Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu avaldus X ja Y vastu võla nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 01.04.2022 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
X ja Y määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu (registrikood 80089899), lepinguline esindaja advokaat Teet Lehiste Puudutatud isik I X (isikukood XXXXXXXXX) Puudutatud isik II Y (isikukood XXXXXXXXX)
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta asja materjalide juurde määruskaebemenetluses menetlusosaliste esitatud tõendid.
2.Jätta rahuldamata puudutatud isikute taotlus nõuda avaldajalt välja täiendavad menetluskulusid tõendavad dokumendid (korteriomanikele vormistatud majanduskulu arved menetluskulu kontoga).
3.Jätta Harju Maakohtu 01.04.2022 määruse resolutsioon muutmata, kuid täiendada määruse põhjendusi.
5.Jätta ringkonnakohtu menetluskulud solidaarselt Y ja X kanda.
6.Mõista Ylt ja Xlt solidaarselt Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu kasuks välja menetluskulud 3125 eurot.
7.Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb Yl ja Xl tasuda menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras.
Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldaja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Tallinn, Nõmme tee 63a KÜ (avaldaja) esitas 25.08.2020 Harju Maakohtule avalduse X (puudutatud isik I) ja Y (puudutatud isik II) vastu võla nõudes. Täpsustatud avaldus on esitatud 23.12.2021. Avaldaja palub kohustada puudutatud isikuid solidaarselt tasuma avaldajale majandamiskulude võlgnevuse 433,44 eurot perioodi juuli 2018 kuni aprill 2019 eest.
1.1.Puudutatud isikud on Nõmme tee 63a-6 korteriomandi (korteriomand, korter) ühisomanikud. Avaldaja korteriomanike üldkoosolekul on majanduskava alusel tehtavate maksete suurus määratud kindlaks lähtuvalt iga korteriomandi eriomandi pindalast, mis tagab maksete jaotumise korteriomanike vahel vastavalt kaasomandi osa suurusele. Korteri eriomandi osa pindala on 214 m2. Puudutatud isikud on perioodil juuli 2018 kuni aprill 2019 (kaasa arvatud) tasunud majandamiskulusid kokku 143,69 eurot. Kõnealusel perioodil kehtinud majanduskavade kohaselt oleks puudutatud isikud pidanud tasuma kokku 904,36 eurot.
1.2.2018. aasta majanduskava kehtis 01.01.2018–22.02.2019 ning see kinnitati korteriomanike 06.10.2017 üldkoosoleku otsusega. Sama üldkoosoleku päevakorrapunktis 6.1 otsustati, et üksnes iga korteriomandi piires tarbitud vee kulu ei sõltu majanduskavast, vaid selle eest tasumine toimub vastavalt tegelikule tarbimisele. 2018. aasta majanduskava kohaselt tuli iga korteriomandi eriomandi ruutmeetri kohta tasuda igakuiselt 0,425 eurot (=0,043+0,129+0,1350,090+0,009+0,026+0,173). See nähtub 2018. aasta majanduskava tulude viimasest tulbast ja ridade 1–7 summast, millest tuleb lahutada kulurida „külm vesi ja kanal“. Majanduskava kohaselt olid perioodil juuli 2018 kuni veebruar 2019 puudutatud isikud kohustatud tegema ettemakseid kokku 727,60 eurot (0,425 €/m2 kuus), s.o 8 kuud * 214 m2 * 0,425 eurot (= 90,95 eurot kuus).
1.3.2019. aasta majanduskava hakkas kehtima 22.02.2019. Selle kohaselt tuli puudutatud isikutel teha ettemakseid 4,959 eurot/m2 aastas, mis teeb ühe kuu tariifiks 0,413 eurot/m2, s.o 4,959/12. Ühe kuu tariif nähtub 2019. aasta majanduskava tulude viimasest tulbast ja ridade 1– 7 summast „tulud kokku“, millest tuleb lahutada kulurida „külm vesi ja kanal“ jagatuna 12 kuuga. Puudutatud isikutel tuli teha makseid kahe kuu eest kokku 176,76 eurot, s.o 2 kuud * 214 m2 * 0,413 eurot (=88,38 eurot kuus).
1.4.Avaldaja nõuab puudutatud isikutelt perioodil juuli 2018 kuni aprill 2019 tekkinud võlgnevuse tasumist üksnes osaliselt, s.o 433,44 euro ulatuses. Majanduskava alusel tekkinud koguvõlgnevus on puudutatud isikutel avaldaja ees 760,70 eurot (=904,36-143,69), mis on kujunenud tasumata jäetud ettemaksetest. Asjaolu, et avaldaja ei ole puudutatud isikutele esitatud arvetel kajastanud majanduskava alusel tehtavat igakuist ettemakset täies ulatuses, ei välista puudutatud isikute kohustust tasuda ettemakseid vastavalt majanduskavale. Avaldaja ei esitanud arveid majanduskavas ettenähtud kohustuste kogu ulatuses, sest tegelikud majandamiskulud osutusid majanduskavas kehtestatust väiksemaks. Käesolevas tsiviilasjas nõuab avaldaja puudutatud isikutelt vaid selle võlgnevuse tasumist, mis puudutatud isikud on jätnud tasumata neile esitatud arvetest.
1.5.06.04.2018 üldkoosolekul otsustati jätkata majandamiskulude jaotamist vastavalt esitatud arvetele. Puudutatud isikutele on osutatud järgmisi teenuseid, mis kajastuvad majanduskulude arvetel: majahoidja teenus (sise- ja välikoristus), pangateenustasud (raamatupidamine), raamatupidamisteenus, prügivedu, vesi ja kanalisatsioon, üldelekter, üldvesi. Kõik nimetatud teenused on nimetatud 2018 ja 2019 majanduskavades. Puudutatud isikute vastuväited
2.Puudutatud isikud vaidlesid avaldusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata.
2.1.Nõude suurus 433,44 eurot ei lange kokku raamatupidamise poolt seni esitatud arvetel oleva võlasummaga 433,54 eurot. Avaldaja ei ole nõuet majandamiskulude põhiselt lahti kirjutanud ega selle kujunemise asjaolusid tõendanud. Avaldaja nõue lähtub majanduskavas kinnitatud ruutmeetripõhisest arvestusest, samal ajal kui avaldaja ise on tegelikult korteriomanike vahel teostanud arvestust võrdselt (nähtub majandamiskulude arvetest).
2.2.Avaldaja põhikirja p 4.1.1.3 järgi on õigusvaidluse pidamise otsustamine ning selles tehingus või vaidluses korteriühistu esindaja määramine ainult üldkoosoleku pädevuses. Puudub üldkoosoleku otsus, millega oleks esindajaks määratud praegune lepinguline esindaja. Seega ei ole lepingulisel esindajal siinses menetluses esindamiseks õiguslikku alust. Lepinguline esindaja väidab, et lepingulise esindaja kulud on avaldaja poolt kantud, kuid sellisel juhul pidi avaldaja saama ka vastava arve ja selle korteriomanike vahel ära jagama. Vastav kulu ei nähtu ka 2019. ja 2020. aasta majandusaasta aruannetes.
2.3.Oktoobris 2017 toimus avaldaja raamatupidamisteenuse osutaja vahetus. Järgneval kolmel kuul ei lähtutud aastaid kehtinud ja aktsepteeritud arvestusmetoodikast. Oktoobri 2017 osas tutvustas endine raamatupidaja puudutatud isikutele alusdokumente. Nende alusel teostasid puudutatud isikud kulupõhise ümberarvestuse. Avaldaja esitatud arvestus on ebaõige 87,51 euro ulatuses ning õige kulu on 33,67 eurot. Selle tulemusel tekkis puudutatud isikutele kahju 53,84 eurot. 2017. aasta novembri ja detsembri arvestus on samuti ebaõige. Avaldajal tuleb esitada alusdokumendid, et puudutatud isikud saaksid kontrollida majanduskulude arvestuse õiguslikku ja tekkepõhist alust. Avaldaja peab teostama nende kuude majanduskulude arvete arvestust kehtinud arvestusaluste kohaselt.
2.4.Adven Eesti AS tasus korteriomanikele hüvitist, mille avaldaja jaotas ebaõiglaselt korteriomanike vahel. 06.04.2018 üldkoosolek võttis päevakorra punktis „Adven Eesti AS-iga lepingu lõpetamisest saadud vahendite kasutamine“ vastu otsuse jaotada hüvitis korteriomanike
vahel osahüvitisteks. Avaldaja juhatuse 10.07.2018 otsuse alusel kandis avaldaja 17.07.2018 hüvitise korteriomanike kontodele. Puudutatud isikutele laekunud hüvitise 702,24 eurot suuruse arvestus ei ole kooskõlas KÜ põhikirjaga ega hea usu põhimõttega. Jagamisel tuli lähtuda korteriomandite mõttelistest osadest. Puudutatud isikute mõttelise osa suurus on 2140/11079, seega pidi summa olema 5000 * 2140 / 11079 = 965,79 eurot. Puudutatud isikud said hüvitist 263,55 eurot vähem. 06.04.2018 üldkoosoleku otsuse p 4 on tühine.
2.5.Arvetel on majanduskuludeks märgitud „pangateenused“, „üldvesi“, „majahoidja teenus“ ja „Nõmme lehtede äravedu+konteiner“. Tegemist ei ole üldkoosoleku poolt kinnitatud majanduskuludega. Vastavad kirjed puuduvad majanduskava kulukontodes. Majanduskulud „pangateenused“ ja „üldvesi“ on mõistlikule korteriomanikule arusaadavad. Kui üldkoosolekul võetakse majanduskavas vastu välikoristuse kulu, siis mõistlik korteriomanik ei pea selle osas silmas majahoidja (valvuri, uksehoidja, aednik jne) teenust. Lisaks ei ole majanduskavas juriidilistelt isikutelt sisse ostetud kommunaalteenuste nimekirja all („külm vesi ja kanal“, „üldelekter“ ja „prügivedu“ ning „majahoidja teenus“) summa 6*37=222 eurot kuus kujunemine jälgitav ja põhjendatud. Kokku ei saa avaldaja puudutatud isikutelt nõuda majanduskulusid 299 euro ulatuses järgmiste kuluartiklite eest: 1) oktoobri kuni aprilli arvete alusel majahoidja teenuse eest 37 eurot seitsmel korral (kokku 259 eurot); 2) detsembri arvel märgitud “Nõmme lehtede äravedu+konteiner” 40 eurot.
