Tallinn, Nõmme tee 63a KÜ avaldus X ja Y vastu võla nõudes
Menetlustoiming
asja lahendamine
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja: Tallinn, Nõmme tee 63a KÜ (registrikood 80089899, Nõmme tee 63a, Tallinn); Avaldaja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Ahti Kuuseväli (e-post: [email protected]); Puudutatud isik 1: X (isikukood xxxx, Xxxx); Puudutatud isik 2: Y (isikukood xxxx, Xxxx, e-post: xxxx).
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Avaldus rahuldada.
2.Kohustada puudutatud isikuid Yt (isikukood xxxx) ja Xt (isikukood xxxx) solidaarselt tasuma avaldajale Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistule (registrikood 80089899) majandamiskulude võlgnevus 433,44 (nelisada kolmkümmend kolm eurot ja 44 senti) eurot perioodil juulist 2018 kuni aprillini 2019 (kaasa arvatud) tasumisele kuulunud majandamiskulude eest.
3.Jätta rahuldamata puudutatud isikute tasaarvestuse avaldus ning nõue tuvastada 06.04.2018 üldkoosoleku otsuse punkti 4 tühisus. Menetluskulud
1.Jätta menetluskulud solidaarselt puudutatud isikute kanda.
2.Mõista puudutatud isikutelt Ylt (isikukood xxxx) ja Xlt (isikukood xxxx) solidaarselt avaldaja Tallinn, Nõmme tee 63a KÜ (registrikood 80089899) kasuks menetluskuludena välja 2062,50 (kaks tuhat kuuskümmend kaks eurot ja 50 senti) eurot, millest 2012,50 eurot on avaldaja kulud õigusabile ja 50 eurot on avalduse esitamisel tasutud riigilõiv.
3.Mõista puudutatud isikutelt Ylt (isikukood xxxx) ja Xlt (isikukood xxxx) solidaarselt avaldaja Tallinn, Nõmme tee 63a KÜ (registrikood 80089899) kasuks viivis menetluskuludelt 2062,50 eurolt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
Edasikaebamise kord Käesolevale määrusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu määruskaebuse 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Avaldaja seisukohad
1.Avaldaja palus kohustada puudutatud isikuid solidaarselt tasuma avaldajale kui korteriühistule majandamiskulude võlgnevuse 433,44 eurot, mis tekkis juulist 2018 kuni aprillini 2019 tasumisele kuulunud majandamiskulude eest. Avaldaja viitas nõude alusena KrtS § 15 lõikele 2. Puudutatud isikud on Xxxx asuva korteriomandi ühisomanikud. Puudutatud isikud on juulist 2018 kuni aprillini 2019 tasunud majandamiskulusid kokku 143,69 eurot, kuigi sellel ajal kehtinud majandauskavade kohaselt oleksid nad pidanud tasuma kokku 1 089,97 eurot.
2.Ülevaade võlgnevuse kujunemisest on lisatud avaldusele. Avaldaja viitas KrtS § 40 lõikele 1. Üldkoosolekul on majanduskava alusel tehtavate maksete suurus määratud kindlaks lähtuvalt iga korteriomandi eriomandi pindalast, mis tagab maksete jaotumise korteriomanike vahel vastavalt kaasomandi osa suurusele. Korteri eriomandi osa pindala on kinnistusraamatu andmete kohaselt 214 m2. Majanduskava kohaselt pidid puudutatud isikud juulist 2018 kuni veebruarini 2019 tegema ettemakseid kokku summas 879,97 eurot (0,514 €/m2/kuus) ehk 8 kuud korrutatud 214 m2 ja korrutatud 0,514 euroga.
3.2018. aasta majanduskava kinnitati korteriomanike üldkoosolekul, mis toimus 06.10.2017. 2018. a majanduskava kohaselt tuli iga korteriomandi eriomandi ruutmeetri kohta tasuda igakuiselt 0,514 eurot. See nähtub majanduskava viimasest osast „Tulud” viimasest tulbast (kõikide kuluridade tariifide summa). 2019. a märtsi ja aprillis tuli puudutatud isikutel teostada majandamiskulude makseid 22.02.2019 toimunud korteriomanike üldkoosolekul kinnitatud majanduskava alusel. 2019. a majanduskava kohaselt tuli puudutatud isikutel teha ettemakseid 5,891 eurot/m2/aastas, mis teeb ühe kuu tariifiks 0,491 €/m2 ehk 5,891/12. Arvestades puudutatud isikute korteri eriomandi osa pindala (214 m2) tuli puudutatud isikutel teha makseid kahe kuu eest kokku 210 eurot ehk 2 kuud korda 214 m2 korda 0,491 eurot.
4.Avalduse täienduses selgitas avaldaja uuesti, et nõude aluseks on majanduskava ning KrtS § 40 lg 1, mille kohaselt olid puudutatud isikud kohustatud tegema ettemakseid kogusummas 1089,97 eurot. Puudutatud isikud on oma kohustuse jätnud täitmata suuremas ulatuses, kui avalduses nõutud võlgnevus. Kohustuse rikkumise ja nõutava võlgnevuse erinevus tuleneb sellest, et avaldaja soovib nõuet panna maksma osaliselt.
5.29.10.2020 seisukohas palus avaldaja puudutatud isikutelt välja mõista menetluskulud ja viivise menetluskuludelt. Puudutatud isikute väited ei anna alust avalduse läbivaatamata jätmiseks. Valeandmeid ei ole avaldaja kohtule esitanud. Avaldaja õiguslik huvi avalduse esitamisel seisneb selles, et puudutatud isikud on jätnud oma kohustused ühistu ees täitmata. Avaldaja nõue on piisavalt põhjendatud.
6.09.03.2021 seisukohtades vaidles avaldaja vastu puudutatud isikute taotlusele koguda tõendeid 2017. a kohta. Tõendid on asjakohatud, sest avalduses toodud puudutatud isikute kohustused ei puuduta 2017. a ning puudutatud isikute kohustused ei sõltu esitatud arvetest. Nende rahaliste kohustuste aluseks on majanduskava. Tõele ei vasta puudutatud isikute väide, et neil on avaldaja vastu nõue 06.04.2018 üldkoosoleku otsuse alusel. Puudutatud isikud tuginevad sellele, et neil on õigus saada väljamakse lähtuvalt neile kuuluva korteriomandi mõttelise osa suurusest. Puudutatud
isikud ei ole nimetanud jagatavat summat, millest osa tasumist nad nõuavad. 06.04.2018 üldkoosoleku otsuses nr 4.1 nähti ette, et raha jaotatakse korteriomandite vahel võrdselt, mitte mõtteliste osade suurusest lähtuvalt. Otsust ei ole puudutatud isikud kohtus vaidlustanud, mistõttu ei saa nad nõuda raha maksmist neile kuuluva korteriomandi mõttelise osa suurusest lähtuvalt.
7.Samuti on puudutatud isikud jätnud arvestamata oma võlgnevuse 131,09 eurot, millele nad avalduses viitasid. Avaldaja palus tasaarvestuse avaldus jätta rahuldamata, sest puudutatud isikud ei ole avaldanud tasaarvestatava nõude suurust. Avaldaja selgitas, et majanduskavas kirjeldatud hooldusteenus ja muud kulud on käsitletavad puudutatud isikutele esitatud arvetel kajastatud majahoidja teenuse ja lehtede äraveoks tellitud konteinerile tehtud kuludena. Avaldaja ei ole nõudnud puudutatud isikutelt suuremate ettemaksete tegemist, kui on majanduskavas ette nähtud.
8.Võlgnevuse saldo osas leidis avaldaja, et kui puudutatud isikute arvates nad võlgnevad avaldajale 433,44 eurot, on tegu nende omaksvõtuga. Kindlasti ei saa olla puudutatud isikutel olla 336 euro suurust nõuet avaldaja vastu. Puudutatud isikud on ise leidnud, et nõude aluseks on valearvestus. Ainuüksi sellest, et avaldaja on puudutatud isikutele esitanud arveid, mida nad ei ole tasunud, ei saa puudutatud isikutel tekkida avaldaja vastu rahalisi nõudeid. Puudutatud isikute seisukohad
9.Puudutatud isikud leidsid, et avaldaja on esitanud valeandmeid. Nõutud võlgnevus 433,44 eurot ei ühti raamatupidaja koostatud arvetel toodud summaga 433,54 eurot. Avaldaja nõue ei ole sissenõutav. Avaldaja nõude kujunemine ei ole selge ja puudutatud isikud vaidlevad nõudele vastu. Kui arve vormistamiseks alus puudub, on tegu õigustühise arvega. Menetluskulude nõudmine puudutatud isikutelt on vastuolus hea usu põhimõttega.
