M. H. hagi H. K. vastu tehingute tühisuse tuvastamiseks
Hagihind
63 500 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja: M. H. (isikukood xxxx, elukoht: xxxx), esindaja RÕA korras: Deivi Vaht (e-post: [email protected]); esindajad Kostja: H. K. (isikukood xxxx, elukoht: xxxx, e-post: xxxx), lepinguline esindaja: Tanel Pürn (e-post: [email protected]). Istungi toimumise aeg
17. mai 2021
Istungil osalenud isikud
Hageja M. H. ja tema esindaja RÕA korras Deivi Vaht; Kostja H. K. (videosilla vahendusel) ja tema lepinguline esindaja Tanel Pürn (videosilla vahendusel).
Resolutsioon
1.Jätta hagi rahuldamata.
2.Vabastada hageja M. H. riigilõivu tasumisest ka hagiavalduse rahuldamata jätmisel.
3.Jätta hageja esindaja riigi õigusabi korras õigusabi tasu ja õigusabi kulud Eesti Vabariigi kanda.
5.Määrata menetluskulud kindlaks pärast asjas tehtud lõpplahendi jõustumist. 1 (11)
2-20-12727
6.Saata kohtuotsus poolte esindajatele teadmiseks. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule Viru Maakohtu kaudu 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.02. septembril 2020 esitatud ja 16. septembril 2020 täpsustatud hagiavalduse kohaselt majanduslike probleemide lahendamiseks võttis M. H. laenu OÜ-st T. Laenu tagatiseks seati OÜ T kasuks hüpoteegid M. H.’ale kuuluvale kinnistule xxxx kinnistusregistri registriosa nr xxxx ja M. H. (hageja) ja U. H. ühisvaraks olevale kinnistule xxxx, kinnistusregistri registriosa xxxx.
2.Hageja jäi oma rahaliste kohustuste täitmisega OÜ T ees hätta. 12.06.2009 on hageja ja C OÜ, mida esindas H. K. sõlminud laenulepingu, mille kohaselt C OÜ andis hagejale laenu summas 2 560 eurot. Laenu tagastamise tähtajaks oli 12.06.2010. Eelnimetatud summast 1 907.40 eurot kanti notari ametitegevuse kontole OÜ T laenujäägi katteks ja 656.60 eurot M. H.’a arveldusarvele. Samal päeval, so 12.06.2009, sõlmiti Tartu notar A. P.-T. juures hüpoteegi lõpetamise (kustutamise) kokkulepe, hüpoteegi loovutamise leping, hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmine ja hüpoteegi seadmise leping. Eelnimetatud lepinguga tasuti OÜ-le T laenujääk summas 1 907.40 eurot, kustutati OÜ T kasuks seatud hüpoteegid ning seati samal päeval C OÜ ja M. H. vahel sõlmitud laenulepingu tagatiseks mõlemale kinnistule hüpoteegid G OÜ kasuks summas 5 113.13 eurot (80 000 EEK) kinnistule xxxx ja 5 113.13 eurot (80 000 EEK) kinnistule xxxx.
3.17.05.2013 on H. K. ning hageja ja U. H. sõlminud Tartu notar A. R. juures hoonestamata kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Eelnimetud lepingu järgi ostis H. K. M. H.’alt ja U. H.’alt kinnistu xxxx ja tasus kinnistu eest 6 000 eurot sularahas. Kinnistule jäi kehtima hüpoteek C OÜ kasuks. Tegelikku rahade liikumist antud tehinguga ei toimunud, so H. K. ei maksnud ostjana M. H.’ale kinnistu eest tasu, tuues põhjendusena välja, et eelnimetud summa läheb hüpoteegi tasumiseks.
4.29.05.2013 on hageja ja H. K. sõlminud Jõhvi notar Ü. M. juures käsutamise keelu kustutamise avalduse, kinnisasja müügilepingu, asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse. Lepingu objektiks oli hageja lahusvaraks olev kinnistu xxxx, kinnistusregistri registriosa xxxx. Vastavalt lepingule oli kinnistu müügihinnaks 1 500 eurot sh 988.72 eurot tasus ostja sularahas lepingule allakirjutamisel kohtutäiturile täitmiseks pööratud nõuete katteks ning keelumärke kustutamiseks ja 511.28 euro kohta kinnistas ostja, et on eelnimetud summa enne lepingu sõlmimist sularahas kätte saanud. Kinnistule jäi kehtima hüpoteek H. K.’le kuuluva ettevõtte C OÜ kasuks. Tegelikkuses tasus ostja H. K. eelnimetud kinnistu eest notaris kohtutäiturile 988.72 eurot, ülejäänud osas raha liikumist ei toimunud. Pooled leppisid suuliselt kinnistu üleandmisel kokku, et H. K. seab eelnimetatud kinnistule hageja kasuks kasutusõiguse ning kui hageja on H. K.’le kinnistu müügihinna tagasi maksnud, siis saab hageja kinnistu tagasi. Kuna H. K. sõnade kohaselt ei olnud 29.05.2013 notaris sama tehingu raames võimalik M. H.’a kasuks isiklikku kasutusõigust seada, kirjutas H. K. M. H.’ale lihtkirjaliku volituse, mille kohaselt võib M. H. kasutada Xxxx kinnistut põllumajanduslikel eesmärkidel.
