O. B. hagi G. R. vastu korteriomandi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks
Tsiviilasja hind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: O. B. (isikukood XXX; elukoht XXX) Hageja lepinguline esindaja V. K. (e-post: xxx) Kostja: G. R. (isikukood XXX; elukoht XXX; e-post xxx)
Asja läbivaatamine
Kohtuistung 18.08.2021, edasi kirjalik menetlus
Resolutsioon
1.Rahuldada O. B. hagi G. R. vastu korteriomandi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks.
2.Mõista välja G. R. (ik. xxx) valdusest O. B. (ik. xxx) otsesesse valdusesse xxx asuva korteriomand (registriosa xxx).
3.Juhul, kui G. R. (ik. xxx) keeldub kohtuotsuse resolutsiooni punkti 2 vabatahtlikult täitmast, tõsta G. R. (ik. xxx) xxx asuvast korteriomandist (registriosa xxx) välja koos talle kuuluva varaga täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Menetluskulud
4.Jätta O. B. menetluskulud G. R. kanda.
5.Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt TsMS § 177 lg-le
2.Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama
kaebuse.
HAGI ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.Hageja O. B. esitas 15.09.2020 Harju Maakohtule hagi kostjate G. R. ja T. K. vastu. Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale xxx asuv korteriomand (registriosa xxx). Kostjad elavad hageja korteris. Korter on registreeritud kostjate elukohana rahvastikuregistris. Seega korter on kostjate valduses. Kostja G. R. palvel seati korterile hüpoteek G. R. poolt võetud laenu tagastamise tagamiseks. Kostja 1 on pidevas viivituses laenulepingust tulenevat kohustuste täitmisega. Hagi esitamise päeva seisuga on tal tasumata vähemalt kolm graafikujärgset kuumakset. Lisaks sellele on kostjad viivituses korteriühistu poolt korteri eest esitatavate kommunaalteenuste arvete tasumisega. Seega kostjate tegevuse tulemusel on hageja korterist ilma jäämise ohus. Laenuandja ähvardab kohtutäituri poole pöördumisega ja hüpoteegi arvelt nõuete rahuldamisega. Korteriühistu aga ähvardab kommunaalteenuste võla kohtukorras sissenõudmisega. Hageja kasvatamisel ja ülalpidamisel on väike laps. Kuivõrd kostjad korraldavalt pidevalt skandaale ja tekitavad stressirohkeid situatsioone, siis nendega ühes korteris elamine on võimatu. Hagejal puudub muu vara ja seetõttu on ta sunnitud endale ja lapsele korterit üürima. Sealjuures vajab hageja korterit elamiseks tungivalt ise, sest tal puuduvad vahendid korteri üürimiseks, arvestades, et samaaegselt peab igakuiselt jälgima ja tasuma puudujäägi G. R. poolt võetud hüpoteeklaenu eest ja kostjate kasutuses oleva korteri kommunaalkulude eest. Kuivõrd G. R. rikub hüpoteeklaenust tulenevaid kohustusi, siis kahju vähendamiseks (so. täitemenetluses enampakkumisel korteri müügi vältimiseks) on hageja sunnitud tegelema korteri müügiga. Hageja sooviks korterit turuhinnaga müüa ja hüpoteeklaenust tulenevad kohustused korraga täita. Selleks on vajalik korteri vabastamine, st. kostjate ebaseaduslikust valdusest välja nõudmine ja kostjate välja tõstmine. Samuti võiks olukorra lahendada korteri üürile andmine ja üüri arvel laenukohustuste täitmine. Kuid ka see eeldab kostjate välja tõstmist.
