Muud › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Viru Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul kohtumääruse kättetoimetamisest. Määruskaebust ei saa esitada peale viie kuu möödumist määruse tegemisest arvates. Määruskaebuselt tuleb tasuda riigilõivu. Kohus selgitab, et määruskaebuse esitamisel menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

2-20-129668 esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD

Narva linn, Spordi tn 4 korteriühistu esitas 11.08.2020 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse V Cilt 3 373,68 euro saamiseks ning menetluskulu hüvitamiseks. Võlgnik esitas makseettepanekule vastuväite. Pärnu Maakohtu 29.10.2020 määrusega anti maksekäsu kiirmenetluses olev nõue V C suhtes üle Viru Maakohtule hagimenetlusse. Narva linn, Spordi tn 4 korteriühistu esitas Viru Maakohtule avalduse, mille kohaselt on V C 1⁄2 korteriomandi aadressil xxx omanik. Avaldaja nõue tuleneb V Ci poolt tasumata arvete kommunaalteenuste ja majapidamiskulude eest. Avaldaja palub V Cilt välja mõista võlgnevus summas 2833,57 eurot, lisanduv viivis ning menetluskulud. Avaldusest selgub, et perioodis 01.04.2012 - 28.02.2015 jättis võlgnik tasumata tema korteriomandiga seotud maksed, sh korterimaksed, sihtmaksed, tasud kommunaalteenuste eest summas 722,54 eurot. Perioodis 01.03.2015 - 31.10.2020 jättis võlgnik tasumata tema korteriomandiga seotud maksed, sh korterimaksed, sihtmaksed, tasud kommunaalteenuste eest summas 2111,03 eurot. Samutiperioodis 01.08.2012-28.02.2015 ja 01.03.2015-31.12.2017 ning 01.01.2018 31.10.2020 on võlgnikule arvestatud viivised summades 120,04 eurot ja 236,94 eurot ning 281,78 eurot vastavalt. Seoses sellega Võlgniku viiviste kogusumma on 638,76 eurot. Avaldaja palub välja mõista ka jooksev viivis määras 0,02% päevas põhivõlgnevuse summalt alates avalduse esitamise ajast kuni põhinõude täitmiseni. Puudutatud isik ei ole oma seisukohta avalduse suhtes esitanud ega istungitele ilmunud. Samuti ei ole menetlusosalised menetluse käigus korraldatud istungitele ilmunud. Kohus tegi 19.04.2022 avaldajale kohtunõude, milles selgitas, et avaldaja ei ole tõendanud kõigi esitatud nõuete kujunemist. Puudutatud isikule esitatud arved ei tõenda võla olemasolu ja selle suuruse kujunemist. Kohus märkis, et võlgnevuse olemasolu ja selle suuruse tõendamiseks tuleb esitada teenuste osutajate arved korteriühistule ja sellest lähtuvalt arvestused puudutatud isikule tema korteri eest. Kohus selgitas ka, et tasumisele kuuluvate summade väljamõistmiseks peab olema avaldusele lisatud üldkoosoleku protokoll, otsus, põhikiri, kust nähtuks korteriomaniku kohustus tasuda arves näidatud summasid, samuti peab nähtuma ka arvestuse käik – st kas ruutmeetrite alusel või arvestatakse korterilt või elavate inimeste arvult lähtudes. Kuna korter kuulub kahele omanikule, palus kohus selgitada ka, kuidas on jagatud maksmisele kuuluvad summad omanike vahel (üks omanik on oma osa väidetavalt tasunud). Avaldaja ei ole aga tõendeid ega täiendavaid selgitusi esitanud.

KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED

Kohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et avaldus tuleb rahuldada osaliselt. Kohus selgitab, kuna võlgnevus on tekkinud perioodil 01.04.2012 kuni 31.10.2020, tuleb asjas kohaldada nii kuni 01.01.2018 kehtinud korteriühistuseadust (KÜS) kui ka hetkel kehtivat korteriomandi- ja korteriühistuseadust (KrtS § 65).

