Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Vallo Kariler ja Neve Uudelt
Määruse tegemise aeg ja koht
31. jaanuar 2022, Tallinn
Tsiviilasja number
2-20-6416
Tsiviilasi
Sisne Invest OÜ avaldus Tallinn, Põhja pst 21 korteriühistu 20. detsembri 2018. a ja 2. märtsi 2020. a üldkoosoleku otsuste vaidlustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 30. novembri 2021. a määrus
Kaebuse esitaja ja liik
Sisne Invest OÜ määruskaebus
Menetlusosalised ja nende Avaldaja Sisne Invest OÜ (registrikood 14256648), esindajad ringkonnakohtus lepinguline esindaja Tõnis Kõiv Puudutatud isik Tallinn, Põhja pst 21 korteriühistu (registrikood 80536105), lepinguline esindaja vandeadvokaat Klen Laus Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta asja juurde Tallinn, Põhja pst 21 korteriühistu 14. jaanuari 2022. a määruskaebuse vastusele lisatud dokumentaalne tõend (Tallinna Ringkonnakohtu
4.novembri 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-8045).
2.Jätta Harju Maakohtu 30. novembri 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-6416 muutmata osas, millega maakohus rahuldas avalduse osaliselt ning jättis rahuldamata Sisne Invest OÜ nõuded tuvastada Tallinn, Põhja pst 21 korteriühistu
märtsi 2020. a kordusüldkoosolekul vastu võetud otsuse 2020. a majanduskava kinnitamiseks tühisus ja 20. detsembri 2018. a üldkoosolekul vastu võetud otsuse 2019. a majanduskava kinnitamiseks tühisus (maakohtu määruse resolutsiooni punktid 1, 2 ja 4), arvestades ringkonnakohtu määruse põhjendusi, samuti menetluskulude jaotuse osas (maakohtu määruse resolutsiooni punkt 5).
3.Harju Maakohtu 30. novembri 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-6416 on jõustunud osas, millega tunnistati kehtetuks Tallinn, Põhja pst 21 korteriühistu 2. märtsi 2020. a kordusüldkoosolekul vastu võetud otsus 2020. a majanduskava kinnitamiseks (maakohtu määruse resolutsiooni punkt 3).
4.Jätta Sisne Invest OÜ määruskaebus rahuldamata.
5.Jätta määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud Sisne Invest OÜ kanda.
6.Mõista Sisne Invest OÜ-lt Tallinn, Põhja pst 21 korteriühistu määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulude hüvitamiseks välja 722,40 eurot. Menetluskulude tasumisega viivitamise korral tuleb Sisne Invest OÜ-l tasuda Tallinn, Põhja pst 21 korteriühistule võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras viivist
alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni selle täitmiseni. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Sisne Invest OÜ (avaldaja) esitas 2. mail 2020 Harju Maakohtule avalduse, milles palus tuvastada Tallinn, Põhja pst 21 korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu) 2. märtsi 2020. a üldkoosolekul vastu võetud otsuse 2020. a majanduskava kinnitamiseks tühisus või tunnistada see kehtetuks ja tuvastada korteriühistu 20. detsembri 2018. a üldkoosolekul vastu võetud otsuse 2019. a majanduskava kinnitamiseks tühisus ning jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda. Avalduse kohaselt on Põhja pst 21, Tallinn asuval kinnistul kolm hoonet, millest kahte kasutatakse elamiseks (Põhja pst 21/1 ja 21/2) ning kolmandat hoonet (Põhja pst 21/3), kus asub avaldajale kuuluv korteriomand nr 86, kasutatakse hotellina. Avaldaja on andnud endale kuuluva korteriomandi OÜ Hotel Management Services (hotellipidaja) kasutusse. Alates korteriomandite loomisest kuni 31. detsembrini 2017 majandati elamiseks kasutatavaid hooneid ja hoonet, kus asub hotell, eraldi. Alates seaduse alusel korteriühistu loomisest 2018. a jagatakse kõik elamiseks kasutatavate hoonete kulud kõigi korteriomanike vahel, kuid hoone, kus asub hotell, kulusid kannab ainult avaldaja. Korteriühistu on sõlminud teenuste osutamise lepingud ainult elamiseks kasutatavatele hoonetele ning hoone, kus asub hotell, kaasomandi osa jaoks teenuste saamiseks on sõlminud lepingud hotellipidaja.
