Võru vald, Orava küla, Pargi tee 6, Pargi tee L1 korteriühistu avaldus M. A. (A. ) vastu võla väljamõistmiseks
Menetlustoiming
Avalduse lahendamine
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja Võru vald, Orava küla, Pargi tee 6, Pargi tee L1 korteriühistu (registrikood 80124911), seaduslik esindaja juhatuse liige S. S. Puudutatud isik M. A. (isikukood 44605016523)
Kohtuistung
28. veebruar 2022
RESOLUTSIOON
1.Jätta Võru vald, Orava küla, Pargi tee 6, Pargi tee L1 korteriühistu avaldus M. A. vastu rahuldamata.
2.Jätta menetluskulud Võru vald, Orava küla, Pargi tee 6, Pargi tee L1 korteriühistu kanda. Kuna M. A. ei ole menetluskulusid kandnud, siis ei ole vaja menetluskulude suurust kindlaks määrata.
3.Toimetada kohtumäärus kätte menetlusosalistele. Edasikaebamise kord Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Tartu Maakohtu Võru kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.
Võru vald, Orava küla, Pargi tee 6, Pargi tee L1 korteriühistu (avaldaja, korteriühistu) esitas 27. septembril 2021 kohtule avalduse M. A. (puudutatud isik, korteriomanik) vastu, milles palus mõista puudutatud isikult välja 1294 euro suuruse võla. Menetluskulud palus avaldaja jätta puudutatud isiku kanda.
2.Avalduse kohaselt tegid korteriomanikud 29. detsembril 2020 avaldajale ettepaneku minna puuküttelt üle pelletiküttele. 30. aprillil 2021 võttis korteriomanike üldkoosolek vastu otsuse, millega otsustati ehitada pettetiküttele üleminekuks vajalik katel. Korteriühistus on 16 liiget. Otsus võeti vastu 14 poolthäälega. Enne otsuse tegemist peeti nõu spetsialistidega ja teiste korteriühistutega ning võeti ka katla ehituse hinnapakkumine. Korteriomanikel tuli hinnapakkumist ja korteriühistu kassast tasutud osa arvestades üldkoosoleku otsuse alusel tasuda kokku 20 699 eurot. Selle summa jagas avaldaja võrdselt kõigi korterite vahel ja seega oli igal korteriomanikul kohustus tasuda 1294 eurot. Korteriomanikud otsustasid sellise kohustuste jaotuse. Katla ehituse kulu jagati korteriomanike vahel võrdselt seetõttu, et katlamaja on kõigi jaoks ühine. Tasumise tähtaeg oli 1. august 2021. Puudutatud isik oli alguses tasumisega nõus, kuid hiljem keeldus maksmast, väites, et korsten ei vasta nõuetele. Katla ehituseks sõlmiti
3.mail 2021 töövõtuleping Santex OÜ-ga. Katla vahetamiseks ei ole ehitusluba vaja.
3.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) kohaselt peab korteriomanike üldkoosolek tellitud tööd võtma vastu ja määrama isiku, kes tööde vastuvõtmise aktile alla kirjutab. Sellist otsust ei ole vastu võetud. Katla ehitamiseks ei olnud ehitusluba. Samuti ei võetud katla ehitamiseks kolme hinnapakkumist. Katlale kulunud summa on liiga suur. Korteriomanike osaluse arvestus katla ehitamise kuludes on vale. Investeeringute kulusid peavad korteriomanikud kandma proportsionaalselt neile kuuluva kaasomandiosa suurusega. Puudutatud isiku korteriomand on 4,99% kaasomandist ja seega saaks temalt nõuda vaid 4,99% kogusummast, mis on 1032 eurot 88 senti. Lisaks rikuti vaidlusaluse üldkoosoleku kokkukutsumisel koosoleku kokkukutsumise korda.
4.Kohus kuulas avaldaja ja puudutatud isiku ära 28. veebruaril 2022 toimunud kohtuistungil. Avaldaja jäi avalduse juurde ja selgitas, et korteriomanike üldkoosolekust teatati korteriomanikele ette vähemalt viis päeva. Koosoleku teade oli trepikodades üles pandud ja selles oli märgitud, et koosolek toimub 30. aprillil 2021 kell 18. Puudutatud isik teadis, millal koosolek toimub, aga ta ei tulnud kohale. Katla vahetuseks kulunud summa jaotati korteriomanike vahel võrdselt seepärast, et seda katelt on kõigile korteriomanikele ühtemoodi vaja ja see vajadus ei sõltu korteri suurusest. Varem on samuti suuremad ühised investeeringukulud (trepikodade remont, katuse vahetus jmt) jaotatud kõigi vahel võrdselt. Korteriomandi ruutmeetrite järgi tasutakse tarbitava soojuse eest. Avaldaja selgitas, et puudutatud isik on novembris 2021 maksnud avaldajale võlast ära 1000 eurot.
Puudutatud isik selgitas, et 30. aprilli 2021. a korteriomanike üldkoosoleku teadet ei olnud välja pandud seitse päeva enne koosolekut, nii nagu seadus nõuab. Koosoleku teade pandi välja alles koosolekule eelneval päeval. 30. aprilli 2021. a üldkoosoleku otsus on tühine, kuna koosoleku kokkukutsumise korda on oluliselt rikutud. Otsustamine toimus kiirustades ja enne koosolekut ei antud korteriomanikele ka infot, mille alusel oleks saanud otsustada, kas üleminek pelletiküttele on mõistlik. 1000 eurot, mis puudutatud isik on korteriühistule maksnud, ei ole katla eest, vaid soojuse eest.
KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED
5.Kohus, tutvunud asja materjalidega ja kuulanud menetlusosalised ära kohtuistungil, on seisukohal, et avaldus tuleb jätta rahuldamata.
6.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 13 kohaselt vaatab kohus korteriomandi asjad läbi hagita menetluses. TsMS § 613 lg 1 p 1 alusel lahendab kohus hagita menetluses mh korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. TsMS § 477 lg 5 kohaselt ei ole kohus hagita menetluses seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti.
7.Avaldaja nõuab puudutatud isikult kui korteriomanikult võlga, mis tuleneb 30. aprilli 2021. a üldkoosoleku otsusest (protokoll dtl 22-23). Selle üle, et puudutatud isik on korteriomanik, ei ole poolte vahel vaidlust. Küll on aga vaidlus esiteks selle üle, kas korteriomanike üldkoosoleku otsus, mille alusel avaldaja võlga nõuab, on kehtiv, samuti selle üle, kas varasemaga võrreldes teistsugusele küttele ülemineku kulud peavad korteriomanikud kandma võrdselt või vastavalt neile kuuluva kaasomandiosa suurusele.
8.Kuna korteriomanik on tuginenud sellele, et eelviidatud üldkoosoleku otsus on koosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumise tõttu tühine, siis hindab kohus esmalt otsuse kehtivust. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 84 lg 1 esimese lause kohaselt ei ole tühisel tehingul (sh otsusel) õiguslikke tagajärgi. Seega kui vaidlusalune otsus on tühine, ei saa avaldaja sellele otsusele tuginedes puudutatud isikult tasumist nõuda.
9.KrtS § 29 lg 1 näeb ette, et kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Protokollist nähtuvalt ei osalenud vaidlusalusel koosolekul kõik korteriomanikud (dtl 22-23).
10.KrtS § 29 lg 2 teise lause kohaselt kohaldatakse osas, milles KrtS ei näe ette teisiti, korteriomanike üldkoosoleku otsuse kehtetusele tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut. TsÜS § 38 lg 2 järgi on juriidilise isiku organi otsus on tühine mh siis, kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Huvitatud isik saab otsuse tühisusele tugineda, kui kohus on otsuse tühisuse tuvastanud. Korteriomanik, kellele vaidlusaluse otsusega on pandud raha maksmise kohustus, on kohtu hinnangul huvitatud isik eelviidatud sätte mõttes ja seega on tal õigus tugineda otsuse tühisusele.
11.Puudutatud isik on väitnud, et vaidlusalusest üldkoosolekust teatati korteriomanikele ette üksnes üks päev ja see ei võimaldanud tal ennast koosolekuks piisavalt ette valmistada. Korteriomandi- ja korteriühistuseadus ei näe ette, kui palju tuleb korteriomanikele koosolekust ette teatada. KrtS § 20 lg 1 teise lause kohaselt kohaldatakse korteriomanike üldkoosolekule lisaks ka mittetulundusühingute seaduses (MTÜS) sätestatut. Muu hulgas kohaldatakse ka MTÜS § 20 lg-t 5, mille kohaselt peab üldkoosoleku kokkukutsumisest ette teatama vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Sama paragrahvi lg 6 järgi tuleb üldkoosoleku kokkukutsumise teates märkida üldkoosoleku toimumise aeg ja koht ning üldkoosoleku päevakord. Põhikirjaga võib ette näha täpsema korra üldkoosoleku
kokkukutsumise teate saatmiseks. Kohtule esitatud avaldaja põhikiri (dtl 37–51) ei näe ette üldkoosolekust teatamise täpsemat korda ega seaduses sätestatust pikemat etteteatamistähtaega.