2.6.Puudutatud isikud soovivad tasaarvestada avaldaja nõudega oma 317,39 euro nõude (sh oktoobris 2017 ebaõige arvestuse tulemusel tekkinud kahju 53,84 eurot ja Adven Eesti AS hüvitise jaotamise tulemusel vähem saadud 263,55 eurot), millele tuleb lisada puuduvate november ja detsember 2017 majanduskulude arvete ümberarvestusest tulenev vahe (kui need summad avaldaja poolt esitatavate alusdokumentide alusel selguvad). Maakohtu määrus ja põhjendused
3.Harju Maakohus rahuldas 01.04.2022 määrusega avalduse ning kohustas puudutatud isikuid solidaarselt tasuma avaldajale majandamiskulude võlgnevuse 433,44 eurot perioodil juulist 2018 kuni aprillini 2019 (kaasa arvatud) tasumisele kuulunud majandamiskulude eest. Maakohus jättis rahuldamata puudutatud isikute tasaarvestuse avalduse ning nõude tuvastada 06.04.2018 üldkoosoleku otsuse punkti 4 tühisus. Menetluskulud jättis maakohus solidaarselt puudutatud isikute kanda ning mõistis neilt solidaarselt avaldaja kasuks välja menetluskulud 2062,50 eurot ja viivise menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
3.1.Maakohus tuvastas järgmised vaidluse lahendamiseks olulised asjaolud: - puudutatud isikud on korteriomandi eriomandi pindalaga on 214 m2 ühisomanikud; - puudutatud isikud on juulist 2018 kuni aprillini 2019 tasunud avaldajale majandamiskulude eest kokku 143,69 eurot.
3.2.Puudutatud isikute seisukohad avaldaja esindaja volituste osas ei ole kooskõlas kehtiva õigusega.
3.2.1.KrtS § 20 lg 1 järgi võetakse antud seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused vastu korteriomanike üldkoosolekul. Korteriomanike üldkoosolekule kohaldatakse lisaks MTÜS § 19 lg 1 punktides 1-5 sätestatut. MTÜS § 19 lg 1 p 4 järgi kuulub üldkoosoleku pädevusse juhatuse või muu põhikirjaga ettenähtud organi liikmega tehingu tegemise otsustamine, tehingu tingimuste määramine, õigusvaidluse pidamise otsustamine ning selles tehingus või vaidluses mittetulundusühingu esindaja määramine. Seega tuleneb seadusest, et juhatuse liikme või muu mittetulundusühingu organi liikmega tehingu tegemise otsustamine või juhatuse liikmega õigusvaidluse pidamise otsustamine on üldkoosoleku pädevuses. Puudutatud isikud pole väitnud, et nad on korteriühistu juhatuse liikmed. Nõue puudutatud isikute vastu ei tulene sellest, et nad on või oleksid olnud juhatuse liikmed.
3.2.2.Avaldaja põhikirja punkti 4.1.1.3 järgi on juhatuse liikmega tehingu tegemise otsustamine, tehingu tingimuste määramine, õigusvaidluse pidamise otsustamine ning selles tehingus või vaidluses korteriühistu esindaja määramine üldkoosoleku pädevuses. Seega tuleneb ka ühistu põhikirjast, et juhatuse liikmega õigusvaidluse pidamine ja esindaja määramine on üldkoosoleku pädevuses. Ühistu liikmega õigusvaidluse pidamise otsustamine võlgnevuse küsimuses ei kuulu üldkoosoleku pädevusse. Korteriühistu 22.02.2019 üldkoosoleku protokollist nähtub, et selle punktis 4.1 anti juhatusele volitus sõlmida lepinguid kuni summani 3000 eurot. Seega oli avaldaja esindajal õigus korteriühistut avalduse esitamisel esindada.
3.3.KrtS §-st 41 ei tulene ühistule kohustust koostada majanduskava viisil, mis näeb detailselt ette iga aasta jooksul kantava kulu nimetuse ja summa. Majanduskavas tuleb ette näha vajalike kulude liigid ning kulude jaotus. Majanduskava koostamisel lähtutakse eeldatavatest kuludest, mitte tegelikest ja faktilistest kuludest.
3.3.1.Võlgnevuse arvestusest nähtub, et 2018. a majanduskava alusel oleksid puudutatud isikud pidanud igakuiselt tasuma 90,95 eurot ning 2019. a majanduskava alusel 88,40 eurot. Tabeli kohaselt olid tegelikult esitatud arved igal kuul majanduskava alusel tasumisele kuuluvast summast oluliselt väiksemad. Olukorras, kus tegelikud kulud osutusid planeeritust väiksemateks, esitas ühistu oma liikmetele arveid väiksemates summades.
3.3.2.Puudutatud isikute kohustused igakuiste majandamiskulude tasumisel tulenesid majanduskavadest. Arve on pelgalt koondav dokument, mis lihtsustab ülekannete tegemist. Puudutatud isikutelt ei ole ühelgi kuul nõutud arvete alusel majanduskavas ettenähtuga võrreldes suuremate summade tasumist. Puudutatud isikute väited selle kohta, et arvete koostamisel ei lähtutud majanduskavades kokku lepitud metoodikast, on alusetud. Arvete esitamine majanduskavades märgitud summadest väiksemates summades ei saa rikkuda puudutatud isikute õigusi ega võimaldada neil jätta arveid tervikuna või osaliselt tasumata.
3.4.Avaldaja 2018. a majanduskavas on märgitud kõik kantavad kulud ning arvestatud kokku kõigi kulude maksumus lähtuvalt elamu ruutmeetrite arvust.
3.4.1.Halduskulude all on märgitud raamatupidamise teenus; hoolduskulude all sise- ja välikoristus; kommunaalteenuste all külma vee ja kanalisatsiooniteenus, üldelekter ja prügivedu; muude kulude all on märgitud täpsemalt jooksvad tööd ja defineerimata muud kulud.
3.4.2.Avaldaja 22.02.2019 üldkoosoleku protokolli kohaselt kinnitati üldkoosolekul 2017. a majandusaasta aruanne ja 2019. a majanduskava. 2019. a majanduskavast nähtub, et ka selles
olid kulud jaotatud vastavalt korteriomandite ruutmeetrite arvule. Kulude loetelu võrreldes varasemaga muutunud ei ole.
3.4.3.Puudututatud isikutele 26.07.2018 kuni 30.04.2019 koostatud arvetel toodud kuumaksete summad ühtivad avaldaja koostatud võlgnevuse arvestuses toodud summadega. Septembri, oktoobri ja novembri arvetele oli lisatud majahoidja teenus 37 eurot ning novembri arvele veel täiendavalt lehtede äraveo ja konteineri teenus. Veearvesti näite teatasid puudutatud isikud igakuiselt ühistule.
3.4.4.Majanduskavade ja arvete alusel saab järeldada, et arvetel märgitud kulude liigid on kooskõlas majanduskavas tooduga. Sõnaline erinevus seisneb vaid selles, et majanduskavas on kululiigina välja toodud sise- ja välikoristus, millist kulu on osadel arvetel täpsustatud ning nimetatud seda majahoidja teenuseks ning lehtede äraveo teenuseks. Sisuliselt on majahoidja teenuse ning lehtede äraveo teenuse näol tegemist elamu koristamiseks vajaliku teenusega. Alusetud ja tõendamata on puudutatud isikute väited, et igasuguse koristamisega tegelevad ühistu liikmed ise. Koristamise kulu on arvestatud majanduskavas selliseks kuluks, mille eest tuli korteriomanikel igakuiselt tasuda.
3.4.5.Puudutatud isikutele esitatud arvetel on majahoidja ja lehtede äraveo teenuse kulu märgitud oluliselt väiksemana, kui nad oleksid pidanud selle teenuse eest tasuma majanduskava alusel. 2018. a kava järgi oleks korteriomanik pidanud sise- ja välikoristuse eest tasuma igakuiselt 0,155 eurot ruutmeetri kohta ja 2019. a kava järgi 2,432 eurot ruutmeetri kohta. 2018. a juuli, augusti, septembri arvetel pole üldse koristusteenust kajastatud ja arvete summad on väiksemad sellest summast, mida oleks tulnud majanduskava alusel tasuda. 26.10.2018, 22.11.2018, 27.12.2018, 31.01.2019 ja 21.02.2019 arvetel on majahoidja teenus kajastatud, kuid arvete üldsummad on väiksemad majanduskava alusel tasumisele kuuluvatest summadest. Ainus sisuline erinevus kehtivate majanduskavade ja puudutatud isikutele esitatud arvete vahel seisneb selles, et puudutatud isikud pidid nende alusel tasuma algselt planeerituga võrreldes vähem.
3.4.6.Kohus ei nõustunud puudutatud isikute väitega, et kuna panga teenustasu ei olnud eraldi majanduskavas ette nähtud, pidi see sisalduma raamatupidamise teenuses. Puudutatud isikud ei ole põhistanud, miks pidi raamatupidamise teenuse osutaja võtma enda kanda panga teenustasude kulu. Mõlemas majanduskavas oli ette nähtud muude jooksvate kulude kandmine.
3.5.Avaldaja ei ole esitanud puudutatud isikute vastu 2017. aasta võlgnevuse nõuet. 2018. aasta ja 2019. aasta arvetele on puudutatud isikud esitanud vastuväiteid tulenevalt nendel aastatel kehtinud majanduskavadest. Puudutatud isikud esitasid kohtule korteriühistu 23.08.2020 arve, milles oli majandamiskulude hulgas lisaks raamatupidamise teenusele märgitud panga teenustasu 0,11 eurot. Muus osas ühtivad arve kanded majanduskavas tooduga. Puudutatud isikute varasema võlana on arvel märgitud 433,54 eurot. Ainuüksi asjaolu, et antud arvel oli mõnevõrra eksitud võlgnetavas summas, ei tähenda, et avaldaja nõue käesolevas asjas ei ole tõendatud ega ole muutunud sissenõutavaks.
3.6.Puudutatud isikute rahulolematus majanduskavadega ja sellega, kuidas on toimunud soojusenergia ja vee- ning kanalisatsiooniteenuste arvestus, ei võimalda neil jätta arved osaliselt tasumata.
Eeltoodust tulenevalt kuulub avaldaja nõue rahuldamisele.
3.7.Puudutatud isikute tasaarvestusavaldus on põhjendamatu. Puudutatud isikute väited, et avaldaja arvestas ebaõigesti 2017. a oktoobri, novembri ja detsembri majandamiskulud vastavalt 53,84 + 80 + 100 = 233,84 euro osas; samuti septembri 2018 kuni märtsi 2019 majandamiskulud 336 euro osas, on alusetud.
3.8.Adven Eesti AS poolt ühistule tasutud hüvitise jaotamisega tekkinud kahju 263,55 eurot osas on puudutatud isikute nõue põhjendamatu. Puudutatud isikud ei vaidlustanud otsust ega toonud esile ühtegi KrtS § 29 lg-s 1 märgitud asjaolu, millest tulenevalt peaks otsus olema tühine. Kuigi KrtS § 40 lg 1 järgi tuleb majanduskava järgseid ettemakseid teha vastavalt kaasomandi osa suurusele, ei tulene sellest korteriomaniku automaatne õigus saada ühistu mistahes tuludest osa, mis vastab tema kaasomandi osa suurusele. Kuivõrd korteriomanike üldkoosolekul otsustati erakorraline tulu jagada korteriomanike vahel võrdselt, on tegemist kehtiva otsusega. Eeltoodust tulenevalt ei saa rahuldada puudutatud isikute tasaarvestuse avaldust ning taotlust tuvastada ühistu üldkoosoleku 06.04.2018 otsuse punkti 4 tühisus.