5.Kokku on H. K. andnud hagejale laenuna ja täitnud M. H.’a eest kohustusi kolmandate isikute ees summas 3 552.72 eurot. 2 (11)
2-20-12727
6.Hageja on kandnud H. K.’le vaba graafiku alusel perioodil 2013.a kuni 2019.a rahalisi vahendeid summas 1 600 eurot, sh 2017.a 800 eurot, 2018.a 600 eurot ja 2019.a 200 eurot. Lisaks on hageja eelnevalt tasunud aastatel 2009.a kuni 2016.a H. K.’le erinevaid summasid sularahas. Sularahas tasumise kohta hagejal tõendeid ei ole – H. K. andis hagejale teada, et viimane ei pea tagasimaksete kohta arvet pidama, kuna H. K. ise peab tagasimaksete kohta arvestust ning annab M. H.’ale teada kui viimane on kõik tagasimaksed teinud. Seega on H. K. saanud hagejalt viimase kohustuste katteks rahalisi vahendeid vähemalt 1 600 eurot ning kinnistud Xxxx ning hageja ja U. H. ühisvaraks oleva kinnistu Xxxx.
7.Hageja on seisukohal, et H. K., kasutades ära tema ja U. H.’a teadmatust kinnisvaraga seotud tehingutest ning asjaolu, et nad usaldasid H. K.’t kui U. H.’a koolivenda, on sõlminud hageja ja U. H.’aga oma sisult näilikud kinnisvara tehinguid, st kinnisasjade ostu- müügi lepinguid ja asjaõiguskokkulepped, mille eesmärk ei olnud tegelikult mitte kinnistute müümine vaid kinnistu tagatisel laenu saamine. Kinnistute müügi puhul ei toimunud rahade üleandmist lepingus näidatud viisil. Lisaks on ostu-müügi lepingutes näidatud kinnistute ostuhinnad alla kinnistute turuväärtuse, mis ka viitab asjaolule, et tegemist on fiktiivsete ehk näilike tehingutega. H. K. rääkis hagejale ja U. H.’ale tehingute tegemisel, et vaja on sõlmida kinnistute müügilepingud ja kui laen on tagasi makstud, saavad M. ja U. H. kinnistud tagasi. H. K. lubadust hagejale saab käsitleda ka kui VÕS § 238 lg 1 järgse tagasiostuõigusega kinnistu müüki ning see on tegelikkuses tehing, mille tegemist on varjatud. Tagasiostuõigusega müügitehingu asemel sõlmiti kinnistute ostu-müügilepingud.
8.Kinnistu xxxx müügi näilikkust kinnitab ka asjaolu, et H. K. lubas isikliku kasutusõiguse seadmist hageja kasuks. H. K. rääkis perekond H.le, et isikliku kasutusõiguse seadmine tuleb teha eraldi tehinguna ja seda müügitehingus teha ei saa. Selle lubaduse kinnituseks väljastas H. K. hagejale nõusoleku maa kasutamiseks. Lisaks on hageja koos oma perega Xxxx kinnistut pidevalt hooldanud ja seda kostja heakskiidul ja teadmisel. Hagejal ei ole olnud motivatsiooni võõra kinnistu korda tegemiseks. M. H. teadis, et tegelikult saab ta kinnistu tagasi ning senini on vaja seda hooldada. Tehingute näilisusele viitab ka see, et nii enne kui ka pärast kinnistute müüki võttis H. K. M. H.’a käest vastu raha. M. H. tasus H. K.’le raha, sest ta teadis, et saab kinnistu tagasi peale seda kui ta on tagastanud H. K. poolt kolmandatele isikutele tasutud raha. Viimase makse tegi M. H. H. K.’le 2019.a.
9.H. K., kasutades ära hageja usaldust tema suhtes ja arusaamisvõimetust kinnisvara tehingutest sh hüpoteegi mõistest, esitades temale kinnisvara tehingu eesmärkidest vale ettekujutuse, on teinud hagejaga kinnisvaratehingud, mis on näilikud TsÜS § 89 või heade kommetega vastuolus TsÜS § 86 lg 2 järgi.
10.H. K. mahhinatsioonide tagajärjel jäi hageja ilma oma kinnistutest ja tasus temale lisaks veel 1 900 eurot. Xxxx kinnistu väärtus oli tehingu tegemisel vähemalt 50 000 eurot, arvestades seda, et kinnistul oli kasvav mets. Xxxx kinnistu väärtus oli vähemalt 15 000 eurot lepingu sõlmimisel. Ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastane on olukord, kus H. K., kes tegelikult ei ole perekond H.te perekonnasõber ega tuttav, saab libedakeelse jutu ja inimeste teadmatust ära kasutades kinnisvaratehingute tegemisel praktiliselt 10 korda odavamalt turuväärtusest endale kinnistud. Kokku on kostja andnud hagejale laenuna ja täitnud hageja eest kohustusi kolmandate isikute ees kogusummas 3 552.72 eurot vastu aga saanud kaks 3 (11)
2-20-12727 kinnistut kinnisvara müügitehingutega, milles sätestatud kinnitus raha kätte saamise kohta kostjalt ei ole tegelikkuses toimunud.
11.Hageja tegi tehingud kostjaga olukorras, mil tal oli erakorraline vajadus ning ta on kogenematu kinnisvara tehingutest. Tehingud on tehtud hagejale äärmiselt ebasoodsatel tingimustel. Pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Kostja oli antud asjaoludest tehingute tegemise ajal teadlik. Kinnistute Xxxx ja Xxxx müügi puhul on tegemist tühiste tehingutega.
