Määruse tegemise aeg ja koht 16. juuni 2021 Tallinn Tsiviilasi
C ja Y avaldus J. Köleri tn 15b kinnisasjale juurdepääsu määramiseks avalikult kasutatavale teele
Tsiviilasja hind
7000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja I: C (isikukood xxxxxxxxxxx) Avaldaja II: Y (isikukood xxxxxxxxxxx), avaldajate lepingulised esindajad Irina Bušujeva ja Aivira Jatsuk Puudutatud isikud J. Köleri tn 15a korteriomanikud:
1.R (isikukood xxxxxxxxxxx)
2.L (isikukood xxxxxxxxxxx)
3.Q (isikukood xxxxxxxxxxx)
4.T (isikukood xxxxxxxxxxx)
5.D (isikukood xxxxxxxxxxx) Puudutatud isikute nr 1 – 2 ja 4 – 5 lepinguline esindaja vandeadvokaat Kristo Kallas Puudutatud isikud J. Köleri tn 15 korteriomanikud:
OÜ I.T. MOTO (registrikood 10670405), seaduslik esindaja Tiit Kuusk
8.Osaühing Taiyoland (registrikood 10997833), seaduslik esindaja Margus Toiger
9.P (isikukood xxxxxxxxxxx)
10.H (isikukood xxxxxxxxxxx)
11.U (isikukood xxxxxxxxxxx) Puudutatud isikute nr 6 – 11 lepinguline esindaja vandeadvokaat Jaana Nõgisto
Ärakuulamise aeg
Tallinna linnavalitsus Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu 13. mai 2021
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada C ja Y avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks osaliselt.
2.Määrata kinnistusraamatu registriosadesse nr xxxxxxx ja xxxxxxx kantud kinnistutele aadressiga J. Köleri tn 15b, Tallinn tähtajatu juurdepääs avalikult kasutatavale J. Köleri teele (registriosa nr xxxxxxx) kinnistusraamatu registriosadesse nr xxxxxxx, xxxxxxx, xxxxxxx, xxxxxxx, xxxxxxx ja xxxxxxx kantud kinnistu (asukoht J. Köleri tn 15a, Tallinn) kaudu vastavalt lisatud skeemil märgitud joonisel viirutatuna tähistatud asukohale, laiusega ligikaudu 3 m ja pikkusega ligikaudu 36 m.
3.Kinnistu aadressiga J. Köleri tn 15b, Tallinn asuvate korteriomandite (registriosa nr xxxxxxx ja xxxxxxx) igakordsetel omanikel ja temalt/neilt nõusoleku saanud isiku(te)l on õigus kasutada juurdepääsuteed ööpäevaringselt jalgsi ja B-kategooria sõiduvahenditega, mille täismass ei ole enam kui 3500 kg.
4.Juurdepääsutee korrashoid on J. Köleri tn 15b, Tallinn asuvate korteriomandite (registriosa nr xxxxxxx ja xxxxxxx) igakordsete omanike kohustus.
5.J. Köleri tn 15b, Tallinn asuva korteriomandi registriosaga nr xxxxxxx igakordne omanik ja korteriomandi registriosaga nr xxxxxxx igakordne omanik kohustuvad tasuma juurdepääsuõiguse eest J. Köleri tn 15a korteriühistule (registriosa nr 80049598) juurdepääsutasu kumbki 91,93 eurot aastas.
6.J. Köleri tn 15a, Tallinn asuvate korteriomandite (nr xxxxxxx, xxxxxxx, xxxxxxx, xxxxxxx, xxxxxxx ja xxxxxxx) omanikud on kohustatud juurdepääsuteed taluma.
7.Kohustada R andma järgmise sisuga tahteavaldus: R annab nõusoleku kinnistusraamatu registriosa nr xxxxxxx III jakku ja registriosa nr xxxxxxx III jakku märkuste kandmiseks, mille kohaselt on kinnistud koormatud kinnistusraamatu registriossa nr xxxxxxx ja xxxxxxx kantud kinnistute igakordsete omanike kasuks juurdepääsuõigusega.
8.Kohustada L andma järgmise sisuga tahteavaldus: L annab nõusoleku kinnistusraamatu registriosa nr xxxxxxx III jakku märkuse kandmiseks, mille kohaselt on kinnistu koormatud kinnistusraamatu registriossa nr xxxxxxx ja xxxxxxx kantud kinnistute igakordsete omanike kasuks juurdepääsuõigusega.
9.Kohustada Q andma järgmise sisuga tahteavaldus: Q annab nõusoleku kinnistusraamatu registriosa nr xxxxxxx III jakku märkuse kandmiseks, mille kohaselt on kinnistu koormatud kinnistusraamatu registriossa nr xxxxxxx ja xxxxxxx kantud kinnistute igakordsete omanike kasuks juurdepääsuõigusega.
10.Kohustada ühisomanikke L ja T andma järgmise sisuga tahteavaldus: L ja T annavad nõusoleku kinnistusraamatu registriosa nr xxxxxxx III jakku märkuse kandmiseks, mille kohaselt on kinnistu koormatud kinnistusraamatu registriossa nr xxxxxxx ja xxxxxxx kantud kinnistute igakordsete omanike kasuks juurdepääsuõigusega.
11.Kohustada D andma järgmise sisuga tahteavaldus: D annab nõusoleku kinnistusraamatu registriosa nr xxxxxxx III jakku märkuse kandmiseks, mille kohaselt on kinnistu koormatud kinnistusraamatu registriossa nr xxxxxxx ja xxxxxxx kantud kinnistute igakordsete omanike kasuks juurdepääsuõigusega.
12.Käesoleva määruse lahutamatu lisa on sellele lisatud kaart juurdepääsutee asukoha kohta.
13.Jätta rahuldamata R, D, L ja T taotlus menetluse peatamiseks.
14.Eemaldada menetlusest puudutatud isikutena J. Köleri tn 17, Tallinn omanikud A, B, Linnakodu OÜ, E, F, G, I, J, K ja M.
15.Jätta C ja Y menetluskulud nende endi kanda.
16.Jätta R, D, Q, L ja T menetluskulud nende endi kanda.
17.Jätta W, OÜ I.T. MOTO, Osaühing Taiyoland, P, H ja U menetluskulud solidaarselt C ja Y kanda. Edasikaebamise ja menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise kord Kohtumäärusele võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest alates, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva määruse tegemisest. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asja lahendanud maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt TsMS § 177 lõikele 2 mõistliku aja jooksul pärast käesoleva määruse jõustumist.
MENETLUSE KÄIK
Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.C ja Y esitasid 09.07.2019 Harju Maakohtule avalduse (täpsustatud 13.08.2019), milles paluvad määrata kinnistule aadressiga J. Köleri tn 15b, Tallinn tasuta tähtajatu juurdepääsu avalikult kasutatavale teele J. Köleri tn 15 ja J. Köleri tn 15a kaudu laiusega 5 m. Avaldajad paluvad määrata, et J. Köleri tn 15b kinnistu igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isiku(te)l on õigus kasutada ööpäevaringselt nii jalgsi kui sõiduvahenditega J. Köleri tn 15 ja J. Köleri tn 15a kinnistutele rajatavat juurdepääsuteed. Samuti paluvad avaldajad kohustada puudutatud isikuid andma tahteavalduse, millega nad annavad nõusoleku kinnistu koormamise kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks. Menetluskulud paluvad avaldajad jätta solidaarselt puudutatud isikute, v.a puudutatud isikute 3, 9 ja 10, kanda.