3.9.Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel solidaarselt puudutatud isikute kanda.
3.11.Arvestades pooltevahelise vaidluse sisu, kuulub määrus TsMS § 478 lg 4 alusel täitmisele alates selle jõustumisest. Määruskaebus
4.Puudutatud isikud esitasid maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles paluvad maakohtu määruse tühistada ja teha uus määrus, millega jätta avaldus rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda.
4.1.Majandamiskulude arvestamise aluseks peab olema võetud korteriomanike elupinna ruutmeetrid (õige on 1107,9 m2). Kui korteriomanike kokkuleppe või korteriühistu põhikirjaga on ette nähtud tegelikust tarbimisest sõltuvate majandamiskulude tasumine pärast kulude suuruse selgumist, määratakse majanduskavas kindlaks ainult ülejäänud kulude suurus (KrtS § 41 lg 2). Majanduskavas peab olema välja toodud kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositav kogus ja maksumus (KrtS § 41 lg 2). Majandamiskulude suurus peab olema korteriühistu poolt esitataval arvel korteriomanikule arusaadav, õige ja seadusele vastavalt arvestatud. Raamatupidamisarvestuse korrektsuse eest vastutab juhatus ning korteriomanikul on alati õigus saada korteriühistu juhatuselt selgitusi esitatavate arvete kohta ja kui selgub, et mõni summa arvel on ebaõige, siis ka tasaarvestuse tegemist.
Maakohus ei rakendanud uurimispõhimõtet ega rahuldanud puudutatud isikute taotlust teabe saamiseks. Majanduskavas ei ole kõik kululiigid ettemaksupõhised. Kululiigid, mille osas esitatakse jooksvaid arveid majandamistegevuse kohta, jagatakse korteriomanike vahel vastavalt tekkevõi kulupõhisele arvestusele, kui korteriühistu on majandamiskulu arvetes neid kajastanud. Avaldaja ei ole esitanud laekumata ettemaksete nõuet. Maakohus jättis käsitlemata 30.04.2018 seletuskirja raamatupidamisele, milles puudutatud isikud selgitasid kulupõhiselt, mille eest nad 2017. aasta oktoobrist kuni detsembrini tasusid. Tasaarvestatavad nõuded on õiguslikult omavahel seotud. Korteriomanikelt ei saa nõuda majandamiskulusid, mis ei ole korteriomanikega majanduskavas kooskõlastatud ja planeeritud. Avaldaja raamatupidamises esineb olulisi puudusi. Avaldaja 06.04.2018 a. üldkoosoleku otsuse p 4 on tühine.
4.2.Puudutatud isikud ei nõustu menetluskulude jaotuse ja hüvitatavate menetluskulude rahalise suurusega. Avaldaja ei ole esitanud menetluskulude rahalist suurust kinnitavaid dokumente. Avaldaja kinnitus, mille kohaselt seonduvad kõik kulud käesoleva tsiviilasja menetlusega, ei tõenda kulude olemasolu. Avaldajal tekkinud lepingulise esindaja kulu oleks pidanud koheselt kajastuma korteriomanike majanduskulu arvetel. Ka majandusaasta aruannetest ei nähtu õigusabikulusid. Menetluskulude rahalist suurust saab kindlaks määrata üksnes rahalise kulu ja raha liikumist tõendavate tõendite olemasolul. Menetluse edasine käik
5.Avaldaja vaidleb määruskaebusele vastu ja palub selle rahuldamata jätta.
6.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
7.Ringkonnakohus määras 21.04.2023, 07.07.2023 ja 05.10.2023 pooltele tähtajad täiendavate asjaolude ja tõendite esitamiseks.
8.Vastuseks on avaldaja täiendavalt selgitanud järgmist.
8.1.2018. a ja 2019. a majanduskavades arvestuse aluseks võetud maja üldpindala 1159,40 m2 on ekslikult ebaõigesti märgitud ning õige peaks olema 1107,90 m2. Samas ei kahjusta majanduskavades aluseks võetud üldpindala 1159,40 m2 järgi maksete arvestamine puudutatud isikute huve, sest sellest tulenevalt on nende maksete suurus väiksem. 2018. a majanduskava järgi tulnuks õige arvestuspindala puhul puudutatud isikutel tasuda igakuiselt 90,95 euro asemel 95 eurot ning 2019. a majanduskava järgi 92,44 eurot senise 88,38 euro asemel. Avaldaja ei esitanud arveid majanduskavas ettenähtud kohustuste ulatuses, sest tegelikud majandamiskulud osutusid majanduskavas kehtestatust väiksemaks. Kõigi arvetel kajastatud majandamiskulude tasumise kohustus tulenes majanduskavast. Tarbimise järgi arvestati üksnes vee- ja kanalisatsioonikulu, mille aluseks võeti korteriomanikelt avaldajale esitatud vee tarbimisnäidud.
8.2.Avaldaja esitas 26.07.2023 perioodi 2017 oktoober-detsember osas koostatud korter nr 6 arvete ümberarvestused. Selle kohaselt on korteri nr 6 täpsustatud võlgnevus seisuga 30.06.2018 421,68 eurot. Nimetatud summast on avaldaja saanud 131,09 eurot Adven Eesti AS-ilt laekunud rahaliste vahendite arvelt.
8.3.06.04.2018 KÜ üldkoosoleku otsusega otsustati Adven Eesti AS soojuse müügilepingu lõpetamisest saadud hüvitis jagada võrdselt kõigi korteriomanike vahel. Saadud raha abil pidid korteriomanikud korterite soojaga varustamiseks soetama ja paigaldama soojuspumbad ehk looma alternatiivse kütte võimaluse korterites. Adven Eesti AS-i 5000 euro tasumise kohustus avaldajale tulenes poolte vahelise kokkuleppe punktist 4.
8.4.Raamatupidamisteenuse arve 2017. a novembrikuu eest esitati ühekuise nihkega tagantjärele, mistõttu novembrikuu raamatupidamise eest esitati korteriühistule arve detsembrikuu lõpus. Raamatupidamisteenuse hind oli fikseeritud ja lisati novembrikuu eest tarbitud teenuste arvele juurde. Õigus küsida tasu selle teenuse eest tulenes 17.09.2016 üldkoosoleku otsusest, millega määrati teenuse osutajaks füüsiline isik RK ja tasu suuruseks 50 eurot kuus. 22.02.2019 üldkoosoleku otsusega on 2017. a majandusaasta aruanne, sh raamatupidamisteenuse kulu, korteriomanike poolt lisaks heaks kiidetud. Kuna RK ei soovinud 2017. a novembrist teenust enam osutada, siis sõlmis juhatus raamatupidamisteenuse jätkamiseks lepingu P & M Accounting OÜ-ga. Isegi kui raamatupidamiseteenuse osas puudub kehtiv üldkoosoleku otsus, kuid korteriomanikud on vastavat teenust tarbinud, on tegemist KÜS § 151 lg 1 kohaselt majandamiskuluga, mille peavad puudutatud isikud tasuma avaldajale käsundita asjaajamise sätete alusel. Raamatupidamisteenuse sõlmimise osas puudub eraldi kirjalik juhatuse protokoll. Vastav otsus sai toonaste juhatuse liikmete JK ja PL poolt vastuvõetud e-kirjade teel 19.10 ja 20.10.2017. Otsuse tulemusel sõlmiti 23.10.2017 leping P&M Accounting OÜ-ga. Sellisel viisil juhatuse otsuse tegemine oli toona kehtinud põhikirja p 6.15 alusel lubatav. Lisaks teavitas juhatuse liige JK 26.10.2017 e-kirja teel ühistu liikmeid raamatupidamisteenuse osutamisest ja selle maksumusest. Novembris ja detsembris 2017. a on avaldajale raamatupidamiseteenust osutanud P&M Accounting OÜ.
8.5.Korteriühistu 06.10.2017 üldkoosoleku otsuse kohaselt otsustati muuta soojusenergia varustamist selliselt, et korteriomanikud lähevad üle individuaalküttele (õhksoojuspump) ning lõpetatakse soojusenergia tarbimine kaugküttevõrgust. Korteriomandid 1, 2, 3, 5 olid juba juhatuse loal soojuspumbad paigaldanud ning individuaalküttele üle läinud. Kehtinud korteriühistu põhikirja p 3.2.16 ja KÜS § 151 lg 1 kohaselt ei pidanud teised korteriomanikud kaugküttevõrguga seonduvaid kulusid enam kandma. Nimetatu oleks ka hea usu põhimõtte vastane.
8.6.Oktoobris 2017 ei arvestatud üldvett ning avaldaja esitas korteriomanikele arved üksnes tarbimispõhiselt. Novembris ja detsembris 2017 toimus üldvee arvestus selliselt, et korteriomanikud esitasid vee tarbimise andmed vastavalt korterite veemõõdikutele, raamatupidaja lahutas uuest veenäidust eelmise kuu veenäidu, liitis korterite veemõõtjate järgse tarbimise, lahutas Tallinna Vee arvel kajastatud näidust maja veemõõtjate näidu ning saadud tulemus ehk ülekulu (üldvesi) jagati korteriomanike vahel võrdselt. Veemõõtjatega mõõdetakse hoonesse sisenevat külma vee kogust igas korteris. Arve veekasutuse eest esitab AS Tallinna Vesi avaldajale. Sooja vett ei ole korterites kunagi
veemõõdikutega mõõdetud. Puudutatud isikud võivad oma korteris sooja vee tarbimist mõõta, kuid üldkoosolek ega juhatus pole võtnud vastu otsust, et seda peaks elamus kõik korterid tegema. Põhikirja p 3.2.7 järgi lähtuti kohaselt vee ja kanalisatsiooni maksete suuruse kindlaksmääramisel iga korteri veemõõdiku näidust. Igas korteris on olemas külma vee mõõdik ja korteriomanikud esitasid igakuiselt selle näite raamatupidajale.
8.7.Puudutatud isiku I poolt allkirjastatud dokument (2012. a arvamus) ei ole ekspertarvamus ega tõend, millega kohus saaks asja lahendamisel arvestada. Samuti ei ole asjakohane tõend ÜK ekspertarvamus.
8.8.Pangakulu 0,64 eurot on panga teenustasu, mis kaasneb pangaülekannete tegemisega teenusepakkujatele. Panga teenustasu suuruseks oli 0,16 eurot makse kohta.
9.Vastuseks kohtunõuetele on puudutatu isikud täiendavalt selgitanud järgmist.