12.M. H. ja H. K. leppisid kokku, et M. H. saab kinnistud tagasi, kui tasub võlgnevused. Seega tegelikkuses leppisid pooled kokku, et tagasiostuõigusega müügilepingus. TsÜS § 89 lg 3 sätestab, et kui näiliku tehinguga varjatakse teist tehingut, kohaldatakse varjatud tehingule selle tehingu kohta sätestatut. Kuna M. H. on võlgnevuse H. K.’le tasunud, tuleb H. K. tahteavaldus kinnistu Xxxx omandiõiguse tagastamiseks M. H.’ale asendada kohtuotsusega.
13.Kinnistu Xxxx omandi kandis kostja endaga seotud ettevõttele S OÜ-le 23.05.2019 müügitehinguga. Kuna hageja ja kostja vahel 29.05.2013 müügitehing on tühine, ei tulenenud sellest ka hagejal kohustust kostjale omandi üle andmiseks. Käesoleval juhul on tegemist olukorraga, kus VÕS § 1032 lg 2 alusel kinnistu omandiõiguse üle andmine ei ole võimalik ning kostjal tuleb hagejale hüvitada kinnistu väärtus, milleks hageja peab võõrandamise hetkel 60 000 eurot. Lisaks palus hageja tuvastada 17.05.2013 kinnistu Xxxx ostu-müügi lepingu tühisus, kohustada kostjat andma KRS § 341 mõistes tahteavaldus kinnistu Xxxx, kinnistusregistri registriosa xxxx omaniku kande muutmiseks selliselt, et kinnistu ühisomanikeks märgitakse M. H. ja U. H. ning jätta kõik asja menetluskulud kostja kanda.
KOSTJA VASTUVÄITED
14.14. detsembril 2020 esitatud vastuses kostja hagi ei tunnistanud. Kostja ei pea vajalikuks kõigile arusaamatuile hageja väidetele eraldi vastata, sest hageja on asjaolusid käsitlenud täiesti oma suva kohaselt, põhistusi ning tõendeid esitamata. Nt punktist 1 ei ole võimalik aru saada, mis kuupäeval tekkisid hagejal majanduslikud raskused. Mõistetavalt ei tea kostja ka seda, kas raskused tekkisid seoses MTA nõudega. Kostja ei mäleta, et tema poole oleks pöördunud U. H..
15.Kostja nõustub hagi punktide 3 ja 4 väidetega, et 12.06.2009 sõlmiti laenuleping ja selle tagamiseks hüpoteegi seadmise leping hageja ja C OÜ vahel.
16.Hagi punktides 5 ja 6 kirjeldatakse kinnistute müügilepinguid, mis toimusid mais 2013 – kostja ning hageja ja U. H.a vahel 17.05.2013 kinnistu Xxxx osas ja kostja ning hageja vahel 29.05.2013 kinnistu Xxxx osas. Kostja kinnitab, et tasus kinnistute eest vastavalt lepingutele ja hageja väited mittetasumise kohta on paljasõnalised. Samuti on paljasõnalised väited kokkulepete kohta kinnistu tagasimüümiseks ja isikliku kasutusõiguse seadmiseks.
17.Tagasimüügi kokkulepe olnuks kostjale majanduslikult kahjulik, sest kirjelduse järgi saanuks hageja otsustada, kas ja millal maksab müügihinna tagasi ja ainuõiguse saada kasu kinnistu turuväärtuse tõusmiselt, samas kui võimaliku väärtuse langus jäänuks kostja kanda. Samuti olnuks sel juhul tegemist tasuta raha kasutada andmisega. Kuivõrd kostja on korduvalt vormistanud notariaalseid tehinguid eri isikutega ja erinevate notarite juures, siis on sisutu väita, et mingi väidetav 4 (11)
2-20-12727 kokkulepe jäi lepingusse märkimata vaid kostja sõnade tõttu. Kõigis lepinguis sisaldub kirjalik notari selgitus selle kohta, et lepingusse tuleb märkida kõik kokkulepped.
18.Hageja väitel olevat olnud kokkulepe, et hageja saab Xxxx kinnistu tagasi, kui “on H. K.’le tagasi maksnud summad, mis H. K. on M. H.’a võlgnevuste katteks kandnud on.” Kuigi eelnevalt on hageja välja toonud, et kinnistu hind oli 1 500 eurot (p 6), millest 511.28 jäi üldse saamata (p 7), on ta väidetavalt kostjale pangaülekandeid teinud 1 600 euro ulatuses ja seejuures perioodil 2009-2016 (kokkuleppele eelnevalt!) ka sularahas. Puudub igasugune põhjendus, miks hageja maksis siis rohkem, kui pidanuks kokkuleppe kohaselt maksma ning miks ta ei asunud kohe tegutsema, kui raha makstud oli.
