Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue, põhjendused 12.08.2019 sõlmisid Albon Group OÜ (kostja) ja Corigeer OÜ äriruumide üürilepingu nr 190805 (üürileping) (lisa 1), millega Corigeer OÜ andis kostjale üürile Tallinnas Priisle tee 16 asuva hoone ruumid (üüripind). Leping sõlmiti tähtajalisena 5 aastaks (p 2.1). 11.11.2020 sai Priisle tee 16 kinnistu omanikuks Priisle Äripark OÜ (hageja) (lisa 2), kellele läksid VÕS § 291 lg 1 alusel üle kõik üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused. 11.01.2021 teatas kostja, et ta lõpetab üüripinna kasutamise ja kolis üüripinnalt välja (lisa 3). 26.02.2021 teatas kostja, et ta lõpetab üürilepingu (lisa 4). Hageja ei nõustunud üürilepingut lõpetama ja see kehtis edasi üürilepingus toodud tingimustel vaatamata sellele, et kostja kolis üüripinnalt välja ja soovis üürilepingut ühepoolselt lõpetada. Kostja ei ole lepingut kehtivalt üles öelnud. Üürileping sõlmiti tähtajalisena 5 aastaks. Kostja 26.02.2021 ülesütlemise avalduses ei olnud täidetud ülesütlemise materiaalsed eeldused, mistõttu ei toonud see kaasa õiguslikke tagajärgi. Perioodil 06.01.2021-31.05.2021 esitas hageja kostjale kümme erinevat üüri ja kommunaalarvet kokku summas 15 525,25 eurot (lisa 5). Kostja arveid ei tasunud. 03.06.2021 ütles hageja kostja võlgnevuse tõttu üürilepingu üles alates 31.05.2021 ja nõudis võlgnevuse tasumist (lisa 6). Kostja ei tasunud võlgnevust vaatamata korduvatele meeldetuletustele (lisa 7-8). Lepingu 8.4.2 sätestab: „Sõltumata lepingu punktis 8.1 sätestatust võib üürnik alljärgnevate Lepingu rikkumise asjaolude ilmnemisel lepingu erakorraliselt üles öelda ning tagastada lepingu objekti viivitamatult üürileandjale kui: kui ilmnevad muud asjaolud, mis teevad üürnikust mittesõltuvatel asjaoludel võimatuks lepingu objekti sihipärase kasutuse ning üürileandja ei kõrvalda või ei ole suuteline kõrvaldama selliseid asjaolusid mõistliku aja jooksul peale vastavasisulise hoiatuse saamist.“ Järelikult peavad olema samaaegselt täidetud kaks eeldust: (i) eksisteerib üürileandja poolne rikkumine ja (ii) üüripinna sihipärane kasutamine on võimatu. Kumbagi tingimust pole täidetud. Hageja ei ole üürilepingut rikkunud ning üüripinna kasutamine ei ole takistatud (kostja ka ei väida seda). Kostja viitas Covid-19 pandeemiale ja et tal tekkisid majanduslikud raskused. See ei võimalda lepingut üles öelda. Kostja viitas VÕS § 313 lg 1. Mõjuvaks põhjuseks ei ole covidi levik ja sellest tingitud majanduslik olukord. Hageja ütles lepingu üles 31.05.21 võla tõttu lepingu p 8.3.3 järgi. Selle kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda ja nõuda üüripinna tagastamist, kui üürnikul on tekkinud võlgnevus üürileandja ees enam kui kahe kuu üüri ja/või kommunaal- ja muude teenuste summa ulatuses. (11)2

