AS Respectus Capital hagi MTÜ Neeme Sadam vastu lepingu täitmise nõudes
Tsiviilasja hind
130 eurot Hageja: AS Respectus Capital (registrikood 10411321, asukoht Madara 33, 10613 Tallinn) Hageja lepingulised esindajad: vandeadvokaat Carri Ginter ja vandeadvokaadi abi Triin Toom (Advokaadibüroo Sorainen, e-post [email protected] ja [email protected]) Kostja: MTÜ Neeme Sadam (registrikood 80152876, asukoht Neeme Sadam, Neeme küla, Jõelähtme vald, 74203 Harjumaa) Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Andres Vinkel (Advokaadibüroo Narlex, e-post [email protected])
Menetlusosalised ja nende esindajad
Asja läbivaatamine
Kohtuistung 05.11.2019.a, osales hageja lepinguline esindaja Carri Ginter
RESOLUTSIOON
1.Jätta AS Respectus Capital hagi rahuldamata.
2.Jätta menetluskulud hageja AS Respectus Capital kanda.
Jätta kostja MTÜ Neeme Sadam menetluskulude rahaline suurus kindlaksmääramata.
4.Jätta OÜ Neeme Marina menetlusse kaasamata.
5.Otsus toimetada kätte pooltele. Edasikaebekord Pooltel on õigus esitada käesoleva kohtuotsuse peale apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
2-18-16768
Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmisetaotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist (TsMS § 187 lg 6).
ASJAOLUD
Hageja nõue
1.AS Respectus Capital esitas 07.11.2018.a Harju Maakohtule haginõude MTÜ Neeme Sadam vastu. Hageja eesmärgiks on saada juurdepääs hagejale kuuluvale kinnistule läbi kostjale kuuluva kinnistu.
2.07.11.2018 esitatud ja 17.01.2019 täpsustatud hagiavalduse kohaselt taotleb hageja järgmist: 1) Tuvastada, et 19.03.2013 paiknes juurdepääsutee, millelt pääses registriosasse nr xxx sisse kantud kinnisasjale aadressiga xxx, üle hoonestusala registriosa numbriga xxx, vastavalt Lisas 1 kujutatud plaanile (viirutatud ala); 2) Kohustada Mittetulundusühingut Neeme Sadam tegema tahteavalduse reaalservituudi seadmise lepingu sõlmimiseks, mille kohaselt AS Respectus Capital ja Mittetulundusühing Neeme Sadam on kokku leppinud seada tasuta reaalservituut, mis koormab kinnistut (hoonestusõigust) nr xxx (teeniv kinnistu) kinnisasja nr xxx (valitsev kinnisasi) kasuks kuni Jõelähtme valla ja Mittetulundusühingu Neeme Sadam vahel 19.03.2013 sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingus (notar P P ametitegevuse raamatu registri nr xxx) märgitud hoonestusõiguse kinnistusraamatust kustutamiseni selliselt, et valitseva kinnisasja igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada teenivat kinnistut (hoonestusõigust) sellisel viisil: igal ajal nii jalgsi kui sõiduvahenditega liikuda üle maa-ala, hoonestusõigusel registriosa numbriga xxx, mis on Lisas 1 oleval plaanil tähistatud viirutatud alana; ja valitseva kinnisasja igakordsel omanikul on 1⁄2 sellel maa-alal asuva juurdepääsutee korrashoiu kohustustest; 3) Kohustada Mittetulundusühingut Neeme Sadam tegema järgmise tahteavalduse: Mittetulundusühing Neeme Sadam on nõus kinnistusregistriossa number xxx kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale märkuse kandmisega järgmises sõnastuses: Reaalservituut kinnisasja nr xxx (valitsev kinnisasi) igakordse omaniku kasuks kuni Jõelähtme valla ja Mittetulundusühingu Neeme Sadam vahel 19.03.2013 sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingus (notar P P ametitegevuse raamatu registri nr xxx) märgitud hoonestusõiguse kinnistusraamatust kustutamiseni. Valitseva kinnisasja igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada teenivat kinnistut (hoonestusõigust) sellisel viisil: igal ajal nii jalgsi kui sõiduvahenditega liikuda üle maa-ala, hoonestusõigusel registriosa numbriga xxx, mis on Lisas 1 oleval plaanil tähistatud viirutatud alana.
3.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Jõelähtme vald ja MTÜ Neeme Sadam 19.03.2013.a Hoonestusõiguse seadmise lepingu Tallinna notar P P juures, Leping on notari ametitegevuse raamatu registri numbriga xxx (vLisa 2).
4.Lepingu punkt 2.7. kohustab kostjat tagama läbi hoonestusõiguse ala juurdepääsu xxx kinnistule numbriga xxx (praeguse nimega xxx, edaspidi Kinnistu) lähtuvalt olemasolevast juurdepääsuteest ning seadma nimetatud Kinnistu omaniku nõudmisel servituudi hoonestusõigusele. Kinnistu numbriga xxx kuulub hagejale (Lisa 15 – kinnistusraamatu väljavõte).
