Määruse tegemise aeg ja koht 12.12.2023, Tallinn Kohtuasja number
2-20-133965
Kohtuasi
Tallinn, Xxxxxxxx tn xx korteriühistu avaldus OÜ Pride Invest OÜ vastu majandamiskulude tasumise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 02.09.2022 määrus
Kaebuse esitaja ja liik
Tallinn, Xxxxxxxx tn xx korteriühistu määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja Tallinn, Xxxxxxxx tn xx korteriühistu (registrikood 80171141), seaduslik esindaja Ants Kuningas Puudutatud isik OÜ Pride Invest (registrikood 12961762), seaduslik esindaja YY
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 02.09.2022 määrus osas, milles maakohus jättis avalduse rahuldamata ning saata kohtuasi selles osas uueks läbivaatamiseks tagasi samale maakohtule.
2.Punktis 1 viidatud määrus on edasi kaebamata jõustunud osas, milles puudutatud isikult mõisteti avaldaja kasuks välja 230,51 eurot ja viivis (resolutsiooni punktid 3 ja 4) ning osas, milles maakohus lahendas tõendi kogumise taotluse (resolutsiooni punkt 1)
3.Rahuldada Tallinn, Xxxxxxxx tn xx korteriühistu määruskaebus.
Käesoleva määruse peale ei saa esitada määruskaebust. Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Tallinn, Xxxxxxxx tn xx korteriühistu (avaldaja, korteriühistu) esitas 09.09.2020 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse OÜ LP Varad 2 (praeguse nimega OÜ Pride Invest) (puudutatud isik) vastu võlgnevuse saamiseks. Puudutatud isik makseettepanekule vastuväidet ei esitanud ja maakohus tegi 09.10.2020 maksekäsu. 26.11.2020 esitatud määruskaebuse Pärnu Maakohus rahuldas ja edastas avalduse Harju Maakohtule
lahendamiseks. Harju Maakohus kohustas 17.12.2020 määrusega avaldajat esitama nõuetekohane avaldus.
2.Avaldaja esitas 04.01.2021 maakohtule avalduse, milles palus mõista puudutatud isikult avaldaja kasuks välja võlgnevuse 01.12.2020 seisuga 1835,49 eurot ja jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda. 15.06.2021 palus avaldaja nõuet suurendada, sest menetluse ajal jätkas puudutatud isik majanduskulude arvete üksnes osalist tasumist, mille tagajärjel tekkis täiendav tähtaega ületav võlg 184,35 eurot. Samuti esitas avaldaja avalduse nõude suurendamiseks 10.12.2021, kuivõrd puudutatud isikul tekkis täiendav tähtaega ületav võlg alates 15.06.2021 kuni 11.11.2021 194,20 eurot. Kokkuvõtvalt nõudis avaldaja puudutatud isikult majanduskulude võlgnevust 2214,05 eurot.
3.Avalduse kohaselt oli puudutatud isik alates 22.12.2015 Xxxxxxxxx tn xx-x korteriomandi omanik. Korterit, mille suhtes majandamiskulude nõue esitati, kasutasid oma perekonna huvides YY ja XX, kes olid ühtlasi puudutatud isiku juhatuse liikmed. Avaldaja korraldas Xxxxxxxx tn xx elamus majandamist, osutades puudutatud isikule haldus- ja kommunaalteenuseid vastavalt seadusele ja korteriühistu põhikirjale. Puudutatud isik jättis tasumata talle osutatud teenuste eest, ei täitnud oma seadusest tulenevaid kohustusi ja ei arvestanud teiste liikmete õigustega ega avaldaja õigustatud huvidega. Nii korteriühistu juhatuse otsuse alusel kui ka korteriomanike poolt 2018. aastal kinnitatud majandamiskava kohaselt tasuti elamus majandamiskulude eest vastavalt tegelikule tarbimisele, kui tegemist oli mõõdetava teenusega, muudel juhtudel vastavalt korteriomandi ruutmeetri kohta arvestatud kuludena. Eeltoodud põhimõte oli kooskõlas korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 40 lg-ga 1, mille kohaselt toimub perioodiliste majandamiskulude kandmine vastavalt kaasomandi osa suurusele. Avaldaja põhikirja (kehtis kuni 30.12.2017) p 3.2 alapunkt 6 kohaselt oli ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu majandamise jooksvate kulutuste katteks sihtotstarbelisi makseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. Sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtuti liikme omandis oleva korteri üldpinna osast maja korterite kogupinnas. Seega oli puudutatud isik kohustatud tasuma avaldaja poolt esitatud arvetel kajastatud ühistu tegevusega seotud kulutusi nii seadusest kui ka põhikirjast tulenevalt, lähtudes mh avaldaja poolt kehtestatud määradest. Samuti võttis puudutatud isik maksete tahtliku tegemata jätmise omaks.