2-20-129668 KÜS § 7 lg 1 kohaselt on korteriühistu liikme osamaksu suurus korteriühistu varas võrdeline tema korteriomandi eseme osaks oleva ehitise ja maatüki mõttelise osa suurusega, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Osamaksu tasumine on kohustuslik. Osamaks määratakse ühesugustel alustel kõigile korteriühistu liikmetele. KÜS § 151 järgi on majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Eluruumi hoolduseks käesoleva seaduse tähenduses loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks käesoleva seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. KrtS § 31 lg 5 kohaselt on korteriomanik kohustatud korraldama oma korteriomandi valitsemise ka ajal, kui ta ise viibib sellest eemal. KrtS § 35 lg 1 sätestab, et korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. Sama paragrahvi lõike 2 p-de 1, 2, 4 ja 5 kohaselt käsitatakse tavapärase valitsemisena eelkõige kaasomandi eseme tavapärane korrashoid ja remont, korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimist, korteriühistu vastutuse kindlustamine ning kohase suurusega reservkapitali ja remondifondi loomine. KrtS § 41 lg 1 kohaselt koostab korteriühistu juhatus korteriühistu majandusaastaks majanduskava, mille üldkoosolek § 41 lg 3 kohaselt kehtestab. KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele ning vastavalt VÕS § 76 lg 3 loetakse kohustus kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. VÕS § 82 lg 1 sätestab, et kui kohustuse täitmise tähtpäev on kindlaks määratud või tuleneb võlasuhte olemusest, tuleb kohustus täita sellel tähtpäeval. VÕS § 100 sätestab kohustuse rikkumise mõiste, milleks on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Kohustuse rikkumise korral võib võlausaldaja VÕS § 101 lg 1 p 1 kohaselt nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 101 lg 2 lubab võlausaldajal kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada, ning kohustuse rikkumisest tuleneva õiguskaitsevahendi kasutamine ei võta võlausaldajalt õigust nõuda kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. VÕS § 108 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. VÕS § 101 lg 6 kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. Kohus märgib, et kuigi võlgnevuse väljamõistmiseks on erinevad seadused, ei ole võla sissenõudmise põhimõtted oluliselt muutunud. Kohus selgitas avaldajale ka 19.04.2022 kohtunõudes, et selle kindlakstegemiseks, kui palju peab korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma, tuleb jagada korteriühistu kõik majandamiskulud kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide või mitteeluruumide pindalade summaga