2.Kostjad kasutavad korterit ilma hageja nõusolekuta. Hageja on korduvalt pöördunud kostjate poole, paludes selgitada, mis õiguslikul alusel nad korterit kasutavad. Kostjad ei ole õiguslikku alust selgitanud ega tõendanud. Sellest tuleneb, et kostjad kasutavad korterit ilma õigusliku aluseta. Kostjad keelduvad korterist välja kolimisest ja korteri kasutamisega seotud kulude kandmisest. Hageja on korduvalt pöördunud kostjate poole korteri vabastamise nõudega. Kostjad on korteri vabastamiseks põhjendamatult keeldunud. Seetõttu on hageja sunnitud pöörduma kohtu poole.
3.Hageja leiab, et kostjad valdavad korterit ebaseaduslikult ning kasutavad seda õigusliku aluseta (hageja nõusolekuta). Hageja palub rahuldada O. B. hagi G. R. ja T. K. vastu xxx asuva korteriomandi (registriosa xxx) ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja nõuda G. R. ja T. K. valdusest O. B. valdusse välja xxx asuva korteriomand (registriosa xxx). Juhul, kui G. R. ja T. K. keelduvad kohtuotsuse vabatahtlikult täitmast, tõsta G. R. ja T. K. koos nendega elavate isikute ja neile kuuluvate esemetega korteriomandist välja.
4.19.10.2020 menetlusdokumendis hageja täpsustas oma seisukohta ja selgitas, et hageja vanemate ühisvarasse kuulus xxx asuv kolmetoaline korter (lisa - väljavõte registrist). Hageja vanemate kooselu lõppes ja korteris elasid hageja ja kostjad. Hageja isa lahkus korterist. Hageja ema tekitas endale kahtlaste tehingute tulemusel arusaamatuid ja põhjendamatuid kohustusi. Nende isiklike kohustuste katteks soovis ta xxx korterit võõrandada, kuid ei saanud seda ilma ühisomaniku (so. hageja isa) nõusolekuta teha. Hageja isa andis nõusoleku ainult tingimusel, et tema 1/2 osa eest ostetakse hagejale (so. tema lapsele) väiksem ja odavam korter. Kostja G. R. oli sellega nõus. Seega vaidlusalune xxxkorter oli ostetud hageja vanemate ühisvara jagamise tulemusel hageja isale kuuluva raha eest (st. sisuliselt oli hagejale isa pool kingitud). Kostja G. R. osa xxx korteri müügist läks tema isiklike arusaamatute kohustuste katteks ja kasutati tema enda huvides.
5.12.04.2021 menetlusdokumendis hageja avaldas, et kui G. R. leiab, et ta kasutab hageja korterit (xxx) mingi lepingu alusel, siis käesolevaga ütleb hageja nimetatud lepingu erakorraliselt (seoses eeltoodud rikkumistega) üles ja nõuab korteri tagastamist. Leping loetakse lõppenuks käesoleva avalduse kostjale kättetoimetamise hetkel.
KOSTJATE VASTUVÄITED
6.Kostjad vaidlevad esitatud nõudele vastu. Kostjate puhul on tegemist hageja ema ja vanaemaga. Kinnistu xxx 612/32751 mõtteline osa on kostjate elukoht. Kinnisturaamatust on nähtav, et hageja on kantud kinnistu xxx 612/32751 mõttelise osa omanikuks 04.12.2012. Kande tegemise hetkel oli hageja vanus 18 aastat ja 19 päeva. Kinnistu on soetatud kostjate 1 ja 2 vara eest. Hageja oma ea tõttu kinnistu ostu panustanud ei ole. Hageja märgiti kinnistu omanikuks üksnes eesmärgiga vältida tulevikus vaidlusi pärimisel. Kostjad peavad kinnisturaamatu kannet ebaõigeks. Hageja poolt lisatud laenulepingust nähtub, et hageja ja kostja G. R. on kaaslaenusaajad, seega vastutavad solidaarselt laenuandja eest võetud kohustuste ees. Hageja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et laenuandja ees on võlg ja et oma kohustusi ei ole täitnud just G. R.. Samuti ei ole hageja esitanud tõendeid võla olemasolu kohta korterühistu ees. Kostjad elavad korteriomandis alates selle soetamisest 2012 aasta lõpul. Antud kinnisasi on märgitud kostjate elukohana rahvastikuregistris. Antud elukohas elas ka veel hiljuti hageja. Kostjatel on hagejaga suuline kokkulepe, et kostjad kasutavad eluruumi elukohana. Hageja on