5.20.09.2016 esitas hageja kostjale nõudekirja (Lisa 3) paludes juurdepääsuservituudi seadmist Kinnistu kasuks juurdepääsuteele osas, milles see läbib hoonestusõiguse ala. 07.10.2016 vastusega (Lisa 4) keeldus kostja servituuti seadmast.
2-18-16768
6.21.10.2016 esitas hageja vallale märgukirja ( Lisa 5), milles juhtis tähelepanu asjaolule, et kostja rikub Vallaga 19.03.2013 sõlmitud Lepingut. 26.10.2016 küsis vald kostjalt selgitust (Lisa 6), miks ei ole kostja täitnud Lepingu punktist 2.7. tulenevat kohustust seada üle hoonestusala hageja nõudmisel teeservituut Kinnistule ligipääsemiseks. 09.11.2016 esitas kostja oma vastuskirja (vLisa 7), milles taas keeldus servituudi seadmisest. 16.12.2016 esitas hageja veelkord vallale seisukohad seoses juurdepääsuservituudi mitteseadmisest tuleneva Lepingu rikkumisega kostja poolt ja nõudega Lepingu rikkumise lõpetamiseks (Lisa 8).
7.27.01.2017 esitas kostja esindaja vallale taotluse piirerajatise ja teeservituudi kooskõlastamiseks ( Lisa 9), nimetatud taotluse edastas 06.02.2017 vald hagejale. 14.02.2017 edastas hageja vallale seisukoha esitatud piirderajatise ja teeservituudi kooskõlastamise osas ning selgitas, et kostja soovitud piireaia rajamine on ebamõistlik, vastuolus Lepinguga ja kehtivate normidega (Lisa 10).
8.Hageja pöördus 12.09.2017 oma nõudega Harju Maakohtusse (tsiviilasi nr 2-17-13578), kuivõrd kostja keeldus servituudi seadmisest ning pooled ei saavutanud kokkulepet. Harju Maakohus tegi 29.12.2017 otsuse (Lisa 11) hageja kasuks ning kohustas kostjat seadma servituuti. Kohus leidis, et kostjal on kohustus seada tasuta servituut lähtudes olemasolevast juurdepääsuteest, viidates joonisele, mis kujutas juurdepääsuteed kohtulahendi tegemise ajal.
9.Kostja kaebas otsuse edasi Tallinna Ringkonnakohtusse, kes asus seisukohale, et juurdepääsuteed on laiendatud, seega ei ole otsuse tegemise hetkel eksisteeriv tee servituudikohustusega hõlmatud Lepingu p 2.7. alusel ning jättis hagi rahuldamata. Muus osas on ringkonnakohus maakohtuga nõustunud – st ringkonnakohus nõustus, et kostjal on servituudi andmise kohustus, kuid leidis, et servituut tuleb määrata läbi hoonestusala vastavalt Lepingu sõlmimise ajal eksisteerinud tee asukohale, mitte vastavalt detailplaneeringu joonisele, millel kajastub tee praegune laius. Seetõttu oli hageja sunnitud esitama uue hagi teiste mõõtudega servituudi seadmiseks. Hageja andis enne hagi esitamist veelkord kostjale võimaluse seada servituut vabatahtlikult, kuid sellest keelduti (Lisa 13) Ringkonnakohus on eelnevalt viidatud tsiviilasjas asunud seisukohale, et hagejal on õigus esitada teine nõue (Lisa 12). Tegemist ei ole TsMS § 371 lg 1 p 4 olukorraga, kuivõrd nõue ei ole sama, sest hageja taotleb servituudi seadmist varasemast erinevasse kohta ning üle hoonestusõiguse ala. Kui käesoleva hagi nõue oleks sisaldunud eelnevalt viidatud tsiviilasjas, oleks kohus hagi osaliselt rahuldanud.Ringkonnakohtu otsus tsiviilasjas 2-17-13578 jõustus 2017. a detailplaneeringus kujutatud tee kohta ja mitte lepingu sõlmimise ajal eksisteerinud tee kohta. Kostja enda väide eelmises menetluses oli, et tee ei asu samas kohas ning ringkonnakohus nõustus sellega. Seega ei ole käesoleva nõude osas Eesti kohus lahendit teinud. Lisaks leidis ringkonnakohus eelmainitud lahendis, et hagejal on võimalik nõuda teeservituudi määramist sinna, kus asus juurdepääsutee Lepingu sõlmimise ajal, tunnistades seega sõnaselgelt, et kindlaks tuleb teha ajaloolise tee asukoht ning seda teed mööda on hagejal õigus servituuti nõuda. Seega ei ole tegemist samade nõuetega ning käesoleva nõude osas jõustunud lahendit ei ole. Ringkonnakohus on lahendiga selgelt osundanud, kuhu võib hageja servituudi määramist nõuda (p 12).