Kostja võlga ei tasunud. Üürilepingu punkti 3 järgi kohustub kostja tasuma üüripinna kasutamise eest üüri ja kõrvalkulusid vastavalt arvetele. Hageja on üürilepingus ettenähtud tasude maksmise kohta esitanud kostjale arved (lisa 5), mida kostja ei ole tähtaegselt tasunud. Üürilepingu punkti 6.2 järgi kohustub üürnik tasuma üürileandjale viivist 0,05% päevas võlgnevuse tasumisega viivitamise eest kuni võlgnevuse täies ulatuses tasumise päevani. Kostja võlgneb kokku 15525,25 €, viivis on 19.01.22 seisuga 2392,78 €. Hageja palub mõista kostjalt hageja kasuks välja 17 918,03 eurot, sh põhinõue 15 525,25 eurot ja 19.01.2022 seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 2392,78 eurot, viivis 0,05% päevas iga viivitatud päeva eest põhinõudelt (15 525,25 eurot) alates 20.01.2022 kuni põhinõude tasumiseni. Menetluskulud palub jätta kotja kanda. Hageja ei nõustunud kostja vastuväidetega. Hageja ei nõustu, et kostja ütles üürilepingu üles 19.11.2020, 07.02.2021 ega 26.02.2021. Isegi, kui kostja kirjades avaldatud väited makseraskuste kohta oleksid õiged (hageja ei mööna), siis ei saanud kostja lepingut igal juhul selle kehtivusaja esimese viie aasta jooksul üles öelda (lepingu p 8.1). Kostja ei ole asendusüürnikku otsinud, reklaamkuulutusega pole tõendatud, et kostja tegeles enne 11.02.21 sellega. Hageja partner otsis hageja huvides uut üürnikku. Leping lõppes 31.05.21. Tõendamata on, et ruumide olid antud üürile hageja poolt uuele üürnikule. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu (23.02.22), palus jätta hagi rahuldamata, menetluskulud hageja kanda. Poolte vahel sõlmiti 05.08.2019.a. äriruumide tähtajaline üürileping nr 190805, mille punkti 2.1. kohaselt on lepingu tingimuseks objekt Tallinnas, aadressil Priisle tee 16 asuva hoone ruumid, mis koosnevad äriruumidest pindalaga 287,7 m2. Leping jõustus 01.09.2019 ja kehtib viis (5) aastat, alates lepingu objekti üleandmispäevast. Nimetatud üürilepingu punkti 3.1 kohaselt kohustub üürnik tasuma üürnikule kalendrikuus üüri 2174,60 eurot, s.o. 7,56 eurot m2 eest. 2020.a. kevadel, kui oli alanud esimene COVID- 19 laine, hoiatas üürnik üürileandjat, et ta on sattunud finantsraskustesse. Olukord leevenes 2020.a. suvel, kuid halvenes uuesti 2020.a. novembris. Kui finantsolukord uuesti halvenes, saatis ta 19.11.2020.a. kontaktisikule OGle ekirja, milles teavitas kujunenud olukorrast, soovis teada, kas oleks võimalik vahetada ruumid väiksemate vastu, et oleks odavam (lisa 1), või millisel tingimusel saaks kostja finantsraskuste tõttu lepingu lõpetada. Kostja edastas sama informatsioon ka õ 26.02.2021.a. pretensioonis ja seda jätkuvate üüriarvete esitamise tõttu. Kostja on lepingu sisuliselt üles öelnud juba 19.11.2020 ning veelkord 07.02.2021, kui kordas, et ei ole võimalik tegevust jätkata ja seega ka lepingut jätkata (lisa 1).

(11)3

Samal päeval, 19.11.2020, sai kostja e- kirja teel kontaktisikult OGlt vastuse, et tingimuseks on leida neile sobiv üürnik enda asemele. Kostjale pakuti võimalust aidata otsida uut üürnikku tingimusel, kui kostja maksab kinni maakleri kulud (lisa 1). Tegelikult jäi ebaselgeks, kas hageja üldse püüdis kostjat tegelikult aidata. Tasakaalust on väljas üürniku õigused ja kohustused võrreldes üürileandja ainuõigusega otsustada selle üle, milline nn asendusüürnik talle „meeldib“ (lisa 1) ja loetlemata on need omadused, mida üürileandja aktsepteeriks. Samuti ei ole loetletud neid tegevus- ja majandusnäitajaid, mida üürileandja „heaks kiidaks“ jne. Kostja on 26.02.2020 pretensiooni punktis 3 juhtinud hageja tähelepanu üürilepingu nr 190805 punkti 8.1 sisule, mis keelab lepingut üles öelda. See ei ole põhjendatud tüüptingimus. Üürilepingu punkt 8.1 on kostja suhtes pahauskne, sest selline lepingu punkt välistas sisuliselt igasuguse võimaluse rendilepingut lõpetada ja piiramatul hulgal 5 aasta jooksul arveid väljastada olukorras, kus kostjal ei olnud peale ruumide üleandmist 11.01.2021 võimalik kontrollida, kas ja millal on hageja samadesse ruumidesse uued rentnikud leidnud ja kas ta teenis renditulu kui nõudis selle tasumist ka kostjalt. Hageja ei ole tõendanud, et peale rendiruumide võtmete kätte saamist (kostjal ei olnud enam ruumide kasutamise õigust) ei rentinud ta ruume uuesti välja uuele rentnikule. 07.02.2021 teatas kostja e- kirja teel kontaktisikule OGle (lisa 1), et hoolimata pingutustest, ei õnnestunud kostjal asendusüürniku leida, et üür on makstud ette 2020.a detsembri lõpuni. Puudub perspektiiv jätkata uue üürniku leidmisel ja see on seotud pandeemiaga ja selline olukord jätkub pandeemia lõpuni. Arvestades kujunenud olukorda, tuleb üürileping lõpetada ettenägematute asjaolude tõttu. Ühe kuu ettemaksu palus kostja jätta kulude katteks uue üürniku leidmisel. Kostja põhjus oli mõjuv, sest kui majandustegevus on seiskunud, siis ei ole võimalik ka üüri tasuda, sest puuduvad sissetulekud, millest kostja oli hagejat korduvalt kirjalikult teavitanud. 11.01.2021 on poolte vahel allkirjastatud ruumide üleandmise- vastuvõtu akt ja ruumide kirjeldus. Kostja on seisukohal, et kuna ta oli hagejat kirjalikult teavitanud üürilepingu nr 190805 lõpetamisest, siis ei saa hageja nõuda alates 2021. aastast tüüri. Kostja 10.02.2020 pretensioon oli edastatud puudustega (endise omaniku Osaühing Corrigeeri asemel oli vahepeal omanikuks saanud OÜ Priisle Äripark). Selle tõttu esitas kostja 26.02.2020 uue, sisult sama pretensiooni, OÜ Priisle Äripark kontaktisikule OGle, kelle e-posti aadressiks on ka arvetel märgitud xxx. 09.03.2021.a. saatis kontaktisikuks märgitud OG kostja lepingulisele esindajale e- kirja, milles teatas, et on kirja kätte saanud ja palub kostjal oma pretensiooniga pöörduda hageja seaduslike esindajate poole „ametlike kanalite kaudu“ (lisa 2). Kostja sai aru, et kontaktisikuks märgitud OG ei olnud OÜ Priisle Äripark seaduslikele omanikele kostja pretensiooni edastanud. Samuti ei avaldanud nimetatud kontaktisik ka juhatuse liikmete kontakte, kuid samas jätkas kostjale arvete esitamist. Selle asemel esitas hageja 03.06.2021 äriruumide üürilepingu nr. 190805 lõpetamise avalduse, milles nõutakse kostjalt mitme kuu rendiarvete tasumist summas 15251,26 eurot. Lubamatu on olukord, kus hageja nii kaua „korjab“ kostjale võlgnevust. Hageja saanuks kostjaga läbirääkimisi pidada või vähemalt vastata kostja ja kostja lepingulise esindaja püüetele hagejaga ja hageja seadusliku esindajaga suhelda. Hageja ei pidanud vajalikuks vastata ka kostja 16.06.2021.a. (11)4

vastuväitele, millega hageja lõpetas üürilepingu nr 190805 seisuga 31.05.2021.a., mitte nii nagu oli palunud kostja (lisa 3). Kostja palus lõpetada üürileping seisuga 01.11.2020 ja palus annulleerida kõik peale 01.11.2020 esitatud arved, loetledes üles kõik juba käesolevas vastuses loetletud põhjused ja põhjendused. Samuti on kostja nimetatud 16.06.2021 vastuväites selgelt väljendanud oma seisukohta, et arvestades hageja käitumist, soovis ja soovib hageja kotja arvel rikastuda. Arusaamatu, miks hageja võttis ruumid vastu 11.01.21, jätkas arvete esitamist olukorras, kus kostja ei saanud enam kontrollida, kes ruume kasutab või ei. Kostja ei leidnud uut üürnikku, mis kinnitab majanduslikke raskusi. 22.06.22 vastuses märkis, et hoiatas korduvalt hagejat, et seoses covidiga on kostja käibed vähenenud ega suuda üüri tasuda, otsis uut üürnikku. Leping lõppes 11.01.21 kui ruumid anti reaalselt üle. Kohtu põhjendused Võlaõigusseaduse (VÕS) § 8 lg 1 sätestab, et leping on tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma ning lg 2 järgi on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS 76 lg 1, 2 järgi tuleb lepingut täita kooskõlas lepingu, seadusega. VÕS § 100 järgi on kohustuse rikkumine kohustuse täitmata jätmine, täitmisega viivitamine, osaline kohustuse täitmata jätmine. Kohustuse rikkumise korral saab võlausaldaja nõuda VÕS § 101 lg 1 p 1, 6, § 108 lg 1, § 113 lg 1 järgi lepingulist viivist. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest kuni kohustuse täitmiseni. VÕS § 271 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 291 lg 1 sätestab, et kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Vaidlus puudub järgmiste asjaolude üle:

(11)5

Aalbon Group OÜ ja Corigeer OÜ sõlmisid 12.08.2019 äriruumide üürilepingu nr 190805, millega Corigeer OÜ andis kostjale üürile Tallinnas Priisle tee 16 asuva hoone ruumid 287,7 m2(üüripind) (dtl 7). Leping jõustus 01.09.2019.a. Leping sõlmiti tähtajalisena 5 aastaks (lepingu p 2.1). 11.11.2020 sai Priisle tee 16 kinnistu omanikuks Priisle Äripark OÜ (endise ärinimega nimega 1more SPV2 OÜ) (hagi lisa 2, kinnistusraamatu väljavõte dtl 21). Lepingu p -i 3.1 alusel kohustus kostja maksma üürnikule kalendrikuus üüri 2174,60 eurot ehk 7,56 eurot m2 eest alates 16.09.19. Lepingu p 3.4 järgi lisanduvad üürile kõrvalkulud. Kostja ei ole tasunud hagejale hagiavalduses viidatud arvete järgi 15525,25 €. Kostja ei ole vaidlustanud viivise arvestust 2392,78 €. Viivis on lepingu p 6.2 järgi 0,05% võlalt päevas. Eeltoodu alusel leiab kohus, et hageja ja kostja vahel on sõlmitud üürileping VÕS § 8 lg 1, § 271 järgi ning kostjal on kohustus vastavalt lepingule tasuda hagejale üüri VÕS 8 lg 2, § 76 lg 1, 2, § 271 järgi. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud VÕS § 292 lg 1 sätestas, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamise Vaidlus Lepingu lõppemine VÕS § 186 p 6 alusel lõpeb võlasuhe lepingu ülesütlemisega. VÕS § 195 lg 1 järgi ütleb lepingu pool lepingu üles teisele poolele ülesütlemisavaldusega. VÕS § 195 lg 2 sätestab, et kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingu üles öelda, vabastab ülesütlemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Lepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima. Nimelt võib kestvuslepingu, milleks on üürileping, lepingupool VÕS § 196 lg 1 järgi mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtajaga lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). VÕS § 196 lg 2 sätestab, kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingu üles öelda, vabastab ülesütlemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. VÕS § 309 lg 1 I lause sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. VÕS § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab, ja lg 3 sätestab, et üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. (11)6

Seega on võimalik ülalviidatud sätete alusel lepingu poolel, antud juhul üürnikul, üürileping üles öelda etteteatamise tähtaega järgimata temast lähtuvatel asjaoludel. Vaidlus on selle üle, kas kostja on lepingu kehtivalt üles öelnud. Kostja on väitnud, et ütles lepingu üles 19.11.20 ja veelkord 07.02.21 ja siis 26.02.21 ja siis väitis 22.06.22 vastuses, et leping lõppes 11.01.21, kui ruumid anti üle hagejale. Seega on tegelikult kostjale endale ka ebaselge, kas ja millal ta lepingu üles ütles, kuivõrd on seda teinud vastustes toodud väidetel mitmel korral. VÕS § 325 lg 1 sätestab, et üürileandja ja üürnik võivad elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, lg 2 sätestab, et üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus. VÕS § 103 lg 1 järgi vastutab võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav, lg 2 sätestab, et kohustuse rikkumine on vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise või lepinguvälise kohustuse tekkimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks, lg 3 sätestab, et kui vääramatu jõu mõju on ajutine, on kohustuse rikkumine vabandatav üksnes aja vältel, mil vääramatu jõud kohustuse täitmist takistas ning lg 4 sätestab, et seaduses või lepinguga ettenähtud juhtudel vastutab isik oma kohustuse rikkumise eest rikkumise vabandatavusest sõltumata. Pooltevahelise lepingu p 8.1 sätestab, et kummalgi poolel puudub õigus korraliseks ülesütlemiseks viie (5) esimese lepingu kehtivusaasta jooksul (s.o viie (5) aasta jooksul arvates lepingu üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamisest). Üürnikul on õigus leping üles öelda viie (5) esimese kehtivusaasta jooksul juhul, kui ta leiab enda asemele teise, eelnevalt üürileandjaga kooskõlastatud ja üürileandja poolt eelnevalt aktsepteeritud või heaks kiidetud tegevus- ja majandusnäitajatega, hoone teiste üürnike tegevusaladega mitte vastuolus oleva tegevusega üürniku, kes võtab lepingu, vähemalt samadel tingimustel, üle. Kostja väitis, et lepingu p 8.1 piirab tema õigus lubamatult. Hageja on märkinud, et tingimus pole tüüptingimus. Kostja pole esile toonud ega põhjendanud ega tõendanud, miks ta leiab, et märgitud tingimus on tüüptingimus, kuid hoolimata sellest leiab kohus, et viidatud tingimus ei piira poolte õigusi lubamatult. Seda esmalt selle tõttu, et tegelikult pole piiratud üürniku õigust leping üles öelda VÕS § 313 järgi. Teiseks on sellega piiratud mõlema poole õigusi, sj ka üürileandja õigust leping üles öelda enne 5-aastast tähtaega. VÕS § 76 lg 1, 2 järgi on leping täitmiseks kohustuslik ning kui see on sõlmitud poolte poolt 5-aatase tähtajaga, tuleb seda lepingut pooltel ka vastavalt täita. Nimelt on mõlemad pooled seotud ootusega, et teine poole lepingut sama perioodi täidab. Seega ei ole lepingu ülesütlemise piirang kuidagi kostja suhtes alusetult koormav, tema suhtes pahauskne ja hageja kasuks tasakaalust väljas. Kolmandaks. Lepingu p 8.1 järgi on võimalik üürnikul leping siiski üles öelda, kui ta leiab enda asemele üürileandjale sobiva asendusüürniku. Selline tingimus, et üürnik leiab enda asemele uue üürniku, kes võtab üle lepingu samadel (11)7

tingimustel ja kelle tegevusala on selline, mis ei lähe vastuollu hoone teiste üürnike tegevusega, ei saa kostjast üürnikku kahjustada. Selline tingimus ja vastava uue üürniku leidmine tagab üürileandjale sama olukorra, mida ta lepingu järgi ootas esialgselt üürnikult (kostjalt). Seega ei ole tegemist tingimusega, mis kahjutaks kostjast üürnikku, oleks seadusega vastuolus või oleks vastuolus heade kommetega ja seetõttu tühine. Kostja vastusega koos esitatud poolte e-kirjavahetusest 19.11.20- 07.02.21 (lisa 1, tõlge dtl 87jj) nähtub, et hageja on kostjale selgitanud, et lepingut saab lõpetada siis enne tähtaega, kui kostja leiab uue üürniku, et hageja võib aidata, kuid kulud jäävad kostja kanda. Kostja on 07.02.21 vastanud, et uut üürnikku pole leitud. Seega ei ole kostja leidnud uut asendusüürnikku lepingu p 8.1 järgi. E-kirjast 19.11.20 nähtub, et kostja on vaid teinud päringu selle kohta, kuidas lepingut lõpetada ning 07.02.21 kirja järgi on ta palunud leping lõpetada. Viidatud e-kirjavahetuses on märgitud, et pinnal tegutsemine on seoses pandeemiaga kahtlane. Kohtu hinnangul ei vasta esmalt märgitud 19.11.20 ja 07.02.2021 e-kirja sisu lepingu lõpetamiseks VÕS § 325 lg 2 tingimusele, kuna selles pole selget viidet üüritud asjale, lepingu lõppemise päevale. Kohtule on hageja poolt esitatud kostja 26.02.20 pretensioon, mis on alla kirjutatud 26.02.21(hagi lisa 4, dtl 24), mille p-s 8 on kostja viidanud lepingu p -le 8.1 kui ebaõiglasele ja ebaselgetele tingimusele. Lisaks on kostja selles märkinud, et ta ei ole leidnud uut üürnikku, on pandeemia olukord ja ta lõpetab lepingu ettenägematute asjaolude tõttu, majandustegevus on seiskunud, puuduvad sissetulekud. Avalduses on märgitud, et kuna ruumid on üle antud 11.01.21, siis on leping lõppenud. Viidatud avaldusest saab järeldada, et üürnik on soovinud lepingut lõpetada oma 26.02.20 (allkirjastatud 26.02.21) avalduses, ent on lugenud lepingu juba lõppenuks 11.01.21. Avaldusest on võimalik aru saada, et lepingu lõpetamise soov on seotud üüritud asjaga, see on näha avalduse p -st 1. Põhjuseks on pidanud kostja endiselt pandeemiat ja majandustegevuse seiskumist. Sisuliselt vastab ülesütlemine VÕS § 325 lg 2 p-dest 1-3 tulenevatele nõuetele, kuigi leping on loetud lõppenuks tagantjärgi. Kohtu hinnangul ei ole pandeemia ise vääramatu jõud, mis võimaldanuks kostjal jätta lepingust tulenevad kohustuse täitmata (et ei täida edaspidi lepingut) ja võimaldanuks tal lepingu VÕS § 313 lg 1 järgi üles öelda. Mitte kuskilt ei nähtu, kuidas tegelikult mõjutas pandeemia 2020.a novembris kostjat või tema äritegevust ennast määral, mis kõiki asjaolusid ja mõlema poole huve kaaludes, ei võimaldanud kostjal lepingulisi suhteid jätkata ning võimaldas lepingu § 313 lg 1, § 196 lg 1 alusel üles öelda. Sellised asjaolud on tõendamata. Kohus märgib, et lepinguliste suhete jätkamise/mittejätkamise korral tuleb arvestada, et ka hageja, kes oli arvestanud tähtajalise üürisuhtega, pidi samal ajal jätkama omanikuna oma kohustuste täitmist oma võimalike lepingupartnerite ees. Seega ei ole põhjendatud ega tõendatud, et kostjal oleks olnud alus VÕS § 313 lg 1, § 196 lg 2 järgi temast endast tulenevatel asjaoludel hagejale leping üles öelda 19.11.20, 07.02.2021, 26.02.20 (alla kirjutatud 26.02.21) avaldustes. Kostja ei ole väitnud, et ta oleks leidnud asendusüürniku ning hageja oleks keelanud uuel üürnikul lepingut üle võtta. Vastupidi, kostja on ise kinnitanud, et ta ei leidnud mitte ühtegi kandidaati, keda hagejale isegi esitada (kostja vastuse lisa 1, dtl 87). Seega ei ole hageja rikkunud ka lepingu p 8.1 tingimust ja kuidagi takistanud kostjal lepingut üles öelda lepingu p 8.1, VÕS § 76 lg 1, 2, § VÕS § 309 lg 1 I lause järgi (enne tähtaega üles öelda). (11)8

Nii leiab kohus ülaltoodu alusel, et pooltevaheline leping ei lõppenud 19.11.20, 07.02.2021, 26.02.21 allkirjastatud kostja tehtud avaldustega. Kostja väide, et leping lõppes ruumide tagastamisega hagejale vastavalt aktile 11.01.21 (hagi lisa 3, dtl 22), ei ole samuti õige. Akti puhul on tegemist fakti fikseerimisega ja mitte kuskilt ei nähtu, et hageja oleks aktsepteerinud lepingulise suhte lõppemist. Seega asjaolu, et hageja võttis kostjalt ruumid vastu, ei tõenda seda, et leping oleks tegelikult lõppenud kostjapoolse ülesütlemisavaldusega ruumide üleandmisega 11.01.21 VÕS § 313 lg 1, § 196 lg 1, 2 § 309 lg 1 järgi, § 195 lg 1 järgi. Nii ei lõppenud VÕS § 186 p 6 järgi pooltevaheline üürileping kostja poolt lepingu ülesütlemisega 19.11.20 ja 07.02.2021, 26.02.21 /allkirjastatud/ tehtud avalduste alusel ega asja tagastamisel

(11)9

arvestite alusel mõõta, arvestatakse üürnikule proportsionaalselt vastavalt lepingu objekti pinna suhtele hoone kogupinnas. Kuna VÕS 76 lg 1, 2 ja § 292 lg 1 ning leping p-s 3 on pooled sätestanud kõrvalkulude tasumise kohustuse, siis asjast, mil kostja ei kasutanud ruume, ei saanud ta tarbida ka neid kõrvalkulusid, mis on mõõdetavad. Nii on põhjendatud kostja väide, et selliseid kulusid ta ei saanud kontrollida. Seega ei tekkinud tal mõõdetavate kulude tasumise kohustust, kuna ta pole neid tarbinud. Ülejäänud osas on aga lepingu p 3.4.1, 3.4.2 järgi kõrvalkulud arvestuslikud, mille tasumise kohustus tuleb kostjal lepingust ega ole seotud kuidagi nende tarbimise kui mõõdetava kuluga. Hageja poolte kohtule esitatud arve nr 1349 järgi on kõrvalkulud 2021. aasta jaanuari eest 656,94 €, nr 1364 järgi on 2021. aasta veebruari eest 749,34 €, nr 21100 järgi on 2021. aasta märtsi eest 499,85 €, arve 21191 järgi on 2021. aasta aprilli eest 295,08 €, arve nr 21275 järgi on 2021. aasta mai eest 273,99 €, kokku 2475,2 € (hagi lisa 5, dtl 29, 31, 34, 37, 39). Kostja vaidlustas kommunaalkulude arvestust (23.05.22 korraldava istungi protokoll, dtl 137), ent pole ise ühtegi arvestust teinud. Eelmainitud arvetest nõutud kõrvakuludest moodustavad vee ja elektrienergia tasud (elektrienergia päevane, vesi ja kanalisatsioon) kokku 727,62 €, kuna need on lepingu p 3.4.1 järgi mõõdetavad kulud. Ülejäänud kulud on lepingu järgi arvestuslikud kulud. Seega ei ole kostjal kohustus tasuda elektrienergia ja vee ja kanalisatsiooni eest 727,62 €, kuna ta ei tarbinud, sest andis ruumid hagejale. Ülejäänud kõrvalkulud tuleb tal tasuda vastavalt arvestuslikule suurusele kooskõlas VÕS § 76 lg 1, 2. § 292 lg 1, lepingu p 3.4.1, 3.4.2, sest leping lõppes 31.05.21 ning kostja ei saa end vabandada sellega, et ta ruume ei kasutanud 31.05.21-ni. Üüri arvestuse üle vaidlus puudus. Kuna hageja nõue oli kõrvalkulude ja üüri eest kuni 31.05.21 kokku 15525,25 €, millest kohus leidis, et kostjal ei ole kohustust lepingu p 3.4.1, § 76 lg1, 2, § 292 lg 1 järgi tasuda 727,62 € (kostja ei tarbinud neid mõõdetavaid kulusid), siis on hageja nõue ülejäänud osas 14797,63 € tõendatud, põhjendatud lepingu p 3.1, 3.4.1, 3.4.2, VÕS § 76 lg 1, 2, § 271, § 292 lg 1 järgi. Kostja ei ole väitnud, ta oleks selles ulatuses üüri ja kõrvalkulud hagejale ära tasunud. Seega rikub ta VÕS § 100 mõttes lepingu p 3.1, 3.4.1, 3.4.2, VÕS § 76 lg 1, 2, § 271, § 292 lg 1 tulenevat üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustust. Hagejal on õigus nõuda kostjalt VÕS § 76 lg 1, 2, § 101 lg 1 p 1, 6, § 113 lg 1, § 108 lg 1, § 271, § 292 lg 1 järgi kohustuse täitmist ja lepingulist viivist lepingu p 6.2 järgi 0,05 % päevas. Kostja ei ole viivise arvestust vaidlustanud. Kuna hageja põhivõla nõue on osaliselt põhjendatud, on kohtu hinnangul samas proportsioonis põhjendatud hageja viivisenõue. Hageja põhivõlanõue on põhjendatud 95,31% ulatuses (14797,63/15525,25*100), seega on viivisenõue põhjendatud samas ulatuses ehk 2280,56 € (95,21% 2392,78-st on 2280,56). Mis puudutab kostja väiteid, et hageja pole tõendanud, et asi ei polnud antud üürile uuele üürnikule pärast ruumide tagasiandmist, siis pole selline väide põhjendatud. Kui kostja leidis, et see nii oli, siis pidi ta ise tõendama, et ruumid on antud üürile. Hageja poolt 22.08.22 esitatud Restate Asset Management OÜ 05.07.22 kirja kohaselt anti ruumid üürile alles 2021.a oktoobris, kuulutus oli (11)10

avaldatud 21.06.22 (lisa 1, dtl 154, 156, ka hageja 22.06.22 dokumendi lisa, kuulutus, dtl 146). Seega on kostja vastuväited ka ümber lükatud, justkui oleks hageja andnud ruumid kohe kasutusse teisele üürnikule pärast kostja ruumidest lahkumist ja nende tagastamist hagejale. Nii on alusetu kostja väide, et hageja on rikastud kostja arvel. Ülaltoodu alusel on hageja nõue osaliselt tõendatud, põhjendatud ja kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista põhivõlga 14797,63 € VÕS § 76 lg 1, 2, § 101 lg 1 p 1, § 108 lg 1, § 271, § 292 lg 1 järgi, hagi esitamise aja seisuga viivist VÕS § 76 lg 1, 2, § 101 lg 1 p 6, § 113 lg 1 järgi 2280,56 €, alates 20.01.2022 viivist TsMS § 367, § 76 lg 1, 2, § 101 lg 1 p 6, § 113 lg 1, lepingu p 6.2 järgi 0,05% päevas valgenetavalt põhivõlalt (14797,63 €) kuni põhinõude tasumiseni. Menetluskulude jaotus TsMS § 163 lg 1 järgi jäävad hageja menetluskulud 95,31 % ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud 4,69 % ulatuses hageja kanda. TsMS § 138 lg 1, 2, § 139 lg 1, § 144 p 1, § 175 lg 1 järgi on menetluskulud kohtukulud ja asja läbivaatamise kulud, milleks on riigilõiv, lepingulise esindaja kulud. Hageja esitas 22.08.22 täiendava menetluskulude nimekirja. Kostja ei ole nendele ka vastanud. Kohus, kontrollinud hageja kulude nimekirja avaldust, leiab, et kostja ei ole kätte saanud hageja täiendavat kulude nimekirja. Seega ei ole põhjendatud menetluskulude suurust kindlaks määrata. Kohus määrab kulude suuruse kindlaks pärast lahendi jõustumist kooskõlas TsMS § 177 lg 1 p 2, lg 2 järgi. /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik

(11)11

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.