Eesistuja Liis Arrak, liikmed Kairi Piirisild ja Kaija Piirmets
Määruse tegemise aeg ja koht 07.10.2025, Tallinn Kohtuasja number
2-23-140169
Kohtuasi
Tallinn, Maleva tn 1 korteriühistu avaldus Osaühingu Horizont Kinnisvara Haldus vastu 1880,14 euro saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 19.04.2024 määrus
Kaebuse esitaja ja liik
Osaühingu Horizont Kinnisvara Haldus määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja Tallinn, Maleva tn 1 korteriühistu (registrikood 80556823), lepinguline esindaja Ülli Kastepõld Puudutatud isik Osaühing Horizont Kinnisvara Haldus (registrikood 14167360), seaduslik esindaja ME
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta tõendina vastu Osaühingu Horizont Kinnisvara Haldus 10.05.2024 määruskaebuse lisad 1–3 (Osaühingu Horizont Kinnisvara Haldus 10.05.2024 tasaarvestuse avaldus ning portaali korto.ee külma ja sooja vee näitude väljavõte) ja 22.09.2025 seisukoha lisa 1 (09.09.2025 kohtuistungi protokoll tsiviilasjas nr 223-12312) ning Tallinn, Maleva tn 1 korteriühistu 05.09.2025 vastuse lisad 1–11 (Osaühingule Horizont Kinnisvara Haldus korteri nr 306 kohta ajavahemiku august 2022 kuni august 2023 eest esitatud majandamiskulude arved ja OÜ Olemar hooldusjuhi 29.08.2028 ülevaatuse akt).
2.Jätta tõendina vastu võtmata Osaühingu Horizont Kinnisvara Haldus 10.05.2024 määruskaebuse lisad 5 ja 6 (video korterit nr 307 läbivast kanalisatsioonitorustikust ja video korteri nr 307 põrandast pärast reoveeuputust) ning 22.09.2025 seisukoha lisad 2 ja 3 (fotod korteri nr 306 koridori põrandast ja põrandast).
4.Tühistada Harju Maakohtu 19.04.2024 määrus osas, millega maakohus mõistis Osaühingult Horizont Kinnisvara Haldus Tallinn, Maleva tn 1 korteriühistu kasuks välja võlgnevuse 1503,59 eurot ületavas osas, jättis Osaühingu Horizont
2-23-140169 Kinnisvara Haldus tasaarvestuse ja kohustuse täitmisest keeldumise vastuväited lahendamata ning jaotas menetluskulud. Teha tühistatud osas tasaarvestuse ja kohustuse täitmisest keeldumise reservatsiooniga osamäärus, millega jätta avaldus 1503,59 eurot ületavas osas rahuldamata, ning saata asi tasaarvestuse ja kohustuse täitmisest keeldumise vastuväidete lahendamiseks samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Lükata osamääruse täitmine edasi kuni tasaarvestuse ja kohustuse täitmisest keeldumise reservatsiooni lahendava kohtumääruse jõustumiseni.
5.2.Mõista Osaühingult Horizont Kinnisvara Haldus Tallinn, Maleva tn 1 korteriühistu kasuks välja 1503,59 eurot. Maakohus võib tasaarvestuse ja kohustuse täitmisest keeldumise vastuväidete lahendamisel selle resolutsioonipunkti tühistada või seda muuta.
5.3.Lükata osamääruse (p 5.2) täitmine edasi kuni tasaarvestuse ja kohustuse täitmisest keeldumise reservatsiooni lahendava kohtumääruse jõustumiseni.
5.4.Saata asi maakohtule tasaarvestuse ja kohustuse täitmisest keeldumise vastuväite uueks läbivaatamiseks. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib avalduse lahendamist puudutavas osas esitada Riigikohtule määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Osas, millega ringkonnakohus saadab asja maakohtule uueks läbivaatamiseks, ei saa määruskaebust esitada. Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus. Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab asja lahendav maakohus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Tallinn, Maleva tn 1 korteriühistu (avaldaja, korteriühistu) esitas 03.10.2023 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse Osaühingult Horizont Kinnisvara Haldus (puudutatud isik, korteriomanik) 1797,77 euro saamiseks. Pärnu Maakohtu Maksekäsuosakond tegi puudutatud isikule makseettepaneku, millele puudutatud isik esitas vastuväite. Maksekäsuosakond lõpetas 16.10.2023 maksekäsu kiirmenetluse ja andis nõude üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses.
2.Avaldaja esitas 06.11.2023 Harju Maakohtule avalduse, milles palus mõista puudutatud isikult enda kasuks välja põhivõla 1880,14 eurot.
2.1.Avalduse kohaselt on puudutatud isik Tallinnas Maleva tn 1-307 asuva korteriomandi (korter) omanik ja seega avaldaja liige. Puudutatud isik peab avaldaja põhikirja p 4.2.6 järgi tasuma kord kuus juhatuse määratud kuupäevaks elamu majandamise ja jooksvate kulutuste katteks sihtotstarbelisi makseid korteriomanike üldkoosoleku otsusega kehtestatud suuruses ja korras. Seejuures on elektri-, vee- ja kanalisatsioonikulude jagamise aluseks põhikirja p-de 2
2-23-140169 4.2.6.1 ja 4.2.6.2 järgi mõõteseadmete näitude kogusumma alusel esitatud arve, mille korteriomanikud maksavad vastavalt enda korteri mõõtmeseadme näidule. Üldelektri kulu jagamise aluseks on üldelektri näidu järgi esitatud arve, mis jagatakse korteriomanike vahel vastavalt korteri pindalale. Mõõteseadmeta korterite vahel jagatakse ülejäänud vee- ja kanalisatsioonikulu arve vastavalt korteri pindalale. Elamu vee ülekulu jagatakse korteriomanike vahel vastavalt korteri pindalale. Prügiveo-, remondireservi- ja halduskulu jagatakse põhikirja p-de 4.2.6.3–4.2.6.5 järgi vastavalt üldkoosoleku otsusele ja korteri pindalale. Soojusenergia kulu jagamise aluseks on põhikirja p 4.2.6.7 järgi küttekatla arvesti näidu alusel esitatud arve, mis jagatakse korteriomanike vahel vastavalt köetava osa pindalale.