10.Vastavalt Lepingu punktile 2.7. tuleb servituut määrata olemasolevale juurdepääsuteele. Leping sõlmiti kuupäevaga 19.03.2013. Käesoleva menetlusdokumendi Lisaks 1 oleval plaanil viirutatud ala kujutab juurdepääsutee asukohta 19.03.2013. Lisaks 1 oleva plaani on hageja saanud Jõelähtme Vallavalitsuselt. Täiendavalt on võimalik juurdepääsutee 19.03.2013 asukohta tõendada Jõelähtme vallavalitsuse maanõuniku Ü L ütlustega. Seetõttu taotleb hageja Ü L ülekuulamist tunnistajana. Lepingu sõlmimise ajal eksisteerinud juurdepääsutee asukoht on tõendatud nii Lisa 1 plaani kui ka tunnistaja ütlustega.
11.Hageja kasuks määratud reaalservituut ei piira kuidagi kolmandate isikute õigust kostja hoonestusõigusel asuvat teed läbida. Kostjal kui hoonestajal, kelle hoonestusõigusel tee asub, ning tema poolt määratud isikutel on igal juhul õigus teed kasutada. Reaalservituut ei anna õigustatud
2-18-16768 isikule kinnisasja osa omandit ega isegi valdust. Reaalservituut on piiratud asjaõigus, kasutusservituut. Kasutusservituut tähendab, et õigustatud isikul on luba kinnisasja osa mingil viisil kasutada. See, et hagejal on õigus tänu reaalservituudile teed kasutada, ei piira kuidagi kolmandate isikute õigust sama teed kasutada. Kui servituut seatakse vastavalt hageja taotlusele, st selliselt, et teed võivad servituudi alusel kasutada “valitseva kinnisasja igakordne omanik ja temalt nõusoleku saanud isikud” siis tähendab see praktikas seda, et teed võivad kasutada lisaks kaluritele ning mereäärseid kinnistuid ja sadamat külastavatele kolmandatele isikutele (ja muudele isikutele, kellel hoonestaja või vald on lubanud teed kasutada) ka isikud, kes näiteks osutavad hagejale teenust, külastavad hageja kinnisasja, töötavad hageja kinnisasjal vms. Servituudi seadmine ei piira kolmandate isikute ligipääsu. Hageja nõude sisu ei ole kellegi kasutusõiguse välistamine, vaid enda majandus- ja kutsetegevuse jaoks vajalike inimeste kasutusõiguse tagamine. Seega ei piira hageja nõudele vastava teeservituudi määramine kuidagi kolmandate isikute õigusi.
12.Puudub vaidlus asjaolus, et ehitus toimus hageja kinnisasjal. Kuivõrd juurdepääsutee asub kostja hoonestusõigusel, mitte hageja kinnisasjal, ei saa servituudi määramist hoonestusõigusele mõjutada see, kuidas hageja oma kinnistut kasutab. Seega ei saa mõjutab hageja nõude rahuldamist asjaolu, et hageja on oma kinnistul ehitanud.
13.Selleks, et nii hagejal kui ka kostjal oleks võimalik juurdepääsuteed normaalselt kasutada, tuleb seda korras hoida. Võimalik, et selleks on vaja teenust sisse osta, oma tööjõudu rakendada vms. Kuivõrd teed kasutab ka hageja, mitte kostja üksi, siis hageja möönab, et on õiglane, kui ka hageja selle juurdepääsutee korrashoiu eest tasub. Seega leiab hageja, et 1⁄2 korrashoiu kohustusest peaks tasuma valitseva kinnisasja igakordne omanik (hoonestaja). Hagejal tekivad juurdepääsutee hooldamisest ja korrashoiust tulenevalt kulud. Nendest kuludest kuulub 1⁄2 hüvitamisele valitseva kinnisasja igakordse omaniku (hoonestaja) poolt. Kulude hüvitamise sageduses saavad pooled kokku leppida. See võib olla nt kas iga kuu, iga kvartal või iga aasta.
14.Hageja toob välja, et kui kohus ei pea võimalikuks hagi täielikku rahuldamist (näiteks leiab, et servituut peaks olema tasuline), palub hageja hagi rahuldada osaliselt ning määrata servituut mõistliku tasu eest. Sellisel juhul soovib hageja esitada tasu suuruse osas täiendava seisukoha. Samuti, kui kohus peaks menetluses leidma, et tee asukoht on mujal kui Lisas 1 esitatud plaanil kujutatud, palub hageja alternatiivselt, et kohus rahuldaks hagi nõuded 3-4 lähtudes kohtu poolt tuvastatud tee asukohast.