20.detsembril 2018 toimus korteriomanike üldkoosolek, kus otsustati 2019. a majanduskava kinnitamine. Majanduskava ei sisaldanud hoone, kus asub hotell, kaasomandiga seotud kulusid, aga kõik ülejäänud kaasomandiga seotud kulud oli jaotatud kõigi korteriomanike, sh avaldaja vahel. 2. märtsil 2020 toimus korteriomanike kordusüldkoosolek, kus otsustati 2020. a majanduskava kinnitamine. Ka see majanduskava ei sisaldanud hoone, kus asub hotell, kulusid, mistõttu esitas avaldaja otsusele vastuväite. Nimetatud üldkoosolekute otsused majanduskavade kinnitamiseks on tühised vastuolu tõttu heade kommetega. Korteriühistu teab hotellina kasutatava hoone kaasomandi osaga seotud kulutustest, kuid on jätnud need teadlikult arvesse võtmata, avaldajal puudub võimalus korteriühistust lahkuda ning otsused on avaldaja jaoks äärmiselt ebasoodsad ja kohustused ei ole tasakaalus, kuna avaldaja peab osalema elumajade kaasomandi osaga seotud kulude kandmises, kuid lisaks kandma üksi hotellina kasutatava hoone kaasomandi osaga seotud kulud. Samuti on otsused vastuolus hea usu põhimõttega ega arvesta avaldaja õigustatud huve ning ühistu liikmed on kasutanud oma hääleõigust endale avaldaja kahjuks eeliste omandamiseks. Lisaks on otsused vastuolus seadusega, mh seetõttu, et välja toodud kulude suurused ei ole lõplikud (lisandub mitmel juhul käibemaks).
2.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda. 2 (9)
Puudutatud isiku arvates soovib avaldaja sisuliselt, et majanduskava alusel kannaksid korteriomanikud avaldaja korteri üürniku majandustegevusega seotud kulusid, mitte kaasomandi valitsemisega seotud kulusid. Samuti ei ole viidatud kulusid kandnud avaldaja, vaid üürnik kui korteriühistu liikmeks mitteolev isik. Lisaks ei vasta tegelikkusele avaldaja väide, et temale esitatud igakuisel arvel kajastuvad kõik elamiseks kasutatavate hoonete kaasomandiga seotud teenuste kulud. Asjaolu, et häälteenamusega on vastu võetud otsused, mis ei ühti avaldaja tahtega, ei muuta otsuseid ebaseaduslikuks. Avaldaja on saanud vabalt oma tahet avaldada ehk hääletada. Esimese astme kohtu määrus
3.Harju Maakohus rahuldas 30. novembri 2021. a määrusega (vaidlustatud määrus) avalduse osaliselt ja tunnistas kehtetuks korteriomanike 2. märtsi 2020. a kordusüldkoosolekul vastu võetud otsuse 2020. a majanduskava kinnitamiseks ning jättis rahuldamata nõuded tuvastada korteriomanike 2. märtsi 2020. a kordusüldkoosolekul ja 20. detsembri 2018. a üldkoosolekul vastu võetud otsuste 2020. a ja 2019. a majanduskava kinnitamiseks tühisus. Menetluskulud jättis maakohus menetlusosaliste endi kanda. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt ei ole avalduses märgitud asjaolusid, mille alusel vaidlustatud otsused saaksid olla tühised. Et majanduskavad sisuliselt ei pruugi vastata seaduse nõuetele, ei tähenda, et otsused majanduskavade vastu võtmiseks iseenesest oleksid sel põhjusel vastuolus heade kommetega. Samuti ei piira majanduskavades sätestatu avaldaja õigust nõuda korteriühistult ka avaldaja korteriomandi juurde kuuluva kaasomandi osa majandamist (korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 34 lg 2). 2020. a majanduskavas on osade kulude kohta märgitud, et need jagatakse vastavalt korteriühistu kehtestatud printsiipidele või tegelikule kulule või kindlustatud pinna ruutmeetrite arvule. Põhikirja ega korteriomanike kokkulepet majandamiskulude jaotamiseks teisiti kui vastavalt kaasomandi osa suurusele ei ole, mistõttu ei saanud üldkoosolek otsustada kulude jaotust majanduskavas teisiti kui vastavalt kaasomandi osa suurusele (KrtS § 40 lg-d 1 ja 2). Lisaks puudub majanduskavast kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositav kogus ja maksumus (KrtS § 41 lg 1 p 5). Avalduse osalise rahuldamise tõttu jäävad menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Määruskaebus ja menetlusosaliste seisukohad