4.Kinnisasja ehitised (seitsme korteriga peamaja ja ühe korteriga hoovimaja) kuulusid korteriomanikele ühiselt, kuid puudutatud isik valdas nn hoovimaja (kus asusid ka ühiseks kasutamiseks ettenähtud garaažid) alusetult ja pahatahtlikult alates 22.12.2015, mil ta sai hoovimajas asuva korteriomandi omanikuks. Puudutatud isik keeldus kaasomandisse kuuluvate garaažide väljaandmisest avaldaja valdusse ning ehitas ühe garaaži ümber enda eluruumi osaks. Ümberehitusi tehti omavoliliselt, ilma ehitusloata ning selleks avaldajalt nõusolekut saamata. Puudutatud isik väitis alusetult, et avaldaja ei teinud hoovimajas vajalikke remonditöid. Avaldaja ja kinnisasja kaasomanikud ei nõustunud finantseerima puudutatud isiku poolt omavoliliselt õuemajale tehtud juurde- ja ümberehituste remonti. Samuti ei vastanud tõele puudutatud isiku väide, et ta osales oma vahenditega hoovimaja säilitamises.
5.Vastavalt puudutatud isiku taotlusele remontida nn õuemaja eraldiseisvalt, võttis üldkoosolek 17.01.2017 vastu otsuse, mille kohaselt peetakse kinnistu erinevate majade remondifondi arvestust eraldiseisvalt. Selle otsusega ei vabastatud puudutatud isikut maksete tegemisest remondifondi. Põhjusel, et puudutatud isik jätkas ka peale 17.01.2017 üldkoosoleku otsust üksnes osalist majanduskulude arvete tasumist ja ei teostanud hoovimaja lubatud hooldust ja remonti, tuli ka õuemaja remont- ja hooldustöid, samuti kinnistu heakorda ja tehnosüsteemide ning rajatiste remonti ja hooldust teostada peamiselt teiste korteriomanike poolt tasutud maksete arvel. Õuemaja ja kinnistu tehnosüsteemide hädavajalikud remondi ja hooldusega
seotud tööd, sh õuemaja korstende remont, kinnistu väravasüsteemide paigaldus ja remont, kinnistu gaasi- ja elektripaigaldiste remont ja hooldus tehti peamiselt peamaja remondifondi arvel.
6.Puudutatud isik ei vaidlustanud arvete kättesaamist, kuid ei tasunud arvetel kajastatud kulutuste eest täies ulatuses ja õigel ajal. Ta ei jätnud maksmata üksnes remondifondi makseid, vaid tasus suvalisi summasid. Seega rikkus puudutatud isik korteriühistu kuni 30.12.2017 kehtinud põhikirja p 3.2 alapunktide 6 ja 7 nõudeid, mis kohustasid tasuma majanduskulusid. Samuti rikkus puudutatud isik alates uue põhikirja vastuvõtmisest ka selle p-s 2.2.9 sätestatud nõuet tasuda regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, ühistu arvetel märgitud kululiikide eest ühistu arvele makseid. Puudutatud isiku käitumine, millega ta jättis teiste korteriomanike arvelt oma kohustused täitmata, oli vastuolus heade kommetega, kuivõrd tal puudus õiguslik alus keelduda remondifondi maksete tegemisest.
7.Arvestades kinnistul paiknevate hoonete remonti vajavat seisundit ja asjaolu, et remondifondi kogutavad maksed võimaldasid üksnes hädavajalike jooksvate remonttööde tegemist, otsustati 25.08.2021 korteriühistu üldkoosolekul tõsta alates 01.09.2021 remondifondi makset suuruseni 2 eurot/m2. Kuigi remondifondi tehtava makse suuruse võttis vastu üldkoosolek, millel ka puudutatud isiku seadusjärgne esindaja osales, eiras ta jätkuvalt majanduskulude tasumise kohustuse täitmist ning ei vaidlustanud üldkoosoleku otsust KrtS § 29 lg 3 sätestatud tähtaja jooksul ja korras, mistõttu oli otsus kehtiv.
8.Võttes arvesse, et puudutatud isiku juhatuse liige YY vandaalitses 2019. aasta septembris korteriühistu prügikonteineriga, lükates selle ümber Xxxxxxxx tn xx hoone sokli süvendisse ja reostades välja valgunud prügiga kinnistu territooriumi, oli avaldaja sunnitud tellima teenuse reostuse kõrvaldamiseks. Seetõttu esitati puudutatud isikule 10.10.2019 arve 159,60 euro tasumiseks. Õiguse nõuda puudutatud isikult tema poolt tahtlikult tekitatud reostuse kõrvaldamise teenuse kulu hüvitamist, andis avaldaja põhikirja punkt 3.2 alapunkt 9, mille kohaselt oli ühistu liige kohustatud maksma ühistu poolt osutatud, ühistu eesmärkidest mittetulenevate teenuste osutamise eest teenustasu juhatuse poolt määratud suuruses ning kehtestatud korras. Nõude õiguslik alus oli ka uue põhikirja p 2.2.6, mille kohaselt on ühistu liige kohustatud hüvitama seaduses sätestatud alustel ühistule kahju. Puudutatud isiku vastuväited
9.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.