15.25.10.2019 esitas hageja täiendava tõendid tõendamaks, et tegelikkuses nõustub kostja, et tal on kohustus hageja kasuks servituut seada ning servituudi seadmisest keeldudes ei käitu kostja heas usus ning venitab asjatult kohtumenetlust. Nimelt pöördus kostja esindaja 18.01.2019 hageja poole kirjaga (Lisa 1) milles märkis, et „MTÜ Neeme Sadama kasuks seatud hoonestusõiguse üheks tingimuseks on kohustus tagada läbi Hoonestusõiguse ala juurdepääs xxx kinnistule lähtudes olemasolevast juurdepääsuteest ning seadma nimetatud kinnistu omaniku (Teie) nõudmisel teeservituudi.“ Selliselt on kostja omaks võtnud, et tal on kohustus servituut seada. Kohustuse olemasolu tunnistamisest hoolimata on kostja menetlust tahtlikult venitanud, esitades alusetuid ja vastuolulisi seisukohti servituudi mõõtmete osas. Näiteks tegi kostja esindaja 18.01.2019 e-kirjale lisatud plaani (Lisa 2) kohaselt hagejale ettepaneku seada servituut sirge joonena, mida mööda ilmselgelt ei ole võimalik tegelikkuses liikuda ning mis oleks taganud juurdepääsu vaid hagejale kuuluva hoone betoonseinale (mitte uksele). Hageja esindaja edastas kostjale oma seisukoha 22.02.2019 e-kirjaga (Lisa 3) selgitades, et sellisel kujul servituudi seadmine ei tagaks tegelikku ligipääsu hageja hoonetele. Kostja ei teinud seejärel ühtegi konstruktiivset ettepanekut servituudi seadmiseks selliselt, et see ka tegelikult hageja kinnisasjale ligipääsu tagaks. Hagejale servituudi seadmiseks nõusoleku andmise asemel seadis kostja hoopis hageja servituudinõudega samasisulise isikliku kasutusõiguse Jõelähtme valla kasuks – kostja sõlmis 26.08.2019.a lepingu, mille punktide 2.1 kuni 2.5 kohaselt võivad kõik kolmandad isikud (sh hageja)
2-18-16768 tasuta ja takistamatult nii jalgsi kui sõidukitega kasutada vaidlusalust juurdepääsuteed hageja kinnistule (lisa 4). 26.08.2019.a lepingu lisas 2 olevalt asendiplaanilt (lisa 5) nähtub, et isikliku kasutusõiguse ala kattub hageja poolt taotletud servituudi alaga (vt hageja 17.01.2019 menetlusdokumendi Lisa 1). Eelnev tõendab, et tegelikkuses ei ole kostjal servituudi seadmise, asukoha ega mõõtmete osas vastuväiteid. Sisuliselt on kostja sellega, et kinnitas hageja kasuks servituudi seadmise kohustuse olemasolu ning seadis valla kasuks isikliku kasutusõiguse hageja soovitud servituudiga sama asukoha ja mõõtmetega, hageja nõude omaks võtnud. Kostja on aga käesolevat kohtumenetlust pahatahtlikult venitanud ning esitanud otsitud vastuväiteid. Kostja käitumine käesolevas menetluses on olnud hageja suhtes selgelt pahatahtlik ning vastuolus menetlusõiguste kuritarvitamise keeluga (TsMS § 200 lg 2).
16.Hageja esitas 05.11.2019 (täiendatud 21.01.2020) menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on hageja menetluskuludeks kokku 7 369,36 eurot. Hageja menetluskulud koosnevad õigusabikuludest kokku summas 6 748,50 eurot (ilma käibemaksuta, s.o 53,1 tunni ulatuses ning keskmiselt 127,09 euro suuruse tunnitasuga), õigusabi osutamisega seotud otsestest kuludest summas 22,10 eurot ning hagiavalduselt tasutud riigilõivust summas 75 eurot. Samuti palub hageja kostjalt välja mõista 05.11.2019 kohtuistungil osalemisega seotud õigusabikulud (arvestades tunnitasuga summas 127,09 eurot ja istungi kestvust) summas 76,25 eurot. 21.01.2020 esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt osutati hagejale õigusabi veel kokku summas 447,50 eurot (ilma käibemaksuta, s.o õigusabi 3 tunni ulatuses keskmise tunnitasuga 149,17 eurot). Lisaks palub hageja kostjalt välja mõista viivised menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
17.Hageja esitas 03.12.2019 oma lõplikud seisukohad, milles tõi välja, et ringkonnakohus tuvastas, et hagejal on kostja vastu nõudeõigus teeservituudi seadmiseks hoonestusõiguse lepingu sõlmimise ajal (s.o. 19.03.2013) olemas olnud juurdepääsuteed mööda (vt hagi lisa 12 p 12). Hageja taotleb käesolevas asjas hoonestusõiguse lepingu sõlmimise ajal olemas olnud ajaloolise juurdepääsutee asukoha tuvastamist ning teeservituudi seadmist mööda vastavat ajaloolist juurdepääsuteed. 