4.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määrus osas, milles avaldus jäeti rahuldamata, samuti menetluskulude jaotuse osas ning teha uue määruse, millega rahuldada avaldus tervikuna ja jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda. Määruskaebuses kordas avaldaja maakohtus väljatoodut. Määruskaebuse kohaselt on vaidlustatud määrus motiveerimata ja üllatuslik. Maakohus jättis hindamata avalduses esitatud asjaolud 2019. a ja 2020. a majanduskava kinnitamise otsuste tühisuse kohta ega põhjendanud nende hindamata jätmist. Samuti on põhjendamata kohtu seisukoht, et avalduses esitatud asjaolude alusel ei saa otsused olla tühised. 2019. a ja 2020. a majanduskava kinnitamise otsused on vastuolus heade kommetega ning hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetega, sest korteriühistu ei majanda kogu kinnistu kaasomandi osa, vaid ainult kinnistul asuva kahe elamiseks kasutatava hoone kaasomandi osa ning avaldaja pannakse olukorda, kus ta peab ainuisikuliselt majandama hotellina kasutatava hoone kaasomandi osa, sh katma kõik sellega seonduvad kulud ja lisaks osalema veel elamiseks kasutatavate hoonete kaasomandi osade majandamise kulude kandmises. Lisaks ei ole kohus täitnud uurimiskohustust ning võib olla rikkunud ka menetlusökonoomia põhimõtet. Maakohus jättis selgitamata, kuidas kujunes otsustus menetluskulude jaotuse kohta ja miks see on õiglane. Kuna korteriühistu ei majanda hotellina kasutatava hoone kaasomandi osa, aga nõuab avaldajalt kõigi korteriomandite kaasomandi osa kulude kandmises osalemist ning see 3 (9)
on ebaõiglane ja kutsunud esile kohtuvaidluse, siis tuleb menetluskulud jätta korteriühistu kanda.
5.Puudutatud isik vaidleb määruskaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata. Puudutatud isik jäi maakohtu menetluses esitatud seisukohtade juurde ning märkis täiendavalt, et ka Tallinna Ringkonnakohus on tsiviilasjas nr 2-19-8045 nõustunud, et avaldaja ei saa majandada iseseisvalt ning rikutud ei ole hea usu ja mõistlikkuse põhimõtet, mh märkis ringkonnakohus, et korteriomanik ei ole asjas esitanud väiteid selle kohta, et ta on majandamist nõudnud, kuid korteriühistu keeldus ja ta pidi tegema vastava kulutuse ise.
6.Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel lahendamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
7.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 (koosmõjus TsMS §-ga 659) alusel jätta muutmata osas, millega maakohus rahuldas avalduse osaliselt ning jättis rahuldamata avaldaja nõuded tuvastada korteriühistu 2. märtsi 2020. a kordusüldkoosolekul vastu võetud otsuse 2020. a majanduskava kinnitamiseks tühisus ja
20.detsembri 2018. a üldkoosolekul vastu võetud otsuse 2019. a majanduskava kinnitamiseks tühisus (maakohtu määruse resolutsiooni p-d 1, 2 ja 4), arvestades ringkonnakohtu määruse põhjendusi, samuti menetluskulude jaotuse osas (maakohtu määruse resolutsiooni p 5). Määruskaebus jääb rahuldamata.
8.Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 (koosmõjus TsMS §-ga 659) järgi maakohtu määrust üksnes määruskaebusega vaidlustatud osas. Avaldaja vaidlustab maakohtu määrust osas, milles avaldaja nõuded tuvastada korteriomanike 2. märtsi 2020. a kordusüldkoosolekul ja 20. detsembri 2018. a üldkoosolekul vastu võetud otsuste 2020. a ja 2019. a majanduskava kinnitamiseks tühisus jäeti rahuldamata, samuti menetluskulude jaotuse osas. Maakohtu määrust ei ole vaidlustatud osas, milles maakohus tunnistas kehtetuks korteriomanike 2. märtsi 2020. a kordusüldkoosolekul vastu võetud otsuse 2020. a majanduskava kinnitamiseks. Selles osas on maakohtu määrus TsMS § 456 lg 4 teise lause (koosmõjus TsMS § 463 lg-ga 2) alusel jõustunud.