2.Avalduse kohaselt on avaldajad Tallinnas J. Köleri tn 15b asuva kinnistu omanikud. Puudutatud isikud on J. Köleri tn 15 ja J. Köleri tn 15a asuvate korteriomandite omanikud.
3.Sissepääs avaldajate kinnistule on võimalik ainult läbi puudutatud isikutele kuuluvate kinnistute. Hetkel on juurdepääsutee 3 m lai, mis on liiga kitsas, sest ei taga ligipääsu isegi Päästeametile. Juurdepääs peab olema tagatud vähemalt 5 m laiuselt, sh 3 m Köleri tn 15a ja 2 m Köleri tn 15 kinnistul. J. Köleri tn 15a kinnistul on olemas asfaltkattega juurdepääsutee. Hetkel kasutatav tee ei ole piisav, et tagada ligipääs Päästeameti tõstuk- ja redelautodele ja kiirabiautole. Ehitiste tuleohutuse standardi EVS 812-7:2018 osa 7 sätestab ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded. Punkt 14.1.6 kohaselt kui I–V kasutusviisiga hoonele on vajalik tagada juurdepääs tõstuk- või redelautole, peab selle ehitise juures olev tee olema vähemalt 4,5 m laiune, et oleks tagatud tõstuki või redeli kasutamine. Juurdepääs tõstuk- või redelautole tuleb tagada hoone kõikidele hädaväljapääsudele, kui hädaväljapääs asub kõrgemal kui 8 m. Seega
puudub avaldajatel oma kinnisasjale vajalik juurdepääs, s.t selline juurdepääs, mis võimaldab omaniku teostada asja suhtes omandiõigust. Avaldajatel on õigus oma kinnisasja majanduslikult mõttekalt ja kasulikult kasutada.
4.J. Köleri tn 15 kinnistu detailplaneeringu koostamise algatamisettepaneku kohaselt kavandatakse J. Köleri tn 15 kinnistule maa-aluse ja kuni 3 maapealse korrusega mitme korteriga elamut. Detailplaneeringu menetluses märgiti algselt, et välja on vaja selgitada vajadus ka J. Köleri tn 15b kinnistule juurdepääsu tagamiseks ja määrata vastav optimaalse ulatusega teeservituudi vajadusega ala. See tingimus jäeti aga advokaadibüroo sekkumise tõttu detailplaneeringu algatamise korralduses esitamata. Läbirääkimine puudutatud isikutega tulemust andnud ei ole.
5.Taotletav juurdepääsu näol on tegemist ajaloolise juurdepääsuteega, millest avaldajad loobuda ei soovi. Tallinna Linnavalitsuse 28.02.2001 korralduse “J. Köleri tn 15a ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramine korteriomandi seadmiseks“ punkti 3.1 kohaselt tuleb korteriomanikel tagada läbi krundi juurdepääsutee laiusega 3 m J. Köleri tn 15 ja 15b asuvale krundile. Avaldajad tahavad seadustada aastaid kehtinud juurdepääsutee. Avaldajate kinnistu planeering (sh värava asukoht, hoovi ja kõrvalhoone paiknemine) lähtub olemasolevast juurdepääsust. Teistmoodi ei ole võimalik avaldajatel enda kinnistule pääseda.
6.Puudutatud isikud 3, 9 ja 10 ei ole vaielnud vastu majadevahelise maa-ala kasutamiseks sissesõiduteena, kuna muud sissepääsu teed avaldajatel oma maja hoovi ei ole. Puudutatud isikute seisukohad
7.Puudutatud isikud 1, 2, 4 ja 5, J. Köleri tn 15a omanikud vaidlevad avaldusele vastu. Avaldajatel ei ole õigust nõuda juurdepääsu sõidukitega ja selleks puudub ka vajadus. Tegemist on hoonega Tallinna kesklinnas ja avalik tee asub kinnistu piirist umbes 25m kaugusel. Puudutatud isikud ei ole vastu, kui avaldajad kasutavad J. Köleri 15a kinnistu serva liikumiseks jalgsi. J. Köleri 15a kinnistu kasutamine J. Köleri 15b kinnistule juurdepääsuks ei ole vältimatult vajalik. Juurdepääs tuleb määrata üle J. Köleri 15 kinnistu, kuhu planeeritakse uut hoonet ja olemasolev nagunii lammutatakse. Just detailplaneeringu menetluses tuleb arvestada tagumise, s.o avaldajate kinnistu juurdepääsu vajadusega. Eriti arvestades, et ka avaldajad soovivad oma kinnistule uut hoonet ja Linnavalitsuse korralduse kohaselt tuleb detailplaneeringu puhul arvestada perspektiivse hoonega Köleri 15b kinnistul. J. Köleri 15 kinnistul asuv hoone säilitatakse, s.t arvestada tuleb hoone praeguse asukoha ja eripäradega. Avaldus ei lähtu vajadusest kinnistule pääseda, vaid arendushuvist suurema arvu tulevaste korterite juurdepääsu tagamiseks. Ajalooline juurdepääs J. Köleri 15b kinnistule oli hoopis J. Köleri 15 ja J. Köleri 17 kinnistu vaheliselt alalt. Seal on juurdepääsutee jaoks ka oluliselt rohkem ruumi, võrreldes üle J. Köleri 15a kulgeva teega, kus on väga kitsas. Juurdepääsu puhul üle J. Köleri 15a peatuvad sõidukid töötava mootoriga J. Köleri 15a akende all, oodates värava avanemist. Avaldajate soovitud viisil ja ulatuses sõidukitega juurdepääsu tagamine 3 m ulatuses ei ole realiseeritav. J. Köleri 15a maja nurgast kuni J. Köleri 15 ja J. Köleri 15b kinnistute piiril asuva keldrini on vähem kui 3 m. Avaldajate soov eeldab seega J. Köleri 15 keldri lammutamist. Ei ole mõeldav, et juurdepääs hakkaks toimuma eluhoonele sedavõrd lähedal. Lisanduvate sõidukitega suurenevad kahjulikud mõjutused nagu müratase, vibratsioon ja õhusaaste. 1. korruse korteri aknad avanevad juurdepääsu poole. Samuti avaneb sinna puudutatud isikule 3 kuuluva teise korruse korteri sissepääsu uks. Ukse kohal olev varikatus jääb suuremate sõidukite liikumisteele. Taotletav juurdepääs piirab ka J. Köleri 15a parkimisvõimalusi. Tallinna Linnavalitsuse 28.02.2001 korraldus nr 651-k ei ole juurdepääsu määramisel otsustava tähtsusega. Sellest ei tule kinnistuomanikele siduvaid kohustusi ega anna avaldajatele õigust nõuda selle alusel juurdepääsu. Korraldusest ei tulene, et juurdepääs peaks toimuma viisil ja
asukohas, nagu avaldajad taotletavad. J. Köleri 15a kinnistut tuleb koormata vähimal võimalikul viisil, s.t J. Köleri 15a kinnistult saab enne J. Köleri 15b kinnistuni jõudmist keerata J. Köleri 15 kinnistule, kust liikuda J. Köleri 15b kinnistule. J. Köleri 15 asuvad hooned, sh kuur kavandatakse likvideerida. Avaldajate viidatud 20.01.1999 kokkulepe ei ole kehtiv või ei ole see kõigile siduv. Avaldajatel ei ole alust nõuda juurdepääsu kiirabi ja Päästeameti jaoks. Ka teistel lähedal asuvatel kinnistutel on hoovi sissesõitu vaid umbes 3 m lai. Avaldajatel tuleb uue hoone planeerimisel arvestada olemasolevate oludega. Avaldajad ei saa juurdepääsu asukoha määramisel tugineda enda kinnistul asuvate hoonete paiknemisele. Avaldajatel ei ole alust nõuda juurdepääsu selle eest tasu maksmata.