26.08.2019 lepingu alusel seadis kostja vaidlusalusele hoonestusõigusele Jõelähtme valla kasuks tasuta isikliku kasutusõiguse, mille alusel on kõikidel isikutel võimalik tasuta kasutada 26.08.2019 lepingu lisas 2 oleval plaanil märgitud juurdepääsuteed. Olgugi, et valla kasuks seatud isiklik kasutusõigus hõlmab juurdepääsutee kasutamise õigust ka hagejale ja hageja kinnistut külastavatele isikutele, ei ole selle õiguse kehtivus ja sisu hageja kontrolli all, kuna isiklik kasutusõigus on seatud valla ja hoonestusõiguse omaniku vahelisel kokkuleppel, mida need osapooled võivad igal ajal muuta. Seejuures annab ka 26.08.2019 leping vallale õiguse avaldada omal äranägemisel soovi isikliku kasutusõiguse lõpetamiseks (vt hageja 25.10.2019 menetlusdokumendi lisa 4 p 2.3.8). Isikliku kasutusõiguse lõpetamisel või selle õiguse sisu ja ala muutumisel jääks hageja juurdepääsutee kasutamise õigusest ilma ning hageja huvid oleksid taaskord kaitseta. Kostja võõrandas 26.08.2019 lepingu alusel vaidlusaluse hoonestusõiguse Neeme Marina OÜ-le. 26.08.2019 lepingu punkti 3.4 alusel andis kostja Neeme Marina OÜ-le üle ka 19.03.2013 hoonestusõiguse lepingust tulenevad hoonestusõiguse omaniku õigused ja kohustused, sh lepingu punktist 2.7 tuleneva kohustuse seada hageja kasuks käesolevas hagis nõutav teeservituut. TsMS § 210 lg 2 kohaselt ei mõjuta hoonestusõiguse müük käesoleva asja lahendamist. Teeservituudi seadmise kohustus on hoonestusõiguse uuele omanikule üle läinud ning kostja suhtes tehtav kohtulahend on TsMS § 460 lg 1 kohaselt kehtiv ka hoonestusõiguse uue omaniku suhtes. Seega on hagejal hagi rahuldamise korral võimalik kohtuotsust uue omaniku suhtes maksma panna. Nagu hageja 05.11.2019 eelistungil selgitas, on hageja jaoks hagi rahuldamine oluline eeskätt menetluskulude nõude lahendamiseks. Hoolimata sellest, et kostja on hageja nõude korduvalt omaks võtnud (vt hagi lisa 13 ja hageja 25.10.2019 menetlusdokumendi lisa 1), on kostja põhjendamatult keeldunud hageja kasuks teeservituudi seadmisest. Kuna kostja seadis 26.08.2019 lepingu alusel valla kasuks isikliku kasutusõiguse, mille ala kattub hageja poolt taotletud servituudi alaga, ei ole
2-18-16768 kostjal tegelikkuses teeservituudi asukoha ega mõõtmete osas vastuväiteid. Kostja on pahatahtlikult menetlust venitanud ning põhjustanud hagejale menetluskulusid. Hageja palub kohtul hagi rahuldada ning jätta kõik menetluskulud kostja kanda. Kostja vastuväited
18.Kostja leiab oma 06.12.2018 vastuses, et hagi tuleb jätta läbi vaatamata ja menetlus lõpetada TsMS § 428 lg 1 p 2 alusel, kuna sama nõudega ja samadel asjaoludel on olemas jõustunud kohtulahend ning see on hagile ka lisatud (hagi lisa 12). Hagi põhinõue on järgmine: kohustada /.../ seada tasuta reaalservituut, mis koormab kinnistut (hoonestusõigust) /.../ mis on Lisas 1 oleval plaanil tähistatud punkti 20 juures asuva „A“ märgistusega alana; Hagi aluseks on väide/asjaolu, et a) hagejal on hoonestusõiguse lepingust tulenevalt õigus nõuda servituudi seadmist lähtuvalt olemasolevast juurdepääsuteest ja b) servituudi soovitud asukoht on „Lisas 1 oleval plaanil tähistatud punkti 20 juures asuva „A“ märgistusega ala“ (hagi punktid 1 ja 2). Hageja soovitud servituudi ala asub samas kohas, mille suhtes on jõustunud Tallinna Ringkonnakohtu 15.06.2018 lahend tsiviilasjas 2-17-13578, millega jäeti hageja nõue servituudi seadmiseks rahuldamata. Varasemas menetluses käsitletud ala nähtub kohtuotsuse punktidest 12 kuni 14. Hageja soovitud Servituudi ala on sama ala, mida kohtuotsuses on nimetatud „viirutatud ala“ ja „laiendatud ala“. Eelnev on tuvastatav hagi lisade 1, hagi lisa 2 lisas 2 oleva joonise ning käesolevaga esitatava Sadama tee 10 maaüksuse ja lähiala detailplaneeringu 27.03.2017 põhijoonise võrdlemisel. Sellele dokumendile on Tallinna Ringkonnakohus viidanud punktides 12 kuni 14. Seega, esitatud sõnastuses nõude suhtes on olemas samadel asjaoludel jõustunud kohtulahend.
19.Kui kohus menetlust ei lõpeta, tuleb hagejat kohustada esitama TsMS § 363 lg 1 p 1 alusel selgelt väljendatud nõue, sest (tee)servituuti ei saa määrata hagis nõutud kujul: „Lisas 1 oleval plaanil tähistatud punkti 20 juures asuva „A“ märgistusega alana“. Teeservituudil peavad olema piirid, mida ei saa tähistada ainult ühe punktiga, mida „ümbritseb“ mingi ala. Kostjal ei ole võimalik ei nõustuda ega vaielda vastu soovitud servituudile, kui nõudest ei selgu selle soovitud asukoht. Samuti ei oleks vastav otsus täidetav.