9.Puudutatud isik esitas koos määruskaebuse vastusega Tallinna Ringkonnakohtu
4.novembri 2021. a määruse tsiviilasjas nr 2-19-8045, mida maakohtu menetluses ei esitatud. TsMS § 662 lg 3 järgi võib määruskaebuse põhjendamiseks esitada uusi asjaolusid ja tõendeid. Uusi tõendeid saab esitada ka vastaspool. Arvestades asja sisu on kõnealune kohtumäärus asjakohane ja see tuleb võtta asja juurde (TsMS § 238 lg 1). Samas märgib kolleegium, et kuna kõnealune lahend ei ole jõustunud, siis ei ole sellel siduvat toimet (TsMS § 457 lg 1 koosmõjus TsMS § 463 lg-ga 2) ning see on hinnatav üksnes dokumentaalse tõendina TsMS § 272 lg 2 järgi. Seejuures puudub sel TsMS § 232 järgi ette kindlaksmääratud jõud. Samuti ei ole kolleegium seotud selles märgitud õiguslike hinnangutega.
10.Menetlusosalised vaidlevad määruskaebemenetluses jätkuvalt selle üle, kas vaidlusalused üldkoosoleku otsused on tühised või mitte. Avaldaja tugineb otsuste tühisuse alusena sellele, et otsused on vastuolus heade kommetega ning hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Kolleegium märgib, et hindab kaebuse lahendamisel üksnes seda, kas avaldaja esile toodud asjaoludel võivad otsused olla tühised vastuolu tõttu heade kommetega.
10.1.Tühisuse aluseks saab tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2 järgi olla otsuse vastuolu heade kommetega. Organi otsuse tühisuse aluseks ei ole otsuse vastuolu mõistlikkuse põhimõttega (võlaõigusseaduse § 7), mida kohaldatakse vaid juhul, kui see on seaduses ette nähtud ega ka väidetav vastuolu hea usu põhimõttega. Küll aga võib viimane olla otsuse kehtetuks tunnistamise aluseks. Hea usu põhimõtte järgimise kohustus tuleneb KrtS § 12 lgst 2, mille kohaselt peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes 4 (9)
korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Sarnase kohustuse näeb ühinguõiguses üldisemalt ette TsÜS § 32. Organi otsust on võimalik tunnistada kehtetuks juhul, kui see on vastuolus seaduse või põhikirjaga (TsÜS § 38 lg 1). Õiguskirjanduses on leitud, et otsuse kehtetuks tunnistamise aluseks on mh ka hea usu põhimõtte kohustuse ning teiste liikmete õigustatud huvidega arvestamise kohustuse rikkumine (Saare, K. TsÜS § 38, komm 3.3.2. – Varul, P. jt (koost). Tsiviilseadustiku üldosa seadus: kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura 2010).
10.2.Kuivõrd maakohus leidis, et 2020. a majanduskava kinnitamise otsus tuleb kehtetuks tunnistada vastuolu tõttu seadusega, täpsemalt KrtS § 40 lg-te 1 ja 2 ning § 41 lg 1 p 5 rikkumise tõttu, siis puudus maakohtul vajadus analüüsida teisi kehtetuks tunnistamise aluseid. Kuna selles osas on maakohtu määrus jõustunud, siis ei anna kolleegium samuti hinnangut sellele, kas kõnealust korteriomanike üldkoosoleku otsust oleks olnud võimalik kehtetuks tunnistada ka vastuolu tõttu hea usu põhimõttega või mõnel muul alusel.
10.3.Avaldaja esitas kohtule 2019. a majanduskava kinnitamise otsuse osas üksnes tühisuse tuvastamise nõude (tl 6). Iseenesest on Riigikohus leidnud, et olukorras, kus hageja on esitanud otsuse tühisuse tuvastamise nõude ja soovib hiljem samadele rikkumistele tuginedes esitada ka otsuse kehtetuks tunnistamise nõude (või ka vastupidi), tuleb tema nõuet käsitada ühtse, puudustega otsusest vabanemisele suunatud nõudena ja selliselt ka menetleda (Riigikohtu 11. juuni 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-14, p 31). Samas oli avalduse maakohtule esitamise ajaks möödunud 2019. a majanduskava kinnitamise otsuse kehtetuks tunnistamise nõude kohtusse esitamise tähtaeg. KrtS § 29 lg 3 kohaselt on korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. Korteromanike üldkoosolek, millel võeti vastu otsus 2019. a majanduskava kinnitamiseks, toimus 20. detsembril 2018 (tl 15) ja avaldaja esitas avalduse kohtule 2. mail 2020 (tl 1), mistõttu on avaldus esitatud kohtusse pärast KrtS § 29 lg-s 3 sätestatud õigust lõpetavat tähtaega. Seega ei kontrolli ringkonnakohus seda, kas esineb alus tunnistada otsused kehtetuks ka juhul, kui kolleegium peaks jõudma järeldusele, et otsus ei ole tühine.