8.Puudutatud isik 3, J. Köleri tn 15a omanik on nõus avaldajate avalduses toodud tingimustel juurdepääsu andmisega.
9.Puudutatud isikud 6 – 11, J. Köleri tn 15 omanikud vaidlevad avaldusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata. Avaldajatel ei ole vajadust juurdepääsu järele mööda J. Köleri 15 kinnistut. Olemasolev juurdepääs nii puudutatud isikute kui ka avaldajate kinnistule toimub juba aastakülmneid üle J. Köleri tn 15a asuva umbes 3 m asfalteeritud tee kaudu. Nii on see märgitud ka Tallinna Linnavalitsuse 28.02.2001 korralduses ja 31.01.2001 korralduses nr 2695. Avaldajad ei ole tõendanud, et neil oleks eluline vajadus rajada 3 m tee asemele 5 m laiune juurdepääsutee. Teadaolevalt elavad avaldajad tegelikult Soomes. Avaldajate viidatud standard ei ole siduv ja ei kohaldu avaldajate ühekorruselisele ehitisele. Avaldajad ei ole väitnud, et nende igapäevane juurdepääs eluhoonele isiklikus sõiduautoga mööda olemasolevat juurdepääsuteed oleks häiritud või võimatu. Seega piisab servituudi seadmisest olemasolevale maa-alale J. Köleri tn 15a kinnistul. Olemasoleva tee säilitamine riivab kõigi osapoolte õigusi ja huve kõige vähem. Igal juhul ei ole avaldajate soov rajada kinnistule juurde pääsemiseks 5 m laiune tee teostatav. Kohas, kuhu avaldaja soovib teed rajada, kasvab vana tammepuu. Samuti ei mahu 5 m laiune tee J. Köleri 15a hoone ja J. Köleri 15 kinnistul asuva kõrvalhoone vahele. Hoonete vahele jääv vahemaa on 3,9m. Avaldajate taotlus kahjustab seega puudutatud isikute õigusi ebaproportsionaalselt.
10.Tallinna Vallavalitsus toetab avalust. Arvestades olemasolevat ja ajalooliselt välja kujunenud olukorda kinnistute paiknemise osas, ei ole linnaplaneerimise seisukohalt võimalik tagada alternatiivseid lahendusi juurdepääsutee rajamiseks.
KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED
11.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 13 ning TsMS § 613 lg 1 p 1 ja lg 2 kohaselt vaatab kohus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramise avalduse läbi hagita menetluses. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Nimetatud paragrahvi lg 5 kohaselt ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti. Sellest tulenevalt ei oma asjaolud, millele kohus asja lahendamisel tähelepanu ei pööra, kohtu hinnangul asja lahendamisel tähendust.
12.Avaldajad taotlevad käesolevas asjas neile kuuluva J. Köleri 15b, Tallinn kinnisasjale avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu määramist. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 järgi on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldiseisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Kui juurdepääsus ja selle kasutamise tasus kokkuleppele ei jõuta, määrab need kohus. Avalikult kasutavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on juurdepääsu taotleja kinnisasjale avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu
taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega.
13.Kohus selgitas pooltele 27.01.2021 määruses kohalduvat õigust ja asjaolu, et lahendab avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramise asja hagita menetluses kaalutlusotsusega kinnisasjade omanike põhjendatud huvide kaalumise teel. Samuti selgitas kohus, et asjaolud ja tõendid, mis on menetlusosaliste õiguste tagamise seisukohalt asja lahendamiseks tähtsad ja mida menetlusosalised soovivad, et kohus poolte huvide kaalumisel arvesse võtaks, tuleb kohtu ette tuua ja tõendada menetlusosalistel endal (vt ka Riigikohtu määrus nr 2-16-3663/95 p 23).
14.Kohus märgib esmalt, et nimetab käesolevas lahendis arusaadavuse huvides puudutatud isikuid vastavalt kinnisasja lähiaadressile, välja arvatud juhul, kui konkreetsele puudutatud isikule on eraldi viidatud. Viidates J. Köleri tn 15a omanike vastuväidetele, peab kohus silmas puudutatud isikute 1, 2, 4 ja 5 esitatud ühiseid vastuväiteid, kuna puudutatud isik 3, kes on samuti J. Köleri tn 15a omanik, avaldusele vastuväiteid ei esitanud. I
15.Tallinnas, J. Köleri tn 15b kinnisasjal asub kaks korteriomandit, millest üks kuulub avaldajale I ja teine avaldajale II. Nimetatu nähtub osaliselt avaldusele lisatud kinnistusraamatu väljavõtetelt (kd I tl 7 – 8). Kuna korteri nr xx osas on kinnistusraamatu väljavõte esitatud puudulikult (vt kd I tl 8), kontrollis kohus andmeid kinnistusraamatust. Samas ei ole asjaolu üle, et avaldajatele kuulub J. Köleri tn 15b kinnisasi, poolte vahel ka vaidlust. Samuti ei ole poolte vahel vaidlust selle üle, et avaldajate kinnisasi ei piirne avalikult kasutatava teega. See nähtub ka Maa-ameti kaardiserveri väljavõttelt (kd I tl 44 pöördel). Lähim avalikult kasutatav tee on munitsipaalomandis olev J. Köleri tänav, aadressiga Friedrich Robert Faehlmanni tänav T3 // Johann Köleri tänav // Lydia Koidula tänav T2J (kd I tl 44 ja 44 pöördel). Seega on asjas esitatud seisukohtade ja tõendite alusel tuvastatud, et avaldajatel puudub avalikult kasutatavalt teelt juurdepääs nende kinnisasjale.
16.Eeltoodust tulenevalt on täidetud AÕS § 156 lg 1 kohaldamise esimene eeldus, s.t avaldajate kinnisasjale ei ole juurdepääsu avalikule teele. Pooled vaidlevad käesolevas asjas selle üle, kas tee peaks kulgema üle J. Köleri tn 15a või J. Köleri tn 15 kinnisasja, kui lai juurdepääsutee peab olema ja millistel tingimustel võib seda kasutada. Avaldaja palub juurdepääsu määrata selliselt, et see kulgeb 3 m laiuselt üle J. Köleri tn 15a kinnisasja ja 2 m laiuselt üle J. Köleri 15 tn kinnisasja, s.t kokku 5 m laiuselt (vt taotletava tee kohta joonised kd I tl 46 ja kd II tl 84.6). Kohus märgib, et J. Köleri tn 15a ja J. Köleri tn 15 kinnisasjad asuvad kõrvuti ja külgnevad avalikult kasutatava J. Köleri tänavaga. Avaldajate kinnisasi asub J. Köleri tn 15 kinnisasja taga (vt kd I tl 44 pöördel).