10.Avaldaja rikkus hoolsuskohustust. MTÜS § 35 ja KrtS § 50 lg 1 alusel korraldab juhatus raamatupidamist ja väljastab korteriomanikele igakuiseid majanduskulude arveid, mille alusel korteriomanikud teevad makseid suuruses, mis on arvetel kirjas. Avaldajal tuleks endalt küsida, miks üks või teine kulukonto on ühel või teisel kuul arvetel kajastatud ja kas kulukontod vastavad kokkulepitud majanduskavale.
11.16.02.2021 seisukohtades leidsid puudutatud isikud, et nad ei ole võlgnevust omaks võtnud. Kohut eksitav on avaldaja väide, et ta nõuab puudutatud isikutelt vaid osaliselt võlgnevust. Avaldaja viidatud võlgnevus on tekkinud 2017. a oktoobrist alates, mitte ajavahemikul juunist 2018 kuni märtsini 2019, mil ühistu vahetas raamatupidamise teenuse osutajat. Vahetamise tulemusena eirati järgneval kolmel kuul aastaid kooskõlastatud ja kokkulepitud arvestusmetoodikat, mida kõik korteriomanikud kuni 2017. a septembrikuuni aktsepteerisid ja tasusid.
12.Puudutatud isikute teabenõude rahuldamisest on avaldaja keeldunud. Puudutatud isikud soovisid tutvuda ja kontrollida novembri ja detsembri 2017. a majanduskulude arvestust kehtinud arvestuse aluste kohaselt. Puudutatud isikud said alusdokumendid 2017. a oktoobri eest ja tegid kulupõhise arvestuse, mille tulemusena on nende kahju 53,84 eurot, sest selles ulatuses ei põhinenud nõue kulunäitajatel ja arvestusmetoodikal. Eeldatav kahju 2017. a novembris on 80 eurot ja detsembris paar eurot. Puudutatud isikud soovisid tutvuda 2017. a tarnijate arvete ning maja ja korterite kulupõhiste näitajatega.
13.Väidetaval võlgnevuse arvestuse perioodil teostas avaldaja Adven Eesti AS-ga sõlmitud kokkuleppe p 4 alusel sihtotstarbeliste otseste kulude hüvitise ebaõiglast jaotamist korteriomanike vahel. Nimelt nägi lepingu punkt 4 ette, et Adven Eesti AS hüvitab omanikele soojuse müügilepingu lõpetamisega seonduvad otsesed kulud, milleks oli kokkuleppeliselt 5000 eurot. Antud kulukonto ei
ole kajastatud korteriühistu majandusaasta 2017. a ja 2018. a kavas, millega on rikutud KrtS ja § 41 lõikes 4 sätestatut.
14.Puudutatud isikule saabus 16.07.2018 avaldaja üldposti aadressilt võlasaldo teatis summas 131,09 euro, millega puudutatud isikud ei nõustunud. Korteriühistu ei teinud saadud hüvitise alusel mingisugust ühist kulupõhist asjaajamist KrtS § 35 tavapärase valitsemise mõistes, vaid seda tegid ja kandsid kulusid korteriomanikud individuaalselt. 06.04.2018 üldkoosolek võttis päevakorra punktis p 4 vastu otsuse, kuidas jaotada Adven Eesti AS-lt lepingu lõpetamisest saadud vahendeid. Need otsustati jaotada korteriomanike vahel hüvitisteks. 16.07.2018 saatis avaldaja e-posti teel juhatuse 10.07.2018 otsuse ja 17.07.2018 kandis avaldaja hüvitised korteriomanike arvelduskontodele. Puudutatud isikute kontole laekus 17.07.2018 hüvitis summas 702,24 euro, mille suurus ja arvestus on vastuolus korteriühistu põhikirja ja hea usu põhimõttega.
15.Puudutatud isikud leidsid, et hüvitise jaotamisel tuli lähtuda korteriomandite mõtteliste osade suurusest, mis puudutatud isikute puhul on 2140/11079. Seega oleks hüvitise summa pidanud KÜ põhikirja järgi olema 5000 * 2140 / 11079 = 965,79 euro. Avaldaja tegi valearvestuse ja puudutatud isikutel jäi saamata 965,79 eurot - 702,24 eurot = 263,55 eurot.
16.Avaldaja on rikkunud KrtS § 37 lg 3 ja § 41 lg 4. Majandamiskulude arvetel 2018. a septembrist kuni 2019. a märtsini ja raamatupidamise kontoplaanis on tekkinud uued kulukontod: „majahoidja teenus“ ja „Nõmme lehtede äravedu + konteiner“. Esimene on avaldaja võlgnevuse tabelis märgitud kui majahoidja tasu ja teine lehtede vedu + konteiner. Need kontod ei vasta üldkoosolekul vastu võetud majanduskava kontoplaanile. Sellised kulukontod puuduvad majanduskavas ega ole üldkoosoleku otsusega planeeritud ja kinnitatud. Septembrist 2018 kuni märtsini 2019 on avaldaja teinud puudutatud isikutele valearvestuse summas 336 eurot. Puudutatud isikud soovisid teha tasaarvestuse ja leidsid, et pooltevaheline saldo on nende kasuks: 53,84 + 263,55 + 336,00 - 433,44 = 219,95 eurot. Sellele tuleb lisada novembri ja detsembri 2017. a majanduskulude arvete ümberarvestusest tulenev vahe.
17.15.03.2021 täiendasid puudutatud isikud oma avaldust. Puudutatud isikud leidsid, et oktoobrist kuni detsembrini 2017 on avaldaja arvestanud majanduskulusid ebaõigesti, sest arvestus ei lähtunud korterite tarbimisnäitajatest ja kehtinud arvestusmetoodikast. Puudutatud isikud saatsid 21.11.2017 e-kirja kõikidele korteriomanikele ja juhatusele, kus oli põhjalikult välja toodud majanduskulude arvestuse puudused ja esitatud nõue nende kõrvaldamiseks. Puudutatud isikud leidsid, et ühistu arved, mis ei põhine kulupõhisel ja tarnijate esitatud tarbimisnäitajatel, ei ole põhistatud, on tühised ega ole tasumiseks kohustuslikud.
18.Puudutatud isikud soovisid nende kolme kuu osas majanduskulude arvete tühistamist ja tühisuse tuvastamist. Rakendada tuleb kokku lepitud arvestusmetoodikat. Oktoobrikuu arvestusperioodi alusdokumentide põhjal on puudutatud isikutel tekkinud vastunõue summas 87,51 eurot – 33,67 eurot = 53,84 eurot. Kuna avaldaja on 2017. a novembri ja detsembri arvestusperioodi alusdokumente puudutava teabenõude rahuldamisest vaikivalt keeldunud, taotlesid puudutatud isikud alusdokumentidega tutvumist ja kehtinud arvestusaluste põhjal uute majanduskulude arvete arvutust. Oodatav nõue avaldaja vastu on 80 eurot.
19.Adven Eesti AS hüvitis on korteriomanike vahel ebaõiglaselt jaotatud. Avaldaja 16.07.2018 võlasaldoga ei ole puudutatud isik nõustunud. Tühistel arvetel põhinev võlasaldo ei ole tõene ja on tühine. Seega üldkoosoleku otsus, mis tugineb tühisele võlasaldo alusele ja mille poolt puudutatud isikud ei hääletanud, on tühine. Puudutatud isikud taotlesid kohtult vastuvõetud otsuse aluse tühisuse tuvastamist ja õiglase jaotuse kohta kohtuotsuse vastuvõtmist. Seega on puudutatud isikutel nõue laekumata jäänud summas 263,55 eurot.