11.Kolleegium käsitleb esmalt avaldaja väiteid maakohtu menetlusõiguslike rikkumiste kohta.
11.1.Määruskaebuse väite kohaselt on maakohtu määrus üllatuslik. Samas ei ole avaldaja selgitanud, milles väidetav üllatuslikkus praegusel juhul seisneb. Kohtu selgitamis- ja kvalifitseerimiskohustuse kohaselt ei või kohtu õiguslik hinnang tulla pooltele üllatuslikult (vt nt TsMS § 348 lg-d 1–3; § 351; § 392 lg 1 p-d 1 ja 3; § 400 lg 5; § 401 lg 1; § 436 lg 4). Kolleegium möönab, et maakohtu õiguslik hinnang avalduses esitatud väidetele otsuste tühisuse kohta võis tulla üllatuslikult, sest toimiku materjalidest nähtuvalt ei arutanud maakohus seda menetlusosalistega. Samas ei ole põhjust vaidlustatud määrust seetõttu tühistada. Määruskaebuses oli avaldajal võimalik maakohtu õigusliku käsitluse kohta arvamust avaldada.
11.2.Avaldaja on maakohtule ette heitnud ka põhjendamiskohustuse (TsMS § 442 lg 8 koosmõjus § 463 lg-ga 2) rikkumist. Kolleegium selle etteheitega ei nõustu. Vaidlustatud määruse põhjendustest nähtuvalt leidis maakohus, et avalduses ei ole märgitud asjaolusid, mille alusel saaksid vaidlusalused üldkoosoleku otsused olla tühised ja põhjendas oma sellekohast järeldust (maakohtu määruse põhjenduste p 5). Samuti märkis maakohus, et ei hinda tõendeid, mis ei sisalda teavet asja lahendamisel tähendust omavate asjaolude kohta (maakohtu määruse põhjenduste p 11). Maakohus ei pidanud vajalikuks tuvastada seda, kas korteriühistu majandab hotellina kasutatava hoone kaasomandi osa ja kas majanduskava sisaldab sellega seotud kulusid või mitte, sest leidis, et ka avaldaja esile toodud asjaolude tõendatuse korral ei oleks alust majanduskavade vastuvõtmise otsuste tühisust tuvastada. 5 (9)
12.Järgnevalt käsitleb kolleegium rikkumist, millele avaldaja on mõlema korteriühistu üldkoosoleku otsuse vaidlustamisel tuginenud.
12.1.Avaldaja on tuginenud sellele, et korteriühistu ei majanda hotellina kasutatava hoone kaasomandi osa ning sellega seotud kulusid majanduskavad ei sisalda ja seega peab avaldaja kandma need üksi, aga elamiseks kasutatavate hoonete kaasomandi osa majandamisega seotud kulud on majanduskavades jaotatud kõigi korteriomanike vahel, sh peab nende kulude kandmises osalema avaldaja. Avaldaja tugineb mõlema otsuse osas tühisuse alusena nende otsuste vastuolule heade kommetega.
12.2.Korteriomanike üldkoosoleku otsus võib olla tühine TsÜS § 38 lg 2 järgi, kui see on vastuolus heade kommetega. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et avaldaja avalduses esile toodud ja kaebuses korratud asjaolud ei tingi ka nende õigsuse korral otsuste tühisust sel alusel, sh ei esine TsÜS § 86 lg-s 2 sätestatud tehingu heade kommete vastasust tingivaid asjaolusid. Seetõttu on põhjendamatu ka avaldaja etteheide maakohtule uurimispõhimõtte väidetava rikkumise kohta. Kohtul tuleb välja selgitada asja lahendamise seisukohast olulised asjaolud.
12.3.See, et majanduskavades on ette nähtud ka avaldaja osalemine korteriomandite kaasomandi osa majandamiskulude kandmises, ei ole ebamoraalne ega taunitav. Avaldaja kohustus osaleda majandamiskulude kandmisel tuleneb asjaolust, et avaldaja on korteriomandi omanik ja ühistu liige. KrtS § 40 lg 1 järgi teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Maakohus tuvastas, et põhikirja korteriühistul ei ole ega ole ka omavaheliste kokkulepetega reguleeritud korteriomanike kohustuste jaotust majandamiskulude kandmisel (KrtS § 40 lg 2). Seega ei ole avaldajat ka majandamiskulude tasumisest vabastatud. Kolleegium märgib täiendavalt, et korteriomanikul on võimalik erandlikel asjaoludel KrtS § 40 lg 3 alusel keelduda kehtiva majanduskava täitmisest täies mahus, kui korteriühistu nõuab majandamiskava alusel korteriomanikult selliste kulude kandmist, millega ta ei ole nõustunud ning nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega.