17.Kohus leiab, et juurdepääs tuleb määrata üle J. Köleri tn 15a kinnisasja 3 m laiuselt, nagu seda on seni kasutatud. Taotlus määrata juurdepääs täiendavalt 2 m laiuselt üle J. Köleri tn 15 kinnisasja selliselt, et juurdepääs oleks kokku 5 m laiune, ei ole põhjendatud.
18.Ehitisregistri andmetel asub avaldajate kinnisasjale 127 m2 elamu (kd I tl 106) ja kinnistusraamatust nähtuvalt asub seal kaks korterit (kd I tl 42 ja 42 pöördel). Kohus veendus paikvaatlusel, et tegemist on ühekorruselise elamuga (kd I tl 162). Elamule ligipääsuks kasutatakse olemasolevat juurdepääsuteed, mis kulgeb üle J. Köleri tn 15a kinnisasja. Asjaolu, et olemasolev juurdepääs on kasutatav, tõendab asjaolu, et paikvaatluse ajal parkis avaldajate kinnisasjal sõiduauto ja puudutatud isikud loobusid seetõttu soovist korraldada eksperiment (kd II tl 163). Kohus leiab, et 3 m laiune juurdepääsutee on piisav, et tagada ligipääs avaldajate kinnisasjale ja et teenindada seal asuvat elamut.
19.Avaldajad põhjendavad 5 m laiuse juurdepääsutee määramise taotlust vajadusega tagada oma kinnisasjale juurdepääs redel- ja tõstukautole ja kiirabile. Avaldaja viitas EVS 812-7:2018 Ehitiste tuleohutuse standardile, mille 7. osa, mis käsitleb ehitisele esitatud tuleohutusnõudeid punkti 14.1.6 tuleneb, et kui I – V kasutusviisiga hoonele on vajalik tagada juurdepääs tõstukvõi redelautodele, peab selle ehitise juures olev tee olema vähemalt 4,5 m laiune, et tagatud oleks tõstuski või redeli kasutamine. Juurdepääs tõstuk- või redelautodele tuleb tagada hoone kõikidele hädaväljapääsudele, kui hädaväljapääs asub kõrgemal kui 8 m. Avaldaja viitas ka Päästeameti Põhja päästekeskuse peainspektorilt 13.06.2019 saadud e-kirjale, mis eelnimetatud standardile osundab (kd I tl 28 pöördel).
20.Kohus selgitas avaldajatele ärakuulamisel, et standardi näol ei ole tegemist õigusaktiga, s.t õiguslikult siduva eeskirjaga. Avaldajad ei ole standardit hoolimata kohtu selgitustest asja materjali juurde esitanud ega selgitanud, mil viisil standard avaldajate kinnisasja suhtes praegusel juhul kohaldub. Isegi, kui lähtuda tuleks avaldajate viidatud standardist, ei ole avaldajate viide selle punktile 14.1.6 igal juhul asjakohane. Kohus on juba ülal viidanud, et avaldajate kinnisasjal asuv elamu on ühekorruseline, s.t selle hädaväljapääsud ei asu kõrgemal kui 8 (kd II tl 162). Samuti selgitas kohus avaldajatele, et päästekeskuse peainspektorilt saadud e-kirjast ei ole aru saada, millele vastates peainspektor standardile viitas, s.t mida avaldajad Päästeametilt tegelikult küsisid. Kohus selgitas 27.01.2021 määruses ja 13.05.2021 toimunud ärakuulamisel, et vajadust rajada avaldajate kinnisasjale pääsemiseks 5 m laiune tee, tuleb eraldi põhjendada ja et see on seni jäänud selgusetuks. Hoolimata kohtu selgitustest ei ole avaldajad sellist vajadust tõendanud. Kohus selgitab, et AÕS § 156 alusel ei määrata juurdepääsu päästeega kiirabiautodele. Juurdepääs määratakse kinnisasja omanikule, kellel puudub vajalik juurdepääs. Päästesõidukitele on tagatud vajalik juurdepääs päästeseaduse § 132 lg 2 alusel (vt ka Riigikohtu 3-2-1-172-13 p 11). Avaldajate ei ole esile toonud, et Päästeametil puuduks vajalik päästetehnika vajaduse korral avaldajate kinnisasjal päästetööde tegemiseks.
21.Samuti ei anna 5 m laiuse juurdepääsutee määramiseks alust avaldajate viidatud asjaolu, et nad planeerivad alustada uue elamu ehitamist, milleks tuleb võimaldada kinnistule juurdepääs ehitustehnikaga. Esmalt selgitab kohus, et avaldajad ei ole esile toonud asjaolusid, mille alusel saaks kohus järeldada, et nende kinnisasjale on vaja pääseda sellise ehitustehnikaga, mis mööda olemasolevat teed sõita ei saa. Kohus selgitas avaldajatele korduvalt vajadust sisustada ja tõendada tegelik vajadus 5 m laiuse tee järele. Teiseks selgitab kohus, et soov oma kinnisasjal ehitada, ei ole AÕS § 156 lg 1 kohaselt juurdepääsutee määramise alus. AÕS § 147 kohaselt, kui ehitada või ehitist parandada saab ainult nii, et naaberkinnisasjale või selle kohale tuleb ehitada tellingud või et üle selle kinnisasja tuleb vedada või sellele asetada ehitusmaterjali või kinnisasjast üle käia või sõita, peab naaberkinnisasja omanik seda lubama, kui see on hädavajalik, tingimusel, et temale tagatakse kahju hüvitamine. Seega on naaberkinnisasja ehitamiseks või ehitise parandamiseks kasutamine tagatud muul viisil ja selleks ei määrata juurdepääsuteed.
22.Avaldajad esitasid pärast ärakuulamist maakohtule tõenditena hoone asendiplaani eskiisilahenduse ja seletuskirjaga ning väljavõtte ehitisregistrist, millest nähtub, et avaldajad alustasid juba 16.03.2019 enda kinnistu arendamise projektiga ja 27.01.2021 projekteerimistingimuste taotlus on võetud menetlusse (kd II tl 133 – 136). Avaldajad palusid kohtul arvestada asja lahendamisel sellega, et nad kavatsevad ehitada 3-korruselise elamu. Kohus leiab, et asjaolust, et avaldajad on esitanud kohalikule omavalitsusele projekteerimistingimuste taotluse ja soovivad ehitada 3-korruselise korterelamu, ei saa kohus järeldada, et kinnisasja teenindamiseks on vaja 5 m laiust juurdepääsuteed. Kohus ei saa määrata juurdepääsuteed avaldajate hüpoteetilistes huvides, isegi kui sellised oleksid esile toodud ja tõendatud. Igal juhul ei ole avaldajatele ehitusõigust tänaseni antud.