10.A.Weizenbergi tn 10 kinnistul asus kaks eraldiseisvat elumaja, mis jagati kaheksaks korteriomandiks. Peamajas oli kahel korrusel seitse korteriomandit ja hoovimajal oli kaks korrust, millest esimesel korrusel asusid garaažid ja teisel korrusel korter nr 2, mis kuulus puudutatud isikule. Puudutatud isiku korteri suurus oli 49,7 m2. 2002. aasta juunis lõid korteriomanikud kahte maja ühendava korteriühistu. Hoovimaja ja selle mitteeluruumid kuulusid korteriomanikele ühiselt, kuid need olid puudutatud isiku valduses. Hoovimaja tunnistati ekspertiisi korras avariiliseks, sest osa selle põhikonstruktsioonidest oli mädanenud ja vajas suuremat remonti. Hoonel puudus osa vundamendist ja arhitektuuriline projekt.
11.Kaasomanike vahel olid pidevad vaidlused ühisvara hooldamisega seotud õiguste ja kohustuste osas. Puudutatud isik pöördus korduvalt kaasomanike ja korteriühistu juhatuse poole nõudega hoovimaja remontimiseks, kuid kaasomanikud keeldusid või eirasid tema nõudeid. 2016. aastal esitas puudutatud isik maakohtule hagi kaasomanike vastu (tsiviilasi nr 2-16-19092) nõudega teha hoovimajas remonditöid. Maakohus tellis menetluse käigus ehitusekspertiisi, milles tuvastati, et hoovimaja oli avariilises ja varisemisohtlikus seisundis ning ehitise säilimiseks tuli teha mitmeid hädavajalikke töid.
12.Puudutatud isik lõpetas õiguspäraselt maksete tegemise remondifondi, mis igakuiste arvete kohaselt moodustas 29,82 eurot, sest korteriühistu juhatus jagas vahendeid vaid peamaja omanike huvides, jättes tähelepanuta hoovimaja hooldamise ja remondi vajadused. Remondifondi raha ei jaotatud õiglaselt, sest see läks vaid peamaja remondiks. Samuti puudusid sellel määratletud eesmärgid ja kasutamise reeglid. Seega pidi puudutatud isik osalema oma vahenditega hoovimaja säilitamises. Kuigi avaldaja 25.08.2021 üldkoosoleku otsusega suurendati remondifondi makset, arvestades kinnistul paiknevate hoonete remondivajadust, ei kulutatud vahendeid hoovimaja remondiks. Puudutatud isik ei vaielnud vastu remondifondi maksete suurusele, vaid leidis, et temalt maksete nõudmine oli vastuolus hea usu põhimõttega KrtS § 40 lg 3 mõttes.
13.Puudutatud isik lõi oma vahendite arvelt hoovimaja remondifondi, mille vahendeid hoiti tema pangakontol ja kasutati ettenähtud otstarbel. Seega kulutas puudutatud isik kestvalt oma rahalisi vahendeid selleks, et teostada hoovimaja säilitamiseks vajalikke töid. Alates 2019. aastast kulutas ta hoovimaja ülalpidamiseks enam kui 3500 eurot. Kuivõrd avaldaja jättis kestvalt tähelepanuta hoovimaja remondi teostamise vajaduse, siis oli avaldaja käitumine puudutatud isiku suhtes vastuolus KrtS § 12 lg-ga 2.
14.Nõue seoses prügikastide ümberlükkamisega oli alusetu ja tuli jätta rahuldamata. Nõue ei olnud põhjendatud, kuivõrd ebaselge oli, kuidas see moodustus ning võla tekkimist ei tõendatud. Avaldaja esitatud fotodel ei olnud isiku nägu tuvastatav ja nendel fotodel ei olnud puudutatud isik. Arusaamatuks jäi, millisel õiguslikul alusel soovis avaldaja puudutatud isikult kulud seoses prügi koristamisega välja nõuda. Väidetav kahju oli tõendamata ja baseerus avaldaja väitel. Puudutatud isik oli juriidiline isik, kuid teo toimepanijaks oli tuvastamata füüsiline isik. Isegi kui asuda seisukohale, et YY lükkas avaldaja prügikastid ümber, siis ei saanud omistada seda tegu juriidilisele isikule, kuivõrd prügikastide ümberlükkamisel ei tegutsenud YY puudutatud isiku juhatuse liikmena äriühingu huvides. Eelnevast tulenevalt ei saanud nõuda prügikastide ümberlükkamisega seotud kulu puudutatud isikult majanduskuluna avaldaja põhikirja alusel ega ka võlaõigusseaduse (VÕS) § 1043 alusel. Maakohtu määrus
15.Maakohus rahuldas avaldaja nõude 166,24 euro ulatuses, millele lisandusid sissenõutavaks muutunud viivised 64,27 eurot, kokku 230,51 eurot. Avaldus jäi rahuldamata 1983,54 euro ulatuses. Menetluskulud jäid avaldaja kanda.
16.Esmalt tuvastas maakohus, et avaldaja nõue 2214,04 eurot koosnes alates 2017. aasta jaanuarist kuni 2021. aasta oktoobrini tasumata majandamiskuludest kokku 2055,40 eurot (1708,88 eurot + 177,90 eurot + 168,62 eurot) ja tasumata majandamiskuludelt arvutatud sissenõutavaks muutunud viivisest 158,64 eurot (126,61 eurot + 6,45 eurot + 25,58 eurot). Ühtlasi sisaldas avaldaja nõue 2214,04 eurot prügikasti vedamise ja prahi koristuse eest 159,60 eurot.