20.Kuna soovitud servituudi punkt-ala asub teel, mis peab tagama juurdepääsu ka mereäärsetele kinnistutele ja sadamasse endasse, sh „kohalikele kutselistele kaluritele“ (hoonestusõiguse tingimused 2.7 ja 2.8), siis ei saa ühelgi juhul rahuldada hageja nõuet, et soovitud servituudil oleks tingimus, et koormatud kinnisasja saaks kasutada „valitseva kinnisasja igakordne omanik ja temalt nõusoleku saanud isikud“. Vastupidi, kui servituut tee peale ka seada, saab see olla seatud tingimusel, et servituut ei saa takistada tee kasutamist kolmandatel isikutel.
21.Hageja on sadamasse viiva läänepoolse teega piirneva Kala kinnistu ilma mistahes planeeringuta ja naaberkinnistute omanikega (sh kostja) kooskõlastamata, so ebaseaduslikult 100% täis ehitanud. Sellega on hageja ise põhjustanud olukorra, kus ta on sunnitud soovitud servituudi asukohaga hämama, sest võimaliku servituudi alusel pääseb vaid hageja hoone seina juurde. Hagejal on võimalik detailplaneeringuta püstitatud hoone kõrvaldada ja tagada sellega teine juurdepääs oma kinnistu ülejäänud osale (restoran xxx). Esimene juurdepääs hageja kinnistule (sh autodega) mööda avalikku teed paikneb ka käesoleval ajal kinnistust ida pool.
22.Ebaselge on ka hageja nõue, mis annab teeniva kinnisasja omanikule (kostjale) õiguse nõuda valitseva kinnisasja omanikult „1/2 sellel maa-alal asuva juurdepääsutee korrashoiu kohustusest“. Hageja peab täpsustama, mida tähendab „1/2 korrashoiu kohustusest“ ning sõnastama nõude selliselt, et see oleks kohtuotsuse resolutiivosana täidetav (TsMS § 461 lg 1 ja TMS § 2 lg 1 p 1). Kui täpsustatud haginõuetest selgub, millisele alale soovib hageja teeservituudi seadmist ja milline on
2-18-16768 täidetav hageja kohustus juurdepääsu tee korrashoidmisel, siis ei ole välistatud ka kostja nõustumine servituudi seadmisega.
23.Tallinna Ringkonnakohtu lahendi punktidest 12 kuni 14 nähtub, et pooltevahelises vaidluses on olemas jõustunud lahend, mis käsitleb sama ala, millele hageja soovib servituuti seada, kuigi teise nimetuse all. Hageja soovitud servituudi ala kannab varasemas kohtuotsuses nimetust „detailplaneeringu viirutatud ala“ (otsuse p 12). Otsuse punktist 13 nähtuvalt on hagejal on õigus nõuda juurdepääsu mööda lepingu lisas 2 oleval plaanil märgitud teed (so, antud asja aluseks oleva hagi lisa 2 lisa 2), kuid see soov jääb esitatud haginõude puhul ebaselgeks.
24.05.11.2019 toimus tsiviilasjas kohtuistung, milles hageja jäi oma nõuete juurde. Kostja istungil ei osalenud.
25.Harju Maakohtu 28. jaanuari 2020.a kohtunõudega on kohus andnud OÜ-le Neeme Marina tähtaja seisukoha esitamiseks selles osas, kas OÜ Neeme Marina soovib TsMS § 211 lg 1 alusel kostjana menetlusse astuda. 03.02.2020 on OÜ Neeme Marina avaldanud kohtule seisukoha, milles palus mitte kaasata OÜ Neeme Marina Harju Maakohtu tsiviilasja nr 2-18-16768 menetlusse. OÜ Neeme Marina lisas, et nõustub hageja poolt senise menetluse käigus avaldatuga, mille kohaselt ei mõjuta hoonestusõiguse võõrandamine kostja poolt käesoleva asja menetlust ega takista muude eelduste täitmise korral iseenesest hageja nõude rahuldamist kostja suhtes.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
26.Kohus, vaadanud läbi hagiavalduse ja kostja vastuse, poolte täiendavad seisukohad, kuulanud hageja ära kohtuistungil ning uurinud asjas esitatud tõendeid nende kogumis, leiab, et hagi ei ole põhjendatud ning tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud jätab kohus hageja kanda.
27.Harju Maakohtu menetluses on AS Respectus Capital (hageja) hagiavaldus MTÜ Neeme Sadam (kostja) vastu hagejale kuuluvale kinnistule juurdepääsuõiguse määramiseks läbi kostja hoonestusala. Hageja taotleb hagiavalduses hagi esitamise ajal kostjale kuulunud hoonestusõiguse (registriosa nr xxx) koormamist servituudiga. Seega on hageja nõue kostja vastu seada Jõelähtme vallale kuuluvale kinnisasjale teeservituut.
