Asjaõigus › Omandiasjad

number 1352935 kolmandasse (III) jakku kolmandale järjekohale Sxxxxx Sxxx kasuks omandi üleandmise tagamiseks sisse kantud eelmärke kustutamiseks. Käesolev kohtuotsus asendab Sxxxxx Sxxxxnõusolekut.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

nõusoleku andmist hiljemalt 29.07.2021. a. Kostja sai teate kätte hiljemalt 28.07.2021. a, kuid keeldus kinnisasja otsese valduse üleandmisest ja ei andnud notariaalselt kinnitatud nõusolekut eelmärke kustutamiseks. Hagiavalduse esitamise seisuga on kinnistu kostja ebaseaduslikus valduses. Hageja leiab, et 03.11.2020. a müügilepingu sõlmimisega ei tekkinud kostjal AÕS § 68 lg 1 mõttes kinnisasja osas omandiõigust. Müügilepingu punktis 8.1 lepiti kokku, et asjaõigusleping omandiõiguse üleandmiseks kostjale sõlmitaks pärast kostja poolt kogu müügilepingus toodud ostuhinna tasumist. Kostja tasumiskohustust ei täitnud, mistõttu puudub alus omandi ülekandmiseks. Müügilepingu punkt 9.1 kohaselt oli hagejal õigus kahenädalase etteteatamistähtajaga lepingust ühepoolse avalduse alusel taganeda ja leping üles öelda, kui kostja ei täida oma kohustusi, sh kui kostja viivitab tasumisega rohkem kui kaks kuud. 30.04.2021. a taganemise avalduse tõestamise seisuga oli kostjal tasumata 25.11 ja 25.12.2020. a ning 25.01 ja 25.04.2021. a osamaksed kogusummas 2668 eurot. Hageja luges kogu järelmaksuga tasutava ostuhinna maksetähtpäeva saabunuks. Kostja ei täitnud tasumiskohustust ka täiendavalt antud tähtaja jooksul. Hageja hinnangul on tegemist VÕS § 116 lg 1 mõttes olulise lepingurikkumisega. Hageja andis 21.05.2021. a kostjale teada, et on lugenud müügilepingu üles öelduks ja end lepingust taganenuks. Lepingu punkti 9.3 kohaselt, kui hageja lepingust taganeb (punkti 9.1 alusel või muu olulise lepingurikkumise tõttu), on ostja kohustatud tasuma müüjale leppetrahvi. Hageja on seisukohal, et kostja otsene valdus on AÕS § 35 lg 2 mõttes pahauskne ja AÕS § 34 lg 1 mõttes ebaseaduslik. Kinnistusraamatusse vaidlusaluse kinnisasja III jao 3. järjekohale on kostja kasuks kantud kinnisasja omandamist tagav eelmärge, mis tagab kostja õigust saada 03.11.2020. a müügilepingu täitmisel kinnisasja omanikuks. Hageja hinnangul ei ole müügilepingu täitmine enam võimalik, mistõttu ei saa realiseeruda ka olukord, mille käigus kostjal tekiks õigus saada müügilepingu täitmisel kinnisasja omanikuks. Seega ei ole eelmärkega tagatud õigust võimalik realiseerida ning eelmärge on sisutühi. Hageja viitab lepingu punktile 9.7 ning osundab, et on korduvalt nõudnukostjalt eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmist, kuid kostja ei ole seda nõuet täitnud. Pooled on lepingu punktis 9.7 (lause 2) kokku leppinud, et eelpool toodud kohustuse (anda nõusolek eelmärke kustutamiseks) mittetäitmisel on müüjal õigus nõuda ostjalt leppetrahvi summas 30 eurot päevas iga tähtaega ületanud päeva eest. Hageja on leppetrahvile viidanud ka 30.04.2021. a taganemise avalduses. Seega on hagejal õigus nõuda leppetrahvi. Hageja palub kostjalt välja mõista leppetrahv alates 05.06.2021. a kuni hagiavalduse esitamiseni summas 3090 eurot. Ühtlasi palub hageja mõista kostjalt välja leppetrahv 30 eurot kalendripäeva eest alates 17.09.2021. a kuni kohustuse (notariaalselt kinnitatud nõusoleku andmine) täitmiseni või tahteavalduse kohtulahendiga asendamise tõttu kohustuse täidetuks lugemiseni. Lisaks välja mõista viivis tasumata leppetrahvilt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates leppetrahvi väljamõistmise otsuse jõustumisest kuni leppetrahvi täieliku tasumiseni. Hageja on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Koos hagiavaldusega esitas hageja taotluse hagi tagamiseks, eesmärgiga ennetada hageja õiguste rikkumist tulevikus ning tagada kohtuotsuse täitmise võimalikkus. Hagi tagamise eeldust olemasolul tuleb eelkõige arvestada kostja pahauskset käitumist. Hageja hinnangul on tõenäoline, et kostja võib vaidlusaluse kinnisasja seisukorda tahtlikult halvendada või ohustada vaidlusalusel kinnisasjal asuvate hoonete säilimist. Vaidlusaluse kinnisasja seisukord ja selle säilimise tagamine on vaidlusaluse kinnisasja valduse üleandmise juures keskse olulisusega, kuna vaidlusaluse kinnisasja seisukorra kahjustamine tingib hagejale varalise kahju. Avalike andmete põhjal on kostja alates 2012. a kriminaalkorras karistatud, sh

3 (11)

on kostjat karistatud võõra asja ettevaatamatusest üldohtlikul viisil hävitamise (tulekahju põhjustamine) ja sellega suure kahju tekitamise eest summas 245 569,07 eurot. Kostja on vahelduvalt olnud allutatud kriminaalhooldusele ning on seejuures nõudeid rikkunud. Lisaks ei ole kostja võimaldanud hagejal kinnisasjale siseneda. Vaidlusalusel kinnisasjal asub osaliselt Päästeameti tuletõrjevesivarustuse asukoht, mis on ümbritsetud piirdega. 10.09.2021.a toimunud vaidlusaluse kinnisasja kõrvalisel vaatlusel selgus, et kostja on omavoliliselt piirde osaliselt eemaldanud. Hageja hinnangul on vaidlusalusel kinnistul asuvate hoonete küttekolded tuleohtlikud. Saabuval kütteperioodil küttekollete kasutamine ning tulekahjusignalisatsioonianduri puudumine ohustavad otseselt nii hageja vara säilimist kui ka kostja ohutust. Kostja kohustus kindlustama vaidlusaluse kinnisasja oluliseks osaks olevad elamu ja sauna, ning määrama hageja kindlustuslepingujärgseks soodustatud isikuks. Kindlustusandja taganes kostjaga sõlmitud kodukindlustuslepingust 1. osamakse võlgnevuse tõttu. Kostja on oma käitumisega asetanud hageja olukorda, kus kostja tahtlik või hooletu käitumine vaidlusalusel kinnisasjal võib ohustada kostja enda ohutust ja päädida hagejale kui vaidlusalase kinnisasja omanikule varalise kahjuga. Kostja on hagejale tunnistanud, et tema majanduslik olukord ei võimalda tal hageja ees võetud kohustusi täita. Avaliku teabeotsingu kaudu on selgunud, et kostjal on suured rahalised kohustused, samas püüab ta oma vara varjata. Hageja hinnangul on kostja tegevus olnud 03.11.2020.a müügilepingu sõlmimisest (ja sellega seotud lepingueelsetest läbirääkimistest) alates pahauskne ja sihipäraselt omakasule suunatud, kuna kostja oli oma majanduslikust olukorrast teadlik, kuid otsustas seda hageja eest varjata. Asjaolu, et kostja suhtes viiakse läbi sundtäitemenetlusi ja kostja varjab võlausaldajate eest on vara, näitab seda, et kostjal ei olnud 03.11.2020. a müügilepingu sõlmimisel plaanis hakata lepingulisi kohustusi täitma ega soovi vaidlusaluse kinnisasja omandiõigust omandada ning kostja sõlmis lepingu omakasu saamise eesmärgil. Hageja hinnangul on vaidlusaluse kinnisasja seisukorra tagamiseks vajalik kohaldada hagi tagamise abinõuna kinnisasja kolmanda osapoole ehk kohtutäituri kui varahoidja hoolde andmist või muud kohtu poolt vajalikuks peetud abinõud. Lükata hagi tagamise määruse kostjale kättetoimetamine edasi kuni kohtutäituri poolt hagi tagamise määruse alusel ametitoimingu tegemiseni, alternatiivselt: kohtu poolt vajalikuks peetud muud hagi tagamise abinõu rakendamiseni.

kalendripäeva jooksul pärast hagi tagamise määruse kätte saamist. Sxxxxx Sxxx poolt kinnisasja otsese valduse üle andmata jätmisel lubada kohtutäituril kinnisasja hoiule võtmiseks nõuda kinnisasi kostja valdusest välja kohtutäituri valdusesse ning vajadusel tõsta kostja koos kõigi temaga elavate isikutega kinnisasjalt viivitamatult sundkorras välja.

müügilepingu punktist 7.1.5 tulenevat kohustust. Hageja viitab, et kostja on 29.09.2021. a ärakuulamisel viidanud kindlustusjuhtumile. Müügilepingu kohaselt oli kostja kohustatud kindlustusjuhtumist hagejat viivitamatult informeerima. Seega kui kindlustusjuhtum tegelikkuses aset leidis, on kostja rikkunud lepingust tulenevat teavitamiskohustust. Kuna kinnisasi ei ole kindlustatud ning kostja on andnud ütlusi kinnistule tekitatud kahju osas, on hagejal täiendav kahtlus, et kostja võib pahauskse ja ebaseadusliku valduse teostamise jätkamisel kinnistut kahjustada ning hagejale täiendavat kahju tekitada või suurendada seni tekkinud kahju. Asjakohane ei ole ka kostja väide, mis puudutab kinnistul asuvate hoonete küttekollete vastavust tuleohutusnõuetele. Kostja näib kinnitavat üksnes asjaolu, et kinnistul asuvate küttekollete tuleohutusnõuetele vastavust ei ole kontrollitud. Kostja tegevus ohustab otseselt hageja vara säilimist kui ka kostja ja temaga koos elavate isikute ohutust. Hageja palub hagi rahuldada täise ulatuses.

KOHTU SEISUKOHT

7 (11)

teisele lepingupoolele kätte toimetada. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 sätestab, et kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud (TsÜS § 69 lg 2). VÕS § 186 p 5 kohaselt lepingust taganemisega võlasuhe lõpeb. Kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingust taganeda, vabastab lepingust taganemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Taganemine ei mõjuta enne taganemist tekkinud õiguste ja kohustuste kehtivust (VÕS § 188 lg 2). VÕS § 189 lg 1 sätestab, et lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma üheaegselt, kusjuures vastavalt kohaldatakse käesoleva seaduse §-s 111 sätestatut. Tagastatavalt rahalt tuleb tasuda intressi raha saamisest alates.

8 (11)

AÕS § 642 sätestab, et kinnisasja koormava asjaõiguse lõpetamiseks on nõutav õigustatud isiku notariaalselt kinnitatud avaldus õiguse lõpetamise kohta ja õiguse kustutamine kinnistusraamatust, kui seadus ei sätesta teisiti. Avaldus tuleb esitada kinnistusosakonda või isikule, kelle kasuks õigus lõpetatakse. AÕS § 349 lg 1 kohaselt, kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui ei ole kokku lepitud teisiti. KRS § 34 lg 1 kohaselt on kinnistamisavalduse esitamise õigus isikul, kelle õigusi kanne puudutab või kelle kasuks kanne tehakse. Antud juhul on hüpoteek seatud kostja kasuks. Seega on hüpoteegi kustutamiseks kinnistamisavalduse esitamise õigus kostjal. Hageja ei saa avaldust hüpoteegi kustutamiseks iseseisvalt esitada. Kuivõrd hageja on kehtivalt võlaõiguslikust müügilepingust taganenud, on lõppenud ka hüpoteegiga tagatavad nõuded. Kostja ei ole vajalikku tahteavaldust teinud ega esitanud põhjendusi hüpoteegi kustutamisest keeldumiseks. KRS § 341 lg 8 kohaselt võib puudutatud isiku nõusolekut asendada jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. TsÜS § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Kõike eelnevat arvestades kohus rahuldab hageja nõude ja tuvastab kostja kohustuse anda nõusolek kinnistusraamatust tema kasuks omandi üleandmise tagamiseks sisse kantud eelmärke ning hüpoteegi kustutamiseks. Jõustunud kohtuotsus asendab kostja nõusolekut. 24.VÕS § 158 lg 1 järgi leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. VÕS § 161 lg 1 kohaselt võib lepingu rikkumise korral kahjustatud lepingupool nõuda leppetrahvi tegelikust kahjust sõltumata. Hageja nõuab kostjalt pooltevahelise lepingu p.9.7. alusel leppetrahvi 30 eurot päevas iga tähtaja ületanud päeva eest, s.t. leppetrahvi 30 eurot iga päeva eest, mille võrra kostja on ületanud temale määratud tähtaega kinnistusraamatusse kantud eelmärke kustutamiseks notariaalselt kinnitatud nõusoleku andmiseks. Hagis on leppetrahvi nõue esitatud summas 3090 eurot ehk 103 päeva eest perioodil 05.06.2021-16.09.2021 (hagiavalduse esitamise aeg) ja alates 17.09.2021 kuni kohustuse täitmiseni või tahteavalduse asendamise tõttu kohustuse täidetuks lugemiseni. 30.04.2021 kostjale saadetud lepingust taganemise avalduses viitas hageja kostja kohustusele anda notariaalselt kinnitatud nõusolek kinnistusraamatusse kantud eelmärke kustutamiseks ja pooltevahelise lepingu p.9.7 ettenähtud müüja õigusele nõuda leppetrahvi 30 eurot päevas iga tähtaja ületanud päeva eest. Sellega on hageja täitnud oma kohustuse ja teatanud kostjale leppetrahvi sissenõudmise kavatsusest. Sellekohase leppetrahvi puhul on tegemist VÕS § 158 lg.2 ettenähtuga- leppetrahvi kohta sätestatut kohaldatakse ka teole, mille lepingut rikkunud lepingupool peab kahjustatud lepingupoole huvides tegema. See tegu on kohustus anda notariaalselt kinnitatud nõusolek eelmärke kustutamiseks kinnistusraamatust. Pooled on leppetrahvi kokku leppinud just selle, lepingust taganemise korral tekkiva kohustuse täitmise tagamiseks Kostja ei ole seda nõusolekut andnud, vaatamata sellekohastele hageja ettepanekutele veel alles kompromissläbirääkimiste perioodil. Sellega on täidetud kõik leppetrahvi nõudmise eeldused: kostja on rikkunud lepingust tulenevat põhikohustust (tasuda makseid), hageja on lepingust taganenud ja kostja on rikkunud ka seda lepingust taganemisest tulenevat kohustust, mille täitmise tagamiseks on

9 (11)

lepingu p.9.7. leppetrahv ette nähtud- kohustust kustutamiseks.

anda notariaalne nõusolek eelmärke

Leppetrahvi nõudmine on õigustatud. Kohus on pooltele ja iseäranis kostjale selgitanud nii 28.01.2022 kirjas kui ka 15.03.2022 kirjas õigust taotleda leppetrahvi vähendamist või selle üle vastaspoolega läbi rääkida. Kostja ei ole sellekohaseid taotlusi ega avaldusi esitanud. Kostja on viidanud üksnes sellele, et ta võlgneb keskmise üürihinna (kostja 25.10.2021 vastus tl.82) ja et hageja ei ole otsest rahalist kahju saanud (tl.119 kostja e-kiri hagejale 07.02.2022). Alates 17.09.2021 on kohtuotsuse kuulutamise ajani leppetrahvisumma 214 päeva eest 6420 eurot. Kokku seega võimalik leppetrahvisumma 3090+6420=9510 eurot. Kohus leiab, et sedavõrd suur leppetrahvisumma on vastuolus hea usu põhimõttega, seda eriti perioodi eest, mil kostja on hagejale kuuluva kinnisasja vabastanud. Ehkki leppetrahv on määratud tagama kostjapoolse kohustuse täitmist ehk teo tegemist (anda notariaalselt kinnitatud nõusolek eelmärke kustutamiseks), aga mitte kinnisasja vabastamist, asendab kohus kostja nõusoleku eelmärke kustutamiseks kohtulahendiga. Seetõttu vähendab kohus kostjalt nõutavat leppetrahvi ja mõistab kostjalt leppetrahvi välja kuni hagi esitamise ajani kogu arvutatud ulatuses ehk 3090 eurot ja pärast hagi esitamist kuni ajani, mil kostja kinnistult ära kolis ehk kahe kuu eest (kuni 24.11.2021) summas, mis ei ületa kahe kuu eest tasumisele kuulunud ostuhinna makset (2x667=1334 eurot). Kohus selgitas sellise lahenduse võimalikkust pooltele juba 28.01.2022 kirjas. Kokku tasumisele kuuluv leppetrahvisumma 3090+1334=4424 eurot. Hageja nõuab tasumata leppetrahvilt viivist VÕS § 113 lg.1 teises lauses sätestatud määras alates leppetrahvi väljamõistmise otsuse jõustumisest kuni leppetrahvi täieliku tasumiseni. Viivisenõue on kooskõlas VÕS § 158 lg.2, VÕS § 113 lg.1 sätetega ja kuulub rahuldamisele. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. TsMS § 367 esimene lause sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni.

-kohtutäituri tasu hagi tagamise eest summas 120 eurot (tl.130). Kohus leiab, et hageja menetluskulud on nii vältimatud kui põhjendatud selles asjas. Tasutud riigilõiv vastab hagi hinnale (10 364,20 eurot), millelt Riigilõivuseaduse lisa 1 järgi oli aastal 2021 riigilõiv 600 eurot. hageja on taotlenud hagi tagamist ja tasunud sellelt riigilõivu 50 eurot, mis RLS § 59 lg.17 järgi oli nõutav riigilõivumäär. Kohtutäitur Ivi Kalmet on esitanud arve A51/21 hagi tagamise täitmise eest summas 120 eurot. Hageja menetluskulud summas 770 eurot tuleb kostjalt välja mõista. /allkirjastatud digitaalselt/ Ülle Raag Kohtunik

11 (11)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.