9.1.Puudutatud isikutel on tekkinud avaldaja suhtes tasaarvestatav nõue novembri 2017 a. eest 81,80 eurot (arve 111,60 eurot – uus arve 29,80 eurot = 81,80 eurot). Detsembri 2017 a. eest said puudutatud isikud kaks arvet. Arvete summade vahe moodustas 10,88 eurot. Puudutatud isikud said tarnijate arvete põhjal teada, et tegu on raamatupidaja poolt detsembri 2017. a korteriomandite vee tarbimiste koguse (45,73 m3) ja Tallinna Vee arvel oleva koguse (30 m3) omavahelise vastavusse viimisega, s.t. 15,73 m3 tagastamisega korteriomanikele. Ülejäägi tagastamine võrdsetes osades ei ole õige. Detsembri 2017 a. eest kujuneb summaks 5,08 eurot (s.o. arve summa 28,26 eurot - uus arve 23,18 eurot = 5,08 eurot). Kokku tasa- või ümberarvestuse vastunõue kolme kuu eest on 140,72 eurot. Võttes aluseks puudutatud isikute 24.01.2021 seisukoha viimase lause, kujuneb kogu nõude suuruseks 404,27 eurot (53,84 + 81,80 + 5,08 + 263,55).
9.2.Perioodil 2012–2017 kehtis soojusenergia ja veekulu jaotamise arvestusmetoodika, mis oli kohandatud maja tehnosüsteemile. Arvesteid ja mõõtureid kõikides korterites ei olnud. Kehtinud metoodikat keegi ei vaidlustanud. Puudutatud isikud ei ole teostanud 53,84 euro suurust ettemaksu. Avaldaja on valesti arvestanud soojusenergia, tarbevee ja raamatupidamise teenuse.
9.3.Avaldaja ei ole selgitanud soojusenergia jaotuse arvestusmetoodikat. Ka neil korteritel, kes pole enam kaugküttega ühinenud, säilib kohustus kuni soojusenergia teenuse sisseostu lõpetamiseni tasuda mõõdetud soojuskadude eest kaasomandi soojussõlmes. Üldine küttesoojus moodustab ca 150W/h korteri kohta, mida tulnuks korteritele nr 1, 2, 3 ja 5 oktoobrist kuni detsembrini 2017 a. arvestada. Soojuskao arvestamise metoodika nähtub 2012. a teostatud mõõtmiste aktist. Akt on selle koostaja poolt allkirjastamata, sest möödas on pea 11 aastat ning lahkunud on tolle aja korteriühistu juhataja. Ekspertarvamuse on käesolevaga allkirjastanud puudutatud isik II ise, sest tema osales mõõtmiste teostamisel ja kontrollimisel. Samuti tõendab soojusenergia jaotumise küsimust ÜK poolt koostatud ekspertarvamus korteriühistu soojusliikide teemal. See langeb suurusjärgus kokku puudutatud isiku II ja OK osalusel teostatud mõõtmiste tulemustega.
9.4.Raamatupidamisteenuse sisseost ei ole üldkoosoleku poolt kuni 01.01.2018 heaks kiidetud ega korteriomanike kokkuleppega kinnitatud. Novembri 2017. a arvetele on kuluna lisatud raamatupidamisteenus, aga sellekohast arvet ei ole avaldaja esitanud ja sellega on kulu alus tõendamata ja tühine. Alates detsembrist 2017 on P&M Accounting OÜ arvetel kirjas, et korteriühistut esindas MK, kuid kuni 06.04.2018 üldkoosolekuni olid juhatuse liikmeteks valitud PL ja JK. Samas on 06.04.2018 üldkoosoleku otsus tühine, kuna üldkoosolekul ei osalenud piisav arv korteriomanikke. 17.09.2016 üldkoosoleku protokoll, mis peaks tõendama raamatupidamislepingu sõlmimise õigust, ei ole nõuetekohaselt vormistatud. Raamatupidamisleping ei ole kehtivalt sõlmitud, kuna kehtinud põhikirja p 6.13 järgi tulnuks juhatuse otsused koosolekul protokollida. Juhatuses oli sel ajal kaks inimest, kes pidid avaldajat ühiselt esindama.
9.5.Avaldaja poolt ümber arvestatud oktoober–detsember 2017. a arvetes on lähtutud algandmetest, mis ei vasta teenusepakkujate arvete summadele. Soojuse arvestamisel ei ole arvestatud soojushulka, mis kulus tarbitud sooja vee soojendamiseks ja üldiseks kütteks. Puudutatud isikud ei ole tarbinud maja keskkütet alates 21.09.2008. Ka tsirkulatsioonile kuluvat soojust ei ole puudutatud isikud tarbinud. Ruutmeetripõhise arvestuse korral oleks puudutatud isikute nõudesumma 400,66 eurot. Üldvee arvestusel ei ole arvestatud asjaoluga, et korter 4 tarbis maja sooja vett veemõõtjata. Puudub selgitus, kuidas toimus veearvestus korteris elavate inimeste arvu järgi, keda oli viis.
9.6.Adven Eesti AS-ilt saadud hüvitisega hüvitatakse korteriühistule või korteriühistut moodustavatele korteriomanikele otsesed kulud, mis on seotud soojuse tarne lõpetamisega ja kõigi vajalike alternatiivsete soojusallikate kasutuselevõtuga. 06.10.2017 üldkoosolekul üritati läbi suruda hüvitise mittesihtotstarbelist kasutamist. 06.04.2018 üldkoosoleku otsustega jaotati see korteriomanike vahel ebaõigesti.
9.7.Puudutatud isikud taotlevad, et avaldaja esitaks menetluskulusid tõendavate dokumentidena: a) kehtiva arve, b) korteriomanikele vormistatud majanduskulu arved menetluskulu kontoga, milles on näha korteriomanikele menetluskulude jaotus ja mille õiguspärasust oleks võimalik kontrollida ning c) korteriühistu ja korteriomanike menetluskulude maksmist tõendavad dokumendid. Arvetel puudub korteriühistu esindaja allkiri. Seega võib tehing olla näilik ehk tühine. Puudutatud isiku 2020. a ja 2021. a majandusaasta aruannetes õigusteenuse kulusid ei nähtu.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
10.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus on lõppjärelduses õige, kuid täiendab määruse põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 21 ja § 659). Puudutatud isikute määruskaebus jääb rahuldamata.
11.TsMS § 662 lg 3 kohaselt võib määruskaebuse põhjendamiseks esitada uusi tõendeid, mistõttu võtab ringkonnakohus vastu menetlusosaliste poolt määruskaebemenetluses esitatud tõendid.
12.KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrtS § 40 lg 2 näeb ette, et korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. KrtS § 41 lg 2 järgi, kui korteriomanike kokkuleppe või korteriühistu põhikirjaga on ette nähtud tegelikust tarbimisest sõltuvate majandamiskulude tasumine pärast kulude suuruse selgumist, määratakse majanduskavas kindlaks ainult ülejäänud kulude suurus.
13.Maakohus leidis õigesti, et avaldaja majandamiskulude nõue perioodi juuli 2018–aprill 2019 eest (arved nr 1807-63063 kuni 1904-63063) on 433,44 euro ulatuses (s.o esitatud arvete summa 577,13 eurot – puudutatud isikute teostatud maksed 143,69 eurot) põhjendatud.
13.1.Asja materjalidest nähtuvalt kinnitati 2018. aasta majanduskava korteriomanike 06.10.2017 üldkoosoleku otsusega (dtl 34-37). Üldkoosoleku päevakorrapunktis 6.1 otsustati, et tegelikust tarbimisest sõltuvalt jaotatakse üksnes iga korteriomandi piires toimuv vee tarbimine. 06.10.2017 üldkoosolekul kinnitati ka uus põhikiri (dtl 41-45), mille p-i 3.3 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele.
13.2.Põhikirja p-i 3.4 kohaselt tasub korteriomanik tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud pärast kulude suuruse selgumist vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. Tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulude liigid ja mõõtmisega seotud korteriomanike kohustused, määratakse kindlaks üldkoosoleku otsusega. 2019. aasta majanduskava kinnitati korteriomanike 22.02.2019 üldkoosoleku otsusega päevakorrapunktis 8 (dtl 56-58).
13.4.Kinnitatud majanduskavad vastavad andmete poolest KrtS § 41 lg-le 1 ning selles nähtuvad mh igakuised prognoositavad kulud liikide kaupa ning nende jaotus korterite vahel. Avaldaja on selgitanud, et ta ei esitanud korteriomanikele arveid majanduskavas ettenähtud summade koguulatuses, sest tegelikkuses osutusid avaldaja kulud planeeritust väiksemaks.
13.5.Seega oli puudutatud isikutel tulenevalt KrtS § 40 lg-test 1 ja 2 kohustus teha avaldajale majanduskavas kinnitatud alustel ja suuruses perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Kooskõlas avaldaja põhikirjaga pidid korteriomanikud tasuma tegelikust tarbimisest lähtuvalt üksnes vee- ja kanalisatsiooni eest.
13.6.Arvetest nähtuvalt (dtl 307-316) arvestas avaldaja tegelikust tarbimisest lähtuvalt vee- ja kanalisatsioonikulud. Ülejäänud kulud (pangateenustasud, raamatupidamisteenus, prügivedu, üldelekter, üldvesi, majahoidjateenus, lehtede äravedu ja konteiner) on jaotatud kõigi kuue korteriomaniku vahel võrdselt. Selline majandamiskulude arvestusmetoodika ei ole vastuolus seaduse ega avaldaja põhikirjaga ning ei kahjusta korteriomanike huve. Avaldaja nõudeõigus tuleneb üldkoosoleku poolt kinnitatud majanduskavadest, mistõttu oleks ta õigustatud nõudma puudutatud isikutelt ettemaksete võlgnevust ka täies ulatuses. Majanduskavas sisalduvad maksed on jaotatud lähtuvalt kaasomandi osade suurustest. Avaldaja on otsustanud nõuda kulusid väiksemas ulatuses, jagades
kulud korteriomanike vahel võrdselt. Kuna kulud on jaotatud vastavalt teenusepakkujate esitatud tegelikele arvetele, sh need vastavad avaldajale tekkinud kuludele, ei saa nende võrdsetes osades jaotamine puudutatud isikute huve kahjustada. Puudutatud isikute kaasomandi osa on majas kõige suurem (dtl 52). Ka 06.04.2018 toimunud korteriomanike üldkoosoleku päevakorrapunktis 3 on otsustatud jätkata majandamiskulude jaotamist korteriomanike vahel vastavalt esitatud arvetele (dtl 299-301). Nimetatu ei võta avaldajalt õigust nõuda ettemakseid majanduskava alusel.
13.7.Avaldaja esitas puudutatud isikutele avalduses nõutaval perioodil arveid kokku 577,13 euro ulatuses (dtl 307–316). Puudutatud isikutele esitatud arvete kuumaksed ühtivad avaldaja koostatud võlgnevuse arvestuses toodud summadega (dtl 294). Igalt arvelt nähtub, millised olid korteriomanike vahel jagatud kulud ning kuidas need jagati.