23.Pooled on asunud käesolevas menetluses vaidlema selle üle, milline peaks olema J. Köleri tn 15, mille suhtes toimub planeeringumenetlus, lõplik planeering, samuti paluvad avaldajad arvestada enda kinnisasjale soovitava elamu ehitamise eskiisiga. Kohus selgitab, et vaidlused, mis puudutavad detailplaneeringut, tuleb lahendada planeeringumenetluses. Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lg 1 kohaselt on valla või linna ruumiline planeerimine omavalitsusüksuse ülesanne. Planeerimisseaduse (PlanS) § 4 lg 1 kohaselt korraldab planeerimisalast tegevust omavalitsuse üksus. PlanS § 126 lg 1 p 4 kohaselt tuleb detailplaneeringuga lahendada ka detailplaneeringu kohustuslike hoonete ja rajatiste toimimiseks vajalike ehitiste, sh tehnovõrkude ja -rajatiste ning avalikule teele juurdepääsuteede võimaliku asukoha määramine. Seega lahendatakse juurdepääsuküsimus planeeringumenetluses arvestades planeeringust tulenevaid vajadusi. AÕS § 156 alusel määratava juurdepääsutee olemasolu või selle puudumine ei mõjuta detailplaneeringu menetlust. Seda, kuidas kohalik omavalitsus erinevate kinnistute paiknemise ja neile juurdepääsu lahendab, ei määrata seega kindlaks käesolevas menetluses, kuna kohus ei saa asjaõigusseaduse alusel läbiviidavas menetluses viia läbi planeeringumenetlust ega teha kohaliku omavalitsuse suhtes kohustuslikke otsustusi. Kohus pöörab täiendavalt tähelepanu ka sellele, et riigil või kohalikul omavalitsusel on õigus vajaduse korral taotleda ka sundvalduse seadmist, kui see on vajalik piirkonna juurdepääsuprobleemide lahendamiseks (vt näiteks Riigikohtu määrus nr 3-2-1-31-17). Kohus jääb selle juurde, et detailplaneeringu lahenduste mõistlikkuse hindamine ei ole käesoleva menetluse ese ja kohus ei vasta seetõttu poolte esitatud väidetele ja ei hinda tõendeid, mis puudutavad planeeringumenetlust ja J. Köleri tn 15 erinevaid eskiislahendusi.
24.Tallinna Linnavalitsuse 28.02.2001 korralduse nr 651-5 p 3.1 kohaselt nähti J. Köleri tn 15a ehitise teenindamiseks vajaliku maa seadmisel ette, et J. Köleri tn 15a korteriomanikel tuleb tagada läbi krundi juurdepääsutee laiusega 3 m J. Köleri tn 15 ja 15b asuvatele kruntidele (kd I tl 26 pöördel). Lisaks on avaldaja esitanud Köleri tn 15, Köleri tn 15a ja Köleri tn 15b korteriomanike 20.01.1999 kokkuleppe, millega korteriomanikud andsid nõusoleku nende majade vahelise maa-ala kasutamiseks sissesõiduteena nii, nagu seda oli selle ajani kasutatud. Seni kasutatud juurdepääsutee nähtub jooniselt (kd I tl 29 pöördel, sama tl 45). Jooniselt nähtub, et sissesõidutee kulgeb J. Köleri tänavalt diagonaalis J. Köleri tn 15a ja J. Köleri tn 15 hoonete vahelt kuni J. Köleri tn 15b kinnistuni. Asjaolust, et nimetatud asukohas on juurdepääsuna tee, mis on tänaseni kasutuses, veendus kohus ka paikvaatlusel.
25.Kohus nõustub iseenesest sellega, et linnavalitsuse korraldus ega korteriomanike kokkulepe ei ole õiguslikult siduvad. J. Köleri tn 15a kinnisasjale ei ole kinnistusraamatusse J. Köleri tn 15 või J. Köleri tn 15b kasuks servituuti seatud. See ei muuda aga asjaolu, et nimetatud tõenditest nähtub, et olemasolevat juurdepääsuteed kasutati J. Köleri tn 15b kinnisasjale pääsemiseks juba enne 1999. aastat ja seda on pidanud mõistlikuks ka kohalik omavalitsus. Sama juurdepääs nähti Tallinna Linnavalitsuse 31.01.2001 korraldusega nr 269-k ette ka J. Köleri tn 15 omanikele (kd I tl 112). Tegemist on seega ajaloolise teega. Tallinna Linnavalitsus toetab juurdepääsutee määramist olemasolevasse asukohta ka käesolevas menetluses.
26.Kohtu järeldust selle kohta, et tegemist on ajaloolise teega, ei väära J. Köleri tn 15a omanike viited sellele, et J. Köleri tn 15 ehitusloa menetluses selgitas Tallinna Linnaplaneerimise amet, et ajalooliselt toimus juurdepääs J. Köleri tn 15 kinnisasjale otse tänavalt (kd I tl 98). N kinnituskirja kohaselt elas ta aastatel 1977 – 2005 aadressil J. Köleri tn 15-xx. N selgitas, et ajalooliselt oli pääsenud tänavalt nii jalgsi kui ka autoga J. Köleri tn 15 kinnistule ja sealt oli vaba juurdepääs praegusele J. Köleri tn 15b kinnistule (kd II tl 142). Avaldajad selgitasid, et J. Köleri tn 15 ja J. Köleri tn 15b olid varem üks kinnisasi. Kohus veendus paikvaatlusel, et J. Köleri tn 15 ja 15b vahel on täna aed ja J. Köleri tn 15 kinnisasjale puudub otse ligipääs tänavalt. J. Köleri tn 15 kinnisasja omanike selgituste kohaselt planeeritakse aga endise juurdepääsu taastamist, kuid detailplaneering ei ole veel kehtestatud.
Kohus selgitab, et asjas esitatud ja ülal viidatud tõendite kohaselt asub juurdepääs J. Köleri tn 15b kinnistule J. Köleri tn 15a kinnisasjal. Seal on olemasolev tee ja seda on kasutatud juba enne 1999.a. J. Köleri tn 15 kinnisasjal teed ei ole (vt paikvaatluse protokolli lisa kd II tl 166 – 171). Täna asub seal J. Köleri tänava ja J. Köleri tn 15b kinnisasja vahel kaks aeda ja haljasala. Tegemist on pehme pinnasega ja asjaolusid, millest võiks järeldada tee olemasolu, kohus paikvaatlusel ei tuvastanud. Ainuüksi asjaolust, et kuni 1937.a tükeldamiseni olid J. Köleri 15 ja 15b üks kinnisasi (kd II tl 81), millele pääses ligi otse J. Köleri tänavalt, ei järeldu, et olemasoleva juurdepääsu asemel tuleb rajada uus asukohta, kus ei ole aastakümneid teed olnud või seda J. Köleri tn 15b ligipääsuks kasutatud.
27.Kohus märgib vastuseks puudutatud isikute vastuväitele, et Ni kinnituskiri on käsitletav dokumentaalse tõendina TsMS § 272 tähenduses. Tegemist on lubatava tõendiga ja kohus saab sellega asja lahendamisel arvestada. Samas ei saa esitatud tõendist teha J. Köleri tn 15a soovitud järeldusi.