17.Järgnevalt selgitas kohus välja, millises osas sisaldas avaldaja nõue 2214,04 eurot remondifondi.
18.Avaldaja 27.06.2016 üldkoosoleku protokollist nähtuvalt oli alates 01.07.2016 remondifondi makse suurus 0,60 eurot/m2 kohta ning 25.08.2021 üldkoosoleku protokollist nähtuvalt otsustati alates 01.09.2021 kehtestada remondifondi makse suuruseks 2,0 eurot/m2 kohta. 2017-2020. aasta majandamiskulude arvetest nähtuvalt nõuti puudutatud isikult remondifondi makseid ühes kuus 29,82 eurot (49,7 x 0,6 = 29,82). Alates 01.09.2021 sai avaldaja nõuda remondifondi makseid 99,40 eurot kuus (49,70 m2 x 2 = 99,40 eurot). Puudutatud isikule esitati alates jaanuarist 2017 kuni oktoobrini 2021 58 arvet, millest moodustus remondifondi nõuete makseks kokku 1729,56 eurot (58 x 29,82).
19.Puudutatud isik oli avaldaja liige, kes pidi korteriomanikuna täitma korteriomandist tulenevaid kohustusi. Avaldaja põhikirja järgi sai nõuda järgmisi majandamiskulusid: remondifond, prügi, üldelekter, hoolduskulud, halduskulud, külm vesi, kanalisatsioon. Kohtu hinnangul sai avaldaja nõuda esitatud arvetel märgitud majandamiskulusid, välja arvatud prügikasti vedamise ja prahi koristuse eest ühekordset nõuet 159,60 eurot.
20.Puudutatud isik ei vaidlustanud 2017. aasta jaanuarist kuni 2021. aasta oktoobrini tasumata majandamiskulusid 166,24 euro ulatuses. Avaldajal oli korteriühistu põhikirjast (kehtiva põhikirja p 2.2.9. ja varasema põhikirja p 3.2. alapunkt 6), seadusest ning korteriomanike otsustest (27.06.2016 üldkoosolek, 25.08.2021 üldkoosolek) õigus nõuda viidatud majandamiskulusid (166,24 eurot). Seega rahuldas kohus avaldaja nõude puudutatud isiku vastu tasumata majandamiskulude osas 166,24 euro ulatuses. Kohtu hinnangul sai avaldaja puudutatud isikult nõuda sissenõutavaks muutunud viiviseid 64,27 euro ulatuses.
21.Seoses avaldaja nõudega prügikastide ümberlöömise tagajärjel väljapaiskunud prügi koristamise kuluga, märkis kohus, et avaldaja esitatud fotod ei tõendanud, et puudutatud isiku juhatuse liige YY lükkas ümber prügikasti. Isegi kui eeldada, et YY prügikasti ümber lükkas, siis viidatud kahju ei kuuluks puudutatud isiku poolt hüvitamisele avaldaja põhikirja p-i 2.2.6. alusel või muul seaduslikul alusel (nt VÕS § 1043 järgi). TsÜS § 24 järgi on juriidiline isik seaduse alusel loodud õigussubjekt. Puudutatud isik kui juriidiline isik oli iseseisev õigussubjekt, keda ei saanud samastada tema osanikeks, aktsionärideks, liikmeteks või juhtivtöötajateks olevate füüsiliste isikutega, antud juhul YYiga. Seega jättis kohus rahuldamata avaldaja nõude 159,60 eurot arve nr 01-0002-201909 eest.
22.Asja materjalidest nähtuvalt nõudis avaldaja 10.12.2021 menetlusdokumendis topelt 2021. aasta juuni arve nr 21062 eest tasumata majandamiskulusid 28,67 eurot (kalendrikuu majanduskulud 78,95 eurot – tegelikult tasutud 50,28 eurot) ja sellelt arvelt arvutatud sissenõutavaks muutunud viivist 5,78 eurot. Avaldaja võttis varasemalt 15.06.2021 nõude suurendamisel juba arvesse arve nr 21062 eest tasumata majandamiskulusid ja viivist. Seega jättis kohus vastavas osas nõude rahuldamata, kuivõrd avaldaja ei saanud nõuda sama arve eest puudatud isikult raha topelt.
23.Järgnevalt selgitas kohus välja, kas hoovimaja säilimiseks, kus asus puudutatud isiku korteriomand, olid vajalikud remonditööd.
24.Kohtu hinnangul nähtus 30.05.2018 ehitustehnilisest ekspertiisist, et Xxxxxxxx tn xx/2 hoovimaja säilimiseks olid vajalikud mh järgnevad hädavajalikud remonditööd: hoone trepikoja vundamendi nõuetekohane rajamine, hoone idapoolse korstna renoveerimine, paekivist idaseina renoveerimine ja katusekatte vahetamine. Asja materjalidest ei nähtunud, et pärast 30.05.2018 ehitustehnilist ekspertiisi tegi avaldaja hädavajalikke remonditöid Xxxxxxxx tn xx/2 hoovimajas. Toimikust nähtus hulgaliselt erinevaid arveid, mis ei seondunud 30.05.2018 ehitustehnilises ekspertiisis toodud hädavajalikkude remonditöödega Xxxxxxxx tn xx/2 hoovimajas. Esitatud arvetest ei olnud aru saada, kas võimalikud tööd korstna ja katusekattega teostati Xxxxxxxx tn xx/2 hoovimajas või Xxxxxxxx tn xx/1 majas. Seega leidis kohus, et avaldaja esitatud tõenditest ei nähtunud pärast 30.05.2018 ehitustehnilise ekspertiisi teostamist hädavajalikke remonditööde tegemine avaldaja poolt Xxxxxxxx tn xx/2 hoovimajas.
