J S ́i hagi P M ja U M vastu kaasomandi lõpetamise nõudes
Tsiviilasja hind
3500 eurot
Asja lahendamise viis
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja esindajad
Hageja: J S (isikukood xxx; elukoht xxx) Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Karl Haavasalu (Advokaadibüroo Barrister; e-post xxx) Kostja I: P M (isikukood xxx; elukoht xxx) Kostja II: U M (isikukood xxx; elukoht xxx)
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada J S ́i hagi P M ja U M vastu kaasomandi lõpetamise nõudes õigeksvõtul põhineva otsusega.
2.Lõpetada xxx asuva kinnisasja (registriosa number xxx) kaasomand kinnisasja müümisega avalikul enampakkumisel.
3.Enampakkumise korraldab kohtutäitur. Avaliku enampakkumise tulem jaotatakse pärast täituri tasu ja täitekulude mahaarvamist vastavalt hageja ja kostjate mõtteliste osade suurusele.
4.Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Jätta menetluskulude rahaline suurus kindlaks määramata.
5.Tühistada Harju Maakohtu 01.07.2025 määrusega seatud hagi tagamine, millega kanti Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx III jakku esimesele vabale järjekohale märkus: „Tsiviilasja nr 2-25-3879 raames on toimumas kohtuasi xxx kinnistu kaasomandi lõpetamiseks.“
6.Kohtuotsus on viivitamata täidetav. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese 1/5
astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt kaebuse ulatusest. Menetluskulude rahalise kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot.
ASJAOLUD JA KOHTU SELGITUSED
1.Harju Maakohtu menetluses on tsiviilasi nr 2-25-3879, J Si hagi P M ja U M vastu kaasomandi lõpetamise nõudes
2.Hagiavalduse kohaselt on xxx asuv kinnistu, mille kohta on avatud kinnistusraamatu registriosa nr xxx hageja ja kostjate kaasomandis selliselt, et xxx suurune kaasomandi mõtteline osa kinnistust kuulub hagejale, xxx suurune kaasomandi mõtteline osa kinnistust kuulub kostjale U M ning xxx suurune kaasomandi mõtteline osa kinnistust kuulub kostjatele U Mle ja P Mle kui ühisomanikele. Kinnistu suhtes kehtib kasutuskord, mis on määratud Harju Maakohtu 18.10.2019 määrusega.
3.27.03.2024 saatis hageja kostjatele kirja, milles tegi ettepaneku lõpetada kaasomand kinnistu osas selliselt, et hagejale hakkaksid korteriomandi eriomandiesemena kuuluma need ruumid elamu keldris ja esimesel korrusel, mis vastavalt Harju Maakohtu 18.10.2019 kohtumäärusele ja Tallinna Ringkonnakohtu 21.01.2020 kohtumäärusele tsiviilasjas nr 2-1715259 jäeti hageja ainuvaldusesse ja kasutusse ning kostjatele hakkaksid korteriomandi eriomandiesemena kuuluma need ruumid elamu keldris ja teisel korrusel, mis vastavalt eelnimetatud määrustele jäeti kostjate ühisvaldusesse ja kasutusse. Kostja U M vastas hageja 27.03.2024 kirjale 01.04.2024 e-kirjaga, teatades, et ta on kinnistu osas kaasomandi lõpetamisega nõus kinnistu korteriomanditeks jagamise läbi, kuid hageja olevat U Mle võlgu ning kinnistu suhtes kaasomandi lõpetamise eeltingimuseks olevat võla tasumine hageja poolt.
4.Vaatamata poolte peetud kirjavahetusele ei õnnestunud kaasomandit kokkuleppel lõpetada. Hageja nõudis hagiavalduses lõpetada kaasomand xxx asuva kinnistu, mille kohta on avatud kinnistusraamatu registriosa nr xxx, suhtes jagades selle kinnistu kaheks korteriomandiks; asendada kohtuotsusega kostjate tahteavaldused, mis puudutasid kinnistu jagamist korteriomanditeks ja selleks vajalikke toiminguid Tallinna Linnaplaneerimise Ametis ning projekteerimiseks ja projektdokumentatsiooni koostamiseks ning hoonejaotusplaani ehitisregistrisse kandmiseks.
5.Kostjad vastasid 10.04.2025 hagile ja võtsid hagi õigeks osas, mis puudutas kaasomandi lõpetamise taotlust. Kostjad olid nõus kaasomandi lõpetamisega, kuid ei olnud nõus hageja nõutud kaasomandi lõpetamise viisiga, leides, et kaasomand tuleks lõpetada kinnistu müümisega avalikul enampakkumisel. Kostjad märkisid ka, et kui kaasomand lõpetatakse avalikul enampakkumisel, siis on asi võimalik lahendada kokkuleppel.