20.30 aasta jooksul on korteriomanikud kokkulepetega iseseisvalt oma kuludega teostanud kinnistu järjepidevat aastaringset hooldust ega ole seda lõpetanud kuni tänaseni. Tänased korteriomanikud ei ole pidanud vajalikuks omada kooskõlastamata majanduskava väliseid kommunaalseid lisakulusid, mida näitab vaidlustatava perioodi eelne ja järgne majanduskulude arvestuses nimetatud kulukontode puudumine. Avaldaja eksitas korteriomanikke ega jätkanud nagu varasemalt kokku lepitud toimingute läbiviimist, nagu näiteks kaks korda aastas Kristiine LOV korraldatud tasuta äraveoga lehekoristus ja intensiivse lumesajujärgne lumekoristus.
21.Puudutatud isikud keelduvad kulude kandmisest KrtS § 40 lg 3 alusel. Puudutatud isikud on vaidlusalusel perioodil kandnud suuremaid ajalisi ja materiaalseid kulusid KrtS § 37 lg 1 alusel mittehooldataval territooriumil vajalike toimingute tegemiseks. Juhatus on rikkunud hoolsuskohustust, millest tuleneb avaldaja nõue 8 x 37 eurot + 40 eurot = 336 eurot. Nõude rahuldamisel väheneb avaldaja nõue 433,44 eurot – 336 eurot = 97,44 euroni. Poolte õiglane saldo peaks olema 53,84 eurot + 263,55 eurot – 97,44 eurot = 219,95 eurot. Tallinna Ringkonnakohtu 29.06.2021 määrus
22.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 29.06.2021 määrusega varasema käesolevas asjas tehtud Harju Maakohtu määruse ning saatis asja uueks läbivaatamiseks maakohtule.
23.Ringkonnakohus leidis, et avaldaja nõude kujunemine on ebaselge. Avaldajal tuleb selgitada, kuidas on kujunenud nõue 433,44 eurot. Avaldajal tuli välja tuua, milliste konkreetsete majandamiskulude osas, missuguses ulatuses ja millise perioodi eest avaldaja nõude rahuldamist taotleb. Maakohtul tuli ringkonnakohtu juhiste järgi asja uuel läbivaatamisel hinnata puudutatud isikute vastuväidet, et avaldaja ei ole võlgnevust arvestanud kooskõlas majanduskavaga. 06.04.2018 üldkoosolekul otsustati päevakorra punktis 3 jätkata majandamiskulude jaotamist vastavalt esitatud arvetele.
24.Ringkonnakohus andis maakohtule vaidluse edasisel menetlemisel juhiseid puudutatud isikute 16.02.2021 vastuavalduse menetlemiseks. Selle alusel oleks maakohus pidanud välja selgitama, milline oli majandamiskulude jaotus 2017. a oktoobrist kuni detsembrini. Avaldaja täiendavad seisukohad
25.23.12.2021 täiendas avaldaja oma nõuet ja palus kohustada puudutatud isikuid tasuma solidaarselt avaldajale 433,44 eurot juulist 2018 kuni aprillini 2019 tasumisele kuulunud majandamiskulude eest. Puudutatud isikud on juulist 2018 kuni aprillini 2019 (kaasa arvatud) tasunud majandamiskulusid kokku summas 143,69 eurot, kuigi sellel ajal kehtinud majanduskavade kohaselt oleksid nad pidanud tasuma kokku 904,36 eurot (p 1.3, 1.4 ja 1.5).
26.KrtS § 40 lõike 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Avaldaja korteriomanike üldkoosolekul on majanduskava alusel tehtavate maksete suurus määratud kindlaks lähtuvalt iga korteriomandi eriomandi pindalast, mis tagab maksete jaotumise korteriomanike vahel vastavalt kaasomandi osa suurusele. Korteri eriomandi osa pindala on kinnistusraamatu andmete kohaselt 214 m2. 2018. aasta majanduskava kehtis 01.01.2018 – 22.02.2019, mis kinnitati korteriomanike 06.10.2017 üldkoosoleku otsusega.
27.Sama üldkoosoleku protokolli p-s 6.1 otsustati, et üksnes iga korteriomandi piires tarbitud vee kulu ei sõltu majanduskavast, vaid selle eest tasumine toimub vastavalt tegelikule tarbimisele. 2018. a majanduskava kohaselt tuli iga korteriomandi eriomandi ruutmeetri kohta tasuda igakuiselt 0,425 eurot (=0,043+0,129+0,135-0,090+0,009+0,026+0,173). See nähtub 2018 aasta majanduskava tulude
viimasest tulbast ja ridade 1-7 summast, millest tuleb lahutada kulurida „külm vesi ja kanal“. Majanduskava kohaselt pidid puudutatud isikud juulist 2018 kuni veebruarini 2019 puudutatud kohustatud tegema ettemakseid kokku summas 727,60 eurot (0,425 €/m2/kuus) ehk 8 kuud korda 214 m2 korda 0,425 eurot (=90,95 eurot kuus).
28.2019. aasta majanduskava hakkas kehtima alates 22.02.2019, mille kohaselt märtsis ja aprillis tuli puudutatud isikutel teostada majandamiskulude makseid korteriomanike üldkoosolekul kinnitatud majanduskava alusel. 2019 majanduskava kohaselt tuli puudutatud isikutel teha ettemakseid 4,959 €/m2/aastas, mis teeb ühe kuu tariifiks 0,413 €/m2 ehk 4,959/12. Ühe kuu tariif nähtub 2019 majanduskava tulude viimasest tulbast ja ridade 1-7 summast – „tulud kokku“, millest tuleb lahutada kulurida „külm vesi ja kanal“ jagatuna 12. kuuga.
29.Arvestades puudutatud isikute korteri eriomandi pindala 214 m2 tuli puudutatud isikutel teha makseid kahe kuu eest kokku 176,76 eurot ehk 2 kuud korda 214 m2 korda 0,413 eurot (=88,38 eurot kuus). Avaldaja esitas nõude kujunemise arvestuse.
30.Avaldaja nõuab puudutatud isikutelt juulist 2018 kuni aprillini 2019 tekkinud võlgnevuse tasumist üksnes osaliselt, s.o summas 433,44 eurot. Majanduskava alusel tekkinud koguvõlgnevus on puudutatud isikutel avaldaja ees 760,70 eurot (904,36 eurot -143,69 eurot), mis on kujunenud tasumata jäetud ettemaksetest. Asjaolu, et avaldaja ei ole puudutatud isikutele esitatud arvetel kajastanud majanduskava alusel tehtavat igakuist ettemakset täies ulatuses, ei välista puudutatud isikute kohustust ettemakseid vastavalt majanduskavale tasuda. Avaldaja ei esitanud arveid majanduskavas ettenähtud kohustuste kogu-ulatuses, kuivõrd tegelikud majandamiskulud osutusid majanduskavas kehtestatust väiksemateks.
31.06.04.2018 üldkoosoleku protokolli p-s 3.1 otsustati majandamiskulude kohustuslike ettemaksete arvestust jätkata. Puudutatud isikutele esitatud majandamiskulude arved kajastasid järgmisi teenuseid: majahoidja teenus (sise- ja välikoristus), panga teenustasud (raamatupidamine), raamatupidamisteenus, prügivedu, vesi ja kanalisatsioon, üldelekter, üldvesi. Kõik nimetatud teenused on märgitud 2018. a ja 2019. a majanduskavades. Puudutatud isikud on jätsid tasumata arved juulist 2018 kuni oktoobrini 2018 sisuliselt täies ulatuses. Novembrist 2018 kuni detsembrini 2018 eest jäeti tasumata osaliselt. Alates detsembrist 2018 kuni aprillini 2019 on igakuiselt jäetud tasumata majahoidja teenuse eest.
32.21.02.2022 seisukohtades vaidles avaldaja vastu puudutatud isikute 24.01.2022 väidetele. Avaldaja palus jätta rahuldamata nende taotlust tuvastada üldkoosoleku otsuse tühisus, sest nõude rahuldamiseks puudub alus. Puudutatud isikutel puudub õigus tasaarvestuse tegemiseks, kuivõrd neil puuduvad nõuded avaldaja vastu.