25.Kuivõrd kohus tuvastas, et hoovimaja säilimiseks olid vajalikud mitmed remonditööd ning avaldaja ei teostanud hädavajalikke töid, tuli tuvastada, kas puudutatud isik nõudis avaldajalt hoovimajas hädavajalike remonditööde tegemist.
26.Kohtule esitatud elektronkirjade väljavõtetest nähtus, et puudutatud isik nõudis 2016. aastal ja 2019. aastal avaldajalt elektronposti aadressaadilt [email protected] hädavajalikke remonditöid Xxxxxxxx tn xx/2 hoovimajas. Ühtlasi esitati kohtule Harju
Maakohtu 29.11.2018 määrus tsiviilasjas nr 2-16-19092. Viidatud kohtuasjast nähtus, et varasemalt oli poolte vahel kohtuvaidlus vajalike remonditööde kindlaksmääramise osas. Eeltoodust tulenevalt luges kohus tõendatuks, et puudutatud isik nõudis avaldajalt varasemalt hädavajalikke remonditöid Xxxxxxxx tn xx/2 hoovimajas (kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike toimingute tegemist).
27.Antud juhul oli tegemist kaasomandi eseme säilimiseks hädavajalike remonditöödega, mistõttu ei olnud avaldajal kui korteriühistul alust jätta vajalikud remonttööd kaasomandi esemel tegemata põhjendusel, et kaasomandi ese oli puudutatud isiku ebaseaduslikus valduses. Kohtu hinnangul oli KrtS § 40 lg-st 3 tulenevalt hea usu põhimõttega vastuolus puudutatud isikult remondifondi maksete nõudmine olukorras, kus avaldaja kui korteriühistu jättis Xxxxxxxx tn xx/2 hoovimajas, kus asus puudutatud isiku korteriomand, hädavajalikud kaasomandi eseme remonditööd hoovimaja säilimiseks tegemata. Kohus jättis rahuldamata avaldaja nõude puudutatud isiku vastu 2017. aasta jaanuarist kuni. aasta oktoobrini tasumata majandamiskulu remondifondi osas 1729,56 eurot. Kuivõrd avaldaja remondifondi nõue jäi rahuldamata, ei kuulunud lahendamisele puudutatud isiku tasaarvestuse taotlus seonduvalt tema kantud remonditööde kuluga. Avaldaja määruskaebus
28.Avaldaja palus tühistada maakohtu määruse ja teha asjas uus lahend, millega nõue rahuldada või alternatiivselt saata asi tagasi maakohtusse.
29.Kohus tegi üllatava lahendi, hindas tõendeid ühekülgselt, kohaldas materiaalõigust ebaõigesti ning rikkus oluliselt menetlusõigust. Samuti ei olnud maakohtu määrus õiglane. Avaldaja jäi avalduses esitatud nõude, tõendite ja seisukohtade juurde. Maakohtu määrus ei olnud põhjenduste osas jälgitav, sest esines palju kordusi ja viiteid nii varasemalt kajastatule, kui ka hilisematele tekstiosadele. Määruses puudusid selged viited arvetele ning ei esitatud jälgitavaid arvestuskäike. Kohus ei juhtinud piisavalt tähelepanu poolte tõendamiskoormisele ja heitis alles määruses avaldajale ette nõude puudulikku tõendatust prügikastide laialilöömise kulude ja kahju hüvitamise nõuetes. Asja lahendamisel tähtsust omavad asjaolud jäid välja selgitamata, mis kujutas endast menetlusõiguse normi olulist rikkumist tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 656 lg 2 tähenduses. Tõendamise puudulikkuse etteheite väljatoomine alles kohtulahendis oli üllatav ning selline lahend ei olnud kooskõlas kehtiva õigusega.