12.4.Heade kommete vastaseks ei muuda otsuseid ka see, et majanduskavad ei sisalda avaldaja sõnul hotellina kasutatava hoone kaasomandi osa valitsemisega seotud kulusid. Korteriomanikud teostavad üldjuhul oma otsustusõigust elamu valitsemisel korteriomanike üldkoosoleku vahendusel (KrtS § 20) ning elamu majandamiseks toimub teatavate rahaliste vahendite kogumine ja üldkoosolekul otsustatud korras kulutamine (KrtS §-d 40–41). Ei ole heade kommete vastane, kui korteriomanikud hääletavad sellise majanduskava kehtestamise poolt, mis teatud kulutuste tegemist ette ei näe. Seda ei muuda asjaolu, kui mõnele korteriomanikule ei ole selline otsus meelepärane. Pole võimalik eeldada, et korteriomanike huvid otsuste vastuvõtmisel alati kattuksid ning avaldajale on tagatud mehhanism oma õigustatud huvide kaitsmiseks. Isegi kui korteriomanikud hääletavad sellise majanduskava kehtestamise poolt, mis perioodilisi ettemakseid hotelli kaasomandi osa majandamisega seotud kulude katmiseks ette ei näe, ei piira see avaldaja õigust nõuda ka enda korteriomandi kaasomandi osa majandamist. Maakohus märkis õigesti, et KrtS § 34 lg 2 kohaselt peab majandamine toimuma korteriühistu kaudu ning kui korteriühistu oma kohustust ei täida, on avaldajal õigus nõuda kaasomandi osa majandamist. Vajadusel saab korteriühistu juhatus koostada uue majanduskava ja kutsuda kokku korteriomanike erakorralise üldkoosoleku uue majanduskava kehtestamiseks (KrtS § 41 lg 4). Kui korteriühistu avaldaja korteriomandi kaasomandi osa majandamise kohustust ei täida, siis on avaldajal õigus teha seda ise ja nõuda kulutuste kahjuna hüvitamist võlaõigusseaduse § 115 lg 1 alusel.
12.5.Seadusandja on ette näinud, et kui korteriomaniku huvid erinevad korteriomanike enamuse omadest, siis on tal võimalus nõuda suhete reguleerimist kokkuleppega KrtS § 13 6 (9)
alusel. Näiteks juhul, kui korteriomandite esemeks on erineva otstarbega ruumid ja korteriomanike huvid sellest tulenevalt vastandlikud (vt ka KrtS eelnõu 462 SE seletuskiri, lk 37). Korteriomanikud võivad KrtS § 13 lg 1 kohaselt korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid kokkuleppel. Juhul kui mõni korteriomanikest ei ole nõus kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda kohase tahteavalduse andmist KrtS § 13 lg-st 2 tulenevalt KrtS § 9 alusel. Kolleegium leiab, et ka sel põhjusel avaldaja puhul raskeid asjaolusid TsÜS § 86 lg 2 mõttes ei esine.
12.6.Lisaks on avaldaja leidnud, et majanduskavades hotellina kasutatava hoone kaasomandi osa valitsemisega kaasnevate kulude arvesse võtmata jätmisega on rikutud KrtS § 41 lõikeid 1 ja 4. Kuigi avaldaja on põhjendanud sellega otsuste heade kommete vastasust, siis märgib kolleegium, et see ei oleks rikkumise tõendatuse korral tühisuse aluseks ka TsÜS § 38 lg 2 esimese lause kolmanda alternatiivi järgi. TsÜS § 38 lg 1 esimese lause järgi on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Seega võib otsus vastuolu tõttu seadusega olla tühine eelkõige siis, kui see rikub võlausaldajate kaitseks või avalikes huvides kehtestatud seaduse sätteid. Kõigil muudel juhtudel peab selleks, et otsust saaks vastuolu tõttu seadusega lugeda tühiseks, seaduses olema selgelt ette nähtud, et normi rikkumine toob kaasa otsuse tühisuse. KrtS § 41 lg-d 1 ja 4 ei näe ette, et selle rikkumise tagajärjeks oleks otsuse tühisus. Samuti ei ole kolleegiumi hinnangul tegu võlausaldajate kaitseks ega avalikes huvides kehtestatud seadusesätetega. Majanduskava kehtestamine tähendab, et otsustatakse korteriomanike poolt korteriühistule tehtavate perioodiliste ettemaksete suurus. Otsustamise eesmärk on luua olukord, kus korteriomanik teab, kui suure kuluga ta peab arvestama, ja korteriühistu juhatus teab, millised on korteriühistu tulud (KrtS eelnõu 462 SE seletuskiri, lk 69). Seega ei tingi avaldaja väidetud puudused otsuste tühisust. Arvestades määruse p-des 10.2–10.3 märgitut, ei kontrolli kolleegium seda, kas otsuseid oleks alust tunnistada kehtetuks väidetava vastuolu tõttu viidatud seadusesätetega (TsÜS § 38 lg 1 esimene lause).