33.Avaldaja nõue on kooskõlas majandamiskavadega. Puudutatud isikutele esitatud arvetel ei ole kajastatud majanduskava alusel tehtavat igakuist ettemakset täies ulatuses, kuid see ei välista kohustust tasuda ettemakseid vastavalt majanduskavale. Ühistu esitatav arve on igakuiseid majandamiskulusid kajastav sisuline kokkuvõte, mis ei ole ettemaksete teostamise kohustuse tekkimise seaduslikuks aluseks. Avaldaja on märkinud, et arveid ei ole esitatud majanduskavas ettenähtud kohustuste kogu-ulatuses, kuivõrd tegelikud majandamiskulud osutusid majanduskavas kehtestatust väiksemaks.
34.Puudutatud isikud on seisukohal, et avaldaja nõude kujunemise metoodika on ebaõige. Tasumata jäetud kulude arvestus pidanuks toimuma vastavalt korteriomandi reaalosa pindala suurusele, mitte jagunema korteriomanike vahel võrdsetes osades. Avaldaja leidis, et arvestuse metoodika ei mõjuta nõude esitamise lubatavust. Puudutatud isikute korteriomandi osaks olev eriomandi ese on pindalalt (214 m2) ühistus kõige suurem. Avaldaja ei vaidlusta, et teatud ühistu majandamiskulud kantakse
võrdsetes osades. Avaldaja ei nõustu, et selliselt kujunenud praktika ei võimalda täpset ülevaadet tarbitud teenuste kuludest või välistab majanduskava alusel tehtavate ettemaksete tegemist. Kui avaldaja nõude aluseks olevate kulude arvestus oleks tehtud vastavalt reaalosa pindala suurusele, saaks avaldaja nõue puudutatud isikute vastu üksnes suureneda, mitte väheneda. Samuti ei mõjuta kulude võrdselt jagamise rakendamine ühistu poolt kantavate kulude kogusummat ning seejuures ei ületa puudutatud isikutele esitatud arved ettemaksete suurust, mida puudutatud isikud on kohustatud majanduskava alusel tegema.
35.Ühistu põhikirja p-st 4.1.1.3 tuleneb, et üldkoosolek otsustab juhatuse liikmega õigusvaidluse pidamise ja sellega seonduvalt määrab ühistule seadusliku esindaja. Ükski põhikirja säte ei näe ette kohustust, et iga liikmega õigusvaidluse pidamiseks peaks ühistu esindaja määrama üldkoosolek. Selles puudub vaidlus, et puudutatud isikud ei ole avaldaja juhatuse liikmed.
36.Puudutatud isikud on seisukohal, et majanduskavas märgitud välikoristuse kulu ei ole samastatav majahoidja teenusega ning kuna viimast majanduskavas ei nähtu, ei pea puudutatud isikud seda tasuma. Eesti Keele Instituudi (edaspidi EKI) veebisõnastiku kohaselt tähendab majahoidja maja ja ümbruse heakorra eest hoolitsejat või maja ümbrust (ja trepikodasid vm. ühisruume) koristavat töölist. Seega on puudutatud isikute tõlgendus ebaõige ning välikoristuse alla arvatava kululiigi täpsustamine arvetel põhjendatud. Välikoristus kululiigina sisaldub 2018. a ja 2019. a ühistu majanduskavades ning on ette nähtud korras kinnitatud. Seega on ühistu liikmed välikoristust pidanud ühiseks majandamiseks vajalikuks kuluks. Kuna tegemist on majanduskavaga kinnitatud kululiigiga, siis ei ole puudutatud isikutel õigust keelduda selle tasumisest.
37.Välikoristuse kulurida majanduskavas ei ole ükski ühistu liige vaidlustanud, kaasa arvatud puudutatud isikud. Lisaks on arvel kulu täpsustamine ühemõttelisuse seisukohalt mõistlik ning kooskõlas hea usu põhimõttega. Muu hulgas ei ole põhjendatud puudutatud isikute viide erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumiseks uue majanduskava kehtestamiseks, kuivõrd selle eelduseks olevaid asjaolusid esinenud ei ole.
38.Avaldaja soovib tähelepanu pöörata asjaolule, et majanduskava on prognoosiva olemusega ning kõikide kulude detailne sisse kandmine võib nende raskesti ettenähtavust arvesse võttes ühistu toimimist pigem pärssida. Selline praktika muudaks majanduskava ebaülevaatlikuks, halvaks ladusat ühist majapidamist ning viiks suurema kahju või korteriomanike vaheliste sisepingete tekkimiseni.
39.Puudutatud isikud on vaidlustanud arvel 1812-63063 märgitud lehtede äraveo teenuse eest tasumise summas 40 eurot. Kuigi 2018. a majanduskava sisaldas välikoristuse ehk majahoidja teenuse kulurida, tekkis esimest korda vajadus selle kulu järgi sama aasta septembris ning kuluna lisati ühistu liikmete oktoobrikuu arvele. Puudutatud isikute tasumata jäetud juuli, augusti ja septembri arvetel viidatud kulu ei nähtu. Seega ei olnud sellise kulu tasumise vajalikkus 2018. a aktuaalne 9 kuud.
40.Kuna lehtede äraveo (kuulub välikoristuse alla) kohta esitatud makse ei ületanud majanduskavas ettenähtud välikoristuse teenuse ettemaksete summat, ei olnud põhjendatud selle tasumata jätmine. Majanduskava alusel oli puudutatud isiku välikoristuse kulu ettemakse suurus kogu 2018. a eest 398 eurot (=0,155 eurot/m2 korda 214 m2 korda 9 kuud). Puudutatud isiku tegelik 2018. a kogukulu välikoristuse kululiigi sisse arvatavate teenuste ees oli kokku 188 eurot, s.o majahoidja teenuse eest 148 eurot (=37 korda 4) ja lehtede äraveo teenuse eest 40 eurot. Seega on puudutatud isikutele esitatud arved jäänud majanduskavaga kinnitatud ettemaksete piiresse.
41.Puudutatud isikud leiavad, et 06.04.2018. a üldkoosoleku otsuse p 4 on tühine. Avaldaja hinnangul on viidatud üldkoosoleku otsus kehtiv, sest seda ei ole KrtS § 29 lg-e 2 ja 3 korras ettenähtud tähtaja 60 päeva jooksul vaidlustatud. Samuti ei ole puudutatud isik tuginenud sellistele
asjaoludele, mis võimaldaksid järeldada muude tühistamise aluste esinemist. Kehtiv üldkoosoleku otsus toob kaasa õiguslikud tagajärjed kõigile ühistu liikmetele.
42.Avaldaja märgib, et 2017. a oktoobrist kuni detsembrini teostatud kulude arvestus on õige. Puudutatud isikute seisukohtadest nähtub, et novembri ja detsembri soojusenergia eest nad sõnaselgelt keelduvad tasumast. Seejuures ei ole eluliselt usutav, et puudutatud isikud soojusenergiat sel perioodil poleks üldse tarbinud, mistõttu puudub viidatud kommunaalkulu täielikult tasumata jätmisel mõistlik põhjendus.
43.Menetluskuludena palus avaldaja puudutatud isikutelt välja mõista 2062,50 eurot ja viivise seadusjärgses määras. Avaldaja menetluskulud 2 062,50 eurot koosnevad 50 euro ulatuses avalduse esitamisel tasutud riigilõivust ning 2 012,5 euro ulatuses esindajakulust. Avaldajale on osutatud õigusabi tunnihinnaga 138 eurot (sisaldab käibemaksu) kokku 14 tundi ja 35 minutit. Puudutatud isikute täiendavad seisukohad
44.24.01.2021 seisukohtades leidsid puudutatud isikud, et avaldaja ei ole täitnud ringkonnakohtu määrust ega ole nõuet majanduskulude põhiselt lahti kirjutanud, et kohus saaks arvete esitamise ja arvestuse õigsust kontrollida. Avaldaja nõude aluseks olev summa 433,44 eurot ei ole sissenõutav, sest majanduskava lähtub ruutmeetrite arvestusest, samal ajal kui avaldaja ise on tegelikult korteriomanike vahel teinud arvestust võrdselt, mis on jälgitav tõendiks toodud majanduskulu arvetest. Majanduskulu arved, kus ei lähtuta ruutmeetrite põhisest arvestusest, ei saa nõuet tõendada.