12.Kuigi TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab tsiviilkohtumenetluses iga menetlusosaline üldjuhul tõendama neid väiteid, millele ta oma nõudes või vastuväites tugineb, on puudutatud isikul praegu võimatu tõendada negatiivset asjaolu ehk seda, et koosoleku teadet ei olnud õigel ajal välja pandud. Sellisel juhul pöördub tõendamiskoormus ümber ja avaldaja pidanuks tõendama, et ta on koosolekust nõutava aja ette teatanud. Kohus selgitas selle tõendamise vajadust kohtuistungil avaldajale, kuid avaldaja oli seisukohal, et ta ei suuda seda tõendada.
13.Kuna avaldaja ei ole tõendanud, et korteriomanikele teatati korteriomanike 30. aprilli 2021. a üldkoosolekust ette vähemalt seitse päeva, siis on koosoleku kokkukutsumise korda oluliselt rikutud ja sellel koosolekul vastu võetud otsused on KrtS § 29 lg 1 ja TsÜS § 38 lg 2 esimese lause järgi tühised. Kuna otsus, mille alusel avaldaja puudutatud isikult võlga nõuab, on tühine, siis ei saa avaldaja puudutatud isikult tasumist nõuda ja avaldus tuleb jätta rahuldamata.
14.Alljärgnevalt selgitab kohus menetlusosalistele, kuidas tuleb vaidlusalused kulud korteriomanike vahel jaotada, arvestades kehtivat seadust ja Riigikohtu praktikat.
15.KrtS § 39 koostoimes § 9 lg-ga 3 näeb ette, et otsuse kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sealhulgas energiatõhususe suurendamiseks ja selliste vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib teha korteriomanike üldkoosolek ja otsus on vastu võetud kui vastavasisulise otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest.
16.Ühiste kulude kandmise põhimõtted näeb ette KrtS § 40, mille lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrtS § 40 lg 2 esimese lause kohaselt võib korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades korteriühistu põhikirjaga ette näha sama paragrahvi lg-s 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Sama lõike teise lause järgi võib põhikirjaga eelkõige ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või tema tarbitud teenuse mahule.
17.Riigikohus on asunud seisukohale, et KrtS § 40 lg-s 2 lubatud erandit (võimalus näha põhikirjaga ette proportsionaalsest kulude jaotusest erinev jaotus) tuleb mõista kitsalt ja rakendada ainult erandjuhtudel. Riigikohus on rõhutanud, et kuigi praktikas ei ole KrtS § 40 lg 2 teises lauses näitena tooduga võrreldes välistatud ka teised erandid, peavad need olema kõiki asjaolusid arvesse võttes mõistlikud ja ei tohi ülemääraselt kahjustada ühegi korteromaniku õigustatud huve (RKTKm 2-18-12753/34, p 13.1). Riigikohus on sellise selgituse andmisel lähtunud põhimõttest, et vähemalt üldjuhul ongi õiglane see, et korteriomanikud kannavad kõiki (sh erakorralisi) kulusid proportsionaalselt neile kuuluva kaasomandi osaga.
18.Eeltoodust tuleneb, et esiteks peab selleks, et korteriühistu saaks korteriomanikelt nõuda ühiste kulude kandmist teisiti kui kaasomandiosale vastava proportsiooni alusel, selline võimalus olema nähtud ette korteriühistu põhikirjas. Avaldaja põhikirjas sellist
erandit sätestatud ei ole. Kuigi avaldaja on väitnud, et ka varem on ühised suuremad kulud jaotatud korteriomanike vahel võrdselt, ei saa tava muuta seadust (TsÜS § 2 lg 2 teine lause) ega ka põhikirja. Teiseks ei tohi isegi juhul, kui põhikiri näeb ette mingit liiki kulude võrdse jaotuse, selline jaotus ühtegi korteriomanikku ebamõistlikult kahjustada.
19.Kohus selgitab avaldajale, et selleks, et ta saaks puudutatud isikult nõuda pelletikatla paigaldamiseks tehtud kulutuste tasumist, tuleb tal seaduses ja põhikirjas ettenähtud korras kutsuda kokku uus korteriomanike üldkoosolek ja see küsimus uuesti otsustada. Lisaks tuleb arvestada sellega, et tõenäoliselt oleks praegusel juhul kooskõlas seaduse mõttega ja Riigikohtu seisukohaga see, et puudutatud isik peaks katla ehituse eest tasuma võrdeliselt talle kuuluva kaasomandi osa suurusega.
20.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab kohus menetlust lõpetavas määruses mh menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 172 lg 1 näeb ette, et hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane. Kohtu arvates on menetluskulud avalduse rahuldamata jätmise tõttu praegusel juhul õiglane jätta avaldaja kanda.
21.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. Kuna puudutatud isik ei ole esitanud menetluskulude väljamõistmise taotlust ja ka asja materjalidest ei nähtu, et ta oleks menetluskulusid kandnud, siis tuleb puudutatud isiku menetluskulud jätta kindlaks määramata.
/allkirjastatud digitaalselt/ Margit Vutt kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.