2.2.Avaldaja on esitanud puudutatud isikule korteriomanike 20.09.2022 üldkoosolekul kinnitatud 2022. a ja 21.09.2023 üldkoosolekul kinnitatud 2023. a majanduskavade alusel ajavahemiku 26.07.2022–06.11.2023 eest majandamiskulude, s.o elamu korrashoiukulude (haldus-, hooldus-, raamatupidamis- ja avariiteenus, gaasipaigaldiste hooldus, elektri käidujuhtimine ja hooldus, veevarustussüsteemi hooldus ning sise- ja väliskoristus), tarbimisteenuse kulude (üldelekter, soojusenergia, vesi ja kanalisatsioon, prügivedu, sidekulud), kindlustuse ja sihtotstarbeliste maksete (elamu remondifond) eest arveid kokku 1880,14 euro ulatuses. Puudutatud isik ei ole neid tasunud.
2.3.Puudutatud isik ei ole põhjendanud ega tõendanud, miks ta võlga ei tunnista. Tema väidetav kahjunõue avaldaja vastu ei ole siinse asja esemeks. Igal juhul ei ole avaldaja tegevuse(tuse) ja kahju vahel põhjuslikku seost. Kahju võis tekkida sademevee üleujutusest, sest linna kanalisatsioon ei suutnud ekstreemsete ilmastikutingimuste tõttu liigvett ära juhtida. Korteriga nr 306 seonduv ei ole siinse asjaga seotud. Puudutatud isiku seisukoht
3.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
3.1.Puudutatud isikul ei ole avaldaja ees võlga, hoopis avaldajal on puudutatud isiku ees võlg.
3.1.1.Puudutatud isikul on 10.12.2023 seisuga avaldaja vastu 47 660,33 euro suurune kulutuste ja kahju hüvitamise nõue, mille puudutatud isik saab tasaarvestada avaldaja nõudega. Nimelt said puudutatud isikule kuuluvad korterid nr 306 ja 307 ulatuslikke reoveekahjustusi. 25.–26.07.2023 tungis korteritesse korterelamu amortiseerunud välisukse vahelt reovesi ning 21.08.2023 lekkis korterelamu kanalisatsioonitorustik, mille tulemusel olid korterite põrandad mõlemal juhul üle ujutatud vähemalt 20 cm kõrguse reoveega. Selle tagajärjel on korterite uksed, soojustus, põrandaküte, siseviimistlus ja neis asuvad esemed saanud olulisi veekahjustusi. Kahju on tekkinud avaldaja kohustuste rikkumise tagajärjel. Avaldaja oli juba 2016. a-l, kuid hiljemalt 2019. a-l teadlik kanalisatsiooni vajumistest, tagasikalletest ja muudest puudustest. Seejuures otsustasid korteriomanikud 19.02.2019 üldkoosolekul erinevate tööde järjekorra vastavalt prioriteetsusele ning kanalisatsioon oli prioriteetsuselt teisel kohal. Avaldaja ei asunud aga üldkoosoleku otsust ellu viima ning tellis alles 25.08.2023 kanalisatsioonikaevude avamise ja läbipesu/imemise. Selle käigus selgus, et osa kanalisatsioonitorustikust oli 2000ndate alguses korterelamu ehituse käigus kogemata kinni betoneeritud, ning kanalisatsioonikaevudest koguti ja utiliseeriti ligi üks tonn jäätmeid. Kui avaldaja oleks taganud korterelamu välisukse ja kanalisatsioonitorustike korrasoleku, ei oleks kahju tekkinud. Puudutatud isik esitas 29.08.2023 tsiviilasjas nr 2-23-12312 kohtule avalduse korteriühistult 40 802,33 euro suuruse kahjuhüvitise ja viivise saamiseks.
3
2-23-140169
3.1.2.Avaldaja on keeldunud puudutatud isikule ja ka korterite nr 301–305 omanikele korterelamu trepikoja võtme andmisest, mistõttu ei ole neil ega ka nende külalistel ja klientidel võimalik trepikoda kasutada. Seetõttu kasutavad nad kõik korteritesse sisenemiseks puudutatud isiku korteri nr 306 välisust ja eriomandi esemeks olevat koridori. Välisuks paikneb Maleva trammipeatuse taga 5–6 trepiastet allpool maapinda ning aja jooksul on asotsiaalidel ja trammi ootajatel kujunenud harjumus kasutada selle esist tualetina. Avaldaja on keeldunud välisukse esise, trepi ja koridori koristamisest. Puudutatud isik tasub alates 01.09.2022 välisukse esise ja trepi desinfitseerimise, lumekoristuse ning koridori puhastuse ja pesu eest 320 eurot kuus, ning on 10.12.2023 seisuga tasunud kokku 4800 eurot.
3.1.3.Avaldaja sisenes hiljuti omavoliliselt korterisse nr 306 ning lõikas koridori seina sisse augu ja jättis selle käigus tekkinud ehitusprahi koristamata. Avaldaja ei ole põhjendanud augu tegemise vajalikkust. Puudutatud isikul kulub augu parandamisele (kipsplaat, pahtel, kruntvärv, valge seinavärv, transpordikulu, remondijärgne koristus) 415 eurot.
3.1.4.Pärast reoveeuputust remontis puudutatud isik avaldaja suutmatuse tõttu probleemi lahendada korterelamu välisukse ja kanalisatsiooni ning rentis reovee- ja niiskusimuri, mis läks maksma kokku 1643 eurot. Tegu on asja säilitamiseks vajalike töödega, mille kulu tuleb avaldajal hüvitada. Remonttööde edasilükkumisel oleks võinud reovesi taas korterelamusse tungida. Lisaks võinuks sadade liitrite reovee imbumine korterelamu seintesse ja põrandatesse ohustada selle põhikonstruktsioone. Puudutatud isik on vastava kulutuste hüvitamise nõude tasaarvestanud avaldaja nõudega.
3.2.Majandamiskulud on osaliselt põhjendamatud.
3.2.1.Puudutatud isik ei tasunud majandamiskulude arveid, sest avaldaja ei võimaldanud tal vaatamata mitmetele nõudmistele tutvuda arvete põhjendatuse kontrollimiseks vajalike teenuse osutajate (OÜ Olemar, AS Tallinna Vesi, õigusabifirmad, hooldusfirma jne) koostatud alusdokumentidega (arvete ja aktidega). Avaldaja ei ole esitanud arvutuskäike, mis näitaksid, kuidas jagatakse avaldaja poolt teenuste osutajatele tasutu korteriomanike vahel. Puudutatud isikul on olemasolevate dokumentide põhjal alust kahelda talle esitatud arvete õigsuses. Puudutatud isik esitas 26.09.2023 avaldaja vastu ka teabe saamise ja dokumentidega tutvumise avalduse, mida menetletakse tsiviilasjas nr 2-23-13662.
3.2.2.Korter nr 306 on mitteeluruum, kus ei ole kunagi olnud vee- ja kanalisatsioonitorustikku. Seetõttu ei tule puudutatud isikul tasuda veekulu kokku 102,48 eurot ja vee soojendamise kulu kokku 354,62 eurot.