45.Avaldaja nõue ei ole sissenõutav, sest avaldaja seaduslik esindaja on kohtu poole pöördumisel oluliselt rikkunud KÜ põhikirja p.4.1.1.3, milles on kirjas, et ainult üldkoosoleku pädevuses on õigusvaidluse pidamise otsustamine ja selles esindaja määramine. Õigusvaidluse pidamiseks ei ole jõustunud üldkoosoleku otsust, milles oleks esindajaks määratud praegune lepinguline esindaja. Lepinguline esindaja ei oma õiguslikku alust esindada kohtumenetluses KÜ huve.
46.Kui kohtu arvates on avaldaja nõue sissenõutav, leidsid puudutatud isikud, et arvetel toodud majanduskulud ehk pangateenused, üldvesi, majahoidja teenus, Nõmme lehtede äravedu+konteiner, ei ole üldkoosoleku poolt heaks kiidetud ja kinnitatud ning puuduvad vastuvõetud majanduskava kulukontodes. Majanduskulud pangateenused ja üldvesi on mõistlikule korteriomanikule arusaadavad. Esimene on lahutamatu osa raamatupidamise teenusest ja teine külma vee ja kanalisatsiooni teenusest, mis oleks olnud mõistlik KÜ majanduskava seletuskirjas lahti kirjutada.
47.Majanduskulude summa 299 euro tuleb lugeda mitte sissenõutavaks ja õigustühiseks. Oktoobrikuu arvest 1810-63063 kuni aprillikuu arveni 1904-63063 on majahoidja teenus 37 eurot seitsmel korral (kokku 259 eurot). Kui üldkoosolekul võetakse majanduskavas vastu välikoristuse kulu, ei pea mõistlik korteriomanik selle all silmas majahoidja ehk valvuri või uksehoidja teenust, kuna korteriomanditeks on ridaelamu boksid, kus puuduvad ühiskasutuses trepikojad, pööningud, garaažid jne.
48.Majanduskavas ei ole juriidilistelt isikutelt sisse ostetud kommunaalteenused „külm vesi ja kanal“, „üldelekter“ ja „prügivedu“ jälgitavad ega põhjendatud. KrtS § 41 lg 4 järgi oleks juhatus pidanud koostama uue majanduskava ja kutsuma kokku uue üldkoosoleku.
49.2017. a oktoobrist kuni detsembrini oli majandamiskulude kuludele mittevastav arvestus ebaõige ja õigustühine, mis ei vastanud korteriomanike heaks kiidetud aastaid kasutusel olnud metoodikale. Seetõttu ei tasunud puudutatud isikud arveid täiel määral. Oktoobris 2017 on tühise ebaõige majandamiskulude arvestuse tõttu nõude suurus 87,51 eurot: esitatud põhistamata majanduskulu arve
– 33,67 eurot kulupõhine makstud kulu = 53,84 eurot. Novembris ja detsembris 2017 arvestuse tegemiseks puuduvad puudutatud isikutel tarnijate arved. Puudutatud isikud annavad kohtule nõusoleku teostada vajalikud ümberarvestused kehtinud arvestuse metoodikas.
50.Adven Eesti AS hüvitise ebaõigest jagamisest on puudutatud isikutel tekkinud ettemaks, mille tõttu ei ole järgnevaid majanduskulude arveid tasutud täies mahus ja millest puudutatud isik teavitas maksekorraldustes. 06.04.2018 üldkoosoleku otsuse p 4 on tühine. Seoses sellega taotlevad puudutatud isikud kohtult otsuse tühisuse tuvastamist. Puudutatud isikutel on Adven Eesti AS hüvitise tühisel jagamisel TsÜS § 83, § 84 ja § 90 sätete kohaselt saamata osanõue summas 5000 * 2140 / 11079 - 702,24 (laekus puudutatud isiku kontole) = 263,55 eurot. Kokku on puudutatud isikute nõue 53,84 eurot + 263,55 eurot = 317,39 eurot, millele lisanduvad täiendavalt arvutatavad summad.
KOHTU PÕHJENDUSED
51.Hinnates asjas kogutud tõendeid, leiab kohus, et avaldus kuulub rahuldamisele. Puudutatud isikute tasaarvetuse avaldus rahuldamisele ei kuulu.
52.Esitatud avaldus kuulub läbivaatamisele hagita menetluse korras. TsMS § 613 lg 1 p 1 sätestab, et kohus lahendab hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõude, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. Käesolev vaidlus tuleneb puudututatud isikutele kuuluvast korteriomandist ja sellega seotud majandamiskuludest.
53.Pooled ei vaidle käesolevas asjas selle üle, et puudutatud isikud on Xxxx asuva korteriomandi ühisomanikud ning nende korteriomandi eriomandi pindala on 214m2. Pooled ei vaidle selle üle, et puudutatud isikud on juulist 2018 kuni aprillini 2019 tasunud avaldajale majandamiskulude eest kokku 143,69 eurot, kuigi arvete alusel oleksid nad pidanud tasuma enam. Pooled vaidlevad selle üle, kas puudutatud isikutel tuleb tasuda avaldajale samast perioodist tulenev võlgnevus ning kas puudutatud isikutel on õigus avaldaja nõue tasaarvestada enda nõudega korteriühistu vastu. Kohus leiab, et kuigi puudutatud isikud tasusid vastuavalduse esitamisel riigilõivu, ei olnud see vajalik, sest sisuliselt soovisid puudutatud isikud tasaarvestada hageja nõuet nõudega nende vastu. Kohtu hinnangul on ka hagita menetluses võimalik esitada avaldaja nõude tasaarvestamiseks menetluslikku tasaarvestuse avaldust ilma riigilõivu tasumata, mistõttu puudutatud isikute avaldust tuleb lahendada tasaarvestuse avaldusena. Avaldaja nõue puudutatud isikute vastu
54.Kohus leiab, et avaldaja nõue on selge ja kuulub rahuldamisele. Avaldaja tõi välja, et 2018. a majanduskava alusel tuli puudutatud isikutel teha igakuiselt ettemakseid ruutmeetri kohta 0,514 eurot ja 2019. a majanduskava alusel 0,491 eurot. Majanduskavades märgitud välikoristuse kulud sisaldavad arvetel märgitud majahoidja teenust ja lehtede äraveo teenust. Puudutatud isikutel tekkis esitatud arvete alusel juulist 2018 kuni aprillini 2019 võlgnevus 433,44 eurot. Arvetel nõuti majanduskavadega võrreldes väiksemate igakuiste summade tasumist, sest tegelikud kulud osutusid planeeritust väiksemateks. Majanduskavas märgitust suuremate kulude hüvitamist ei ole korteriomanikelt nõutud. Maksete tegemise õiguslik alus tuleneb majanduskavadest ja arve on üksnes majandamiskulusid kajastav kokkuvõte. Avaldaja esindajal on esindusõigus, sest iga ühistu liikmega õigusvaidluse pidamist ei pea otsustama üldkoosolek.
55.Puudutatud isikud leidsid, et avaldaja esindajal puudub esindusõigus, sest puudub üldkoosoleku otsus nendega õigusvaidluse pidamiseks. Nõue on ebaselge ega ole sissenõutav. Avalduses toodud nõude summa 433,44 eurot ei ühti arvetel toodud võlgnevuse summaga 433,54 eurot. Tegelikult tekkis puudutatud isikutel võlgnevus 2017. a oktoobris, kui ühistu vahetas raamatupidamise teenuse osutajat ja arved ei olnud enam kooskõlas varasema metoodikaga, millega kõik korteriomanikud nõustusid. Võlgnevuse aluseks olevatel arvetel on kajastatud kulud, mida ei ole majanduskavas ehk majahoidja teenus ja lehtede äravedu. Puudutatud isikud keelduvad kulude kandmisest KrtS § 40 lg 3 alusel.