12.7.Nõustuda ei saa avaldaja etteheitega, et kohus suunab avaldajat uut kohtuvaidlust alustama, mis on vastuolus menetlusökonoomia põhimõttega. Kohus selgitab, et võimalikust vastuolust seadusega ei järeldu, et otsus on tühine heade kommete vastasuse tõttu ning seadusandja on korteriomaniku kaitseks kehtestanud eriregulatsioonid.
13.Neil põhjendustel leidis maakohus õigesti, et vaidlustatud korteriomanike üldkoosoleku otsused ei ole TsÜS § 38 lg 2 alusel tühised.
14.TsMS § 696 lg 3 esimene lause võimaldab esitada määruse peale määruskaebuse Riigikohtule. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
15.Avaldaja on vaidlustanud maakohtu menetluskulude jaotuse. Kolleegium leiab, et kuna maakohtu määrus jääb muutmata ja määruskaebus rahuldamata, ei ole alust muuta maakohtu menetluskulude jaotust (TsMS § 173 lg 3). Maakohus on piisavalt põhjendanud, miks on õiglane jätta praeguses asjas menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Vastuseks määruskaebuse väidetele menetluskulude jaotuse osas märgib kolleegium järgmist.
15.1.Tegemist on hagita menetluse asjaga. TsMS § 172 lg 1 esimese lause kohaselt kannab hagita asjas menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, siis annab sama lõike teine lause kohtule menetluskulude jaotamisel laia kaalutlusruumi, võimaldades jätta menetluskulud täielikult või osaliselt mõne menetlusosalise kanda, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, mh siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Menetluskulude jaotamisel TsMS § 172 lg 1 teise lause 7 (9)
alusel on lähtekohaks õigluse põhimõte (vt Riigikohtu 11. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 32-1-87-14, p 29). Seejuures on TsMS § 172 lg 1 teise lause kohaldamine kohtu diskretsiooniotsus ja kõrgema astme kohus saab sellesse sekkuda vaid juhul, kui diskretsiooni piire on ületatud (vt Riigikohtu 20. märtsi 2019. a määrus tsiviilasjas nr 2-17-11804/175, p 25). Kolleegiumi hinnangul ei ole maakohus kaalutlusõigust teostades diskretsiooni piire ületanud ja kolleegiumil ei ole alust maakohtust teistsugusele seisukohale asuda.
15.2.Avaldaja heidab ette, maakohus on jätnud oma diskretsiooniotsuse kujunemise selgitamata. Kolleegium sellega ei nõustu. Maakohus põhjendas, et jätab menetluskulud menetlusosaliste endi kanda, sest avaldus rahuldatakse osaliselt, st kohtusse pöördumine oli põhjendatud osaliselt. TsMS § 172 lg 1 võimaldab arvestada kohtusse pöördumise põhjendatust ja avalduse rahuldamise ulatust (vt nt Riigikohtu 15. märtsi 2017. a määrus tsiviilasjas nr 3-21-1-17, p 21).
15.3.Avaldaja leiab ka, et kulude menetlusosaliste endi kanda jätmine ei ole õiglane, sest korteriühistu ei majanda avaldaja korteriomandi kaasomandi osa ja see on ebaõiglane ning seetõttu, et kohus ei ole ümber lükanud väidet, et selline olukord on ebaõiglane, vaid on soovitanud algatada uus kohtuasi. Kolleegium märgib, et asjas ei ole tuvastatud seda, kas korteriühistu majandab hotellina kasutatava hoone kaasomandi osa või mitte, nagu leiab ekslikult avaldaja, sest selle tuvastamine ei oleks aidanud kaasa asja lahendamisele, kuid oleks toonud menetlusosalistele kaasa kulusid. Seejuures heidab avaldaja küll ette, et korteriühistu ei majanda kogu kinnistu kaasomandi osa, kuid korteriühistu väite kohaselt ei ole avaldaja vastava kohustuse täitmist ka nõudnud. Samuti põhjendas maakohus, miks avaldaja esitatud asjaolud ei tingiks ka nende tõele vastavuse korral vaidlustatud otsuste tühisust ja seega on avaldaja pöördunud rahuldamata jäetud nõuete osas põhjendamatult kohtusse, mistõttu on õiglane jätta menetluskulud osaliselt avaldaja kanda. Mitme menetlusosalisega hagita menetluses on üldjuhul õiglane jätta menetluskulud selle isiku kanda, kelle kahjuks lahend tehti (vt Riigikohtu 2. juuni 2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-08, p 18). Kuivõrd avaldaja pöördus kohtusse kahe otsuse vaidlustamiseks ja neist ühe osas ta oma taotletud eesmärgi saavutas (otsus tunnistati kehtetuks), kuid teise osas tehti lahend tema kahjuks, siis oli kulude menetlusosaliste endi kanda jätmine õiglane.
