Eesti Vabariigi nimel
Kohus Pärnu Maakohus Kohtunik Lea Pavelson Otsuse tegemise aeg ja koht 31.10.2022, Rapla Tsiviilasja number 2-21-134346 Tsiviilasi M M hagi J B ja NRE OÜ vastu leppetrahvi ja viivise väljamõistmiseks Tsiviilasja hind 2263,01 eurot Menetlusosalised ja nende esindajad hageja M M (isikukood xxxxxxxxxxx, xxxxx xx, xxxxxxx, e-post:); hageja lepinguline esindaja Erki Vainu (Minu Raamatupidamine OÜ, Ristiku põik 5-3, Tallinn, e-post: [email protected]); kostja I J B (isikukood xxxxxxxxxxx, xxxxx xxxx x-x, xxxxxx); kostja I lepinguline esindaja Kaspar Noor (Law Office Nordlight Advisor, Selise 26-5, Tallinn, e-post: [email protected]); kostja II NRE OÜ (reg nr 14392541, Kurma 20-2, Harku vald); kostja II seaduslik esindaja juhatuse liige Lauri Niinemets (e-post: [email protected]) Menetluse liik kirjalik menetlus Resolutsioon 1)Jätta M M hagi J B ja NRE OÜ vastu leppetrahvi ja viivise väljamõistmiseks rahuldamata. 2)Jätta J B ja NRE OÜ menetluskulud M M kanda. 3)Jätta M M menetluskulud tema enda kanda. 4)Välja mõista M M menetluskulud 1260 eurot J B kasuks. 5)Välja mõista M M viivis menetluskuludelt alates menetluskulusid kindlakstegeva kohtuotsuse jõustumisest VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras kuni täitmiseni J B kasuks. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates kohtuotsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse
lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue Hageja palub kostjalt välja mõista: 1) hageja kasuks leppetrahv summas 2000,00 eurot; 2) perioodil 02.05.2021-22.12.2021 põhivõlgnevuselt kogunenud viivised summas 103,01 eurot; 3) tasutud riigilõiv 250 eurot; 4) välja mõista kostjalt hageja kasuks põhivõlgnevuselt viivised alates hagiavalduse esitamisest vastavalt VÕS 113-s ettenähtud suuruses põhivõlgnevusest kalendripäevas kuni põhivõlgnevuse lõpliku tasumiseni; 5) menetluskulud välja mõista täies ulatuses kostjalt. Hageja täpsustas nõuet 18.10.2022 ja palub välja mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks leppetrahv summas 2000 eurot; perioodil 02.05.2021 – 22.12.2021 põhivõlgnevuselt kogunenud viivised summas 103,01 eurot; kohtumenetluse ajal kogunenud viivis alates 23.12.2021 kuni põhivõlgnevuse tasumiseni. Kostjate seisukoht Kostja I vaidleb hagile vastu. Kostja II vaidleb hagile vastu. Kohtuotsuse põhjendus 1.Kohus leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele. 2.Hagi kohaselt M M (hageja) sõlmis J B (kostja) läbi esindaja, kinnisvaramaakler L N (maakler), korteriomandi xxxxx xxxx x-x, xxxxxx, xxxxx xxxxxxx, broneerimislepingu (edaspidi leping) (lisa 1) 08- aprillil 2021, vastavalt lepingu preambulale, mille sõnastus on järgnev: „Maakler Lauri Niinemets, kes esindab kinnisasja omanikku maaklerilepingu alusel (edaspidi nimetatud Maakler) ja M M, isikukood xxxxxxxxxxx, aadress xxxx, xxxxxxxx xxxx, xxxxxx xxxx, Raplamaa (edaspidi nimetatud Broneerija), keda nimetatakse edaspidi Pool või koos Pooled, sõlmisid käesoleva broneerimislepingu (edaspidi nimetatud Leping) alljärgnevatel tingimustel.