13.8.Teenusepakkujate 2018. a ja 2019. a esitatud arved (05.05.2023 menetlusdokumendi lisad) tõendavad avaldajale vastavate kulude tekkimise. Teenusepakkujate esitatud arvete alusel korteriomanikele koostatud arvetel nõutavad summad ei ületa majanduskavades kehtestatud summasid. Avaldaja on esitanud väljavõtte, milliseid makseid on puudutatud isikud milliste arvete katteks avaldajale teinud (dtl 294). Selle kohaselt on puudutatud isikud tasunud avaldaja nõude aluseks oleva perioodi arvete katteks kokku 143,69 eurot. Puudutatud isikud ei ole vastavate summade tasumist vaidlustanud.
13.9.Puudutatud isikud on juhtinud tähelepanu, et majanduskavas on arvestamise aluseks võetud maja kogupinna suurus 1159,4 m2, kuid tegelikkuses on õige kogupinna suurus 1107,9 m2. Avaldaja möönis oma eksimust ning selgitas, et majanduskavades aluseks võetud üldpindala 1159,40 m2 järgi maksete arvestamine ei kahjusta puudutatud isikute huve, sest sellest tulenevalt on nende maksete suurus väiksem. 2018. a majanduskava järgi tulnuks õige arvestuspindala puhul puudutatud isikutel tasuda igakuiselt 90,95 euro asemel 95 eurot ning 2019. a majanduskava järgi 92,44 eurot senise 88,38 euro asemel. Selle järgi kujuneb arvestus puudutatud isikute jaoks soodsamaks ning seega neile õigusriivet ei teki. Ringkonnakohus nõustub avaldaja seisukohaga ning leiab, et nimetatud asjaolu ei muuda majanduskava tühiseks.
13.10.Põhjendatud ei ole määruskaebuse väide, mille kohaselt ei sisaldu kõik arvetel märgitud kuluartiklid majanduskavas, mistõttu ei saa neid korteriomanikelt nõuda. Maakohus leidis põhjendatult, majahoidja teenus ning lehtede äraveo ja konteineri kulud kuuluvad 2018. a majanduskavas (dtl 46) ja 2019. a majanduskavas (dtl 61) sise- ja välikoristuse alla. Arvetest ei nähtu, et avaldaja nõuaks puudutatud isikutelt ebamõistlikke ja majandamisega mitteseotud kulutusi. Avaldaja esitatud arvetest nähtub, et 2018. a nõuti puudutatud isikutelt majahoidja teenuse kulusid septembri, oktoobri, novembri ja detsembri eest, mis teeb aasta peale kokku 148 eurot (iga kuu 37 eurot). Sellele lisandus novembris lehtede äraveo ja konteri kulu 40 eurot. 2018. a majanduskava kohaselt pidid puudutatud isikud tasuma nimetatud kulu eest aastas 398,69 eurot. 2019. a arvetel sisaldub majahoidja teenuse kulu 37 eurot jaanuari, veebruari ja märtsi arvetel. 2019. a majanduskava kohaselt pidid puudutatud isikud tasuma nimetatud kulu eest igakuiselt 43,38 eurot. Seega jäävad avalduses nõutavad sise- ja välikoristuse kulud majanduskavaga määratud summade piiresse.
13.11.06.04.2018. a üldkoosolekul vastuvõetud otsused ei ole tühised.
KrtS § 29 lg 2 teise lause kohaselt kohaldatakse korteriomanike üldkoosoleku otsuste kehtetusele tsiviilseadustiku üldosa seadust ja TsÜS § 38 lg 2 esimese lause järgi on otsus mh tühine siis, kui on oluliselt rikutud otsuse tegemise korda. Viidatud sätet tuleb mõista nii, et kui otsus tehakse koosolekul, siis toob tühisuse kaasa koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine. Üldkoosoleku kokkukutsumise kord hõlmab üldjuhul neid toiminguid, mis tehakse enne koosolekut ja mis peavad tagama liikmele võimaluse koosolekul osaleda ja seal informeeritult hääletada (RKTKo 03.03.2021, nr 2-17-13391, p-d 35-37). Kui esindusõiguse puudumine või selle piirangud tõid kaasa selle, et korteriomanike üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline või ei antud otsuse poolt piisaval arvul hääli, siis on üldkoosoleku otsus seadusega vastuolu tõttu kehtetuks tunnistatav (RKTKm 30.11.2022, 2-21-13599, p. 14.4). Seega on puudutatud isikute poolt nimetatud alustel vastuvõetud otsuseid võimalik kehtetuks tunnistada, kuid need ei saa viidatud alusel olla tühised. KrtS § 29 lg-s 3 sätestatud otsuste kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg on praegusel juhul aga möödunud.
13.12.Kokkuvõttes tuleb avaldaja nõue puudutatud isikutelt 433,44 euro väljamõistmiseks avaldaja kasuks KrtS § 40 lg 1 alusel rahuldada.
14.Maakohus leidis lõppjäreldusena õigesti, et puudutatud isikutel puudub avaldaja vastu 404,27 euro suurune nõue.
14.1.Puudutatud isikud leiavad, et avaldaja on ebaõigesti arvestanud majandamiskulude summad, sh oktoobris 2017 53,84 eurot, novembris 2017 81,80 eurot ja detsembris 2017 5,08 eurot, samuti jaganud Adven Eesti AS-iga lepingu lõpetamisel neile vähem 263,55 eurot. Avaldaja väljastas puudutatud isikutele oktoobri 2017 eest arve 87,51 eurot (dtl 431), novembri 2017 eest arve 111,60 eurot (dtl 444) ning detsembri 2017 eest arve 28,26 eurot (dtl 455). Puudutatud isikud leiavad, et avaldaja on valesti arvestanud soojusenergia-, tarbevee- ja raamatupidamisteenuse kulud.
14.2.Kuni 2018. aastani puudus avaldajal majanduskava. Seetõttu tuli majandamiskulude maksete suuruste kindlaksmääramisel lähtuda seadusest ja avaldaja põhikirjast. Kuni 31.12.2017 kehtinud KÜS § 151 lg 1 nägi ette, et majandamiskulud on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Kuna KÜS § 151 lg 1 võimaldab korteriühistu põhikirjaga pindalapõhisest arvestusest kõrvale kalduda, peab selleks, et jagada majandamiskulud korteriomanike vahel teisiti, olema korteriühistu põhikirjas konkreetselt sätestatud, missugused kulutused jaotatakse erinevalt seaduses sätestatust ning milline on nende kulude arvestuse viis (RKTKm 24.05.2023, 2-20119460, p 16.1).
14.3.06.10.2017 üldkoosolekul vastu võetud uus põhikiri hakkas kehtima alates 30.12.2017 (KÜS § 1 lg 2 ja MTÜS § 23 lg 2) ning kuni selle ajani kehtis 29.04.1999 kehtima hakanud põhikiri (dtl 807-812). Viimase p 3.2.6 nägi ette ühistu liikme kohustuse tasuda kord kuus elamu majandamise jooksvate kulutuste (prügivedu, elamu ja maatüki korrashoid, avariide likvideerimine jm) eest sihtotstarbelisi makseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. Sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses oleva
korteri üldpinna osast maja korterite kogupinnas. P 3.2.7 kohaselt kohustus ühistu liige tasuma kord kuus elamu ühiste kommunikatsioonide kasutatavate kommunaalteenuste eest makseid juhatuse poolt kehtestatud korras. Maksete suurus määratakse kindlaks: a) sooja vee valmistamiseks kuluva soojusenergia ja külma vee ning kanalisatsiooni eest korterisse sisse kirjutatud ja faktiliselt elavate isikute arvust lähtuvalt või mõõturite järgi; b) kütteks kuluva soojusenergia puhul korteri üldpinna suuruse järgi.
14.4.Ringkonnakohus ei nõustu puudutatud isikute väitega, et vana põhikirja kohaselt võis juhatus ise määrata kulude jaotamise viisi ning põhikirjas ei pidanudki täpset kulude jaotamise viisi välja tooma. Vaidlusalusel perioodil (2017. a oktoober–detsember) kehtis KÜS § 151 lg 1. Sel ajal kehtinud põhikirja p-d 6 ja 7 nägid küll ette, et makseid tehakse juhatuse poolt kehtestatud korras, kuid samas on eraldi välja toodud, kuidas tuleb kulud jaotada. Nagu puudutatud isikud viitasid, ei olnud sel ajal Riigikohus veel tsiviilasja nr 2-20-119460 lahendit teinud, kuid ka varasemas kohtupraktikas on selgitatud, et selleks, et pindalapõhisest arvestusest KÜS § 151 lg 1 alusel kõrvale kalduda, peab olema põhikirjas konkreetselt sätestatud, millised kulud ja kuidas erinevalt jaotatakse (RKTKo 25.05.2011, 3-2-1-28-11, p 11). Järelikult tuleb 2017. a viimase kolme kuu kulude jaotamisel lähtuda KÜS § 151 lg-st 1 ning sellest tulenevalt kehtinud põhikirjas ettenähtud kulude jaotamise viisist.
14.5.Avaldaja ei ole perioodil oktoober 2017–detsember 2017 väljastatud arvetest nähtuvalt majandamiskulusid täielikult põhikirjas ettenähtud viisil arvestanud. Avaldaja on arvestanud soojusenergia, vee- ja kanalisatsiooni tarbitud koguse järgi ning prügiveo, üldelektri, pangakulud ja raamatupidamisteenuse võrdselt kõigi korterite vahel jaotatuna. Avaldaja esitas 26.07.2023 ringkonnakohtule nimetatud perioodi arvete osas ümberarvestuse, mille kohaselt on ta arvestanud soojusenergia, prügiveo, üldelektri, pangakulu, üldvee ja raamatupidamisteenuse lähtuvalt puudutatud isikute korteri üldpinna suuruse järgi ning üldvee ja kanalisatsiooni lähtuvalt tarbimisest (dtl 852–827). Selle tulemusena kujuneb oktoobri 2017 arve summaks 193,57 eurot, novembri 2017 257,27 eurot ja detsembri 2017 37,55 eurot.
14.6.Avaldaja toob soojusenergia osas välja, et 06.10.2017 üldkoosolekul võeti vastu otsused, mille kohaselt ei varusta alates 01.11.2017 korteriomanikke soojusenergiaga enam Adven Eesti AS ning soojusenergia lepingu lõpetamise järgselt toimub iga korteriomandi varustamine soojusenergiaga igale korterile rajatud individuaalse lahenduse kohaselt. Kõigile korteritele, välja arvatud 4 ja 6, olid selleks ajaks paigaldatud juba soojuspumbad. Adven Eesti AS väljastas avaldajale arved ka veel novembri- ja detsembrikuu soojusenergia teenuse eest. Avaldaja jaotas oktoobri–detsembri soojusenergia arved ainult korterite 4 ja 6 vahel, sest nemad tarbisid veel vastavat teenust.