28.Jõelähtme vald ja MTÜ Neeme Sadam sõlmisid 19.03.2013.a hoonestusõiguse seadmise lepingu. Lepingu p 1.1 ja 2.1 kohaselt seab Jõelähtme vald MTÜ Neeme Sadama kasuks 42 aastat kestva hoonestusõiguse Jõelähtme vallale kuuluvale ning Jõelähtme vallas Neeme külas Neeme sadamas asuvale kinnistule Neeme sadam. Lepingu p 2.7 kohaselt kohustub MTÜ Neeme Sadam tagama läbi hoonestusõiguse ala juurdepääsu Kala kinnistule, lähtudes olemasolevast juurdepääsuteest ja seadma kinnistu omaniku nõudmisel teeservituudi.
29.26.augustil 2019.a sõlmitud hoonestusõiguse müügilepingu alusel võõrandas kostja hoonestusõiguse OÜ-le Neeme Marina. Samaaegselt hoonestusõiguse omandamisega koormas OÜ Neeme Marina hoonestusõiguse isikliku kasutusõigusega Jõelähtme valla kasuks. Isikliku kasutusõigusega on tagatud Sadama tee avalik kasutamine kõikide kolmandate isikute, sh hageja poolt. Müügilepingu p-de 2.1 ja 2.5 kohaselt võivad kõik kolmandad isikud tasuta ja takistamatult nii jalgsi kui ka sõidukitega kasutada vaidlusalust avalikku Sadama teed juurdepääsuteena hageja kinnistule. Lepingu lisast 2 nähtub, et lepinguga seatud isikliku kasutusõiguse ala kattub hageja nõutud teeservituudi alaga. Eeltoodust selgub, et menetluse alguses kuulus Neeme sadamale Neeme külas Jõelähtme vallas seatud hoonestusõigus kostjale OÜ Neeme Sadam ning 26.08.2019.a lepinguga on kostja võõrandanud hoonestusõiguse OÜ-le Neeme Marina.
2-18-16768
30.TsMS 210 lg 2 kohaselt vaidlusaluse eseme omandi või muu sellesarnase õiguse üleandmine või nõude loovutamine kolmandale isikule (eriõigusjärglus) ei mõjuta iseenesest asja menetlust. Sama sätte lõike 3 kohaselt õigusjärglane võib käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud juhul vastaspoole ja õiguseelneja nõusolekul astuda menetlusse poole õiguseelneja asemel. Vastaspoole või õiguseelneja nõusolekuta võib õigusjärglane astuda menetlusse ja teda võib sinna kaasata kolmanda isikuna õiguseelneja poolel. TsMS § 211 lg 1 sätestab, et kui omaniku ja kolmanda isiku vahel on vaidlus kinnisasjaga seotud asjaõiguse või seda tagava märke olemasolu või puudumise või kinnisasjaga seotud kohustuse üle, on õigusjärglasel kinnisasja võõrandamise korral õigus ja vastaspoole taotlusel kohustus astuda menetlusse omandi ülemineku ajast alates poolena senise poole asemel. See kehtib ka kinnisasja üüri- või rendilepingust või selle puudumisest tuleneva vaidluse kohta, kui lepingu kohta on kantud märge kinnistusraamatusse. Lõike 2 kohaselt, kui vastaspool taotleb teise poole õigusjärglase menetlusse astumist, kuid see taotluse kohtu poolt kättetoimetamisele vaatamata menetlusse ei astu, loetakse õigusjärglus kättetoimetamisega tunnustatuks ja pool asendatuks. Sama sättes lõike 3 kohaselt käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 sätestatut ei kohaldata, kui asjas tehtav otsus ei kehtiks käesoleva seadustiku § 460 kohaselt õigusjärglase suhtes. Kui sellisel juhul on võõrandaja hageja, võib kostja hagejale esitada vastuväite, et hageja on nõudeõiguse kaotanud. TsMS 460 lg 1 kohaselt jõustunud kohtuotsus kehtib ka isikute kohta, kes on saanud pärast hagi esitamist menetlusosaliste õigusjärglaseks. Otsus kehtib lisaks vaidlusaluse asja otsese valdaja suhtes, kes sai valduse selliselt, et üks pooltest või tema õigusjärglane on saanud asja kaudseks valdajaks. Sama sätte lõige 2 sätestab, et otsus ei kehti menetlusosalise õigusjärglase suhtes, kes on omandanud vaidlusaluse eseme ega teadnud omandamise ajal kohtuotsusest või hagi esitamisest. Kohus teavitas OÜ-d Neeme Marina menetlusest ja küsis, kas OÜ Neeme Marina soovib kostjana menetlusse astuda. OÜ Neeme Marina teatas, et ei soovi menetlusse astuda.
