Tallinn, A. XXX tn 10 korteriühistu avaldus OÜ Pride Invest OÜ vastu majandamiskulude tasumise nõudes
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja: Tallinn, A. XXX tn 10 korteriühistu (registrikood XXX; A. XXX tn 10, XXX Tallinn) Avaldaja seaduslik esindaja: A K (e-post: xxx); Puudutatud isik: OÜ Pride Invest (registrikood 12961762; A. XXX tn 10/x, 10150 Tallinn) Puudutatud isiku seaduslik esindaja: S S (e-post: xxx).
Kohtuistungi aeg
13.02.2024, kohtuistungil osalesid avaldaja esindaja A K ja puudutatud isiku esindaja S S
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada osaliselt Tallinn, A. XXX tn 10 korteriühistu avaldus OÜ Pride Invest OÜ vastu majandamiskulude tasumise nõudes.
2.Mõista puudutatud isikult OÜ Pride Invest välja Tallinn, A. XXX tn 10 korteriühistu kasuks perioodi jaanuar 2017 kuni oktoober 2021 eest tasumata majandamiskulu remondifondi osas 1729,56 eurot ja majandamiskuludelt arvutatud sissenõutavaks muutunud viivis summas 94,37 eurot. Jätta avaldus majandamiskulude tasumise nõudes seoses remondifondi maksetega rahuldamata 0,01 euro ulatuses.
3.Mõista puudutatud isikult OÜ Pride Invest välja Tallinn, A. XXX tn 10 korteriühistu kasuks viivis põhivõlgnevuselt (1431,36 eurot) võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 05.01.2021 kuni põhivõlgnevuse (1431,36 eurot) tasumiseni, kuid antud edasiulatuv viivis kokku mitte rohkem kui 1336,99 eurot.
4.Mõista puudutatud isikult OÜ Pride Invest välja Tallinn, A. XXX tn 10 korteriühistu kasuks viivis 15.06.2021 esitatud täiendavalt nõudelt summas 178,92 eurot võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 15.06.2021 kuni põhivõlgnevuse (178,92 eurot) tasumiseni, kuid antud edasiulatuv viivis kokku mitte rohkem kui 178,92 eurot.
5.Mõista puudutatud isikult OÜ Pride Invest välja Tallinn, A. XXX tn 10 korteriühistu kasuks viivis 10.12.2021 esitatud täiendavalt nõudelt summas 119,28 eurot võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 11.11.2021 kuni
2-20-133965 põhivõlgnevuse (119,28 eurot) tasumiseni, kuid antud edasiulatuv viivis kokku mitte rohkem kui 119,28 eurot.
6.Jätta rahuldamata avaldaja nõue puudutatud isiku vastu prügikasti vedamise ja prahi koristuse eest ühekordse tasu nõudes summas 159,60 eurot.
7.Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. Edasikaebamise kord Käesoleva kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.
MENETLUSE KÄIK
1.Tallinn, A. XXX tn 10 korteriühistu (avaldaja) esitas 09.09.2020 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse OÜ LP Varad 2 (praeguse nimega OÜ Pride Invest) (puudutatud isik) vastu võlgnevuse saamiseks. Puudutatud isik makseettepanekule vastuväidet ei esitanud ja maakohus tegi 09.10.2020 maksekäsu. 26.11.2020 esitatud määruskaebuse Pärnu Maakohus rahuldas ja edastas avalduse Harju Maakohtule lahendamiseks. Harju Maakohus kohustas 17.12.2020 määrusega avaldajat esitama nõuetekohane avaldus. Esmane avaldus esitati kohtule 04.01.2021.
2.Eelmise kohtukoosseisu poolt tehtud Harju Maakohtu 02.09.2022 määrusega rahuldati avaldaja nõue osaliselt. Kohus mõistis OÜ-lt Pride Invest Tallinn, A. XXX tn 10 korteriühistu kasuks välja 230,51 eurot ja viivised nõude 166,24 eurot tasumata osalt võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 05.01.2021.a kuni nõude täitmiseni, kuid mitte suuremas ulatuses kui 101,97 eurot. Harju Maakohtu 02.09.2022 määrusega jäeti rahuldamata Tallinn, A. XXX tn 10 korteriühistu avaldus OÜ Pride Invest vastu 1983,54 euro tasumise nõudes. Harju Maakohtu 02.09.2022 määrusega jäeti poolte menetluskulud poolte endi kanda.
3.Tallinna Ringkonnakohtu 12.12.2023 määrusega tühistati Harju Maakohtu 02.09.2022 määrus osas, milles maakohus jättis avalduse rahuldamata ning saadeti kohtuasi selles osas uueks läbivaatamiseks tagasi samale maakohtule. Ringkonnakohus märkis, et Harju Maakohtu 02.09.2022 määrus on edasi kaebamata jõustunud osas, milles puudutatud isikult mõisteti avaldaja kasuks välja 230,51 eurot ja viivis (resolutsiooni punktid 3 ja 4) ning osas, milles maakohus lahendas tõendi kogumise taotluse (maakohtu määruse resolutsiooni punkt 1). 18.12.2023 on tsiviilasi nr 2-20-133965 Tallinna Ringkonnakohtu poolt uueks läbivaatamiseks saadetud osas jagatud kohtunik Andres Suik menetlusse.
4.Tallinna Ringkonnakohtu 12.12.2023 määruse p-s 45 selgitati, et „Ringkonnakohtu hinnangul ei muuda remondifondi maksete tasumise nõudmist hea usu põhimõtte vastaseks see, et puudutatud isiku väidete kohaselt ei saa tema sellest kasu. Samuti ei ole hea usu põhimõtte rikkumiseks see, et puudutatud isiku hinnangul jagati remondifondis olevaid vahendeid ebaõiglaselt ja mitte kõigi kaasomanike huvides. Puudutatud isiku kohustus osaleda majandamiskulude kandmisel tuleneb asjaolust, et ta on korteriomandi omanik ja korteriühistu liige (TlnRnKm 31.01.2022, 2-20-6416, p 12.3). Remondifondi tasumise kohustus on põhikirjaga ette nähtud kõigile korteriomanikele ühetaoliselt. Muuhulgas ei tulene hea usu põhimõttest teistele korteriomanikele kohustust teha puudutatud isikule erisusi remondifondi
2-20-133965 maksete kandmisel (RKTKm 24.05.2023, 2-20-119460, p 23). Asja materjalidest ei nähtu muid erandlikke asjaolusid, mis annaks aluse pidada puudutatud isikult majandamiskulude nõudmist hea usu põhimõtte vastaseks ja võimaldaksid tal kulude kandmisest keelduda (vrd RKTKo 13.02.2012, 3-2-1-116-11, p 24).“
5.Kohus on pooltele selgitanud, et eeltoodust tulenevalt on avaldajal iseenesest õigus nõuda puudutatud isikult ka remondifondi makseid. Samas märkis ringkonnakohus, et maakohus on jätnud puudutatud isiku tasaarvelduse taotlusele õigusliku hinnangu andmata (käesoleval juhul esitas puudutatud isik KrtS § 37 lg 1 kohase taotluse nõuete tasaarvestamiseks põhjendusega, et ta tegi kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid oma vahendite arvelt). Ringkonnakohus leidis, et maakohus ei hinnanud, kas puudutatud isiku tehtud kulutused olid vajalikud ja põhjendatud KrtS § 37 lg 1 ning TsÜS § 63 p 1 tähenduses. Samuti ei analüüsinud maakohus, kas puudutatud isiku vastunõue võis tulla käsundita asjaajamise sätetest. Ringkonnakohtu määruse kohaselt tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel välja selgitada, kas ja millises ulatuses oli puudutatud isiku tasaarvelduse avaldus põhjendatud.
6.Lähtudes ringkonnakohtu 12.12.2023 määruses antud suunistest andis kohus 21.12.2023 menetlusosalistele võimaluse esitada soovi korral omapoolsed täiendavad seisukohad seoses puudutatud isiku tasaarvestuse avaldusega. Muuhulgas oli menetlusosalistel võimalik esitada oma seisukoht küsimuses, kas puudutatud isiku vastunõue võiks tulla käsundita asjaajamise sätetest. Kohus andis täiendavate seisukohtade esitamiseks tähtaja hiljemalt 9. jaanuariks 2023.