3.2.3.Avaldaja tasub OÜ-le Olemar kinnisvara haldus- ja hooldusteenuste eest 1595 eurot kuus, millest mh gaasikatla hooldus on 210 eurot, hooldusteenus 380 eurot, haldusteenus 610 eurot ja avariiteenus 45 eurot. Avaldaja juhatuse liige KK on puudutatud isikule tunnistanud, et OÜ-l Olemar ei ole seadusega nõutud pädevust ja kutsetunnistust. Avaldaja juhatus ei teosta ka piisavat kontrolli OÜ Olemar osutatud teenuste üle. OÜ-l Olemar on avariiteate saamisel kohustus saata objektile avarii-remondigrupp kõigi vajalike töövahenditega ning tavaolukorras tuleb neil avarii lokaliseerida ühe tunni jooksul. OÜ Olemar ei tulnud korterelamusse ei 25. ega 26.07.2023, jättes oma kohustused täitmata. Lisaks laadis OÜ Olemar alles pärast puudutatud isiku korduvaid nõudmisi 14.08.2023 programmi Korto üles ajavahemikul november 2022 kuni juuni 2023 teostatud tööde aktid. Puudutatud isikul on kahtlus, et aktid on tagantjärele koostatud ning tegelikult ei ole korterelamus mingit järelevalvet ega hooldustöid tehtud. Samuti ei ole teada, et väidetavalt järelevalvet teinud isikutel oleks nõutav pädevus ja kutsetunnistus. Sellises olukorras on avaldaja tasunud OÜ-le 4
2-23-140169 Olemar alusetult 16 185 eurot (13 kuud × 1245 eurot) ning puudutatud isikule esitatud arved on alusetud kokku 216,25 euro ulatuses (sh haldusteenused 71,45 eurot, hooldusteenused 41,30 eurot ja heakorrateenused 103,50 eurot).
3.2.4.Avaldaja nõuab puudutatud isikult trepikodade koristusega seotud kulude tasumist, kuid ta on keeldunud puudutatud isikule trepikoja võtme andmisest ega ole seega võimaldanud puudutatud isikul ning tema külalistel ja klientidel trepikoda kasutada.
3.3.Puudutatud isik ei ole alates 26.07.2023 saanud kortereid reoveekahjustuste tõttu kasutada. Korterid hallitavad, neis on kahjulikud bakterid ning põrandad, seinad ja kogu mööbel on rikutud. Selle aja eest esitatud majandamiskulude arved on õigusliku aluseta. Puudutatud isik saab remonttöödega alustada siis, kui avaldaja hüvitab talle kogu kahju. Senikaua on puudutatud isikul õigus majandamiskulude tasumisest keelduda. Maakohtu määrus ja põhjendused
4.Harju Maakohus rahuldas 19.04.2024 määrusega avalduse ning mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja 1880,14 eurot. Menetluskulud jättis maakohus puudutatud isiku kanda.
4.1.Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt on kõik avaldaja nõude rahuldamise eeldused täidetud ja tõendatud. Puudutatud isik on korterelamut majandava avaldaja liige, olles korterite nr 306 ja nr 307 omanik. Ta on korteriomandi- ja korteriühistu seaduse (KrtS) § 40 lg 1 ja põhikirja p 4.2.6 järgi kohustatud kord kuus juhatuse määratud kuupäevaks tasuma elamu majandamise ja jooksvate kulutuste katteks sihtotstarbelisi makseid vastavalt ühistu üldkoosoleku ja/või korteromanike enamuse otsusega kehtestatud suuruses ja korras. Puudutatud isikule on ajavahemiku 26.07.2022–06.11.2023 eest esitatud arveid, millel on kajastatud talle kuuluva kaasomandi suurusele vastavad maksed ja maksetähtpäevad, mis olid avalduse esitamise hetkeks saabunud ja seega maksed muutunud sissenõutavaks. Arvestuse alused on tõendatud arvete, avaldaja raamatupidamise väljavõtetega puudutatud isiku võlgnevuse kujunemise kohta, korteriomanike 20.09.2022 ja 21.09.2023 üldkoosoleku protokollide ning 2022. ja 2023. a majanduskavadega. Puudutatud isiku vastuväited nõudele ei ole põhjendatud ega tõendatud. Nõuet ei ole alust lugeda tasaarvestusega lõppenuks. Kuivõrd puudutatud isik ei tunnista avaldaja nõuet täies ulatuses, ei ole tema arusaama järgi nõuet, millega tasaarvestada. Tõendamata on ka tasaarvestuse avalduse esitamine. Puudutatud isiku kahju hüvitamise nõuet avaldaja vastu menetletakse tsiviilasjas nr 2-23-12312, seega ei ole kahju tekitamise asjaolud siinse asja esemeks. Veearvestust ei muuda ebaõigeks see, et korteris nr 306 ei ole veemõõtjat. Lähtuda saab põhikirja p-st 4.2.6.2, mille järgi toimub arvestus näitude alusel ja ülejääk jagatakse korteriomanike vahel vastavalt korteri pindalale. Seejuures nõutakse siinses asjas korteri nr 307 tasumata kulusid. Ükski tõend ei kinnita, et avaldaja ei võimaldanud puudutatud isikul arvete põhjendatuse kontrollimiseks tutvuda teenuse osutajate koostatud alusdokumentidega. Samuti ei ole puudutatud isik esile toonud, et ta oleks pöördunud maksete arvestusega tegeleva OÜ Olemar poole. Kulude arvestuse alused on toodud selgelt esile põhikirja p 4.2.6 alapunktides. KrtS § 40 lg 3 kohaldamiseks ei ole alust.
4.2.Kuivõrd puudutatud isik esitas avaldusele põhjendamatuid vastuväiteid, jäävad menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 teise lause alusel tema kanda.