56.Kohus leiab, et avaldaja on nõude olemasolu tõendanud ja põhistanud. Puudutatud isikud on tasunud arveid osaliselt, kuid ei ole menetluse kestel veenvalt põhistanud ega tõendanud ühtegi asjaolu, mis oleks neile andnud õiguse tasuda arveid osaliselt.
57.Esmalt ei nõustu kohus puudutatud isikute väitega, et kuna puudub korteriühistu üldkoosoleku otsus nendega õigusvaidluse pidamiseks, ei saanud avaldaja esindaja nõudega kohtu poole pöörduda. KrtS § 20 lg 1 näeb ette, et antud seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul. Korteriomanike üldkoosolekule kohaldatakse lisaks antud seaduses sätestatule MTÜS § 19 lg 1 punktides 1-5 sätestatut. MTÜS § 19 lg 1 p 4 järgi kuulub üldkoosoleku pädevusse juhatuse või muu põhikirjaga ettenähtud organi liikmega tehingu tegemise otsustamine, tehingu tingimuste määramine, õigusvaidluse pidamise otsustamine ning selles tehingus või vaidluses mittetulundusühingu esindaja määramine. Kohus osundab, et seega tuleneb seadusest, et juhatuse liikme või muu mittetulundusühingu organi liikmega tehingu tegemise otsustamine või juhatuse liikmega õigusvaidluse pidamise otsustamine on üldkoosoleku pädevuses. Kumbki puudutatud isikutest pole väitnud ega tõendanud, et nad on korteriühistu juhatuse liikmed. Nõue puudutatud isikute vastu ei tulene sellest, et nad on või oleksid olnud juhatuse liikmed.
58.Korteriühistu Nõmme tee 63A põhikirja (toimiku lk 12-14) punkt 4.1.1.3 nägi ette, et juhatuse liikmega tehingu tegemise otsustamine, tehingu tingimuste määramine, õigusvaidluse pidamise otsustamine ning selles tehingus või vaidluses korteriühistu esindaja määramine on üldkoosoleku pädevuses. Seega tuleneb ka ühistu põhikirjast, et juhatuse liikmega õigusvaidluse pidamine ja nimelt selles vaidluses esindaja määramine on üldkoosoleku pädevuses. Ühistu liikmega õigusvaidluse pidamise otsustamine võlgnevuse küsimuses ei kuulu üldkoosoleku pädevusse.
59.Lisaks nähtub korteriühistu 22.02.2019 üldkoosoleku protokollist (toimiku lk 17-20), et selle punktis 4.1. juhatusele volitus sõlmida lepinguid kuni summani 3000 eurot. Seega oli juhatusel üldkoosoleku antud pädevus sõlmida lepinguid õigusteenuste osutamiseks kuni summani 3000 eurot. Eeltoodut kokku võttes leiab kohus, et avaldaja esindajal oli õigus korteriühistut avalduse esitamisel esindada.
60.KrtS § 40 lg 1 sätestab, et korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrtS § 40 lg 3 näeb ette, et korteriomanik võib keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Kohus leiab, et eelviidatud sättest ei tulene korteriomanikule siiski meelevaldset õigust ise otsustada, millises ulatuses ta majanduskulusid tasub ja millises mitte.
61.KrtS § 41 lg 1 järgi koostab korteriühistu juhatus majandusaastaks majanduskava, mis koosneb muuhulgas kavandatavatest tuludest ja kuludest (p 2) ning korteriomanike kohustuste jaotusest majandamiskulude kandmisel. KrtS 41 lg 2 sätestab, et kui korteriomanike kokkuleppe või korteriühistu põhikirjaga on ette nähtud tegelikust tarbimisest sõltuvate majandamiskulude tasumine pärast kulude suuruse selgumist, määratakse majanduskavas kindlaks ainult ülejäänud kulude suurus. KrtS § 41 lg 3 järgi kehtestab majanduskava korteriomanike üldkoosolek. KrtS § 41 lõikest 4
tuleneb, et kui majandusaasta jooksul ilmneb, et kehtestatud majanduskava ei taga korteriomandite valitsemist majanduskavas ettenähtud mahus ega korteriühistu püsivat maksevõimelisust, on korteriühistu juhatus kohustatud koostama uue majanduskava ja kutsuma kokku korteriomanike erakorralise üldkoosoleku uue majanduskava kehtestamiseks. Eeltoodud sättest ei tulene kohtu hinnangul seda, et kui mõni korteriomanik majandamiskavaga ei nõustu või sellest tulenevaid kohustusi ei täida, peab ühistu juhatus koostama uue majanduskava. KrtS § 41 lg 4 kuulub kohaldamisele juhul, kui majanduskavas ette nähtud maksed ei kata tegelikke kulusid või tekib korteriühistu maksevõimelisusega seotud oht.
62.Kohus osundab, et KrtS §-st 41 ei tulene ühistule kohustust koostada majanduskava viisil, mis detailselt näeb ette iga aasta jooksul kantava kulu nimetuse ja summa. Majanduskavas tuleb ette näha vajalike kulude liigid ning kulude jaotus. Majanduskava koostamisel lähtutakse eeldatavatest kuludest, mitte tegelikest ja faktilistest kuludest. 24.11.2021 eelistungil selgitas kohus (toimiku lk 103-104) selgitas kohus puudutatud isikutele vajadust nende vastuväiteid täpsustada. Kohus selgitas vajadust põhistada väiteid, milliste kohaselt ei olnud arved majanduskavaga kooskõlas. Vaatamata kohtu selgitustele jäid puudutatud isikute väited üldsõnalisteks ja neist ei selgunud, millisel põhjusel jätsid puudutatud isikud märkimisväärses osas neile esitatud arved tasumata.
63.Avaldaja esitas kohtule detailse võlgnevuse arvestuse (toimiku lk 110), millest nähtub, et 2018. a majanduskava alusel oleksid puudutatud isikud pidanud igakuiselt tasuma 90,95 eurot ning 2019. a majanduskava alusel 88,40 eurot. Tabelist nähtub, et tegelikult esitatud arvete summad olid igal kuul majanduskava alusel tasumisele kuuluvast summast oluliselt väiksemad. Kohus peab mõistlikuks, et olukorras, kus tegelikud kulud osutusid planeeritust väiksemateks, esitas ühistu oma liikmetele arveid väiksemates summades. Juulis, augustis, septembris ja oktoobris jätsid puudutatud isikud arved sisuliselt täielikult tasumata, makstes kas 0,01 eurot või üldse mitte midagi. Ka järgmiste kuude eest on puudutatud isikud tasunud vähem, kui arvetel oli ette nähtud. Arvete alusel tekkis puudutatud isikutel võlgnevus 433,44 eurot. Kui puudutatud isikud oleksid teinud makseid majanduskava alusel, oleks nende võlgnevus olnud 760,70 eurot. Millisel põhjusel jätsid puudutatud isikud arved olulises osas täitmata, ei ole nad selgitanud.
64.Kohus nõustub avaldaja väidetega, et iseenesest tulenesid puudutatud isikute kohustused igakuiste majandamiskulude tasumisel mitte arvetest, vaid majandamiskavadest. Kohus nõustub, et arve on pelgalt koondav dokument, mis lihtsustab ülekannete tegemist, millest tulenevalt on asjakohatud puudutatud isikute väited, et arved olid tühised. Kuna puudutatud isikutelt ei ole ühelgi kuul nõutud arvete alusel majanduskavas ettenähtuga võrreldes suuremate summade tasumist, ei saa puudutatud isikud väita, et arved olid koostatud ilma aluseta. Puudutatud isikute väited selle kohta, et arvete koostamisel ei lähtutud majanduskavades kokku lepitud metoodikast, on alusetud. Arvete esitamine majanduskavades märgitud summadest väiksemates summades ei saa rikkuda puudutatud isikute õigusi ega võimaldada neil jätta arveid tervikuna või osaliselt tasumata.
65.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et puudutatud isikutele kuulub ühisomandina korteriomandi Nõmme tee 63a elamus ning nende eriomandi suuruseks on 214 m2 (toimiku lk 5). Antud asjaolu üle pooled iseenesest ei vaidle. Korteriühistu Nõmme tee 63A põhikirja (toimiku lk 12-14) punkti 3.3. järgi teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Punkt 3.4. nägi ette, et tegelikust tarbimisest sõltuvate majandamiskulude liigid ja mõõtmisega seotud korteriomanike kohustused määratakse kindlaks üldkoosoleku otsusega.