14.7.Põhjendatud ei ole puudutatud isikute seisukoht, et isegi kui ülejäänud korterid ei tarbinud tsirkulatsiooni soojust, sooja vett ja kütte soojust maja trassist, säilis neil kohustus tasuda üldise soojuskao eest kaasomandi soojussõlmes (ca 150 W/h korteriomandi kohta).
14.7.1.Puudutatud isikud esitasid 19.05.2023 dokumendi, mida nimetavad ekspertiisiaktiks (dtl 729–730). Selles on välja toodud, et tsirkulatsioonikulu kuuele korterile on ca 4,2 kW/h ning sellest moodustavad soojussõlme kaod ca 900W/h, s.o soojus, mis eraldub peale soojusmõõtjat soojussõlme isoleerimata torustikus, ventiilides ja soojusvahetis ning ei jõua kunagi tarbijani (st ca 150W tunnis ühe korteri kohta, mis on 22% kadudest). Kuna dokumendist ei nähtu, kes
ja millal on selle koostanud, samuti puudub sellel eksperdi allkiri, palus ringkonnakohus puudutatud isikutel akt allkirjastatuna esitada. Puudutatud isikud ei ole eksperdi poolt allkirjastatud akti kohtule esitanud, mistõttu ei saa kohus sellele tõendina tugineda. Akti saab käsitada üksnes puudutatud isikute seletusena.
14.7.2.Täiendavalt esitasid puudutatud isikud ekspert ÜK arvamuse (dtl 883–891). Tegemist on üldteoreetilise aruteluga soojuskadude arvestamise teemal. Nimetatud tõendi põhjal ei ole võimalik järeldada, kui suur oli üldine soojuskadu siinse kaasomandi eseme soojussõlmes perioodil oktoober–detsember 2017 ning kuidas see korteriomanike vahel jaotuma peaks. Ü. Kase arvamuses on räägitud üksnes korter nr 3 keldrit läbiva keskküttetorustiku soojuskaost. Arvamuse andja on teinud järelduse, et 2017. a maikuu soojuse hinna järgi arvutades on korteri nr 3 maksimaalne soojuskao väärtus 50 eurot aastas. Tõendist ei tulene aga, millises ulatuses peaksid teised korteriomanikud soojuskao eest maksma ning kuidas seda arvestada tuleks.
14.7.3.Ringkonnakohtul puuduvad spetsiifilised teadmised, et soojuskao hulka ja jagunemist arvestada. Üksnes puudutatud isikute selgituste põhjal ei ole seda võimalik teha. Samuti ei saa eeldada, et avaldaja peab suutma selliseid keerukaid arvutusi ja mõõtmisi teostada.
14.8.Kehtinud põhikiri nägi ette, et kütteks kuluva soojusenergia puhul tuli maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtuda korteri üldpinna suurusest (p 3.2.7). Avaldaja selgitas, et soojusenergia kulu ainult korterite nr 4 ja 6 vahel ära jaotamise õigus tulenes KÜS § 151 lg-st ja kehtinud põhikirja p-st 3.2.16.
14.8.1.Viidatud põhikirja punkti kohaselt on ühistu liige kohustatud korteri kütte ja/või soojaveevarustuse süsteemist väljalülitamiseks taotlema juhatuselt kirjalikku luba ning pärast loa saamist sulgema kütte- ja/või soojaveevarustuse süsteemid juhatuse poolt kehtestatud korras ning lubama ühel juhatuse liikmel või volitatud isikul kuni kaks korda kuus sisenda korterisse kütte- ja/või soojaveevarustuse süsteemist väljalülituse kontrollimiseks. Enne ühistu asutamist toimunud süsteemist väljalülitamised tuleb juhatuse poolt antud tähtajaks viia kooskõlla juhatuse poolt kehtestatud kütte/soojaveevarustuse süsteemist väljalülitamise korraga. Juhatuse poolt kehtestatud nõuete täitmatajätmise või mittenõuetekohase täitmise korral ei võeta korteri kütte (või) soojaveevarustuse süsteemist väljalülitamist soojuse ja sooja vee eest tasu arvestamisel arvesse.
14.8.2.Põhikirja p-st 3.2.16 ei tulene otseselt, kuidas tuleb jaotada soojusenergia kulu juhul, kui korter ei ole end küttesüsteemist välja lülitanud. Samas viitab punkti viimane lause sellele, et küttesüsteemist väljalülitamist tuli tasu arvestamisel arvesse võtta. Kuna 06.10.2017 üldkoosoleku protokolli päevakorrapunkti 3 kohaselt (dtl 35) kasutasid korterid 1, 2, 3 ja 5 selleks ajaks oma korterite kütmiseks juba õhksoojuspumpa ning Adven Eesti AS soojusenergia teenust ei tarbinud, ei ole õiglane ega põhjendatud neilt ka teenuse eest tasumist nõuda.
14.8.3.Samuti saab selle põhjal järeldada, et ülejäänud korterid ei kasutanud Adven Eesti AS soojusenergia teenust vee soojendamiseks. Sooja vee osas on avaldaja selgitanud, et elamus ei ole selle tarbimist eraldi korteriomanike poolt mõõdetud ning avaldaja arved sellist kulu ka ei sisalda. Avaldaja sõnul on ainult puudutatud isikud ehitanud oma korterile korteriomanike kokkuleppeta juurde sooja vee alternatiivseid süsteeme, mida nad ise mõõdavad.
14.8.4.Seega tuleb soojusenergia arvestamisel lähtuda sellest, et teenust tarbiti üksnes kütmiseks. Kuna puudutatud isikud ei ole tõendanud, kui palju pidid soojusenergia teenust
mittetarbinud korterid maja üldise soojuskao eest tasuma, tuleb soojusenergia kulud jaotada korterite 4 ja 6 vahel lähtuvalt nende kaasomandiosa suurustest (korteri nr 4 suurus on 170 m2 ning puudutatud isikute korter 214 m2). Oktoobris 2017 oli Adven Eesti AS arve kokku 285,19 eurot (dtl 425), millest puudutatud isikutel tuleb tasuda 159 eurot. Novembris 2017 oli Adven Eesti AS arve kokku 384,38 eurot (dtl 436), millest puudutatud isikutel tuleb tasuda 214,21 eurot. Detsembris 2017 oli Adven Eesti AS arve kokku 21,07 eurot (dtl 449), millest puudutatud isikutel tuleb tasuda 11,74 eurot. Kokku tuli puudutatud isikutel soojusenergia eest tasuda 384,95 eurot.
14.9.Üldvee osas on avaldaja selgitanud, et oktoobris üldvett ei arvestatud ning avaldaja esitas korteriomanikele arved üksnes korterite vee tarbimiste põhiselt.
14.9.1.Tallinna Vesi AS novembri arve kohaselt oli kogu arve summaks 118,33 eurot, tarbitud koguseks 57 m3 ning ühiku hinnaks 2,076 eurot (dtl 448). Korterite veetarbimine selles kuus oli avaldaja poolt esitatud arvetest nähtuvalt kokku 24,72 m3 (sh korteri nr 1 tarbimine 0,82 m3, korteri nr 2 tarbimine 2,5 m3, korteri nr 3 tarbimine 10 m3, korteri nr 4 tarbimine 3,10 m3, korteri nr 5 tarbimine 3,34 m3 ning korteri nr 6 tarbimine 4,959 m3; dtl 437–444). Puudutatud isikud ei ole enda tarbimisnäitu vaidlustanud. Seega jäi üldvee koguseks 32,28 m3 (57–24,72), mis tuli tulenevalt avaldaja põhikirja p-st 3.2.6 ära jagada lähtuvalt korteriomandi üldpinnast. Selle tulemusel pidid puudutatud isikud tasuma üldvee eest novembris 12,95 eurot (6,24 m3 x 2,076 eurot).
14.9.2.Tallinna Vesi AS detsembri arve kohaselt oli kogu arve summaks 62,28 eurot, tarbitud koguseks 30 m3 ning ühiku hinnaks 2,076 eurot (dtl 460). Korterite veetarbimine selles kuus oli avaldaja poolt esitatud arvetest nähtuvalt kokku 45,73 m3 (sh korteri nr 1 tarbimine 0,24 m3, korteri nr 2 tarbimine 3 m3, korteri nr 3 tarbimine 15 m3, korteri nr 4 tarbimine 17,45 m3, korteri nr 5 tarbimine 3,34 m3 ning korteri nr 6 tarbimine 6,70 m3; dtl 450–444). Puudutatud isikud ei ole enda tarbimisnäitu vaidlustanud. Üldvee kogus jäi detsembris seega miinusesse, s.t –15,73 m3 (30 - 45,73). Jääk ehk alakulu tuli korterite vahel ära jaotada lähtuvalt korteriomandi üldpinnast ning selle tulemusel pidi üldvesi olema detsembrikuu arvel - 6,3 eurot (-3,03 m3 x 2,076 eurot). Kokku pidid puudutatud isikud tasuma üldvee eest seega 6,65 eurot.
14.10.Avaldajal on õigus nõuda puudutatud isikutelt ka tasu raamatupidamisteenuse eest.
14.10.1.Avaldaja esitas kohtule 17.09.2016 toimunu üldkoosoleku protokolli (dtl 849-850), mille p-s 3.3 on märgitud, et raamatupidamisteenust teostab edasi RK tasuga 50 eurot kuus. Ringkonnakohus märgib, et 17.09.2016 üldkoosoleku protokoll ei vasta sel ajal kehtinud MTÜS § 21 lg-st 6 tulenevatele nõuetele (s.t puuduvad üldkoosoleku juhataja ja protokollija allkirjad, samuti üldkoosolekust osavõtnute allkirjastatud nimekiri). Lisaks ei nähtu protokollist vastavate otsuste vastuvõtmine. Seega ei saa kohus sellele tõendina tugineda.
14.10.2.Avaldaja selgituste kohaselt ei soovinud RK enam alates 2017.a novembrist raamatupidamisteenust edasi osutada, mistõttu sõlmis avaldaja juhatuse liige JK 23.10.2017 uue lepingu P&M Accounting OÜ-ga (dtl 854-857).
Kehtinud KÜS § 1 lg-st 2 ning MTÜS §-st 35 tulenes, et juhatuse kohustuseks on raamatupidamise korraldamine. Avaldaja juhatuse liikmeteks olid sel hetkel JK ja PL. Avaldaja esitatud kirjavahetusest (dtl 903-904) nähtuvalt arutasid JK, PL ja MK 17.10.2017–20.10.2017 uue raamatupidamisteenuse lepingu sõlmimist. MK teatas, et võtab pakkumise professionaalselt büroolt, kelle teenuseid ta on ka ise kasutanud. PL ja JK teatasid seepeale, et on sellega nõus.
