K Ka hagi Zyndilaid OÜ vastu 3750 euro ja viivise nõudes Zyndilaid OÜ vastuhagi K Ka vastu 12 645,30 euro ja viivise nõudes
Tsiviilasja hind
hagihind 4857,66 eurot vastuhagi hind 13 657,73 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: K K, , lepinguline esindaja vandeadvokaat Brigitta Mõttus Kostja (vastuhageja): Zyndilaid OÜ lepingulised esindajad vandeadvokaat Vahur Kivistik ja advokaat Siiri Pajupuu
Menetluse liik
Kohtuistungil 11. märtsil 2021, 9., 10. ja 24. mail 2022
RESOLUTSIOON
Jätta K Ka hagi Zyndilaid OÜ vastu rahuldamata.
Rahuldada Zyndilaid OÜ hagi K Ka vastu osaliselt.
Mõista K Kalt Zyndilaid OÜ kasuks välja põhivõlg 5960,19 eurot, kohtuotsuse tegemise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis 1453,96 eurot ja alates 5. oktoobrist 2022 viivis põhivõla tasumata osalt võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras.
Jätta menetluskulud K Ka hagis Zyndilaid OÜ vastu K Ka kanda ning menetluskulud Zyndilaid OÜ hagis K Ka vastu 67% ulatuses K Ka ja 33% ulatuses Zyndilaid OÜ kanda.
Menetluskulud määrab kohus rahaliselt kindlaks mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on menetlusosalisel õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui
5 kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Esitatud apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist. Menetlusabi taotlemise korral peab taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
K K (üürnik) esitas 2. juulil 2019 kohtusse hagi Zyndilaid OÜ (üürileandja) vastu, soovides, et kohus tuvastaks üürileandja kohustuse tagastada üürilepingu alusel makstud tagatisraha 3750 eurot. Kohtumenetluses tehtud korrektuuride ja täiendustega hagi esemes palub üürnik, et kohus mõistaks üürileandjalt tema kasuks välja põhivõla (tagatisraha) 3750 eurot ja viivised põhivõlalt seadusejärgses, st VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni põhivõla tasumiseni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
Esitatud asjaolude kohaselt sõlmisid üürnik ja üürileandja 12. augustil 2018 sisustatud maja aadressil SSSSSSSSS, Kuressaare, tähtajalise üürilepingu kuni 31. märtsini 2019. Lepingujärgne üüritasu oli 1250 eurot kuus ja üürile lisandusid kõrvalkulud. Üürnik tasus tagatisraha 3750 eurot. Üürnik sai maja valduse 27. augustil 2018. Üürieseme seisukorda üleandmisel ei fikseeritud.
Leping lõpetati poolte kokkuleppel 18. märtsil 2019, mil üürnik andis üürileandjale eluruumide valduse tagasi. Üüripinna tagastamisel lepiti kokku, et üürileandja ootab viimase kuu, s.o märtsi, kõrvalkulude arved ära ja arvestab need vastavalt kuludele tagatisrahast maha ning tagastab ülejäänud summa. Üürileandja fikseeris fotoga vee- ja elektrinäidud 18. märtsil 2019. Üürileandja vaatas maja koos üürnikuga üle ja eluruumide vastuvõtmisel üürileandjal üürnikule pretensioone ei olnud.
Vee- ja elektrinäitude saatmise ja tagatisraha tagastamise asemel, saatis üürileandja 24. märtsil 2019 üürnikule kirja pretensioonidega ja 29. märtsil 2019 kirja hinnapakkumisega üüripinna väidetavaks remondiks. Üürileandja kirjadele 3. aprillil 2019 saadetud vastuses üürnik pretensioonidega ei nõustunud, palus esitada 18. märtsil fikseeritud näidud (et võrrelda näite märtsi eest esitatava arvega) ja palus tagastada üürnikule deposiiti tasutud 3750 eurot 14 päeva jooksul. Üürileandja üürniku kirjale ei reageerinud ja tagatisraha ei tagastanud. 7. mail 2019 saatis üürnik üürileandjale nõudeavalduse, paludes tagatisraha tagastada 14. maiks 2019 või esitada üürileandja poolsed põhjendatud vastuväited.
Üürnik teavitas üürileandjat kõigist asjaoludest, mille suhtes võis üürileandjal põhjendatud huvi olla. Näiteks juhtumist, mil üürniku lapsed joonistasid magamistoas seinale. Üürnik pakkus välja, et värvib seina üle, kuid üürileandja selleks vajadust ei näinud. Üürnik teavitas üürileandjat koheselt diivani võimaliku pesu vajadusest. Üüripinna tagastamisel
oli üürileandjaga juttu seinast ja diivanist (üürnik pesi diivanipatju ja võisid jääda värvitoonide erinevused diivaniga, mis diivani pesuga taastuks). Lepiti kokku, et kuna üürnik tagastas maja varem ja üür 1250 eurot kuus sisaldas ka kokkuleppeliselt 250 euro ulatuses kõrvalkulusid, loetakse selle raha arvel tasutuks seina ülevärvimise kulu ja diivani pesu. Üürniku kätte jäi kraani sõel, mille kogemata enda asjadega kaasa viis (ja on valmis vajadusel tagastama).
Üürnik on kõik lepingust tulenevad kohustused nõuetekohaselt täitnud ja vastavalt lepingu punktile 4.8 on üürileandjal kohustus üürnikule tagatisraha tagastada. Üürileandja tagatisraha tagastanud ei ole.
Üürnik nõuab tagastamata tagatisrahalt viivist alates hagiavalduse esitamisest 2. juulil 2019. Õigus viivist nõuda on üürnikul alates 15. maist 2019, s.o üürileandjale tagatisraha tagastamiseks antud tähtaja 14. mai 2019 möödumisest.
Zyndilaid OÜ vastuväited
Üürileandja hagi ei tunnistanud ja vaidles hagile vastu. Vaidlust ei ole asjaolu üle, et üürnik maksis üürileandjale üürilepingu sõlmimisel tagatisraha. Üürileandja leiab, et üürnik rikkus üürilepingust tulenevaid kohustusi, üürileandja esitas üürnikule kahju hüvitamise nõude ja üürileandjal on õigus tagatisraha tagastamisest keelduda.
Üürilepingu eseme üleandmisel üürnikule oli see puhas ja korras. Üürnik oli kohustatud tagastama maja samas seisukorras, millises ta selle vastu võttis. Üürnik tagastas elamu üürileandjale 18. märtsil 2019 seisukorras, mille tõttu üürileandja pidi elamu lepingueelse seisundi taastamiseks tellima remondi ning koristus- ja puhastustustööd. Üürileandja teatas üürnikule, et paljud asjad tuleb majas korda teha 21. märtsil 2019. Tekitatud puudustest informeeris üürileandja üürnikku, saatis pretensiooni ja loetelu olulistest puudustest 24. märtsil 2019. Kahjustuste kõrvaldamiseks ja koristustööde tegemiseks võetud hinnapakkumise saatis üürileandja üürnikule 28. märtsil 2019 ja andis võimaluse esitada konkureeriv hinnapakkumine 1. aprilliks 2019. Üürileandja teavitas üürnikku puudustest õigeaegselt ja andis võimaluse ise leida üürilepingu objekti kordategemiseks ehitaja/koristaja. Üürnik seda ei teinud. Üürnik tekitas üürileandjale üürilepingu eseme ja vallasvara kahjustamisega kahju. Üürileandja kahju koosneb asja parandamise ja üürilepingu sõlmimise eelsesse olukorda viimise mõistlikest kuludest ning lõhutud vallasasjade nagu elektripliit, pesumasin, diivan, osa toidunõusid jms asendamise kuludest. Kuna üürnik ei ole hüvitanud üürileandjale üürniku ja temaga koos elanud isikute tegevuse tagajärjel eluruumile ja selles paiknevate seadmete ja vallasasjade rikkumisest tekitatud kahju, ei kuulu tagatisraha tagastamisele. Kõiki ilmnenud puudusi ei ole võimalik kõrvaldada üürniku poolt lepingu sõlmimisel makstud tagatisraha arvelt. Üürileandjal on õigus keelduda tagatisraha tagastamisest, seega ei ole põhjendatud ka viivisenõue.
Zyndilaid OÜ vastuhagi nõue ja põhjendused
10.Zyndilaid OÜ (üürileandja) esitas 16. septembril 2019 kohtusse hagi K Ka (üürnik) vastu 12 645,30 euro ja viiviste saamiseks, nõudes talt üürilepingu rikkumisega tekitatud kahju (11 630,91 eurot), tasumata kõrvalkulude (251,39 eurot), kohtumenetluse eelse õigusabikulu (363 eurot) ja saamata jäänud tulu (400 eurot) hüvitamist. Kohus liitis 6. novembri 2019 määrusega Zyndilaid OÜ hagi ühte menetlusse K Ka hagiga ja käsitleb seda vastuhagina. Kohtumenetluses esitatud vastuhagi terviktekstiga (12. aprilli 2021 terviktekst) täpsustas Zyndilaid OÜ viivisenõuet selliselt, et nõuab 12 645,30 euroselt
põhivõlalt seadusejärgset viivist alates hagi esitamisest 16. septembril 2019 kuni kohustuse täitmiseni. 9. mai 2022 kohtuistungil täiendas Zyndilaid OÜ hagi eset alternatiivse nõudega mõista K Kalt välja võlgnevus 8895,30 eurot (põhisumma vähendatud tagatisraha 3750 euro võrra) ja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates hagi esitamisest 16. septembril 2019 kuni kohustuse täitmiseni.
11.Üürileandja tõi esile kokkuvõtlikult järgmised asjaolud:
11.1.SSSSSSSSS, Kuressaare, kinnistu ja sellel asuva elamu üürileping sõlmiti poolte vahel 12. augustil 2018 tähtajalisena kuni 31. märtsini 2019. Lepingu objektiks oli sisustatud maja üldpinnaga 212,9 ruutmeetrit. Üürnik tasus üürilepingu sõlmimisel tagatisraha 3750 eurot. Üürilepingu eseme valduse andis üürileandja üürnikule üle
27.augustil 2018, kell 12.00. Samal päeval allkirjastatud üleandmise- ja vastuvõtmise aktis fikseeriti üüripinna seisukord ning elektri- ja veenäidud. Üürilepingu objekti valduse üleandmisel üürnikule oli SSSSSSSSS kinnistu ja sellel asuv elamu puhas ja korras. Maja koristati sama päeva hommikul. Üürilepingu esemel üürnikule üleandmisel puudusi ei olnud. Üürileandja andis üürnikule lepingule vastavalt eluruumi üle korras, nõuetekohaselt funktsioneerivate ja kasutamiseesmärgile vastavate kommunikatsioonidega (ka elektrisüsteem, veevärk, küttesüsteem, kanalisatsioon jne). Üürnik kohustus tagastama maja samas seisukorras, milles ta selle vastu võttis. Üürileandja tegi vahetult enne üleandmist üürilepingu eseme seisukorra fikseerimiseks hulgaliselt fotosid. Pooled leppisid kokku, et üürileandja laeb fotod üles ja annab üürnikule fotodele ligipääsu. 27. augusti 2018 e-kirjaga saatis üürileandja üürnikule fotode allalaadimiseks lingi.
11.2.Üürnik teatas üürileandja esindajale ootamatult, et ta soovib anda eluruumi valduse üle enne üürilepingu lõppemise tähtaega, s.o 18. märtsil 2019. Üürileandja esindaja oli hõivatud, kuid üürniku tungival nõudmisel leidis ta umbes 20 minutit. Üürileandja esindaja vaatas elamu üle. Ta ei olnud üüriobjekti seisukorraga rahul, sest elamu ei olnud seisukorras, millisena see anti üürnikule üle 27. augustil 2018. Üürnik andis üürileandjale üle elamu ühe võtme öeldes, et ta ei vaja seda enam. Hiljem oli garaaži pandud veel kaks võtit, üks võti neljast on seniajani tagastama. Üürileandja esindaja ütles üürnikule ja tema abikaasale, et ta tuleb 18. märtsil 2019 umbes kell 15.00, et koostada ühiselt pretensioonide nimekiri. Üürnik ei täitnud üürilepingust tulenevat kohustust, sest ta ei tulnud üürilepingu eseme valduse üleandmise-vastuvõtmise akti koostamisele 18. märtsil 2019 ega ka hiljem. Üürnik ei täitnud ka üürilepingust tulenevat kohustust anda üürileandjale üle kõik üürniku valduses olevad eluruumi võtmed.
11.3.Kuna üürnik kokku lepitud ajal ei tulnud ega üürileandja kõnedele ei vastanud koostas üürileandja 18. märtsil 2019 puuduste nimekirja, mille pealkirjastas „Kuressaares SSSSSSSSS Vastuvõtuvõtmise Akt 18.03.2019“. Vastuvõtmise aktis fikseeris üürileandja tekitatud kahjustused elamus olevate ruumide kaupa ja fikseeris meetmed, millise tööga on võimalik iga konkreetne kahjustus likvideerida. Puuduste fikseerimiseks ja akti koostamiseks kaasas üürileandja 18. märtsil 2019 ehitusalaste teadmistega isikud M Su ja A Ve. Puudustest ja kahjustustest, mis tekitati ajal, kui üürilepingu ese oli üürniku valduses, tegi üürileandja seaduslik esindaja hulga fotosid.
11.4.18. märtsil 2019 üüriobjekti ülevaatamisel leidis üürileandja hulgaliselt puudusi. Selgus muuhulgas, et hoovis oli betoonpost katki sõidetud ja ebakvaliteetselt
remonditud, välisvalgusti posti küljes ja selle pirn olid katki. Majaseinal oli sinist värvi määrdumist, hoovis maas õlilaik, metallist tuhatoos oli roostes, uksekell oli katki, majaesised elektripirnid läbi põlenud. Majas olid toad määrdunud, kahjustusi oli seintel (praod, tapeet rebitud, spreivärv, määrdumised), põrandaliistudel (määrdumised ja laht), kahjustusi oli põrandatel, ustel (raamidel, ukselehtedel, hingedel, linkidel, lukkudel), lagedel. Akendel oli niiskuskahjustusi ja hallitust. Hallitus oli ka vannitoa kõrvaltoas. Rikutud oli mööbliesemeid (nt kapp, tool, diivan, sahtlisiinid garderoobis), lampe, vaipu, kattemadratseid, aknakatteid ja radiaator. Katki oli wifi ruuteri antenn. Kasutuskõlbmatud olid pesumasin ja elektripliit. Nõudepesumasin oli määrdunud. Kamin oli määrdunud. Puudu oli köögitarvikuid, külmkapist riiul ja hoidik, kahjustatud köögikapid. Puudu oli osa vannidüüse ja suitsuandureid, katki elektripirne jne. Saun oli määrdunud, lõhutud oli saunakulp, grill, aiatool. Üürnikul oli kohustus vahetada elektripirne ja hoida toas vähemalt 15 soojakraadi.
11.5.Puudused, mis tekitati üüriobjektile ajal, mil see oli üürniku ja tema perekonna valduses ja kasutuses, ületavad asja lepingujärgsel kasutamisel harilikult tekkivat kulumist, kahjustusi (halvenemist) ja muutusi. Harilikuks kulumiseks ei saa pidada mustust, hallitust, plekke seinal, laes, vaipadel, maja seinal, maja ümbritseval kõnniteel, pesumasina hoovis ilmastikutingimuste käes hoidmist, nõudepesumasina hooldamata jätmist jne. Üürileandjale on üürniku ja tema perekonnaliikmete tegevuse (üüriobjekti ja selles asunud vallasasjade kahjustamise) tagajärjel tekitatud kahju, mille hüvitamist üürileandja üürnikult nõuab.
11.6.21. märtsil 2019 saatis üürileandja üürnikule e-kirja, milles märkis, et majas on vaja paljud asjad korda teha. Üürileandja saatis üürnikule 24. märtsil 2019 pretensiooni ja loetelu olulistest puudustest. 28. märtsil 2019 koostas P G OÜ üürileandja esindaja nimele hinnapakkumise üüriobjektil avastatud kahjustuste kõrvaldamiseks ja koristustööde tegemiseks summas 10 204,80 eurot. 28. märtsil 2019 saatis üürileandja hinnapakkumise üürniku e-posti aadressile ja andis üürnikule võimaluse esitada teine hinnapakkumine 1. aprilliks 2019 kell 18.00. Üürileandja teavitas üürnikku ilmnenud puudustest üürilepingu punkti 3.6 järgides ja andis üürnikule võimaluse leida üürilepingu objekti kordategemiseks teine ehitaja/koristaja, kuid üürnik sellel ettepanekule ei vastanud, ei esitanud konkureerivat hinnapakkumist ega asunud tema ja ta perekonnaliikmete poolt tekitatud kahjustusi kõrvaldama.
11.7.Üürileandja pidi tellima elamu lepingueelse seisundi taastamiseks remondi ja koristus-puhastustööd. Üürileandja esitas tellimuse P G OÜ-le. Tegemisele kuuluvate tööde eest esitas P G OÜ 9. aprillil 2019 arve nr 362 summas 9584,40 eurot (sh käibemaks).
11.8.Lisaks tuli üürniku tegevuse tõttu asendada elektripliit (soetamishind 201,89 eurot), pesumasin (soetamishind 185 eurot), elutoa diivan (soetamishind 1245 eurot), toidunõud, mida oli puudu 21,62 euro eest. Puudu olid: 2 valget lainelise äärega kaussi (kokku 5,80 eurot), valge lainelise äärega taldrik (1,80 eurot), 2 latte klaasi (kokku 3,95 eurot), puust pannilabidas (1,49 eurot), mustast plastist pannilabidas (1,50 eurot), köögikäärid (1,99 eurot), riiv (3,49 eurot), teelusikas Köksungen (1,60 eurot).
11.9.Üürileandja pidi lisaks: asendama puidust uksed (215 eurot), asendama lõhutud öölambi (18 eurot); tegema nõudepesumasina sügavpuhastuse (60 eurot),
puhastama ja korrastama õues asuva saunahoone ning asendama lõhutud plastmassist tooli (100 eurot).
11.10.Kokku on ehitise ja selles olevate vallasasjade kahjustamisega üürileandjale tekitatud kahju 11 630,91 eurot. Kahjuhüvitis hõlmab eelkõige asja parandamise ja üürilepingu sõlmimise eelsesse olukorda viimise mõistlikke kulusid ning lõhutud vallasasjade nagu elektripliit, pesumasin, diivan, osa toidunõusid jms asendamise kulusid.
11.11.Üürileandja tugineb VÕS üürilepingu sätetele (sh § 276 lg 2, § 334 lg 1, 2) ja üürilepingule. Üürilepingu p 5.2.2 kohaselt oli üürnik kohustatud tagama lepingu kehtivusajal eluruumi säilimise ja tavapärase hooldamise. Üürilepingu punkti 5.2.10 kohaselt oli üürnik kohustatud oma kuludega kõrvaldama eluruumil lepingu kehtivusajal ilmnenud puudused, mida saab kõrvaldada eluruumi harilikuks säilimiseks vajaliku väikesemahulise koristamise või hooldamisega (akende pesu, pirnide vahetus jms). Üürilepingu p 5.2.12 kohaselt oli üürnik kohustatud hüvitama üürileandjale üürniku või temaga kooselava isiku tegevuse tagajärjel eluruumile paiknevate seadmete ja vallasasjade rikkumisest tekitatud kahjud. Üürilepingu punkti 5.2.16 kohaselt kohustus üürnik eluruumi valduse vabastamisel andma üürileandjale üle eluruumi mitte halvemas seisukorras, kui need olid lepingu sõlmimisel, arvestades loomulikku kulumist. Üürilepingu p 3.6 kohaselt kohustus üürileandja eluruumi valduse saamisel mõistliku aja, s.o hiljemalt 1 nädala jooksul teavitama üürnikku eluruumil ilmnenud nendest puudustest, milliste olemasolu ei tuvastatud lepingu lõpetamisel, kuid milliste esinemist eelnimetatud ajahetkel võis mõistlikult eeldada. Üürnik kohustub eelnimetatud puuduste tagajärjed kõrvaldama vastavalt üürileandja poolt määratud tähtajaks juhul, kui üürileandjal ei ole võimalik eelnimetatud puuduseid kõrvaldada üürniku poolt lepingu sõlmimisel makstud tagatisraha arvelt.
12.Üürnikul on tasumata üüritud asjaga seotud kõrvalkulud 251,39 eurot. Üürnik oli kohustatud igakuiselt maksma eluruumi kasutamisega osutatud teenuste eest lähtuvalt tegelikust tarbimisest ja teenuspakkujate poolt esitatud teenusarvetest. Kõrvalkulude maksumus ei sisaldu igakuises üürisummas. Üürileandja tasus kõrvalkulud summas 251,39 eurot ja sellega on üürnik tekitanud üürileandjale kahju summas 251,39 eurot. Tasumata on järgmised arved: AS Ragn Sells 2. aprilli 2019 arve 2019. aasta märtsikuus konteineri tühjendamise eest summas 8,83 eurot, AS Kuressaare Veevärk 31. märtsi 2019 arve vee tarbimise ja heitvee ärajuhtimise eest märtsis 2019 summas 6,02 eurot, Alexela Energia AS 31. märtsi 2019 arve tarbitud elektrienergia eest summas 120,38 eurot, AS Eesti Energia elektrilevi 31. märtsi 2019 arve võrguteenuse eest summas 116,16 eurot.
13.Kohtumenetluse-eelse õigusabikulu hüvitamise nõue: üürileandja kandis enne kohtusse pöördumist üürilepingust tuleneva vaidluse kohtuvälise lahendamise eesmärgil õigusabikulu summas 363 eurot. Õigusabikulu oli vältimatu, tegemist oli kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks tehtud kuludega ning üürnikul tuleb need üürileandjale hüvitada.
14.Saamatajäänud tulu nõue: üürileandjal tuli üürniku tegevuse tagajärjel teha SSSSSSSSS elamus ulatuslikke koristus ja remonditöid. Üürileandja ei saanud seetõttu anda elamut üürile ja tal jäi saamata tulu 400 eurot. Nõutav kahjuhüvitis vastab üürileandja tõenäoliselt teenitavale tulule 1. aprillist kuni 12. aprillini 2019. Üürileandjal ei olnud võimalik 5.– 7. aprillini broneeringu teinud kliente ja neile järgnevaid kliente majutada kuni maja eelnev
seisukord sai olulises osas taastatud, s.o kuni 12. aprillini 2019. Arvestades broneeringuid, mille üürileandja pidi maja seisukorra tõttu tühistama, kui ka võimalikke lisanduvaid broneeringuid, oleks üürileandja teeninud tulu kuuel päeval ehk 6x110,33=662 eurot. Üürileandja on vähendanud teenitava tulu summat arvestusega, et välistada ei saa mõnevõrra väiksemat täituvust ning on arvestanud ka üürnikuga sõlmitud üürilepingu alusel kujunevat ligikaudset üürihinda 12-päevase perioodi eest ja asjaolu, et tavaolukorras oleks läinud paar päeva igal juhul selleks, et üüripind ette valmistada algavaks suvehooajaks ja lühiajalikseks üürileandmiseks.
15.Eeltoodud arvestusest lähtuvalt nõuab üürileandja üürniku ja tema perekonnaliikmete poolt tekitatud kahju hüvitamiseks kokku summas 12 645,30 (11630,91+251,39+363+400) eurot.
16.Üürnikult tuleb üürileandja kasuks välja mõista viivis põhinõudelt 12 645,30 eurot alates hagi kohtule esitamisest 16. septembril 2019 kuni 12. märtsini 2021 summas 1506,76 eurot ja sealt edasiulatuvalt kuni kohustuse kohase täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätetatud määras. Alternatiivse nõude puhul viivis põhinõudelt (8895,30 eurot) alates hagi esitamisest 16. septembril 2019 kuni kohustuse kohase täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätetatud määras.