teadlik, et muud elukohta kostjatel ei ole. Hageja ei ole tõendanud, et on pöördunud kostjate poole korteri vabastamise nõudega. Jah, kostjad keelduks korterit vabastama, kui hageja nende poole pöörduks. Kostjad kannavad kommunaalkulutusi nõuetekohaselt ja tegemist on kostjate elukohaga. Kostjad leiavad, et ei ole eluliselt usutav, et kostjad elavad korteris 8 aastat ilma, et neil ei oleks hagejaga mingit kokkulepet. Veel 2019 aastal võetud laen, kus hageja ja G. R. on kaaslaenusaajad, näitab, et on ühiselt võetut vastu korteri koormamist puututavaid otsuseid. Kostjad paluvad jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
MENETLUSE KÄIK
7.Kostja T. K. suri xxx so menetluse käigus. Hageja loobus hagist T. K. vastu. Kohus võttis 27.05.2021 määrusega hageja hagist osalise loobumise vastu ja lõpetas T. K. suhtes tsiviilasja menetluse.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
8.Kohus, tutvunud toimiku kõigi materjalidega ja kuulanud kohtuistungil ära menetlusosalised, leiab, et hagiavaldus tuleb rahuldada. TsMS § 5 lg 1 kohaselt hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 järgi kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
9.Asjas puudub vaidlus, et hageja on kinnistusraamatusse kantud Maardus, Stardi tn 7-9 asuv korteriomandi (registriosa xxx) omanikuna, mida tõendab kinnistusraamatu väljavõte (dtl 56). Kostja valdab nimetatud korterit. Kohus loeb need asjaolud TsMS § 231 lg 2 ja 4 alusel tuvastatuks.
10.Hageja on esitanud kostja vastu nõude xxx asuv korteriomandi hagejale üleandmiseks. Kohus märgib, et hageja nõude õiguslik alus on asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1, mille kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-110-11 p-s 12 selgitanud, et AÕS § 80 kohaldamiseks peab hageja väitma ja tõendama, et ta on asja omanik ning et kostja valdab asja ebaseaduslikult.
11.Kohus märgib, et antud juhul on hageja esitanud tõendid selle kohta, et ta on xxx asuva korteriomandi omanik. Kinnistusraamatu väljavõttest selgub, et, xxx asuv korteriomandi omanik. Kostja ei ole esile toonud, et hageja on kantud kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna õigusliku aluseta. Hageja selgitas, et korter osteti talle vanemate kokkuleppel nende vahendite arvel. Ka kostja on oma vastuses ja kohtuistungil kinnitanud, et korteri ostumüügileping sõlmiti teadlikult nii, et just hageja sai korteriomandi omanikuks, vahendid selleks tulid nii kostjalt kui tema eksabikaasalt st hageja isalt. Seega on kostja vaidlusaluse korteriomandi kuuluvust hagejale kinnitanud.
12.Kostja tugines sellele, et korteriomand on hageja omandisse soetatud muuhulgas tema rahaliste vahendite arvel. Kohus leiab, et omandi vabastamise vaidluses ei oma tähendust väited selle kohta, et korter on hageja omandisse soetatud kostja vahenditest. Kostja on ise esile toonud, et korter soetati teadlikult hageja omandisse. Kuigi kostja selgitas, et selline otsus sündis tema eksabikaasa nõudmisel, ei ole kostja ja hageja midagi ette võtnud, et korteriomandi suhet muuta. Seega ei oma kostja viited hageja korteriostu rahastamisele käesoleva asja lahendamisel mingit tähendust. Kui kostja on seisukohal, et tal on hageja vastu mingid rahalised nõuded seoses korteriomandi soetamisega hageja omandisse, on tal õigus esitada iseseisev hagi hageja vastu, rahaliste nõuete olemasolu ei takista hagejal korteriomandi väljanõudmist kostj avaldusest. Korteriomand on hageja omandis. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et tuvastamist on leidnud, et hageja on vaidlusaluse kinnisasja omanik. Vastavalt AÕS § 68 lg 1 omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist.