19.Hagi punktis 10 väidetakse, et tegemist oli näilike tehingutega, tegelikult olevat eesmärgiks olnud kinnistute tagatisel laenu saamine. Jättes kõrvale asjaolu, et hagi punktides 3-4 kirjeldati varasemat laenutehingut, mille tagatiseks seati kinnistud (st hageja teadis, kuidas sellist tehingut vormistada), jääb selgusetuks, millist tehingut siis varjati, kui tegelikult polevat raha üldse üle antud. Seejuures on hagis väidetavat tegelikku kokkulepet käsitletud erinevalt: punktis 7, et H. K. seab Xxxx kinnistule M. H.’a kasuks kasutusõiguse ning kui M. H. on H. K.’le kinnistu müügihinna tagasi maksnud, siis saab M. H. kinnistu tagasi; punktis 8, et M. H. saab Xxxx kinnistu tagasi, kui on H. K.’le tagasi maksnud summad, mis H. K. on M. H.’a võlgnevuste katteks kandnud.
20.Hageja soovis kinnistut mõnda aega pärast lepingu sõlmimist veel kasutada, kostja mäletamist mööda puude koristamiseks (kuigi volikirjas on muud tegevused märgitud) ja kostja tuli selles osas vastu. Kinnistule isikliku kasutusõiguse seadmine samas kinnistu võõrandamistehingus on tavapärane ning vastava kokkuleppe olemasolul saanuks seda teha samas tehingus. Väide, et kostja teadis ja kiitis heaks kinnistu hilisema hooldamise ja kasutamise on väär.
21.Selleks, et lugeda tehing näilikuks, peaksid muud eesmärki soovima mõlemad pooled. Kostja soovis kinnistud omandada vastavalt lepingutele. Kostja ei ole andnud hagejale mingeid lubadusi.
22.Heade kommete vastasus on näilikkusest erinev tehingu tühisuse alus, mida tuleb eraldi sisustada. Lisaks tuleks kummagi aluse puhul põhistada asjaõiguslepingute tühisust. Tehingute tühisuse alused on esile toomata, põhistamata ja tõendamata. Õigusliku põhjenduse jaotuses on viidatud esmalt TsÜS §-le 86 ja seejärel §-le 89, kuid hageja ei ole viidanud, et tegemist on alternatiivsete alustega. Tekstist jääb mulje, et tegemist on ühtse põhjendusega, st justkui oleks tegemist mõlema aluse esinemisega. Kohtupraktika on seisukohal, et need alused ei saa üheaegselt esineda.
23.Hagist ei ole arusaadav, mis õiguslikule alusele tuginedes on nõue esitatud. Punktist 18 jääb mulje, et Xxxx kinnistu edasivõõrandamise tõttu tuginetakse VÕS §-le 1032 ning nõutakse § 1028 alusel alusetult omandatu väärtuse hüvitamist. Samas ei ole teise kinnistu omandi üleandmise nõuet hagis üldse põhjendatud.
24.Selgusetuks jääb M. H.’a ja C OÜ vaheliste lepingute seotus haginõudega (hagi punktid 3 ja 4). Samuti on selgusetu, miks hageja viitab tagasimaksetele kostjale perioodil 2009-2016. Kuigi kostja on tegutsenud C OÜ esindajana ei ole võimalik kostjat ja C OÜ-d samastada.
5 (11)
2-20-12727
25.TsÜS § 151 lg 1 kohaselt on alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat ajast, mil õigustatud isik teada sai või pidi teada saama, et tal on alusetust rikastumisest tulenev nõue. Hagiavalduses toodust nähtuvalt pidi hageja kõigist asjaoludest saama teada kohe notariaalsete lepingute sõlmimisel. Seega aegusid hageja võimalikud nõuded 2016.a maikuus. Kostja taotleb menetlusökonoomika huvides enne muude vastuväidete käsitlemist aegumise kohaldamist.
26.Kokkuvõtvalt on kostja seisukohal, et hagisse on kuhjatud kokku mitmeid asjaolusid neid omavahel ja õigusaktidega seostamata. Asjaolud on olulises osas ka tõendamata. Selguse huvides kordab kostja, et ei võta omaks ühtegi hagis esitatud väidet, va kui on vastupidiselt konkreetselt märgitud. Isegi kui hagis toodud asjaolude kinnituseks oleks tõendeid, oleksid väidetavad kokkulepped vormipuuduse tõttu tühised (vt AÕS § 119 lg 1).
HAGEJA ARVAMUS
27.22. jaanuaril 2021 esitatud arvamuses hageja märkis, et kostja on võtnud veel 2019.a raha hagejalt vastu, see tõendab seda, et kostja raha vastu võttes jättis M. H.’ale ettekujutuse, et ta saab kinnistu tagasi. Seega oleks nõude aegumine saanud alata vaid alles 2019.a. Kostja tegi kinnistul lageraide 2019.a. Sellest alates sai hageja aru, et tegelikult kostja on hagejat enneolematul kombel oma lubadustega petnud, kuna kinnistu väärtus vähenes oluliselt ning peale seda kostja enam hageja kõnesid vastu ei võtnud ja edasisest suhtlemisest keeldus.
28.Kostja käsitlus tagasiostuga müügitehingust on väär. Kui müüja ei oleks õigeaegselt tagasiostutehingut teostanud kokku lepitud hinnaga, oleks ostja jäänudki asja omanikuks ja mitte mingeid turuväärtuse muutumise riske müüja ei oleks kandnud.