14.10.3.Põhikirja p 6.15 järgi võrdsustatakse juhatuse otsusega juhatuse poolt kirjaliku hääletamise teel häälteenamusega juhatuse liikmete arvust langetatud otsus, mille tegemist on taotlenud juhatuse või revisjonikomisjoni liige. Juhatuse kirjavahetust saab tõlgendada juhatuse otsusena uue lepingu sõlmimiseks uue teenusepakkujaga ning see on kooskõlas põhikirja p-ga
14.10.4.Kuigi uue raamatupidamisteenuse lepingu sõlmimiseks puudus vastav üldkoosoleku otsus, oli juhatusel õigus vastav leping sõlmida. Kuni 23.10.2017 lepingu sõlmiseni P&M Accounting OÜ-ga osutas raamatupidamisteenust RK maksumusega 50 eurot kuus. Tegemist oli korteriühistu jaoks vajaliku teenusega, mille eest puudutatud isikud kuni oktoobrini 2017 tasusid. Kuna RK lõpetas teenuse osutamise, oli juhatusel seadusest tulenev kohustus raamatupidamist edasi korraldada. Juhatuse liige JK saatis 26.10.2017 kõigile korteriomanikele e-kirja, milles teavitas neid, et raamatupidamist hakkab tegema firma ja ühe kuu maksumus on 50 eurot koos käibemaksuga (dtl 905). Seega ei muutunud sisuliselt korteriomanike jaoks midagi – juba olemasolev majandamiskulu liik ja igakuine maksumus jäi samaks. Uue teenusepakkujaga lepingu sõlmimine ei saanud kahjustada puudutatud isikute ega teiste korteriomanike huve.
14.10.5.Põhjendamatu on puudutatud isikute väide, et üks juhatuse liige ei tohtinud lepingut sõlmida. Äriregistrist nähtuvalt võis iga juhatuse liige iseseisvalt avaldajat esindada, seega võis JK ka P&M Accounting OÜ-ga lepingu sõlmida.
14.10.6.Teenusepakkuja osutas korteriühistule novembris ja detsembris 2017 raamatupidamisteenust, väljastas selle eest arved (dtl 906–907) ning tegemist on majandamiskuluga KÜS § 151 tähenduses. Sellest tulenevalt tuleb korteriomanikel selle eest ka tasuda. Seega tuli puudutatud isikutel tasuda raamatupidamisteenuse eest novembris ja detsembris 9,65 eurot, s.o kokku 19,30 eurot.
14.11.Avaldaja on vee- ja kanalisatsioonikulusid arvestanud korteriomanike poolt esitatud veemõõtja näitude põhiselt. See on kooskõlas KÜS § 151 lg-ga 1 ning kehtinud põhikirjaga.
14.11.1.Oktoobris oli avaldaja arve kohaselt puudutatud isikute näit 6,23 m2. Puudutatud isikud ei vaidlusta oma arvestuses nimetatud näitu (dtl 872). Tallinna Vesi AS oktoobri arve kohaselt oli ühiku hinnaks 2,076 eurot/m3 (dtl 435). Avaldaja arve kohaselt ühiku hinnaks ekslikult märgitud 4,15 eurot/m3. Ringkonnakohus arvestab oktoobrikuu vee- ja kanalisatsioonikulud ümber õige ühikuhinnaga, mille tulemusel tuli puudutatud isikutel oktoobris tasuda 12,93 eurot.
14.11.2.Novembris oli avaldaja arve kohaselt puudutatud isikute näit 4,959 m2. Sama näidu on oma arvestuse kohaselt esitanud ka puudutatud isikud (dtl 735). Tallinna Vesi AS poolt esitatud novembri arve kohaselt oli ühiku hinnaks 2,076 eurot/m3 (dtl 448). Selle tulemusel tuli puudutatud isikutel novembri eest tasuda 10,30 eurot.
14.11.3.Detsembris oli avaldaja arve kohaselt puudutatud isikute näit 6,7 m2. Sama näidu on oma arvestuse kohaselt esitanud ka puudutatud isikud (dtl 745). Tallinna Vesi AS poolt esitatud detsembri arve kohaselt oli ühiku hinnaks 2,076 eurot/m3 (dtl 460). Selle tulemusel tuli puudutatud isikutel detsembri eest tasuda 13,90 eurot. Kokku tuli puudutatud isikutel vee ja kanalisatsiooni eest tasuda 37,13 eurot.
14.12.Teenusepakkuja arvete kohaselt oli avaldajale esitatud kulu prügiveo eest oktoobris 34,48 eurot (dtl 434), novembris 40,85 eurot (dtl 447) ning detsembris 34,48 eurot (dtl 458). Jagades kulu korteriomandite pindala järgi, tuli puudutatud isikutel tasuda prügiveo eest oktoobris 6,66 eurot, novembris 7,89 eurot ning detsembris 6,66 eurot. Kokku tuli puudutatud isikutel prügiveo eest tasuda 21,21 eurot.
14.13.Teenusepakkuja arvete kohaselt oli avaldajale esitatud kulu üldelektri eest oktoobris 9,71 eurot (dtl 432), novembris 11,01 eurot (dtl 445) ning detsembris 9,30 eurot (dtl 456). Jagades kulu korteriomandite pindala järgi, tuli puudutatud isikutel tasuda üldelektri eest oktoobris 1,88 eurot, novembris 2,12 eurot ning detsembris 1,80 eurot. Kokku tuli puudutatud isikutel üldelektri eest tasuda 5,8 eurot.
14.14.Avaldaja on välja toonud, et 2017.a oktoobris–detsembris tuli avaldajal tasuda igakuiselt pangakulusid 0,66 eurot. Hiljem on avaldaja täpsustanud, et pangakulu oli 0,64 eurot kuus ning tegemist on teenustasudega, mis kaasnevad pangaülekannete tegemisega teenusepakkujatele. Avaldaja on pangakulude suurust tõendanud enda pangakonto väljavõttega (dtl 902). Pangakulu 0,64 eurot kuus on KÜS § 151 lg 1 kohaselt põhjendatud kulu. Jagades kulu korteriomandite pindala järgi, tuli puudutatud isikutel tasuda pangakulude eest oktoobris, novembris ja detsembris 0,12 eurot. Kokku tuli puudutatud isikutel pangakulude eest tasuda 0,36 eurot.
14.15.Avaldaja korteriomanike 06.04.2018 üldkoosolekul võeti vastu otsus (p 4), mille kohaselt jaotati Adven Eesti AS-iga lepingu lõpetamisest saadud rahalised vahendid kõigi korteriomanike vahel võrdselt, arvestades sellest maha korteriomanike võlgnevused seisuga 30.06.2018.
14.15.1.Avaldaja ja Adven Eesti AS kokkuleppe (dtl 39) kohaselt kohustus Adven Eesti AS hüvitama avaldajale soojuse müügilepingu lõpetamisega seonduvad otsesed kulud, milleks on kokkuleppeliselt 5000 eurot. Avaldaja jagas 5000 eurot kuue korteriomandi vahel võrdselt (s.o igale korterile 833,33 eurot), millest arvestas maha puudutatud isikute võlgnevuse 30.06.2018 seisuga summas 131,09 eurot. Avaldaja on selgitanud, et tagastatud 5000 euro abil pidid korteriomanikud korterite soojaga varustamiseks soetama ja paigaldama soojuspumbad ehk looma alternatiivse küttevõimaluse korterites.
14.15.2.Ringkonnakohus ei nõustu määruskaebuse väitega, mille kohaselt väljus otsuse vastuvõtmine KrtS §-s 35 sätestatud tavapärase valitsemise küsimustest, mistõttu tulnuks see otsus vastu võtta kõigi korteriomanike poolthääletega. KrtS § 35 lg 1 ütleb, et korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. KrtS § 35 lg 2 näeb ette, milliseid tegevusi käsitatakse eelkõige tavapärase valitsemisena ning p 2 kohaselt kuulub sinna alla ka korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimine. Ringkonnakohus leiab, et kui lepingute sõlmimist saab otsustada korteriomanike häälteenamusega, siis on tavapärase valitsemise küsimuseks ka lepingu lõpetamisest saadud rahalise hüvitise jaotamine korteriomanike vahel. Seega sai otsuse KrtS § 35 mõistes häälteenamuse alusel vastu võtta.
14.16.Puudutatud isikud leiavad ka, et 06.04.2018 üldkoosoleku otsus on tühine, sest see ei vasta headele kommetele, selle vastuvõtmisega on rikutud põhikirja, seadust, kohustuste kandmisest lähtuvat jaotuspõhimõtet ning korteriomanike õigustatud huve. Puudutatud isikud leiavad, et summa oleks pidanud jaotama lähtuvalt korteriomandite suurusest, mille järgi oleksid nad pidanud 702,24 euro asemel saama 965,79 eurot.
14.16.1.Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2 järgi on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda.
14.16.2.06.04.2018 üldkoosolekul vastu võetud otsuse p 4 ei ole tühine. Otsuse vastuvõtmise ajal kehtinud põhikiri (dtl 41-45) ega KrtS ei näe ette konkreetset viisi, kuidas tuleks teenusepakkujaga lepingu lõpetamisest saadud kokkuleppeline hüvitis korteriomanike vahel jaotada. Saadud hüvitise eesmärgiks oli soojuspumpade soetamine, mis ei ole seotud korteri pindala või korteris elavate isikute arvuga. Seega ei tulene hüvitise eesmärgist, et see tulnuks korteriomanike vahel kindlasti lähtuvalt nende korteriomandi suurustest jagada. Otsus ei ole vastuolus seaduse ega heade kommetega. Samuti ei ole otsuse vastuvõtmisel oluliselt rikutud selleks ettenähtud korda. Üldkoosoleku otsus, mille kohaselt tuli raha jagada kõigi korteriomanike vahel võrdselt, on seega õiguspärane ja puudutatud isikud pidid samamoodi teiste korteritega saama 833,33 eurot.
14.6.3.Tulenevalt 06.04.2018 üldkoosolekul vastu võetud otsusest nr 4.3 otsustati Adven Eesti AS-iga lepingu lõpetamisest saadud vahendite korteriomanikele väljastamisel arvestada korteriomanike võlgnevusi seisuga 30.06.2018, arvates väljastatavast summast maha korteriomaniku võlgnevus seisuga 30.06.2018. Vastavalt avaldaja juhatuse 10.07.2018 otsusele arvestati puudutatud isikutele välja makstavast hüvitisest maha võlgnevus 131,09 eurot (dtl 156). Selle aluseks oleva võlasaldo (dtl 158) kohaselt tekkis avaldaja võlgnevus alates 2017. a oktoobrikuu arvest. Oktoober 2017. a– mai 2018. a eest olid avaldaja nõutavad summad kokku 377,09 eurot, millest puudutatud isikud olid tasunud kokku 246 eurot. Selle perioodi osas on puudutatud isikud käesolevas menetluses vaidlustanud üksnes oktoober–detsember 2017. a arveid.