16.Juhindudes TsMS § 173 lg-st 1 märgib kolleegium ringkonnakohtus kantud menetluskulude jaotuse. Määruskaebuse menetlemise kulud jäävad kaebuse rahuldamata jätmise tõttu TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda.
17.Kolleegium määrab TsMS § 174 lg 3 järgi kindlaks puudutatud isikule hüvitatavad menetluskulud. Riigikohus on leidnud, et olukorras, kus alama astme kohtus kantud menetluskulud on jäetud menetlusosaliste endi kanda ja selle määruse peale esitatud määruskaebus jääb rahuldamata, on põhjendamatu, et maakohus määrab TsMS § 174 lg 4 järgi kindlaks üksnes kõrgema astme kohtus kantud menetluskulud (Riigikohtu 26. jaanuari 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-9006/24, p 15).
17.1.Määruskaebemenetluses on puudutatud isik palunud avaldajalt välja mõista lepingulise esindaja kulu 1075,20 eurot. Puudutatud isik on kinnitanud, et kõik kohtule menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramiseks esitatud kulud on kantud seoses praeguse kohtumenetlusega (TsMS § 176 lg 5). Menetluskulude nimekirja järgi tegi esindaja puudutatud isikut esindades tunnitasuga 140 eurot (käibemaksuta) kokku toiminguid 6 tunni ja 24 minuti ulatuses, sh: vaidlustatud määrusega tutvumine, ülevaade ja soovitused kliendile seoses avaldaja võimaliku määruskaebusega, vastuse koostamine avaldaja tasaarvestusavaldusele 30 minutit; tutvumine kohtu kirjaga seoses määruskaebusega, kaebuse läbi töötamine, kohtule vastuskirja koostamine, e-kiri kliendile 48 minutit; määruskaebuse vastuse koostamine ja esitamine 4 tundi ja 48 minutit; ning menetluskulude nimekirja koostamine 18 minutit. Kolleegium leiab, et puudutatud isiku menetluskulude kindlaksmääramise taotlus tuleb rahuldada osaliselt. 8 (9)
17.2.Puudutatud isiku esindaja vastuse koostamine avaldaja tasaarvestusavaldusele ei ole seostatav tsiviilasja materjalidega, seega ei kuulu selle toimingu kulu hüvitamisele. Arvestades asja keerukust ning menetlusdokumentide sisu ja mahtu, mh asjaolu, et määruskaebuses on suures osas korratud varasemaid seisukohti ja vastus kaebusele ei ole sisult õiguslikult keerukas, on kolleegiumi hinnangul määruskaebusele vastuse koostamise ja sellele eelnenud toimingute ajakulu vajalik ja põhjendatud kokku 4 tunni ulatuses. Menetluskulude nimekirja koostamisele kulunud aeg 18 minutit ei ole ülemäärane. Samuti ei ületa puudutatud isiku vandeadvokaadist esindaja tunnitasu määr 140 eurot (käibemaksuta), s.o 168 eurot koos käibemaksuga keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu.
17.3.Eeltoodut arvestades on puudutatud isiku põhjendatud ja vajalik lepingulise esindaja kulu ringkonnakohtus koos käibemaksuga 722,40 eurot (= 4,3 tundi x 168 eurot). Kuna puudutatud isik on kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohustuslane, tuleb menetluskulud TsMS § 174 lg 10 kohaselt hüvitada koos käibemaksuga. Lisaks peab avaldaja tulenevalt puudutatud isiku taotlusest tasuma hüvitatavatelt menetluskuludelt TsMS § 177 lg 4 järgi viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates käesoleva määruse jõustumisest kuni täitmiseni.
18.Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1). (allkirjastatud digitaalselt)
9 (9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.