6.Hageja esitas 02.05.2025 seisukoha kostjate vastusele, milles teatas, et on valmis pidama kostjatega läbirääkimisi võimaliku kohtuliku kompromissi saavutamiseks kaasomandi lõpetamiseks kinnistu müümise kaudu avalikul enampakkumisel. Kostjad teatasid 05.05.2025, et peavad õigeks kaasomandi lõpetamist avalikul enampakkumisel täitemenetluse raames.
7.Kohus tegi 15.05.2025 kirjaga pooltele ettepaneku sõlmida kompromiss ning andis selleks ka tähtaja. Pooled pidasid läbirääkimisi kuni 27.06.2025, mil hageja teatas, et kompromissläbirääkimised ei õnnestunud ning palus menetlusdokumendi p-s 2 alternatiivselt lõpetada kaasomandi xxx kinnistu osas selle kinnistu müümise läbi avalikul enampakkumisel. Hageja andis teada, et palub esimese eelistusena lõpetada xxx kinnistu kaasomandi selle 2/5
kinnistu müümise läbi avalikul enampakkumisel, teisese eelistusena lõpetada kaasomandi xxx kinnistu osas selle kinnistu korteriomanditeks jagamise läbi. Hageja esitas ka täpsustatud nõuded, paludes lõpetada kaasomand registriossa nr xxx kantud kinnistu suhtes, müües xxx asuva kinnistu avalikul enampakkumisel või jagades xxx asuva kinnistu kaheks korteriomandiks.
8.Kohus palus 21.07.2025 kirjas esitada kostjatel seisukoht hageja menetlusdokumendi, eelkõige selles sisalduva uue alternatiivse nõude osas.
27.06.2025
9.Kostjad võtsid 30.06.2024 hagi õigeks, teatades, et kostjatele on hageja alternatiivne nõue mõistetav ja sellisena aktsepteeritav ning kostjatel ei ole antud taotluse osas vastuväiteid. Kostjad palusid jätta menetluskulud hageja kanda.
10.Kohus selgitas pooltele 28.08.2025 kirjaga, et menetluses esitatut arvestades on kostjad õigeks võtnud hageja nõude kinnistu kaasomandi lõpetamiseks kinnistu müümisega avalikul enampakkumisel ning kohtu hinnangul on asjas võimalik teha õigeksvõtul põhinev kohtuotsus vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 440 lg-le 1. Kohus selgitas ka, et kuigi hagejal on võimalik TsMS § 445 lg-le 1 tulenevalt esitada taotlus otsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks, siis käesoleval juhul hageja seda teinud ei ole, mis tähendab, et otsus täidetakse kohtutäituri poolt vastavalt täitemenetluse seadustikule ning enampakkumise tulem jaotatakse vastavalt kaasomanike mõtteliste osade suurusele (vt nt RKTKo 2-22-2159, p 15). Kohus juhtis tähelepanu, et kui pooltel ei ole vastuväiteid, siis märgib kohus selle selguse huvides ka kohtuotsuse resolutsiooni. Kohus selgitas, et kohtupraktikas on välja kujunenud seisukoht, et kaasomandi lõpetamine on üldjuhul kõikide kaasomanike huvides, mistõttu tuleb kaasomandi lõpetamise menetluskulud jätta TsMS § 163 lg 1 järgi poolte endi kanda. Kohus andis tähtaja lõplike seisukohtade ja/või menetluskulude nimekirjade esitamiseks kuni 11.09.2025.
11.Hageja esitas 11.09.2025 menetluskulude nimekirja, milles muuhulgas leidis, et hageja arvates on kostjate 22.07.2025 menetlusdokument käsitletav hagi õigeksvõtuna TsMS § 440 mõttes. Antud juhul on kostjad oma käitumisega andnud põhjust hagi esitamiseks, jättes hageja poolt kohtueelselt tehtud ettepanekule lõpetada kaasomand poolte kokkuleppel sisuliselt vastamata. Seega on põhjendatud hageja menetluskulude kostjate kanda jätmine ka seetõttu, et kostjad on hageja kaasomandi lõpetamise nõude õigeks võtnud ning tegemist ei ole olukorraga, kus hageja on tarbetult esitanud kostjate vastu hagi. Kohtueelselt ei soostunud kostjad hagejaga kaasomandi lõpetamises kokku leppima.
12.Kostjad esitasid 14.09.2025 seisukoha hageja menetluskulude nimekirja osas, milles märkisid, et ei ole nõus hageja menetluskulude hüvitamisega. Hageja ei ole kostjat eelnevalt teavitanud oma kavatsusest hagiga kohtusse pöörduda.
13.Kohus lahendab asja kohtuistungit pidamata TsMS § 440 lg 3 teise lause kohaselt, kuna kostja on eelmenetluses avaldanud soovi hagi õigeks võtta.
14.Hagi õigeksvõtmisel tuleb hagi rahuldada (TsMS § 440 lg 1). Kohus rahuldab kostjate poolt omaks võetud hageja esmase nõude lõpetada xxx, aadressil xxx asuva kinnistu (registriosa number xxx) kaasomand selliselt, et kinnisasi müüakse avalikul enampakkumisel. Kuigi 27.06.2025 menetlusdokumendi teksti sees on hageja kaasomandis oleva kinnisasja enampakkumisel müümise nõuet nimetatud alternatiivseks nõudeks, siis on hageja siiski palunud esmase eelistusena lõpetada kaasomand kinnistu müümisega avalikul enampakkumisel ja kostjate 30.06.2025 vastusest on arusaadav, et kostjad on olnud nõus kinnistu avalikul enampakkumisel müümisega.
15.Selguse huvides märgib kohus, et otsus täidetakse kohtutäituri poolt vastavalt 3/5
täitemenetluse seadustikule ning enampakkumise tulem jaotatakse vastavalt kaasomanike mõtteliste osade suurusele.
16.Kohus tunnistab hagi õigeksvõtul põhineva otsuse viivitamata täidetavaks TsMS § 467 lg 1, 468 lg 1 p 1 alusel.
HAGI TAGAMISE ABINÕU TÜHISTAMINE
17.TsMS § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused.
18.Kohus tagas 01.07.2025 määrusega hagi ja määras hagi tagamise korras kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx III jakku esimesele vabale järjekohale alljärgneva sisuga märkus: „Tsiviilasja nr 2-25-3879 raames on toimumas kohtuasi xxx kinnistu kaasomandi lõpetamiseks.“
19.Kuivõrd kohus rahuldab hagi õigeksvõtul põhineva kohtuotsusega, siis tühistab kohus hagi tagamise abinõu. Menetlusosalisel, kes on huvitatud märkuse kustutamisest, tuleb endal pöörduda registriosakonna poole märkuse kinnistu registriosast kustutamiseks.
MENETLUSKULUD
20.TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 174 lg 8 kohaselt kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks hagita menetluse sätete kohaselt, arvestades käesolevas jaos sätestatud erisusi.
21.Üldjuhul jäävad menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt selle poole kanda, kelle kahjuks otsus tehti, kuid kohtupraktikas on välja kujunenud seisukoht, et kaasomandi lõpetamine on üldjuhul kõikide kaasomanike huvides, mistõttu tuleb kaasomandi lõpetamise menetluskulud jätta TsMS § 163 lg 1 järgi poolte endi kanda (vt RKTKo 2-22-2159, p 25; RKTKo 3-2-1-7010, p 14).
22.Kohus ei nõustu hageja seisukohaga, et kostjad ei olnud valmis kaasomandit kohtuväliselt lõpetama ja seetõttu pöördus hageja kohtu poole. Hagiga esitatud kirjavahetusest nähtub, et kostjad on olnud valmis kaasomandi lõpetama ka korteriomanditeks jagamise teel (dtl 46). Kinnistu enampakkumisel müümist hageja kostjatele tõenditest nähtuvalt kaasomandi lõpetamise viisina kohtuväliselt ei pakkunud. Kohtumenetluses on kostjad koheselt avaldanud oma valmisolekut kaasomandi lõpetamiseks kinnistu avalikul enampakkumisel. Ka kompromissläbirääkimiste alustades on kostjad hageja 02.05.2025 menetlusdokumendis esitatud küsimusele (dtl 106) vastanud, et teevad ettepaneku kaasomandi lõpetamiseks avalikul enampakkumisel täitemenetluse raames (dtl 109). Seega praegusel juhul on kulude poolte endi kanda jätmine sõltumata hagi rahuldamisest põhjendatud ka seetõttu, et kostjad on juba menetluse alguses pakkunud välja kaasomandi lõpetamise selliselt, et kinnistu müüakse enampakkumisel. Sellise nõude hageja hilisemas menetluses 27.06.2025 ka esitas ja sellise nõude on kostjad õigeks võtnud ning kohus seetõttu nõude rahuldanud.
23.Eelnevat arvestades tuleb kohtu hinnangul jätta kulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. Sellise menetluskulude jaotuse tõttu puudub vajadus menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks.
24.TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega 4/5