5
2-23-140169 Määruskaebus ja menetlusosaliste seisukohad
5.Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja saata asja maakohtule uueks läbivaatamiseks. Määruskaebuse väidete kohaselt on maakohtu määrus täielikult põhjendamata ja vastuolus seadusega. Maakohus on rikkunud uurimispõhimõtet ega ole asja lahendamiseks vajalikke asjaolusid välja selgitanud. Samuti on maakohus tõendeid valesti hinnanud. Korterisse nr 307 paigaldati veemõõtjad juba 2022. a-l ja puudutatud isik esitab avaldajale iga kuu veemõõtja näite. Puudutatud isikul on seega põhikirja järgi õigus tasuda korteri nr 307 külma ja sooja vee kulu vastavalt tarbimisele. Haldusfirma, kes veemõõtjad paigaldas, on ekslikult märkinud, et need paigaldati korterisse nr 306, kus ei ole isegi vee- ega kanalisatsioonitorustikku. Puudutatud isik on avaldajale korduvalt selgitanud, et see viga tuleks parandada, kuid avaldaja ei ole seda teinud. Maakohus on jätnud hindamata puudutatud isiku vastuväite, et ta ei ole alates 26.07.2023 saanud reoveekahjustuste tõttu korterit kasutada ning seega kommunaal- ja muid teenuseid tarbida, mille tõttu on tal õigus kuni takistuse kõrvaldamiseni majandamiskulude tasumisest keelduda. Puudutatud isik tõi maakohtu menetluses esile, et ta on tasunud korterelamu välisukse esise ja trepi desinfitseerimise, lumekoristuse ning koridori puhastuse ja pesu eest 4800 eurot, avaldaja omavoliliselt korteri nr 306 koridori seina sisse lõigatud augu (mille lõikamise on avaldaja 23.09.2023 e-kirjas omaks võtnud) parandamise eest 415 eurot, välisukse remondi eest 325 eurot, kanalisatsiooni remondi eest 620 eurot, reoveeimuri rendi eest koos bakteri- ja hallitustõrjega 420 eurot ja niiskusimuri rendi eest 278 eurot. Puudutatud isik esitas avaldajale tasaarvestuse avalduse, millega ta loeb avaldaja nõude tasaarvestatuks.
6.Avaldaja vaidleb määruskaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata. Määruskaebuse väited ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks. Puudutatud isik heidab ette, et ei näinud maakohtu menetluses ette vajadust esitada lisatõendeid, kuid ei ole määruskaebusele ühtegi asjakohast tõendit lisanud. Samuti ei ole ta esile toonud, millised tõendid jättis maakohus hindamata. Avaldaja väidab, et korteri nr 306 veearved peaksid olema esitatud hoopis korterile nr 307, mille tõendamiseks on ta esitanud korto.ee kuvatõmmised. Kuvatõmmistelt ei nähtu, millise korteri veemõõturite näitudega on tegemist. Tehniliselt ei ole ka vahet, kas puudutatud isikutele kuuluvate korterite nr 306 ja 307, mida ei ole korteril nr 307 iseseisva sissepääsu puudumise tõttu võimalik eraldi kasutada, tarbitava vee eest esitatakse arve korteri nr 306 või 307 majandamiskuludega. Sellest, et see on puudutatud isiku jaoks probleem, sai avaldaja teada alles kohtumenetluses. Veearvestid paigaldas korteritesse puudutatud isik ise ning vee tarbimise eest tasumist arutati alles pärast seda, kui puudutatud isikul oli mõlema korteri osas tekkinud majandamiskulude võlg. Avaldaja kuuleb esimest korda sellest, et puudutatud isikul on probleem korterelamu välisukse esise, trepi ja koridori puhastamisega ning et ta on kandnud sellega seoses kulusid. Puudutatud isiku väidetu on ka paljasõnaline. Igal juhul ei saa korteriomanikud eeldada, et nende uksetagust koristatakse iga päev ja erilise hoolega.
6
2-23-140169 Paljasõnalised on ka puudutatud isiku väited selle kohta, et avaldaja lõikas tema koridori seina sisse augu ja et puudutatud isik on kandnud augu parandamiseks kulusid. Avaldajal ei ole olnud puudutatud isikuga sel teemal 23.09.2023 e-kirjavahetust. Välisukse ja kanalisatsiooni remondi, reoveeimuri rendi koos bakteri- ja hallitustõrjega ning niiskusimuri rendi kulude tegemise vajadus ja ka nende tegemine on põhjendamata. Puudutatud isik ei saa siinses asjas avaldaja nõudega tasaarvestada enda reoveeuputusega seotud kahju hüvitamise nõuet, sest sellele annab kohus hinnangu tsiviilasjas nr 2-23-12312. Samuti ei saa tasaarvestuseks kasutada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Puudutatud isiku tasaarvestuse avaldus jõudis avaldajani 10.05.2024 ja on ka samal kuupäeval digitaalselt allkirjastatud, mistõttu ei saanud maakohus seda arvesse võtta. Igal juhul ei ole tõendatud vajadus teha kulutusi väljaspool majanduskavaga kinnitatud töid, ning esitatud ei ole ka kuludokumente. Seejuures ei ole puudutatud isiku korterid kantud ehitisregistrisse ja neil ei ole seega ka kasutusluba. Menetluse edasine käik
7.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
8.Ringkonnakohus palus 27.08.2025 kohtunõudes avaldajal ja puudutatud isikul ühiselt fikseerida korteris nr 307 veemõõtja olemasolu või selle puudumise ning esitada fikseerimise tulemuse ringkonnakohtule.
9.Avaldaja esitas 05.09.2025 vastuse kohtunõudele, milles märkis, et avaldaja tehnik ja puudutatud isik käisid korteris nr 307 ning üllatuslikult selgus, et korteris nr 307 on veemõõtja. Kuivõrd puudutatud isik esitas korteri nr 307 veetarbimise näite korteri nr 306 kohta, arvestas avaldaja ekslikult korteri nr 307 veetarbimise korteri nr 306 veetarbimiseks. Ümberarvestuse kohaselt on korteri nr 307 tegelik veekulu ajavahemiku august 2022 kuni september 2023 eest avalduses nõutavast 297,38 eurot väiksem, ning avaldaja nõue väheneb selle võrra.
10.Puudutatud isik esitas 22.09.2025 seisukoha, mille järgi on avaldaja nõustunud sõlmima puudutatud isikuga tsiviilasjas nr 2-23-12312 kompromissi, millega avaldaja tasub puudutatud isikule 37 000 eurot, millega loetakse hüvitatuks kõik kahjud, mis on puudutatud isikule tekkinud 25.–26.07.2023 ja 21.08.2023 üleujutuste tõttu. Nimelt on avaldaja esindajad leidnud, et selline kompromiss on põhjendatud, ning lubanud teha korteriomanikele ettepaneku kompromissi heakskiitmiseks. Puudutatud isik märgib, et 05.07.2025 toimus korterites 306 ja 307 järjekordne kanalisatsiooniuputus, mille käigus said veekahjustusi korterite äsja remonditud põrandad, seinad, põrandaliistud, mööbel jne. Sellest tingituna on puudutatud isikul tekkinud avaldaja vastu täiendav 35 000 euro suurune kahjunõue, mille ta soovib avaldaja nõudega tasaarvestada, esitades selleks tasaarvestuse avalduse.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
11.Kolleegium leiab, et määruskaebus tuleb osaliselt rahuldada ja maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel koosmõjus TsMS §-ga 659 tühistada osas, millega maakohus rahuldas avalduse 1503,59 eurot ületavas osas, jättis puudutatud isiku tasaarvestuse ja kohustuse täitmisest keeldumise vastuväited lahendamata ning jaotas menetluskulud. 7
2-23-140169 Ringkonnakohus saab tühistatud osas teha TsMS § 445 lg 1 teise aluse alusel koosmõjus TsMS § 477 lg-ga 1 ja § 463 lg-ga 2 tasaarvestuse ja kohustuse täitmisest keeldumise reservatsiooniga osamääruse, millega jätab avalduse 1503,59 eurot ületavas osas rahuldamata, ning saadab asja tasaarvestuse ja kohustuse täitmisest keeldumise vastuväidete osas samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
12.Kolleegium võtab TsMS § 662 lg 3 ja § 238 lg 1 esimese lause alusel tõendina vastu määruskaebuse lisad 1–3 (puudutatud isiku 10.05.2024 tasaarvestuse avaldus ning portaali korto.ee külma ja sooja vee näitude väljavõte), avaldaja 05.09.2025 vastuse lisad 1–11 (puudutatud isikule korteri nr 306 kohta ajavahemiku august 2022 kuni august 2023 eest esitatud majandamiskulude arved ja OÜ Olemar hooldusjuhi 29.08.2028 ülevaatuse akt) ning puudutatud isiku 22.09.2025 seisukoha lisa 1 (09.09.2025 kohtuistungi protokoll tsiviilasjas nr 2-23-12312). Kolleegium jätab TsMS § 238 lg 1 p 1 ja lg 3 p 4 alusel tõendina vastu võtmata määruskaebuse lisad 5 ja 6 (video korterit nr 307 läbivast kanalisatsioonitorustikust ja video korteri nr 307 põrandast pärast reoveeuputust) ja puudutatud isiku 22.09.2025 seisukoha lisad 2 ja 3 (fotod korteri 306 koridorist ja põrandast), kuivõrd puudutatud isik ei ole nende esitamise vajadust põhjendanud ning kolleegiumi arvates ei ole neil määruskaebemenetluses tähtsust.
13.Avaldaja on avalduses palunud puudutatud isikult välja mõista majandamiskulude võla. Puudutatud isik esitas maakohtu menetluses vastuväiteid erinevate majandamiskulude põhjendatusele, leides ühtlasi, et tal on õigus majandamiskulude tasumise kohustuse täitmisest keelduda, sest ta ei ole avaldaja kohustuste rikkumise tõttu saanud oma korterit kasutada, ning tal on avaldaja vastu ka kahju ja kulutuste hüvitamise nõuded, mille ta saab / on avaldaja majandamiskulude nõudega tasaarvestanud. Maakohus rahuldas avalduse täies ulatuses ja leidis, et puudutatud isik ei ole tasaarvestuse avalduse esitamist tõendanud. Puudutatud isik vaidlustab määruskaebusega maakohtu määrust tervikuna, tuginedes nii majandamiskulude osalisele põhjendamatusele kui ka majandamiskulude tasumise kohustuse täitmisest keeldumise õigusele ja tasaarvestusele. Kolleegiumi hinnangul on maakohus nii menetluse käigus kui ka vaidlustatud määruses käsitanud puudutatud isiku tasaarvestusega seotud vastuväiteid puudulikult, samuti on maakohus jätnud hindamata puudutatud isiku kohustuse täitmisest keeldumise vastuväite. Maakohus on jätnud nende vastuväidetega seonduvalt täielikult täitmata ka selgitamiskohustuse ja selle tulemusel on jäänud välja selgitamata vastuväidete lahendamiseks olulised asjaolud. Samas on asi avaldaja nõude osas lõpliku lahendi tegemiseks valmis ja maakohus on selle lahendanud valdavas osas õigesti. Kolleegium leiab, et sellises olukorras on põhjendatud teha TsMS § 450 lg 2 alusel koosmõjus TsMS § 463 lg-ga 2 tasaarvestuse ja kohustuse täitmisest keeldumise reservatsiooniga osamäärus ning saata asi maakohtule tagasi üksnes tasaarvestuse ja kohustuse täitmisest keeldumise vastuväidete lahendamiseks (vt ka TsMS II komm (2017), § 450, p-d 3.2.3, 3.3.3 ja 3.3.4; RKTKo 12.10.2011, 3-2-1-74-11, p 30 ja 02.12.2010, 3-2-1-96-10, p 14). Kolleegium arvestab ka sellega, et puudutatud isiku kõnealuste vastuväidete lahendamine alles ringkonnakohtu menetluses ohustaks oluliselt menetlusosaliste kaebeõigust.
14.Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus mõistnud puudutatud isiku veekuludele esitatud vastuväidet valesti ning rahuldanud selle tulemusel avaldaja nõude põhjendatust suuremas ulatuses. Seetõttu tuleb maakohtu määrus tühistada osas, millega maakohus mõistis puudutatud isikult välja 1503,59 eurot ületava majandamiskulu (1880,14 eurot – 376,55 eurot). Muus osas ei anna aga puudutatud isiku majandamiskulude põhjendamatust puudutavad väited alust maakohtu määrust muuta. 8
2-23-140169
14.1.Puudutatud isik tõi vastuses avaldusele välja, et kuna korteris nr 306 ei ole vee- ja kanalisatsioonitorustikku, siis ei pea ta tasuma avaldaja nõutavat vee- ja vee soojendamise kulu (veekulu) kokku 457,10 eurot (vt puudutatud isiku 11.12.2023 vastuse p 26). Avaldaja leidis puudutatud isiku vastusele esitatud seisukohas, et puudutatud isiku vastav väide on alusetu, sest avaldaja nõuab siinses asjas korteriga nr 307 seotud majandamiskulusid, ning kuna puudutatud isik ei ole esitanud korteri nr 307 veenäite ja selles ei ole veemõõtjat, siis on veekulu avaldaja põhikirja p 4.2.6 järgi arvestatud vastavalt korteri pindalale (avaldaja 29.01.2024 seisukoha p-d 2.1, 2.3 ja 2.6). Veekulu arvestamisega seonduvat arutati ka maakohtu 26.03.2024 istungil (vt maakohtu 26.03.2024 istungi protokolli ajamärked 00:05:55–00:07:52, 00:11:39–00:15:18, 00:19:10). Puudutatud isik selgitas, et kuna tema korteris nr 306 ei ole ja korteris nr 307 on veemõõtja, peaks korteri nr 307 eest maksma veemõõtja alusel. Avaldaja viitas enda põhikirja p-le 4.2.6.2, mis näeb ette ülejäägi jagamise veemõõtjata korteriomandite vahel vastavalt korteri pindalale. Maakohus leidis vaidlustatud määruse p-s 20, et veemõõtja puudumine korteris nr 306 ei muuda veearvestust ebaõigeks, sest avaldaja nõuab korteriga nr 307 seotud majandamiskulusid ja kuna avaldaja väitel ei ole puudutatud isik veenäite esitanud, saab lähtuda avaldaja põhikirja p-st 4.2.6.2, mis võimaldab jagada ülejäägi korteriomanike vahel vastavalt korteri pindalale. Määruskaebuses leiab puudutatud isik, et kuna korteris nr 307 on veemõõtja ja puudutatud isik on esitanud avaldajale iga kuu selle näite (vt ka määruskaebuse lisad 2 ja 3), on tal õigus tasuda veekulu vastavalt tarbimisele. Avaldaja leidis, et puudutatud isik ei ole tõendanud, millise korteri veemõõtja näite on ta avaldajale esitanud, ning sisuliselt ei ole ka vahet, kas puudutatud isikule esitatakse tarbitud vee eest arve korteri nr 306 või 307 majandamiskuludega. Kolleegium hinnangul jättis maakohus hagita menetluses kehtivat uurimispõhimõtet (TsMS § 5 lg 3 esimene lause ning § 477 lg-d 5 ja 7) rikkudes välja selgitamata veekulu jagamise aluseks olevad asjaolud, s.o kas korteris nr 307 on või ei ole veemõõtja ning kas puudutatud isik on esitanud avaldajale selle näite, sh menetlusosalistele selgitamata, et neil tuleb enda väiteid kooskõlas TsMS § 230 lg 1 esimese lausega tõendada. Seetõttu ei saanud maakohus vaidlustatud määruses võtta ka põhjendatud seisukohta küsimuses, kas avaldaja on veekulu õigesti jaganud. Kolleegium kõrvaldas maakohtu vea, lastes avaldajal ja puudutatud isikul ühiselt fikseerida korteris nr 307 veemõõtja olemasolu või selle puudumise. Avaldaja esitas Olemar OÜ hooldusjuhi koostatud 29.08.2025 ülevaatuse akti, mille järgi on korteris nr 307 plommitud külma ja sooja vee arvestid (avaldaja 05.09.2025 vastuse lisa 11). Avaldaja selgitas, et kuna puudutatud isik esitas korteri nr 307 veetarbimise näite korteri nr 306 kohta, arvestas ta ekslikult korteri nr 307 veetarbimise korteri nr 306 veetarbimiseks. Avaldaja esitas ümberarvutuse, mille järgi on korteri nr 307 tegelik veekulu ajavahemiku august 2022 kuni september 2023 eest olnud avalduses nõutavast 297,38 euro võrra väiksem. Puudutatud isik ei esitanud ümberarvutuse osas seisukohta. Kolleegium leiab, et kuna korteris nr 307 on veemõõtja ning puudutatud isik on avaldajale esitanud selle veemõõtja näite, tulnuks veekulu jagamisel KrtS § 40 lg-t 1 ja 2 ning avaldaja põhikirja p 4.2.6.2 arvestades lähtuda puudutatud isiku esitatud veemõõtja näitudest. Avaldaja esitas vastavalt ka veekulu ümberarvutuse, kuid jättis tähelepanuta, et ta on avalduses nõudnud ka juuni ja juuli 2022 valesti jagatud veekulu, mille kohta ta ei esitanud ümberarvutust ja mille tegelikku suurust ei ole ringkonnakohtul võimalik asja materjalide põhjal tuvastada. Samuti jättis avaldaja ajavahemiku august kuni november 2022 osas esitatud veekulu ümberarvutuses arvestamata käibemaksu, kuigi ta on avaldajalt nõudnud veekulu tasumist koos käibemaksuga. Jättes arvestamata juuni ja juuli 2022 veekulu ning lisades ajavahemiku august kuni november 2022 veekulule käibemaksu 20%, kujuneb algselt nõutud ja tegelikule tarbimisele vastava veekulu vaheks 376,55 eurot (4,93 + 55,59 - 2,75 + 71,18 + 9
14.2.Puudutatud isik on määruskaebuses märkinud, et avaldaja nõuab temalt katuseparkla ja trepikodade koristusega seotud kulusid, kuid ei ole võimaldanud puudutatud isikul (ning tema klientidel ja külalistel) korterelamu trepikoda kasutada. Täpsemalt on puudutatud isik vastuses avaldusele märkinud, et avaldaja on talle trepikoja võtme väljastamisest keeldunud, ning trepikoja koristamise kulu kandmisel tuleb tal seega tasuda teenuse eest, mida ta ei ole saanud. Puudutatud isik on jätnud täpsustamata, millise avaldaja nõutava kulu osaks koristusteenus on ja kui suur võiks olla trepikoja koristamisele langev kulu. Samuti ei ole ta otseselt tuginenud sellele, et ta ei saa kasutada katuseparklat. Samas ei annaks asjaolu, et puudutatud isik (ning tema kliendid ja külalised) ei saa korterelamu trepikoda ja katuseparklat kasutada, ka selle tõendatuse korral alust jätta trepikoja ja katuseparkla koristusega seotud kulu tasumata. Avaldaja nõuab puudutatud isikult 2022. ja 2023. a majanduskavadega kinnitatud kulusid ning puudutatud isik ei ole väitnud, et see kulu, mille osaks on koristuskulu, oleks jagatud erinevalt KrtS § 40 lg-s 1 ja/või põhikirjas ettenähtust. Puudutatud isik saaks vastava kulu (osalisest) kandmisest KrtS § 40 lg 3 järgi keelduda vaid juhul, kui ta ei ole sellega nõustunud ja selle kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Puudutatud isik ei ole väitnud, et ta oleks hääletanud koristamiskulu hõlmava kulu kandmise vastu, ning asjaolu, et tal ei pruugi olla ligipääsu trepikojale ja katuseparklale, ei anna alust leida, et nende koristamisega seotud kulu nõudmine avaldajalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Kui avaldaja leiab, et talle langev koristuskulu hõlmav kulu peaks olema trepikoja ja katuseparka ligipääsu puudumise tõttu väiksem, on tal võimalik see küsimus tõstatada korteriomanike üldkoosolekul, ning KrtS § 40 lg-t 1 ja 2 arvestades on kulu erineva jagamise eelduseks avaldaja põhikirja muutmine.
14.3.Ülejäänud majandamiskulude põhjendatusele ei ole puudutatud isik enam määruskaebuses vastuväiteid esitanud. Kuna aga maakohus ei ole vaidlustatud määruses võtnud seisukohta puudutatud isiku vastuväidete kohta OÜ Olemar poolt avaldajale osutatud teenustega seotud majandamiskulude osas (arvel haldus-, tehnohooldus- ja heakorrateenuse kulud), märgib ringkonnakohus veel järgmist. Kui OÜ Olemar, kes on avaldajale teenuseid osutanud alates detsembrist 2022 (vt ka puudutatud isiku 11.12.2023 vastuse lisa 8; enne seda osutas neid teenuseid Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ, vt avalduse lisa 4), peaks olema jätnud oma lepingujärgsed kohustused avaldaja ees (osaliselt) täitmata ja/või avaldaja jätnud teenuse lepingule vastavuse kontrollimata, ei anna see puudutatud isikule õigust jätta haldus-, tehnohooldus- ja heakorrateenuste kulusid tasumata. Vaidlust ei ole selles, et haldus-, hooldus- ja heakorrateenuse kulud on 2022. ja 2023. a majanduskavadega kinnitatud. Puudutatud isik ei ole ka väitnud, et neid kulusid oleks jagatud erinevalt KrtS § 40 lg-s 1 ja põhikirja p-s 4.2.6.5 ettenähtust. Nende kulude kandmisest keeldumiseks ei anna alust ka KrtS § 40 lg 3, sest puudutatud isik ei ole väitnud, et ta oleks hääletanud haldus-, hooldus- ja heakorrateenuse kulude kandmise vastu, ning teenuste võimalik kehv kvaliteet ei anna alust leida, et nendega seotud kulude nõudmine avaldajalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Kui OÜ Olemar ei ole oma lepingulisi kohustusi avaldaja ees nõuetekohaselt täitnud, võib avaldajal olla alust kasutada OÜ Olemar suhtes õiguskaitsevahendeid, kuid korteriomanikud peavad selle ühiselt otsustama.
10
2-23-140169
15.Arvestades puudutatud isiku tasaarvestusega seotud vastuväiteid, jättis maakohus nõuetekohaselt välja selgitamata vastuväite sisu, ulatuse ja vastuväite aluseks olevad asjaolud ning tasaarvestuse vastuväite nõuetekohaselt lahendamata.
15.1.Puudutatud isik leidis vastuses avaldusele, et tal ei ole avaldaja ees võlga ja hoopis avaldajal on tema ees võlg, sest tal on 10.12.2023 seisuga avaldaja vastu 47 660,33 euro suurune kulutuste ja kahju hüvitamise nõue, mille ta saab avaldaja nõudega tasaarvestada (puudutatud isiku 11.12.2023 vastuse p 8). Välisukse ja kanalisatsiooni remondi ning reoveeja niiskusimuri rendiga seotud kulutuste 1643 euro hüvitamise nõude osas märkis puudutatud isik, et ta on selle avaldaja nõudega tasaarvestanud (puudutatud isiku 11.12.2023 vastuse p 28). Avaldaja leidis, et on ebaselge, kas puudutatud isik soovib oma väidetava nõude avaldaja nõudega tasaarvestada või on seda juba teinud, kuid igal juhul ei saa ta enda nõuet avaldaja nõudega viimast aktsepteerimata tasaarvestada ning tasaarvestus on välistatud ka VÕS § 200 lg 4 alusel, sest avaldaja ei tunnista puudutatud isiku nõuet ja saab sellele esitada vastuväiteid (avaldaja 29.01.2024 seisukoha p 2.2). Tasaarvestusega seonduvat arutati ka maakohtu 26.03.2024 istungil (vt maakohtu 26.03.2024 istungi protokolli ajamärked 00:09:34–00:11:39, 00:19:10, 00:29:13–00:31:06 ning 00:33:39– 00:33:53). Maakohus palus puudutatud isikul täpsustada, kas ta on tasaarvestuse avalduse teinud, millele puudutatud isik ei osanud vastata. Seejärel selgitas maakohus, et puudutatud isik saaks enda nõude avaldaja nõudega tasaarvestada vaid juhul, kui ta avaldaja nõuet tunnistab, kuid kuna ta avaldaja nõuet ei tunnista, langeb menetluslik tasaarvestus ära. Maakohus nägi probleemi ka selles, et puudutatud isik nõuab avaldajalt kahjuhüvitist eraldi menetluses. Kui puudutatud isik istungi lõppedes maakohtult uuris, kas tal tuleks siin menetluses esitada tõendid ka kahju hüvitamise nõude kohta, asus maakohus seisukohale, et siinne menetlus selle nõudega seotud asjaolusid ei puuduta. Vaidlustatud määruses leidis maakohus, et ei ole alust lugeda tasaarvestust toimunuks, sest puudutatud isik ei tunnista avaldaja nõuet täies ulatuses ning ta ei ole ka tõendanud tasaarvestuse avalduse esitamist. Samuti leidis maakohus, et kuna puudutatud isik on esitanud avaldaja vastu kahju hüvitamise nõude, mida menetletakse tsiviilasjas nr 2-23-12312, ei ole kahju tekitamise asjaolud siinse asja esemeks. Määruskaebuses jäi puudutatud isik selle juurde, et tal on avaldaja vastu kulutuste hüvitamise nõue, ning lisas määruskaebusele ka 10.05.2024 tasaarvestuse avalduse avaldajale, millega ta tasaarvestas enda kulutuste 6858 euro hüvitamise nõude korterite nr 306 ja 307 majandamiskuludega.
15.2.Kolleegium märgib, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib VÕS § 197 lg 1 järgi kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Sama sätte lg 2 esimese lause järgi lõpevad tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. VÕS § 198 esimese lause kohaselt toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele. Korteriomanikul on võimalik tasaarvestuseks korteriühistu majandamiskulude nõudega kasutada nii kahju hüvitamise nõuet korteriühistu vastu kui ka kulutuste hüvitamise nõuet teiste korteriomanike vastu (RKTKo 08.10.2014, 3-2-1-61-14, p 32). Kohtumenetluses on võimalik esitada tasaarvestuse vastuväide ka juhul, kui tasaarvestatava nõude üle on käimas teine kohtuvaidlus. Kui vastaspool on esitanud nõude esitajale kohtumenetluse ajal tasaarvestuse avalduse, peab kohus seda otsuse tegemisel arvestama ning kui vastaspool esitab tasaarvestusele suunatud avalduse üksnes kohtule, saab tasaarvestuse lugeda tehtuks alates hetkest, mil nõude esitaja on tasaarvestuse avaldusest teada saanud 11
2-23-140169 (TsMS II komm (2017), § 373, p-d 3.2.1.1 ja 3.2.1.2). Seejuures ei ole määrav, kas isik ise on oma nõude ja tasaarvestusele tuginemise selgelt sellisena formuleerinud, kui tema tahe on piisavalt mõistetav (RKTKo 25.10.2017, 2-14-18828, p 21.1). Tasaarvestusavalduse lahendamist ei takista see, et nõude esitaja on tasaarvestusele vastu vaielnud. Tasaarvestuse kehtivuse eeldusena peab kohus kontrollima, kas vastuväited on põhjendatud. Tasaarvestuse vastuväite esitamiseks ei ole nõutav, et vastaspool võtaks nõude õigeks. Kui vastaspool nõuet ei tunnusta, aga kohus tuvastab siduvalt nõude olemasolu, peab vastaspool saama tasaarvestuse kaudu nõude väljamõistmist takistada. Seetõttu on lubatav tasaarvestusavalduse esitamine menetluses alternatiivselt juhuks, kui kohus nõude rahuldab (TsMS II komm (2017), § 457, 3.3.1.b).
15.3.Kolleegiumi arvates on maakohus nii 26.03.2024 istungil kui ka vaidlustatud määruses ekslikult leidnud, et puudutatud isik ei ole teinud avaldajale tasaarvestuse avaldust. Maakohus on jätnud arvestamata, et puudutatud isik sai teha menetlusliku tasaarvestuse mh vastuväite esitamisega ning kui see oli suunatud kohtule, sai tasaarvestuse lugeda tehtuks alates hetkest, mil avaldaja sai tasaarvestusest teada. Siinsel juhul väljendas puudutatud isik, keda on kogu menetluse vältel esindanud vaid juhatuse liikmest seaduslik esindaja, vastuses avaldusele seisukohta, et tal ei ole avaldaja ees võlga, sest tal on avaldaja vastu tasaarvestuseks kasutatavad kahju ja kulutuste hüvitamise nõuded, tuues esile nende nõuete suuruse ja vähemalt osaliselt ka nende aluseks olevad asjaolud. Kuigi puudutatud isik märkis, et tal on õigus enamus nõuded avaldaja nõudega tasaarvestada, tõi ta selgelt esile, et ta on tasaarvestanud avaldaja nõude enda 1643 euro suuruse nõudega. Sellises olukorras tuli maakohtul välja selgitada tasaarvestuse vastuväite sisu ja ulatus, sh ka see, kas puudutatud isik on teinud tasaarvestuse avalduse kohtuväliselt või soovib seda teha kohtule esitatud dokumendis.
15.4.Kuivõrd maakohtu rikkumiste tõttu on jäänud välja selgitamata nii tasaarvestuse vastuväite sisu ja ulatus kui ka tasaarvestuse vastuväite lahendamiseks olulised asjaolud, tuleb vaidlus saata maakohtule tasaarvestuse vastuväite uuesti lahendamiseks.
16.Maakohus jättis täielikult tähelepanuta ja lahendamata puudutatud isiku kohustuse täitmiseset keeldumise vastuväite. Puudutatud isik leidis vastuses avaldusele, et tal on õigus majandamiskulude tasumisest keelduda, sest ta ei ole alates 26.07.2023 enda korterit avaldaja rikkumiste tagajärjel tekkinud reoveekahjustuste tõttu kasutada saanud, leides, et ta saab korteri remonttöödega alustada siis, kui avaldaja talle tekitatud kahju hüvitab. Kolleegium märgib, et korteriomanik küll ei vabane majandamiskulude kandmise kohustusest aja eest, mil korter ei ole sihipäraselt kasutatav, kuid kui ta ei saa sel ajal kasutada kommunaalteenuseid, mille eest temalt raha nõutakse, võib tal olla kuni takistuse kõrvaldamiseni õigus VÕS § 110 või 111 alusel keelduda maksmisest, kui takistuse põhjuseks on teiste korteriomanike või korteriühistu kohustuste rikkumine (RKTKo 08.10.2014, 3-2-161-14, p 23). Seetõttu ei ole välistatud, et puudutatud isikul võib/võis olla õigus majandamiskulude tasumise kohustuse täitmisest ajutiselt keelduda.
17.Ülaltoodud põhjendustel rahuldab ringkonnakohus osaliselt puudutatud isiku määruskaebuse ning tühistab maakohtu määruse osas, millega maakohus rahuldas avalduse 1503,59 eurot ületavas osas, jättis puudutatud isiku tasaarvestuse ja kohustuse täitmisest keeldumise vastuväited lahendamata ning jaotas menetluskulud. Ringkonnakohus teeb 12
2-23-140169 tühistatud osas tasaarvestuse ja kohustuse täitmisest keeldumise reservatsiooniga osamääruse, millega jätab avalduse 1503,59 eurot ületavas osas rahuldamata ning saadab asja tasaarvestuse ja kohustuse täitmisest keeldumise vastuväidete osas samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kui maakohus leiab tasaarvestuse või kohustuse täitmisest keeldumise vastuväite lahendamisel, et selle tõttu tuleb jätta avaldus osaliselt või täielikult rahuldamata, tühistab maakohus TsMS § 450 lg 4 järgi ühtlasi reservatsiooniga määruse tasaarvestuse või kohustuse täitmisest keeldumise ulatuses või muudab seda. Juhindudes Riigikohtu praktikast lükkab ringkonnakohus osamääruse täitmine edasi kuni tasaarvestuse ja kohustuse täitmisest keeldumise reservatsiooni lahendava kohtumääruse jõustumiseni (RKTKo 02.12.2010, 3-2-196-10, p 14).
18.Kuna ringkonnakohus teeb tasaarvestuse ja kohustuse täitmisest keeldumise reservatsiooniga osamääruse ja saadab asja tasaarvestuse ja kohustuse täitmisest keeldumise vastuväidete osas samale maakohtule uueks läbivaatamiseks, ei märgi ringkonnakohus TsMS § 173 lg 5 alusel menetluskulude jaotust ega määra seega ka hüvitatavate menetluskulude suurust. Maakohus näeb menetluskulude jaotuse ette lõppmääruses ning määrab hüvitatavate menetluskulude suuruse TsMS § 177 lg-te 1 ja 2 järgi.
19.Määruse peale, millega ringkonnakohus lahendab avalduses esitatud korteriühistu majandamiskulude nõude korteriomaniku vastu, saab TsMS § 463 lg 2 ja § 696 lg 3 järgi koosmõjus TsMS § 450 lg-ga 3 ja § 617 lg-ga 2 esitada Riigikohtule määruskaebuse. Seadus ei näe ette võimalust esitada määruskaebust määruse peale, millega ringkonnakohus saadab asja maakohtule uueks läbivaatamiseks.
(allkirjastatud digitaalselt)
13
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.