P Pi avaldus juurdepääsu määramiseks S kinnisasjale
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja: P P (isikukood xxx, elukoht: xxx ) Avaldaja esindaja: Monica Meristo-Dmitrijev, Meristo Õigusbüroo, e-post: [email protected] Puudutatud isik: OÜ Roodevälja Uustalu (registrikood 10158742, asukoht: Vahtra allee 6, REoodevälja küla, Rakvere vald, L-Viru maakond, e-post: [email protected] , juhatuse liige A A) Puudutatud isiku esindaja: advokaat Maris Tekkel, Murula Advokaadibüroo, e-post: [email protected] Puudutatud isik: H L (isikukood xxx, elukoht: xxx ) Puudutatud isik: Eesti Vabariik Maa-ameti kaudu (registrikood 70003098, aadress: Mustamäe tee 51, Tallinn, epost: [email protected] ) Puudutatud isiku esindajad: K S ja T K
Kohtuistungi toimumise aeg
17.09.2020. a, vaatlus 07.10.2020. a
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada avaldus.
2.Määrata xxx kinnisasja (registriosa number xxx, katastritunnus xxx) omanikele, nende pereliikmetele ja külalistele ning kinnisasja või selle omanikke teenindavatele isikutele tähtajatu ja ööpäevaringne juurdepääs jalgsi ja transpordivahendiga avalikult
kasutatavale teele üle xxx kinnisasja (registriosa number xxx, katastritunnus xxxx) ja üle xxx kinnisasja (registriosa number xxx, katastritunnus xxx).
3.S kinnisasja (registriosa number xxx) igakordne omanik tasub xxx kinnisasja (registriosa number xxx) igakordsele omanikule juurdepääsu kasutamise eest tasu 20 (kakskümmend) eurot aastas. Tasu makstakse iga kalendriaasta eest hiljemalt vastava aasta 01. augustiks.
4.Juurdepääsutee korrashoiukohustus on S kinnisasja (registriosa number xxx) igakordsel omanikul.
5.Kanda registriosade number xxx ja number xxx III jakku esimesele vabale järjekohale märkus kinnistu number xxx igakordsele omanikule määratud juurdepääsu kohta vastavalt kohtumääruse resolutsiooni punktile 2, samuti märkus, et juurdepääs on määratud seadusest tuleneva nõudeõiguse alusel.
6.Tuvastada OÜ Roodevälja Uustalu (registrikood 10158742) kohustus anda nõusolek kanda registriosa number xxx III jakku märkus käesoleva kohtumäärusega määratud juurdepääsu kohta.
7.Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Viru Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.
ASJAOLUD
1.P P esitas Viru Maakohtule avalduse, milles palus määrata tähtajatu ja tasuta juurdepääs talle kuuluvale xxx külas asuvale S kinnisasjale (registriosa number xxx, katastritunnus xxx, edaspidi S kinnisasi) üle xxx külas asuva K kinnisasja (registriosa number xxx, katastritunnus xxx, edaspidi K kinnisasi) ja xxx küla asuva L-L kinnisasja (registriosa number xxx, katastritunnus xxx, edaspidi L-L kinnisasi). Tee pikkus on 223,13 meetrit. Tee korrashoiu eest vastutab S kinnisasja igakordne omanik. Kohustada K kinnisasja omanikku (OÜ Roodevälja Uustalu) andma nõusolek juurdepääsu kohta kinnistusraamatu kande tegemiseks.
2.S kinnisasjal puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Ajalooliselt on S kinnisasjale pääsemiseks kasutatud juurdepääsuteed, mis kulgeb avalikult kasutatavalt xxx kõrvalmaanteelt tänavalt läbi K ja L-L kinnisasjade. L-L kinnisasja omanikuga (H L) on saavutatud kokkulepe. Juurdepääsutee kulgeb mööda K kinnisasja, peale K kinnisasja jätkab tee kulgemist üle L-L kinnisasja. Tee alguspunkt on xxx tee ja xxx kinnisaja (registriosa number xxx, katastritunnus xxx, edaspidi X kinnisasi, omanik Eesti Vabariik, valitseja Keskkonnaministeerium, volitatud asutus Maa-amet) ja K kinnisasja nurk. Tee pikkuseks on 223,13 meetrit. Tee laiuseks on ca 4 meetrit, mille mõlemasse äärde jääks teepeenar laiusega 0,5 meetrit. Avaldaja taotleb juurdepääsu tähtajatult ja ööpäevaringselt nii jalgsi, kergliiklusvahendiga, mootorsõidukiga, sh
S kinnisasja teenindava transpordiga. Avaldaja kohustub teed korras hoidma. Kui K kinnisasja omanik rikub teed traktoritega, siis tuleks tal see ka ise korda teha. Alternatiivne juurdepääsutee avaldaja kinnisasjale puudub.
3.Asja arutamise käigus märkis avaldaja, et puudutatud isiku OÜ Roodevälja Uustalu esitatud alternatiivvariant (juurdepääs üle xxx kinnisaja (xxx, registriosa number xxx, katastritunnus xxx, omanik Eesti Vabariik) ja üle L-L kinnisasja) ei sobi. Olemasoleva tee hooldamine ja kordategemine ei nõua suuri investeeringuid ning on kordades odavam kui alternatiivse tee ehitus ja korrashoid. Asjast puudutatud isik (OÜ Roodevälja Uustalu) ei saa teha ettepanekut tee osas, mis ei läbi tema maad. Puudutatud isiku huvi harida kogu põllumassiivi ei kaalu üles avaldaja huvi pääseda oma kinnisasjale. Avaldaja on nõus tasuma tee kasutamise eest aastas 10 eurot ning hoidma teed korras. PUUDUTATUD ISIKU OÜ ROODEVÄLJA UUSTALU SEISUKOHAD
4.OÜ Roodevälja Uustalu märgib, et ta ei ole kunagi teinud avaldajale takistusi juurdepääsutee kasutamisel. 2019. a pöördus avaldaja puudutatud isiku poole ettepanekuga seada juurdepääsu tee kasutamiseks servituut ning pakkus tee kasutamise tasuks 350 eurot aastas. Puudutatud isik pakkus välja alternatiivse juurdepääsutee (üle xxx ja L-L kinnisasjade). Puudutatud isik 2 (H L) oli sellega nõus ning puudutatud isikule teadaolevalt ei tee ka riik takistusi P kinnisasjal oleva tee kasutamiseks.
5.Puudutatud isik harib põllumassiive, mis asuvad X, K ning L-L kinnisasjadel. Juurdepääsutee S kinnisasjale poolitab põlde ning raskendab selliselt põllu harimist (põllu harimisel kasutatavad masinad on sedavõrd suured, et raskendatud on juurdepääsutee ääres nende ringi keeramine jne). Lisaks väheneb juurdepääsutee tõttu oluliselt haritava põllumaa suurus (kogu juurdepääsutee pikkus on ca 514 m ning avaldaja soovib teed laiusega 4 m, millele lisandub mõlemas tee ääres teepeenar 0,5 m). Kui avaldaja kasutaks juurdepääsuks oma kinnistule puudutatud isiku poolt pakutud alternatiivset juurdepääsuteed, siis moodustuks K, LL ning X kinnisasjadele üks suur põllumassiiv, mille harimine ilma seda poolitava juurdepääsuteeta on esiteks puudutatud isiku jaoks oluliselt lihtsam ning teiseks suureneks selliselt ka haritava põllumaa pind.
6.Puudutatud isiku poolt välja pakutud alternatiivset juurdepääsuteed kasutab käesoleval ajal ka L-L kinnisasja omanik oma kinnistule pääsemiseks. Olemasolev juurdepääsutee ja alternatiivne juurdepääsutee kulgevad paralleelselt ca 200 meetrise vahega. Alternatiivne juurdepääsutee kulgeb põllu ääres ega ole selliselt takistuseks põlluharimisele. Olemasolev juurdepääsutee, nagu eelnevalt viidatud, poolitab põlde. Arvestades seda, et juurdepääsuteed asuvad üksteisele sedavõrd lähedal, on puudutatud isiku hinnangul ilmselgelt põhjendatud jätta kasutusele vaid üks juurdepääsutee, mis ühendab avalikult kasutatava teega mõlemat kinnistut so nii S kui L-L kinnisasju. On mõistlik ja otstarbekas, et kinnisasjadele juurdepääsuks kasutatakse, hooldatakse ning hoitakse sõidukorras ühte teed ning mitte kahte paralleelselt kulgevat teed (tegemist oleks selliselt kulusäästlikuima lahendusega).
7.Puudutatud isik möönab, et alternatiivse juurdepääsutee kasutamine toob avaldaja jaoks kaasa mõnevõrra pikema vahemaa läbimise (712 m vs 514 m), kuid tegemist on sedavõrd ebaolulise erinevusega, selle vahemaa läbimine ei võta oluliselt rohkem aega ning seega ei ole see takistuseks alternatiivse juurdepääsutee kasutamisel. Puudutatud isik möönab ka seda, et alternatiivse juurdepääsutee kasutamine eeldaks ca 265 m pikkuse tee rajamist. Puudutatud isik
on aga juba ka eelnevalt korduvalt avaldajale kinnitanud, et ta on valmis avaldajat aitama tee rajamisel ning andma tasuta kasutamiseks enda masinaid. Oluline on siinjuures märkida, et ka olemasolev juurdepääsutee ei ole aastaringselt sõiduautoga läbitav ning vajaks samuti avaldaja poolt kulutuste tegemist seonduvalt tee rajamisega.
8.Juhul, kui kohus ei arvesta puudutatud isiku poolt esitatud seisukohtadega ning määrab juurdepääsu avaldaja taotletud viisil, siis palub puudutatud isik määrata koormatud kinnistu omaniku kasuks kindlaks tasu juurdepääsu talumise eest. Seda põhjusel, et juurdepääs on vajalik üksnes avaldajal oma kinnisasjale pääsemiseks ning puudutatud isik juurdepääsuteed põlluharimiseks ei vaja. Avaldaja on ise kohtueelses menetluses pakkunud juurdepääsutasuks 350 eurot aastas. Puudutatud isiku hinnangul on tegemist õiglase ning põhjendatud tasuga juurdepääsu talumise eest, mis arvestab mõlema poole olulisi huve oma kinnisomandiõiguste teostamisel. Arvestades eeltoodut palub puudutatud isik kohtul määrata juurdepääsutasu suuruseks 350 eurot aastas. Arvestades seda, et avaldaja soovib tähtajatu juurdepääsu määramist, siis on puudutatud isiku hinnangul vaja kindlaks määrata ka juurdepääsu tasu suurenemise põhimõtted. Eeltoodust tulenevalt palub puudutatud isik määrata, et juurdepääsutasu suureneb iga aasta veebruaris tarbijahinnaindeksi aastase muutuse võrra protsentuaalselt vastavalt Statistikaameti avaldatud andmetele: https://www.stat.ee/thikalkulaator. Juurdepääsutasu suurus ei vähene, kui tarbijahinnaindeks väheneb.
PUUDUTATUD ISIKU H L SEISUKOHAD
9.H L selgitas, et tal ei ole oluline, kust kaudu juurdepääsutee läheb. Puudutatud isik kasutab juurdepääsuks riigile kuuluval kinnisasjal olevat teed.
PUUDUTATUD ISIKU EESTI VABARIIGI (MAA-AMETI KAUDU) SEISUKOHAD
10.Vaidlust ei ole, et avaldajale kuuluvalt S kinnisasjalt puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele, mistõttu on avaldajal õigus AÕS § 156 lõike 1 alusel nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Maa-ametile ei ole teada AÕS § 156 lõigetes 2 ja 3 nimetatud välistavaid asjaolusid. Sellest tulenevalt on käesolevas menetluses peamine küsimus see, millise võõra kinnisasja kaudu juurdepääsu võimaldamine on maakorralduslikult võimalik, kõige otstarbekam ning vähem koormavam. Puudutatud isiku hinnangul on juurdepääsu määramine avaldaja taotletud viisil üle K ning L-L kinnisasjade maakorralduslikult võimalik, otstarbekas ning ei koorma ebamõistlikult puudutatud isikute huve. Selliselt on juurdepääs S kinnisasjani ka seni kasutuses olnud ning seda pole varasemalt takistatud, mistõttu oleks loogiline ja mõistlik selle jätkumine samas asukohas.
11.Puudutatud isik I on 09.07.2020. a seisukohas välja pakkunud ka alternatiivse võimaluse juurdepääsu määramiseks, mis kulgeks xxx kõrvalmaanteelt üle P ning L-L kinnisasjade. Maaametil ei ole vastuväited juurdepääsu määramisele S kinnisasja kasuks üle P kinnisasja idaserva. Küll aga tähendab juurdepääsu määramine sellisel kujul avaldaja jaoks täiendavat tee rajamist L-L kinnisasjal sellises asukohas, kust ei ole varem juurdepääsu S kinnisasjale toimunud. Sealhulgas möödub see juurdepääs ka L-L kinnisasjal paiknevate hoonete vahetust lähedusest ning kulgeb mööda põllu ja metsa vahelist piiri, kus teed ei ole kunagi olnud.
12.P kinnisasi on riigivara, millega seotud tehingud ja toimingud saavad toimuda üksnes seaduse alusel ja sellega kooskõlas. Riigivaraga tehingute tegemist, sh riigivara piiratud asjaõigusega koormamist reguleerib riigivaraseadus (RVS). RVS § 8 lõige 1 sätestab, et riigivara valitseja on kohustatud riigivara valitsema eesmärgipäraselt, otstarbekalt, säästlikult ja heaperemehelikult. RVS § 8 lõike 4 kohaselt peab riigivara valitseja riigivaraga mis tahes toiminguid või tehinguid tehes juhinduma põhimõttest suurendada kasu ja vältida kahju, mis riik võib neist toimingutest või tehingutest saada.
13.RVS § 14 lõige 2 sätestab, et riigivara kasutamiseks andmisele piiratud asjaõigusega koormamise teel kohaldatakse riigivara kasutamiseks andmise regulatsiooni koos RVS § 22 lõikes 2 ja §-des 26–28 piiratud asjaõiguste kohta sätestatud erisustega. Riigivara kasutamiseks andmist reguleerib RVS 3. peatükk. RVS § 18 lõige 1 sätestab, et kui riigivara antakse kasutamiseks teisele isikule, tuleb seda teha vähemalt turupõhise kasutustasu eest. Turupõhine kasutustasu on tasu, mille suurus vastab sarnastel tingimustel sarnaste asjade kasutamiseks sõlmitud kasutuslepingutes kokku lepitud kasutustasudele turul. RVS § 181 kohaselt koostatakse kinnisasja kasutustasu määramiseks hindamisaruanne.
14.RVS § 181 lõike 4 ja § 46 lõike 5 alusel on Vabariigi Valitsus 14.07.2016. a kehtestanud määruse nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ (Kord). Maa-amet määrab servituuditasu RVS § 181 lõike 2 punkti 6, § 46 lõike 2 punkti 1 ja Korra kohaselt. Maa-amet lähtus kasutustasu määramisel Korra §-st 7, mis käsitleb turuanalüüsi teel kasutustasu hindamist. Maa-amet peab tehingute andmebaasi, kuhu laekuvad notaritelt kõik kinnisvara võõrandamistehingud üle Eesti ja turupõhine kasutustasu põhineb vara harilikul väärtusel, mis on välja selgitatud sarnaseid hoonestamata maa ostu-müügitehinguid analüüsides. Kasutustasu on 3% harilikust väärtusest.
15.Kasutatud on sarnast tasumäära, mida rakendatakse põllumajandusmaade ja aktiivse turuta hoonestamata maade kasutustasu hindamisel. Maa-amet koostas eeltoodust tulenevalt 21.10.2020. a hindamisaruande nr 7-1/20/15330, mille kohaselt on servituuditasu 10 eurot aastas (sisaldab maamaksu).
16.RVS § 18 lõike 5 kohaselt peab riigivara valitseja kasutuslepingus sätestama, et asjaga seotud kõrvalkulud, maksud ja koormised katab kasutaja proportsionaalselt kasutusõiguse ulatusega, või arvestama nimetatud kuludega kasutustasu kujundamisel. Juurdepääsutee ehitab välja valitseva kinnisasja omanik ning kõik kulutused seoses tee ehitamise, parandustööde, korrashoiu ja hooldusega kannab samuti valitseva kinnisasja omanik.
KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED
17.Asjaõigusseaduse § 156 lg 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve.
18.Kohus tegi kindlaks, et S kinnisasjal puudub ligipääs avalikult kasutatavalt teelt, kuna kinnisasi ei piirne ühegi teega. Senini on avaldaja kasutanud juurdepääsuks teed mis läbib K ja L-L kinnisasju. K ja L-L kinnisasjade omanikud ei ole vastu, et avaldaja kasutab juurdepääsuks enda kinnisasjale olemasolevat juurdepääsuteed.
19.S ja L-L kinnisasjad on hoonestatud. K, K ja P kinnisasjade sihtotstarve on maatulundusmaa. Puudutatud isik Roodevälja Uustalu OÜ harib põllumassiive, mis asuvad X, K ning L-L kinnisasjadel. Kohus ei nõustu puudutatud isiku 1 seisukohtadega alternatiivse juurdepääsutee osas. Esiteks ei ole puudutatud isiku argumendid, et avaldaja poolt kasutuses olev juurdepääsutee raskendab oluliselt puudutatud isiku poolt põldude harimist (raskendatud on põllutöömasinate ringi keeramine juurdepääsu tee juures), veenvad. Teiseks ei näe kohus mõistlikku põhjust, miks on vajalik rajada juuurdepääsutee üle P ja L-L kinnisasjade. L-L kinnisasjal kulgeks juurdepääs mööda metsa ja põllu vahelist piiri, kus teed ei ole kunagi olnud ning seetõttu eeldaks alternatiivse juurdepääsu variant täiendavaid investeeringuid tee rajamisse. Avaldaja esitas kohtule hinnapakkumise (tl 82), mille kohaselt S kinnisasjale alternatiivse juurdepääsu rajamise eelarve on ca 69 000 eurot. Kaalukaks argumendiks avaldaja poolt välja pakutud juurdepääsu puhul on kohtu arvates ka see, et juurdepääsu määramine on maakorralduslikult võimalik, selline juurdepääs on ka seni kasutuses olnud ning kinnisasjade omanikud ei ole selleks takistusi teinud. Ka ei koorma avaldaja poolt välja pakutud juurdepääsu variant ebamõistlikult puudutatud isikute 1 ja 2 huve. Kohus arvestab ka sellega, et avaldaja on nõus kandma tee korrashoiu kulud.
20.Eeltoodud põhjusel ja mõistlike alternatiivsete võimaluste puudumise tõttu tuleb S kinnisasjale määrata juurdepääs üle K ja L-L kinnisasjade.
21.Tasu
21.1.Viimaks lahendab kohus K kinnisasja kasutamise eest omanikule makstava tasu küsimuse (* puudutatud isik H L juurdepääsu eest tasu ei taotle).
21.2.Asjaõigusseaduse § 156 lg 1 näeb ette, et juurdepääsu määramisel kohtu poolt määrab kohus ka juurdepääsu kasutamise tasu. Kohtupraktika kohaselt ei pea tasu suurus tulenema ainult tee korrashoiu kulude suurusest, vaid kohtul on õigus määrata õiglane ja mõistlik tasu lähtuvalt asjaoludest.
21.3.Kohus ei nõustu avaldajaga, et juurdepääs tuleks määrata tasuta. Puudub mõistlik põhjus, miks ei peaks K kinnisasja omanik saama tasu tema omandi kasutamise eest.
21.4.Viimases menetlusdokumendis (20.06.2021. a) leidis avaldaja, et tasu võiks olla 10 eurot aastas. Puudutatud isik OÜ Roodevälja Uustalu leiab, et juurdepääsu tasu peaks olema 350 eurot aastas, mis suureneks protsentuaalselt tarbijahinnaindeksi aastase muutuse võrra.
21.5.Käesolevas asjas saab kohtu hinnangul tasu määramisel arvesse võtta esiteks omandiõiguse riivet ja teiseks tee korrashoiu kulusid (avaldaja on nõus kandma ise juurdepääsutee korrashoiukulud)
21.6.Arvestades kohtupraktikat (kohtuasjad 2-12-9177, 2-09-11183, 2-12-22740), Eesti Vabariigi esindaja poolt antud andmeid servituuditasu kohta, K kinnisasja sihtotstarvet ning seda, et kinnisasja kasutamisega S kinnisasja omaniku poolt ei kaasne privaatsuse riivet ja see ei takista kinnisasja kasutamist omaniku enda poolt, juurdepääsutee korrashoiu kohustuse panemist avaldajale, määrab kohus makstava juurdepääsutasu suuruseks K kinnisasja omanikule 20 eurot aastas.
MENETLUSKULUD
22.Kohus jätab menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 ja 8 alusel menetlusosaliste endi kanda. Riigilõivu on tasunud avaldaja ja kuna lahend tehakse tema huvides, siis jääb vastav kohtukulu TsMS § 172 lg 1 esimese lause alusel avaldaja kanda.
23.Kohtuvälistest kuludest on puudutatud isik OÜ Roodevälja Uustalu taotlenud enda õigusabikulude väljamõistmist avaldajalt. Kohus märgib, et hagita menetluses puudub üldjuhul vajadus kasutada menetluses professionaalset õigusabi ja selle kasutamise korral ei saa menetlusosalisel olla õigustatud ootust, et õigusabikulud piiramatult mõnelt teiselt menetlusosaliselt välja mõistetaks. Vastupidine ei oleks kooskõlas TsMS § 2 järgse tsiviilkohtumenetluse ülesandega, milleks on mh tagada, et kohus lahendaks tsiviilasja võimalikult väikeste kuludega. Kohtule on antud lai otsustusruum õigusabikulude hüvitatavuse kohta, tagamaks igal üksikjuhtumil õiglase lahenduse leidmise (Riigikohtu lahend 3-2-1-18-11, p 19). Kohus järeldab TsMS § 172 lg 8 teise lause sõnastusest ja käesoleva vaidluse asjaoludest, et on põhjendatud jätta kohtuvälised kulud iga menetlusosalise enda kanda.
/ allkirjastatud digitaalselt /
Viljo Junolainen Kohtunik Osaliselt tühistatud Tartu Ringkonnakohtu lahendiga.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.