“ Lepingu punkti 2.4 kohaselt kohustus kostja müüma objekti hagejale lepingu punktis 1.1. nimetatud perioodil (s.o. 08.04.2021 kuni 08.05.2021) juhul, kui broneerija seda soovib. Enam kui nädal peale broneerimislepingu sõlmimist helistas kostja maakler hagejale ning ütles, et kuna kostja ei leia korteri müügist saadava hinna eest Tallinnasse soovitud korterit, võib tehing ära jääda. Nimelt soovis kostja osta Tallinnasse, Lasnamäele, I või II korrusele ühetoalist korterit, mis on ehitatud ümber kahetoaliseks. Seepeale võttis hageja ühendust kinnisvaramaakleriga Tallinnas, paludes leida nendele tingimustele vastav korter. 26. aprillil kirjutas hageja maaklerile (lisa 2), paludes otsustada ära, kas tehing toimub või mitte. Samal päeval teatas maakler lepingu üles ütlemisest. Hageja palus kanda tagasi nii broneerimistasu summas 2000 eurot kui ka lepingu punktile 4.2 vastava leppetrahvi summas 2000 eurot. Broneerimistasu on hagejale tagastatud, kuid leppetrahv mitte. Tulenevalt sellest, on broneerimisleping öeldud üles 26.04.2021.a. ning maakler on tagastanud broneerimistasu 27.04.2021.a. Hageja on ühel korral kohtunud ning korduvalt suhelnud telefonitsi ka hageja
tütrega, et jõuda kokkuleppele kohtuväliselt ning teinud omapoolseid ettepanekuid seoses leppetrahvi tasumisega. Selle peale teatas kostja tütar, et nad ei näe, et hagejal oleks moraalset õigust sellele summale ning tegi ettepaneku, et kostja tasub leppetrahvina 500 eurot, millest hageja keeldus. 28.10.2021.a. esitas hageja vastava nõudeavalduse maksekäsu kiirmenetluses, millele võlgnik esitas 23.11.2021.a. omapoolse vastuväite. 3.Kostja I nendib, et broneerimisleping on sõlmitud hageja ja NRE OÜ maakleri (Lauri Niinemets) vahel, kostja ei ole selles osapooleks ning teda pole osundatud broneerimislepingus isegi nimeliselt mainitud. Broneerimislepingu sissejuhatava osa kohaselt on lepingu poolteks NRE OÜ maakler Lauri Niinemets (maakler) ja M Mr (broneerija), kes on ühtlasi ka hagejaks. Broneerimislepingu p. 1 kohaselt (Lepingu eesmärk ja tähtaeg) lepivad maakler ja broneerija kokku omavahelistes kohustustes seoses teatud kinnisvara objekti broneerimise tähtaja ja broneerimistasu suhtes. Broneerimislepingu p. 4.1. kohaselt on broneerijal õigus leping üles öelda, kui maakler rikub oluliselt lepingu p.-s 2. nimetatud kohustusi. Broneerimislepingu p.
-
võlgnik on lepingulist kohustust rikkunud (VÕS § 100); võlgnik vastutab rikkumise eest, v.a juhul, kui lepinguga on kokku lepitud võlgniku teistsugune vastutusstandard (VÕS §-d 103 ja 160); võlausaldaja on leppetrahvi nõudmisest võlgnikule mõistliku aja jooksul pärast rikkumise avastamist teatanud (VÕS § 159 lg 2).