31.TsMS § 620 lg 1 kohaselt kehtib jõustunud kohtuotsus ka isikute kohta, kes on saanud pärast hagi esitamist menetlusosaliste õigusjärglaseks. Sama sätte lõige 2 sätestab, et otsus ei kehti menetlusosalise õigusjärglase suhtes, kes on omandanud vaidlusaluse eseme ega teadnud omandamise ajal kohtuotsusest või hagi esitamisest. Käesolevas asjas on kostja 26.08.2019 sõlmitud hoonestusõiguse müügilepingu punktis 1.5.1 kinnitanud hoonestusõigusega seoses mistahes õigusvaidluste puudumist. Seega puudub alus eeldada, et OÜ-l Neeme Marina oli müügilepingu sõlmimise seisuga teave käesolevas asjas hagi esitamise kohta. Vastavalt eeltoodule ei kehti OÜ Neeme Marina suhtes käesolevas asjas tehtav kohtuotsus, kuna pole tõendatud, et OÜ Neeme Marina oleks teadnud vaidlusaluse hoonestusõiguse omandamisel hagi esitamisest. Vastavalt eeltoodule ei ole OÜ-l Neeme Marina TsMS § 211 lg-st 1 tulenevat kohustust astuda menetlusse omandi ülemineku ajast alates, kuivõrd sama sätte lõige 3 välistab lõike 1 kohaldamise, kui asjas tehtav otsus ei kehtiks käesoleva seadustiku § 460 kohaselt õigusjärglase suhtes. Eelnevalt sai tuvastatud, et asjas tehtav otsus ei kehti TsMS § 460 lg 2 kohaselt OÜ Neeme Marina suhtes. Seega ei kaasa kohus kostjana menetlusse OÜ-d Neeme Marina.
32.Tsiviilasja materjalide pinnalt selgub, et hageja taotleb hagi esitamise ajal kostjale kuulunud hoonestusõiguse (registriosa nr xxx) koormamist servituudiga ning seada Jõelähtme vallale kuuluvale kinnisasjale teeservituut. Jõelähtme vald ja MTÜ Neeme Sadam sõlmisid 19.03.2013.a hoonestusõiguse seadmise lepingu. Lepingu p 1.1 ja 2.1 kohaselt seab Jõelähtme vald MTÜ Neeme Sadama kasuks 42 aastat kestva hoonestusõiguse Jõelähtme vallale kuuluvale ning Jõelähtme vallas Neeme külas Neeme sadamas asuvale kinnistule Neeme sadam. Lepingu p 2.7 kohaselt kohustub MTÜ Neeme Sadam tagama läbi hoonestusõiguse ala juurdepääsu Kala kinnistule, lähtudes olemasolevast juurdepääsuteest ja seadma kinnistu omaniku nõudmisel teeservituudi. Samuti nähtub asjas esitatud tõendite pinnalt, et kostja võõrandas 26. augustil 2019. sõlmitud hoonestusõiguse müügilepingu alusel hoonestusõiguse OÜ-le Neeme Marina. Samaaegselt
2-18-16768 hoonestusõiguse omandamisega koormas OÜ Neeme Marina hoonestusõiguse isikliku kasutusõigusega Jõelähtme valla kasuks. Isikliku kasutusõigusega on tagatud Sadama tee avalik kasutamine kõikide kolmandate isikute, sh hageja poolt. Nimelt müügilepingu p-de 2.1 ja 2.5 kohaselt võivad kõik kolmandad isikud tasuta ja takistamatult nii jalgsi kui ka sõidukitega kasutada vaidlusalust avalikku Sadama teed juurdepääsuteena hageja kinnistule. Lisaks nähtub müügilepingu lisast 2, et lepinguga seatud isikliku kasutusõiguse ala kattub hageja poolt nõutud teeservituudi alaga. Eeltoodust selgub, et 26.08.2019.a kostja ja OÜ Neeme Marina müügilepinguga on kostja võõrandanud hoonestusõiguse OÜ-le Neeme Marina ning ühtlasi on sama lepinguga koormas OÜ Neeme Marina hoonestusõiguse isikliku kasutusõigusega Jõelähtme valla kasuks. Isikliku kasutusõigusega on tagatud Sadama tee avalik kasutamine kõikide kolmandate isikute, sh hageja poolt. Seega on hagejal võimalik kasutada Sadama teed, kuivõrd müügilepinguga seatud isikliku kasutusõiguse ala kattub hageja poolt nõutud teeservituudi alaga. Arvestades eeltoodut ning asjas esitatud tõendeid leiab kohus, et hageja hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
33.Asja menetlenud kohus märgib kohtuotsuses ka menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel (TsMS § 173 lg 1). Menetluskulude rahalise suuruse määrab kohus menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks sõltumata poolte sellekohasest taotlusest, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid (TsMS § 174 lg 1). TsMS § 162 lg 1 näeb ette, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus jätab hagi rahuldamata, siis jäävad menetluskulud hageja kanda. Kostja ei ole kohtu poolt määratud tähtajaks enda menetluskulude nimekirja esitanud, mistõttu jätab kohus kostja menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramata.