Asjaõigus › Korteriomandi ja kaasomandi asjad

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

lähtutakse korteriomanike huvidest ja kaasomandiks olevate ühiste ruumide kasutamisel kehtib režiim, mille järgi on kõigil korteriomanikel võrdne õigus ühiseid ruume kasutada ning üks kaasomanik ei või ühise ruumi või selle osa kasutamiseks teistele takistusi teha. Praegusel juhul puudub korteriomanike kokkulepe ja ka enamuse otsus, millele tuginedes oleks juhatus õigustatud takistama avaldajal keldriruumi kasutamist.

MAAKOHTU SEISUKOHT

majanduskeldrisse keldribokse ehitada ning vastavat küsimust otsustatakse üldkoosolekul märtsis 2020. a (tl 49). Avaldaja esitas 13. jaanuaril 2021 korteriühistule kirjaliku nõude keldriboksile juurdepääsu tagamiseks (tl 10–12). Korteriühistu keeldus 8. veebruari 2021. a kirjas üksikutele korteritele keldribokse ja keldrivõtmeid andmast ning andis tähtaja isiklike asjade keldrist välja viimiseks (tl 13–14). Avaldajal oli kuni 1. juulini 2019 tegelik võim keldriboksi üle, mida ta kasutas alates korteri ostmisest 2005. aastal. Avaldajal oli keldri välisuste ja keldriboksi võti ning tal oli võimalus seda alates korteri ostmisest oma äranägemise järgi kasutada. Asjaolu, et kortermaja kelder on projekti järgi majanduskelder ning sinna ei ole keldribokse ette nähtud, ei väära asjaolu, et tegelikkuses olid sinna keldriboksid siiski rajatud ning avaldaja oli alates 2005. aastast omandanud tegeliku võimu ühe boksi üle. Seega oli avaldajal kuni 1. juulini 2019 kortermaja keldris asuva ühe keldriboksi otsene valdus. Vaidlust ei ole selles, et uued keldri välisuksed lasi panna korteriühistu juhatus, üldkoosoleku otsus puudub (13. märtsi 2019. a üldkoosolekul võtsid üldkoosolekust osavõtnud liikmed info teadmiseks) ning uute välisuste võtmed on korteriühistu juhatusel. Seega on alates 1. juulist 2019 keldriruumid korteriühistu juhatuse otseses valduses. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 40 lg 1 kohaselt on valdus seadusega kaitstud omavoli vastu. AÕS § 40 lg 2 näeb ette, et omavoli on valdaja nõusolekuta seadusvastaselt asja valduse rikkumine või valduse äravõtmine ning sel viisil saadud valdus on omavoliline. Sõltumata sellest, kas valdajal on valdamiseks õiguslik alus või mitte, ei tohi valdust ära võtta ega seda rikkuda. Vastu isiku tahtmist ei tohi isiku valduses olevaid asju ära võtta ning isikut tema valduses olevate asjade valdamisel takistada, seda isegi mitte juhul, kui valduse rikkujal on asja suhtes suurem õigus. Kui üks isik tahab teise isiku valdusest mõnd asja kätte saada ning valdaja ei ole asja väljaandmisega nõus, tuleb isikul, kes teise isiku käest midagi saada tahab, pöörduda kohtusse ning hankida asja valdus jõustunud kohtulahendi alusel toimuva täitemenetluse käigus. Omaalgatusliku jõu kasutamine on põhimõtteliselt keelatud ka siis, kui valdajal ei ole valdamiseks õiguslikku alust ja kui isikul, kes soovib asja tagasi saada, on valdamiseks või valduse rikkumiseks õiguslik alus. Avaldaja kinnitusel ei ole tema keldriboksi valduse äravõtmiseks nõusolekut andnud. Keldriruumi kasutamine tuleb lahendada korteriomanike (kõigi kaasomanike) kokkuleppel (tl 53–54). Korteriühistu ei ole vastu vaielnud väitele, et puudub koreriomanike kokkulepe, millele tuginedes oleks juhatus õigustatud takistama avaldajal keldriruumi kasutamist. Nii 1. juuli 2019. a seisuga kui käesolevalt puudub korteriomanike vahel kokkulepitud (või AÕS § 72 lg 5 aluse kohtu poolt kindlaks määratud) keldriruumide kasutuskord. Seega oli avaldajalt 1. juulil 2019 keldriboksi valduse äravõtmine omavoliline AÕS § 40 lg 2 tähenduses. AÕS § 45 lg 1 järgi on valduse äravõtmisel valdajal õigus nõuda valduse taastamist isikult, kes on nõudja suhtes omavoliline valdaja. Kuid tulenevalt AÕS § 48 lg-st 1 lõpeb AÕS §-s 45 nimetatud nõue ühe aasta möödumisel valduse äravõtmisest, kui nõuet ei panda maksma vastava hagi esitamisega kohtule. AÕS § 48 lg-s 1 on sätestatud õigust lõpetav tähtaeg. Eeltoodu tähendab mh seda, et kohus kontrollib viidatud tähtaega ka ilma taotluseta. Avaldaja kaotas keldriboksi valduse 1. juulil 2019. Seega oli avaldajal võimalik AÕS § 45 lg 1 alusel valduse taastamise nõue maksma panna kohtusse pöördumisega kuni 30. juunini 2020. Avaldaja esitas avalduse kohtule alles 10. veebruaril 2021, seega hilinenult. Tähtsust ei oma, et avaldaja pöördus nõudega korteriühistu poole ega see, et avaldaja nõudis korteriühistult seisukoha võtmiseks dokumente. Seadus kaitseb küll valdust kui sellist, sõltumata sellest, kas valdajal on valdamiseks õiguslik alus või mitte, kuid faktilist olukorda kui sellist saab kaitsta siiski vaid piiratud aja – ühe aasta – jooksul (vt P. Varul jt (koost). Asjaõigusseadus I.