17.Üürniku vastuväidetega üürileandja ei nõustu ja vaidleb neile tervikuna vastu. Üürileandja hinnangul ei ole olulist tähtsust, kas fotod on 27. augusti 2018 aktis märgitud lepingu lisadena. Üürileandja ei ole üürnikule öelnud, et kavatseb peale üürniku väljakolimist majas suure remondi teha. Üürniku selline väide on vale. Viie lapsega ei saa vabandada heaperemeheliku käitumise nõuete eiramist. Üürnik küll avaldas üüripinna üleandmisel muret, et valge diivan võib määrduda, kuid lisas, et äkki nad vahetavad diivani üürilepingu kehtivuse ajal ära või katavad diivani, et vältida kahjustamist. Üürileandja esindaja ütles, et tehke nii nagu soovite, kuid elamu tuleb tagastada samas seisukorras nagu see oli. Üürileandja möönab, et garaažiukse vedru üleandmise päeval purunes, kuid üürileandja tegi ukse korda. Ühtegi muud väidetavat puudust, mis majal üleandmisel esines, üürnik välja toonud ei ole. Üürnik ei ole teavitanud üürileandjat lapse joonistustest toaseinal ega diivani kahjustustest. Vale on üürniku väide, et üürileandja on käinud majas üürniku teadmata. Üürileandja viibis majas pärast üürilepingu sõlmimist üksnes seoses veekahjustuste tagajärgede kõrvaldamisega ja üürnikuga kooskõlastatult. Üürileandja ei nõustu, et töömehed võisid remondi käigus elamut vigastada. Pärast remonti oli üürnik rahul ega juhtinud tähelepanu ühelegi ehitajate põhjustatud kahjustusele. Veekahjust mõjutatud seinad, põrandad ja põrandaliistud said kõik vahetatud, seega objektiivselt paranes elamu seisukord üürilepingu ajal ning igasugune kulumine või kahju, mis kuni 2019. aasta märtsini tekkis, oli üürniku põhjustatud. Üürnik ei ole üürileandjat teavitanud, et pesumasin ei tööta. Puudus kokkulepe, et üürileandja viib selle terrassilt ära. Üürniku väide, et pesumasin, pliit ja külmkapp olid 20 aastat vanad on vale ja oletuslik. Vale on üürniku oletus, et õlilaigu kruusal tekitas T He toodud pump. Üürniku viidatud seade oli ekskavaatori hüdrovasar, mis seisis parklas poolteist päeva. Õli see ei lekkinud ja oli õlilaigu kohast 5-6 meetrit eemal. Üürniku viidatud elektripirnide läbipõlemise probleemi pole eelnevalt olnud, elektrisüsteemid olid korras, väide et elektripinge on kõikuv on paljasõnaline. Niiskuskahjustuste ja hallituse põhjuseks ei ole ehitusmeeste praak ega vead maja ehituses, vaid üürniku tegevus. Üürnik ei kasutanud maja heaperemehelikult, ei kütnud elamut vastavalt välitemperatuurile, ei tuulutanud maja piisavalt ega taganud normaalset õhuniiskuse taset, mis põhjustaski hallituse tekkimise. Üürnik lõpetas maja kütmise 2019. a veebruaris ja teadlikult põhjustas sellega kaasnenud tagajärjed, st liigniiskuse ja hallituse. Elamule ei ole energiamärgist taotletud, selle kohta puuduvad
andmed ehitisregistris ja üürileandjale jääb arusaamatuks, millel põhineb üürniku väide, et majal on E-energiaklass. Väited, et üürnik viis ära magamistoa ja elutoa vaibad ega kasutanud neid, on valed. Valed on väited, et ehitusmehed paigaldasid elutoa lakke täiendava lambi ning puudusid suitsuandurid. Suitsuandurid olid kõigis tubades. Üürnik ei ole üürileandjale mingeid düüsiotsi üle andnud või isegi teavitanud üürileandjat sellest, et need on lahti tulnud. Kõik esemed, mille kahjustamist üürileandja üürnikule ette heidab, on samad, mis olid üürniku kasutuses. Neljast magamistubade laualambist kolm leidis üürileandja koridori kapist, neist kaks kahjustatuna ja kolmas täielikult katki. Üks lampidest oli oma kohal. Sellest, et nõudepesumasin ei toimi, pole üürnik kordagi üürileandjat teavitanud. Masinat oli kasutatud, see oli määrdunud ja hooldamata. Üürniku väited, et koristamise kulu on ülepaisutatud on paljasõnalised. Saunahoonet on kasutatud rohkem kui kord ja tõendamata on väide, et plasttool oli juba eelnevalt katki.
18.Üürileandja ei nõustu üürniku vastuväitega kõrvalkulude nõudele. Tähtajaline leping poolte vahel kehtis kuni 31. märtsini 2019. Üürileandja ei ole 18. märtsi kohtumisel üürnikuga kokku leppinud, et kogu kuu üürisumma peaks katma ka kõrvalkulud. Kohtumenetluse eelse õigusabi vajaduse tingis üürniku enda käitumine, üürnik ei vastanud üürileandja kõnedele ega kirjadele. Üürnik pidas olukorra lahendamist võimalikuks üksnes advokaadi kaudu. Saamata jäänud tulu nõue on mõistlik, põhjendatud ja tõendatud. K Ka vastuväited Zyndilaid OÜ vastuhagile
19.Üürnik vaidleb üürileandja esitatud nõuetele vastu, tema vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised.
20.Üürnik ei ole üürilepingut rikkunud ega üürileandjale kahju tekitanud. Üürilepingu objekti üleandmisel ei fikseeritud üleandmis-vastuvõtuaktis objekti seisukorda. Üleandmisvastuvõtmis akti osaks ega lisaks ei ole üürileandja poolt enne üürnikule üüriobjekti näitamist tehtud fotod. Üürileandjaga ei olnud kokkulepet, et üleandmise vastuvõtmise akti juurde saadetaks eraldi fotod. Üürnik ei ole kirja fotodega üürileandjalt saanud. Üleantud maja ei olnud uus, seal ei olnud eelnevalt tehtud värsket remonti. Üürileandja ütles, et pärast üürniku väljakolimist on plaanis suurem remont. Maja kulumisaste pidi olema vastav. Üürileandja soovib üürnikult välja nõuda kogu oma maja tavapärase kulumise uuendusremondi. Üürnikul oli peres toimunud õnnetuse pärast vaja kiiresti asenduspinda ja ta ei ajanud järge, et majal olid kõik seinad puhtad ja pleki või kriimuta. Üürileandja oli teadlik, et võtab majja 5 lapsega pere. Mõistlikult on ette näha, et kui maja kasutab paljulapseline pere ei ole see võrdne tavapärase kulumisega juhul kui majas elaks vaid kaks täiskasvanut. Üüripinna üleandmisel kinnitas üürileandja korduvalt, et üürnikul pole vaja muretseda, näiteks valge diivani pärast, millele üürnik kohe tähelepanu pööras. Õige ei ole üürileandja väide, et üle antud majal polnud puudusi. Maja üleandmisel läks katki garaaži uks.
21.Üüriobjekti üürnikult vastu võtmisel 18. märtsil 2019 vaatas üürileandja maja koos üürnikuga üle, võttis maja vastu ning üüripinna vastuvõtmisel ei olnud üürileandjal ühtegi pretensiooni ega pretensioonide nimekirjast juttu polnud. Tõele ei vasta üürileandja väide, et ta leppis üürnikuga 18. märtsiks 2019 kokku hilisema kohtumise, kuhu üürnik kohale ei ilmunud. Üürileandja ei saanud ilma üürniku osavõtuta puuduste fikseerimiseks üleandmise-vastuvõtmise akti koostada. Üürileandja pole tõendanud, et väidetavad puudused üldse olid, või et need tekkisid ajal, mil üürnik maja kasutas. Üürnik teavitas üüriperioodi jooksul üürileandjat kohe kõigist asjaoludest, mille suhtes võis üürileandjal olla põhjendatud huvi.
22.Kui üürnik üüripinna 18. märtsil 2019 üle andis oli poolte vahel juttu vaid seinast ja diivanist ning ka nende kohta küsis just üürnik, mitte üürileandja. Üürnikule ei antud võimalust neid puudusi, mida ta on tunnistanud, ise korda teha. Üürileandja poolt üürnikule pakutud tähtaeg täiendavate hinnapakkumiste võtmiseks oli ebamõistlik, kogu pretensiooninimekiri ja süüdistused olid üürnikule ootamatud ja väidetavaid puudused tõendamata ning ilmselgelt oli üürileandja juba P G OÜ kasuks otsustanud. Pole tuvastatud, et hinnad, mida üürileandja nõuab on mõistlikud.
23.Üürniku seisukohad üürileandja välja toodud puuduste kohta on kokkuvõtvalt järgmised:
23.1.Üürnik võtab omaks maja kõrval ja seintel oleva kapronvärvi ja puhastamise kulu summa 20 eurot. Õues läks katki laste pall, mille sees on sinine vedelikulaadne materjal ja sellest võisid sinised laigud jääda. Üürnik oleks võinud selle ise ära puhastada kui tema tähelepanu oleks sellele maja üleandmisel juhitud, kuid seda ei tehtud.
23.2.Üürnik võtab omaks uue laualambi soetamise summa (30 eurot). Üürniku lapse käes läks aerosoolvärv magamistoa laualambile. Üürnik üritas seda puhastada, kuid ei saanud värvi maha.
23.3.Pudelihoidja külmkapis läks katki ja jäi vahetamata.
23.4.Köögikraani segisti filtri võttis üürnik ära ja unustas tagasi panna. Filter maksab 80 senti, mitte 10 eurot.
23.5.Üürnik pesi diivanipatju ja võis esineda tooni erinevusi diivanipatjade värvi ja diivani värvi vahel. Pole mingisugust põhjust esitada kostjale uue diivani arve, sest piisanuks pesust ja diivan oli vana ning vormist väljas. Diivani hind 1245 eurot on ülepaisutatud, uue kvaliteetse nurgadiivani saab poole väiksema summa eest kui üürileandja on märkinud.
23.6.Üürniku laps sai kätte aerosoolvärvi ja pritsis seda magamistoa seintele, värvi läks kapi tagaseinale ja võis pritsida ka aknalauale ja radiaatorile. Aknalaua värvimise kulu 50 eurot on ülepaisutatud. Aknalauad ei olnud värvivigadeta ning olid ka koguaeg niisked, mis soodustas värvi kulumist. Niiskus tulenes maja ehituspraagist ja energiaklassist. Radiaatorid olid vanad ja lülitasid end ise välja, mida ka üürileandjale teatati. Üürileandja pidanuks radiaatori välja vahetama, kuna küttesüsteem oli vigane ja selle kordategemine on üürileandja kohustus. Kapi papist tagasein ei paista välja, lihtne on see koht värviga üle tõmmata, samuti saab paar naela tagasi lüüa ja tagasein on jälle kinni. Tegemist oli odava kapiga, on loomulik, et naelad või kruvid võivad lahti tulla. Kapp polnud olukorras, et seda oleks pidanud välja vahetama. Üürnik oli kohe valmis selles toas vajalikud parandused tegema, sh kapi taguse aerosoolvärvi pleki eemaldama.
23.7.Magamistoa seinast ja diivanist oli koheselt üürileandjaga juttu ja üürileandja ei soovinud nende kordategemist, seega on pole üürileandjal õigust seda tagantjärgi nõuda.
23.8.Köögi seinal võis olla tõepoolest lapse poolt harilikuga tõmmatud kriips. See tuleb tavapuhastuse käigus maha ning seinu pole vaja üle värvida.
23.9.Lapse kirjutuslaud oli garderoobis vastu seina ja sellest jäi tõesti seinale teatav joon. See ei olnud visuaalselt häiriv ja ühe joone pärast ei ole vajadust värvida üle tervet tuba, vaid oleks saanud teha paikparandust.
23.10.Uksekell oli vana ja ei töötanud. Üürnik ostis uue uksekella ja jättis selle üürileandjale. Vana uksekell võis minna üürniku kasutusajal katki (lapsed võisid seda kogemata teha), kuid kuna vana uksekell nagunii ei töötanud ja uus osteti asemele, siis ei ole alust uksekellaga seoses üürnikult midagi nõuda.
23.11.Lahti tulnud vannidüüsidest andis üürnik kohe üürileandjale teada ja andis düüsid üürileandja kätte.
23.12.Saunakulbi tinutuse koht läks kohe katki. Tegu oli vana kulbiga.
23.13.Aiapost kukkus küll pikali ajal kui maja oli üürniku valduses, kuid üürnik seda ei põhjustanud. Posti all oli sipelgapesa, mis võis kukkumise põhjustada. Üürniku ettepanekul ja üürileandja nõusolekul parandas üürniku abikaasa posti. Üürileandjal ei olnud üürnikule etteheiteid ja nüüd posti parandamise kulu nõuda pole alust.
24.Muudele üürnikule ette heidetud asjaoludele vaidleb üürnik täielikult vastu. Üürnik võtab omaks, et seintel võisid esineda teatud kriimud, midagi võis koristamisel jääda märkamatuks, aga tegemist on siiski asja lepingujärgsel kasutamisel tekkiva kulumise ja muutustega. Üürniku koristusapsakad ei saa minna arvesse maja kahjustamisena.
25.Juba vahepealse uputuse (kindlustusjuhtumi) tõttu ei saanud üürnik maja anda üle samas seisukorras kui see eelnevalt oli, sest vahepeal tehti kahju likvideerimiseks remont. Remonti teinud töömehed võisid samuti tekitada mistahes kriipse vms seintele ja põrandale või mujale. Üürileandja ei ole fikseerinud olukorda pärast vahepealset remonti. Majas käis üürniku teadmata ka üürileandja ja võis ise midagi teha.
26.Niiskuskahjud ja hallitus majas on põhjustatud maja ehitusvigadest ja energiaklassist. Aknad oli niisked ja hallitasid. Uksed, mille parandamise kulu üürileandja nõuab olid juba enne katki. Majas, nii väljas kui sees, põlesid pirnid pidevalt läbi ning üürnik vahetas neid ebanormaalselt tihti. Ilmselt oli tegemist majas elektripinge kõikumisega ja seda kurtis üürnik ka üürileandjale. Üürnik ostis pidevalt lambipirne. Kui majas endas on seadme olukord selline, mis tingib lambipirnide pideva läbipõlemise, siis ei saa selle eest vastutada üürnik. Madratsid ja vaibad saanuks puhtaks pestes ja asendamiseks polnud vajadust. Aknakatteid pole üürnik lõhkund ega määrinud. Üürnikult pole ka põhjust nõuda tervete seinte ülevärvimise maksumust kui piisanuks pesust või kohtparandustest.
27.Pole teada, kas väidetavalt puuduvad köögitarvikud üldse seal olid ja kui olid siis, et need kadusid kostja kasutusajal. Samuti pole tõendatud, et pesumasin ja pliit vajasid väljavahetust kostja tegevuse tõttu. Pesumasin ja pliit, samuti külmkapp olid 20 aastat vanad ning nende aeg oli läbi. Pesumasin ei töötanud enam ja selle pidi ära viima T H, kes aga seda ei teinud. Nõudepesumasin ei töötanud hästi. Üürileandja väide, et üürnik jättis maja kütmata ei ole õige. Üürnik täitis kohustust hoida majas temperatuuri üle 15 kraadi. Üürnik hoidis majas üle 20 kraadi sooja.
28.Maja koristuse maksumus 990 eurot on ülepaisutatud. Arusaamatuks jääb maja ümbruse korrastamise kulu 40 eurot ja kappide korrastamise kulu 70 eurot. Saunahoonet kasutas üürnik ühe korra.
29.Kõrvalkulude nõue on täielikult põhjendamatu ja alusetu. Üürnik leppis üürileandjaga 18. märtsil 2019 kokku, et kuna üürnik andis maja üle varem kui kuu lõpus, siis kuu üürisumma 1250 eurot peaks katma kõrvalkulud, ja ka kattis. Lepiti kokku, et kui selgub, et midagi on tasumata, siis tehakse sellest tasaarvestus üürisumma arvel või kui sellest ei piisa, siis tagastatava tagatisraha arvelt.
30.Kohtumenetluse eelse õigusabikulu nõudele ja saamata jäänud tulu nõudele vaidleb üürnik samuti vastu. Kohtumenetluse eelsed õigusabikulud on esiteks ülepaisutatud, teiseks ei olnud need vajalikud, kolmandaks on üürileandja esitanud juba ükskord vastavasisulise nõude kohtusse (tsiviilasi nr 2-19-9456), küll füüsilise isikuna, kuid sellest võib järeldada, et kohtueelset õigusabi oli saanud füüsiline isik, mitte käesolevas menetluses juriidilisest isikust üürileandja. Üürileandja on ise väitnud, et juristi abi aitas tal valmistuda kohtumenetluseks, esimene kohtumenetlus aga lõpetati. Üürileandja on käitunud pahausklikult. Üürileandja eesmärk oli algusest peale tagatisraha mitte tagastamine, kompromissi mitte sõlmimine, üürnikule põhjendamatute kulude tekitamine ja võimalikult suure nõude esitamine üürniku vastu.
31.Saamata jäänud tulu nõuet ei ole üürileandja tõendatud. Pole tõendatud, et üürileandja üldse oleks vastaval perioodil tulu saanud ja kui ka oleks, et summa oleks just nii suur kui esitatud nõudes ja et tulu jäi saamata üürniku tegevuse tõttu. Ehk üürileandja ei ole tõendanud põhjuslikku seost väidetava tulu mittesaamise ja üürniku tegevuse vahel. Üürileandja pole ka tõendanud, et ta oleks kohe leidnud uued üürnikud. Samuti pole tõendanud seda, kui üürileandja oleks soovinud maja üürida päevade kaupa, siis et kõik vastavad päevad oleksid olnud välja üüritud.
32.Kuna üürnik põhinõudeid ei tunnista, siis ei tunnista ta ka esitatud viivisenõuet.
KOHTU PÕHJENDUSED
33.Kohus leiab, et K Ka hagi tuleb jätta rahuldatama ja Zyndilaid OÜ hagi tuleb rahuldada osaliselt. K Ka hagi
34.Kohus loeb vaidluseta tuvastatuks, et K K üürnikuna ja Zyndilaid OÜ üürileandjana sõlmisid 12. augustil 2018 eluruumi üürilepingu Kuressaares SSSSSSSSS asuva sisustatud eramu kasutamiseks tähtajaga 31. märts 2019 (I kd tl 4, dtl 6). Üürnik sai üüripinna valduse
27.augustil 2018 ja tagastas valduse üürileandjale 18. märtsil 2019. Üürnik tasus üürileandjale 3750 eurot tagatisraha.
35.Üürniku hagi on suunatud tagatisraha tagastamisele. Üürilepingu punkti 4.7 ja VÕS § 308 lg 1 järgi on tagatisraha mõeldud lepingust tulenevate rahaliste kohustuste täitmise tagamiseks. VÕS § 308 lg 3 järgi võib üürnik tagatisraha tagastamist nõuda, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Üürilepingu punktis 4.8 on pooled leppinud kokku, et üürileandja tagastab tagatisraha lepingu lõppemisest ühe nädala jooksul juhul, kui üürnik on nõuetekohaselt täitnud kõik lepingust tulenevad rahalised kohustused. Üürnik on esitanud hagi tagatisraha
tagastamiseks põhjendusega, et tal ei ole lepingust täitmata kohustusi, mistõttu tal on õigus tagatisraha tagasi saada.
36.Pooltel puudus vaidlus, et üürileping on lõppenud. Eri meelt ollakse selles, millal leping lõppes. Üürnik väitis, et leping lõpetati poolte kokkuleppel 18. märtsil 2019, sest üürnik andis üüripinna tagasi. Üürileandja sellega ei nõustunud ja leidis, et leping lõppes 31. märtsil 2019 tähtaja möödumisega, sest valduse tagastamine ei tähenda lepingu lõpetamist ja kokkulepet lepingu lõpetamiseks enne tähtaja saabumist ei olnud. VÕS § 309 lg 1 kohaselt lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui üürnik või üürileandja pole seda varem erakorraliselt mõjuval põhjusel üles öelnud. Ühepoolsele ülesütlemisele ei ole üürnik hagis tuginenud. Esile toodud asjaoludest ei saaks ka ülesütlemise võimalust järeldada – pooltel ei olnud vaidlust, et üürnik soovis üüripinna 18. märtsil omal soovil üle anda, sest tal polnud selle järele enam vajadust. Kahtlemata võib tähtajalise üürilepingu lõpetada enne tähtaja möödumist ka poolte kokkuleppel. Praegusel juhul tuli üürnikul kokkulepet tõendada.
37.Kirjalike või taasesitatavate tahteavalduste puudumisel soovis üürnik tõendada kokkulepet tunnistaja ütlustega. Üürniku abikaasa M K rääkis kohtuistungil tunnistajana lepingu lõpetamise kohta, et „Üürilepingu varem lõpetamine oli jutuks, et kui saame oma majja sisse, siis lõpetame enda üürilepingu ära ja oli jutt, et see lõpeb enne 1. aprilli. Me läksime ära poole märtsi pealt. Siis K ütles, et me läheme nüüd oma koju, et saime selle nii palju korda, et saame seal ööbida. Üürileandjat oli varem teavitatud. Üürileandja oli nõus, et me varem üürilepingu lõpetame“ (III kd tl 18 pöördel ja 26, dtl 1090 ja 1085). Tunnistaja ütlustest ei saa siiski järeldada üürileandja nõustumist lepingu lõpetamisega, sest ühtegi selget fakti väidetavast suhtlusest üürileandjaga tunnistaja välja ei toonud. Ütlused on ümmargused – oli jutuks, oli teavitatud, oli nõus. Et tunnistaja jutt võiks kinnitada poolte kokkulepet (vastastikuseid tahteavaldusi), ja eeskätt selliseid üürileandja avaldusi, millest tema nõustumust järeldada, pidanuks ütlustest selguma konkreetselt millest keegi millal ja kus rääkis (ja kuidas tunnistaja seda teab). Kohus nõustub üürileandjaga, et tähtajalise üürilepingu korral ei tähenda üüripinna valduse varasem tagastamine tingimata seda, et sellega ka leping lõpeb. See võib nii olla, kui lepingu lõpetatuks lugemise tahe järeldub ka poolte avaldustest ja käitumisest üüripinna tagastamisel, samuti enne ja pärast seda.
38.Tuleb märkida, et üürnik on pidanud lepingu lõppemise varasemat aega oluliseks argumentatsiooniga, et kui leping lõppes mitte 31. märtsil, vaid 18. märtsil, saanuks terve kuu eest ette makstud üüri arvelt katta ka märtsi kõrvalkulud. Üürilepingu järgi oli igakuine üür 1250 eurot ja see tuli maksta jooksuva kuu eest ette (p 4.1 ja 4.2). Kõrvalkulusid üür ei sisaldanud ja nende eest tuli üürnikul tasuda eraldi lähtuvalt tegelikust tarbimisest ja teenusepakkujate arvetest (p 4.5). Hagiavalduses väidetut, et üür sisaldas kokkuleppeliselt 250 euro ulatuses kõrvalkulusid, ei ole üürnik selgitanud. Üürilepingus kirja pandust see ei järeldu. Teisalt osutab üürnik hagis sellele, et 18. märtsil üüripinna tagastamisel oli üürileandjaga juttu laste soditud magamistoa seinast ja ebaõnnestunud pesuga tooni muutnud diivanipatjadest ning väidab, et lepiti kokku, et selle raha (250 euro) arvel loetakse tasutuks nii seina värvimine kui diivani pesu. Seega vastuoluliselt väidab üürnik ühelt poolt tehtuks kokkulepet, mille sisuks on märtsi kõrvalkulude tasaarvestus märtsi eest ette tasutud üüri arvelt ja teiselt poolt kokkulepet, mille sisuks on rikutud seina ja diivanipatjade taastamise kulu tasaarvestus märtsi eest ette tasutud üüri arvelt. Asja materjalide hulgas ei ole kumbagi kokkulepet kinnitavaid tõendeid. Üürileandja on 9. mai 2022 kohtuistungil selgitanud, et tema lähtus (vaatamata üürniku poolt võtmete varasema tagastamise soovile) sellest, et kui üürnikku pole majas olemas, ei tähenda see, et üüri ei pea (kuni lepingu tähtaja möödumiseni) maksma. Kuna üürniku väidetud kokkulepped
tõendamist ei leidnud ja kohtu ette ei ole toodud muid asjaolusid, millest järeldada üürileandja nõustumust, et üüripinna tagastamisega lõpeb ka üüri arvestamine ja 19.–31. märtsi eest tasutud üürist tasaarvestatakse mingeid muid kohustusi, jääb üürniku väide lepingu lõpetamisest kokkuleppel 18. märtsil 2019 tõendamata. Kohus loeb tuvastatuks, et üürileping lõppes 31. märtsil 2019 tähtaja möödumisega.
39.Üürniku tagatisraha tagastamise nõude rahuldamise eeldus on see, et üürniku üürilepingust tulenevad rahalised kohustused on täidetud ja üürileandja pole teatanud nõuetest üürniku vastu. Üürileandja vastuväidete kohaselt on eeldus täitmata, sest üürnikul on maksmata 2019. a märtsi kommunaalkulud ja ta on tekitanud üüritud asjale kahjustused, mille kõrvaldamise kulu katteks on üürileandjal õigus tagatisraha kasutada. Poolte esile toodud asjaolude järgi saatis üürileandja üürnikule 24. märtsi 2019 kirjaga pretensioonide nimekirja ja 29. märtsi 2019 kirjaga hinnapakkumise (P G OÜ 28. märtsi 2019 hinnapakkumine) üürieseme taastamistööde kohta. Seda märgib üürnik ka juba ise oma hagis ja seda kinnitavad 24. märtsi e-kiri „SSSSSSSSS pretensioonide nimekiri“ (I kd tl 9, dtl 17) ja 29. märtsi e-kiri „Hinnapakkumine SSSSSSSSS remont“ (I kd tl 10, dtl 15). Kohus märgib, et üürileandja on toonud välja, et hinnapakkumise saatis üürileandja 28. märtsi 2019 kirjaga ja lisanud nii hagivastusele kui enda hagiavaldusele 28. märtsi e-kirja „Hinnapakkumine SSSSSSSSS remont“ (I kd tl 80, dtl 136). 28. ja 29. märtsi kuupäevadega e-kirjad on sama sisuga, kuid 28. märtsil kl 23.29 saadetud e-kirjale ei paista erinevalt 29. märtsil kl 00.29 saadetud e-kirjast kaasa panduna hinnapakkumise faili. Kohus lähtub sellest, et hinnapakkumine on üürnikule saadetud 29. märtsi e-kirjaga. Kuna üürileandja toetub sellele, et üüriese ei olnud tagastamisel ettenähtud seisundis ja kahjustuste kõrvaldamise kulu ületab tagatisraha, sõltub üürniku nõude edukus üürileandja vastuväidete edukusest. Et samadele asjaoludele tugineb üürileandja oma hagi alusena, ei ole kohtul tarvidust neid eraldi käsitleda ja üürileandja rahanõudeid üürniku vastu saab hinnata järgnevalt üürileandja (vastu)hagi raames. OÜ Zyndilaid hagi Üüritu asja puuduste kõrvaldamise kulu hüvitamise nõue
40.Üürileandja nõuab enda hagiga üürnikult esmalt varalise kahju hüvitamist tuginedes asjaolule, et üürilepingu ese ei olnud tagastamisel nõutavas seisundis. Üürileandja nõuet saab pidada üürilepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõudeks VÕS § 115 lg 1 alusel. Viidatud sätte järgi, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, kui võlgnik rikub kohustust, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Seejuures tuleb arvestada VÕS §-s 127 sätestatud kahju hüvitamise eesmärki ja ulatust. Eelneva kohaselt tuleb üürileandja nõude lahendamiseks tuvastada, kas kostja rikkus mõnda üürilepingust tulenevat kohustust ning kas selle kohustuse rikkumise tagajärjel tekkis üürileandjal kahju.