66.Nõmme tee 63A 2018. a majanduskavast (toimiku lk 15) nähtub, et selles on märgitud kõik kantavad kulud ning arvestatud kokku kõigi kulude maksumus lähtuvalt elamu ruutmeetrite arvust. Kulude hulgas on märgitud halduskulude all raamatupidamise teenus, hoolduskulude all sise- ja välikoristus, kommunaalteenuste all külma vee ja kanalisatsiooniteenus, üldelekter ja prügivedu muude kulude all on märgitud täpsemalt jooksvad tööd ja defineerimata muud kulud.
67.Korteriühistu 22.02.2019 üldkoosoleku protokollist (toimiku lk 17-20) nähtub, et selles kinnitati 2017. a majandusaasta aruanne ja 2019. a majanduskava. Nõmme tee 63A 2019. a majanduskavast (toimiku lk 27-28) nähtub, et ka selles olid kulud jaotatud vastavalt korteriomandite ruutmeetrite arvule. Kulude loetelu võrreldes varasemaga muutunud ei ole.
68.Avaldaja esitas kohtule puudututatud isikutele 26.07.2018 kuni 30.04.2019 koostatud arved (toimiku lk 120-129). Arvetel toodud kuumaksete summad ühtivad avaldaja koostatud võlgnevuse arvestuses toodud summadega. Kuludena on arvetel märgitud raamatupidamise teenus, panga teenustasud, prügivedu, vee- ja kanalisatsiooniteenus ning üldvesi. Septembri, oktoobri ja novembri arvetele oli lisatud majahoidja teenus summas 37 eurot ning novembri arvele veel täiendavalt lehtede äraveo ja konteineri teenus. Veearvesti näite oli puudutatud isik igakuiselt ühistule teatanud (toimiku lk 130).
69.Kohus ei nõustu puudutatud isikute väidetega, et arvetel märgitud kulude liigid ei ole kooskõlas majanduskavas tooduga. Majanduskavade ja arvete alusel seesuguseid järeldusi teha ei saa. Sõnaline erinevus seisneb vaid selles, et majanduskavas on kululiigina välja toodud sise- ja välikoristus, millist kulu on osadel arvetel täpsustatud ning nimetatud seda majahoidja teenuseks ning lehtede äraveo teenuseks. Avaldaja esitas kohtule väljavõtte Eesti keele seletavast sõnaraamatust (toimiku lk 138), mille kohaselt tähendas sõna „majahoidja“ maja ümbrust ja trepikodasid koristavat töötajat. Kohus nõustub avaldaja väitega, et sisuliselt on majahoidja teenuse ning lehtede äraveo teenuse näol tegemist elamu koristamiseks vajaliku teenusega. Alusetud ja tõendamata on puudutatud isikute väited, et igasuguse koristamisega tegelevad ühistu liikmed ise. Koristamise kulu on arvestatud majanduskavas selliseks kuluks, mille eest tuli korteriomanikel igakuiselt tasuda.
70.Kohus osundab, et puudutatud isikutele esitatud arvetel on majahoidja ja lehtede äraveo teenuse kulu märgitud oluliselt väiksemana, kui nad oleksid pidanud selle teenuse eest tasuma majanduskava alusel. 2018. a kava järgi oleks korteriomanik pidanud sise- ja väliskoristuse eest tasuma igakuiselt 0,155 eurot ruutmeetri kohta ja 2019. a kava järgi 2,432 eurot ruutmeetri kohta. 2018. a juuli, augusti, septembri arvetel pole üldse koristusteenust kajastatud ja arvete summad on väiksemad sellest summast, mida oleks tulnud majanduskava alusel tasuda. 26.10.2018, 22.11.2018, 27.12.2018, 31.01.2019 ja 21.02.2019 arvetel on majahoidja teenus kajastatud, kuid arvete üldsummad on väiksemad majanduskava alusel tasumisele kuuluvatest summadest. Seega ainus sisuline erinevus kehtivate majanduskavade ja puudutatud isikutele esitatud arvete vahel seisneb selles, et puudutatud isikud pidid nende alusel tasuma algselt planeerituga võrreldes vähem. Lisaks ei saa kohus nõustuda puudutatud isikute väidetega, et kuna panga teenustasu ei olnud eraldi majanduskavas ette nähtud, pidi see sisalduma raamatupidamise teenuses. Puudutatud isikud ei ole põhistanud, miks pidi raamatupidamise teenuse osutaja võtma enda kanda panga teenustasude kulu. Mõlemas majanduskavas oli ette nähtud muude jooksvate kulude kandmine.
71.Miks jätsid puudutatud isikud arved tasumata ning millest tuleneb nende õigus teha ühistule vaid osalisi makseid, ei ole nad kohtumenetluses suutnud põhistada. Seda ei ole võimalik mõista nendest selgitustest, mida puudutatud isikud maksete tegemisel maksekorraldustesse lisasid (toimiku lk 6). Lisaks elamu koristusteenuse eest tasumata jätmisele on puudutatud isikud lahutanud arvete summadest ka muid summasid, kuid menetluses ei ole nad selgitanud, mida on maha arvestatud ja millisel põhjusel.
72.Puudutatud isikud esitasid kohtule oma mitu e-kirja ühistu juhatuse liikmetele (toimiku lk 36), milles tehti etteheiteid kulude jaotamisele ja sooviti tarnijate arveid, kuid ei täpsustatud, milliseid arveid ja millise perioodi kohta. Puudutatud isikute väited selle kohta, et neil tekkis võlgnevus tegelikult 2017. a oktoobris, mil ühistu raamatupidaja koostatud arved ei vastanud kokku lepitud metoodikale, on asjakohatud ja tõendamata. Puudutatud isikud on jätnud tähelepanuta, et avaldaja ei
ole esitanud nende vastu 2017. aastast pärineva võlgnevuse nõuet. 2018. aasta ja 2019. aasta arvetele on puudutatud isikud esitanud vastuväiteid tulenevalt nendel aastatel kehtinud majanduskavadele.
73.Samuti esitasid puudutatud isikud kohtule korteriühistu 23.08.2020 arve (toimiku lk 38), milles oli majandamiskulude hulgas lisaks raamatupidamise teenusele märgitud panga teenustasu summas 0,11 eurot. Muus osas ühtivad arve kanded majanduskavas tooduga. Puudutatud isikute varasema võlana on arves märgitud 433,54 eurot. Ainuüksi asjaolu, et antud arvel oli mõnevõrra eksitud võlgnetavas summas, ei tähenda, et avaldaja nõue käesolevas asjas ei ole tõendatud ega ole muutunud sissenõutavaks. Kohus osundab uuesti, et puudutatud isikute maksekohustused ei tulenenud arvetest, vaid seadusest, üldkoosolekute otsustest ja kehtivatest majanduskavadest.
74.Puudutatud isikud esitasid kohtule oma e-kirjade vahetuse 2017. a ühistu juhatusega (toimiku lk 75-76), millest nähtub, et puudutatud isik ei olnud rahul sellega, kuidas on toimunud soojusenergia ja vee- ning kanalisatsiooniteenuste arvestus. Korteriühistu esindaja selgitas talle, et ta võiks teha üldiseks aruteluks põhjendatud vastuväite ja alternatiivse kulude jagamise ettepaneku ning kui ettepanek on teistele ühistu liikmetele vastuvõetav, korrigeeritakse kulude jaotust. Kuidas võimaldab antud pöördumine puudutatud isikutel jätta arved osaliselt tasumata, ei ole kohtu hinnangul mõistetav. Ainuüksi tulenevalt sellest, et puudutatud isik ei olnud nõus üldkoosoleku kinnitatud majanduskavadega, ei andnud talle ühepoolset õigust teha makseid summades, mida ta ise võimalikuks pidas.