14.6.4.Ringkonnakohus tuvastas, et oktoobri eest pidid puudutatud isikud tasuma 180,59 eurot (algse 87,51 euro asemel), sh soojusenergia 159 eurot, vesi- ja kanalisatsioon 12,93 eurot, prügivedu 6,66 eurot, üldelekter 1,88 eurot ning pangakulu 0,12 eurot. Novembri eest pidid puudutatud isikud tasuma 257,24 eurot (111,60 euro asemel), sh soojusenergia 214,21 eurot, vesi- ja kanalisatsioon 10,30 eurot, prügivedu 7,89 eurot, üldelekter 2,12 eurot, pangakulu 0,12 eurot, üldvesi 12,95 eurot ning raamatupidamisteenus 9,65 eurot. Detsembri eest pidid puudutatud isikud tasuma 37,53 eurot, sh soojusenergia 11,70 eurot, vesi- ja kanalisatsioon 13,90 eurot, prügivedu 6,66 eurot, üldelekter 1,8 eurot, pangakulu 0,12 eurot, raamatupidamisteenus 9,65 eurot ning üldvesi -6,3 eurot. Kokku pidid puudutatud isikud tasuma avaldajale oktoober–detsember 2017. a eest 475,36 eurot. Seega pidid puudutatud isikud tasuma avaldaja arvestatud summa (377,09 euro) asemel oktoobris 2017.a – mais 2018. a kokku hoopis 475,36 eurot, millest nad olid tasunud 246 eurot ning millest avaldaja arvestas Adven Eesti AS-ilt saadud raha arvelt maha veel 131,09 eurot. Sellest tulenevalt jäi puudutatud isikute võlgnevuseks 30.06.2018 seisuga veel 98,27 eurot.
Järelikult ei ole puudutatud isikutel avaldaja vastu tasaarvestatavat nõuet ning puudutatud isikute tasaarvestuse avaldus tuleb jätta rahuldamata.
15.Põhjendamatu on puudutatud isikute seisukoht, et neilt ei saa nõuda avaldajat esindanud lepingulise esindaja kulusid.
15.1.Lepingulise esindaja kulude teistelt menetlusosalistelt väljamõistmise tingimuseks ei ole see, et menetlusosaline on need kulud kandnud. Seega ei ole oluline, kas esindajale on tasu makstud või kes on selle tasunud (RKTKm 03.06.2013, 3-2-1-65-13, p 18).
15.2.Samas peab õigustatud pool kohtu nõudmisel tõendama TsMS § 176 lg 6 esimese lause järgi õigusabi eest tasumise kohustuse olemasolu. Piisavaks tõendiks on sellises olukorras õigusabi osutamise eest osutatud arve (RKTKm 01.12.2015, 3-2-1-154-15, p 11). Ringkonnakohtu palvel esitas avaldaja õigusabikulude arved koos aruannetega (dtl 412–423), mille osas puudutatud isikud leiavad, et need arved ei tõenda tegelike kulude kandmist ning lisaks on arvetel üksnes avaldaja lepingulise esindaja allkiri.
15.3.Esitatud õigusabi osutamise arvetega on avaldaja tõendanud, et tal on õigusabi eest tasumise kohustus tekkinud. Asjaolu, et arve on allkirjastanud esindajast vandeadvokaat ning mitte mõlemad õigusabilepingu pooled, ei anna alust arvete ehtsuses kahelda. Arve ei pea selle saaja poolt allkirjastatud olema.
15.4.Samal põhjusel tuleb rahuldamata jätta puudutatud isikute taotlus nõuda avaldajalt välja menetluskulusid tõendavate dokumentidena kehtiv arve, korteriomanikele vormistatud majanduskulu arved menetluskulu kontoga, milles on näha korteriomanikele menetluskulude jaotus ning korteriühistu ja korteriomanike menetluskulude maksmist tõendavad dokumendid.
15.5.See, et kulud ei kajastu avaldaja raamatupidamises, ei tähenda, et avaldajal ei ole õigusabi osutaja ees nende tasumise kohustust tekkinud ning et neid ei saaks käesolevas asjas puudutatud isikutelt avaldaja kasuks välja mõista. Avaldaja ei nõua praeguses asjas puudutatud isikutelt õigusabikulude tasumist majandamiskuludena, vaid tegemist on kantud menetluskuludega.
15.6.Menetluskulude kindlaksmääramisel ei ole tähtsust, kas lepingulise esindaja kaasamise on otsustanud korteriühistu üldkoosolek või juhatus. Iseenesest on õige puudutatud isikute väide, et korteriühistu juhatus ei ole pädev otsustama lepingulise esindaja võtmiseks kulude tegemise üle ja seda peab tegema korteriühistu üldkoosolek. Siiski saab korteriühistu üldkoosolek nimetatud kulud hiljem heaks kiita ning juhul, kui menetluskulud jäävad vastaspoole kanda, ei teki korteriühistul kulusid, mida liikmed kandma peaksid (vt RKTKm 18.06.2014, nr 3-2-1-62-14, p 15).
15.7.Kuna avaldaja avaldus kuulub rahuldamisele, jättis maakohus õigesti menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel solidaarselt puudutatud isikute kanda. Puudutatud isikud ei ole muus osas avaldaja lepingulise esindaja kulude põhjendatust (st ajakulu või lepingulise esindaja tunnitasumäära osas) vaidlustanud.
16.Kokkuvõttes ei anna puudutatud isikute väited alust maakohtu määruse tühistamiseks ning määruskaebus jääb rahuldamata.
17.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebuse menetlemisega seonduvad menetluskulud TsMS § 171 lg 1 ja TsMS § 165 lg 3 alusel solidaarselt puudutatud isikute kanda.
18.Avaldaja menetluskulude nimekirja kohaselt on tema menetluskuludeks ringkonnakohtus lepingulise esindaja kulud 3125 eurot. Lepingulisel esindajal on kulunud esindamisele 20 tundi ja 50 minutit ning tunnitasu suuruseks on 150 eurot (sh käibemaks). Avaldaja palub menetluskulud välja mõista käibemaksuga. Lisaks palub avaldaja kohustada puudutatud isikuid tasuma menetluskuludelt viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
18.1.Avaldaja lepingulise esindaja ajakulu on vajalik ja põhjendatud järgmises ulatuses: - 21.04.2023 kohtunõudega tutvumine ja e-kirja koostamine kliendile (15 minutit); kohtunõudele 05.05.2023 vastuse koostamine, tõendite komplekteerimine, vastuse täiendamine (5 tundi ja 30 minutit). Arvestades kohtunõude sisu ja mahtu, samuti avaldaja vastuse sisu ja mahtu ning sellele lisatud tõendite hulka (esitatud on selgitused arvestusmetoodikate kohta koos arvutuskäikudega, esitatud on kõik avaldaja majandamiskulude arved perioodil oktoober 2017– aprill 2019), on ajakulu kokku 5 tundi ja 45 minutit põhjendatud. - Tutvumine puudutatud isikute 19.05.2023 seisukohaga ja selle lisadega, õiguslik analüüs ja seisukoha kujundamine (2 tundi ja 5 minutit) ning 05.06.2023 seisukoha koostamine (2 tundi ja 20 minutit). Arvestades puudutatud isikute seisukoha mahukust, selles sisalduvaid erinevaid väiteid ja arvutusi, sellele lisatud tõendite hulka (sh puudutatud isikute koostatud ümberarvestatud arved) ning avaldaja 05.06.2023 seisukoha mahtu, on ajakulu kokku 4 tundi ja 25 minutit põhjendatud. - Tutvumine 03.07.2023 kohtunõudega ja menetluskulude nimekirja koostamine (15 minutit). Kuigi avaldaja ei ole 03.07.2023 kohtunõude alusel menetluskulude nimekirja esitanud, sest kohus tühistas oma nõude 05.07.2023, tuleb ajakulu 15 minutit siiski põhjendatuks pidada. Avaldaja ei ole 21.12.2023 kohtunõude alusel esitatud menetluskulude nimekirja koostamise ajakulu välja täiendavalt toonud, mistõttu saab järeldada, et avaldaja koostas osaliselt oma menetluskulude nimekirja juba varasema kohtunõude alusel. 15 minutit on tavapärane põhjendatud ajakulu menetluskulude nimekirja koostamisel. - Tutvumine 07.07.2023 kohtunõudega, õiguslik analüüs, kliendile selgitustega kirja koostamine (50 minutit); tutvumine kliendi vastuskirja ja selles esitatud küsimustega ning selgitava vastuskirja koostamine (10 minutit); tutvumine kliendi saadetud dokumentidega, täiendavate küsimuste koostamine ja dokumentide nõudmine kliendilt ning avaldaja 07.07.2023 kohtunõude täitmise dokumendi koostamine (1 tund ja 5 minutit); 07.07.2023 kohtunõudele seisukoha koostamine (2 tundi). Arvestades kohtunõude sisu ja mahtu, samuti avaldaja vastuse sisu ja mahtu (3 lk) ja sellele lisatud tõendite hulka (6 lisa, sh puudutud isikutele esitatud arvete ümberarvestused), on ajakulu 4 tundi ja 5 minutit põhjendatud. - Tutvumine puudutatud isikute 26.07.2023 seletuse ja selle lisaga ning avaldaja seisukoha koostamine puudutatud isikute 26.07.2023 seletuse ja tõendi osas (50 minutit). Arvestades puudutatud isikute seisukoha mahtu (2 lk) ning avaldaja vastuse sisu ja mahtu (1 lk), on ajakulu 50 minutit põhjendatud. - Tutvumine 05.10.2023 kohtunõudega, selle edastamine kliendile koos vajalike selgituste ja täpsustavate küsimustega (20 minutit); kohtunõudele vastuse koostamine ja lisade komplekteerimine (5 tundi ja 10 minutit). Arvestades kohtunõude sisu ja mahtu, selles esitatud küsimusi asja tundva isiku arvamuse, üldvee, pangakulu, raamatupidamisteenuse arvestuse asjaolude kohta, samuti avaldaja vastuses toodud selgituste sisu ja mahtu (ca 4 lk) ning sellele lisatud tõendite hulka (6 lisa), on ajakulu kokku 5 tundi ja 30 minutit põhjendatud. Kokku on avaldaja lepingulise esindaja ajakulu põhjendatud seega menetluskulude nimekirjas märgitud ulatuses ehk 20 tundi ja 50 minutit.
18.2.Lepingulise esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust tuleb hinnata igas kohtuasjas eraldi (RKTKm 11.02.2015, 3-2-1-115-14, p 14). Arvestades asja keerukust, lepingulise esindaja kvalifikatsiooni ning õigusteenuse osutamise tavapäraseid tasusid, on lepingulise esindaja tunnitasu 150 eurot (sh käibemaks) põhjendatud.
18.3.Avaldaja põhjendatud ja vajalikud lepingulise esindaja kulud on seega kokku 3125 eurot (20 tundi ja 50 minutit). Nimetatud summa kuulub puudutatud isikutelt solidaarselt avaldaja kasuks menetluskuluna väljamõistmisele. Avaldaja taotluse alusel märgib kohus, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
19.TsMS § 178 lg-te 1 ja 2 järgi saab menetluskulude jaotust ja hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati ja juhul, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.