41.Üürnik peab VÕS § 276 lg 2 järgi kasutama asja hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti ja pärast lepingu lõppemist peab üürnik tagastama üüritud asja koos päraldistega VÕS § 334 lg 1 järgi seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Üürilepingu punktides 5.2.1, 5.2.2 ja 5.2.10 on üürnik võtnud kohustuse kasutada üüripinda vastavalt sihtotstarbele eluruumina, tagada selle säilimine ja tavapärane hooldamine, kõrvaldada oma kulul harilikuks säilimiseks vajaliku väikesemahulise koristamise või hooldamisega kõrvaldatavad puudused (akende pesu, pirnide vahetus jms). Punktis 5.2.16 on üürnik võtnud kohustuse tagastada üüripind mitte halvemas
seisukorras kui see oli lepingu sõlmimisel, arvestades normaalset kulumist ja punktis 5.2.12 kohustuse hüvitada üürileandjale üürniku või temaga koos elava isiku tegevuse tagajärjel üüripinnal asuvate seadmete ja vallasasjade rikkumisest tekitatud kahjud. VÕS § 334 lg 2 järgi vastutab üürnik üksnes sellise üüritud asja kahjustamise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, ning ta ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Samuti ei vastuta üürnik üürilepingu kehtivuse ajal tekkinud kahju eest, kui ta tõendab, et kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise üle andis. Üürnik vastutab ka temaga koos elavate pereliikmete poolt eluruumi kasutamise eest. Seega vastutab üürnik üldjuhul üüriesemele hoolsuskohustuse rikkumise tõttu üürisuhte ajal tekkinud kahju eest.
42.VÕS § 132 lg 1 sätestab, et asja hävimisest või kaotsiminekust tekkinud kahju hüvitamise kohustuse olemasolu korral tuleb maksta hüvitis, mis vastab uue samaväärse asja soetamiseks tehtavatele mõistlikele kulutustele. Kui asja väärtus oli hävimise või kaotsimineku hetkel, võrreldes uue samaväärse asja väärtusega, oluliselt vähenenud, tuleb väärtuse vähenemist kahjuhüvitise määramisel mõistlikult arvestada. VÕS § 132 lg 3 kohaselt, kui asja on kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise. Kui asja parandamine on asja väärtusega võrreldes ebamõistlikult kulukas, tuleb maksta hüvitist vastavalt VÕS § 132 lgle 1.
43.Eelöeldust tulenevalt tuleb kohtul kindlaks teha, millises seisus üüriese 27. augustil 2018 üürnikule üle anti ning millises seisus see 18. märtsil 2019 tagastati ja kas sellel olid tagastamisel üürileandja väidetud puudused, mida üleandmisel ei olnud. Seejärel saab hinnata puuduste kõrvaldamise kulu põhjendatust.
44.Vaidluseta on tuvastatud, et üüripinna üürnikule üleandmisel allkirjastasid pooled 27. augustil üleandmise ja vastuvõtmise akti (I kd tl 8, dtl 14). Kui on koostatud akt, saab VÕS § 334 lg 1 kohaselt eeldada, et üüripind anti üle aktis toodud seisundis. Õige on üürniku argument, et 27. augusti akt üüripinna seisukorda sisuliselt ei fikseeri. Kohtu hinnangul ei ole üleandmisaktist võimalik üüripinna seisundi kohta põhjapanevaid järeldusi teha, sest selles on fikseeritud elektri- ja veenäidud, välisuste võtmete arv ning „muu info“ all on sisuliselt täpsustatud üüripinna kasutamise tingimusi, mh seda, et maja tuleb tagastada samas seisukorras, milles 27. augustil vastu võetud. Sisulist infot seisundi kohta aktis talletatud ei ole, nagu ei ole teisest küljest märgitud ka midagi võimalike puuduste kohta. Üleandmisakti mõte seisneb selles, et sinna märgitaks üürieseme (maja ja selle sisustuse) seisukord ja üürileandjal oleks lihtsam pärast üürisuhte lõppemist kahjustusi tõendada ja hüvitist nõuda. Informatiivse üleandmisakti tingimusis peaks üürnik tõendama, et kahjustused olid siiski olemas juba üürieseme üleandmisel. Kui akti pole, või see eesmärgipärast infot ei sisalda, tuleb üürileandjal tõendada, et kui üüriese üle anti, ei olnud sellel tema väidetud puudusi. Eelöeldu tõttu üürileandjal praegusel juhul selline tõendamiskoormis ka lasus. Pooled on menetluses vaielnud selle üle, kas üürileandja tegi
27.augustil enne üürieseme üleandmist fotosid ja kas need on üürnikule samal päeval ekirjaga kättesaadavaks tehtud. Üürieseme seisundi kindlakstegemiseks ei ole sel siiski tähtsust, sest 27. augusti aktist ei tulene ja üürileandja pole ka väitnud, et tema tehtud fotod võiks akti osaks olla. Üürileandja oluliseks peetud fotod on esitatud kohtule 12. aprillil 2021 fototabelina ja 1. novembril 2019 menetlusse esitatud fotode kogumi, milliste saatmist e-kirjaga ka üürnikule üürileandja väitis, on kohus eelmenetluses 11. märtsi 2021 istungil tagastanud.
45.Üürileandja väitel oli üüripind üleandmisel puhas ja korras, 27. augusti hommikul koristatud. Sellisele, üürileandja etteheidetavaid detailseid tagastamisjärgseid puudusi arvestades üldisele seisukorrale pole üürnik ka vastu vaielnud. Üürileandja tunnistajate T He (majahaldur) (III kd tl 18 pöördel, dtl 1090), S Ki (koristaja) (III kd tl 23, dtl 1099) ja L W(üürileandja seadusliku esindaja abikaasa) (III kd tl 22, dtl 1097) haakuvad ütlused kinnitavad, et maja oli puhas, seinad puhtad, määrdumiste ja kriimudeta, mööbel, kodumasinad jm sisustus korras. Maja üldist normaalset, korralikku seisukorda ja silmatorkavate puuduste puudumist kinnitasid ka üüripinna vastuvõtmise juures viibinud üürniku tunnistajad L T (III kd tl 18 ja 25, dtl 1089 ja 1083) ja M K (III kd tl 18 pöördel ja 26, dtl 1090 ja 1085). T He ja L Wütluste järgi oli majas tehtud viimane suurem remont, põhjalik värskendus, 2017. aastal, L Wsõnul enne, kui otsustasid abikaasaga (K W) maja turistidele bookingus välja üürima hakata. Samas puudub ka vaidlus, et maja viimistluses ja sisustusse kuulunud asjade (mööbel, seadmed jms) hulgas polnud 27. augusti seisuga midagi uhiuut, enne üürnikule üleandmist kasutamata seisus. Poolte esiletoodu järgi kasutas üürileandja maja lühiajalisteks väljaüürimisteks enne üürniku pere sissekolimist kui ka pärast üürniku lepingu lõppemist. Maja ja sisustuse üldine silmatorkavate kahjustusteta visuaalne pilt vaatab kohtu hinnangul vastu ka kogumis 27. augusti 2018 fotodelt üürilepingu esemest enne üürnikule üleandmist, millised üürileandja on toonud välja kohtule esitatud fototabelis (II kd tl 3, dtl 683). Eelöeldu põhjal tuleb järeldada, et üürilepingu ese anti üürnikule üle heas seisukorras, mis tähendab mh seda, et üüripind ja sellel olnud asjad olid puhtad ja neil polnud märgatavaid visuaalseid ega funktsionaalseid kahjustusi. Seda toetab kaudselt ka asjaolu, et üleandmisaktis puuduste kohta märkeid ei ole. Üürileandja väitel – ja see tuleneb üürilepingu punktist 1.2 – anti üüriese üle ka korras ning nõuetekohaselt funktsioneerivate ja kasutuseesmärgile vastavate kommunikatsioonidega (k.a elektrisüsteem, veevärk, küttesüsteem, kanalisatsioon). Üürnik seda vaidlustanud ei ole.
46.Üürniku väitel, et üüripinna üleandmisel rääkis üürileandja plaanist teha pärast üürniku väljakolimist remonti, ei ole sisulist tähtsust. Üürnik pole väitnud, et üüripind võis vastuvõtmisel olla mistahes mahus remonti või korrastust üleüldse vajav. Samuti pole üürnik tuginenud sellele, et üürileandja väidetav hilisem remondisoov pidanuks mõjutama mingil viisil üürniku hoolsusstandardit ja vastutust. Üürilepingu ja 27. augusti üleandmisakti järgi on üürnik võtnud kohustuse tagastada üüripind vastuvõtmise aegsest mitte halvemas, loomulikku kulumist arvestavas seisukorras, erikokkulepeteta.
47.Tõendamaks millises seisundis oli üüriese üürnikule üleandmisel ja millises tagastamisel, ning et tagastamisel olid sellel üürileandja väidetavad kahjustused ja puudused, mida üleandmisel ei olnud, esitas üürileandja kohtule fototabeli (II kd tl 3, dtl 683). Fototabelis on toodud üürileandja tehtud fotod. Kohtuistungil üürnik kinnitas, et fotode tegemise aja osas tal kokkuvõttes vastuväiteid ei ole (III kd tl 5 pöördel, dtl 1071), mistõttu kohus saab lähtuda vaidluseta sellest, et pildid fototabelis märkega „enne“ ja pildid märkega „pärast“ kajastavad ka üürieseme seisundit üürileandja väidetud ajal ning fotode pealkirjas toodud failinimes sisaldub foto tegemise kuupäev.
48.Samuti esitas üürileandja 18. märtsi 2019 kuupäevaga akti (I kd tl 75, dtl 104), milles üürileandja on loetlenud avastatud puudused (tubade kaupa, kokku üle saja artikli) ja märkinud iga puuduse juures meetme selle kõrvaldamiseks. Akti on allkirjastanud üürileandja seaduslik esindaja K W ning M S ja A V. Vaidlust ei ole, et see akt on ühepoolne ja koostatud ilma üürniku osaluseta pärast seda, kui üürileandja ja üürnik olid
18.märtsil esmalt südapäeval koos kohapeal käinud. Üürniku väitel teda hilisemaks tagasi ei kutsutud ja sellest polnud juttu. Seevastu üürileandja väitel oli üürnikule öeldud, et
hiljem samal päeval naastakse pretensioonide ühiseks koostamiseks, kuid üürnik jättis ülevaatusele ilmumata. Kohtul tuleb tõdeda, et poolte ühine detailne ülevaatus ja olukorra dokumenteerimine olnuks praeguse vaidluse asjaoludel kahtlemata mõistlik ja võimaldanuks vaidlust paljudes detailides tõenäoliselt ka ära hoida. Ka pooltevahelise üürilepingu punkti 3.5 järgides pidanuks valduse üürileandjale tagastamisel koostatama selline vastuvõtuakt, milles pooled fikseerivad eluruumi ja selles asuvate esemete seisukorra, mõõdikute näidud ja muud olulist tähendust omavad asjaolud. Asja lahendamisel ei ole siiski määravat tähtsust, kas põhjalikumas ülevaatuses lepiti kokku või mitte, ega selleski, et ühist akti ei koostatud. Üürileandja on vaba otsustama mil moel ta puudused fikseerib ning kandma seetõttu puudustest teavitamise ja vaidluse korral nende tõendamise riisikot, kui ta teeb seda erinevalt lepingus sätestatud korrast. Kahepoolse vastuvõtuakti tegemata jätmine ei võta üürileandjalt õigust puudustele tugineda, küll aga paneb see üürileandja üüriesemele üürisuhte ajal tekkinud kahjustuste tõendamisel keerulisemasse olukorda. See, et üürileandja kaasas üürieseme ülevaatusele üürniku asemel ehitusettevõtja M Su (P G OÜ) ja ehitusinsener A Ve, ei anna 18. märtsi aktile puuduse olemasolu kinnitamiseks tugevamat tõendusjõudu. Tegu ei olnud ka poolte kokkuleppel kaasatud asjatundjatega. Seega kui aktis välja toodud puuduse kohta muid tõendeid (praegusel juhul eeskätt fotod, tunnistajad või ka puuduse möönmine üürniku enda poolt) ei ole, pole puuduse olemasolu kinnituseks piisav ainuüksi see, et M S ja A V on akti allkirjastanud ning kohtuistungil tunnistajatena selgitanud (konkreetsemate ütlusteta), et nad kumbki eraldi vaatasid üürileandjaga majas kohapeal üürileandja näidatud puudused üle ning kuna nad alla on kirjutanud, siis järelikult nad olid nõus, et sellised puudused on olemas.
49.Kohus hindab järgnevalt üürileandja poolt 18. märtsi 2019 akti alusel üürnikule etteheidetavaid puudusi koos tõenditega, millele üürileandja tugineb vastavate puuduste kõrvaldamise kulu (kahju) suuruse kinnitamiseks. Eeskätt on selleks P G OÜ 9. aprilli 2019 arve nr 362 (I kd tl 83, dtl 112). Kohus märgib, et arvel on märgitud teenuste/kaupade kirjed hinnaga ilma käibemaksuta ja koondsummale on lisatud käibemaks. Hagiavalduse järgi nõuab üürileandja sellele arvele tuginedes kahju hüvitamist koos käibemaksuga, mistõttu iga arvel käibemaksuta näidatud kulukomponendi eraldi hindamisel tuleb lähtuda sellest, et vastavale kulule lisandub käibemaks. Puudused hoovis
50.Üürileandja väitel oli parklas asuv betoonpost katki sõidetud ja ebakvaliteetselt remonditud. Välisvalgusti posti küljes katki. Puuduse kõrvaldamise kulu on 200 eurot P G OÜ arve alusel betoonposti lammutuse ja taastamise eest ja 70 eurot välisvalgusti uuega asendamise eest. Fototabelis toodud 27. augusti 2018 fotol on hoovi sissesõidu äärsed kividest laotud aiapostid püsi, komplektsed (II kd tl 3, dtl 683) 13. novembri 2018 fotol (lepingu ajal) on näha ümberkukkunud aiapost ning 18. märtsi 2019 fotodel taastatud aiapost ja selle küljes oleva valgusti deformatsioon (II kd tl 3 pöördel, tl 4, dtl 684-685). Poolte vahel polnud ka vaidlust, et kõnealune post ajal, mil maja üürniku valduses oli, mingil põhjusel ümber kukkus. Üürniku esimese vastuväite järgi tema ümberkukkumist ei põhjustanud, ei tea kuidas see juhtus ja peab võimalikuks põhjuseks seda, et sipelgad olid posti uuristanud. Tunnistaja M Ka ütluste järgi leidis tema ümberkukkunud posti uurides selle seest mustade sipelgate pesa, tõmbas selle käega ära ja tundis, et post seest märg. Jälgi selle kohta, et postile oleks autoga otsa sõidetud ta ei täheldanud. Tunnistaja arvates võis külmaga olla ka muld posti sees paisunud (III kd tl 18 pöördel ja 26, dtl 1090 ja 1085). Kohtu hinnangul ei saa tunnistaja ütlused järeldada, et posti ümberkukkumise põhjuseks pidi olema posti konstruktsiooni kahjustatus sipelgatest, ilmast või ka nende koosmõjust.
Füüsikaliselt on küllalt võimatu, et selline seguga seotud kividest post ilma välise jõu mõjutuseta ümber kukub. Isegi siis, kui pidada võimalikuks, et sipelgad ja külmudes paisuv vesi (või märg muld) konstruktsiooni nõrgendada võivad. Fotolt on näha, et post on murdunud suuresti altpoolt esimese ja teise kivikihi vahelt. Et post oma raskuse all ümber kukkuda saaks pidanuks sipelgad sel juhul posti murdumiskohast kivide vahelt segu täiesti eemaldama ja ilmselt ka kive välja lükkama. Seega pole üürnik veenvalt tõendanud, et posti ümberkukkumist põhjustas temast sõltumatu asjaolu. Üürniku teise vastuväite järgi ei ole posti parandamise kahjunõude esitamine pärast maja valduse tagastamist heauskne, sest üürileandja oli olnud nõus, et üürnik posti parandab ja pärast seda mingeid pretensioone ei esitanud. Tunnistaja M K rääkis kohtus, et: „K kohe postist (üürileandjat) ei teavitanud, et ei hakka nädalavahetusel tülitama. Minu teada andis esmaspäeval teada. Täpselt ei tea, mida nad seal rääkisid, aga kui kohapeal vaatasime, siis ütlesin, et mul oma maja pealt jääb segu üle, et võin selle uuesti üles lappida, siis ta ei jää vähemalt pikali. Ja võtsin maja pealt ämbriga segu, lappisin kivid, tõmbasin mulla seest ära, lappisin ära, tõstsin püsti ja muud ma ei teinudki. Lampi ei hakanud vahetama, sest ma ei teadnud, mis sellest edasi saab. Kui olin posti püsti tõstnud, siis minu teada mingit akti ega vaatamist polnud. Polnud sellist asja, et see ei kõlba, vähemalt minuga küll mitte. Üürileandja pretensioone selle posti kohta ei esitanud.“ Sellele, et üürileandja ümber kukkunud postist teadis, annab kinnitust fototabeli 13. novembri 2018 foto pikali postist – fototabeli fotod on üürileandja kinnitusel tema tehtud. Samuti selgitas üürileandja kohtuistungil, et ta oli posti kordategemisega üürniku poolt nõus, enda sõnul küll tingimusel, kui see tehakse ilusti ja õigesti korda. Üürniku väitel sellise klauslit kokkuleppes ei olnud ja pärast seda, kui M K posti ära parandas, rohkem eraldi suhtlust üürileandjaga posti osas ka polnud. Üürileandja omakorda ei mäletanud, kas oli suhtlust. Kõrvaldamist vajava puudusena on üürileandja tuginenud mitte üksnes sellele, et üürnik vastutaks posti kahjustumise eest kuna see üürniku valduse ajal ümber kukkus, vaid siiski sellele, et üürnik oli remontinud posti üürileandja seisukohast ebakvaliteetselt. Posti lammutuse ja taastamise sai tingida mitte posti ümberkukkumine, vaid ümbertegemist vajav parandustöö. Kuna üürileandja oli ümberkukkunud posti olukorrast teadlik ja lubas seda arvestades üürnikul posti parandada, on mõistlik eeldada ka üürileandja selget huvi kontrollida, kas parandus sai tehtud ja kuidas sai tehtud. Seda eriti olukorras, kus üürileandja enda väitel oli ta seadnud tingimuseks kvaliteetse ja õige paranduse. Mõistlik üürileandja vaadanuks remonditud posti üle ja andnuks üürnikule rahulolematusest kvaliteediga koheselt teada anda. Pole põhjust arvata, et üürileandja ei saanud posti parandust kontrollida. Liiati oli üürileandja seadusliku esindaja K. Wi kontor kõrvalmajas SSSSSSSSS G, nagu üürileandja menetlusdokumentidest läbi on käinud. Tunnistaja T He ütlustel võis post pikali olla nädalpooltest, täpsemalt mäletamata (III kd tl 19 pöördel, dtl 1091). Seega pidanuks vähemalt 2018. a novembri lõpus olema üürileandjal teada, kas post on parandatud vastuvõetavas seisus või mitte. See hõlmab kohtu hinnangul ka posti küljes asunud välisvalgustit, mis posti kukkudes kahjustatud sai. Paranduse ebakvaliteetsusest teavitas üürileandja üürnikku aga alles järgmise aasta märtsis pärast üüripinna tagastamist. TsÜS § 138 ja VÕS § 6 tuleneb, et õiguste teostamisel tuleb toimida heas usus ja võlasuhte pooled peavad oma käitumises teineteise suhtes hea usu põhimõttest lähtuma. Kohtupraktika järgi on hea usu põhimõtte funktsiooniks ka lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamise kuritarvitamise piiramine. Lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamist loetakse alati õiguse kuritarvitamiseks siis, kui õigusi teostatakse vastuolus hea usu põhimõttega. Kohus leiab, et aiaposti parandustöö ümbertegemise kulu, st lammutamise ja taastamise, sh posti küljes olnud valgusti asendamise kulu, hüvitamise nõudmine üürnikult on praegusel juhul hea usu põhimõttega vastuolus. Vaatamata sellele, et posti ümberkukkumine, kahjustumine jääb VÕS § 334 lg 2 järgi üürniku vastutusalasse.
51.Üürileandja väitel oli maja vasakul välisseinal sinise värvi laik. Puuduse kõrvaldamise kulu on 20 eurot P G OÜ arve alusel maja fassaadilt värvi mehhaanilise eemaldamise eest. Üürnik võttis kahjustuse omaks ja nõustus ka kahju suurusega (II kd tl 79, dtl 869). Seega on puuduse kõrvaldamise kulu 20 eurot (pluss käibemaks) põhjendatud.
52.Üürileandja väitel oli suur must metallist tuhatoos õue jäetud ja rooste läinud. Puuduse kõrvaldamise kulu on 60 eurot P G OÜ arve alusel metallist tuhatoosi värvimise eest. Kohus leiab, et fototabelis toodud 18. märtsi 2018 fotol tuhatoosist pärast üüripinna tagastamist ei ole rooste olemasolu tuvastatav (II kd tl 4, dtl 685). Muid kahjustust kinnitavaid tõendeid esitatud ei ole ja seega pole tõendatud, et üüripinna tagastamisel üürileandja etteheidetav puudus esines.
53.Üürileandja väitel oli õues asuv uksekell katki. Puuduse kõrvaldamise kulu on 10 eurot P G OÜ arve alusel uksekella paigalduse eest. Fototabelis toodud 27. augusti 2018 ja 18. märtsi 2019 fotodelt on näha, et enne üürnikule üleandmist on maja välisseinal uksekella nupu korpus terve ja pärast tagastamist purunenud (II kd lk 6, dtl 689). Üürnik ka ei vaidlustanud, et see võis tema kasutusajal katki minna, mööndes et lapsed võisid seda kogemata teha. Küll tõi üürnik esile, et uksekell oli vana ja ei töötanud ning ta ostis uue uksekella, mille jättis üürileandjale ja leidis, et seetõttu pole üürileandjal alust midagi nõuda. 18. märtsi 2019 fotolt on näha, et uksekella purunenud nupu kõrvale on seinale pandud uus, sootuks teistsugune kellanupp. Üürnik pole väitnud, et ta uksekella vahetuse üürileandjaga kooskõlastas. VÕS § 285 lg 1 tulenevalt võib üürnik teha üüritud asjale parendusi ja muudatusi juhul, kui selleks on üürileandja kirjalikult taasesitatav nõusolek. Ka üürilepingu punktis 5.2.15 on lepitud kokku, et üürnik ei tee ümberehitustöid või paigutusi ilma üürileandja eelneva kirjaliku nõusolekuta. Seega kui selles kokku lepitud ei ole, ei vabasta uue uksekella paigaldamine üürnikku vastutusest olemasoleva kellanupu purunemise eest ja üürileandja on õigustatud nõudma üürniku valduse ajal rikutud uksekella asendamise kulu hüvitamist. Kohus leiab, et puuduse kõrvaldamise kulu 10 eurot (pluss käibemaks) on põhjendatud.
54.Üürileandja väitel oli viis majaesist elektripirni õues/hoovis läbi põlenud. Puuduse kõrvaldamise kulu on 40 eurot P G OÜ arve alusel maja esiste lambipirnide vahetuse eest (5x8 eurot). Asjaolule, et pirnid olid läbi põlenud, pole üürnik selgesõnaliselt vastu vaielnud. Üürniku vastuväide seisnes selles, et kuna pirnid pidevalt, ilmselt elektripinge kõikumise tõttu, läbi põlesid, ei saa üürnik selle eest vastutada. Üürniku väitel kurtis ta seda ka üürileandjale. Üürniku möönmine, et elektripirnid kippusid läbi põlema koos tunnistaja A Ve öelduga, et pirnid olid läbi (III kd tl 21 pöördel, dtl 1096), võimaldab kohtul teha järelduse, et viis majaesist elektripirni üüripinna tagastamisel läbipõlenud ka olid ja asendamist vajasid. Pirnide vahetus oli üürilepingu p 5.2.10 järgi üürniku kohustuseks. Üürnik ei ole väidetavat liigset elektripinge kõikumist tõendanud, nagu pole üürnik tõendanud ka seda, et ta pirnide läbipõlemisest/pinge kõikumisest üürileandjat lepingu kehtivuse ajal teavitanud oleks. Seega tuli üürnikul tagastada üüripind töökorras elektripirnidega ja selle puuduse kõrvaldamise kulu 40 eurot (pluss käibemaks) on põhjendatud. Üürnik ei ole esile toonud, et pirne saanuks asendada odavamalt.
55.Kokkuvõttes on eeltoodud hooviga seotud puuduste kõrvaldamise kulu ja seega üürileandja kahju üürnikupoolsest lepingu rikkumisest põhjendatud ja tõendatud summas 70 eurot (20+10+40) pluss käibemaks, s.o 84 eurot. Puudused esikus
56.Üürileandja väitel olid esiku seinad ja ukseraamid määrdunud. Puuduse kõrvaldamise kulu on 144 eurot P G OÜ arve alusel 16 ruutmeetri seinte värvimise eest. Üürnik vaidles puudusele vastu, leides, et see pole tõendatud. Kohtule arusaadavalt näitab fototabelis toodud 22. märtsi 2019 foto esiku tagastamisjärgse seisundi kohta (II kd tl 6 pöördel, dtl 690) võrrelduna samas toodud fotoga esikust enne üleandmist, nurka ukse valge põseosa ja kollase seina ülemineku kohas. Fotol on näha seina (ukse põse) valge osa määrdumist, kuid see ei paista kohtule sellise määrdumisena, mida ei oleks tõenäoliselt võimalik kõrvaldada puhastamisega. Seda, et ka seina kollane osa oleks äratuntavalt määrdunud, kohtu hinnangul foto järgi öelda ei saa. Esiku seinad on kollased, valge on üksnes kitsas ukse põseosa. Kollasest põhiseinast rohkem fotosid tagastamisjärgses seisus esitatud ei ole ja ühe lähivõtte alusel pole võimalik tuvastada kas ja mis ulatuses kollased seinad üüripinna tagastamisel määrdunud võisid olla. Tunnistaja M S märkis kohtuistungil esiku seinte värvimisega seoses, et seal olid tõenäoliselt mingid väikesed täpid, selgitades juurde, et ei saa väikesi täppe/kohtparandusi firmana teha, ei saa anda tellijale garantiid, sest visuaalselt ei pruugi ilus ja tellijale sobiv jääda (III kd tl 21, dtl 1095). Kohus leiab, et üürileandja ei ole tõendanud sellist seinte kahjustust, mille kõrvaldamiseks oleks põhjendatud need 16 ruutmeetri ulatuses üle värvida.
57.Üürileandja väitel oli garaaži ukse võti roostega kahjustatud. Puuduse kõrvaldamise kulu on 15 eurot P G OÜ arve alusel võtmest koopia tegemise eest. Üürniku arvates ei ole puudus tõendatud. Kohus nendib, 27. augusti üleandmisaktist ei nähtu, et üürnikule üleantud võtmete hulgas oleks ka garaaži võti. Menetluses on selgitatud, et aktis märgitud 4 võtit olid maja võtmed. Üürileandja on 3. veebruari 2022 menetlusdokumendis märkinud, et garaaži võti leiti hilisemate tööde ja ülevaatamiste käigus hoovist muru seest ning see oli roostetanud ja ei toiminud (III kd tl 116 pöördel, dtl 940). Vaatamata paljasõnalisusele küsimuses, kas garaaži võti oli üürniku kasutuses, ei ole üürileandja etteheidetud puudus kokkuvõttes ka tuvastatav, sest garaaži võtme seisukorra kohta ei ole ühtegi tõendit esitatud. Seega pole üüripinna tagastamisel esinenud puudus tõendatud.
58.Üürileandja väitel olid uksehinged õlitamata, kägisesid. Puuduse kõrvaldamise kuulu on 5 eurot P G OÜ arve alusel uksehingede õlitamise eest. Üürnik leidis, et puudus pole tõendatud ja (kui ka oleks tõendatud) pole uksehingede õlitamine üürniku kohustus. Kohus leiab, et uksehingede selline seisund üüripinna tagastamisel ja õlitamise vajadus on tõendamata. Puudused sisemises koridoris/trepikojas
59.Üürileandja väitel olid seinad määrdunud (ka musta hallitusega trepi lähedal seinal), tapeet rebitud, trepikäigu kipsseinas praod. Puuduse kõrvaldamise kulu on 810 eurot P G OÜ arve alusel 90 ruutmeetri seinte värvimise eest. Üürniku arvates pole puudus tõendatud. Kohtu hinnangul on fototabelis toodud 18., 21., 22. ja 24. märtsi 2019 fotode alusel tagastamisjärgse seisundi kohta tuvastatav, et seintel on nii määrdumist kui ka ilmseid värvipinna kahjustusi, kraapse ja tõenäoliselt hõõrdumisjälgi (II kd tl 7 pöördel-11, dtl 692700). Hallitust seinal foto alusel üheselt järeldada ei saa, üürniku väitel pole tegu mitte hallitusega, vaid majas toimunud uputuse järel seinale kantud hallitusvastase vahendiga, mis on tulnud läbi värvi. Üürnik ei ole vaidlustanud, et fotod kajastavad koridori ja trepikoja seinapindu. Kuivõrd eelnevalt on tuvastatud, et seinad olid üürnikule üleandmisel märgatavate kahjustusteta ja puhtad, tuleb järeldada, et määrdumine ja kahjustused on tekkinud ajal, mil maja oli üürniku valduses. Üürnik ei ole tõendanud, et selline olukord võinuks esineda juba enne valduse saamist või et puudused tekkisid temast mittetulenevatel asjaoludel. Kohtu hinnangul ei ole fotodelt paistva määrdumise ega
kahjustuste näol tegemist hariliku kulumisega, mis võiks käia kaasas eluruumi lepingujärgse hoolika kasutamisega. Arvestada tuleb, et maja oli üürniku kasutuses suhteliselt lühikest aega, ligikaudu 7 kuud, mille kestel tavaline kasutus seintele eelduslikult olulisi kulumisjälgi, määrdumist ega tugevamaid kahjustusi ei jäta. Ka üürilepingu punktis 4.9 on pooled leppinud kokku, et harilikuks kulumiseks ei loeta eluruumi või vallasasjade puudusi, mille tekkepõhjuseks on ebaõige hooldamine ja kasutamine, sh kriimustused, rebendid vms kahjustused. Seina värvimise kulu hüvitamine on põhjendatud juhul kui seinapindade endise olukorra taastamine ei ole mõistlikult võimalik seina puhastamise või mehaaniliste kahjustuste kohtparandusega. Arvestades määrdumise ulatust ja värvipinna kahjustusi ei ole kohtu hinnangul tõenäoline, et puhastuse ja kohtparandustega võinuks saavutada ruumi ühtse väljanägemise. Seetõttu leiab kohus, et puuduse kõrvaldamise kulu 810 eurot (pluss käibemaks) on põhjendatud.
60.Üürileandja väitel oli trepialune uks määrdunud ja katki. Puuduse kõrvaldamise kulu on 50 eurot P G OÜ arve alusel ukse paranduse ja värvimise eest. Üürniku arvates ei ole puudus tõendatud. Kohtu hinnangul on fototabelis toodud 18. märtsi 2019 fotolt tagastamisjärgse seisundi kohta tuvastatav kruvi-/naelaaugu sarnane auk ukses ning värvierinevus kapi ja kapiukse pinnal (II tl 12, dtl 703). Kuna kohus on tuvastanud, et siseruumide pinnad olid maja üürnikule üleandmisel märgatavate kahjustusteta ja puhtad, on ukse sisse auk ja uksele värvikahjustus tekkinud ajal, mil maja oli üürniku valduses. Üürnik ei ole tõendanud, et selline olukord võinuks esineda juba enne valduse saamist või et puudused tekkisid temast mittetulenevatel asjaoludel. Tegemist ei ole hariliku kulumisega. Kohus leiab, et puuduse kõrvaldamise kulu 50 eurot (pluss käibemaks) on põhjendatud.
61.Üürileandja väitel oli seinale ja kapi sisse tekkinud hallitus. Puuduse kõrvaldamise kulu on 30 eurot P G OÜ arve alusel kapi sisemuse värvimise eest. Üürniku väitel oli hallitus kapis juba eelnevalt ning pole tõendatud, et hallitus oleks põhjustatud tema tegevusest. Fototabelis toodud 22. märtsi 2019 fotodel tagastamisjärgsest seisundist on näha tõenäoliselt niiskuskahjustus ja hallitus kapis (II kd tl 11 pöördel, dtl 702). Fotosid sellest, milline oli kapi seisund enne, kui maja üürniku kasutusse anti, fototabelis ei ole. Arvestades, et üüripind oli üürnikule üleandmisel heas seisus, ilma märgatavate kahjustusteta, saab eeldada, et kahjustusteta oli ka kõnealune kapp. S K, kes töötab majas koristajana ja tunneb maja, kinnitas tunnistajana, et augustis enne kui üürniku pere sisse kolis, kusagil ruumides hallitust näha ei olnud (III kd tl 23, dtl 1099). Kohus järeldab sellest, et üürnikule üleandmise seisuga oli kapp hallituseta, mistõttu kahjustus on tekkinud ajal, mil maja oli üürniku valduses. Üürnik on küll väitnud, et hallituse põhjuseks võis olla üürilepingu ajal majas aset leidnud veekahjustus, puudulik ventilatsioon jms, kuid väited on jäänud paljasõnaliseks. Üürnik vastutab tema valduses oleva asja kahjustumise eest, kui ta ei tõenda, et kahjustumine on leidnud aset temast olenematutel asjaoludel. Seega kohus leiab, et puuduse kõrvaldamise kulu 30 eurot (pluss käibemaks) on põhjendatud.
62.Üürileandja väitel oli trepikäigus läbipõlenud pirn, mis tuli vahetada. Puuduse kõrvaldamise kulu on 10 eurot P G OÜ arve alusel lambipirni vahetuse eest. Üürnik, ei vaielnud et majas läbipõlenud pirne oli. Üürniku läbiv vastuväide lambipirnidega seoses on olnud see, et need põlesid pidevalt läbi, ilmselt elektrikõikumise tõttu ja nende vahetamine polnud tema kohustus. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et elektripinge kõikumine majas pole tõendatud, pirnide vahetamine oli üürilepingu järgi üürniku kohustus ja üürnikul tuli tagastada üüripind töökorras elektripirnidega. Kohus leiab, et puuduse kõrvaldamise kulu 10 eurot (pluss käibemaks) on põhjendatud.
63.Kokkuvõttes on eeltoodud elamu sisemise koridori/trepikojaga seotud puuduste kõrvaldamise kulu ja seega üürileandja kahju üürnikupoolsest lepingu rikkumisest põhjendatud ja tõendatud summas 900 eurot (810+50+30+10) pluss käibemaks, s.o 1080 eurot. Puudused alumise korruse tualetis
64.Üürileandja väitel olid kapiuksed määrdunud. Puuduse kõrvaldamise kulu on 100 eurot P G OÜ arve alusel kapiuste värvimise eest (2x50 eurot). Üürnik leidis, et puudus pole tõendatud. Kohus nõustub üürnikuga. Fototabelis fotosid puudustega ustest ei ole ja muid tõendeid pole esitatud. Seega pole üüripinna tagastamisel esinenud puudus tõendatud.
65.Üürileandja väitel oli ukselink katki ja lukukate määrdunud. Puuduse kõrvaldamise kulu on 25 eurot P G OÜ arve alusel ukselingi vahetamise eest. Üürnik väitis, et tegemist on tavalise kulumisega. Fototabelis toodud 27. augusti 2018 ja 28. märtsi 2019 fotodelt on näha, et pärast tagastamist on ukselink veidi kulunum kui see oli enne üleandmist (II kd tl 13, dtl 705). Mõnd nähtavat vigastust, mis võiks tingida ukselingi asendamise, üksnes pildi alusel järeldada ei saa. Pole ka selgitatud miks linki vahetada tuli. Kohus leiab, et üüripinna tagastamisel esinenud puudus ei ole tõendatud.
66.Üürileandja väitel oli üks elektripirn katki. Puuduse kõrvaldamise kulu on 10 eurot P G OÜ arve alusel elektripirni vahetuse eest. Asjaolu, et pirn läbi põlenud oli, pole vaidluse all. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et elektripinge kõikumine majas pole tõendatud, pirnide vahetamine oli üürilepingu järgi üürniku kohustus ja üürnikul tuli tagastada üüripind töökorras elektripirnidega. Kohus leiab, et puuduse kõrvaldamise kulu 10 eurot (pluss käibemaks) on põhjendatud.
67.Kokkuvõttes on eeltoodud elamu alumise korruse tualetiga seotud puuduste kõrvaldamise kulu ja seega üürileandja kahju üürnikupoolsest lepingu rikkumisest põhjendatud ja tõendatud summas 10 eurot pluss käibemaks, s.o 12 eurot. Puudused köögis
68.Üürileandja väitel olid terve köögi seinad ja lagi määrdunud. Puuduse kõrvaldamise kulu on 450 eurot P G OÜ arve alusel 50 ruutmeetri köögi värvimise eest. Üürnik leidis, et puudused, mis tingiks värvimise vajaduse, pole tõendatud – köögis on ainult tavaline kulumine, kui mõnd defekti on ka vaja parandada, saab seda teha kohtparandusega. Kohtu hinnangul on fototabelis toodud 18. märtsi 2019 fotodel maja tagastamisjärgse seisundi kohta seina määrdumine selgelt näha – osalt helepruunikad pritsmed, osalt võimalik et laste käejäljed nagu üürileandja foto juurde fototabelisse märkinud on, ning näha on ka väikesed pruunikad täkked (II kd tl 14, dtl 706). Köögi laest fotosid ei ole ja lae määrdumine on seetõttu tõendamata. Eelnevalt on tuvastatud, et seinad olid maja üürnikule üleandmisel märgatavate kahjustusteta ja puhtad, mistõttu tuleb järeldada, et määrdumine on tekkinud üürniku valduse ajal. Kohus ei jaga üürniku hinnangut, et tegu on hariliku kulumisega. Samuti pole alust arvata, et vähemasti pritsmeid ja pisitäkkeid saaks efektiivselt kõrvaldada puhastamise või kohtparandustega. Kohus leiab, et seinte värvimine on põhjendatud. Kuigi fotode alusel ei saa üheselt järeldada kui suures ulatuses seinad määrdunud olid, on kohus seda meelt, et sellises ruumis, kus kõik seinad on samas toonis (ja antud juhul köök seda fotode järgi on), tuleb pidada põhjendatuks kogu seinapinna üle värvimist ka siis, kui määrdunud või kahjustatud on näiteks üks sein. Küll aga vähendab kohus TsMS § 233 lg 1 ja VÕS § 127 lg 6 tuginedes köögi värvimisega seotud 450-eurost
kahju 50% võrra, sest lae määrdumine ei ole tõendatud ja johtuvalt lae värvimise vajadus põhjendatud. Kohus loeb puuduse kõrvaldamise põhjendatud kuluks 225 eurot (pluss käibemaks).
69.Üürileandja väitel oli köögikappidega seoses rida puudusi: kapid ja sahtlid pesemata, peaaegu kõik kapi uste kummist stopperid ära tõmmatud, nõudepesumasinast vasakul oleva kapi uksehing roostes ja tahvel kapis niiskuskahjustunud ning pundunud, lahti olid ja kinnitamist vajasid liistud mikrolaineahju kõrval. Puuduste kõrvaldamise kulu on 70 eurot P G OÜ arve alusel kappide korrastamise eest. Üürnik leiab, et kappide korrastamise kulu kujunemine ei ole arusaadav. Kapid polnud uued, hingede seisukord maja üleandmise ajal pole tõendatud. Fototabelis kappide maja tagastamisjärgset seisukorda kajastavatel fotodel 18. märtsist 2019 on kapi sahtli või põhja äärel niiskuskahjustus tuvastatav (mööbliplaadi kattekiht plaadist lahti löönud ja plaadi äär on kollaka määrdumisega), samuti on kapiukse hing fotol roostes (II kd tl 14 pöördel-15, dtl 708-709). Fotosid sellest, milline oli kapi sisu enne, kui maja üürniku kasutusse anti, fototabelis ei ole. Arvestades, et üüripind oli üürnikule üleandmisel heas seisus, ilma märgatavate kahjustusteta, saab eeldada, et rooste ja niiskuskahjustusteta oli ka köögikapi sisu. Et köögikapi sisu kahjustus üürnikust sõltumata, üürnik tõendanud ei ole. Teisi loetletud puudusi (puuduvad stopperid, lahtised liistud) üürileandja tõendanud ei ole. Kuna P G OÜ arvel märgitud kappide korrastamise kulu sisaldab eelduslikult kõigi üürileandja loetletud puuduste kõrvaldamist vähendab kohus TsMS § 233 lg 1 ja VÕS § 127 lg 6 tuginedes kappide korrastamise kulu 50% võrra. Kohus loeb puuduse kõrvaldamise põhjendatud kuluks seega 35 eurot (pluss käibemaks).
70.Üürileandja väitel oli puudu köögi kraani filter ja kraani hoova pealis oli kahjustatud. Puuduse kõrvaldamise kulu on 10 eurot P G OÜ arve alusel köögikraani segisti filtri eest. Üürnik on omaks võtnud, et kraani filter jäi tema kätte, kuid vaidleb vastu kulu suurusele väites, et filtri hind on 80 senti, mitte 10 eurot. Tõendit odavama hinna kohta üürnik esitanud ei ole. Seega leiab kohus, et filtri asendamise 10-eurone (pluss käibemaks) kulu on põhjendatud. Kraani hoova kahjustusega seonduva kulu hüvitamist üürileandja nõudnud ei ole, seega kohus seda puudust ei analüüsi.
71.Üürileandja väitel oli külmik pesemata, selles puudus klaasist riiul ja plastikust pudelihoidja oli katki. Külmik vajas puhastamist, puuduolev ja katkine osa asendamist. Puuduse kõrvaldamise kulu on 80 eurot P G OÜ arve alusel külmkapi varuosade eest. Üürnik väitis, et klaasist riiulit tema sissekolimisel külmkapis ei olnud – see oli külmkapi peal ja on seal ilmselt siiani. Üürnik möönis, et pudelihoidja külmkapis läks katki ja jäi üürnikul vahetamata. Fototabelis toodud 27. augusti 2018 ja 18. märtsi 2019 fotodelt on näha, et üürieseme üleandmise aegsel fotol on klaasriiul külmkapis ning tagastamise aegsel fotol on sama klaasriiul kapist puudu (II kd tl 15 pöördel, dtl 710). Klaasriiuli puudumist külmikust kinnitab ka tunnistaja S K (III kd tl 23 pöördel, dtl 1100). Klaasriiuli kaotsiminek või purunemine on seega leidnud aset ajal, mil maja oli üürniku valduses. Üürnik pole tõendanud, et riiul oleks kaotsi läinud temast olenematutel asjaoludel. Üürniku väide, et riiulit kapis polnud, on paljasõnaline ja vastuolus üürileandja esitatud tõendiga. Samuti on tõendamata väide, et klaasriiul oli üüriperioodi ajal hoopis külmiku otsas. Külmkapi pudelihoidja purunemise võttis üürnik omaks. Seega kohus leiab, et külmkapi klaasriiuli ja pudelihoidja asendamise 80-eurone (pluss käibemaks) kulu on põhjendatud.
72.Üürileandja väitel oli nõudepesumasin määrdunud, hooldamata, puhastamata. Puuduse kõrvaldamise kulu on 60 eurot, mis on nõudepesumasina sügavpuhastuse tasu. Üürileandja täpsustas, et kulu kujuneb puhastusvahendi hinnast 11,90 eurot ja koristusteenuse hinna
põhjal arvutatud ligikaudsest tööjõu maksumusest 50 euro ulatuses. Üürnik leidis, et puudus pole tõendatud, sh see, milline oli masin seest selle üürniku kasutusse andmise ajal. Fototabelis toodud 18. ja 24. märtsi 2019 fotodel on nõudepesumasina sisemus maja tagastamise järgselt räpane (II kd tl 65, dtl 809-810). Kohus on tuvastanud, et maja anti üürnikule üle koos töökorras ja toimivate kodumasinatega. Seega on nõudepesumasin jäetud hooldamata ja määrdunud üüriperioodil, üürnik pole tõendanud, et puudus tekkis temast sõltumatult. Üürileandja on tõendanud, et puhastusvahendi maksumus jaekaubanduses on 11,90 eurot (II kd tl 142, dtl 984). Üürileandja tõi välja et ta tegi ise nõudepesumasinale vajaliku sügavpuhastuse ja pole väitnud, et tal on kohustus puhastustöö eest kellelgi tasuda. Üürileandja seega ei ole tasunud ega teki talle ka kohustust kellelegi tehtu eest tasuda, st talle ei ole tekkinud ega teki pesumasina sügavpuhastusega muud kulu kui pesuvahendi kulu. Seega on põhjendatud puuduse kõrvaldamise kuluks pesuvahendi kulu 11,90 eurot (koos käibemaksuga), kaasnev töökulu mitte.
73.Üürileandja väitel oli osa nõusid ja köögiriistu puudu ja need tuli asendada. Puuduse kõrvaldamise hinnanguline kulu on 21,62 eurot. Üürnik leidis, et pole tõendanud, et nõud ja tarvikud, mille asendamise kulu hüvitamist üürileandja nõuab, köögis maja üürnikule üleandmisel olemas olid. Kohus nõustub üürnikuga – nõue on tõendamata. Vaidlust pole, et maja üürnikule üleandmisel ei fikseeritud, millised kööginõud ja tarvikud üürniku kasutusse anti. Üürileandja hinnangul tõendavad köögist puuduvaid esemeid inventuuri akt (I kd tl 89, dtl 121) ja tunnistaja L Wütlused, kes akti koostas. Kohus leiab, et inventuuri akt iseseisvalt ei tõenda, kas seal loetletud esemed ka tegelikult puudu olid. Akt on mh mistahes viideteta selle koostamise ajale. Tunnistaja L W, kelle ütlustega üürileandja esemete puudumist täiendavalt kinnitada soovis, märkis kohtus ütlusi andes, et tema pole akti koostanud (III kd tl 22 pöördel, dtl 1098). Tunnistaja ütlused ei kinnita ka seda, et ta oleks aktis loetletud nõude ja tarvikute olemasolus enne maja üürnikule andmist ega nende puudumises pärast maja tagasisaamist ise veendunud. Seega kohus leiab, et üüripinna tagastamisel esinenud puudus ei ole tõendatud.
74.Üürileandja väitel oli elektripliidi keeduplaadile plastmass sisse põlenud, pliit polnud kasutamiseks kõlblik ja tuli asendada. Puuduse kõrvaldamise kulu on UAB „Kesko Senukai Digital“ arve alusel uue pliidi maksumus ja tarnekulu 201,89 eurot (sh käibemaks) (I kd tl 99, dtl 133). Üürnik leidis, et puudus on tõendamata ja kulu liiga suur, pliidi saanuks puhastada ja uue ostmiseks polnud vajadust, samuti et vana pliidi asendamise eest üürnikult uue maksumuse nõudmine pole põhjendatud. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et üürnikule anti koos majaga üle ka töökorras kodumasinad. Fototabelis pliidi kasutusse andmise eelset ja tagastamise järgset seisukorda kajastavate fotodega 27. augustist 2018 ning 18. ja 24. märtsist 2019 on tõendatud, et pliidi keeduplaat on rikutud (II kd, dtl 793795). Samuti tõendavad pliidi kahjustumist tunnistaja S Ki ütlused, kelle sõnul oli pliidi üks plaat kummis ja sinna peale oli midagi sulanud, mida puhtaks ei saanudki (III kd tl 23 pöördel, dtl 1100). Puudus on tekkinud seega üürniku kasutusajal ning üürnik ei ole tõendanud, et see ei tulenenud temast. Seega tuleb üürnikul maksta hüvitis, mis vastab samaväärse asja soetamiseks tehtavatele mõistlikele kulutustele. Seda, et pliidi väärtus olnuks selle kahjustamise ajal oluliselt vähenenud või saanuks samaväärse pliidi odavamalt, üürnik tõendanud pole. Kohus leiab, et kahjustatud asja asemele uue asja soetamisega seotud mõistlikuks kulutuseks saab pidada ka uue pliidi tarnimise kulu. Kohtu hinnangul on pliidi asendamise kulu 201,89 eurot (koos käibemaksuga) põhjendatud.
75.Üürileandja väitel prügikasti ava/sule nupud ja infrapunaandur ei olnud töökorras ja mehhanism vajas vahetamist. Prügikasti kahjustusega seonduva kulu hüvitamist üürileandja nõudnud ei ole, seega kohus seda puudust ei analüüsi.
76.Kokkuvõttes on eeltoodud elamu köögiga seotud puuduste kõrvaldamise kulu ja seega üürileandja kahju üürnikupoolsest lepingu rikkumisest põhjendatud ja tõendatud summas 730,90 eurot koos käibemaksuga, s.o 350 eurot (225+35+10+80) pluss käibemaks, s.o 420 eurot, ja 310,90 eurot (11,90+210,89). Puudused alumise korruse tänavapoolses magamistoas
77.Üürileandja väitel olid seinad määrdunud, seinale oli musta spreivärviga soditud. Puuduse kõrvaldamise kulu on 378 eurot P G OÜ arve alusel 42 ruutmeetri seinte värvimise eest. Üürnik on võtnud kahjustuse omaks selgitusega, et laps pritsis aerosoolvärvi, kuid leidis, et kulu on ülepaisutatud, sest kahjustatud seinapind oli väike. Üürniku väitel pakkus ta üürileandjale, et värvib seinad ise üle, kuid üürileandja ei pidanud seda vajalikuks. Poolte väidetest tulenevalt pole vaidlust, et sein oli spreivärviga kahjustatud ja kahjustuse põhjustas üürnik. Vaidlust ei ole ka selle üle, et seina värvimine kahjustuse kõrvaldamiseks on õigustatud. Fototabelis toodud 18. märtsi 2019 fotodelt maja tagastamisjärgses seisus on ka näha heledal seinal tumedad värvilaigud, pritsmed ja nired (II kd tl 16, dtl 711). Kohtu hinnangul on põhjendatud magamistoa kogu seinapinna üle värvimine ja üksnes kahjustatud osa värvimisest toa ühtse väljanägemise taastamiseks ei piisa. Väidet, et üürileandja ei pidanud vajalikuks, et üürnik ise seinad üle värviks, pole üürnik tõendanud. Kohtuistungil selgitas üürnik, et T H lubas värvida, üürileandja seaduslik esindaja ütles, et pole vaja (protokoll 16). Üürnik tugineb M Ka ütlustele, kes rääkis tunnistajana, et Tt teavitati, ta käis vaatamas ja ütles, et pole vaja ise teha (III kd tl 26, dtl 1085). T He ütlustest omakorda selgub, et värvikahjustusest ta kuulis, mäletamata millal. Pärast üürnike väljakolimist enda väitel nägi, et kahjustus oli suurem kui ta kuulnud oli (III kd tl 19, dtl 1092-1093). T He ütlused ei kinnita kuidagi, et ta oleks käinud majas värvikahjustust vaatamas või kinnitanud üürnikule, et kahjustust parandada pole vaja. Seega ei kinnita tunnistajate ütlused suhtluse toimumist sel moel nagu üürnik selgitas. Kohtul pole põhjust ühe tunnistaja ütlusi teisele eelistada ja muid tõendeid pole üürnik oma väite kinnitamiseks esitanud. Kohus leiab, et puuduse kõrvaldamise kulu on 378 eurot (pluss käibemaks) põhjendatud.
78.Üürileandja väitel oli aknalaud määrdunud ja sellel tekkinud praod. Puuduse kõrvaldamise kulu on 50 eurot P G OÜ arve alusel aknalaua värvimise eest. Üürnik võttis omaks, et värv pritsis lapse käest ka aknalauale. Värvimise kulu peab üürnik ülepaisutatuks, sest aknalauad olid eelnevalt värvivigadega ja pidevalt niisked. Vaidlust ei ole, et aknalaua värvimine oli õigustatud. Kohtu hinnangul see, kas aknalaual võis olla eelnevaid väikseid värvivigu, ei oma praegusel juhul tähtsust, kuivõrd värvimisvajaduse toovad kaasa üürniku põhjustatud tumedad aerosoolvärvi määrdumised. Kohus leiab, et puuduse kõrvaldamise kulu 50 eurot (pluss käibemaks) on põhjendatud.
79.Üürileandja väitel oli kontoritool katki, seljatugi ei töötanud, kogu tool oli viltu. Puuduse kõrvaldamise kulu on 45 eurot P G OÜ arve alusel kontoritooli „Jysk“ eest. Üürileandja täpsustas, et lisaks on toolil on aerosoolvärvi pritsmed ja kraapimisjäljed. Kohtuistungil ei jäänud vaidlust, et aerosoolvärvi plekid tooli seljatoel ja kulumisjäljed käsitoel põhjustas üürnik. Selle kohta, milline oli tooli seljatoe funktsionaalse seisukord, tunnistajate ütlustest täiendavat teavet ei saa. Kohus leiab, et ka fotodega tõendatud kahjustusi arvestades ei ole tooli seisukorda võimalik puhastamisega taastada. Fototabelis toodud 27. augusti 2018
fotol on algses seisukorras tool kulumisjälgedeta ja puhas (II kd tl 16 pöördel, dtl 712). Uue tooli maksumuse üle vaidlust ei olnud. Seega tooli asendamise kulu 45 eurot (pluss käibemaks) on kohtu hinnangul põhjendatud.
80.Üürileandja väitel oli laualamp musta spreivärviga üle värvitud ja see tuli asendada. Puuduse kõrvaldamise kulu on P G OÜ arve alusel 30 eurot laualambi „krauta“ eest. Laualambi puuduse ja lambi asendamise kulu 30 eurot on üürnik omaks võtnud. Seega on puuduse kõrvaldamise kulu 30 eurot (pluss käibemaks) põhjendatud.
81.Üürileandja väitel oli radiaator musta spreivärviga üle värvitud, termostaat katki. Puuduse kõrvaldamise kulu on 70 eurot P G OÜ arve alusel radiaatori „glamox 600W“ eest. Üürnik väitis, et radiaator lülitas end ise välja, ta teavitas sellest üürileandjat ja leidis, et üürileandja pidanuks selle juba lepingu ajal vahetama. Värvikahjustuse tekitamise on üürnik omaks võtnud. Aerosoolvärviga kahjustatud radiaatori asendamine on kohtu hinnangul õigustatud sõltumata sellest, kas termostaat töötas või mitte. Fototabelis toodud pildilt radiaatorist 18. märtsil 2019 on näha, et pihustivärv on radiaatori välimuse kahjustanud (II kd tl 17 pöördel-18, dtl 714-715). Radiaatori hinna üle vaidlust polnud. Seega radiaatori asendamise kulu 70 eurot (pluss käibemaks) on põhjendatud.
82.Üürileandja väitel olid ribikardin katki ja tuli asendada. Puuduse kõrvaldamise kulu on 45 eurot P G OÜ arve alusel uue aknakatte „krauta“ eest. Üürnik leidis, et pole tõendatud, et kahjustust eelnevalt ei esinenud, samuti pole selge, kas ribikardin tuli vahetada või saanuks seda parandada. Kohus tuvastab, et fototabelis ribikardinast 27. augustil 2018 tehtud fotol on kardinaribid sirged ja visuaalsete kahjustusteta (II kd tl 18, dtl 715). 18. märtsi 2019 fotol on kardinaribid kahjustatud, neil on paindumisjäljed ja voldid (II kd tl 18-19, dtl 715716). Tõendatud on, et puudus on tekkinud üürniku kasutusajal ja üürnik pole tõendanud, et kahjustus tekkist temast sõltumata. Painutatud- volditud kardinaribid ei ole miski, mis kaasneks asja tavapärase kasutamisega. Kui üürnikule polnud asja parandamise võimalus selge, tulnuks see vastuväite esitamiseks välja selgitada või kui üürnikule oli teada, et sellised ribikardinaid on võimalik mõistliku kuluga parandada, seda sõnaselgelt väljendada. Et üürileandjal oli võimalik kardina välimuse taastamiseks seda parandada ja teha seda väiksema kuluga kui asendamine, on üürnikul tõendamata. Seega kohus leiab, et kardina asendamise 45-eurone kulu (pluss käibemaks) on põhjendatud.
83.Üürileandja väitel oli valge riidekapp musta spreivärviga üle värvitud ning selle tagumine osa välja lükatud, üks sahtel ei sulgunud enam. Puuduse kõrvaldamise kulu on 230 eurot P G OÜ arve alusel riidekapi „Jysk“ eest. Üürnik ei vaidle, et värvikahjustused kapil tekkisid tema kasutusajal, samuti ei vaidle üürnik, et kapi tagasein oli lahti. Üürnik leidis, et kapi asendamine pole põhjendatud, sest värv kapi papist tagaseinal ei paista välja, lihtne on see värviga üle tõmmata ja naelad tagasi lüüa. Kohus tuvastab, et fototabelis kapist 27. augustil 2018 tehtud fotol on kapp puhas (II kd tl 18 pöördel, dtl 716). 18. märtsi 2019 fotodel on lisaks üürniku märgitud plekile tagaseinas nähtavad ka musta värvi jäljed kapi küljeseinal (II kd tl 18-19, dtl 716-717). Kapi asendamise kulu suurusele pole üürnik vastu vaielnud. Seega leiab kohus, et kapi asendamise kulu 230 eurot (pluss käibemaks) on põhjendatud.
84.Üürileandja väitel oli vaip määrdunud. Puuduse kõrvaldamise kulu on 50 eurot P G OÜ arve alusel vaiba eest. Üürnik vaiba rikkumist omaks ei võtnud ja väitis, et tema pole vaipa kasutanud ning vaibal olid ka eelnevalt plekid. Kohus tuvastab, et fototabelis vaibast 27. augustil 2018 tehtud fotol on vaip puhas (II kd tl 19 pöördel- 20, dtl 718-719). 18. märtsi 2019 fotodel vaibal erinevad, sh punased määrdumised (II kd tl 20 pöördel, dtl 720). Seega
tõendatud on, et puudus on tekkinud üürniku kasutusajal ja üürnik pole tõendanud, et puudus tekkist temast sõltumata. Kohus leiab, et vaiba asendamise kulu 50 eurot (pluss käibemaks) on põhjendatud.
85.Üürileandja väitel oli Thompsoni wifi ruuteri antenn katki. Puuduse kõrvaldamise kulu on 120 eurot P G OÜ arve alusel wifi ruuteri paranduse eest. Üürnik leidis, et ruuteri antenn ei pruukinud tema ajal katki minna, sest see oli voodi all ja keegi ei tea, kas see oli kahjustatud või mitte. Kohtul peab esmalt olema võimalik üürileandja esitatud tõenditest tuvastada, et ruuteri antenn oli maja valduse üürnikule üle andmisel ajal terve. Ruuteri koht oli voodi all seinal, selles vaidlus puudub. Eeldusest, et kui maja üürnikule üleandmisel ei olnud akti mingeid puudusi kantud, siis neid ka polnud, saab kohus lähtuda teatud piirini. Samamoodi on eeldust toetavate tunnistajate ütlustega, milles kirjeldatakse maja, siseviimistluse, mööbli või kodumasinate seisukorda. Maja ja kodumasinate üldisest heast seisukorrast üleandmise ajal ei saa tuletada, et voodi alla seinale pandud ruuteri antenn oli terve. Üürnikult saab enne maja vastuvõtmist selle ülevaatamisel mõistlikult eeldada, et ta tutvub maja, selle tehnosüsteemide, siseviimistluse, kodumasinate ja mööbli seisukorraga. Voodi alla paigutatud ruuteri antenn on niivõrd detailne puudus, et selle korrasolekus veendumata jätmist üürnikule ette heita ei saa. Seega kui üürileandja ei ole maja üleandmisel aktis ruuteri kohta miskit kirja pannud ega ole muud moodi tõendanud, et maja üleandmisel oli ruuteri antenn terve, siis üürnik selle puuduste eest ei vastuta. Vaidlus puudub, et üürieseme kasutuse ajal ruuter töötas antenni murdumisest sõltumata. Ükski üürileandja esitatud tõend ei anna teavet antenni seisukorrast enne maja üürniku kasutusse andmist. Fototabelis ruuterist 27. augusti 2018 seisuga fotot ei ole. Fototabelis ruuteri seisukorda 8. aprillil 2019 kajastavatel fotodel on näha antenni murdunud plastikosa (II kd tl 21, dtl 721). Tunnistajate ütlustest ruuteri antenni kohta teavet ei saa. Seega pole tõendatud, et ruuteri antenni kahjustus on tekkinud üürniku kasutusajal ja ruuteri parandamise kulu üürnikul üürileandjale hüvitada ei tule.
86.Üürileandja väitel olid kaks õhukest madratsikatet määrdunud. Puuduse kõrvaldamise kulu on P G OÜ arve alusel 80 eurot kattemadratsite eest (2x40 eurot). Kohtuistungil ei jäänud poolte vahel vaidlust, et kattemadratsite määrdumise põhjustas üürnik. Üürniku vastuväiteks jäi, et madratsid saanuks puhtaks pesta ja uute ostmine pole põhjendatud. Üürniku argument, et kattemadratsite seisukorda saanuks taastada neid pestes on siiski paljasõnaline. Üürnik ei ole tõendanud, et madratsite puhastus olnuks madratsite asendamise kuluga võrreldes odavam. Seega kohus leiab, et kahe kattemadratsi asendamise kulu kokku 80 eurot (pluss käibemaks) on põhjendatud.
87.Kokkuvõttes on eeltoodud alumise korruse magamistoaga seotud puuduste kõrvaldamise kulu ja seega üürileandja kahju üürnikupoolsest lepingu rikkumisest põhjendatud ja tõendatud summas 978 eurot (378+50+45+30+70+45+230+50+80) pluss käibemaks, s.o 1173,60 eurot.
Puudused elutoas
88.Üürileandja väitel olid elutoa seinad ja aknalauad määrdunud. Puuduse kõrvaldamise kulu on 423 eurot P G OÜ arve alusel 47 ruutmeetri elutoa värvimise eest. Üürnik leidis, et kogu elutoa värvimine pole põhjendatud – kui mingeid väikseid kahjustusi oli, saanuks need korda värviparandustega. Kohtu hinnangul on fototabelis toodud 18., 22. ja 28. märtsi 2019 fotodel maja tagastamisjärgse seisundi kohta seinte kahjustused selgelt näha. Elutoa punastel seintel on valged plekid või pritsmed, markerijälg, värvi seinalt osaliselt maha
võtnud kraapimis- või hõõrdumisjälg. Elutoa heledal seinaosal on pruunikad määrdumisjäljed, võimalik, et osalt lapse käe jäljed nagu üürileandja foto juurde fototabelisse märkinud. Nurgas on rebitud tapeeti ja kraabitud maha värvi (II kd tl 23-25 pöördel, dtl 727-730). Eelnevalt on tuvastatud, et seinad olid maja üürnikule üleandmisel märgatavate kahjustusteta ja puhtad, mistõttu tuleb järeldada, et määrdumine on tekkinud üürniku valduse ajal. Arvestades määrdumise ulatust ja värvipinna kahjustusi pole alust arvata, et puhastuse ja kohtparandustega võinuks saavutada ruumi ühtse väljanägemise. Kui üürnik enne maja üleandmist seinu pesi, nagu ta väitis, siis järelduvalt üürnik ka ise määrdumisi seintelt maha ei saanud. Kohus leiab, et seinte värvimine on põhjendatud. Kuigi fotode alusel ei saa üheselt järeldada kui suures ulatuses elutoa hele sein või punased seinad määrdunud olid, on kohus samal seisukohal kui eelnevalt teiste tubade seinte ülevärvimise puhul: kuna elutoa heleda seina tooni ei saa taastada puhastuse või kohtparandusega on seina ülevärvimine õigustatud. Kõigi kolme punase seina ülevärvimine on toa ühtse väljanägemise taastamiseks õigustatud, seda ka juhul, kui kahjustatud on üks sein (ja vähemalt üks neist seda kahtlemata on). Seega kohus leiab, et puuduse kõrvaldamise kulu 423 eurot (pluss käibemaks) on põhjendatud.
89.Üürileandja väitel oli kamina taha seina ja põranda vahele pragu tekkinud. Puuduse kõrvaldamise kulu on 20 eurot P G OÜ arve alusel põranda ja seinaosa tulekindla silikooniga täitmise eest. Üürnik leidis, et puudus on tõendamata. Kohus nõustub üürnikuga. Fototabelis toodud 18. märtsi 2019 foto näitab lähivaates määrdumisega põrandaliistu, seina ja põranda vahelisele praole ei ole sellelt võimalik mingil moel kinnitust leida (II kd tl 26, dtl 731). Ka tunnistajate ütlused väidetava puuduse olemasolu ei kinnita. Seega pole üüripinna tagastamisel esinenud puudus tõendatud.
90.Üürileandja väitel olid toa keskel asuvatel lampidel pesad katki ja 2 pirni puudu. Puuduse kõrvaldamise kulu 30 eurot P G OÜ arve alusel lambipirnide ja pesade vahetuse eest. Üürniku selgituse kohaselt lambid ei töötanud enam, sest pirnipesa oli katki ja seepärast ei vahetanud ta ka enam pirne. Üürniku kinnitusel teavitas ta üürileandjat. Kohtule fototabelist katkiste pirnipesade või puuduvate pirnide kohta midagi ei selgu, fotod selle kohta puuduvad. Samas üürniku selgitust arvestades pole vaidlust, et pirnipesad katki läksid ja uusi pirne ta ei pannud. Vaidlust pole järelikult ka selles, et lambid olid töökorras, kui maja üürniku kasutusse anti. Seega on puudus tekkinud üürniku kasutusajal. Et pirnipesad läksid katki või pirnid puudusid üürnikust sõltumata, üürnik tõendanud ei ole. Samuti on tõendamata üürniku väide, et ta puudusest üürileandjat teavitas. Seega leiab kohus, et puuduse kõrvaldamise kulu 30 eurot (pluss käibemaks) on põhjendatud.
91.Üürileandja väitel oli vaip plekke täis. Puuduse kõrvaldamise kulu on 130 eurot P G OÜ arve alusel põrandavaiba eest. Üürniku vastuväite sisu on kokkuvõtvalt see, et vaiba algne seisukord ei ole tõendatud ja plekkidega vaip ei ole sama vaip, mis tema kasutuses oli. Kohtu hinnangul on fototabelis toodud fotodel vaip 27. augusti 2018 seisuga puhas ja plekkideta (II kd tl 26-26 pöördel, dtl 731-732). Ka eelnevalt on tuvastatud, et maja anti üürnikule üle puhta ja korras sisustusega, sh vaibad. Fotodel 21. märtsist 2019 vaiba tagastamisjärgse seisundi kohta on sellel värvi-, toidu- ja vedelikuplekid (II kd tl 26 pöördel-27 pöördel, dtl 732-734). Üürniku pole hüpoteesile, et fotodel ei pruugi olla sama vaip, mis üürniku kasutusse anti, mingeid pidepunkte välja toonud ja kohtul pole põhjust vaiba samasuses kahelda. Seega määrdumine on tekkinud üürniku kasutusajal. Üürnik pole tõendanud, et puudus on tekkinud temast sõltumatutel asjaoludel ja tegemist ei ole ka asja tavapärase kasutamisega kaasneda võiva loomuliku kulumisega. Kohus leiab, et vaiba asendamise kulu 130 eurot (pluss käibemaks) on põhjendatud.
92.Üürileandja väitel oli elutoa diivan muutunud kasutamiskõlbmatuks, endist seisukorda taastada ei saanud ja see tuli asendada. Diivan oli määrdunud ja plekiline. Lisaks pesi üürnik diivani padjakatteid nii, et need tõmbasid kokku ja jäi värvierinevus diivaniga. Puuduse kõrvaldamise kulu on 1245 eurot (koos käibemaksuga), mis on uue nurgadiivani maksumus (II kd tl 128, dtl 961). Vaidlust pole, et üürnik diivani padjakatteid pesi. Üürnik leiab, et uue diivani ostuks polnud vajadust – diivanit saanuks puhastada ja padjakatetediivani võimaliku väikse värvierinevuse ülejäänud diivani pesuga kõrvaldada. Sellele, et katted pesus kokku tõmbusid, vaidleb üürnik vastu. Üürnik vaidleb vastu ka kulu suurusele leides, et diivan oli vana ja vormist väljas juba eelnevalt ning selle asendamiseks pole põhjendatud nõuda uue ja kalli diivani väärtust – uue diivani saaks poole odavamalt. Fototabelis 27. augusti 2018 kuupäevaga lähivaates fotosid diivanist ei ole, kuid üldvaate põhjal oli diivani seisukord ja vorm üürnikule üleandmisel igati korralik – diivan on hele (valge) ja puhas (II kd tl 59 pöördel-60, dtl 798, 799). Üürileandjale maja tagastamise järgselt on valge diivani kangal määrdumiskahjustused (plekid, vedelikujäljed) ja padjad ei kata enam diivani põhja ja seljatoe alusraami (II kd tl 60-62 pöördel, dtl 799-804). Üürileandja väidet, et üüripinna tagastamisel oli diivan määrdunud ja patjade katted kokku tõmbunud, kinnitavad ka tunnistaja S Ki ütlused (III kd tl 23, dtl 1100). Tegemist ei ole tavapärase kasutamise käigus diivani loomuliku kulumise või kasutusega kaasneda võiva vähese ühtlase määrdumisega. Puudus on tekkinud seega üürniku kasutusajal ja üürnik ei ole tõendanud, et puudus ei tulenenud temast. Üürileandja väide, et diivani endist olukorda ei saanud taastada on tõendatud tunnistaja S Ki ütlustega. Tunnistaja rääkis, et proovis diivanit pesuga puhtaks saada, kuid tulemusteta (III kd tl 23, dtl 1100). Kohus leiab, et diivani istumis- ja seljaosa patjadel on funktsionaalne otstarve ja kokkutõmbunud patjadega diivan ei ole enam ka tavapäraselt kasutatav. Seega tuleb üürnikul maksta hüvitis, mis vastab samaväärse asja soetamiseks tehtavatele mõistlikele kulutustele. Vaidlus on pooltel selle üle, milline on diivani asendamise mõistlik kulu. Üürniku väide, et diivan oli tema kasutusse andmisel vana ja vormist väljas, pole tõendatud. Üürnik on soovinud tõendada asjaolu, et diivan vana oli, tunnistaja Aivar Lusti ütlustega, kes oli koos üürnikuga 27. augustil 2018 maja vastuvõtmisel kaasas. Tunnistaja kirjeldusel oli majas valge diivan, millel olid kasutamisjälgi. Täpsemaid detaile tunnistaja diivanist ei mäletanud (III kd tl 25, dtl 1101). Tunnistaja selline kirjeldus ei kinnita kohtule, et diivani väärtus olnuks uue samaväärsega võrreldes oluliselt vähenenud ja oleks põhjust kahjuhüvitist VÕS § 132 lg 1 teise lause alusel vähendada. Vaidlust pole, et diivan oli kasutatud. Üürileandja on diivani soetamishinna kinnitamiseks esitanud väljatrüki Aatrium sisustuskaubamaja veebilehelt (II kd tl 128, dtl 961). Kinnitamaks, et uue diivani saanuks poole odavamalt, pole üürnik tõendit esitanud. Seega leiab kohus, et on diivani asendamise kulu 1245 eurot (sh käibemaks) on põhjendatud.
93.Kokkuvõttes on eeltoodud elutoaga seotud puuduste kõrvaldamise kulu ja seega üürileandja kahju üürnikupoolsest lepingu rikkumisest põhjendatud ja tõendatud summas 1944,60 eurot koos käibemaksuga, s.o 583 eurot (423+30+130) pluss käibemaks, s.o 699,60 eurot, ja 1245 eurot. Puudused söögitoas
94.Üürileandja väitel oli söögitoa rulookardin katki (ei lähe üles välja). Puuduse kõrvaldamise kulu on 40 eurot P G OÜ arve alusel ruloo vahetamise eest. Üürnik leidis, et tema ei ole rulood rikkunud. Fototabelis on ruloo tagastamisjärgset seisukorda kajastaval 18. märtsi 2019 fotol, tõsi mitte rulookardin, vaid ribikardina määrdumisjälgedega ribid lähivaates, kuid üürileandja sealsamas on viidanud määrdumisele rulool (II kd tl 29 pöördel, dtl 738). Siiski määrdumine rulool ei tõenda üürileandja väidetud puudust, mille kohaselt kardin oli
katki ja seda ei saanud üles tõmmata. Muid tõendeid rulookardina tagastamisjärgse seisukorra kohta üürileandja esitanud pole ja seega pole üüripinna tagastamisel esinenud puudus tõendatud.
95.Üürileandja väitel oli sisemine uks ning põrand sisemise ja välimise ukse vahel määrdunud. Puuduse kõrvaldamise kulu on 40 eurot P G OÜ arve alusel lävepaku valgeks värvimise eest. Fototabelis lävepaku tagastamisjärgset seisukorda kajastavat fotot ei ole ja muid tõendeid lävepaku tagastamisjärgse seisukorra kohta üürileandja esitanud pole. Seega pole üüripinna tagastamisel esinenud puudus tõendatud.
96.Üürileandja väitel olid söögitoa seinad määrdunud, tapeet rebitud. Puuduse kõrvaldamise kulu on 405 eurot P G OÜ arve alusel 45 ruutmeetri toa värvimise eest. Üürniku väitel olid seinad kahjustatud juba enne. Fototabelis on söögitoa seinte tagastamisjärgset seisukorda kajastavatel 18. märtsi 2019 fotodel söögitoa heledal/kollasel seinal erkpunased plekid, pruunid kriimud ja vedeliku voolamisjäljed. Punasel seinal on uksepiida kõrval seinal tapeedi rebimisjälg ja tapeeti kahjustanud täke seinanurgal (II kd tl 30-32 pöördel, dtl 742-744). Tuvastatud on et üürnik sai maja enda kasutusse puhaste seintega. Üürniku väidetud eelnevaid kahjustusi kohus söögitoa 27. augusti 2018 seisu kajastavatel piltidel ei näe (II kd tl 30-31, dtl 739-741). Pole põhjust arvata, et kollaselt seinalt saaks eelnevalt loetletud kahjustused maha pesuga või piisaks värviparandustest. Kuna vähemalt ühe söögitoa seina ülevärvimine on puuduste kõrvaldamiseks vajalik, on kõigi kollaste seinte ülevärvimine õigustatud. Kohtu põhjendused on samad, mis köögi ja elutoa mitme sama värvi seina puhul. Punase seina taastamiseks on piisav seina kahjustatud otsa värvimine. Täke seina nurgal ei jää üle värvituna seinapinna üldmuljet varjutama. Kohus vähendab TsMS § 233 lg 1 ja VÕS § 127 lg 6 tuginedes söögitoa värvimisega seotud 405-eurost kahju 25% võrra, sest kõigi nelja seina ülevärvimiseks esitatud fotode alusel tuvastatavat vajadust ei ole. Kohus loeb põhjendatud puuduse kõrvaldamise kuluks 303,75 eurot (pluss käibemaks).
97.Üürileandja väitel oli söögitoas kaks elektripirni läbi põlenud. Puuduse kõrvaldamise kulu on 16 eurot P G OÜ arve alusele kahe elektripirni vahetuse eest (2x8 eurot). Kohtu seisukoht elektripirnide osas on sama, mis eelnevate ruumide puhul. Läbipõlenud pirnid ja vahetamise kulu polnud vaidluse all. Üürnik pole väidetud elektripinge kõikumist tõendanud, pirnide vahetamine oli üürilepingu järgi üürniku kohustus ja üürnikul tuli tagastada üüripind töökorras elektripirnidega. Kohus leiab, et puuduse kõrvaldamise kulu 16 eurot (pluss käibemaks) on põhjendatud.
98.Kokkuvõttes on eeltoodud söögitoaga seotud puuduste kõrvaldamise kulu ja seega üürileandja kahju üürnikupoolsest lepingu rikkumisest põhjendatud ja tõendatud summas 319,75 eurot (303,75+16) pluss käibemaks, s.o 383,70 eurot.
Puudused alumise korruse aiapoolses magamistoas
99.Üürileandja väitel on aknalauale tekkinud praod ja aknalaud on määrdunud. Puuduse kõrvaldamise kulu on 50 eurot P G OÜ arve alusel aknalaua värvimise eest. Üürniku vastuväite kohaselt oli akna ääres pragu ja mustjas määrdumine juba valduse saamisel. Fototabelis toodud 27. augustil 2018 ja 18. märtsil 2019 aknalauast tehtud fotosid võrreldes on näha, et akna hingedel ja aknalaua äärel on 18. märtsil 2019 määrdumist rohkem kui
27.augustil 2018 (II kd tl 33-33 pöördel, dtl 745-746). Üürnik ei ole tõendanud et aknalaua
seisukorra halvenemist tema ei põhjustanud ega saanud seda ära hoida. Samas ei ole fotol
27.augustist 2018 aknalaud veatu, aknalaua raami poolses ääres on märgatav tumedam triip. Olukorras kus aknalaua värvimise vajadus ei ole täielikult seostav kahjustustega, mille eest vastutab üürnik, vähendab kohus TsMS § 233 lg 1 ja VÕS § 127 lg 6 tuginedes aknalaua värvimisega seotud 50-eurost kulu 50% võrra. Kohus loeb puuduse kõrvaldamise põhjendatud kuluks 25 eurot (pluss käibemaks).
100.Üürileandja väitel oli puudekuuri viiv uks hallitanud ja alumised hinged katki. Sellega seoses nõuab üürileandja ukse asendamise kulu hüvitamist summas 215 eurot. Kulutuse suuruse tõendamiseks on üürileandja esitanud näite ukse hinnast ehitustarvete kaupluses (II kd, tl 140, dtl 982). Üürniku väitel oli ukse hing lahti juba maja üleandmisel. Fototabelis ukse seisukorda 27. augustil 2018 ja 10. aprillil 2019 kajastavate fotodega ja tunnistaja T He ütlustega loeb kohus tõendatuks, et uksehinged olid maja tagastamisel katki (fotod II kd tl 62 pöördel-63 pöördel, dtl 804-806, tunnistaja ütlused III kd tl 19 pöördel, dtl 1092). Üürnikule maja üleandmise eelset seisukorda kajastaval fotol on uksehinged terved ja maja tagastamise järgselt on alumine hing uksepiidast puudu ning avatud uks ripub ühel hingel. Kohus tuvastas eelnevalt, et maja anti üürnikule üle heas seisukorras ja märgatavate puudusteta. See tähendab ka terveid uksi. Puudus on seega tekkinud üürniku kasutusajal ja üürnik pole tõendanud, et temast olenematult. Üürniku väide, et uksehing oli kohe (maja valduse saamisel) lahti on paljasõnaline. Kui uks võis valduse saamisel katki olla, tulnuks üürnikul selline kahtlemata kergesti märgatav puudus üleandmise aktis kajastada. Aktis maja puuduste kohta märkeid pole. Ukse asendamise kulu suurusele pole üürnik vastu vaielnud. Seega leiab kohus, et puuduse kõrvaldamise kulu 215 eurot (pluss käibemaks) on põhjendatud.
101.Üürileandja väitel oli madratsikate määrdunud. Puuduse kõrvaldamise kulu on 40 eurot P G OÜ arve alusel madratsikatte eest. Üürniku hinnangul ei olnud madratsikattel midagi sellist viga, et see tulnuks asendada – madratsikatet saab edukalt pesta. Fototabelis esitatud fotodel madratsist on seisuga 27. august 2018 madrats puhas ja 18. märtsil 2019 on madratsil nähtavad tumedad plekid (II kd tl 33 pöördel-34, dtl 746-747). Eeldades üürileandja väite õigsust, on madratsil vereplekid. Üürniku väide, et madratsid saab edukalt pesuga puhtaks on paljasõnaline. Üürnik pole ka tõendanud, et puhastamine pesumajas oleks madratsi asendamise kuluga võrreldes odavam. Seega kohus leiab, et madratsi asendamise kulu 40 eurot (pluss käibemaks) on põhjendatud.
102.Üürileandja väitel oli toas üks elektripirn katki. Elektripirni vahetamisega seotud kulu hüvitamist alumise magamistoa osas üürileandja nõudnud ei ole ja seega kohus puudust ei analüüsi.
103.Kokkuvõttes on eeltoodud magamistoaga seotud puuduste kõrvaldamise kulu ja seega üürileandja kahju üürnikupoolsest lepingu rikkumisest põhjendatud ja tõendatud summas 280 eurot (25+215+40) pluss käibemaks, s.o 336 eurot. Puudused vannitoas
104.Üürileandja väitel olid vannitoa ukselink ja lukk katki, puuduse kõrvaldamise kulu on 35 eurot P G OÜ arve alusel ukselingi ja luku vahetuse eest. Üürileandja täpsustas menetluses, et ukselink käis ringi, ei avanud ega sulgenud ust, lukk oli lõhutud. Üürniku väitel olid link ja lukk vanad ja töötasid juba eelnevalt halvasti, nende kasutusaeg sai otsa ja üürnik ei pea kasutusaja ära elanud asjade eest vastutama. Üürnik pole vastu vaielnud, et lukk ja link tema kasutusajal katki läksid. Kohus loeb seega vaidluseta tuvastatuks, et puudused
tekkisid üürniku kasutusajal. Seda, et lukk ja link läksid katki üürnikust sõltumata, üürnik tõendanud ei ole. Väidet, et luku ja lingi kasutusaeg sai lihtsalt otsa, ei toeta ükski tõend ja üürileandja esile toodud seisund ei ole ka ukselingi ja -luku tavapärase kasutamisega tekkida võiv tagajärg. Kulu suurusele üürnik vastu vaielnud ei ole ja kohus leiab seega, et puuduse kõrvaldamise kulu 35 eurot (pluss käibemaks) on põhjendatud.
105.Üürileandja väitel puudusid Balteco vannil düüsid (ja tihendid) ja duššisegisti otsal esinesid mehhaanilised kahjustused. Puuduse kõrvaldamise kulu on 265 eurot P G OÜ arve alusel Balteco vanni detailide asenduse ja segisti eest. Üürnik ei vaielnud vastu, et düüsid tulid vannist ära tema kasutusajal. Üürnik leidis, et üks düüs oli puudu juba enne. Üürniku väitel teavitas ta üürileandjat ja andis düüsid tema kätte, üürileandja pretensioone ei esitanud ega nõudnud hüvitamist. Üürileandja on soovinud vanni üürnikule üleandmise eelset seisukorda tõendada fotode ja tunnistaja ütlustega. Üürniku väitel kinnitab üürileandja fototõendis esitatud üldfoto vannist, et üks düüs oli juba vanni üürnikule kasutusse andmisel puudu. Kohtu hinnangul üldfoto vannist düüside seisukorra kohta kindlaid järeldusi teha ei võimalda, sh ei võimalda foto tuvastada düüsi puudumist (II kd tl 35,dtl 749). Vanni seisukorra kohta on ütlusi andnud tunnistaja S K, kelle kinnitusel olid mullivanni düüsid korras ja vann tervikuna oli korras ja funktsioneeriv (III kd tl 23, dtl 1100). Kuna tunnistaja ütluste kohaselt kuulus vanni puhastamine tema tööülesannete hulka, on tunnistaja vanni seisukorraga vahetult kursis ja kohus loeb tema ütlustega tõendatuks, et vann oli üürieseme üürnikule üleandmisel komplektne – düüsid olid olemas ja töökorras. Liiati ei vaielnud üürnik, nagu öeldud, vastu, et düüsid tulid vannist ära tema kasutusajal. Osade düüside puudumine on tuvastav üürieseme üürileandjale tagastamise järgset seisukorda kajastavatelt 5. ja 8. aprilli 2019 fotodelt (II kd tl 35-36, dtl 750-751) Kohus loeb seega vaidluseta tuvastatuks, et üürileandja väidetud puudus üürieseme tagastamisel esines ja puudus tekkis üürniku kasutusajal. Et puudus tekkinuks üürnikust sõltumata, pole üürnik esile toonud ega tõendanud. Keermetega pesadesse kinnitatud düüside eraldumine ei ole kohtu arvates ka vanni tavapärase kasutamisega kaasnev loomulik tagajärg. Hinnates üürniku väiteid, et ta teavitas äratulnud düüsidest üürileandjat, andis need tema kätte ja üürileandja pretensioone ei esitanud, tuleb kohutul nentida, et väited on tõendamata. Seega leiab kohus, et düüside asendamise kulu on põhjendatud. Üürileandja väitel tuli asendada ka vanni segisti. Üürnik leidis, et segisti oli kulunud ja ta ei saa aru, mida üürileandja ette heidab. Kohus tõdeb, et üürileandja ei ole esile toonud mis tingis segisti vahetamise vajaduse, sh milline oli mehhaaniline kahjustus, mis loomulikule kulumisele ei vasta ja mille olemasolus kohus peab fototabelis toodud 10. aprilli 2019 fotode alusel veenduma. Kuna üürileandja ei ole välja toonud, milles puudus seisnes, ei ole kohtul seda võimalik ka tuvastada. Üürileandja väide duššisegisti kahjustamisest ja vahetamise vajadusest on seega tõendamata. Tunnistaja S Ki antud ütlus, et dušširuumis oli vanni duššiga midagi viga (III kd tl 23, dtl 1100), ei selgita probleemi olemust ega kinnita segisti vahetamise vajadust. Puuduse kõrvaldamise kuluna on üürileandja on toonud düüside ja segisti vahetamise kulu välja ühe summana. Et segisti asendamist üürnikul hüvitada ei tule, lähtub kohus düüside vahetamise maksumuse määramisel P G OÜ 28. märtsi 2019 hinnapakkumisest, kus vanni detailide asenduse kuluna on märgitud 200 eurot ilma segistita (I kd, tl 78, dtl 109). Seega leiab kohus, et puuduse kõrvaldamise põhjendatud kulu on düüside vahetuse kulu 200 eurot (pluss käibemaks).
106.Üürileandja väitel olid kaks väikest vaipa määrdunud. Puuduse kõrvaldamise kulu on P G OÜ arve alusel 80 eurot vaipade eest (2x40 eurot). Fototabelis vannitoavaipade üürniku kasutusse andmise eelset ja järgset seisukorda kajastavate fotodega 27. augustist 2018 ja
28.märtsist 2019 on tõendatud, et üürnik sai puhtad vaibad ja tagasi andis määrdunud ja plekilised (II kd lk 37-37 pöördel, dtl 753-754). Et vaibad määrdunuks üürnikust
sõltumatutel asjaoludel üürnik tõendanud ei ole. Plekid vaibal pole ka asja hariliku kasutusega kaasnev kulumine. Võimalust, et vaibad saanuks puhastada asendamisest väiksema kuluga või uued vaibad soetada odavamalt, üürnik tõendanud ei ole. Seega on kohtu hinnangul vaipade asendamise kulu kokku 80 eurot (pluss käibemaks) põhjendatud.
107.Üürileandja väitel olid pesumasina ukse hinged katki, pesumasin ei töötanud, masinat on hoitud hoovis ja see vajab asendamist. Puuduse kõrvaldamise kulu on 185 eurot (koos käibemaksuga) UAB „Kesko Senukai Digital“ arve alusel uue pesumasina Beko WTE6512B0 maksumus (I kd tl 100, dtl 134). Menetluses täpsustas üürileandja, et välitingimustes olid pesumasina sisemuses torud lõhki külmunud. Üürnik vaidles kulutuse hüvitamisele vastu, tuues esile, et pesumasina uks vajus ära, üürnikul oli üürileandjaga kokkulepe, et tõstab pesumasina terrassile ja see viiakse sealt ära. Lisaks leidis üürnik, et pesumasin oli vana ja uue masina hinna nõudmine pole põhjendatud. Kohtuistungil selgitas üürnik, et ta pesi masinaga seni kuni uks ära vajus ja masin enam ei töötanud (III kd tl 9 pöördel, dtl 1079). Üürniku selgitust arvestades saab kohus lugeda vaidluseta tuvastatuks, et maja anti üürnikule üle töökorras pesumasinaga. Ka ei ole üürniku selgitust arvestades vaidluse all, et pesumasina uks vajus ära ajal, mil masin oli üürniku kasutuses ning et seetõttu ei saanud masinat kasutada. Selles, et üürnik tõstis pesumasina terrassile ja see pikemaks ajaks sinna jäi, vaidlus puudub. Üürileandja väide, et pesumasina torud lõhki külmusid on tõendatud tunnistaja T He ütlustega (III kd tl 19, dtl 1091). Sellele, et pesumasin välitingimustes külmakahjustused sai, üürnik ka vastu vaielnud pole. Seega on tõendatud, et üürileandja väidetud puudused pesumasinal olid üürieseme tagastamisel olemas ja tekkisid ajal, mil pesumasin oli üürniku kasutuses. Üürnik pole tõendanud, et pesumasina uks n-ö ära vajus või külmakahjustused tekkisid temast sõltumatult. Kokkulepe üürileandjaga pesumasina terrassile tõstmiseks ja selle äraviimiseks usaldusväärselt tõendatud ei ole ja üürileandja eitas sellist kokkulepet. Üürnik selgitas kohtuistungil, et rääkis üürileandja seadusliku esindajaga ja ütles, et tal on omal masin ja saab selle asemele tuua. Üürnik tõstis enda sõnul pesumasina terrassile ja ootas, et masin viiakse ära (III kd tl 9 pöördel, dtl 1079). Üürnik soovis kokkulepet tõendada tunnistaja M Ka ütlustega, kes rääkis M K, et ta teavitas T Ht, et nad tõstavad masina terrassile ja T H lubas masina ära viia (III kd tl 26, dtl 1085). Tunnistaja ütlused ei kinnita suhtlust pesumasina küsimuses üürileandja seadusliku esindajaga nagu üürnik eelistungil väitis, vaid väidetavalt T Hega. T He ütluste kohaselt oli pesumasina avastamine terrassilt tema jaoks üllatus, ta ei teadnud miks see sinna tõstetud on (III kd tl 19, dtl 1091). Kohtul pole põhjust ühe tunnistaja ütlusi teisele eelistada, T He ütlused on vastuolus M Ka ütlustega, muid üürniku väidet kinnitavaid tõendeid pole. Seega tuleb üürnikul maksta pesumasina eest hüvitis, mis vastab samaväärse asja soetamiseks tehtavatele mõistlikele kulutustele. Puudub vaidlus, et tegemist oli kasutatud pesumasinaga, aga üürnik pole tõendanud, et pesumasina väärtus oli selle kahjustamise ajal juba oluliselt vähenenud. Üürniku väide, et pesumasin oli vana, on tõendamata – M Ka ütlused seda ei kinnita. M Ka ütlustest ei tulene, et tegemist oli kindlasti sama pesumasinaga, mille ta väidetavalt 20 aastat tagasi sinna majja viis. Tunnistaja ütleb, et ta täpselt ei tea (III kd tl 26, dtl 1085). Seega kahjuhüvitist vähendada pole põhjust ja kohus leiab, et pesumasina asendamise kulu 185 eurot (sh käibemaks) on põhjendatud.
108.Kokkuvõttes on eeltoodud elamu elutoaga seotud puuduste kõrvaldamise kulu ja seega üürileandja kahju üürnikupoolsest lepingu rikkumisest põhjendatud ja tõendatud summas 563 eurot koos käibemaksuga, s.o 315 eurot (35+200+80) pluss käibemaks, s.o 378 eurot, ja 185 eurot. Puudused elamus asuvas saunas
109.Üürileandja väitel ei olnud saunas enam kulpi. Puuduse kõrvaldamise kulu on P G OÜ arve alusel 20 eurot kulbi eest. Üürnik võttis omaks, et saunakulp läks tema kasutuses katki, kuid samas leidis, et kulp purunes vanadusest. Üürnik vaidles vastu kulbi asendamise kulule väites, et uue kulbi saab 3 euro eest. Üürniku väited sellest, et kulbi purunemine oli seotud selle vanusega ning, et kulbi saanuks asendada odavamalt on tõendamata. Seega kohus leiab, et kulbi asendamise kulu 20 eurot (pluss käibemaks) on põhjendatud.
110.Üürileandja väitel oli sauna klaasukse alumise hinge kate katki. Puuduse kõrvaldamise kulu on 45 eurot P G OÜ arve alusel saunaukse hinge katte asendamise eest. Üürniku vastuväide seisnes selles, et ta ei saa aru, mida üürileandja talle ette heidab. Kohus leiab, et üürileandja väidetav puudus üürieseme tagastamisel on tõendamata. Fototabelis on üürileandja esitanud sauna ukse seisukorda kajastavad fotod seisuga 27. augustist 2018 (II kd, tl 38 pöördel-39, dtl 759-757). Seda millised olid uksehinged 18. märtsil 2019 fototabelist ei nähtu. Kohtuistungil tõi üürileandja välja, et sauna ukse seisukorda üürieseme tagastamisel soovib ta tõendada tunnistaja T He ütlustega. T He ütlustes teavet sauna ukse kohta ei sisaldu. Seega on tõendamata, et üürileandja väidetud puudus üüripinna tagastamisel esines.
111.Kokkuvõttes on eeltoodud saunaga seotud puuduste kõrvaldamise kulu ja seega üürileandja kahju üürnikupoolsest lepingu rikkumisest põhjendatud ja tõendatud summas 20 eurot pluss käibemaks, s.o 24 eurot. Puudused ülemise korruse tänavapoolses magamistoas
112.Üürileandja väitel olid toa seinad määrdunud, laes markeri jäljed ja värvitriibud. Puuduse kõrvaldamise kulu on 405 eurot P G OÜ arve alusel 45 ruutmeetri seinte ja lae värvimise eest. Üürnik leidis, et tõendatud pole lae määrdumine ning see kus täpselt määrdunud koht seinal paikneb. Fototabelis toodud 18. ja 21. märtsi 2019 fotodel magamistoa tapeedi üüripinna tagastamisjärgsest seisukorrast on näha valgel tapeedil musta värvi, tapeedil rebimisjälge, tumedat määrdumist, punaseid kriipse ja siniseid plekke (II kd tl 41-42, dtl 761-763). Puudustest magamistoa laes fotosid ei ole ja lae määrdumine on seetõttu tõendamata. Fotodel toast 27. augustil 2018 on seinad puhtad (II kd 39 pöördel-40 pöördel, dtl 758-760). Määrdumine ja värvikahjustused seintel on seega tekkinud ajal, mil maja oli üürniku valduses. Üürnik ei ole tõendanud, et puudused tekkisid temast mittetulenevatel asjaoludel. Pole alust arvata, et musta, punast ja sinist määrdumist ja maha tulnud tapeeti saaks heledalt seinalt efektiivselt kõrvaldada puhastamise või kohtparandustega. Sellel, kus täpselt määrdunud koht seinal paikneb määravat tähtsust ei ole. Kuna vähemalt ühe magamistoa seina ülevärvimine on puuduste kõrvaldamiseks vajalik, on toa ühtse väljanägemise taastamiseks seinte ülevärvimine õigustatud. Kohus siiski vähendab TsMS § 233 lg 1 ja VÕS § 127 lg 6 tuginedes seinte ja lae värvimisega seotud 405-eurost kahju 20% võrra põhjusel, et lae määrdumine on tõendamata ja sellest tulenevalt pole lae ülevärvimise kulu põhjendatud. Kohus loeb puuduse kõrvaldamise põhjendatud kuluks 324 eurot (pluss käibemaks).
113.Üürileandja väitel olid toas kolm elektripirni läbipõlenud. Puuduse kõrvaldamise kulu on 30 eurot P G OÜ arve alusel elektripirnide vahetuse eest (3x10 eurot). Kohtu seisukoht elektripirnide osas on jätkuvalt sama, mis eelmiste ruumide osas. Läbipõlenud pirnid ja vahetamise kulu polnud vaidluse all. Üürnik pole väidetud elektripinge kõikumist tõendanud, pirnide vahetamine oli üürilepingu järgi üürniku kohustus ja üürnikul tuli
tagastada üüripind töökorras elektripirnidega. Kohus leiab, et puuduse kõrvaldamise kulu 30 eurot (pluss käibemaks) on põhjendatud.
114.Üürileandja väitel oli kardin katki ja määrdunud. Puuduse kõrvaldamise kulu on 40 eurot P G OÜ arve alusel kardina vahetuse eest. Üürnik leidis, et puudus pole tõendatud, sest plekkidega ruloo ei ole sama, mis akna ees oli. Fototabelis on kardinal (rulool) esinenud puuduste tõendamiseks toodud kolm fotot, kõik väidetavalt kuupäevast 18. märts 2019 (II kd tl 42 pöördel, dtl 764). Kolmest fotost esimene on seostatud pealkirjas toodud failinime ja selles sisalduva foto tegemise kuupäevaga 18. märts 2019. Järgnevad kaks seevastu mitte, need on ühe failinime all koos. Kumma fotoga failinimi ja kuupäev 18. märts 2019 seostub, ei ole teada – kohus seda ise oletama ei hakka ja jätab need kaks fotot seetõttu tõenditest kõrvale. Fotol, mida kohus tõendina arvestab, on näha silmatorkavat pruuni plekki rulookardina alaserval, tõenäoliselt siseküljel. Ruloo seisukorda 27. augustil 2018 kinnitavalt fotolt on näha kardina välimist äärt, see on puhas. Ruloo sisemise külje kohta fotolt teavet ei saa. Asjaolu, et enne maja üürnikule üleandmist olid kõik aknakatted puhtad, kinnitavad tunnistaja S Ki ütlused (III kd tl 23, dtl 1099). Kohtul pole põhjust tunnistaja ütlustes kahelda. Seega on ruloo määrdunud üürniku kasutusajal ja üürnik pole tõendanud, et määrdumine on tekkinud temast sõltumatutel asjaoludel. Plekk ruloole ei saa ka tekkida asja tavapärase kasutamise tagajärjena. Pole alust arvata, et rulookardina välimuse saaks puhastamisega taastada. Seega leiab kohus, et puuduse kõrvaldamise kulu 40 eurot (pluss käibemaks) on põhjendatud.
115.Üürileandja väitel oli kaks kattemadratsit määrdunud. Puuduse kõrvaldamise kulu on 80 eurot P G OÜ arve alusel kahe kattemadratsi eest (2x40 eurot). Üürnik leidis, et üüripinna valduse tagastamisel olid magamistoa kattemadratsitel tavapärased kasutusjäljed. Vaidlust pole, et enne maja üürniku kasutusse andmist olid magamistoa kattemadratsid puhtad. Puhtad ja plekkideta kattemadratsid on näha ka fototabelis 27. augusti 2018 fotodel (kd II tl 43-44, dtl 765-766). 18. märtsi 2019 fotodel on näha kattemadratsil suuremat kaarjat tumedat määrdumisranti ja sarnast väiksemat (II kd tl 44, dtl 767). Tõdeda tuleb, et fototabelist ei ole üheselt arusaadav kas välja on toodud määrdumised ühel madratsil või mõlemal. Tunnistajad L W ja S K rääkisid mõlemad, et pärast üürniku väljakolimist olid kõik madratsid majas määrdunud (III kd tl 22 pöördel ja 23 pöördel, dtl ). Seega on kohtu hinnangul tõendatud, et madratsid määrdusid üürniku kasutusajal. Üürnikul oli kohustus tagastada üüripind samas seisus nagu ta selle sai, sh ka puhaste kattemadratsitega. Kattemadratsid kahtlemata kuluvad tavapärasel kasutamisel, kuid selge määrdumise näol ei ole tegu kattemadratsi kasutamisega kaasneva loomuliku kulumisega. Üürniku mõõtekäiguga sarnaselt tuleks loomulikuks kulumiseks lugeda voodipesu määrdumine. Üürnik pole tõendanud, et madratsite puhastus olnuks madratsite asendamise kuluga võrreldes odavam. Seega kohus leiab, et madratsite asendamise kulu kokku 80 eurot (pluss käibemaks) on põhjendatud.
116.Kokkuvõttes on eeltoodud magamistoaga seotud puuduste kõrvaldamise kulu ja seega üürileandja kahju üürnikupoolsest lepingu rikkumisest põhjendatud ja tõendatud summas 474 eurot (324+30+40+80) pluss käibemaks, s.o 568,80 eurot. Puudused garderoobis
117.Üürileandja väitel olid garderoobi seinad, lagi ja aknaraam määrdunud, aknal on hallitus tekkinud. Puuduse kõrvaldamise kulu on 400 eurot P G OÜ arve alusel toa värvimise eest. Üürnik võttis omaks, et lapse kirjutuslaud jättis seinale joone, aga selle saanuks üürniku arvates parandada ka tuba üle värvimata. Aken oli üürniku väitel pidevalt märg ja seetõttu
väljendas üürnik veendumust, et niiskuskahjustus oli olemas ka eelnevalt. Fototabelis toa seisukorda 18. märtsil 2019 kajastavatel fotodel on näha, et mustaks värvitud tapeedi pealiskihti on kahjustatud ja seinal on hele triip. Kohati on värvikiht maas ning paistab valge alussein, seina nurgas on tapeeti maha tulnud ja tapeedil on heledad pritsmejäljed (II kd tl 46-47, dtl 771-772). Katuseaknast 18. ja 22. märtsil 2019 tehtud fotodel on aknaraamilt klaasi ääres tume värv maha tulnud, raamil on hallitus (II kd tl 47 ja pöördel, dtl 773-774). Toast 27. augustil 2018 tehtud fotodel on seinad ja aknaraami ümbrus kahjustusteta (II kd tl 44 pöördel-46, dtl 768-770). Üürniku väide juba varasemast niiskuskahjustusest ja hallitust põhjustanud puudulikust ventilatsioonist on paljasõnalised. Kohus leiab, et toa ühtse ilme taastamiseks on selle ülevärvimine õigustatud ja puuduse kõrvaldamise kulu 400 eurot (pluss käibemaks) seega põhjendatud.
118.Üürileandja väitel oli radiaator katki. Puuduse kõrvaldamise kulu on 70 eurot P G OÜ arve alusel radiaatori eest. Üürileandja täpsustas menetluses, et katki oli radiaatori termostaat, selle toimemehhanismi oli kahjustatud ja seetõttu ei saanud temperatuuri reguleerida. Üürnik leidis, et puudus pole tõendatud ja kohus nõustub sellega. Kohtule fototabelist ega tunnistajate ütlusest radiaatori seisukorra kohta üürieseme tagastamise aegses seisus midagi ei selgu. Fototabelis on radiaatorist foto üksnes 27. augustist 2018 (II kd tl 45, dtl 768). Tunnistajate ütlused garderoobi radiaatorit ei puuduta. Seega on tõendamata, et üüripinna tagastamisel üürileandja väidetud puudus esines.
119.Üürileandja väitel olid põrandal asuvad võrgust riiuli sahtlite siinid katki. Puuduse kõrvaldamise kulu on 60 eurot P G OÜ arve alusel sahtlisiinide asendamise eest. Üürniku väitel tema siine lõhkunud, korvsahtel oli kogu aeg põrandal. Fototabelis korvriiuli kohta toodud fotodelt on näha 18. märtsi 2019 fotol murdunud siin (II kd, tl 48, dtl 775). 27. augusti 2018 fotol nähtavat siini pikkust ja 18. märtsi 2019 fotol nähtavat murdunud siini pikkust arvestades on kahtluseta arusaadav, et 27. augustil 2018 olid siinid terved (II kd tl 47, dtl 774). Puudus on seega tekkinud üürniku kasutusajal, üürnik pole tõendanud, et siin murdunuks temast sõltumatult. Siinide asendamise kulu suuruse üle vaidlust pole. Seega leiab kohus, et puuduse kõrvaldamise kulu 60 eurot (pluss käibemaks) on põhjendatud.
120.Kokkuvõttes on eeltoodud garderoobiga seotud puuduste kõrvaldamise kulu ja seega üürileandja kahju üürnikupoolsest lepingu rikkumisest põhjendatud ja tõendatud summas 460 eurot (400+60) pluss käibemaks, s.o 552 eurot. Puudused ülemise korruse rõduga magamistoas
121.Üürileandja väitel oli magamistoa põrandavaip plekke täis. Puuduse kõrvaldamise kulu on 50 eurot P G OÜ arve alusel põrandavaiba eest. Üürniku väitel oli vaip must juba maja temale üleandmisel, ta püüdis vaipa puhastada ja sellest on vaibal heledamad laigud. Fototabelis vaibast 27. augustil 2018 tehtud fotol on vaiba toon ühtlane (II kd tl 48 pöördel, dtl 776). Kohus tuvastas, et üürnikule üleandmisel oli maja, sh vaibad puhtad. Üüripinna tagastamise järgset seisukorda kajastavatel 21. ja 22. märtsi 2019 fotodel on vaibal heledad ja tumedad plekid (II kd tl 49-50, dtl 777-778). Üürniku vastuväidet arvestades ei ole vaidluse all, et heledad laigud vaibale tekitas üürnik. Seda, et tumedad plekid olid vaibal juba siis, kui maja üürnikule üle anti, pole üürnik tõendanud. Seega kohus leiab, et vaiba asendamise kulu 50 eurot (pluss käibemaks) on põhjendatud.
122.Üürileandja väitel oli voodimadrats määrdunud. Puuduse kõrvaldamise kulu on 220 eurot P G OÜ arve alusel „Sleepwell“ madratsi eest. Üürniku väitel madrats temast plekiline ei jäänud, plekkidega madrats ei pruugi olla sama madrats mida üürnik kasutas või plekiline
võis olla madratsi teine pool. Üürnik märkis, et tema ei tea, milline oli madratsi teine pool tema sisse- või väljakolimisel. Kohtu hinnangul on 27. augusti 2018 ja 18. märtsi 2019 fotodega madratsist tõendatud, et üürnikule anti üle puhas madrats ja üürnik andis tagasi määrdunud madratsi, mille pinda katavad olulises osas erinevad laigud ja plekid (II kd tl 50-52, dtl 779-780). Üürniku väide, et madratsi teine pool oli plekiline juba siis, kui üüripind talle üle anti, on tõendamata.. Tõsiseltvõetav ei ole ka üürniku hüpotees, et üürileandja on üürniku lahkumise järgselt keeranud puuduste näitamiseks madratsil teise külje, toonud mõne teise plekilise madratsi või pildistanud täiendava tõendamise mõttes hiljem veel mingit muud määrdunud madratsit. Kohus leiab, et madratsi asendamise kulu 220 eurot (pluss käibemaks) on põhjendatud.
123.Üürileandja väitel olid rõduukse ülemised hinged katki. Puuduse kõrvaldamise kulu on 150 eurot P G OÜ arve alusel ülemise rõduukse hingede vahetuse eest. Üürniku väitel tema ust murdnud ei ole, uks käis juba maja üürnikule üleandmise ajal imelikult ja üürileandja ütles, et uks käib raskelt. Lisaks toob üürnik esile, et fotod katkisest hingest on tehtud mitu nädalat hiljem. Vaidlus puudub, et rõduukse hinged olid maja üürnikule üleandmise ajal terved ja uks töötas (oluline ei ole, kas uks käis kergelt või raskelt). Fototabelis rõduukse hingede seisukorda pärast üüripinna tagastamist kajastavatel 8. aprilli 2019 fotodel on uksehinge metallist osa murdunud (II kd tl 56 pöördel, dtl 791). Üürileandja on katkised rõduukse hinged puudusena 18. märtsi 2019 aktis välja toonud. See, et puuduse tõendamiseks esitatud fotod on tehtud 8. aprillil 2019 ei sea kahtluse alla, et puudus oli olemas akti koostamise ajal. Järeldus võiks olla teistsugune, kui konkreetset puudust aktis nimetatud ei oleks. Puudus on seega tekkinud üürniku kasutusajal ja üürnik pole tõendanud, et puudus tekkis temast sõltumatult. See, kas uks sulgus algselt raskesti või kergelt tähendust ei oma, sest ukse tavapärasel hoolsal kasutamisel selle metallist hinged ei murdu. Seega kohus leiab, et puuduse kõrvaldamise kulu 150 eurot (pluss käibemaks) on põhjendatud.
124.Üürileandja väitel oli magamistoa parempoolne öölamp katki. Puuduse kõrvaldamise kulu on 18 eurot. Üürileandja täpsustas menetluses, et 18-eurone kulu koosneb lambi jaemüügi hinnast 8,44 eurot ja lisanduvast lambi transpordi, tarnimise, paigaldamise ja pakendi kõrvaldamisega seonduvad kuludest, st tööjuõukulu maksumusest ligikaudu 9,75 eurot. Üürileandja väitel on lamp asendatud. Lambi maksumust kinnitab väljatrükk kaupluse KRAUTA kodulehelt (dtl 983). Asendamisega seonduva tööjõukulu kandmist või kohustuse tekkimist pole üürileandja tõendanud. Üürniku väitel pole ta seda lampi kasutanud. Fototabelis toodud fotol lambist 27. augustil 2018 on näha terve lamp puidust kapil (II kd tl 64, dtl 807). Teisel fotol on katkine lamp, kuid puudu on fotofaili nimetuse teave, mis võimaldaks kohtul tuvastada millal on foto tehtud ja seeläbi siduda lambi võimaliku purunemise aega üürniku tegevusega (II kd tl 64, dtl 807). Muid tõendeid pole esitatud ja seega on tõendamata, et väidetud puudus esines üüripinna tagastamise ajal.
125.Üürileandja väitel oli toas kaks elektripirni läbi läinud. Elektripirnide vahetamisega seotud kulu hüvitamist ülemise korruse magamistoa osas üürileandja nõudnud ei ole ja seega kohus puudust ei analüüsi.
126.Üürileandja väitel oli magamistuppa viiva ukse ülemine osa kahjustatud, värv maha tulnud ja ukselingi kruvi puudu. Puuduse kõrvaldamise kulu on 60 eurot P G OÜ arve alusel ukselehe asendamise eest. Üürnik väitis, et uks oli juba maja temale üleandmisel katki ja ei läinud kinni. Fototabelis toodud 28. märtsi 2019 fotodel uksest on näha täkked, värvipinna kahjustus ja määrdumine. Uksest 27. augustil 2018 tehtud fotodel hilisemaid kahjustusi näha ei ole (II kd tl 51 pöördel-52, dtl 782-783). Üürnik pole vaidlustanud, et
fotod kajastavad magamistoa ukselehe pinda. Üürniku vastuväitest saab kohus aru selliselt, et üürileandja välja toodud kahjustused tekkisid küll üürniku kasutusajal, kuid kuna uks ei läinud juba varem kinni, siis pole põhjendatud nõuda ukselehe asendamise kulu üürnikult. Üürniku väide, et uks ei läinud juba algselt kinni on paljasõnaline ega seondu ka fotodelt nähtavate kahjustustega. Seega on ukse asendamise kulu 60 eurot (pluss käibemaks) kohtu hinnangul põhjendatud.
127.Üürileandja väitel oli toa korstna sein määrdunud, Puuduse kõrvaldamise kulu on 50 eurot P G OÜ arve alusel korstnaseina värvimise eest. Üürnik ei ole seina määrdumisele vastu vaielnud. Fototabelis toodud 27. augusti 2018 fotol on sein puhas ja 18. märtsi 2019 fotol on seinal näha tume määrdumine või hõõrdumisjälg (II kd tl 52 pöördel-53, dtl 784-785). Puudus on tekkinud üürniku kasutusajal ja üürnik pole väitnud, et temast sõltumata. Pole alust arvata, et seina ühtse väljanägemise saaks taastada puhastamise või kohtparandusega. Seega kohus leiab, et puuduse kõrvaldamise kulu 50 eurot (pluss käibemaks) on põhjendatud.
128.Üürileandja väitel oli korstnast paremal põrandaliist lahti. Lahtise põrandaliistuga seonduva kulu hüvitamist üürileandja ei nõua ja seega kohus seda puudust ei analüüsi.
129.Kokkuvõttes on eeltoodud magamistoaga seotud puuduste kõrvaldamise kulu ja seega üürileandja kahju üürnikupoolsest lepingu rikkumisest põhjendatud ja tõendatud summas 530 eurot (50+220+150+60+50) pluss käibemaks, s.o 636 eurot. Puudused ülemise korruse vannitoas
130.Üürileandja väitel oli vannitoa aknaraam kahjustatud. Puuduse kõrvaldamise kulu on 150 eurot P G OÜ arve alusel raamilt laki eemalduse ja raami lakkimise eest. Üürniku väitel oli aknaraami niiskuskahjustus tingitud maja ehitusveast ja energiaklassist ning tema selle eest vastutama ei pea. Fototabelis toodud 18. märtsi 2019 fotodel aknaraamist on näha raamilt kooruvat lakki ja puidul tumedamaid kohti (II kd tl 53 pöördel, dtl 786). Üürniku vastuväitest tulenevalt pole ka vaidluse all, et aknaraamil üüripinna tagastamise ajal niiskuskahjustus oli. Fotosid selle kohta, milline oli akna seisund enne, kui maja üürniku kasutusse anti, fototabelis ei ole. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et üüripind oli üürnikule üleandmisel heas seisus, ilma märgatavate kahjustusteta. Kohus järeldab sellest, et üürnikule maja üleandmise seisuga polnud vannitoa aknaraamil kooruvat lakki ega tumedaid niiskuse või hallitusplekke, mistõttu kahjustus on tekkinud ajal, mil maja oli üürniku valduses. Üürniku väited, et kahjustus on tingitud liigniiskusest ja maja ehitusveast on paljasõnalised. Seega leiab kohus, et puuduse kõrvaldamise kulu 150 eurot (pluss käibemaks), s.o 180 eurot on põhjendatud. Muud puudused
131.Üürileandja nõuab üürnikult kahe puudunud suitsuanduri asendamise kulu 28 eurot ja katki tehtud kuppelgrilli asendamise kulu 120 eurot P G OÜ arve alusel. Üürnik vaidles kulutuste hüvitamisele vastu muuhulgas sellega, et puudused on fotodega fikseeritud palju hiljem, s.o 8. aprillil 2019. Üürileandjal tuli tõendada, et väidetud puudus üüriesemel selle tagastamisel esines. Üürileandja väitel fikseeris ta kõrvaldamist vajavad puudused 18. märtsi 2019 tagastatud üüripinna ülevaatuse käigus (vastuvõtmise akt). Erinevalt kohtuotsuses eelnevalt analüüsitud puudustest ei sisaldu katkist kuppelgrilli ega puuduvaid suitsuandureid puuduste ja tegemist vajavate tööde loetelus, millele üürileandja tugineb (I
kd tl 75, dtl 104). Millal või kuidas üürileandja fikseeris, et väidetud puudused olid olemas
18.märtsil 2019, üürileandja esile toonud ei ole.
132.Siiski suitsuanduritesse puutuvalt on üürniku väitel tõendamata, et suitsuandurid üldse laes olid. Üürniku väitel maja temale üleandmise ajal laes suitsuandureid polnud, olid ainult suitsuandurite kinnituskohad. Üürniku seisukohast järelduvalt ei vaidle ta vastu, et ka ajal kui ta maja üürileandjale tagastas, polnud vaidlusaluseid suitsuandureid laes. Kohtu hinnangul on suitsuandurite laest puudumine selline asjaolu, mis pidi olema 27. augustil 2018 maja vastuvõtmisel üürnikule hõlpsasti märgatav ja kui üürnik ei soovinud üleandmise aktis andurite puudumist välja tuua, tuleb eeldada, et suitsuandurid olid olemas. Suitsuandurite olemasolu majas 27. augustil 2018 kinnitasid ka tunnistajad T H ja L W (III kd tl 19 pöördel, dtl 1091, tl 22 pöördel, dtl 1098). Seega on puudus tekkinud üürniku kasutusajal, puuduse eest vastutab üürnik ja suitsuandurite asendamise 28-eurone kulu (pluss käibemaks), s.o 33,60 eurot on põhjendatud.
133.Kuppelgrilli viis üürniku väitel ära T H ja üürnik polevat seda kasutanud. Kuna üürileandja
18.märtsi 2019 aktis toodud puuduste loetelu ei kinnita, et 8. aprillil 2019 katkisena fotografeeritud kuppelgrill ka 18. märtsil 2019 katki võis olla, on tõendamata, et väidetud puudus üüripinna tagasiandmisel esines. Koristamise kulud
134.Lisaks eelpool käsitletud üüritud asja parandamise ja asendamise kulude hüvitamisele nõuab üürileandja üürnikult maja, majaümbruse ja sauna koristamise kulu hüvitamist tuginedes P G OÜ arvel kajastatud töödele ja nende maksumusele. Lisaks on üürileandja hagiavalduse kohaselt toimunud ka õues asuva saunahoone puhastamine, korrastamine ja lõhutud plastmassist tooli asendamine kuluga 100 eurot. Järelduvalt nõuab üürileandja P G OÜ arvele tuginedes arve jaotises R „maja koristamine“, toodud töödest maja sisemise koristuse kulu 990 eurot hüvitamist ja majaümbruse korrastamise kulu 40 eurot hüvitamist ning saunahoone puhastamise, taastamise ja plasttooli asendamise 100-eurose kulu põhjendamiseks ta P G OÜ arvele tugineda ei soovi. Üürnik vaidles nõudele vastu leides, et koristamise kulu on ülepaisutatud. Üürniku väitel koristas ta maja ja leidis, et midagi võis jääda koristamisel märkamata, aga tegemis on siiski lepingujärgse loomuliku kulumisega. Maja koristus
135.Üürileandja väidab, et üürnik andis 18. märtsil 2019 tagasi koristamata ja määrdunud maja. Üürileandja on hagiavalduses toonud 18. märtsi 2019 aktile tuginedes välja hulgaliselt üürieseme tagastamise järgselt avastatud puudusi, mille kõrvaldamise kulu ei ole ta konkreetselt välja toonud ega iseseisvat hüvitamise nõuet esitanud. Need puudused ei ole seostatud P G OÜ arvel kajastatud remonditööde, mööbli, kardinate, vaipade jne asendamistega või diivani ja kodumasinate asendamise kuludega. Kohus lähtub sellest, et üürileandja on arvanud järgnevalt loetletud puudused maja koristus- ja puhastustöödega kõrvaldatavate puuduste alla ja puuduste kõrvaldamise kuluna nõuab koristamise ja puhastamise kulu hüvitamist.
136.Üürileandja on välja toonud, et esikus (18. märtsi 2019 akti jaotis C) oli ukselink määrdunud ja katki. Sisemises koridoris/trepikojas (18. märtsi 2019 akti jaotis D) olid trepis kruvid, trepiastmed olid määrdunud ja vajasid puhastamist; määrdunud olid Devireg 520 põrandasoojenduse juhtimispult, ukseraamid, peegliga kapp, trepiastmed ja osaliselt
lagi. Alumise korruse tualetis (18. märtsi 2019 akti jaotis E) olid määrdunud ja vajasid puhastamist tualett, kraanikauss ja selle alune riiul, tualettpaberi rulli hoidja oli lahti; kraanialusel veetorul oli roheline korrosioon. Köögis (18. märtsi 2019 akti jaotis F) oli pliidi kohal asuv ventilaator ja filter pesemata ja vajasid puhastamist; pesemata olid ja puhastamist vajasid ka toolid, laud, köögiriistad ja toidunõud. Alumise korruse tänavapoolses magamistoas (18. märtsi 2019 akti jaotis G) olid põrandaliistud lahti, laud määrdunud, ukseraamid, uksepõsed ja ukselehed markeriga soditud, seda liivapaberiga osaliselt maha lihvitud. Elutoas (18. märtsi 2019 akti jaotis H) oli kamin määrdunud ja pigi sisse põletatud, tuli puhastada, kamina taga olev soe sein oli määrdunud, tuli puhastada; üks uutest põrandaliistudest, mis on telekast vasakul, oli sinise markeriga soditud, tuli üle värvida. Söögitoas (18. märtsi 2019 akti jaotis I) oli aknaraamil hallitus tekkinud, tuli eemaldada ja raam värvida; Devireg 520 põrandasoojendus juhtimispult määrdunud, tuli puhastada; ukse raam, lävepakk mis viib duširuumi, määrdunud, tuli üle värvida; lauad ja toolid pesemata; punane värv/küünelakk ühel laual, tuli puhastada. Alumise korruse aiapoolses magamistoas (18. märtsi 2019 akti jaotis J) olid seinad määrdunud, tuli puhastada. Vannitoas (18. märtsi 2019 akti jaotis K) oli uks ja kraanikauss küünelakiga määrdunud, tuli puhastada; terve ruum pesemata ja katlakivi täis, tuli puhastada; prügikast määrdunud, tuli puhastada. Elamus asuv saun (18. märtsi 2019 akti jaotis L) oli tervenisti pesemata, tuli puhastada; keris katlakivi täis, tuli puhastada; saunakivid mingi pruuni asjaga kaetud ja haisesid, tuli puhastada. Ülemise korruse tänavapoolses magamistoas (18. märtsi 2019 akti jaotis M) oli ventilatsioonikate lahti, vajas kinnitamist; põrandavaip määrdunud, vajas puhastamist. Mustas garderoobis (18. märtsi 2019 akti jaotis N) olid riiulid pesemata ja vajasid puhastamist. Ülemises rõduga magamistoas (18. märtsi 2019 akti jaotis O) tuba pesemata ja määrdunud, kaasaarvatud riiulid, tuli puhastada; voodi peatsi paremal pool (paremal käel, akna vastas) määrdunud punaseks, tuli puhastada; voodi peatsi vasakul pool punase küünelaki plekk, tuli puhastada. Ülemises vannitoas (18. märtsi 2019 akti jaotis P) oli tuba pesemata, haises, tuli puhastada; bidee dušš katlakivi täis, tuli puhastada.
137.Kõigi üürileandja loetletud detailsete puuduste ükshaaval kontrollimist kohus vajalikuks ei pea. Üürileandja tunnistajate S Ki (III kd tl 23 pöördel, dtl 1100) ja L W(III kd tl 22 pöördel, dtl 1098) haakuvad ütlused kinnitavad, et maja oli üürileandjale tagastamisel 18. märtsil 2019 must ja vajas koristamist. Elamu hooldamata ja määrdunud üldmuljet ja ühtlasi seda, et maja vajas lisaks remonditöödele ning mööbli, kodumasinate jne asendamisele ka koristustöid, kinnitavad kohtule kogumis fototabelis maja üürileandjale tagastamise järgset seisu kajastavad fotod (II kd tl 3-74, dtl 683-821). Seega on tõendatud, et üürnik andis maja tagasi seisus, milles see vajas puhastamist ja koristamist. Üüripinna hooldamata ja koristamata jätmine ei ole selle loomulik kulumine. Koristamise kulu üürileandja nõutavas ulatuses ei ole kohtu veendumusel siiski mõistlik ja selle hüvitamine on põhjendatud osaliselt. Üürileandja nõuab kulu hüvitamist lähtudes P G OÜ arvel toodud töö maksumusest 990 eurot. Kuidas teenuse hind kujuneb arvelt ei selgu. Üürileandja põhjendab kulu suurust sellega, et maja eluruumide pindala on 221 ruutmeetrit, maja on taotluslikult määrdunud ning tegu on paljude esemete puhul erilist sügavpuhastust vajava teenusega. Millised puudused üürileandja loetelust vajavad erilisi sügavpuhastusteenuseid jääb selgusetuks. Tunnistajate M Su ja S Ki antud ütlustest võib järeldada, et P G OÜ koristustöid vähemasti kogu mahus ei teinud. M S ei mäletanud täpselt, millised arvel kajastatud tööd ära tehti, töid teostati kusagil aprilli alguses, 1–4. aprilli võib-olla, kindlasti tehti ära värvimistööd (III kd tl 21, dtl 1095). S Ki ütluste kohaselt koristas pärast üürniku pere ja remonditööliste lahkumist elamut tema ja enda sõnul koristas ta maja mitu päeva (III kd tl 23 pöördel, dtl 1100). Kohtul puudub põhjus kahelda, et maja koristamine võis päevi võtta, samas erivahendeid- või oskusi nõudvaid töid ta välja ei toonud. Ka pole
üürileandja väitnud, et maja võiks endiselt osaliselt koristamata olla – kahtluseta oleks see ka ebaloogiline arvestades, et pärast üürisuhte lõppemist üürnikuga jätkas üürileandja maja väljaüürimist. Koristamise kulu hüvitamine üürileandjale mõistlikus ulatuses on põhjendatud, kuid kohus vähendab TsMS § 233 lg 1 ja VÕS § 127 lg 6 tuginedes maja koristamisega seotud nõutavat 990-eurost kahju 50% võrra. Kohus loeb puuduse kõrvaldamise mõistlikuks ja põhjendatud kuluks 495 eurot pluss käibemaks, s.o 594 eurot, sest kohtu hinnangul katab selles summas kahjuhüvitis mõistlikult koristaja töö ja koristusvahendite kulu ning on kooskõlas ka suurpuhastuse maksumusega üürileandja esitatud väljavõttel SmartlyClean hinnakirjast (II kd, tl 143-144, dtl 985-987). Majaümbruse korrastus
138.Majaümbruse korrastamise 40-eurost kulu kohus põhjendatuks ei pea. Üürileandja ei ole välja toonud, mis konkreetselt maja ümbruses korrastamist vajas. Saunahoone koristus ja plasttooli asendamine
139.Üürileandja nõuab saunahoone koristamise ja plasttooli asendamise kulu hüvitamist kokku 100 eurot. Üürileandja täpsustas menetluses, et tooli asendamise kulu on sellest 11,17 eurot ja ligikaudu 90 eurot on kulu seoses saunahoone põhjaliku koristamise ja katlakivi eemaldamisega ning kulu suurus arvestab vannitoa koristusteenuse hinda. Üürniku väitel kasutas ta saunahoonet vaid ühel korral ja plasttool oli juba eelnevalt katki. Plasttooli asendamise kulu hüvitamise nõue on tõendamata. Plasttooli kohta pole üürileandja ühtegi tõendit esitanud. Lisaks pole plasttooli kui üüriesemel avastatud puuduse kohta märget ka üürileandja 18. märtsi 2019 aktis. Sauna koristamise 90-eurose kulu hüvitamine on kohtu hinnangul põhjendatud. Puudub vaidlus, et üürnikul oli üürilepingu järgi õigus õuel asuvat saunahoonet kasutada. 27. augusti 2018 aktis on märgitud, et üürnik peab hoidma sauna puhta ja heas seisukorras (I kd tl 8, dtl 14). 18. märtsi 2019 aktis on üürileandja välja toonud, et hoovis asuva palksauna ruumid on koristamata ja pesemata, tuleb puhastada ja taastada (I kd tl 75, dtl 102). Saunahoone (palksauna) koristamise vajadust ja seda, et ta palksauna pärast üürniku väljakolimist ka koristas, kinnitavad tunnistaja S Ki ütlused. Samuti kinnitavad tunnistaja ütlused, et tavapäraselt oli saun korras (III kd tl 23 pöördel, dtl 1100). Üürileandja nõutava puuduse kõrvaldamise kulu suuruse mõistlikkust kinnitab üürileandja esitatud väljavõte koristusteenuse hinnakirjast (II kd, tl 143-144, dtl 985-987).
140.Kokkuvõttes on eeltoodud maja, selle ümbruse ja sauna koristamise kulud ja seega üürileandja kahju üürnikupoolsest lepingu rikkumisest põhjendatud ja tõendatud summas 684 eurot, s.o maja koristamise kulu 594 eurot (495 pluss käibemaks) ja palksauna koristamise kulu 90 eurot.
141.Kõiki eelpool põhjendatuks ja tõendatuks loetud üürieseme puuduste kõrvaldamise kulusid kokku võttes on üürileandja kahjunõue üürniku vastu 8986,20 eurot ja see tuleb üürnikul üürileandjale hüvitada. Kõrvalkulude nõue
142.Üürileandja nõuab hagiga üürnikult 2019. a märtsi kõrvalkulusid. VÕS § 292 lg-s 1 tulenevalt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Vastavalt VÕS § 76 lg-le 1 tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele.
143.Üürileandja põhjendab nõuet üürnikule üürilepingu punktist 4.5 tuleneva kohustusega tasuda igakuiselt eluruumi kasutamisega osutatud teenuste eest esitatud kõrvalkulud lähtuvalt tegelikust tarbimisest ja teenuspakkujate poolt esitatud teenusarvetest. Kõrvalkulude maksumus ei sisaldu igakuises üürisummas. Poolte väiteid arvestades ei vaja üürniku kohustus tasuda lisaks üürile ka kõrvalkulud eraldi tõendamist (TsMS § 231 lg 2 ja 4). Kohustust kinnitab ka poolte vaheline leping (I kd lk dtl 87-94).
144.Üürileandja nõude suuruse kujunemise aluseks on järgmised 2019. a märtsi teenuste arved: AS Ragn Sells 2. aprilli 2019 arve 2019. konteineri tühjendamise eest summas 8,83 eurot, AS-i Kuressaare Veevärk 31. märtsi 2019 arve vee tarbimise ja heitvee ärajuhtimise eest summas 6,02 eurot; Alexela Energia AS 31. märtsi 2019 arve tarbitud elektrienergia eest summas 120,38 eurot; AS Eesti Energia elektrilevi 31. märtsi 2019 arve võrguteenuse eest summas 116,16 eurot (I kd tl 90-94, dtl 124-129). Üürnik ei ole kõrvalkulude koosseisule ega suurusele vastu vaielnud.
145.Seega poolte väidetest tulenevalt puudub vaidlus ka kõrvalkulude suuruse või koosseisu üle ja kohus loeb vaidluseta tuvastatuks, et 2019. märtsi eest tuli üürnikul tasuda kõrvalkulusid summas 251,39 eurot. Vaidlus puudub, et kõrvalkulude maksmise nõue on muutnud sissenõutavaks (TsMS § 231 lg 2 ja 4).
146.Kohus tuvastas eelpool, et üürileping poolte vahel lõppes tähtaja möödumisega 31. märtsil 2019. Tõendamist ei leidnud üürniku väidetud kokkulepe, et pooled lugesid kõrvalkulud kantuks tasutud üüri arvel (vt ka otsuse p 38). Vaidlus puudub ka selle üle, et üürnik ei ole 2019. a märtsi kõrvalkulusid tasunud. Lepingu punktide 4.4 ja 4.5 järgi tuli üürnikul tasuda kõrvalkulude eest üürileandjale.
147.Seega nõuab üürileandja üürnikult üürilepingust tuleneva rahalise kohustuse täitmist ja üürileandja nõue üürnikult 215,39 euro kõrvalkulude saamiseks kuulub rahuldamisele VÕS § 292 lg 1 ja VÕS § 108 lg 1 alusel. Kohtueelsete õigusabikulude hüvitamise nõue
148.Üürileandja nõuab üürnikult kohtueelsete õigusabikulude hüvitamist summas 363 eurot. Üürileandja põhjendusel kasutas ta õigusabi üürnikuga kujunenud olukorrale lahenduse leidmiseks ja nõudekirja koostamiseks. Üürileandja põhjendusel oli õigusabi vajalik, sest üürnik ei vastanud pärast 18. märtsi 2019 ta kõnedele ega kirjadele. Kuna üürileandjal oli põhjust arvata, et üürnik väldib tema kõnesid, võttis ta ühendust juristiga. Juristi kõnele üürnik vastas. Jurist proovis suunata üürnikku lahendust otsima. Üürnik andis vastuses teada, et tema ühtegi nõuet ei tunnista ning peab olukorra lahendamist võimalikuks vaid advokaadi kaudu. Samuti vajas üürileandja õigusabi üürnikule 13. mail 2019 saadetud nõudekirja koostamiseks, üürnik kasutas samuti õigusabi ja saatis juba enda 3. aprilli 2019 kirja üürileandjale advokaadist esindaja vahendusel.
149.Üürniku hinnangul ei ole üürileandja kohtumenetluse eelsed õigusabikulud vajalikud ja need on ülepaisutatud. Lisaks on üürileandja esitanud juba ükskord vastavasisulise nõude kohtusse (tsiviilasi nr 2-19-9456) füüsilise isikuna. Üürnik järeldab sellest kohtueelset õigusabi oli saanud füüsiline isik, mitte käesolevas menetluses juriidilisest isikust üürileandja.
150.Kohtueelsed õigusabikulude hüvitamist saab kahjuna nõuda VÕS § 128 lg 3 ja VÕS § 115 lg 1 alusel. Kohustuse rikkumisega tekitatud ja hüvitamisele kuuluv kahju hõlmab VÕS § 128 lg 3 järgi ka kulusid kahjuhüvitise saamiseks, mh kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Nõude aluseks on VÕS § 115 lg 1, täidetud peavad olema kahju hüvitamise nõude üldised eeldused. Kohtu hinnangul on kohtueelses menetluses kantud õigusabikulude hüvitamise nõude eeldused praegusel juhul täidetud: kohus tuvastas, et üürnik on lepingulisi kohustusi rikkunud, vastutab rikkumise eest ja üürileandjal on seega õigus kahju hüvitamist nõuda.
151.Kohtuväliste õigusabikulude hüvitamisel peab kohus VÕS § 128 lg 3 kohaldamisel kõigepealt hindama, kas õigusabi kasutamine oli mõistlikult võttes vajalik, st kas ilma selleta oleks saanud oma õigusi tõhusalt kaitsta. Juhul kui õigusabi kasutamine oli vajalik, peab kohus hindama, kas kantud kulud on mõistliku suurusega. Kohtu hinnangul oli õigusabi kasutamine üürileandja poolt põhjendatud ja vajalik. Üürileandja väidab, et ta teavitas üürnikku puudustest, kuid üürnik ei vastanud telefonikõnedele ega kirjadele. Väite kinnituseks, et üürnik pole talle vastanud, on üürileandja esitanud 21. märtsi 2019 sõnumi üürnikule (I kd tl 44, dtl 57) ja 28. märtsi 2019 e-kirja remonditööde hinnapakkumisega (I kd tl 80, dtl 136). Üürnik vastupidist väitnud pole. Selles, et üürnik üürileandja välja toodud puuduste või saadetud kalkulatsiooni kohta midagi sisulist ei vastanud vaidlus iseenesest ka puudus. Kulu tõendamiseks esitas üürileandja Viru Platsi Õigusbüroo OÜ 30. aprilli 2019 arve nr 2019068 (II kd tl 146 ja pöördel, dtl 990-991), millele lisatud spetsifikatsiooni põhjal kohus tuvastab, et üürileandjale osutati õigusteenust 1. aprillil 2019 mahus 41 minutit seoses materjalidega tutvumise ning kõnega üürileandja ja üürnikuga. Arvel on märgitud õigusteenuse maksumuseks 63 eurot (sh käibemaks 10,52 eurot).
152.Nõudekirja koostamisega seotud õigusabikulu tekkimist on üürileandja tõendanud Tuus & Tuus Õigusabi OÜ 13. mai 2019 arvega nr 717-2019 (I kd tl 96, dtl 131). Arve spetsifikatsiooni kohaselt on õigusteenuse sisuks vaidluse aluseks oleva dokumentatsiooniga ja üürniku 7. mai 2019 nõudeavaldusega tutvumine, arutelu kliendiga ajakuluga 1 tund maksumusega 100 eurot ning nõude ja tasaarvelduse avalduse koostamine ning kliendile edastamine, ajakuluga 1,5 tundi maksumusega 150 eurot. Õigusteenuse maksumus kokku 300 eurot (sh käibemaks 50 eurot). Poolte 9. mai 2022 istungil antud kinnitustest tulenevalt puudub vaidlus, et üürileandja seaduslik esindaja üürnikule 13. mai 2019 nõudekirja esitas ja üürniku lepinguline esindaja sai selle kätte. Puudub ka vaidlus, et nõudekirja koostamise ajaks oli üürnik üürileandjale advokaadist esindaja vahendusel teada andnud, et ta üürileandja nõuet ei tunnista. Õigusabi kasutamist olukorras, kus lepingu täitmisel tekkinud küsimuste lahendamiseks teise poolega kontakti saamine on raskendatud ja ka teine pool kasutab õigusabi, ei saa üürileandjale õigusteenuse kasutamist ette heita. Üürniku vastuväide, et õigusabi on antud füüsilisele isikule ja seonduvalt teise kohtuvaidlusega on paljasõnaline ja tõendamata. Vaidlust pole, et nõudekirja aluseks on samad puudused üüriesemel, mille üle pooled käesolevas tsiviilasjas vaidlevad ning nõudekirja on esitanud üürileandja seaduslik esindaja.
153.Üürileandjale osutatud õigusabi raames tehtud toiminguid peab kohus vajalikeks ja nende ajakulu on mõistlik, samuti vastab esindajate tunnitasu sarnase õigusteenuse keskmisele turuhinnale ja selle vähendamiseks põhjust pole. Eeltoodust tulenevalt mõistab kohus üürileandjalt üürniku kasuks välja kohtueelsete õigusabikulude kahjuhüvitise summas 363 eurot (63+300 eurot). Saamata jäänud tulu hüvitamise nõue
154.Üürileandja nõuab üürnikult saamata jäänud tulu 400 eurot hüvitamist põhjusel, et üürniku tekitatud kahjustuste kõrvaldamiseks vajalike tööde ajal ei saanud üürileandja elamut üürile anda ja seeläbi tulu teenida kuni 12. aprillini 2019. Esimene lühiajaline broneering 2019. aasta suvehoojaks oli üürileandja väitel 5. aprillist 7. aprillini 2019 ja üürileandjal ei olnud võimalik siis broneeringu teinud kliente majutada, sest maja seisukord seda ei võimaldanud. Nõude suuruse kujunemist põhjendab üürileandja sellega, et keskmine päeva üürihind oli aprillis 2019 teenitud tulu arvestades 110,33 eurot. Olukorras kus üürileandja oleks saanud aktsepteerida broneeringuid ka 1. aprillist kuni 12. aprillini 2019 oleks üürileandja aprillikuu hilisemat täitumist arvestades teeninud tulu kuuel päeval ehk 6x110,33 eurot, s.o 662 eurot. Üürileandja on hüvitise nõuet vähendanud 400 euroni selgitusega, et tavaolukorras oleks läinud üüripinna ettevalmistuseks paar päeva, arvesse on võetud üürnikuga sõlmitud lepingu alusel kujunenud üürihinda ning seda, et välistada ei saa mõnevõrra väiksemat täituvust. Üürnik vaidleb nõudele vastu argumendiga, et üürileandja pole tõendanud, et tal oleks broneeringuid olnud ja ta võinuks tulu saada.
155.VÕS § 115 lg 1 järgi nõutav kahju hüvitamise eeldus on eelnevalt tuvastatud – üürnik rikkus lepingulist kohustust tagastada üüriese samas seisukorras (loomulikku kulumist arvestades), milles see temale üle anti. Ka tuvastas kohus, et üürieseme seisukorra taastamiseks olid vajalikud remondi- ja koristustööd. VÕS § 128 lg 2 alusel on varaline kahju eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. VÕS § 128 lg 4 esimeses lause kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige enda tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Seega pidi üürileandja saamata jäänud tulu eest kahjuhüvitise saamiseks muu hulgas tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada.
156.Kohtu hinnangul on üürileandja saamata jäänud tulu nõue põhjendatud osaliselt. Üürileandja on usaldusväärselt tõendanud kavatsuse ja võimaluse saada tulu 5.–7. aprillini 2019, s.o kahe päeva eest. Poolte menetluses esile toodut arvestades polnud vaidlust, et üürileandja kasutas SSSSSSSSS elamut üüriobjektina tulu teenimiseks. Üürileandja on rajanud kaotatud broneeringupäevade arvestuse väitele, et tavaolukorras saanuks ta võtta vastu broneeringuid ka 1.–12. aprillini. Selline arvestus on siiski vastuolus üürileandja selgitusega, et tavaolukorras oleks läinud üüripinna ettevalmistamiseks paar päeva. Üürileandjale teadaolevalt pidi üürileping üürnikuga lõppema ja üürnik välja kolima 31. märtsil 2019. Seega oleks tavaolukorras üürileandja plaani kohaselt aprilli esimesed päevad läinud üüripinna ettevalmistamiseks. Üürileandja väitel oli esimene broneering 5.–
7.aprillini. Üürileandja väidetud kavatsust ja võimalust teenida tavaolukorras tulu ka enne seda 1.–5. aprilli vahemikus ei toeta ei üürileandja enda väited ega ükski tõend.
157.Seda, et broneeringuid oleks olnud tehtud ajavahemikuks 7.–12. aprillil üürileandja väitnud ei ole. Üürileandja esitatud väljavõte 2019. aasta aprillikuus tehtud ja tasutud broneeringutest saab tõendada, et üürileandja teenis pärast 12. aprilli maja lühiajalisele üürile andes tulu (II kd tl 147, dtl 992). Kuid perioodil 12.–28. aprill tehtud broneeringud ei kinnita, et broneeringuid võinuks ja pidanuks olema ka 7. ja 12. aprilli vahelisel perioodil. Üürileandja esitatud maja keskmisele täituvusele toetuv põhjendus on selleks liialt hüpoteetiline. Tunnistaja L Wräägitu, et aprill on selline kuu, et maja peab olema kohe valmis juhuks kui tuleb äkkbroneering (III kd tl 22 pöördel, dtl 1098), ei kinnita, et selliseid broneeringuid perioodiks 7.–12. aprillini ka tegelikult oleks tehtud. Seda, et mõni aprilli hilisematest broneeringutest oleks selline äkkbroneering üürileandja väitnud ei ole.
158.Üürileandja väidet, et esimene broneering oli tehtud 5.–7. aprillini kinnitavad tunnistaja L Wütlused (III kd tl 22 pöördel, dtl 1098). Vaidlust ei jäänud poolte vahel üles selles, et
konkreetsest broneeringust oli teadlik ka üürnik. Üürnik on 9. mai 2022 istungil kinnitanud, et üürileandja ütles talle 2018. a augustis, et 5. aprillil 2019 on oodata uut klienti (III kd tl 10, dtl 1080). Tunnistaja M Su mäletamisel tegid nad (P G OÜ) majas tööd aprilli alguses, 1. aprillist ja umbes 3-4 päeva. Tunnistaja S K rääkis, et ta koristas ta maja pärast töömeeste lahkumist mitu päeva (III kd tl 23 pöördel, dtl 1100). Arvestades M Su ütlusi, et remonditöid tehti aprilli alguspäevadel ja S Ki ütlusi tema poolt koristamisele kulunud ajast on usutav, et üürileandja ei saanud 5.–7. aprillini broneeringu teinud klientidele lubatud majutust pakkuda, broneering tuli tühistada ja üürileandjal jäi 2-öise broneeritud majutuse eest tasu saamata. Üürileandja leiab, et saamata jäänud tulu tuleks hüvitada kuu keskmise üürihinna alusel. Kohus leiab, et lähtuda tuleb kaotatud tuluga päevadele kõige lähemast teenitud tasust, s.o 12–14. aprilli 2019 broneeringu järgsest üürihinnast. Üürileandja aprillikuu broneeringute väljavõtte kohaselt oli ööbimise hind 12.–14. aprillil 91 eurot öö kohta (II kd tl 147, dtl 992). Seega jäi üürileandjal 5.–7. aprillini saamata 2 öö broneeringu tasu 182 eurot. Siiski pole põhjust arvata, et üürileandjal ei oleks tulnud kanda lühiajalisest üürimisest tulu saamiseks mingeid kulusid (koristus, pesu pesemine, vesi, elekter vms). Kuna saamata jäänud tulu suuruse kindlakstegemiseks tuleb maha arvata ka võimalikud kulutused, mille suurust pole täpselt teada vähendab kohus kahjuhüvitist lähtudes TsMS § 233 lg 1 ja VÕS § 127 lg-st 6 20% võrra ja seega on põhjendatud üürileandjale hüvitada saamata jäänud tulu 145,60 eurot.
159.Üürnikule pidi olema ettenähtav, et juhul kui ta rikub kohustust tagastada üüripind mitte halvemas seisus, kui ta selle sai, siis tuleb üürileandjal kanda kulusid üüripinna lepingujärgse seisukorra taastamiseks. Nagu pidi olema ettenähtav ka see, et olukorra taastamine võib võtta aega ning üürileandja ei saa seetõttu elamut sihipäraselt kasutada, mh teenida üüritulu. Vaidluseta on, et üürnik teadis üürileandja kavatsusest pärast üürilepingu lõppemist temaga anda alates 5. aprillist 2019 elamu lühiajalisele üürile. Eeltoodust tuleneval on kohtu hinnangul kahju hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga ja ettenähtav ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 2-4). Tasaarvestus tagatisrahaga
160.Vaidlust ei ole, et kohtueelselt pole üürileandja oma nõudeid üürniku vastu tagatisrahaga tasaarvestanud. Üürileandja kinnitas nii 11. märtsi 2021 eelistungil kui 9. mai 2022 kohtuistungil, et 13. mai 2019 tasaarvestus K Wi poolt pole asjakohane ja sellele üürileandja praeguses vaidluses ei tugine (I kd tl 137 pöördel, dtl 677 ja III kd tl 1 pöördel, dtl 1063). Sellise käsitlusega nõustus ka üürnik. Siiski ei saa tagatisraha küsimus vaatamata kohtuvälise tasaarvestuse puudumisele õhku jääda. Kui üürileandjal on üürniku suhtes kehtiv nõue, mida tagatisraha tagab, tuleb tagatisraha kasutamiseks õiguslikult üürileandja nõue tasaarvestada tagatisraha tagastamise nõudega. Kohtu arvates saab üürileandja alternatiivse nõude esitamist 9. mai 2022 kohtuistungil lugeda kohtumenetluses tehtud tasaarvestusavalduseks: üürileandja palus alternatiivselt mõista üürnikult välja 8895,30 euro suurune põhivõlg, täpsustades, et see on üürniku makstud 3750 euro suuruse tagatisraha võrra vähendatud põhisumma hagiavalduses toodud algse nõude summaga (12 645,30 eurot) võrreldes. Üürileandja alternatiivse nõude järgi on selge, et selle mõtteks on hüvitise saamine üürnikult tagatisraha ületavas osas.
161.Tagatisraha tagab VÕS §-st 308 tulenevalt üürilepingust tulenevaid nõudeid üürniku vastu. Pooltevahelise üürilepingu p 4.9 järgi võib üürileandja lepingu lõppemisel tasaarvestada tagatisraha arvel lepingust tulenevaid üürniku täitmata rahalisi kohustusi üürileandja/teenusepakkujate ees ja eluruumi või selles asuvate vallasasjade kahjustamisel
nende seisukorra taastamiseks või asendamiseks vajaliku summa ulatuses. Seega üürieseme puuduste kõrvaldamise 8986,20 euro suuruse kogukulu ja tasumata kõrvalkulude 215,39 euro suuruse summa osas, kokku 9201,59 eurot, tuleb 3750 euro suurune tagatisraha üürileandja nõudega tasaarvestada. Selle tulemusel tuleb üürnikult üürileandja kasuks üürieseme puuduste kõrvaldamise kulu hüvitise ja tasumata kõrvalkulude katteks välja mõista 5451,59 eurot (9201,59-3750). Lisades sellele kohtueelse õigusabikulu hüvitise 363 eurot ja saamata jäänud tulu hüvitise 145,60 eurot, tuleb kokkuvõttes üürnikult üürileandja kasuks välja mõista põhisumma 5960,19 eurot.
162.Kohus ei hinda eelnevalt käsitlemata poolte muid väiteid ja tõendeid, sest need ei ole asja õigeks lahendamiseks olulised ega muudaks kohtu lõppjäreldusi. Viivise nõue
163.Üürileandja palub üürnikult välja mõista viivise põhinõudelt seadusjärgses määras hagi esitamisest kuni põhinõude tasumiseni. Viivise nõudmiseks annab aluse VÕS § 113 lg 1 esimene lause, mille kohaselt võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivise tasumist, arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni.
164.Kohus rahuldas üürileandja põhinõude kokku summas 5960,19 eurot. Seetõttu tuleb rahuldada ka viivisenõue ja kohus mõistab üürnikult üürileandja kasuks välja viivise põhinõudelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates hagi esitamisest 16. septembril 2019 kuni kohtuotsuse tegemiseni summas 1453,96 eurot ja alates 5. oktoobrist 2022 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras põhivõla tasumata osalt kuni täitmiseni. Kohus on viivise arvutamisel kasutanud viivisekalkulaatorit (www.viivisekalkulaator.ee).
MENETLUSKULUD
165.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel.
166.TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.
167.Kuna üürniku hagi üürileandja vastu jääb rahuldamata, jäävad selle menetlemise kulud TsMS § 162 lg 1 alusel üürniku kanda.
168.Üürileandja hagi üürniku vastu rahuldas kohus osaliselt ja selle menetlemise kulud jaotab kohus TsMS § 163 lg 1 alusel proportsionaalselt vastavalt hagi rahuldamise ulatusele. Kuivõrd üürileandja hagi rahuldatakse alternatiivse nõude osas 67% ulatuses (5960,19 eurot 8895,30 eurost) tuleb 67% menetluskuludest jätta üürniku kanda ja 33% menetluskuludest üürileandja kanda.
169.Menetluskulude rahalise suuruse määrab kohus kindlaks mõistliku aja jooksul pärast otsuse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2). TsMS 178 lg 1 kohaselt saab menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. (digitaalselt allkirjastatud) kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.