7.Puudutatud isik esitas oma 05.01.2024 menetlusdokumendis taotluse, et „Kostja nõuab hagejalt ühisvara säilitamiseks tehtud vajalike kulutuste tasumist summas 4754 eurot“ (eeldatavalt pidas puudutatud isik silmas, et puudutatu isik nõuab nimetatud summa tasumist avaldajalt). Puudutatud isik palus teostada poolte põhinõuete vastastikune arvestus ja nõuda avaldajalt välja võlgnevuse jääk kostja (eeldatavalt on silmas peetud puudutatud isikut) kasuks. Lisaks esitas puudutatud isik 05.01.2024 menetlusdokumendis taotluse tulevaste kulutuste nõudmiseks, paludes kohustada hagejat (eeldatavalt on silmas peetud avaldajat) kostja (eeldatavalt on peetud silmas puudutatud isikut) esimesel nõudmisel tasuma xxx OÜ nõude lepingu nr. 2021-EP6 kohaselt summas 4000 eurot arveldusarvele xxx, saaja xxx OÜ.
8.Avaldaja esitas 09.01.2024 menetlusdokumendis taotluse puudutatud isik II S S ik xxx (elukoht xxx) kaasamiseks puudutatud isikuna ja nõude suurendamise avalduse. Avaldaja märkis, et S S on Pride Invest OÜ ainuosanikuna ja juhatuse liikmena iseendale võõrandanud xxx asuva korteriomandi ja ta on kantud 21.06.2022 kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna (lisa 1). Korteriomandi võõrandamisel lähevad korteriomaniku õigused ja kohustused omandajale üle alates omandi ülemineku hetkest (KrtS § 43 lg 1). Korteriomandi võõrandamisel, välja arvatud täite- ja pankrotimenetluses, vastutab selle omandaja korteriühistu ees käendajana võõrandaja korteriomandist tulenevate sissenõutavaks muutunud kohustuste eest (KrtS § 43 lg 2). Avaldaja arvates ei saa olla vaidlust selles, et S S vastutab korteriühistu ees olevate Pride Invest OÜ kohustuste eest käendajana. Seetõttu palus avaldaja kaasata S S ik xxx (elukoht xxx) tsiviilasja 2-20-133965 menetlusse puudutatud isikuna.
9.Lähtudes asjaolust, et puudutatud isikud on ka kohtumenetluse jooksul jätnud remondifondi maksed alusetult tasumata, suurendas avaldaja nõuet puudutatud isikute vastu ning esitas solidaarnõude Pride Invest OÜ ja S Si vastu. Võttes arvesse, et S S on xxx korteriomandi omanik alates 21. juunist 2022, vastutab ta avaldaja arvates alates juuli kuust 2022 korteriühistu poolt esitatud arvete tasumise eest. Samuti on avaldaja seisukohal, et puudutatud isik S S vastutab vähem tasutud arvete eest alates korteriomandi omandamisest kuni 09.01.2024 nõude
2-20-133965 suurendamiseni ainuisiklikult põhivõlana 1141,70 eur ja viivistena 103,47 eur suuruses summas. Samuti vaidles avaldaja vastu puudutatud isiku poolt esitatud tõendite vastuvõtmisele.
10.15.01.2024 selgitas kohus menetlusosalistele, et juhul, kui soovitakse kohtule esitada viimaseid avaldusi, taotlusi või täiendavaid tõendeid, annab kohus asja kiirema ja tõhusama lahendamise huvides võimaluse esitada tsiviilasjas nr 2-20-133965 seni esitamata avaldused, taotlused ja tõendid hiljemalt 29. jaanuaril 2024. Kohus selgitas, et on võtnud kõik asjas seni esitatud dokumentaalsed tõendid tsiviilasja materjalide juurde, sh puudutatud isiku 05.01.2024 vastusele lisatud dokumendid. Kohus märkis, et juhul, kui avaldaja soovib nende dokumentide osas täiendava seisukoha esitada, tuleb see esitada hiljemalt 29.01.2024.
11.27.01.2024 menetlusdokumendis esitas avaldaja vastuväite kohtu tegevusele menetluse juhtimisel. Avaldaja leidis, et Pride Invest OÜ on 5. jaanuari 2024 menetlusdokumendile lisanud lisad numbritega 30 kuni 37 ja lisad 39 kuni 44, millel ei ole käesolevas tsiviilasjas tähtsust ja maakohus oleks pidanud need materjalid vastu võtmata jätma. Samuti leidis avaldaja, et kohus on jätnud seisukoha võtmata avaldaja poolt eelmenetluses esitatud taotluste osas, sh taotluse osas kaasata menetlusse S S, sest ta on puudutatud isik Pride Invest OÜ asemel korteriomandi omanikuks, kes on aga ka füüsilise isikuna jätnud korteriühistu ees rahalised kohustused täitmata. Avaldaja arvates selline tegevus menetluse juhtimisel seab kahtluse alla kohtu erapooletuse. Tulenevalt eelnevast esitas avaldaja vastuväite kohtu tegevusele menetluse juhtimisel TsMS § 333 lg 1 alusel.
12.Puudutatud isik esitas 29.01.2024 taotluse jätta avaldaja nõuded täielikult rahuldamata. Alternatiivlahendusena palus puudutatud isik: 1) Tunnistada sissenõutavaks kostja põhinõue avaldaja vastu tehtud kulud summas 5074 eurot; 2) Tunnistada sissenõutavaks kostja viivis avaldaja vastu vastavalt VÕS 113 lg 3; 3. Kohustada avaldajat kostja esimesel nõudmisel tasuma xxx OÜ nõude lepingu nr. 2021-EP6 kohaselt summas 4000 eurot arveldusarvele xxx, saaja xxx OÜ.
13.Puudutatud isik esitas 29.01.2024 tõendite kogumise taotluse edasilükkava tingimusega. Puudutatud isik märgib, et avaldaja taotles S Si kaasamist kostjana. Kostja (eeldatavalt on silmas peetud puudutatud isikut) ning S S on selle taotluse vastu. Puudutatud isik märkis, et 03.08.2022 võttis S S omandi üle, on juba möödas 14 kuud, sellest ajast on palju muutunud. Puudutatud isik leiab, et uue isiku kaasamine tunduvalt raskendab ning aeglustab menetlust, nõuab uut taotluste ning kooskõlastuste ümberarvestamist; avaldajal oli võimalus esitada selline taotlus varem. Kui kohus tunnistab S Si-t kostjana antud asjas, palub kostja (eeeldatavalt on silmas peetud puudutatud isikut) kohtul nõuda avaldajalt järgmised dokumendid: 1. kinnitatud xxx pangakonto väljavõte a/a xxx perioodil 01.10.2023 – 31.12.2023; 2. kommunaalarved väljastatud omanikele xxx perioodil 01.10.2023 – 31.12.2023.
14.09.02.2024 määrusega otsustas kohus võtta kõik käesolevas asjas esitatud tõendid tsiviilasja materjalide juurde. Kohus jättis rahuldamata avaldaja 27.01.2024 vastuväite kohtu tegevusele. Kohus jättis rahuldamata puudutatud isiku taotluse menetleda puudutatud isiku nõuet avaldajalt puudutatud isiku ja xxx OÜ kasuks väidetava võlgnevuse väljamõistmiseks. Kohus jättis rahuldamata avaldaja 09.01.2024 taotluse puudutatud isik II S S kaasamiseks käesolevasse menetlusse puudutatud isikuna. Samuti otsustas kohus mitte menetleda avaldaja poolt 09.01.2024 esitatud nõude suurendamise avaldust. Kohus jättis rahuldamata puudutatud isiku 29.01.2024 tingimusliku taotluse avaldajalt dokumentide väljanõudmiseks.
2-20-133965
15.13.02.2024 toimus käesolevas tsiviilasjas kohtuistung, kus kohus esitas menetlusosalistele küsimisi ja menetlusosalised said esitada omapoolseid täiendavaid seisukohti.