29.Asjaolu, et hageja mõistis just selliselt kostja lubadusi, et tegemist on tagasiostuga müügiga, mida lubas H. K., tõendabki see, et hageja tasus kostjale rohkem kui selleks lepingu järgi kohustatud oli. H. K. lubas, et ta ei võta kinnistult Xxxx metsa maha ega ei müü kinnistut kellelegi. M. H.’al puudusid õigusteadmised ning tema on hagiavalduses välja toonud need lubadused, mida H. K. temale tehingute tegemiseks andis. Poolte vahel toimund asjaoludele annab õigusliku kvalifikatsiooni kohus.
30.Xxxx kinnistu on hageja vanema ja ema kunagine talukoht. Hageja on selle kohaga emotsionaalselt seotud. Kui hageja oleks tegelikkuses aru saanud kostja ebaausatest kavatsustest ja keerulise juriidilise skeemi punumisest, et see võimaldab hageja omandist ilma jätta, ei oleks hageja kostjaga mitte kunagi nimetatud tehinguid sõlminud. Ka asjaolu, et H. K. andis volikirja hagejale Xxxx kinnistu kasutamiseks tõendab, et sellega H. K. tegi hagejale näiliku ettekujutuse sellest, et hageja saab oma kinnistu tagasi, muidu ei oleks kostjal olnud mitte mingisugust mõtet väljastada hagejale taoline volikiri. Jääb arusaamatuks, miks oleks hageja pidanud tahtma veel võõral kinnistul puid koristada ja roheala niita.
31.Hageja on arvestanud asjaoluga, et kostja oma lubadusi omaks ei võta. Hageja on esitanud kõik tema ja kostja vahel sõlmitud lepingud selleks, et oleks aru saadav kostja tahtlik ja ebaaus hageja eksitusse viimine tehingute tegemisel. Kostja viis hageja eksitusse ka sellega, et ühelt poolt tegutses eraisikuna ning teiselt poolt G kui juriidilise isiku esindajana kui rääkis, et 6 000 euro kätte saamise kinnitus on vajalik selleks, et tegelikult läheb see hüpoteegi katteks.
KOHTUISTUNG
6 (11)
2-20-12727
32.Kohtuistungil hageja ja tema esindaja jäid hagiavalduse juurde. Esindaja märkis, et näiliseks tehinguks, mida varjati, oli tagasiostuõigusega müük. Kostja andis ainult 3 552.75 eurot laenu 2 lepingu eest. Hageja on tagastanud 1 600 eurot kostjale. Kostja on alusetult rikastunud vähemalt 50 000 euro ulatuses. Kostja väljastas hagejale volikirja, et ta võib kasutada Xxxx kinnistut, näitab seda, et ta saab kasutada seda kinnistut, mis näitab omakorda seda, et talle on antud lubadused tagasisaamiseks. Ei ole mõistlik eeldada seda, et hageja pidi pärast 2013.a, kui kinnistud on lõplikult võõrandatud, veel tasuma mingeid makseid kostjale, kes neid tegelikult ilusti vastu võttis ega teatanud perekond H.tele, et miks neid talle maksate. See näitab, et tehingute eesmärk oli teine. On arusaadav, et tehing on tehtud ebasoodsatel tingimustel ja on heade kommete vastu.
33.Kostja teatas, et ei vaidlusta, et raha on kantud, kuid raha kanti kostja arvelduskontole, mida kostja ei ole ammu kasutanud, kostja raha laekumisest koheselt teada ei saanud. Kostja lepinguline esindaja teatas, et jääb selle juurde, et tühisuse tuvastamise nõudel aegumistähtaega ei ole. Küll aga on alusetu rikastumisel ning hagi punktid 4 ja 6 on aegunud. Ülejäänud osas jäi kostja lepinguline esindaja kirjalike seisukohtade juurde.
34.Tunnistajana kuulati üle U. H..
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
35.Kohus tutvunud hagiavalduse, kostja vastustega hagile ja poolte seisukohtadega, kuulanud ära poolte ja nende esindajate seletused ning uurinud tsiviilasja toimikus olevaid dokumentaalseid tõendeid, leidis, et hagi ei ole põhjendatud ega kuulu rahuldamisele.
36.12.06.2009 sõlmis M. H. kui laenusaaja (käesolevas menetluses hageja) ja OÜ G kui laenuandja laenulepingu, millega laenuandja andis laenusaajale laenu summas 2 564 eurot. Laenusaaja kohustus tagastama laenu hiljemalt 12.06.2012 ja seadma laenu tagatiseks hüpoteegid kahele katastriüksusele mõlemale summas 80 000 krooni (I kd, t.lk. 11, 12). Tartu notar A. P.-T. juures 12.06.2009 sõlmitud hüpoteegi seadmise lepinguga kohustusid M. H. kui kinnistu omanik ja U. H. kui kinnistu omaniku abikaasa seadma kinnistule Xxxx (registriosa nr xxxx) esimesele vabale järjekohale hüpoteek summas 80 000 krooni hüpoteegipidaja OÜ G kasuks (I kd, t. lk 13-21). Tartu notar A. R. juures 17.05.2013 sõlmitud hoonestamata kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepinguga M. H. kui kinnistu omanik ja U. H. kui kinnistu omaniku abikaasa müüsid kinnistu Xxxx ostjale H. K. (käesolevas menetluses kostja) hinnaga 6 000 eurot (I kd, t.lk. 22-27). 29.05.2013 sõlmisid M. H. kui müüja ja H. K. kui ostja ning Jõhvi kohtutäitur N. M. Jõhvi notar Ü. M. juures kinnisasja müügilepingu, asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse, millega hageja müüs ja kostja ostis kinnistu Xxxx (registriosa nr xxxx) hinnaga 1 500 eurot. Lepingu punkti 6.2 kohaselt müügihinnast tasus ostja sularahas 988.72 eurot lepingule allakirjutamisel kohtutäiturile täitmiseks pööratud nõuete katteks ning keelumärke kustutamiseks ja 511.28 euro kohta kinnistas ostja, et seda summat enne lepingu sõlmimist sularahas kätte saanud (I kd, t.lk. 58-33). Pooltel ei ole vaidlust eeltoodud asjaolude üle.
37.17.05.2013 lepingu punktis 2.2 kinnitasid pooled, et kinnistu ostuhind 6 000 eurot on ostja poolt täielikult tasutud sularahas enne lepingu sõlmimist, mille saamist müüja kinnitas oma allkirjaga lepingul. Hageja vaidleb 17.05.2013 lepingu punktis 2.2 toodule vastu, väites, et tegelikult ei ole ostja ostuhinda tasunud. Samuti vaidleb hageja 29.05.2013 lepingu punktis 6.2. toodule vastu ja väidab, et tegelikkuses tasus ostja H. K. kinnistu Xxxx eest vaid kohtutäiturile 988.72 eurot ja et ülejäänud osas raha liikumist ei ole toimunud. Samuti väidab hageja, et kinnistu Xxxx omandiõiguse 7 (11)
2-20-12727 üleandmisel leppisid lepingupooled suuliselt kokku, et kostja (ostja) seab kinnistule hageja kasuks kasutusõiguse ning kui hageja on kinnistu müügihinna tagasi maksnud, saab hageja kinnistu tagasi. Selleks kirjutas kostja hagejale lihtkirjaliku volituse kinnistu Xxxx kasutamiseks põllumajanduslikel eesmärkidel. Hageja väidab, et kuna tal oli erakorraline raha vajadus ning ta oli kogenematu kinnisvara tehingutest, milledest oli kostja tehingute tegemise ajal teadlik, siis kinnistute võõrandamise tehingud on tehtud hagejale äärmiselt ebasoodsatel tingimustel ja tehingutest pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas, mistõttu mõlema kinnistu müügi puhul on tegemist tühiste tehingutega. Lisaks väidab hageja, et kinnistu Xxxx võõrandmaise tehing oli näilik tehing, millega varjati tagasiostuõigusega müügi tehing.
38.Kostja vastuväidete kohaselt kostja soovis kinnistud omandada vastavalt lepingutele, muid lubadusi kostja ei ole andnud. Heade kommete vastasus on näilikkusest erinev tehingu tühisuse alus. Hagiavalduses toodust nähtuvalt pidi hageja kõigist asjaoludest saama teada kohe notariaalsete lepingute sõlmimisel. Hageja võimalikud nõuded aegusid 2016.a maikuus. Kostja taotleb menetlusökonoomika huvides enne muude vastuväidete käsitlemist aegumise kohaldamist.
39.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 sätestab, et hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. TsMS § 438 lg 1 tulenevalt otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele.
40.Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 5 alusel tsiviilõigused ja -kohustused tekivad tehingutest, seaduses sätestatud sündmustest ja muudest toimingutest, millega seadus seob tsiviilõiguste ja -kohustuste tekkimise, samuti õigusvastastest tegudest. Tehingu mõiste on sätestatud TsÜS § 67, mille lg 1 kohasel tehing on toiming või omavahel seotud toimingute kogum, milles sisaldub kindla õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus. Sama paragrahvi lg 2 järgi tehingud on ühepoolsed ja mitmepoolsed. Ühepoolne tehing on tehing, mille tegemiseks on vajalik ühe isiku tahteavaldus. Mitmepoolne tehing on tehing, mille tegemiseks on vajalik kahe või enama isiku tahteavaldus. Mitmepoolsed tehingud on lepingud. Maakohus leiab, et hageja ja kostja vahel 12.06.2009, 17.05.2013 ja 29.05.2013 tehtud tehingute näol on tegemist mitmepoolsete lepingutega.
41.Kohus ei nõustu hagejaga kostja poolt tema kogenematuse ärakasutamise ja tehingute näilikkuse kohta. Käesoleva otsuse punktis 36 toodud lepingud on notariaalsent tõestatud lepingud, millised on sõlmitud kolme erineva notari juures. Tõestamisseaduse (TõS) § 18 lg 1 sätestab, et notar selgitab välja osalejate tahte ja õiguslikult korrektseks tehinguks olulised asjaolud. Samuti selgitab notar osalejatele tehingu tähendust, õiguslikke tagajärgi ja tehingu tegemise erinevaid võimalusi. Notar kajastab osalejate tahteavaldused notariaalaktis selgelt ja ühemõtteliselt. Seejuures hoolitseb notar selle eest, et välistataks eksimused ja kahtlused ega kahjustataks kogenematu ja asjatundmatu osaleja huve. Asjas ei ole väidetud, et hagejal ei olnud võimalik notari juures oma tegelikku tahet väljendada. Kui kinnistute võõrandamisel hageja soov oli tulevikus kinnistute tagasiostmine, siis tuleks tagasiostmise soovist notaritele teatada. Sellest teatamise korral tekiks notaritel kahtlus tehingu osalejate tegelikule tahtele vastavuse suhtes ja ka kohustus TõS § 18 lg 2 alusel müüja tahteavalduse väljaselgitamiseks. Kuna seda ei ole tehtud ja kostja ei võta hageja väiteid tehingute näilikkuse kohta omaks, siis tuleb asuda seisukohale, et kinnistute Xxxx ja Xxxx võõrandamistehingud on tehtud lepingutes kokkulepitud tingimustel. 8 (11)
2-20-12727
42.TsÜS § 89 lg 1 kohaselt näilik on tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. Riigikohus on lahendi 2-16-7090/106 punktis 13 leidnud, et näiliku tehinguga soovitakse jätta muljet tehingu tegemisest, mida tegelikult teha ei soovita, või varjata teist tehingut. Kõne alla saab tulla kohustuslepingu näilikkus, sest kinnisasja üleandmise abstraktne ja neutraalne asjaõigusleping ei saa üldjuhul olla näilik. Sellest ja eelmisest punktis toodust tulenevalt kinnistute Xxxx ja Xxxx müügija asjaõiguslepingud ei ole näilikud TsÜS § 89 lg 1 alusel ega tühised sama paragrahvi lg 2 alusel.
43.Hageja on tuginenud üheaegselt nii tehingute tühisusele kui ka tehingute heade kommete vastasusele. Üldjuhul ei või tehing olla samaaegselt nii näilik ehk tehinguga ei soovita õiguslikke tagajärgi kui ka vastuolus heade kommetega ehk tehinguga taotletavad tagajärjed ei ole ühiskondlikult vastuvõetavad. Riigikohus on selgitanud, et tehingu kahe võimaliku tühisuse aluse olemasolul tuleb esmalt hinnata näilikkust ning heade kommete vastasust tuleks hinnata juhul, kui tehing ei ole näilik (vt 2-16-7090/106 p 12). Kuna eelmises punktis on kohus asunud seisukohale, et poolte vahel sõlmitud lepingud ei ole näilikud, siis edasi analüüsib kohus, kas esinevad alused, milledest lähtudes saaks kohus tuvastada tehingute heade kommete vastasust.
44.TsÜS§ 86 lg 2 alusel tehing on heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui: 1) tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või 2) pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Hageja arvates kinnistute võõrandamistehingud on heade kommetega vastuolus, sest pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on tasakaalust väljas. 24.01.2021 esitas hageja raielangi hindamise kohta M OÜ 13.04.2021 akti nr LR 21/01 ja tugines sellele, et kinnistu Xxxx väärtus pärast tehtud raiet on 57 907 eurot. Sellel teostatud raie hind oli 44 322 eurot, millele lisandub raidmete müügi võimalik tulu 1 677 eurot. Hageja leidis, et Xxxx kinnistu võõrandamistehing on heade kommetega vastuolus seetõttu, et kostja omandas 1 500 euroga kinnistu, mille turuväärtus oli 97 906 eurot, s.o 65 korda odavamalt selle turuväärtusest (II kd, t.lk. 2-11).
45.TsMS § 229 lg 1 järgi tõendiks tsiviilasjas on igasugune teave, mis on seaduses sätestatud protsessivormis ja mille alusel kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks poolte nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende puudumise, samuti muud asja õigeks lahendamiseks tähtsad asjaolud. Sama paragrahvi lg 2 esimese lause järgi tõendiks võib olla tunnistaja ütlus, menetlusosalise vande all antud seletus, dokumentaalne tõend, asitõend, vaatlus ning eksperdiarvamus. Kohus leiab, et M OÜ 13.04.2021 akti nr LR 21/01 on TsMS § 272 lg 1 sätestatud dokumentaalne tõend, millega saab tõendada kinnistu Xxxx väärtust, mis tõendi koostamise seisuga oli 51 907 eurot. Samas sellest ei piisa järeldamaks, et selle kinnistu müügitehing on heade kommetega vastuolus, põhjusel, et ei ole teada, milline oli kinnistu väärtus selle müügitehingu tegemise ajal 29.03.2013. Lisaks kohtu arvates on määrav ka see, et kinnistu müük toimus kohtutäituri osavõtul, mis omakorda tähendab seda, et kinnistu võõrandati täitemenetluses, milles tingituna võis kinnitu võõrandatud olla turuhinnast madalama hinnaga. Kohtu arvates ilma teadmata, milline oli kinnistu turuhind selle võõrandamise ajal ja seda, kuidas täitemenetlus kinnistu müügihinda mõjutas, ei ole võimalik teha järeldusi, et kinnistu müüdi turihinnast kordades madalama hinnaga. Sellepärast ei ole kohtul ka võimalik asuda seisukohale, et müügitehingu vastastikuste kohustuste väärtus on 9 (11)
2-20-12727 heade kommetega vastaselt ebamõistlikult tasakaalust väljas. Sellepärast leiab maakohus, et kinnistu Xxxx müügitehing ei ole tühine. Kohtu arvates kinnistu kohtutäituri kaasamisega võõrandamine tähendab seda, et hageja nõustus kinnistu kohtutäituri poolt enampakkumisel võõrandmaise asemel selle täituri nõusolekul notari juures võõrandamisega. Hagejal oli võimalik lasta kohtutäituril võõrandada kinnistu enampakkumisel. Menetluses ei ole väidetud, et kostja mõjutas täituri käitumist ehk kinnistu kiires korras ja turuhinnast kordades madalama hinnaga võõrandamist.