28.Kohus ei pea, poolte huve arvestades mõistlikuks uue tee rajamist kunagisse asukohta, seda enam, et J. Köleri tn 15 lõplik planeering on kehtestamata. Avaldajad ei ole ka taotlenud juurdepääsu määramist J. Köleri tn 15 kinnisasjal asuvast hoonest ida poole, kuhu J. Köleri tn 15a omanikud soovivad, et tee rajataks. Selle üle, et tee võiks seal asuda, vaidlevad puudutatud isikud. Kohus selgitab, et kui kohalik omavalitsus leiab, et juurdepääs avaldajate kinnisasjale tuleb siiski tagada üle J. Köleri tn 15 kinnisasja, hoonest idapoolt, otsustatakse see planeeringumenetluses planeerimisseaduses sätestatud korras.
29.Olemasoleva juurdepääsutee edasi kasutamist ei välista ka J. Köleri tn 15a omanike väited selle kohta, et neil on sellel teel ka parkimiskohad. Esitatud plaanist nähtub, et parkimiskohtade paigutus arvestab sellega, et mööda teed on vaja sõita ka J. Köleri tn 15a omanikel endil (kd II tl 143). Tee, mille kaudu on võimalik J. Köleri tn 15b kinnisasjale pääseda, on läbitav sõltumata parkimiskohtadest tee servas ja otsas.
30.Lisaks eeltoodule leiab kohus, et 5 m laiuse tee rajamine riivaks J. Köleri tn 15 omanike huve ebaproportsionaalselt. Esmalt eeldab see uue tee rajamist ja teiseks paekivist keldri lammutamist. Kohus veendus paikvaatlusel, et avaldajate taotletud juurdepääs on kohas, kus täna asub paekivist kelder (kd II tl 160). Avaldajad ei ole esile toonud selliseid asjaolusid, mis õigustaksid J. Köleri tn 15 omanikele kuuluva keldri lammutamist seni kasutatud juurdepääsutee laiendamiseks. Samuti eeldab juurdepääsutee avaldajate taotletud viisil määramine J. Köleri tn 15a koormamist 5 m laiuses, kuna J. Köleri tn 15 ja J. Köleri tn 15a nurgas J. Köleri tänava ääres asub vana tamm (kd II tl 159), s.t teed ei ole võimalik rajada selliselt, et see kulgeb üle mõlema kinnisasja serva. Kohus jääb siiski selle juurde, et selline otsustus on võimalik teha kohalikul omavalitsusel planeeringumenetluses.
31.Õige ei ole avaldajate väide, et olemasolev tee on liiga kitsas. Kohus veendus paikvaatlusel, et olemasolev juurdepääsutee kulgeb J. Köleri tn 15a elamu ja J. Köleri tn 15 kinnisasjal asuva paekivist keldri vahelt (kd II tl 164 – 165). Kohus mõõtis paikvaatlusel koos menetlusosaliste esindajatega olemasoleva tee laiuse selle kõige kitsamas kohas. Tee on keldri nurgast maja nurgani 383cm lai, keldri nurgast trepimademeni, mis on enam-vähem samal joonel varikatusega, 340cm lai. Varikatuse madalaim külg on 285 cm kõrgusel (kd II tl 175). Kohus leiab, et see on sõiduautoga läbimiseks piisav, mida kinnitab ka asjaolu, et avaldajad kasutavadki teed sõiduautoga ligipääsuks.
32.Lisaks pöörab kohus tähelepanu sellele, et Majandus- ja taristuministri 05.08.2015 määruse nr 106, Tee projekteerimise normid, kohaselt piisab isegi IV kuni VI klassi (liiklussagedusega 50 – 3000 autot ööpäevas, kus võib liigelda kuni 80 km/h) maanteel 3 m
laiusest sõidurajast. Seega on olemasoleva tee laius sõidukiga läbimiseks selgelt piisav. Teistsuguseid asjaolusid ei ole avaldajad tõendanud.
33.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et juurdepääs tuleb määrata kohta, kus see praegu asub, s.o nagu see nähtub avaldajate poolt asja materjali juurde esitatud kaardilt ja paikvaatluse protokolli lisast (kd I tl 45 ja kd II tl 174). Kohtu ette ei ole toodud ka asjaolusid, millest võiks järeldada, et juurdepääsutee määramine ei ole maakorralduslikult võimalik. Taotletavas kohas on olemas pinnastee (vt paikvaatluse protokollile lisatud fotod kd II tl 158 ja 160). Asjaolu, et tee on amortiseerunud ja võib vajada parendamist, ei muuda asjaolu, et tee on täna kasutatav ja kasutusel. II
34.Avaldajad paluvad määrata juurdepääsu tasuta ja tähtajatult, ööpäevaringselt nii jalgsi kui sõiduvahendiga. J. Köleri tn 15a omanikud leidsid, et avaldajatel ei ole õigust nõuda juurdepääsu sõidukitega ja selleks puudub vajadus. Kohus sellega ei nõustu.
35.Kohus leiab, et juurdepääs tuleb määrata tähtajatult, sõiduautoga ja ööpäevaringselt. Kohus veendus paikvaatlusel, et avaldajad liiguvad oma kinnistule sõiduautoga ja ka pargivad seal. Kohus on ülal tuvastanud, et avaldajate kinnisasjal asub kaks korteriomandit, s.t eluruumi. Kohtu järeldust ei muuda asjaolu, et puudutatud isikute väitel elavad avaldajad vähemalt osa ajast Soomes ega see, et avaldajate elamu asub avalikult kasutatavast teest 25 – 30 m kaugusel. Kohus leiab, et elamiseks kasutatavale kinnisasjale tuleks tavapäraselt tagada juurdepääs sõiduautoga (vt ka Riigikohtu 27.09.2005 otsus 3-2-1-85-05 p 22).
36.Küll aga nõustub kohus J. Köleri tn 15a omanikega selles, et juurdepääs tuleb määrata Bkategooria sõidukitele registrimassiga kuni 3500 kg. Avaldajad taotletud juurdepääsutingimuste osas kohtu määratud tähtajaks seisukohta ei esitanud. Avaldusest võib küll aru saada, et avaldajad soovivad oma kinnisasjal liigelda ka suuremate sõidukitega, kuid kohus on ülal selgitanud, et asjaõigusseaduse alusel ei määrata juurdepääsu päästesõidukitele ega ehitustranspordile. Asjaolusid, millest saaks kohus järeldada, et avaldajatel on vaja oma kinnisasjale püsivalt ligipääsu suuremate kui B-kategooria sõidukitega, ei ole avaldajad hoolimata kohtu selgitustest esile toonud. Sellist vajadust ei nähtu ka muudest asjaoludest, kuna avaldajate kinnisasjal asub korterelamu.
37.Kohus selgitab, et juurdepääsuõigusest ei tulene avaldajatele õigust kasutada J. Köleri tn 15a kinnisasja parkimiseks ega muuks otstarbeks, kui oma kinnisasjale pääsemiseks. Seetõttu ei omaks õiguslikku tähendust tingimus, mille kohaselt tuleb keelata avaldajatel kinnistul peatumine ja parkimine enamaks, kui on vajalik värava avanemiseks ja sulgemiseks, kui mitte kauem kui 1 minut, nagu taotlevad J. Köleri tn 15a omaniku. Kohus selgitab, et olukorras, kus kolmas isik rikub omandiõigust, on omanikul õigus nõuda rikkumise kõrvaldamist või rikkumisest hoidumist AÕS § 89 alusel. Seetõttu ei määra kohus juurdepääsutingimusena avaldajatele keeldu J. Köleri tn 15a kinnisasjal parkida. III
38.AÕS § 156 lg 1 mõtte kohaselt tuleb juurdepääsu kindlaksmääramise korral üldjuhul alati määrata koormatava kinnisasja omanikule juurdepääsu talumise eest tasu ning see koormatud kinnisasja igakordse omaniku kasuks välja mõista. Tasu välja mõistmata jätmine on erandina lubatav üksnes juhul, kui koormatava kinnisasja omanik on väljendanud kohtule selgelt, et ta tasu ei soovi (vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 16. juuni 2016. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1180-15, p 42). J. Köleri tn 15a omanikud soovivad juurdepääsutasu saada.
39.Ekslik on avaldajate seisukoht, et neil on õigus saada juurdepääs tasuta. Sellist õigust ei saa tuletada asjaolust, et ümberkaudsete kinnistute omanikud leppisid selles 20.01.1999 kokku ja erastamisel arvestati selle kokkuleppega. Esmalt märgib kohus, et 20.01.1999 kokkuleppest ei nähtu juurdepääsu andmine tasuta (kd I tl 26). Igal juhul ei muuda aga kokkulepe ega ka erastamisel määratud juurdepääs koormatud kinnisasja AÕS § 156 lg-st 1 tulenevat õigust saada juurdepääsutee eest tasu.
40.Kohus selgitas pooltele 27.01.2021 määruses, et AÕS § 156 lg 1 alusel määratud juurdepääsutasu koosneb kolmest komponendist. Koormatud kinnisasja omanikul on õigus saada hüvitist maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulude ning omandiõiguse riive eest. Viimane peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele (vt Riigikohtu määrused nr 2-14-60492/165 p 16 ja nr 2-16-3663/95 p 18).
41.J. Köleri tn 15a omanikud tõid esile, et juurdepääsutee on ligikaudu 38 m pikk, kuid ei esitanud selle kohta ühtegi tõendit. Avaldajate esitatud skeemi kohaselt on J. Köleri tn 15a kinnisasjale jääv juurdepääsutee 36 m pikk (kd II tl 86). Arvestades, et kohus määrab juurdepääsu 3 m laiuselt, on juurdepääsutee alune maa-ala ligikaudu 108 m2, moodustades J. Köleri tn 15a kinnistu pindalast 9,09 % (108÷1188×100). J. Köleri tn 15a pindala nähtub kinnistusraamatu väljavõtetelt (kd I tl 8 pöördel – tl 14 pöördel). Kogu J. Köleri tn 15a maamaks on puudutatud isiku enda andmetel 3416,91 eurot. Kinnistusraamatu andmetel on J. Köleri tn 15a elamumaa. Tallinna Linnavolikogu 16.06.2011 määruse nr 23 § 2 kohaselt kehtib Tallinnas ühtne maksumäär 2,5% maa maksustamishinnast aastas. Maa-ametist nähtuvatel andmetel asub J. Köleri tn 15a hinnatsoonis H0784006, mille maksustamishind on Keskkonnaministri 30.11.2001 määruse nr 50 kohaselt 115,04 eurot. Kogu maamaks on seega 3416,69 eurot (1188×115,04×2,5%). Puudutatud isikud 1 ja 2 esitasid tõendid ka selle kohta, et Maksu- ja Tolliamet on neile esitanud maamaksu teated (kd II tl 81.1, 144 ja 146) ja et maamaks on tasutud (kd II tl 145 ja 147). Samas nõustub kohus puudutatud isikute seisukohaga, et maamaks juurdepääsutasu komponendina ei sõltu sellest, kas J. Köleri tn 15a omanikud on maamaksu ära tasunud või mitte. Eeltoodust tulenevalt on juurdepääsutasu aluse maa-ala maamaks 310,58 eurot aastas (9,09 % 3416,69 eurost), mis tuleb juurdepääsutasu määramisel arvesse võtta.
42.Avaldajad soovivad võtta juurdepääsutee hooldamise kohustuse enda peale. J. Köleri tn 15a kinnisasja omanikud sellega ei nõustunud ja tõid esile, et juurdepääsuteealuse maa-ala korrashoiukulud on 2260,80 eurot aastas. Arkaadia Puhastuse OÜ esitas J. Köleri tn 15a kinnisasjale hinnapakkumise hoolduskoristuse teenuse kohta kõnnitee korrashoiuks suvel 2 korda ja talvel 5 korda nädalas ning lipu heiskamisele 3-1 päeva aastas. Hinnapakkumine sisaldab kõnnitee ja hooviala korrashoidu, puhastamist looduslikust- ja olemprahist, lumekoristust ja libedusetõrjet kõnniteedel ja käiguradadel graniitliivaga, kusjuures kõnniteid igapäevaselt asfaldini ei puhastata; sügisest lehtede koristust. Hinnapakkumine ei sisalda graniitliiva, lehekottide äravedu, lume äravedu ega rasketehnikat (kd II tl 148 – 149). Kohus leiab, et J. Köleri 15a esitatud hinnapakkumine ei vasta juurdepääsutee korrashoiu tegelikule vajadusele ja on, arvestades tee kasutust ja selle kasutajate vajadusi, ebamõistlik. Kohtuistungil selgitasid J. Köleri tn 15a omanikud, et nad ei ole seni lükanud lund selleks, et J. Köleri 15b saaks autoga oma krundile. Ainuüksi asjaolust, et juurdepääs määratakse kohtu määrusega, ei saa järeldada, et teed on vaja hakata hooldama talvel viiel ja suvel kahel päeval nädalas. Lisaks tuleb arvestada, et puudutatud isikud on ise tuginenud sellele, et avaldajad elavad suure osa ajast Soomes. Seega ei ole põhjendatud korrashoiukulude väljamõistmine J. Köleri tn 15a omanike kasuks, kuna sedavõrd tihe ja kulukas korrashoid ei vasta juurdepääsutee vajadusele. Kohus leiab, et kuna avaldajad on nõustunud tee korrashoiuga ise tegelema, ei ole põhjendatud mõista korrashoiukulusid välja täiendavalt juurdepääsutasu komponendina. Selliselt on avaldajatel võimalik tee korrashoiu eest hoolitseda siis, kui neil tegelikult teed vaja läheb ja puudutatud isikud ei pea teed avaldajate jaoks igapäevaselt korras hoidma. J. Köleri tn 15a
omanikud avaldasid oma 15.02.2021seisukohas tegelikult ka ise, et ei saa avaldajate ees võtta endale kohustust juurdepääsuks kasutatavat ala korras hoida ja korrashoiu peavad tagama avaldajad ise.