AVALDUS JA SELLE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD
16.Avaldaja esitas 04.01.2021 maakohtule avalduse, milles palus mõista puudutatud isikult avaldaja kasuks välja võlgnevuse 01.12.2020 seisuga 1835,49 eurot ja jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda. 15.06.2021 palus avaldaja nõuet suurendada, sest menetluse ajal jätkas puudutatud isik majanduskulude arvete üksnes osalist tasumist, mille tagajärjel tekkis täiendav tähtaega ületav võlg 184,35 eurot. Samuti esitas avaldaja avalduse nõude suurendamiseks 10.12.2021, kuivõrd puudutatud isikul tekkis täiendav tähtaega ületav võlg alates 15.06.2021 kuni 11.11.2021 194,20 eurot. Kokkuvõtvalt nõudis avaldaja puudutatud isikult majanduskulude võlgnevust 2214,05 eurot.
17.Avalduse kohaselt oli puudutatud isik alates 22.12.2015 xxx korteriomandi omanik. Korterit, mille suhtes majandamiskulude nõue esitati, kasutasid oma perekonna huvides S S ja R Sa, kes olid ühtlasi puudutatud isiku juhatuse liikmed. Avaldaja korraldas A. XXX tn 10 elamus majandamist, osutades puudutatud isikule haldus- ja kommunaalteenuseid vastavalt seadusele ja korteriühistu põhikirjale. Puudutatud isik jättis tasumata talle osutatud teenuste eest, ei täitnud oma seadusest tulenevaid kohustusi ja ei arvestanud teiste liikmete õigustega ega avaldaja õigustatud huvidega. Nii korteriühistu juhatuse otsuse alusel kui ka korteriomanike poolt 2018. aastal kinnitatud majandamiskava kohaselt tasuti elamus majandamiskulude eest vastavalt tegelikule tarbimisele, kui tegemist oli mõõdetava teenusega, muudel juhtudel vastavalt korteriomandi ruutmeetri kohta arvestatud kuludena. Eeltoodud põhimõte oli kooskõlas korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 40 lg-ga 1, mille kohaselt toimub perioodiliste majandamiskulude kandmine vastavalt kaasomandi osa suurusele. Avaldaja põhikirja (kehtis kuni 30.12.2017) p 3.2 alapunkt 6 kohaselt oli ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu majandamise jooksvate kulutuste katteks sihtotstarbelisi makseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. Sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtuti liikme omandis oleva korteri üldpinna osast maja korterite kogupinnas. Seega oli puudutatud isik kohustatud tasuma avaldaja poolt esitatud arvetel kajastatud ühistu tegevusega seotud kulutusi nii seadusest kui ka põhikirjast tulenevalt, lähtudes mh avaldaja poolt kehtestatud määradest. Samuti võttis puudutatud isik maksete tahtliku tegemata jätmise omaks.
18.Kinnisasja ehitised (seitsme korteriga peamaja ja ühe korteriga hoovimaja) kuulusid korteriomanikele ühiselt, kuid puudutatud isik valdas nn hoovimaja (kus asusid ka ühiseks kasutamiseks ettenähtud garaažid) alusetult ja pahatahtlikult alates 22.12.2015, mil ta sai hoovimajas asuva korteriomandi omanikuks. Puudutatud isik keeldus kaasomandisse kuuluvate garaažide väljaandmisest avaldaja valdusse ning ehitas ühe garaaži ümber enda eluruumi osaks. Ümberehitusi tehti omavoliliselt, ilma ehitusloata ning selleks avaldajalt nõusolekut saamata. Puudutatud isik väitis alusetult, et avaldaja ei teinud hoovimajas vajalikke remonditöid. Avaldaja ja kinnisasja kaasomanikud ei nõustunud finantseerima puudutatud isiku poolt omavoliliselt õuemajale tehtud juurde- ja ümberehituste remonti. Samuti ei vastanud tõele puudutatud isiku väide, et ta osales oma vahenditega hoovimaja säilitamises.
19.Vastavalt puudutatud isiku taotlusele remontida nn õuemaja eraldiseisvalt, võttis üldkoosolek 17.01.2017 vastu otsuse, mille kohaselt peetakse kinnistu erinevate majade
2-20-133965 remondifondi arvestust eraldiseisvalt. Selle otsusega ei vabastatud puudutatud isikut maksete tegemisest remondifondi. Põhjusel, et puudutatud isik jätkas ka peale 17.01.2017 üldkoosoleku otsust üksnes osalist majanduskulude arvete tasumist ja ei teostanud hoovimaja lubatud hooldust ja remonti, tuli ka õuemaja remont- ja hooldustöid, samuti kinnistu heakorda ja tehnosüsteemide ning rajatiste remonti ja hooldust teostada peamiselt teiste korteriomanike poolt tasutud maksete arvel. Õuemaja ja kinnistu tehnosüsteemide hädavajalikud remondi ja hooldusega seotud tööd, sh õuemaja korstende remont, kinnistu väravasüsteemide paigaldus ja remont, kinnistu gaasi- ja elektripaigaldiste remont ja hooldus tehti peamiselt peamaja remondifondi arvel.
20.Puudutatud isik ei vaidlustanud arvete kättesaamist, kuid ei tasunud arvetel kajastatud kulutuste eest täies ulatuses ja õigel ajal. Ta ei jätnud maksmata üksnes remondifondi makseid, vaid tasus suvalisi summasid. Seega rikkus puudutatud isik korteriühistu kuni 30.12.2017 kehtinud põhikirja p 3.2 alapunktide 6 ja 7 nõudeid, mis kohustasid tasuma majanduskulusid. Samuti rikkus puudutatud isik alates uue põhikirja vastuvõtmisest ka selle p-s 2.2.9 sätestatud nõuet tasuda regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, ühistu arvetel märgitud kululiikide eest ühistu arvele makseid. Puudutatud isiku käitumine, millega ta jättis teiste korteriomanike arvelt oma kohustused täitmata, oli vastuolus heade kommetega, kuivõrd tal puudus õiguslik alus keelduda remondifondi maksete tegemisest.
21.Arvestades kinnistul paiknevate hoonete remonti vajavat seisundit ja asjaolu, et remondifondi kogutavad maksed võimaldasid üksnes hädavajalike jooksvate remonttööde tegemist, otsustati 25.08.2021 korteriühistu üldkoosolekul tõsta alates 01.09.2021 remondifondi makset suuruseni 2 eurot/m2. Kuigi remondifondi tehtava makse suuruse võttis vastu üldkoosolek, millel ka puudutatud isiku seadusjärgne esindaja osales, eiras ta jätkuvalt majanduskulude tasumise kohustuse täitmist ning ei vaidlustanud üldkoosoleku otsust KrtS § 29 lg 3 sätestatud tähtaja jooksul ja korras, mistõttu oli otsus kehtiv.
22.Võttes arvesse, et puudutatud isiku juhatuse liige S S vandaalitses 2019. aasta septembris korteriühistu prügikonteineriga, lükates selle ümber A. XXX tn 10 hoone sokli süvendisse ja reostades välja valgunud prügiga kinnistu territooriumi, oli avaldaja sunnitud tellima teenuse reostuse kõrvaldamiseks. Seetõttu esitati puudutatud isikule 10.10.2019 arve 159,60 euro tasumiseks. Õiguse nõuda puudutatud isikult tema poolt tahtlikult tekitatud reostuse kõrvaldamise teenuse kulu hüvitamist, andis avaldaja põhikirja punkt 3.2 alapunkt 9, mille kohaselt oli ühistu liige kohustatud maksma ühistu poolt osutatud, ühistu eesmärkidest mittetulenevate teenuste osutamise eest teenustasu juhatuse poolt määratud suuruses ning kehtestatud korras. Nõude õiguslik alus oli ka uue põhikirja p 2.2.6, mille kohaselt on ühistu liige kohustatud hüvitama seaduses sätestatud alustel ühistule kahju.
PUUDUTATUD ISIKU SEISUKOHT
23.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. A.XXX tn 10 kinnistul asus kaks eraldiseisvat elumaja, mis jagati kaheksaks korteriomandiks. Peamajas oli kahel korrusel seitse korteriomandit ja hoovimajal oli kaks korrust, millest esimesel korrusel asusid garaažid ja teisel korrusel korter nr xxx, mis kuulus puudutatud isikule. Puudutatud isiku korteri suurus oli 49,7 m2. 2002. aasta juunis lõid korteriomanikud kahte maja ühendava korteriühistu. Hoovimaja ja selle mitteeluruumid kuulusid korteriomanikele ühiselt, kuid need
2-20-133965 olid puudutatud isiku valduses. Hoovimaja tunnistati ekspertiisi korras avariiliseks, sest osa selle põhikonstruktsioonidest oli mädanenud ja vajas suuremat remonti.
24.Kaasomanike vahel olid pidevad vaidlused ühisvara hooldamisega seotud õiguste ja kohustuste osas. Puudutatud isik pöördus korduvalt kaasomanike ja korteriühistu juhatuse poole nõudega hoovimaja remontimiseks, kuid kaasomanikud keeldusid või eirasid tema nõudeid. 2016. aastal esitas puudutatud isik maakohtule hagi kaasomanike vastu (tsiviilasi nr 2-16-19092) nõudega teha hoovimajas remonditöid. Maakohus tellis menetluse käigus ehitusekspertiisi, milles tuvastati, et hoovimaja oli avariilises ja varisemisohtlikus seisundis ning ehitise säilimiseks tuli teha mitmeid hädavajalikke töid.
25.Puudutatud isik lõpetas õiguspäraselt maksete tegemise remondifondi, mis igakuiste arvete kohaselt moodustas 29,82 eurot, sest korteriühistu juhatus jagas vahendeid vaid peamaja omanike huvides, jättes tähelepanuta hoovimaja hooldamise ja remondi vajadused. Remondifondi raha ei jaotatud õiglaselt, sest see läks vaid peamaja remondiks. Samuti puudusid sellel määratletud eesmärgid ja kasutamise reeglid. Seega pidi puudutatud isik osalema oma vahenditega hoovimaja säilitamises. Kuigi avaldaja 25.08.2021 üldkoosoleku otsusega suurendati remondifondi makset, arvestades kinnistul paiknevate hoonete remondivajadust, ei kulutatud vahendeid hoovimaja remondiks. Puudutatud isik ei vaielnud vastu remondifondi maksete suurusele, vaid leidis, et temalt maksete nõudmine oli vastuolus hea usu põhimõttega KrtS § 40 lg 3 mõttes.
26.Puudutatud isik lõi oma vahendite arvelt hoovimaja remondifondi, mille vahendeid hoiti tema pangakontol ja kasutati ettenähtud otstarbel. Seega kulutas puudutatud isik kestvalt oma rahalisi vahendeid selleks, et teostada hoovimaja säilitamiseks vajalikke töid. Alates 2019. aastast kulutas ta hoovimaja ülalpidamiseks enam kui 3500 eurot.
27.Nõue seoses prügikastide ümberlükkamisega oli alusetu ja tuli jätta rahuldamata. Nõue ei olnud põhjendatud, kuivõrd ebaselge oli, kuidas see moodustus ning võla tekkimist ei tõendatud. Avaldaja esitatud fotodel ei olnud isiku nägu tuvastatav ja nendel fotodel ei olnud puudutatud isik. Arusaamatuks jäi, millisel õiguslikul alusel soovis avaldaja puudutatud isikult kulud seoses prügi koristamisega välja nõuda. Väidetav kahju oli tõendamata ja baseerus avaldaja väitel. Puudutatud isik oli juriidiline isik, kuid teo toimepanijaks oli tuvastamata füüsiline isik. Isegi kui asuda seisukohale, et S S lükkas avaldaja prügikastid ümber, siis ei saanud omistada seda tegu juriidilisele isikule, kuivõrd prügikastide ümberlükkamisel ei tegutsenud S S puudutatud isiku juhatuse liikmena äriühingu huvides. Eelnevast tulenevalt ei saanud nõuda prügikastide ümberlükkamisega seotud kulu puudutatud isikult majanduskuluna avaldaja põhikirja alusel ega ka võlaõigusseaduse (VÕS) § 1043 alusel.
28.29.01.2024 menetlusdokumendis palus puudutatud isik alternatiivselt avaldaja nõuete rahuldamata jätmisele teostada osapoolte peamiste nõuete ja viiviste tasaarveldus.
KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED
29.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 613 lg 1 p 1 kohaselt lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõude, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. TsMS § 477 lg 1 järgi vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.
2-20-133965
30.Kohus märgib, et Harju Maakohus arutab käesolevat asja teist korda uues kohtukoosseisus ning peab seejuures lähtuma Tallinna Ringkonnakohtu 12.12.2023 määrusest käesolevas tsiviilasjas (dtl 875-885). TsMS § 658 lg 2 on sätestatud, et ringkonnakohtu otsuses, millega tühistatakse apellatsioonkaebusega vaidlustatud otsus, esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel on tühistatud otsuse teinud kohtule asja uuel läbivaatamisel kohustuslikud TsMS § 463 lg 2 on sätestatud, et määrusele kohaldatakse vastavalt otsuse kohta sätestatut, kui seadusest või määruse olemusest ei tulene teisiti.
31.Ringkonnakohus ei nõustunud asja esimest korda lahendanud maakohtu koosseisuga selles, et puudutatud isikult remondifondi maksete nõudmine oli vastuolus hea usu põhimõttega, kuivõrd puudutatud isikul oli käesoleval juhul kohustus tasuda kaasomandisse kuuluva kinnistu osadega seotud majandamiskulusid. Ringkonnakohus märkis, et maakohtu järeldus ei ole kooskõlas seaduse mõtte ja eesmärgiga. Eelkõige ei saa korteriomanik õiguspäraselt jätta korteriühistule makseid tegemata ja kasutada raha oma äranägemisel elamu või selle osa parendamiseks. KrtS § 40 lg 3 kohaselt võib korteriomanik keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega. KrtS § 34 lg 2 kohaselt peab majandamine toimuma korteriühistu kaudu ning kui korteriühistu oma kohustust ei täida, on puudutatud isikul õigus nõuda kaasomandi osa majandamist. Vajadusel saab korteriühistu juhatus koostada uue majanduskava ja kutsuda kokku korteriomanike erakorralise üldkoosoleku uue majanduskava kehtestamiseks (KrtS § 41 lg 4, TlnRnKm 31.01.2022, 2-20-6416, p 12.4). Kui korteriomaniku huvid erinevad korteriomanike enamuse omadest, siis on tal võimalus nõuda suhete reguleerimist kokkuleppega KrtS § 13 alusel. Kokkuleppe esemeks võivad olla ka sellised suhted, mida on võimalik reguleerida ka põhikirjaga, näiteks häälte jaotus üldkoosolekul või majandamiskulude jaotus (KrtS eelnõu (462 SE) seletuskiri, lk 37). Ringkonnakohus märkis, et käesoleval juhul ei nähtu asja materjalidest, et korteriomanikud oleksid sõlminud kokkuleppe, mille kohaselt vabastati puudatud isik maksete tasumisest remondifondi.
32.Ringkonnakohtu hinnangul ei muuda remondifondi maksete tasumise nõudmist hea usu põhimõtte vastaseks see, et puudutatud isiku väidete kohaselt ei saa tema sellest kasu. Samuti ei ole hea usu põhimõtte rikkumiseks see, et puudutatud isiku hinnangul jagati remondifondis olevaid vahendeid ebaõiglaselt ja mitte kõigi kaasomanike huvides. Puudutatud isiku kohustus osaleda majandamiskulude kandmisel tuleneb asjaolust, et ta on korteriomandi omanik ja korteriühistu liige (TlnRnKm 31.01.2022, 2-20-6416, p 12.3). Remondifondi tasumise kohustus on põhikirjaga ette nähtud kõigile korteriomanikele ühetaoliselt. Muuhulgas ei tulene hea usu põhimõttest teistele korteriomanikele kohustust teha puudutatud isikule erisusi remondifondi maksete kandmisel (RKTKm 24.05.2023, 2-20-119460, p 23). Asja materjalidest ei nähtu muid erandlikke asjaolusid, mis annaks aluse pidada puudutatud isikult majandamiskulude nõudmist hea usu põhimõtte vastaseks ja võimaldaksid tal kulude kandmisest keelduda (vrd RKTKo 13.02.2012, 3-2-1-116-11, p 24).
33.Eeltoodust tulenevalt on avaldajal õigus nõuda puudutatud isikult ka remondifondi makseid. Kohus järgib selles osas Tallinna Ringkonnakohtu 12.12.2023 määruse põhjendusi (vt käesoleva määruse p-d 31-32). Kohus on menetlusosalistele 09.02.2024 määruses selgitanud, et menetleb käesolevas asjas Tallinn, A. XXX tn 10 korteriühistu avaldust OÜ Pride Invest OÜ vastu majandamiskulude tasumise nõudes sellisel kujul, nagu see oli Harju Maakohtu menetluses käesoleva tsiviilasja esmakordsel läbivaatamisel ja sellises ulatuses, nagu see Tallinna Ringkonnakohtu 12.12.2023 määrusega Harju Maakohtule uueks arutamiseks saadeti. Tallinna Ringkonnakohtu 12.12.2023 määrusega käesolevas tühistati Harju Maakohtu
2-20-133965 02.09.2022 määrus osas, milles maakohus jättis avalduse rahuldamata ning saadeti kohtuasi selles osas uueks läbivaatamiseks tagasi samale maakohtule.
34.Tallinna Ringkonnakohtu 12.12.2023 määruse p-dest 2 ja 15 koostoimes ringkonnakohtu määruse resolutsiooniga tuleneb asja läbivaatamise ulatus. Ringkonnakohtu määruse p 2 kohaselt esitas avaldaja 04.01.2021 maakohtule avalduse, milles palus mõista puudutatud isikult avaldaja kasuks välja võlgnevuse 01.12.2020 seisuga 1835,49 eurot ja jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda. 15.06.2021 palus avaldaja nõuet suurendada, sest menetluse ajal jätkas puudutatud isik majanduskulude arvete üksnes osalist tasumist, mille tagajärjel tekkis täiendav tähtaega ületav võlg 184,35 eurot. Samuti esitas avaldaja avalduse nõude suurendamiseks 10.12.2021, kuivõrd puudutatud isikul tekkis täiendav tähtaega ületav võlg alates 15.06.2021 kuni 11.11.2021 194,20 eurot. Kokkuvõtvalt nõudis avaldaja puudutatud isikult majanduskulude võlgnevust 2214,05 eurot. Ringkonnakohtu määruse p 15 kohaselt rahuldas maakohus asja esmakordsel läbivaatamisel avaldaja nõude 166,24 euro ulatuses, millele lisandusid sissenõutavaks muutunud viivised 64,27 eurot, kokku 230,51 eurot. Avaldus jäi rahuldamata 1983,54 euro ulatuses. Ringkonnakohtu määruse resolutsiooniga tühistati Harju Maakohtu 02.09.2022 määrus osas, milles maakohus jättis avalduse rahuldamata ning saadeti kohtuasi selles osas uueks läbivaatamiseks tagasi samale maakohtule.
35.Tulenevalt eeltoodust vaatab maakohus käesoleva asja teistkordsel menetlemisel vastavalt Tallinna Ringkonnakohtu 12.12.2023 määrusele läbi üksnes Tallinn, A. XXX tn 10 korteriühistu avalduse OÜ Pride Invest OÜ vastu ja üksnes selles osas, milles maakohus jättis avalduse rahuldamata ehk summas 1983,54 eurot. Eelmine maakohtu koosseis jättis 02.09.2022 määrusega rahuldamata avaldaja nõude summas 159,60 eurot (osa 2019 septembri majandamiskulude arvest nr 01-0002-201909 prügikasti vedamise ja prahi koristuse eest). Eelmine kohtukoosseis jättis rahuldamata avaldaja nõude puudutatud isiku vastu perioodi jaanuar 2017 kuni oktoober 2021 eest tasumata majandamiskulu remondifondi osas 1729,56 eurot. Kohtu hinnangul ei olnud põhjendatud rahuldamata jäänud tasumata majandamiskuludelt arvutatud sissenõutavaks muutunud viivise nõudmine summas 94,37 eurot (158,6464,27=94,37). Eelmine kohtukoosseis jättis rahuldamata avaldaja tasumata majandamiskuludelt arvutatud sissenõutavaks muutunud viivise nõude summas 94,37 eurot. Kokku jättis eelmine kohtukoosseis jättis kohus rahuldamata avaldaja nõude puudutatud isiku vastu 1983,54 euro tasumise nõudes.
36.Kohus nõustub eelmise kohtukoosseisu poolt tuvastatuga selles, et kohtuasja materjalidest nähtuvalt on avaldaja nõude arvestuse järgi (avaldaja 04.01.2021 avalduse lisa 2 võlgnevuse arvestus ja arved, avaldaja 15.06.2021 menetlusdokumendi lisa 1 täiendava nõude selgitus, avaldaja 10.12.2021 menetlusdokumendi lisa 1 võlgnevuse arvestus) esitatud puudutatud isikule perioodil jaanuar 2017 kuni oktoober 2021 eest 58 arvet, millelt moodustub remondifondi nõuete makseks kokku 1729,56 (58*29,82=1729,56) eurot (vt ka dtl 147-148; dtl 359; dtl 578).
37.Kuna avaldajal on õigus nõuda puudutatud isikult remondifondi makseid summas 1729,56, siis järgnevalt kontrollib kohus, kas puudutatud isik võiks vabaneda remondifondi maksete tasumise kohustusest seetõttu, et puudutatud isikul on avaldaja vastu tasaarvestatav nõue. Tallinna Ringkonnakohtu 12.12.2023 määrusega käesolevas tsiviilasjas viitas ringkonnakohus puudutatud isiku tasaarvestuse taotlusele seonduvalt tema kantud remonditööde kuluga. Ringkonnakohus märkis oma otsuse p-s 52, et eelmine maakohtu koosseis jättis puudutatud isiku tasaarvelduse taotlusele õigusliku hinnangu andmata. Kohus ei hinnanud, kas puudutatud isiku tehtud kulutused olid vajalikud ja põhjendatud KrtS § 37 lg 1 ning TsÜS § 63 p 1
2-20-133965 tähenduses. Samuti ei analüüsinud kohus, kas puudutatud isiku vastunõue võis tulla käsundita asjaajamise sätetest. Ringkonnakohus andis asja uuesti lahendavale maakohtule juhise, et maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel välja selgitada, kas ja millises ulatuses oli puudutatud isiku tasaarvelduse avaldus põhjendatud.
38.Hinnates puudutatud isiku tasaarvestuse taotlust ja sellega seoses esitatud tõendeid, on kohus seisukohal, et puudutatud isiku tasaarvelduse avaldus on tervikuna põhjendamatu. Puudutatud isik esitas tasaarvestuse taotluse (avalduse) oma 07.02.2022 menetlusdokumendis, leides, et antud olukorras on alust vastastikuste nõuete tasaarvestamiseks vastavalt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 34 lg 2, lg 3 ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 197 lg 1. Puudutatud isik leidis, et vähemalt kõik kulutused projekti valmistamiseks summas 2840 eurot on põhjendatud ja tõendatud: 1120 eurot - ekspertiisi tasu; 720 eurot - lisa 9 muinsuskaitse eritingimuste eest ja 1000 eurot - projekteerimisleping. Puudutatud isik palus kohtul teha põhinõude tasaarvestuse (dtl 708-709).
39.05.01.2024 menetlusdokumendis märkis puudutatud isik, et tema kulutused ehitise säilitamiseks on oluliselt kasvanud. Puudutatud isik viitas, et vastavalt KrtS § 37 lg 1 on korteriomanikul õigus ilma teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta teha kaasomandi objekti säilitamiseks vajalikke toiminguid, samuti võib ta nõuda vajalike kulude hüvitamist korteriühistult. Puudutatud isik leidis, et hoovimaja xxx 10/x on tunnistatud avariiliseks ja ilma vajaliku remondita pole selles elamine võimalik. Puudutatud isiku väitel on avaldaja kui kaasomanik loobunud oma kohustustest ehitise korrashoiu osas ning puudutatud isik teeb omal kulul ehitise ja elamisvõimaluse säilitamiseks vajalikud tööd. Sellest tulenevalt nõuab puudutatud isik väidetavalt vajalike tööde ja juba tehtud kulutuste hüvitamist. Puudutatud isik peab töid hädavajalikeks vastavalt TsÜS § 63 p 1 järgi ning ka vastavalt Harju Maakohtu määrusele tsiviilasjas 2-16-19092 ja leiab, et tal on vastavalt KrtS § 37 lg 1 avaldaja vastu nõue ühisvarale tehtud kulutuste hüvitamiseks.
40.05.01.2024 seisuga väidab puudutatud isik järgmiste kulude olemasolu: 1. Tsiviilasjas 216-19092 tehtud kohtumääruse alusel oli tellitud hoovimaja seisukorra hindamisekspertiis. See töö oli hädavajalik eesmärgiga selgitada välja ehitise säilitamiseks hädavajalike remonditööde tegemine. Puudutatud isik tasus kohtu nõudel selle ekspertiisi eest 1120 eurot; 2. Tallinna Ehitusameti (TLPA) nõudmisel on vajalike remonditööde tegemiseks vaja teha ehitise projekt, sellele vajadusele viitas ka kohus oma otsuses tsiviilasjas 2-20-19092. Selle alusel tellis puudutud isik 2021. aastal xxx OÜ käest hoovimaja rekonstrueerimise projekti koostamise. Puudutatud isik on tasunud xxx OÜ-le osa projekteerimistööde eest kahe maksega 22.01.2022 – 1000 eurot ja 29.12.2023 + 1500 eurot; 3) Puudutatud isik tellis 06.04.2019 projektile projekti valmistamiseks vajalikud projekteerimise eritingimused ja tasus selle töö eest 720 eurot töövõtjale. Seega puudutatud isiku väidetud kulud ekspertiisi- ja projekteerimistöödele moodustasid 05.01.2024 seisuga 1120 + 720 + 1000 + 1500 = 4340 eurot.
41.Lisaks viitab puudutatud isik hoovimaja kanalisatsioonisüsteemi remondile, märkides, et perioodil 09.2022-04.2023 toimusid hoovimajas mitmel korral korterivälise kanalisatsioonitoru ummistused ning ummistus olevat täielikult tõkestanud kostja korterist kanalisatsioonivoolu. Puudutatud isiku väitel teavitas ta korteriühistut avariidest kolm korda, kuid vastuseid ei saanud, mistõttu oli väidetavalt sunnitud kiiremas korras välja selgitama õnnetuse põhjuse ja avarii oma kuludega likvideerima. Puudutud isik tugineb sellele, et ummistuse kõrvaldamiseks ja põhjuse väljaselgitamiseks palkas ta spetsialistid ja tegi vajalikud tööd. Puudutatud isik tasus nende tööde eest enda väitel 414 eurot (14.09.22 – 50 eurot – arve OÜ xxx käest, arve on tasutud sularahas; 22.12.22 – 264 eurot – maksekorraldus xxx OÜ käest; 27.04.23 – 100 eurot –
2-20-133965 maksekorraldus sularahas xxx OÜ). Puudutatud isiku väitel OÜ xxx spetsialisti 27.04.2023 analüüsi tulemusena leiti, et osa hoovi- ja peamaja vahel maa all asuvast kanalisatsioonitorustikust on täielikult amortiseerunud ja rivist välja läinud. Puudutatud isiku väitel on see toruosa ühine maja kanalisatsiooni süsteem ja seda peab haldama korteriühistu.
42.29.01.2024 menetlusdokumendis märkis puudutatud isik, et avastas täiendava hoovimaja rekonstrueerimisprojektiga seotud makse. Puudutatud isik väidab, et koostas TLPA tellimusel
24.mail 2023 A. XXX tn.10 maatüki geodeesiaplaani, mis oli vajalik hoovimaja rekonstrueerimise projekti koostamiseks, mistõttu oli see töö vajalik ehitise säilitamiseks. Puudutatud isiku väitel tasus ta oma esindaja kaudu selle töö eest 320 eurot. Kokkuvõtlikult leidis puudutatud isik, et tema põhinõude suurus on avaldaja vastu 5074 eurot (1120+1000+1500+720+320+414). Puudutatud isik nõuab avaldajalt väidetavalt ühisvara säilitamiseks tehtud vajalike kulutuste tasumist summas 5074 eurot, paludes teostada poolte põhinõuete vastastikune tasaarvestus.
43.Kohus ei nõustu puudutatud isikuga, et tema poolt avaldajalt nõutavad kulud ekspertiisi- ja projekteerimistöödele oleks vaadeldavad vajalike ja põhjendatud kuludena KrtS § 37 lg 1 ning TsÜS § 63 p 1 tähenduses. Esiteks, tsiviilasjas 2-16-19092 tehtud ekspertiisi kulu summas 1120 eurot (vt dtl 626-634) kuulub tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 138 ja § 143 p 1 alusel vastava tsiviilasja menetluskulude hulka. Antud tsiviilasjas telliti ekspertiis puudutatud isiku taotlusel, tsiviilasja lõpptulemus oli see, et Tallinna Ringkonnakohus jättis 07.08.2019 määrusega puudutatud isiku avalduse läbi vaatamata ja menetluskulud puudutatud isiku kanda (dtl 689-694). Seega esitades käesolevas asjas avaldaja vastu tsiviilasjas nr 2-16-19092 jõustunud kohtulahendiga puudutatud isiku kanda jäetud menetluskulude nõude, soovib puudutatud isik sisuliselt muuta jõustunud kohtumäärust. Kohtu hinnangul ei saa ilmselgelt olla puudutatud isiku põhjendatud ja vajalikuks kuluks KrtS § 37 lg 1 ning TsÜS § 63 p 1 tähenduses menetluskulu, mis jäeti tsiviilasjas nr 2-16-19092 puudutatud isiku kanda põhjusel, et puudutatud isik esitas perspektiivitu nõude.
44.Teiseks, kohtu hinnangul ei ole puudutatud isiku põhjendatud ja vajalikuks kuluks KrtS § 37 lg 1 ning TsÜS § 63 p 1 tähenduses ka projekteerimislepinguga seotud kulu kokku summas 2500 eurot (dtl 649-651, dtl 1023). Kohus märgib, et puudutatud isik on projekteerimislepingu sõlminud 21.11.2021, tuginedes tsiviilasjas 2-16-19092 tehtud ekspertiisile ja seda vaatamata sellele, et Tallinna Ringkonnakohus jättis 07.08.2019 määrusega puudutatud isiku avalduse läbi vaatamata ja menetluskulud puudutatud isiku kanda (dtl 689-694). Kohtule ei nähtu, et projekteerimisega seotud kulutuste tegemine oleks vaadeldav kaasomandi säilitamiseks vajaliku toiminguna KrtS § 37 lg 1 ning TsÜS § 63 p 1. Projekteerimislepingu sõlmimise hetkeks oli ekspertiisi tegemisest möödunud juba ligi 2,5 aastat ning ainuüksi see fakt seab kahtluse alla projekteerimisega seotud kulutuste hädavajalikkuse.
45.Teisalt on puudutatud isik teinud projekteerimisega seotud kulutusi üksnes isiklikest huvidest lähtudes, asjas esitatud tõenditest ei nähtu, et ülejäänud kaasomanikud oleksid pidanud prioriteetseks puudutatud isiku valduses oleva hoovimaja laiendamise seadustamist ja ümber ehitamist. Puudutatud isiku esitatud eelprojektist nähtuvalt oli selle eesmärgiks puudutatud isiku valduses oleva hoovimaja varasema laiendamis seadustamine ja ümber ehitamine, seejuures on projekti tellijaks märgitud mitte puudutatud isik, vaid S S (dtl 1126). Vaidlus puudub selles, et A. XXX tn 10 kinnistul asub kaks eraldiseisvat elumaja, mis jagati kaheksaks korteriomandiks. Peamajas on kahel korrusel seitse korteriomandit ja hoovimajal on kaks korrust, millest esimesel korrusel asusid garaažid ja teisel korrusel korter nr xxx, mis kuulus puudutatud isikule. Puudutatud isiku korteri suurus oli 49,7 m2. 2002. aasta juunis lõid
2-20-133965 korteriomanikud kahte maja ühendava korteriühistu. Hoovimaja ja selle mitteeluruumid kuulusid korteriomanikele ühiselt, kuid need olid puudutatud isiku valduses. Seega valdas puudutatud isik ainuisikuliselt ka hoovimaja neid osi, mis kuulusid tegelikult korteriomanikele ühiselt. Kohtu hinnangul on puudutatud isik seega hoovimaja laiendamise seadustamist ja ümber ehitamist puudutava projekti tellimisel lähtunud üksnes enda ja oma juhatuse liikme huvidest, mida ei saa samastada kaasomanike ühise huviga.
46.Kolmandaks, kohtu hinnangul ei ole puudutatud isiku põhjendatud ja vajalikuks kuluks KrtS § 37 lg 1 ning TsÜS § 63 p 1 tähenduses ka xxx OÜ poolt summas 720 eurot tasutatud muinsuskaitse eritingimuste koostamise tasu seoses XXX 10/x hoovimajaga (dtl 644). Muinsuskaitse eritingimustest A. XXX 10 õuehoone ümberehituseks (dtl 1116-1124) ei nähtu, et projekteerimisega seotud kulutuste tegemine oleks vaadeldav kaasomandi säilitamiseks vajaliku toiminguna KrtS § 37 lg 1 ning TsÜS § 63 p 1. Muinsuskaitse eritingimused kehtivad ainult krundil asuva õuehoone (A. XXX 10/x) suhtes. Arvestades asjaolu, et puudutatud isik valdas ainuisikuliselt ka hoovimaja neid osi, mis kuulusid tegelikult korteriomanikele ühiselt, on puudutatud isik ka muinsuskaitse eritingimuste tellimisel lähtunud üksnes enda ja oma juhatuse liikme huvidest, mida ei saa samastada kaasomanike ühise huviga. Juba eelnevalt märgitud põhjustel ei ole puudutatud isiku põhjendatud ja vajalikuks kuluks KrtS § 37 lg 1 ning TsÜS § 63 p 1 tähenduses ka A. XXX tn.10 maatüki geodeesiaplaani, kulu, mille eest puudutatud isik tasus enda väitel esindaja kaudu 320 eurot (dtl 1096-1114; tegelikult tasutud 360 eurot). Paljasõnalised on puudutatud isiku väited, nagu olnuks geodeesiaplaani tellimine vajalik ehitise säilimiseks.
47.Kohtu hinnangul ei ole puudutatud isik tõendanud ka seda, et S. Si poolt (väidetavalt osaliselt sularahas) tasutud xxx OÜ, xxx OÜ ja OÜ xxx arved kokku summas 414 eurot (dtl 1027-1029) olnuks puudutatud isiku põhjendatud ja vajalikuks kuluks KrtS § 37 lg 1 ning TsÜS § 63 p 1 tähenduses. Ainuüksi asjaolu, et kuskil oli mingi ummistus, ei tõenda seda, kelle tegevuse tõttu ja millistel asjaoludel vastav ummistus tekkis. Avaldaja seaduslik esindaja märkis 13.02.2024 kohtuistungil seoses puudutatud isiku väidetud ummistusega, et tegemist ei ole puudutatud isiku kanalisatsiooniga, vaid ebaseaduslikult hõivatud garaažist tuleva väikse toruga, mis on puudutatud isiku enda poolt umbe aetud ja millele avaldajal ligipääs puudub. Puudutatud isik ja puudutatud isiku juhatuse liige, kes valdasid ainuisikuliselt ka hoovimaja neid osi, mis kuulusid tegelikult korteriomanikele ühiselt, ei saa eeldada, et korteriühistu vastutaks ja hüvitaks kõik puudutatud isiku ja tema juhatuse liikme tegevuse tõttu tekkivad ja nende mõjusfäärist lähtuvad kulutused. Kohus nõustub avaldajaga, et õiguspärane ei ole puudutatud isiku poolt omavoliline toimetamine hoovimajaga ja eeldus, et avaldaja on kohustatud sellise tegevuse kinni maksma.
48.Puudutatud isik ei saa tema poolt näidatud väidetava ummistuse kulusid kasutada avaldaja vastu tasaarvestuseks ka seetõttu, et viidatud kulud on tehtud pärast puudutatud isiku omandis olnud korteriomandi võõrandamist. Vaidlus puudub, et S S on Pride Invest OÜ ainuosanikuna ja juhatuse liikmena iseendale võõrandanud A. XXX tn 10/x Tallinn asuva korteriomandi ja ta on kantud 21.06.2022 kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna. Korteriomandi võõrandamisel lähevad korteriomaniku õigused ja kohustused omandajale üle alates omandi ülemineku hetkest (KrtS § 43 lg 1). Jääb arusaamatuks, millisel põhjusel peab puudutatud isik enda põhjendatud ja vajalikuks kuluks KrtS § 37 lg 1 ning TsÜS § 63 p 1 tähenduses neid kulusid, mis on tehtud kolmandate isikute poolt pärast puudutatud isik poolt oma korteriomandi võõrandamist (dtl 1024-1031).
2-20-133965
49.KrtS § 37 lg 1 on sätestatud, et korteriomanikul on õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist. Antud juhul ei ole väidetava ummistusega seotud kulud kantud puudutatud isiku kui korteriomaniku poolt. S S füüsilise isikuna pole käesoleva menetluse osaline ja tema väidetavate nõuete (sh seoses tema poolt sularahas tasutud arvete) osas kohus käesolevas menetluses otsust ei tee. Puudutatud isik väidab, et „S S tasus oma kontolt teatud Pride Invest OÜ arveid, sh. 22.12.2022 S S tasus OÜlt Toruabi väljastatud arve summas 264 eurot“ (dtl 1035). Samas puudus OÜ-l Pride Invest kui vaidlusaluse korteriomandi omanikuks mitteolnud isikul alus tellida torutöid ja nõuda sellega seotud kulusid tagasi korteriühistult. Samuti puudub OÜ-l Pride Invest kui vaidlusaluse korteriomandi omanikuks mitteolnud isikul alus nõuda KrtS § 37 lg 1 alusel korteriühistult tagasi muid kulusid, mis on tehtud perioodil, kui puudutatud isik ei olnud enam A. XXX tn 10/x asuva korteriomandi omanikuks (vt dtl 1023, dtl 1114).
50.Kohus on seisukohal, et mitte ükski eelpool käsitletud puudutatud isiku tasaarvelduseks kasutatud kulunõuetest ei ole põhjendatud ka käsundita asjaajamise sätete alusel (VÕS § 1018). Käsundita asjaajamise eeldused pole täidetud. Avaldaja pole puudutatud isiku poolset asjaajamist heaks kiitnud (VÕS § 1018 lg 1 p 1). Kohtu poolt tuvastatud asjaoludel (vt käesoleva lahendi p-d 43-48) ei vastanud puudutatud isiku poolt ühepoolselt tehtud kulud ka avaldaja huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele (VÕS § 1018 lg 1 p 2). Samuti ei ole puudutatud isiku poolne asjaajamine seotud seadusest tuleneva ülalpidamiskohustuse või muude avalike huvidega (VÕS § 1018 lg 1 p 3). Lisaks ei nähtu asjas esitatud tõenditest, et puudutatud isikul olnuks tahe tegutseda teise isiku kasuks (VÕS § 1018 lg 2).
51.Kokkuvõttes loeb kohus tuvastatuks, et puudutatud isiku tasaarvelduse avaldus on tervikuna põhjendamatu. Kuna puudutatud isikul ei ole avaldaja vastu tasaarvestatavat põhinõuet, ei saa tal olla avaldaja vastu ka tasaarvestatavat viivisenõuet. Seega ei ole puudutatud isikul alust keelduda perioodi jaanuar 2017 kuni oktoober 2021 eest remondifondi maksete tasumisest summas 1729,56 eurot. Avaldaja on vastavas osas oma nõuet piisavalt põhjendanud ja tõendanud ning ka Tallinna Ringkonnakohus on kinnitanud, et avaldajal õigus nõuda puudutatud isikult remondifondi makseid. Kohus järgib selles osas Tallinna Ringkonnakohtu 12.12.2023 määruse põhjendusi (käesoleva määruse p-d 31-32). Samuti nõustub kohus asja esimest korda arutanud Harju Maakohtu põhjendustega selles, et avaldaja sissenõutavaks muutunud korteriühistu majandamiskulude nõue (sh remondifondi maksete osas) ei ole aegunud. Puudutatud isik ei saa seega tuginedes aegumisele keelduda oma kohustuse täitmisest majandamiskulude tasumisel. Puudutatud isik ei ole esile toonud muid aluseid, mis annaks alust avaldaja remondifondi maksete ja sellega seotud viivisenõuet rahuldamata jätta. KrtS § 12 lg 1 kohaselt teostavad korteriomanikud oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi KrtS-s sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu. KrtS § 34 lg 1 kohaselt valitsetakse korteriomandite eset seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes.
52.VÕS § 76 ja § 82 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele kindlaks määratud tähtpäeval ning VÕS § 101 lg 1 p 1 annab võlausaldajale võlgniku poolse kohustuse rikkumise korral õiguse nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 108 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Kuna puudutatud isik on rikkunud raha maksmise kohustust, siis tuleb vastav summa rikutud kohustuse ulatuses välja mõista. Kohus mõistab puudutatud isikult OÜ Pride Invest välja Tallinn, A. XXX tn 10 korteriühistu kasuks perioodi jaanuar 2017 kuni oktoober 2021 eest tasumata majandamiskulu remondifondi osas 1729,56 eurot ja nimetatud majandamiskuludelt arvutatud sissenõutavaks muutunud viivise summas 94,37 eurot. Kohus nõustub asja esimest
2-20-133965 korda arutanud maakohtu koosseisuga selles, et avaldaja on teinud 1 sendi ulatuses oma nõudes arvutusvea ja selles osas jääb avaldus remondifondi maksete osas rahuldamata.
53.KrtS § 42 lg 1 on sätestatud, et kui korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega, võib korteriühistu nõuda temalt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses. VÕS § 113 lg 1 järgi rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvestades kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni.
54.Vastavalt remondifondi maksete nõude esitamise ajale ja avaldaja taotlusele mõistab kohus välja puudutatud isikult OÜ Pride Invest välja Tallinn, A. XXX tn 10 korteriühistu kasuks viivise põhivõlgnevuselt (1431,36 eurot ehk põhivõlgnevus 04.01.2021 esitatud 48 remondifondi makse eest) võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 05.01.2021 kuni põhivõlgnevuse (1431,36 eurot) tasumiseni, kuid antud edasiulatuv viivis kokku mitte rohkem kui 1336,99 eurot (s.t 1431,36 – 94,37). Samuti mõistab kohus puudutatud isikult OÜ Pride Invest välja Tallinn, A. XXX tn 10 korteriühistu kasuks viivise 15.06.2021 esitatud täiendavalt nõudelt (178,92 eurot ehk põhivõlgnevus 15.06.2021 esitatud täiendava 6 remondifondi makse eest) võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 15.06.2021 kuni põhivõlgnevuse (178,92 eurot) tasumiseni, kuid antud edasiulatuv viivis kokku mitte rohkem kui 178,92 eurot. Lisaks mõistab kohus puudutatud isikult OÜ Pride Invest välja Tallinn, A. XXX tn 10 korteriühistu kasuks viivise 10.12.2021 esitatud täiendavalt nõudelt (119,28 eurot ehk põhivõlgnevus 10.12.2021 esitatud täiendava 4 remondifondi makse eest) võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 11.11.2021 kuni põhivõlgnevuse (119,28 eurot) tasumiseni, kuid antud edasiulatuv viivis kokku mitte rohkem kui 119,28 eurot.
55.Kohus jätab rahuldamata avaldaja nõude puudutatud isiku vastu prügikasti vedamise ja prahi koristuse eest ühekordse tasu nõudes summas 159,60 eurot. Avaldaja selgitas, et nõuab puudutatud isikult prügikastide ümberlöömise tagajärjel väljapaiskunud prügi koristamise ja territooriumi kulu seetõttu, et prügikastid lõi ümber puudutatud isiku juhatuse liige S S tahtlikult. Vastava asjaolu tõenduseks on avaldaja esitanud kohtule fotod (dtl 363-366). Avaldaja leiab, et põhjusel, et prügikastid paiskusid ümber puudutatud isiku poolt prügikasti kohalt äravedamise ja maja kõrvale ümber löömise tagajärjel, oli kinnistu reostamine olmeprügiga puudutatud isiku tahtliku tegevuse tagajärg ning seega vastutab puudutatud isik tekitatud kahjuliku tagajärje eest. Korteriühistu oli sunnitud tellima teenust ja tegema kulutusi, et kinnistult prügi kokku koguda. Avaldaja tugineb sellele, et talle on tekkinud materiaalne kahju VÕS § 128 lg 3 tähenduses. Avaldaja leiab, et kuna puudutatud isiku tegevus on käsitletav vandalismina ja ei olnud seotud korteriomandi kaasomandiosa kasutamisega, on tegemist õigusvastase kahjuga, mille hüvitamist on avaldajal õigus nõuda VÕS § 1043 jj alustel.
56.Kohus märgib, et avaldaja on oma kahjunõude puudutatud isiku vastu summas 159,60 eurot esitanud majandamiskulude arve nr 01-002-201909 koosseisus viitega „prügikasti vedamine, prahi koristus“ (dtl 230). Kohus on seisukohal, et teise isiku vastu suunatud kahjunõuet (avaldaja väitel vandaalitsemisest tulenev õigusvastase kahju hüvitamise nõue) ei saa maksma panna ainuüksi majandamiskulude arve alusel. Üksnes avaldaja esitatud kahjunõude arvest puudutatud isiku vastu kahjunõuet ei teki (vt ka nt Riigikohtu 17.06.2015 otsus tsiviilasjas nr
2-20-133965 3-2-1-72-15 p 10). Kahju õigusvastasest tekitamisest tuleneval süül põhineva vastutuse kohaldamiseks peab hageja üldjuhul tõendama kostja teo, kahju, põhjusliku seose kostja teo ja kahju vahel ning teo õigusvastasuse. Kohus nõustub asja esimest korda arutanud Harju Maakohtu koosseisuga selles, et isegi kui asuda seisukohale, et füüsiline isik S S on lükanud avaldaja prügikastid ümber, ei saa omistada seda tegu puudutatud isikust juriidilisele isikule. Avaldaja ei ole tõendanud, et S S tegutses prügikastide ümberlükkamisel puudutatud isiku juhatuse liikmena puudutatud isiku huvides ning seetõttu ei saa nõuda prügikastide ümberlükkamisega seotud kulu puudutatud isikult. Piiratud vastutusega äriühingu kontseptsiooni aluseks on põhimõte, et juriidilise isiku ning tema esindaja kohustusi ja vastutust ei saa samastada. Riigikohus on oma 23.03.2004 otsuses nr 3-1-1-7-04 selgitanud, et „Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 24 lg 1 esimese lause kohaselt on juriidiline isik seaduse alusel loodud õigussubjekt. Seega on juriidiline isik iseseisev õigussubjekt, keda ei saa samastada tema osanikeks, aktsionärideks, liikmeteks või juhtivtöötajateks olevate füüsiliste isikutega.“ Arvestades eeltoodut jätab kohus rahuldamata avaldaja nõude puudutatud isiku vastu prügikasti vedamise ja prahi koristuse eest ühekordse tasu nõudes summas 159,60 eurot.
57.Kohus ei hinda muid eelnevalt käsitlemata poolte väiteid ja tõendeid, sest need ei ole asja õigeks lahendamiseks olulised ega muudaks kohtu lõppjäreldusi avalduse osalise rahuldamise kohta. Muuhulgas ei hinda kohus menetlusökonoomia kaalutlustel seda, kas avaldaja poolt esitatud prügikasti vedamise ja prahi koristuse eest ühekordse tasu nõude suurus summas 159,60 eurot on põhjendatud. Kohus lahendab käesoleva määrusega menetlusosaliste vaidluse üksnes Tallinna Ringkonnakohtu poolt maakohtule tagasi saadetud ulatuses (vt käesoleva määruse p 35) ega saa seetõttu lahendada kõikvõimalikke muid menetlusosaliste vaidlusküsimusi ja vastastikuseid etteheiteid.
58.TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane. Kuna käesolevas hagita asjas osaleb mitu isikut ning avaldus rahuldati osaliselt, siis peab kohus asjaolusid arvestades õiglaseks, et kõik menetlusosalised kannavad oma menetluskulud ise, st menetluskulud tuleb jätta menetlusosaliste endi kanda. Kuna menetluskulud jäävad menetlusosaliste endi kanda, ei ole vaja neid rahaliselt kindlaks määrata. TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 4 on sätestatud, et menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata.
/allkirjastatud digitaalselt/ Andres Suik, kohtunik Osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 24.05.2024 lahendiga.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.