30.Kohus sisustas ebaõigesti avaldaja õiguse esitada korteriühistu liikme vastu kahju hüvitamise nõude. Vaidlust ei olnud selles, et puudutatud isik oli juriidiline isik, mis kasutas A. Weizenbergi 10 korterit nr 2. Seega ei olnud oluline, et puudutatud isik oli iseseisev õigussubjekt. Avaldajale teadaolevalt ei väitnud puudutatud isik menetluses kordagi, et vaidlusalune korter ei olnud tema kasutuses. YY oli puudutatud isiku juhatuse liige, kes kasutas viidatud korterit äriühingu nimel. Kohus ei põhjendanud, mis takistas YYil kui puudutatud isiku juhatuse liikmel prügikonteinerite ümberlükkamist, kui nende asukoht puudutatud isikule ei sobinud. Samuti ei osundanud kohus määruse põhjendustes ühelegi tõendile, mis kohtumääruse põhjendusi toetaks. A. Weizenbergi tn 10 kinnistu oli piiratud kõrge lukustatud teraspaneelidest aiaga ning kinnistule ei pääsenud kõrvalised isikud. Majaelanikele ja avaldaja esindajale oli tõendina esitatud fotodel äratuntavalt jäädvustatud YY. Vastavat asjaolu oli kohtul võimalik hinnata kohtuistungil, kus YY viibis. Kohtul puudus õigus tõendite kogumit põhjendamata kõrvale jätta. Tõendite osas põhjendamiskohustuse rikkumine oli oluline menetlusõiguse rikkumine, mis oli alus maakohtu lahendi tühistamiseks ning asja tagasisaatmiseks.
31.Kuigi kohus väitis, et puudutatud isiku esindaja esitatud tühistatud kohtulahend ei mõjutanud käesoleva menetluse lahendit, nähtus määruse põhjendustest, et kohus käsitles nii kohtumäärust kui ka viidatud menetluse materjale puudutatud isiku kasuks. Kohus luges tõendatuks, et puudutatud isik nõudis avaldajalt varasemalt hädavajalikke remonditöid
Xxxxxxxx tn xx/2 hoovimajas. Seega leidis maakohus alusetult, hoolimata tsiviilasja 2-1619092 lahendi tühistamisest, et hoovimajas oli „hädavajalikke remonditöid“. Tsiviilasjas 2-1619092 käis vaidlus selle üle, kas tegemist oli hädavajalike remonditöödega või YYi poolt õigusvastaselt ja omavoliliselt tehtud juurdeehitiste ja muudatustega, mida korteriühistu luges omavolilisteks ehitisteks ja mille eemaldamist avaldajalt nõudis. Kohus väljus viidatud 30.05.2018 ehitustehnilise ekspertiisiga vaidluse raamidest ja asus tuvastama asjaolusid, mis ei kuulunud käesoleva vaidluse koosseisu.
32.Samuti eksis kohus õiguslikes põhimõtetes ja hea usu põhimõtte kohaldamisel. Vaidluse ese ei olnud tuvastada hädavajalikud remonditööd hoovimaja säilimiseks, mistõttu väljus kohus oluliselt vaidluse piiridest ja asus tuvastama menetlusväliseid asjaolusid. Maja remontimiseks oli avaldajal vaja raha, millega seda finantseerida. Remondiks sai raha koguda korteriomandite omanikelt, kes tegid korteriühistule makseid. Kohus tuvastas asjaolu, et puudutatud isik ei tasunud remondifondi makseid, mistõttu puudusid õuemaja remontimiseks rahalised vahendid eelkõige seetõttu, et puudutatud isik keeldus aastaid maksete tegemisest. Korteriomaniku esmane kohustus oli võtta osa elamu remondist eelkõige maksete tegemisega remondifondi. See oli primaarne kohustus, mis oli kooskõlas hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetega, sest ükski korteriomanik ei ole kohustatud finantseerima remonditegevust teise korteriomaniku eest, kes tahtlikult maksete tegemisest kõrvale hoiab. Remondifondi maksete teadlik ja tahtlik tegemata jätmine oli vastuolus hea usu põhimõttega. Eeltoodust lähtuvalt oli avaldaja nõue puudutatud isiku vastu põhjendatud ja kuulus rahuldamisele. Menetluse edasine käik
33.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja andis puudutatud isikule tähtaja sellele vastamiseks.
34.Puudutatud isik vaidles määruskaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
35.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
36.Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja asja materjaliga, leiab, et maakohtu määrus tuleb vaidlustatud osas tühistada ning asi tuleb saata uueks lahendamiseks tagasi samale maakohtule TsMS § 667 lg 2 alusel. Määruskaebus kuulub rahuldamisele. Vaidlustamata osas ja tõenditaotluse lahendamise osas on maakohtu määrus edasi kaebamata jõustunud.
37.Avaldaja esitas puudutatud isiku vastu nõude majandamiskulude võlgnevuse saamiseks alates 01.01.2017 kuni 11.11.2021 ning tugines nõude esitamisel asjaolule, et puudutatud isik rikkus korteriomaniku ja korteriühistu liikmena kohustust tasuda majandamiskulude eest. Puudutatud isik leidis seevastu, et temalt remondifondi maksete nõudmine oli vastuolus hea usu põhimõttega KrtS § 40 lg 3 kohaselt.
38.Arvestades perioodi, mille eest puudutatud isikult majandamiskulusid nõuti, kohaldub avaldaja nõudele kuni 31.12.2017 tekkinud kulude osas korteriühistuseadus (KÜS) ning hiljem tekkinud kulude osas KrtS. KÜS § 151 lg 1 kohaselt jaotatakse korteriühistu majandamiskulud korteriomanike vahel nende eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Alates KrtS-i jõustumisest jaotatakse majandamiskulud vastavalt korteriomaniku kaasomandi osa suurusele (KrtS § 40 lg 1), millest võib erandina kõrvale kalduda korteriühistu põhikirjas (KrtS § 40 lg 2).
39.Avaldaja varasemalt kehtinud põhikirja (kehtiv kuni 30.12.2017) p 3.2. alapunkti 6 (dtl 192-193) kohaselt oli ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu majandamise jooksvate kulutuste (sh
prügivedu, elamu ja selle juurde kuuluva maatüki korrashoidmine, üldelekter, maksed kütte-, vee-, kanalisatsiooni ja elektriavariide likvideerimiseks, televisiooni vastuvõtusüsteemi hooldus ja remont, eraldised reservfondi, võetud laenude tasumine, töötasud ja muud ühistu tegevusega seotud kulutused) katteks sihtotstarbelisi makseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. Sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtuti liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast maja korterite kogupinnas. Avaldaja kehtiva põhikirja p 2.2.9. kohaselt (dtl 187-188) on omanik kohustatud tasuma regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, ühistu arvetel märgitud kululiikide eest ühistu arvele makseid (remondifond – korteriomandi 1 m2 kohta). Avaldaja 27.06.2016 üldkoosoleku protokollist nähtuvalt (dtl 383) hääletati alates 01.07.2016 remondifondi makse suuruseks 0,6 eurot/m2 kohta. 25.08.2021 üldkoosoleku protokollist tulenevalt otsustati alates 01.09.2021 kehtestada remondifondi maksete suuruseks 2,0 eurot/m2 kohta.
40.Käesoleval juhul ei vaielnud puudutatud isik vastu remondifondi maksete suurusele, vaid leidis, et temalt maksete nõudmine oli vastuolus hea usu põhimõttega. Samuti esitas puudutatud isik KrtS § 37 lg 1 kohase taotluse nõuete tasaarvestamiseks, kuivõrd ta tegi kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid oma vahendite arvelt.
41.Maakohus tuvastas, et 30.05.2018 ehitustehnilise ekspertiisi kohaselt olid Xxxxxxxx tn xx/2 hoovimaja säilimiseks, kus asus puudutatud isiku korteriomand, vajalikud mitmed hädavajalikud remonditööd ning asja materjalidest ei nähtunud, et avaldaja oleks ekspertiisis väljatoodud remonditöid hoovimajas teinud. Samuti tuvastas kohus, et puudutatud isik nõudis avaldajalt hädavajalike remonditööde tegemist. Maakohtu hinnangul oli KrtS § 40 lg-st 3 tulenevalt hea usu põhimõttega vastuolus puudutatud isikult remondifondi maksete nõudmine olukorras, kus avaldaja kui korteriühistu jättis hoovimajas alusetult kaasomandi säilimiseks vajalikud remonditööd tegemata.
42.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga selles, et puudutatud isikult remondifondi maksete nõudmine oli vastuolus hea usu põhimõttega, kuivõrd puudutatud isikul oli käesoleval juhul kohustus tasuda kaasomandisse kuuluva kinnistu osadega seotud majandamiskulusid. Maakohtu järeldus ei ole kooskõlas seaduse mõtte ja eesmärgiga. Eelkõige ei saa korteriomanik õiguspäraselt jätta korteriühistule makseid tegemata ja kasutada raha oma äranägemisel elamu või selle osa parendamiseks.
43.KrtS § 40 lg 3 kohaselt võib korteriomanik keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega.
44.KrtS § 34 lg 2 kohaselt peab majandamine toimuma korteriühistu kaudu ning kui korteriühistu oma kohustust ei täida, on puudutatud isikul õigus nõuda kaasomandi osa majandamist. Vajadusel saab korteriühistu juhatus koostada uue majanduskava ja kutsuda kokku korteriomanike erakorralise üldkoosoleku uue majanduskava kehtestamiseks (KrtS § 41 lg 4, TlnRnKm 31.01.2022, 2-20-6416, p 12.4). Kui korteriomaniku huvid erinevad korteriomanike enamuse omadest, siis on tal võimalus nõuda suhete reguleerimist kokkuleppega KrtS § 13 alusel. Kokkuleppe esemeks võivad olla ka sellised suhted, mida on võimalik reguleerida ka põhikirjaga, näiteks häälte jaotus üldkoosolekul või majandamiskulude jaotus (KrtS eelnõu (462 SE) seletuskiri, lk 37). Käesoleval juhul ei nähtu asja materjalidest, et korteriomanikud oleksid sõlminud kokkuleppe, mille kohaselt vabastati puudatud isik maksete tasumisest remondifondi.
45.Ringkonnakohtu hinnangul ei muuda remondifondi maksete tasumise nõudmist hea usu põhimõtte vastaseks see, et puudutatud isiku väidete kohaselt ei saa tema sellest kasu. Samuti ei ole hea usu põhimõtte rikkumiseks see, et puudutatud isiku hinnangul jagati remondifondis olevaid vahendeid ebaõiglaselt ja mitte kõigi kaasomanike huvides. Puudutatud isiku kohustus osaleda majandamiskulude kandmisel tuleneb asjaolust, et ta on korteriomandi omanik ja
korteriühistu liige (TlnRnKm 31.01.2022, 2-20-6416, p 12.3). Remondifondi tasumise kohustus on põhikirjaga ette nähtud kõigile korteriomanikele ühetaoliselt. Muuhulgas ei tulene hea usu põhimõttest teistele korteriomanikele kohustust teha puudutatud isikule erisusi remondifondi maksete kandmisel (RKTKm 24.05.2023, 2-20-119460, p 23). Asja materjalidest ei nähtu muid erandlikke asjaolusid, mis annaks aluse pidada puudutatud isikult majandamiskulude nõudmist hea usu põhimõtte vastaseks ja võimaldaksid tal kulude kandmisest keelduda (vrd RKTKo 13.02.2012, 3-2-1-116-11, p 24).
46.Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus puudutatud isiku võimalikke hüvitisnõudeid korteriühistu vastu.
47.Käesoleval juhul leidis maakohus, et kuivõrd avaldaja remondifondi nõue tuli jätta rahuldamata, ei kuulunud lahendamisele puudutatud isiku tasaarvestuse taotlus seonduvalt tema kantud remonditööde kuluga.
48.Ringkonnakohus märgib, et korteriomaniku majandamiskulude hüvitamise nõue korteriühistu vastu võib tuleneda KrtS § 37 lg-st 1, mis sätestab, et korteriomanikul on õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist. Kulutuste vajalikkust tuleb hinnata TsÜS § 63 p 1 järgi (RKTKm 20.06.2022, 2-19-8045, p 16). TsÜS § 63 p 1 kohaselt on esemele tehtud kulutused vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Selle hindamisel, kas kulutused olid vajalikud, on määrav kulutuste tegemise ajahetk, st kas konkreetsete kulutuste tegemise ajal olid kulutused eseme säilimiseks vajalikud või nendeta oleks eseme säilimine ohtu sattunud. Seejuures on oluline hinnata, kas kulutuse tegemine vastavas mahus oli vajalik.
49.Kui korteriomaniku poolt kaasomandile tehtud kulutused ei ole vajalikud TsÜS § 63 p 1 tähenduses, võib korteriomanikul olla nõue teiste korteriomanike vastu nende hüvitamiseks käsundita asjaajamisest tulenevalt VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 alusel ning sellist nõuet võib korteriomanik kasutada tasaarvestamiseks korteriühistu nõudega (RKTKo 08.10.2014, 3-2-161-14, p-d 28, 29 ja 32; RKTKm 20.06.2022, 2-19-8045, p 16.1).
50.Käesoleval juhul esitas puudutatud isik KrtS § 37 lg 1 kohase taotluse nõuete tasaarvestamiseks, sest ta tegi kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid oma vahendite arvelt.
51.Ringkonnakohus märgib, et kohtu ülesanne on mh poolte esitatud asjaolude kogumile õigusliku hinnangu andmine (kvalifitseerimine), kusjuures kohus ei ole seejuures seotud poolte antava õigusliku hinnanguga (TsMS § 436 lg 7, § 438 lg 1 esimene lause) (RKTKo 15.06.2011, 3-2-1-51-11, p 27; RKTKo 05.01.2011, 3-2-1-116-10, p 39; RKTKo 22.02.2011, 3-2-1-153-10, p 16). Kohus peab menetluses juhtima poolte tähelepanu õigussuhte võimalikule kvalifikatsioonile ja võimaldama neil avaldada selle kohta arvamust (TsMS § 348 lg-d 1-3, § 351, § 392 lg 1 p-d 1 ja 3, § 400 lg 5, § 401 lg 1, § 436 lg 4) (RKTKo 29.04.2015, 3-2-1-4115, p 18).
52.Maakohus jättis käesoleval juhul puudutatud isiku tasaarvelduse taotlusele õigusliku hinnangu andmata. Kohus ei hinnanud, kas puudutatud isiku tehtud kulutused olid vajalikud ja põhjendatud KrtS § 37 lg 1 ning TsÜS § 63 p 1 tähenduses. Samuti ei analüüsinud kohus, kas puudutatud isiku vastunõue võis tulla käsundita asjaajamise sätetest. Kuivõrd vaidluse lahendamine eeldab asjaolude tuvastamist mahus, mida ei ole otstarbekas teha esimest korda alles ringkonnakohtu menetluses, tuleb kohtuasi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel välja selgitada, kas ja millises ulatuses oli puudutatud isiku tasaarvelduse avaldus põhjendatud.
53.TsMS § 173 lg 3 sätestab, et kui kõrgema astme kohus tühistab alama astme kohtu lahendi ja saadab asja uueks läbivaatamiseks, jätab ta menetluskulude jaotuse alama astme kohtu otsustada.
54.Hagita menetluses võib TsMS § 696 lg 3 esimese lause järgi maakohtu menetlust lõpetava määruse peale esitatud määruskaebuse kohta tehtud ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse esitada isik, kelle õigusi on määrusega kitsendatud. Menetlust lõpetavaks määruseks loetakse neid hagita menetluses tehtud määrusi, millega asi lahendatakse (menetlus n-ö suletakse või lõpetatakse). Praegusel juhul ei tee ringkonnakohus menetlust lõpetavat lahendit. Seetõttu ei anna TsMS § 696 lg 3 määruskaebuse esitamise õigust. (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.