Kommenteeritud väljaanne. Juura 2014, § 48, p 1.). Avalduse esitamise ajaks oli avaldaja kaotanud õiguse valduse taastamist nõuda.

MÄÄRUSKAEBUS

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

peavad omavoliliselt ehitatud keldriboksid likvideerima kuni 1. juunini 2019. Alates 1. juulist 2019 paigaldatakse keldritele tuletõkkeuksed ja nad jäävad suletuks. 13. märtsi 2019. a üldkoosoleku protokolli p-i 3 kohaselt võtsid üldkoosolekust osa võtnud liikmed info teadmiseks, hääletamist protokollist ei nähtu. Ka korteriühistu on oma vastuses avaldusele (tl 22 pöördel) kinnitanud, et ühtegi kokkulepet keldri kasutamiseks ei ole korteriomanikud teinud. Seega on avaldajal õigus keldrit kui kaasomandi osa kasutada, selle kasutuse piiramiseks (juurdepääsu takistamiseks) puudub õiguslik alus. Kuigi ringkonnakohtu hinnangul ei kaotanud avaldaja uute uste paigaldamisega oma keldriboksi valdust, ei vasta sellele praeguse juurdepääsu võimaldamine (koos juhatuse liikmega) boksi senisele otstarbekohasele kasutamisele. Avaldus tuleb rahuldada osas, milles avaldaja palus kohustada korteriühistut võimaldama keldiboksile piiranguteta juurdepääs. Asjaolu, millisel viisil korteriühistu avaldajale juurdepääsu tagab (välimise ukse võtme andmisega või muul viisil), on ringkonnakohtu hinnangul kohtumääruse täitmise küsimus. Ringkonnakohus jätab avalduse rahuldamata osas, milles avaldaja palub kohustada korteriühistut andma talle üle esimese trepikoja keldri välisukse võti.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vahur-Peeter Liin

Indrek Parrest

Triin Uusen-Nacke

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.