2-20-129668 ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele kuuluva korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi või mitteeluruumi pindalaga (kui arvestus on seotud ruutmeetritega). See tähendab, et avaldaja peab tõendama, kui suured olid tervikuna korteriühistu majandamiskulud mingis ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse. Seda saab tõendada näiteks korteriühistu otsusega, millega määratakse kindlaks mõnda liiki majandamiskulude suurus. Korteriühistu poolt elamu majandamiseks ostetud teenuste (nt kütte) puhul on võimalik raamatupidamisdokumentidega tõendada, kui palju oli korteriühistu kohustatud teenuseosutajale tasuma. Samuti peab korteriühistu tõendama asjaolud, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et jagada majandamiskulud liikmete vahel. Juhul kui korteriühistus ei ole kehtestatud pindalapõhisest arvestusest erinevat regulatsiooni, tuleb tõendada seda, kui suur on kokku korteriühistu kõigi eluruumide ja mitteeluruumide pindala ja selle korteriühistu liikme eluruumi või mitteeluruumi pindala, kellelt majandamiskulude tasumist nõutakse. Ainuüksi sellest, et korteriühistu esitab oma liikmele arve majandamiskulude tasumiseks, korteriühistu liikmele kohustusi ei teki. Järelikult ei saa nende arvete esitamisega tõendada seda, kui palju pidi korteriomanik majandamiskulude eest tasuma. (vt ka Riigikohtu lahend nr 3-2-1-53-10 p 14). Avaldaja nõuab puudutatud isikult põhivõlgnevust 2833,57 eurot ja lisanduvat viivist. Avaldusest selgub, et perioodis 01.04.2012 - 28.02.2015 jättis võlgnik tasumata tema korteriomandiga seotud maksed, sh korterimaksed, sihtmaksed, tasud kommunaalteenuste eest summas 722,54 eurot. Perioodis 01.03.2015 - 31.10.2020 jättis võlgnik tasumata tema korteriomandiga seotud maksed, sh korterimaksed, sihtmaksed, tasud kommunaalteenuste eest summas 2111,03 eurot. Samuti perioodis 01.08.2012-28.02.2015 ja 01.03.201531.12.2017 ning 01.01.2018 - 31.10.2020 on võlgnikule arvestatud viivised summades 120,04 eurot ja 236,94 eurot ning 281,78 eurot vastavalt. Avaldusele on lisatud korteriühistu põhikiri (dtl 51-66), mille p 4.2.d järgi on ühistu liige kohustatud tasuma osamaksu üldkoosoleku poolt sätestatud suuruses ja tähtajal; p 4.2.e järgi on ühistu liige kohustatud tasuma kord kuus liikmemakse maja üldise teenindamise kulude katteks (prügi, maa korrashoid, avariide likvideerimine jms) – maksete suuruse arvestamisel lähtutakse ühistu liikme valduses oleva korteri üldpinna osast, samuti elu- ja mitteeluruumide üldpinnast majas; p 4.2.f järgi peab ühistu liige tasuma kord kuus teenuste eest, mida kasutatakse maja ühiste kommunikatsioonide kaudu (sooja- ja veevarustus, kanalisatsioon, gaas), tasumisele kuuluva summa arvutamisel on sooja ja külma vee puhul vastavate mõõdikute näitud ja kütte puhul on köetava korteri pind; p 4.2.g järgi on ühistu liige kohustatud tasuma eriotstarbelisi makseid, mis katavad vältimatu remondi kulusid maja mõttelise osa säilitamiseks vastavalt üldkoosoleku sätestatud korrale ja suuruses. Põhikirja p-s 4.2.h on sätestatud ühistu liikme kohustus tasuda viivist üldkoosoleku sätestatud määras, kuid mitte rohkem kui 0,07% päevas tasumata summalt. Avaldaja esitas tõendina kinnistusraamatu väljavõtte (dtl 77-78), millest nähtub, et korteri asukohaga xxx kaasomanikeks on alates 12.12.2019 V C ja OÜ x, mõlemale kuulub 1⁄2 mõtteline osa, korteri üldpind on 29,50 m2. Nõude tõendamiseks esitas avaldaja arved (dtl 89-294). Arvetel on järgmised read: teenuse tasu (arvestuse aluseks m2 -30,4, alates juunist 2015 – 15,2 m2; alates maist 2018 – 14,75 m2), küte (m2 – 29,5 m2, alates juunist 2015 – 14,75 m2), siugtoru soojendus, sihtotstarbelised tasud, soe vesi (m3), vesi ja kanalisatsioon (m3), gaas (tunnid, alates juunist 2014 – m3), gaasipliidi teenus (0,23 eur, alates juunist 2015 – 0,12 eur; juulis 2017 ei

2-20-129668 arvestatud; juulis 2018 – 0,23 eur, alates jaanuarist 2020 – 0,15 eur), prügiveoteenused (30,4 m2, alates juunist 2015 – 14,75 m2), antenn (0,65 eur, alates maist 2015 – 0,79 eur, juulis 2017 ei arvestatud ning alates septembrist 2018 ei arvestata). Sihtotstarbelised maksed (dtl 192 - 197) – 13 eurot kuus (aprill 2012-september 2012), aprill 2013- september 2013 on 25 eurot kuus (dtl 204-209), mai 2014 – september 2014 on 10 eurot kuus (dtl 217-221), mai 2017- juuni 2017, august 2017 – september 2017 on 6,5 eurot kuus (dtl 253-254, 256-257). Novembris 2017 oli arvestatud tasu postiluku eest – 0,90 eurot kuus (dtl 259). Avaldaja esitas ka arveldustõendi (dtl 305-309), milles on toodud eraldi summad hooldustasude ja kommunaalteenuste eest. Avaldaja esitas üldkoosoleku protokollid: 23.04.2016 (dtl 315-317, 341) protokolli p 3 kohaselt kehtestati teenuste tariifiks 0,61 eurot/m2 alates 01.05.2016; 21.03.2010 üldkoosoleku protokolli (dtl 318-320, 339), mille punktiga 6 kinnitati viivise määraks 0,07% päevas ning teenuste tasuks on 8 krooni/m2, prügiveoteenuste eest arvestatakse tasu lähtudes ruutmeetritest vastavalt teenuse osutaja arvele. Avaldaja ei ole esitanud kohtule teenuste osutajate arveid ja seega ei ole ka kohtul võimalik kontrollida puudutatud isikule arvetes toodud summade: siugtoru soojendus, prügivedu, soe vesi, vesi ja kanalisatsioon, keskküte õigsust. Lisaks sellele, et avaldaja ei ole esitanud teenuste osutajate arveid, ei ole avaldaja esitanud ka otsuseid, kust tulenevad määrad järgmiste teenuste eest: sihtotstarbelised tasud, gaasipliit, antenn ja postilukk. Sihtotstarbeliste tasude maksmise kohustus tuleneb küll põhikirjast, kuid põhikirjas ei ole ette nähtud määra. Esitatud dokumentidega on tõendatud ainult teenuste tasude summad. Neil põhjustel tuleb avaldust lugeda tõendatuks osas, milles avaldaja palub välja mõista puudutatud isikult teenuste eest tasud alguses määras 0,51 eur/m2 ja alates 01.05.2016 määras 0,61 eur/m2. Põhikirja kohaselt arvestatakse need tasud lähtudes valduses oleva korteri üldpinnast ning maja üldpinnast – kuni juuni 2015 – 30,4 m2 ning alates juunist 2015 – 15,2 m2. Alates maist 2018 on arvestuse aluseks pool korteri üldpinnast s.o 14,75 m2, kuid hinnaks on 0,63 eur/m2 (dtl 162 jj). Sellise määra kohta ei ole aga kohtule üldkoosoleku protokolli või otsust esitatud. KrtS § 41 lg 5 alusel kui majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majanduskava, kehtib senine majanduskava kuni uue majanduskava kehtestamiseni. Kohtule ei ole esitatud majanduskava ega muud dokumenti, kust tuleneks teenuste tasu määr 0,63 eur/m2. Kohus arvestab seega tasu vana määra järgi s.o 0,61 eur/m2 kuni 31.10.2020. Avaldaja on küll menetluse käigus teatanud, et nõue on suurenenud, kuid ei palunud suuremat summat puudutatud isikult välja mõista ega esitanud vastavat nõuet koos konkreetse kuupäevaga. Seega arvestab kohus 31.10.2020 kuupäevaga nagu avalduses on esialgselt nõutud. Aasta

Kuude arv

Arvestuse aluseks m2

Määr eur/m2

Tasumisele kuulub kuus

aastas

Aprill-detsember 9 kuud

30,4

0,51

15,50

139,50

12 kuud

30,4

0,51

15,50

12 kuud

30,4

0,51

15,50

2-20-129668

Jaanuar-mai 5 kuud

30,4

0,51

15,50

77,50

Juuni-detsember 7 kuud

15,2

0,51

7,75

54,25

Jaanuar-aprill 4 kuud

15,2

0,51

7,75

Mai-detsember 8 kuud

15,2

0,61

9,27

74,16

12 kuud

15,2

0,61

9,27

111,24

Jaanuar-aprill 4 kuud

15,2

0,61

9,27

37,08

Mai-detsember 8 kuud

14,75

0,61

14,75

0,61

Jaanuar-oktoober 10 kuud 14,75

0,61

KOKKU: 1166,73 eurot Kohus leiab, et sellises summas on seega nõue põhjendatud. Kuid tuleb arvestada seda, et võlgnik on osaliselt arveid tasunud. Kokku on perioodi jooksul võlgnik tasunud 980,80 eurot. VÕS § 88 lg-te 1, 6, 7 ja 8 alusel kui võlgnik peab võlausaldajale üle andma raha või liigitunnustega esemeid või osutama samaliigilisi teenuseid mitme erineva kohustuse täitmiseks ja üleantud rahast, esemetest või osutatud teenustest ei piisa kõigi kohustuste täitmiseks, võib võlgnik määrata, missuguse kohustuse täitmiseks on raha või esemed üle antud või teenus osutatud. Kui võlgnik ega võlausaldaja ei ole määranud, millise kohustuse täitmiseks raha, esemed või teenus arvestatakse, loetakse täidetuks: 1) esimeses järjekorras esimesena sissenõutavaks muutunud kohustus; 2) teises järjekorras võlausaldaja jaoks kõige vähem tagatud kohustus; 3) kolmandas järjekorras võlgnikule kõige koormavam kohustus; 4) neljandas järjekorras varem tekkinud kohustus. Kui ei ole võimalik määrata, milline kohustus on täidetud, loetakse, et täitmine on toimunud võrdeliselt kõikide kohustuste katteks. Kui võlgnik peab lisaks rahalisele põhikohustusele tasuma kulutusi ja intressi, loetakse, et täitmine on toimunud esmalt kulutuste, seejärel juba sissenõutavaks muutunud intressi ning lõpuks põhikohustuse katteks. KrtS § 42 lg 1 kohaselt kui korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega, võib korteriühistu nõuda temalt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses. TsMS § 367 alusel võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Kuna puudutatud isik ei ole määranud, mille eest tema on summad tasunud, samuti ei ole seda avaldaja avalduses märkinud, ei ole ka kohtul võimalik seda kindlaks määrata. Kuna võlgnikul oli ka kohustus lisaks põhivõlgnevusele tasuda viivist, loeb kohus, et tasutud summadest on kaetud eelkõige viivise võlgnevus. Seega leiab kohus, et puudub alus rahuldada avaldaja sissenõutavaks muutunud viivise nõuet, kuna võlgnik on viivist tasunud. Kohus rahuldab avalduse põhinõude osas ja seda osaliselt - summas 1166,73 eurot (teenuste tasud) ning mõistab välja jooksva viivise seadusjärgses määras alates avalduse esitamisest kuni põhinõude täitmiseni.

2-20-129668 Eeltoodu alusel rahuldab kohus avalduse osaliselt ja mõistab puudutatud isikult avaldaja kasuks välja põhivõlgnevuse summas 1166,73 eurot ning jooksva viivise seadusjärgses määras alates avalduse esitamisest kuni põhinõude täitmiseni.

Menetluskulude jaotus Tulenevalt TsMS § 173 lg 1 ls-st 1 märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, muu hulgas määruses, millega hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus lahendatakse või hagi või hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus jäetakse menetlusse võtmata või läbi vaatamata või asja menetlus lõpetatakse. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus leiab, et kuna avaldus rahuldatakse osaliselt selle tõttu, et avaldaja ei esitanud vajalikke tõendeid, tuleb menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda. Hüvitamisele kuuluvaid menetluskulusid ei ole.

/allkirjastatud digitaalselt/ Liina Naaber-Kivisoo Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.