46.Hageja on tuginenud ka sellele, et kinnistu müüjana ei olnud tal kohustust ostjale raha maksmiseks. Ajavahemikus 16.06.2017 kuni 11.01.2019 hageja on kandnud kostjale üle 8 korral kokku summas 1 600 eurot (I kd, t.lk 34-36), mis hageja arvates oli tehtud selleks, et omandada kinnistu Xxxx tagasi. Kinnistu tagasiotsmises kokkuleppimise tõendamiseks on hageja tuginenud H. K. koostatud kuupäevata volitusele, mille sisu kohaselt M. H. võib kasutada põllumajanduslikel eesmärkidel ehk kapsa, kartulite jne kasvatamiseks Xxxx kinnistut (I kd, t.lk. 40). Kohus leiab, et hageja poolt ülekantud raha 1 600 eurot ei kinnita selle kinnistu tagasiostmiseks kandmist, sest ülekannetel puuduvad vastavad selgitused, raha on üle kantud selgitusega „K. H., ülekanne“. Samuti leiab kohus, et omandatud kinnistu hagejal kasutada lubamine ei kinnita seda, et pooled on kinnistu tagasiostmises kokku leppinud. Isegi kui selline kokkuleppe oleks saavutatud, ei oleks kokkuleppe kehtiv, sest asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 tulenevalt tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. Ei ole ka tehtud kama paragrahvi lg 2 sätestatud asjaõiguslepingut ja vastavat kannet kinnistusraamatusse. Hageja on esitanud laenulepingu, mille kohaselt oli tal tekkinud laenukohustus C OÜ ees. Seega ei ole välistatud, et hageja tasutud summa oli tasutud laenu tagastamiseks. Hageja on taotlenud oma abikaasa U. H.i tunnistajana ülekuulamist, selleks et tunnistaja ütlustega tõendada kostja lubadused selle kohta, et pärast kostjale võla tagasi maksmist vormistatakse kinnistu Xxxx omand hageja nimele. 17. mail 2021 toimunud kohtuistungil on tunnistaja teatanud, et tema ei pidanud tundma huvi, millist summat M. H. kostjale võlgnes. Tunnistaja on mitu korda viinud raha kostjale xxxx, kuid kinnitust raha maksmise kohta tal ei ole. Tagasi makstud summasid tunnistaja ei mäleta. Tunnistjaja arvates arvestuse tagastatud summade üle pidi pidama kostja. Tunnistaja on kinnitanud kohtule, et sai notari juures tehtud tehingu sisust aru. Tunnistaja kinnitas, et Xxxx kinnistu müümisel ei olnud kostja 6 000 eurot tasunud, kuid samas kinnitas tunnistaja ka seda, et kostja ei ole tehingu tegemisel midagi lubanud (II kd, t.lk. 13-15).
47.Eeltoodu alusel kohus leiab, et kinnistute Xxxx ega Xxxx müügi-ja asjaõiguslepingud ei ole tühised. Poolte esitatu alusel ei võimalik järeldada, et pooled sõlmisid näilikud lepingud. Ei ole tõendatud, et pooled on kinnistu Xxxx ja Xxxx tagasiostmises kokku leppinud. Et müügitehingu vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommetega vastaselt ebamõistlikult tasakaalust väljas, ei ole tuvastatud. TsÜS § 86 lg 2 ja § 89 lg 1, lg 2 sätestatud õiguslike alusete mitteesinemise tõttu 12.06.2009, 17.05.2013 ja 29.05.2013 tehtud tehingud on kehtivad ja pooltele siduvad. Sellepärast kohus jätab hagi rahuldamata. Menetluskulud
48.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 174 lg 2 kohaselt maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. 10 (11)
2-20-12727 TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi jäetakse rahuldamata, siis kohus jätab menetluskulud hageja kanda.
49.Vaidluse olemust arvestades leiab kohus, et otstarbekas on määrata menetluskulud rahaliselt kindlaks pärast asjas tehtud lõpplahendi jõustumist.
50.Hageja ei ole hagi esitamisel riigilõivu tasunud. Viru Maakohtu 05.10.2020 kohtumäärusega hageja vabastati riigilõivu tasumisest. Kohtuistungitel on hageja kinnitanud, et tema varaline seisund ei ole muutunud. Kohus vabastab hagejat riigilõivu tasumisest ka hagiavalduse rahuldamata jätmisel. Viru Maakohtu 08.01.2020 kohtumäärusega tsiviilasjas nr 2-19-18735 rahuldati M. H.’i taotlus riigi õigusabi saamiseks ning M. H.’ile anti riigi õigusabi isiku muuks õigusnõustamiseks või muuks esindamiseks ülekandumisega, kohustuseta hüvitada riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulud. Kohus jätab hageja esindaja riigi õigusabi tasu ja õigusabi kulud Eesti Vabariigi kanda. Esindaja tasutaotluse lahendab kohus eraldi määrusega.
51.Kohtuotsus on tehtud eeltoodud põhjendustel ja õiguslikel alustel TsMS § 434, § 436, § 438, § 442, § 453 lg 1, lg 2, § 631, § 632 lg 1 sätete kohaselt. /digitaalselt allkirjastatud/
Ifret Mamedguseinov kohtunik
11 (11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.