13.Täiendavalt on kohus seisukohal, et antud asjas puudub vaidlus, et kostja xxx Kostja ei ole seda hageja väidet vaidlustanud vaid on kohtule kirjalikes seisukohtades kui ka istungil kinnitanud, et ta selles korteris elab.
14.Tulenevalt AÕS § 83 lg-st 1 on kostja kohustus tõendada, et kostjal on õiguslik alus hagejale kuuluva kinnistu mõttelise osa ja seal asuva elamu valdamiseks. Ka Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-66-03 asunud seisukohale, et kostja kohustus on tõendada, et tal on õigus vaidlusalust kinnisasja vallata. Kostja ei ole esitanud ühtegi väidet ega tõendit, millest nähtuks kostja õiguslik alus korteriomandi valdamiseks.
15.Kostja on esile toonud, et kostja elab korteris algusest peale, see on tema kodu. Kumbki pool ei ole esile toonud, et kostja oleks pidanud hagejale tasuma korteri kasutamise eest tasu ehk üüri, seega ei kasuta kostja korterit üürilepingu alusel. Samuti ei nähtu kinnistusraamatu väljavõttest, et kostja kasuks oleks seatud isiklik kasutusõigus AÕS § 227 lg 1 mõttes. Kohtu hinnangul võib kostja kasutada korteriomandit tasuta kasutamise lepingu alusel.
16.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 389 kohaselt tasuta kasutamise lepinguga kohustub üks isik (kasutusse andja) andma teisele isikule (kasutaja) üle eseme tasuta kasutamiseks. VÕS § 393 lg 3 järgi kui eseme kasutustähtaega ei ole määratud ja see ei tulene eseme kasutamise eesmärgist, võib kasutusse andja lepingu üles öelda ja nõuda eseme tagastamist igal ajal pärast lepingu sõlmimist. Asjast ei nähtu, et hageja ning kostja oleks kokku leppinud korteriomandi kasutustähtajas, kumbki pool ei ole kasutustähtajale viidanud, seega on hagejal õigus igal ajal nõuda korteri vabastamist. Hageja ongi seda teinud, kuid kostja ei ole korteriomandit vabastanud.
17.Kohus on seisukohal, et kostja ei ole esitanud tõendeid, millest ilmneks, et kostjal esineb muu alus korteriomandi valdamiseks. Seega asub kohus seisukohale, et kostja ei ole tõendanud, et tal esineb õiguslik alus xxx asuv korteriomandi valdamiseks.
18.Tulenevalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et xxx asuv korteriomand tuleb AÕS § 80 lg 1 alusel kostja ebaseaduslikust valdusest välja mõista hageja otsesesse valdusesse. Kui kostja keeldub korteriomandi vabatahtlikust vabastamisest, tuleb kostja koos talle kuuluva varaga xxx asuv korteriomandi täitemenetluse seadustikus sätestatud korras välja tõsta.
19.Kõige eeltoodu alusel kohus rahuldab hagi täies ulatuses. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud.
20.Tsiviilasja hind on TsMS § 132 lg 4 p 3 järgi 3500 eurot.
MENETLUSKULUD
21.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Võttes arvesse, et kohus rahuldab esitatud hagi, tuleb menetluskulud jätta TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda.
22.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg-st 4 tulenevalt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas menetluskulusid kohtuotsuse tegemisel kindlaks ei määrata ning kohus lahendab menetluskulude küsimuse TsMS § 174 lg 2, 4 alusel pärast kohtuotsuse jõustumist.