Riigikohus on rõhutanud, et kõigi nende asjaolude tõendamise koormis on TsMS § 230 lg 1 esimese lause alusel hagejal. Ühtegi nimetatud asjaoludest ei ole hageja suutnud tõendada. Lisaks soovib kostja rõhutada järgnevat, et hageja poolt nõutud leppetrahv on ebamõistlikult suur - esiteks pole hageja põhistanud, millised on need asjaolud, mille tõttu tuleks leppetrahv sissenõuda selle maksimaalses suuruses ehk summas 2 000 eurot – broneerimislepingu järgselt on seda võimalik teha broneerimissumma ulatuses, mitte ei pea lähtuma koheselt maksimaalsest võimalikust summast, mis võrdub broneerimistasuga. Samuti on kostja seisukohal, et hageja leppetrahvinõue on pahauskne – kostjale pole tekitatud mingit kahju (vähemalt pole ta seda tõendanud), kostjat pole ka eelnevalt hoiatanud leppetrahvi küsimise kavatsusest ega määranud maaklerile täiendavat tähtaega väidetava olulise rikkumise kõrvaldamiseks või kohustuse täitmiseks - otse vastupidi – oma 26.04.2021 e-kirjas kirjutab hageja maaklerile, et kuna kulunud on 3 nädalat, siis soovib ta teada, mis mõtted kostjal on ning kui kostja saaks lõplikult ära otsustada, siis hageja teaks, kuidas oma asjadega edasi minna. Kostja veendumust mööda ei ole selline leppetrahvi nõue kehtiva õiguse ja kohtupraktikaga kooskõlas – tulenevalt leppetrahvi institutsiooni, kui täiendava sanktsiooni mõttest, peaks selle nõudmisele eelnema teade rikkumisest, täiendav tähtaeg rikkumise kõrvaldamiseks ning hoiatus selle tegemata jätmisel rakendada leppetrahvi vastavalt kokkulepitud suurusele ja alustele. Oma 18.05.2021 ekirjas käsitleb hageja leppetrahvi nõuet küll ekslikult solidaarnõudena nii NRE OÜ kui kostja vastu, kuid on ilmne, et hageja saab aru, et tal on võimalik nõue kas maakleri või NRE OÜ vastu, mille sissenõudmiseks ähvardab ta pöörduda advokaadibüroo PRIORE poole. Võimalik, et peale konsulteerimist advokaadibürooga sai hageja aru nõude perspektiivitusest ning otsustas omal initsiatiivil pöörduda kostja, kui selles õigusvaidluses nõrgema poole ning õigusteadmisteta isiku, vastu. Broneerimislepingu kallutatust hageja poole näitab ka tõsiasi, et leppetrahvi nõue lepingus sätestatud üksnes hageja kasuks – tema, kui broneerija, mistahes rikkumise olulisusele vaatamata teise lepinguosalise kasuks leppetrahvi nõuet ettenähtud ei ole. Tundub, et tegemist oli hageja, kui õigusteadmistega isiku, poolt ettevalmistatud n.ö. äriprojektiga. Eelpool toodut tõendab ka tõsiasi, et 2 000 eurone broneerimistasu (ka selle kasutamine leppetrahvi arvutamise ekvivalendina) on ebamõistlikult suur. Viimati esitatud väidet soovib hageja tõendada oma pereliikme ja ettevõtte Endover Kinnisvara vahel sõlmitud broneeringuga korteriostuks Tallinnas, millisest selgub, et 117 900 eurose hinnaga korteri broneerimisel võetakse broneerimistasu üksnes 500 € s.h. käibemaks. Samuti väärib kostja arvates tähelepanu, et tegemist oli Tallinna korteriga ning Endover Kinnisvara näol on tegemist 25-aastase ajalooga juhtiva kinnisvaraarendajaga Eestis ning tuntuima kinnisvarabrändiga - ei ole eluliselt usutav, et kinnisvara tehinguid broneerides tavatingimustel oleks Raplamaal, Kohila vallas võimalik küsida 4 korda suuremat broneerimistasu (millele omakord tuginedes arvutada leppetrahvi), pealegi kinnisvaraobjekti puhul, mis maksab üle 1/3 võrra vähem. Samuti on kostjale teada, et broneerimislepingu teist osapoolt ebamõistlikult kahjustav ning hageja huvides lepingu täiendusena lisatud kuni 2 000 eurose leppetrahvi nõue lisati sinna just hageja nõudmisel. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. TsÜS § 85 kohaselt tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatava ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Kui tühine ei ole terve tehing (Broneerimisleping), on kostja seisukohal, et tühine on vähemalt sellisel kujul broneerimislepingus sisalduv leppetrahvi nõue - seda siis kas tehingu näilikkuse tõttu (TsÜS § 89) või vastuolu tõttu heade kommetega (TsÜS § 86), millele