75.Eeltoodut kokku võttes leiab kohus, et avaldaja nõue kuulub rahuldamisele. Puudutatud isikuid tuleb kohustad solidaarselt tasuma avaldajale majandamiskulude võlgnevus 433,44 (nelisada kolmkümmend kolm eurot ja 44 senti) eurot perioodil juulist 2018 kuni aprillini 2019 (kaasa arvatud) tasumisele kuulunud majandamiskulude eest. Puudutatud isikute tasaarvestuse avaldus
76.Kohtu hinnangul puudutatud isikute tasaarvelduse avaldus rahuldamisele ei kuulu. Puudutatud isikud leidsid, et kuna 2017. a oktoobri, novembri ja detsembri arved ei olnud koostatud õigesti, oli nende kahju oktoobri eest 53,84 eurot, novembris vähemalt 80 eurot ja detsembris sada eurot. Antud nõude tõendamiseks ei ole puudutatud isikud esitanud ühtegi tõendit ning kohus ei saa teha tasaarvestusi ainult puudutatud isikute seletuste alusel. Avaldajad on osundanud, et puudutatud isikutel ei saanud vastunõuet tekkida arvete alusel, mida nad ei tasunud. Kohus selgitas puudutatud isikutele 24.11.2021 eelistungil vajadust põhistada ja tõendada tasaarvestuse avaldust, kuid vaatamata kohtu selgitustele avaldust täiendavalt ei põhistatud ega tõendatud.
77.Täiendavalt leidsid puudutatud isikud vaid seda, et kuna septembrist 2018 kuni märtsini 2019 oli avaldaja teinud valearvestuse summas 336 eurot, on selles osas puudutatud isikutel samuti vastunõue. Samuti väitsid puudutatud isikud, et nad on samal ajal kandnud suuri ajalisi ja materiaalseid kulusid. Millega seoses on neid kulusid kantud, mis kulude kandmist tõendab ja kuidas ning millise nõude puudutatud isikud sellest tulenevalt avaldaja vastu esitavad, menetlusdokumentidest ei nähtu. Kohus osundab, et kuna puudutatud isikud jätsid vaidlusalusel perioodil arved suures ulatuses tasumata, ei saanud neil tekkida avaldaja vastu ühtegi tasaarvestatavat vastunõuet. Tasaarvestuse aluseks olev nõue ei saa tuleneda sellest, et isik pelgalt ei nõustu talle esitatud arve või enda maksekohutusega.
78.Lisaks leidsid puudutatud isikud, et kuna Adven Eesti AS poolt ühistule tasutud hüvitis 5000 eurot jaotati korteriomanike vahel võrdselt, mitte arvestades korteriomandi suurust, on tegu seaduse rikkumisega. Puudutatud isikutel oleks olnud saadud hüvitise asemel õigus saada enam ehk 263,555 eurot enam. Puudutatud isikud taotlesid hüvitise jaotamise kohta vastu võetud üldkoosoleku
06.04.2018 otsuse punkti 4 tühisuse tuvastamist. Avaldajad osundasid, et puudutatud isikud ei ole otsust tähtaegselt vaidlustanud.
79.KrtS § 29 lg 1 näeb ette, et kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Lisaks tuleneb KrtS § 29 lõikest 3, et korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg on 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates
80.24.11.2021 eelistungil selgitas kohus (toimiku lk 103-104) selgitas üldkoosolekute otsuste tähtaegselt vaidlustamata jätmise tagajärgi. Puudutatud isikud ei ole otsust vaidlustanud ega esile toonud ühtegi KrtS § 29 lõikes 1 märgitud asjaolu, millest tulenevalt peaks otsus olema tühine. Korteriomanik ei saa nõuda tähtaegselt vaidlustamata jäetud otsuse tühisuse tuvastamist pelgalt põhjusel, et ta otsusega ei nõustu. Ebaõiged on ka puudutatud isikute järeldused, et kui KrtS § 40 lg 1 järgi tuleb majanduskava järgseid ettemakseid teha vastavalt kaasomandi osa suurusele, tuleneb sellest korteriomaniku automaatne õigus saada ühistu mistahes tuludest osa, mis vastab tema kaasomandi osa suurusele. Sellist õigust korteriomanikule seadusest ei tulene.
81.Korteriühistu 06.10.2017 üldkoosoleku protokollist (toimiku lk 7-9) nähtub, et selles otsustati muuta soojusenergiaga varustamist viisil, kus alates 01.11.2017 Adven Eesti AS enam teenust ei osutanud. Protokolli punktis 1.3. otsustati jagada Adven Eesti AS-ga lepingu lõpetamisest saadav 5000 eurot kõigi korteriomanike vahel võrdselt. Korteriühistu ja Adven Eesti AS vahelisest lepingust (toimiku lk 10) nähtub, et ettevõte tasus korteriühistule hüvitisena 5000 eurot.
82.Puudutatud isikud esitasid kohtule ka korteriühistu üldkoosoleku protokolli 06.04.2018 (koos lisadega toimiku lk 60-67, koos kokku kutsumise teatega toimiku lk 112-119), mille punktis 4.1. otsustati endiselt jaotada Adven Eesti AS-lt saadud vahendid kõigi korteriomanike vahel võrdselt.
83.Kuivõrd korteriomanike üldkoosolekul otsustati erakorraline tulu jagada korteriomanike vahel võrdselt, on tegemist kehtiva ja puudutatud isikute suhtes kohustusliku otsusega. Kohus ei ole tuvastanud ühtegi asjaolu, mis võimaldaks üldkoosoleku otsust pidada tühiseks. Kuna otsus on kehtiv, ei ole puudutatud isikutel õigus nõuda suuremat hüvitist võrreldes saaduga. Eeltoodut kokku võttest tuleb puudutatud isikute tasaarvestuse avaldus ning taotlus tuvastada ühistu üldkoosoleku 06.04.2018 otsuse punkti 4 tühisus jätta rahuldamata. Menetluskulud
84.TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline. Kohus leiab, et käesolevas asjas tuleb menetluskulud jätta solidaarselt puudutatud isikute kanda. Menetlust iseloomustas sisuline vaidlus poolte vahel ning avaldajal tuli sisuliselt vastata puudutatud isikute alusetule tasaarvestuse avaldusele, samuti alusetutele vastuväidetele seoses avaldaja nõudega.
85.Menetluskuludena palus avaldaja puudutatud isikutelt välja mõista 2062,50 eurot ja viivise seadusjärgses määras. Avaldaja menetluskulud 2 062,50 eurot koosnevad 50 euro ulatuses avalduse esitamisel tasutud riigilõivust ning 2 012,5 euro ulatuses esindajakulust. Avaldajale on osutatud õigusabi tunnihinnaga 138 eurot (sisaldab käibemaksu) kokku 14 tundi ja 35 minutit. Kohus leiab, et avaldaja menetluskulud on põhjendatud. Tunnitasu suurus on mõistlik, arvestades vaidluse sisu ning avaldaja esindaja menetlustoiminguteks kulunud aeg, samuti avalduse ja seisukohtade koostamiseks
kulunud aeg on põhjendatud ja kooskõlas kohtule esitatud menetlusdokumentide sisu ning mahuga. Puudutatud isikutelt tuleb avaldaja kasuks solidaarselt välja mõista menetluskulud 2062,50 eurot, millest 2012,50 eurot on avaldaja kulud õigusabile ja 50 eurot on avalduse esitamisel tasutud riigilõiv. Kooskõlas avaldaja taotlusega tuleb puudutatud isikutelt solidaarselt välja mõista viivis menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
86.TsMS § 478 lg 1 näeb ette, et hagita menetluse lahend on kohtumäärus. Kohtumäärusele kohaldatakse hagimenetluses tehtava määruse kohta sätestatut, kui seadusest ei tulene teisiti. TsMS § 478 lg 4 sätestab, et määrus hakkab kehtima ja kuulub täitmisele sõltumata jõustumisest viivitamata alates päevast, kui see tehakse teatavaks isikutele, kelle kohta määrus vastavalt selle sisule on tehtud, kui seadusest ei tulene teisiti. Sama sätte järgi võib kohus määrata, et määrus kuulub osaliselt või täielikult täitmisele alates hilisemast ajast, kuid mitte hiljem kui alates jõustumisest, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus leiab, et arvestades pooltevahelise vaidluse sisu, kuulub määrus täitmisele alates selle jõustumisest.
/allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.