on võimalik anda täpsem hinnang peale täpsemate asjaolude selgumist. Tulenevalt TsMS § 423 lg 2 p 1 võib kohus jätta hagi läbi vaatamata juhul, kui ilmneb, et hageja õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes üldse võimalik, eeldades hageja esitatud faktiliste väidete õigsust. Samuti ka TsMS § 423 lg 2 p 2 kirjeldatud juhul, kui hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Hageja käsitluse kohaselt on sõlmitud broneerimislepingu näol tegemist käsunduslepinguga, mille osapoolteks on hageja ja ostja, kusjuures kostja on siin käsundisaajaks, kes pidi järgima hageja, kui käsundiandja poolt saadavaid juhiseid (hagiavalduse punktid 3.2. ja 3.4.). Hageja käsitleb käsunduslepingu pooli ümberpöördult (ning pooleks ei ole ka kostja vaid lepingu sõlminud maakler ja/või tema ettevõte). Eeldades hageja poolt esitatud faktiliste väidete õigsust pole tema õiguste rikkumine sellistel asjaoludel võimalik. Samuti on ilmne, et hagi pole esitatud tema seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks ning hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Seega on kõik hageja poolt esitatud väited paljasõnalised ning täielikult tõendamata TsMS § 5 lg 1 ja § 230 lg 1 mõistes ning mingit alust hageja leppetrahvi ja viivise nõude rahuldamiseks ei ole. 4.Kostja II sõnul müüja (J B) loobus objekti müümisest tema isikust tulenevatel põhjustel. Sellest tulenevalt tagastas maakler hagejale broneerimistasu 2000 eurot vastavalt broneerimislepingu punktile 2.4. maakler hagi ega leppetrahvi nõudega ei nõustu, kuna selleks puuduvad alused. Vastavalt broneerimislepingu punktile 4.1 sätestab, et kui maakler rikub broneerimislepingu punktis 2 toodud kohustusi oluliselt, siis tekib broneerijal leppetrahvi nõudeõigus. Maakler ei ole broneerimislepingut oluliselt rikkunud. Leppetrahvi saab nõuda üksnes maakleri olulise rikkumise eest. Asjaolu, et müüja loobus korteri müügist, siis see ei ole see käsitletav ega tõlgendatav maakleripoolse lepingu olulise rikkumisena. Samuti ei ole müüja ka käesoleva broneerimislepingu osapool, st leping on sõlmitud M M ja maakleri vahel. Kuivõrd müüja ei ole lepingu osapool, siis ei saanud pooled leppida kokku müüki kohustavas tehingus ja seda siduda leppetrahviga, sest pooled ei saanud kohustada müüjat objekti müüma broneerijale. AÕS (asjaõigusseadus) § 119 lg 1 tulenevalt tehing, millega kohustatakse kinnisasja võõrandama peab olemas sõlmitud notariaalses vormis. Vormi järgimata jätmine toob kaasa lepingu selle osa tühisuse vastavalt AÕS § 119 lg-le 1 ja TsÜS (tsiviilseadustiku üldosa seadus) § 83 lg-le 1 ning VÕS (võlaõigusseadus) § 11 lg-le 1. Siinkohal osundame, et leppides kokku leppetrahvi tasumises lepingus nimetatud rikkumise puhuks, loovad pooled põhikohustusega aktsessoorselepingulise kõrvalkohustuse VÕS § 141 lg 3 mõttes. Leppetrahvi kokkuleppe kehtivus ning seega ka nõude maksmapaneku võimalus sõltuvad põhilepingu kehtivusest VÕS § 163 alusel, eelkõige selle kohustuse kehtivusest, mille tagamiseks on leppetrahvis kokku lepitud. Maakler ei ole oma lepingulist kohustust rikkunud, millest tulenevalt ei ole käesoleval juhul hagi põhjendatud ning teiseks broneerimislepingu kokkulepe leppetrahvi osas pole õiguslikult kehtiv sest sellekohane kohustav tehing oleks pidanud olema sõlmitud notariaalses vormis. 5.Kohus leiab, et 08.04.2021 broneerimislepingu näol on tegu kinnisasja müügi eellepinguga, mis on vorminõude rikkumise tõttu tühine, mistõttu ei ole hagejal õigust kostjatelt solidaarselt nõuda leppetrahvi 2000 euro ega viivise tasumist. 6.VÕS § 33 lg 1 sätestab, et eelleping on kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. VÕS § 33 lg 2 sätestab, et kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. AÕS § 119 lg 1 sätestab, et tehing, millega kohustatakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. TsÜS § 83 lg 1 sätestab, et tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene
teisiti. TsÜS § 85 sätestab, et tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. 7.Ühes lepingu dokumendis võivad sisalduda nii broneerimisleping kui ka kinnisasja omandamise eelleping. Kinnisasja müügilepingu eellepingu sisuks on müüja kohustus võõrandada kinnisasi tulevikus ostjale. Kinnisasja broneerimislepingu sisuks on aga müüja kohustus jätta teatud aja vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata ja tasu võidakse maksta üksnes kinnisasja broneerimise eest. TsÜS § 77 lg 1 kohaselt võib tehingu teha mis tahes vormis, kui seaduses ei ole sätestatud tehingu kohustuslikku vormi. Broneerimislepingule seadus kohustuslikku vorminõuet ette ei näe. Broneerimisleping saab kõne alla tulla siis, kui tasu makstakse tõesti üksnes kinnisasja broneerimise eest, s.o selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi aga ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Poolte kohustuse hindamisel on mh oluline broneerimistasu suurus. 8.Hinnates 08.04.2021 broneerimislepingu p-des 1, 2, 4 sätestatut leiab kohus, et kostja I, keda esindab maakler, s.o kostja II, kavatseb müüa hagejale lepingus nimetatud kinnisasja 70 000 euro eest ja seega on pooled määranud lepingus kindlaks müügilepingu olulised tingimused: müüdav asi, selle hind. Broneerimislepinguga 08.04.2021 on tõendamist leidnud, et pooled saavutasid kokkuleppe kõigis olulistes kinnistu müügilepingu tingimustes – hageja kavatseb osta ja kostja kavatseb müüa kinnisasja asukohaga xxxxx xxxx x-x, xxxxxx, hinnaga 70 000 eurot, müügi- ning asjaõigusleping sõlmitakse notariaalselt tõestatud vormis ajaperioodil 08.04.2021 kuni 08.05.2021. Seega vastavad poolte broneerimislepingus väljendatud tahteavaldused VÕS § 208 lg-s 1 sätestatud müügilepingu tunnustele. Kuivõrd broneerimislepingu järgi kavatsevad pooled alles tulevikus sõlmida notariaalselt tõestatud müügi- ja asjaõiguslepingu, siis on leping vaadeldav kinnistu müügi eellepinguna. Broneerimislepingu p-s 3.1 on pooled sätestanud, et 2000 eurot on broneerimistasu ning p-s
eraldiseisvad ega müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimisest sõltumatud TsÜS § 85 järgi. Seega on ka need tingimused tühised ega oma õiguslikke tagajärgi. 10.TsÜS § 84 lg 1 järgi ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kohus tuvastas, et poolte vahel sõlmitud leping on tühine, seega ei ole kokkuleppel algusest peale õiguslikke tagajärgi, st sellest ei teki eesmärgiks olnud õigusi ja kohustusi. Eeltoodu alusel ei ole kostjad solidaarselt kohustatud hagejale tasuma lepingu alusel leppetrahvi broneerimistasu suuruses summas, s.o summas 2000 eurot, ega viivist. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine 11.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. 12.Kohus leiab, et hageja menetluskulud tuleb jätta tema enda kanda. 13.Kostjate menetluskulud tuleb jätta hageja kanda. 14.TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 175 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt. 15.Kostja I palub välja mõista lepingulise esinduse kulud summas 1260 eurot. Lepingulise esinduse kulude aluseks on lepingulise esindaja töökirjed 12,6 t ulatuses, tunnitasuga 100 eurot. Kohus leiab, et hageja lepingulise esindaja tunnitasu 100 eurot on TsMS § 175 lg 1 mõttes põhjendatud ning ka kooskõlas Riigikohtu praktikaga. 16.Kohus leiab, et kostja I lepingulise esindaja tööd on olnud põhjendatud ja vajalikud. Kohus leiab, arvestades tsiviilasja mahtu ja keerukust, et kostja taotlus on põhjendatud. Hageja ei ole kostja I menetluskulude suuruse peale vastuväiteid esitanud. Seega jääb hageja kanda kostja I lepingulise esinduse kulud summas 1260 eurot ning viivis menetluskuludelt. 17.Kostja II menetluskulude nimekirja kohtule ei esitanud.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.