43.J. Köleri tn 15a omanikud hindavad omandiõiguse riive, s.o kasutuseelise suuruseks 100 eurot aastas. Nimetatud kasutuseelis on tuletatud vaidlusaluse kinnistu lähedal pakutava korterelamu kinnistu müügihinnast ja sellelt arvestuslikult teenitava üüritootlusest 6 % aastas (kd II tl 81.2 – 81.3). Puudutatud isikute arvutuste kohaselt oleks avaldaja soovitus kasutusala üürihind 8752,50 eurot aastas, kuid nad leiavad, et mõistlik tasu oleks 100 eurot aastas iga puudutatud isiku kohta. Arvestades, et J. Köleri tn 15a asub 6 korterit, oleks kasutuseeliste väärtus 600 eurot aastas. Avaldajad ei esitanud vastuväiteid kasutuseelise suuruse kujunemisele. Avaldajad leidsid üldiselt vaid seda, et nad ei pea juurdepääsutasu üldse maksma. Kohus on ülal selgitanud, et avaldajate selline seisukoht ei ole kooskõlas AÕS § 156 sätestatuga. Kohus võtab seetõttu aluseks J. Köleri tn 15a omanike nimetatud omandiõiguse riive väärtuse.
44.Eeltoodust tulenevalt on juurdepääsutee aluse maa-ala juurdepääsutasu kokku 910,58 eurot aastas (310,58 + 600). Kohus leiab, et tegemist on iseenesest mõistliku ja proportsionaalse summaga arvestades, et koormatud kinnisasi asub Tallinna kesklinnas miljööväärtuslikul alal. Juurdepääsutasu väljamõistmisel tuleb arvestada aga ka sellega, et juurdepääsuteed kasutavad nii J. Köleri tn 15a omanikud ise kui ka J. Köleri tn 15 omanikud. Kohus veendus paikvaatlusel, et J. Köleri tn 15 kinnisasjal puudub ligipääs avalikult kasutatavale teele, kuna tänava äärde on rajatud ilma väravata aed (kd II tl 171). J. Köleri tn 15 kinnisasja omanikud kasutavad oma kinnisasjale pääsemiseks J. Köleri tn 15a kinnisasja (kd II tl 158 – 159). Selline ligipääs on määratud ka Tallinna Linnavalitsuse 31.01.2001 korraldusega nr 269-k (kd I tl 112). Kinnistusraamatu andmetel asub J. Köleri tn 15 kinnisasjal 5 ja J. Köleri tn 15a kinnisasjal 6 korterit (kd I tl 43 ja 43 pöördel). Avaldajate kinnisasjal asub 2 korteriomandit. Võttes samas arvesse, et J. Köleri tn 15 omanikud kasutavad juurdepääsuteed umbes 1⁄2 ulatuses (vaata kaardimaterjali kd I tl 44 pöördel – 45), tuleb 1⁄2 juurdepääsutasu jaotamisel arvestada 13 korteriomandi ja 1⁄2 jaotamisel 8 korteriomandiga. Kummalegi avaldajale langev osa juurdepääsutasust on seega 91,93 eurot aastas ((910,58 ÷ 2 ÷ 13) + (910,58 ÷ 2 ÷ 8)).
45.J. Köleri tn 15a omanikud palusid indekseerida juurdepääsutasu tarbijahinnaindeksiga. Kohus selgitas ärakuulamisel, et perioodilise talumiskohustuse tasu indekseerimine tarbijahinnaindeksiga ei ole põhjendatud, kuna tegemist ei ole kohase indeksiga (vt ka Riigikohtu 20.03.2019 määrus nr 2-16-7011 p 16). Kohus selgitas ka seda, et indekseerimine on iseenesest võimalik, kui puudutatud isikud toovad esile indeksi, mis arvestab kohaselt talumise tasu määramise aluseks olevate asjaolude muutumisega. J. Köleri tn 15a omanikud paluvad indekseerid juurepääsutasu Maa-ameti tehingute andmebaasi hoonestamata maa hinnaindeksiga.
46.Kohus leiab, et ka hoonestamata maa hinnaindeks ei ole kohane indeks. Kinnisvara hinnaindeksid on arvutatud eesmärgiga luua reaalsetel toimunud tehingutel baseeruv infovahend, mis iseloomustaks kinnisvara turuhindade puhast muutust. Kinnisvara hindade indekseerimise aluseks on tehingute andmebaas, mis sisaldab kõikide kinnisvara võõrandamise tehingute andmeid. Kuna juurdepääsutasu komponendid on maamaks, korrashoiu kulu ja omandiõiguse riive, mida väljendavad kasutuseelised, ei ole kinnisvara võõrandamistehingute turuhinnamuutuste andmed võrreldavad talumiskohustuse aluseks olevate asjaoludega. Kohus selgitab, et kinnisvara turuhinna muutusest ei saa teha järeldusi ka kinnisvara üürihinna või muu kasutusväärtuse muutumise kohta. Tegemist ei ole võrreldavate näitajatega. Kohus jätab eeltoodu tõttu rahuldamata J. Köleri tn 15a omanike taotluse juurdepääsutasu indekseerimiseks.
47.Eeltoodust tulenevalt mõistab kohus J. Köleri tn 15b kummagi korteri igakordselt omanikult välja 91,93 eurot aastas, mis tuleb J. Köleri tn 15a taotluse alusel maksta välja J.
Köleri tn 15a korteriühistule (kd I tl 21), kes kohustub selle korteriomanikele vastavalt nende kaasomandi osa suurusele välja maksma (vt Riigikohtu 19.04.2017 määrus nr 3-2-1-27-17, p 16).
48.Kohus selgitab, et määrab juurdepääsutee asukoha, juurdepääsu tingimused ja juurdepääsutasu kindlaks käesolevas asjas poolte esile toodud ja tuvastatud asjaolude alusel, poolte huvide kaalumisega. Koormatud kinnisasja omanikud on kohustatud määratud juurdepääsu taluma. Asjaolude olulise muutumise korral võib kohus asjaosalise avalduse alusel TsMS § 6185 sätestatu kohaselt käesoleva määrusega kindlaks määratud juurdepääsuõigust muuta. Asjaolude muutumisel saab avalduse alusel muuta nii juurdepääsutee asukohta, selle kasutamise tingimusi kui ka tasu suurust, samuti võib uue avalduse alusel juurdepääsuõiguse lõpetada (vt ka Riigikohtu 04.03.2020 määrus nr 2-17-12857, p 17.4). IV
49.Avaldajad paluvad kohustada puudutatud isikuid andma nõusoleku juurdepääsuõiguse kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks. AÕS § 141 lg 3 kohaselt kehtib kohtulahendiga seatud kitsendus kolmandate isikute suhtes, kui see on kinnistusraamatusse kantud. Kohtulahendi alusel seatava kinnisomandi kitsenduse juurdepääsu kujul kinnisasjale saab kinnistusraamatu kaudu kolmandatele isikutele kehtivaks muuta AÕS § 63 lg 1 p 4 ja 141 lg 3 alusel kinnistusraamatusse kantava märkusega (Riigikohtu 30.03.2004 otsus nr 3-2-1-3304 p 22).
50.AÕS § 641 kohaselt kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 kohaselt on kande tegemiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik). Märke kinnistusraamatusse kandmisel on puudutatud isikuks kinnisasja, mille suhtes märge tehakse, omanik (KRS § 341 lg 2 p 5). TsÜS § 68 lg 5 alusel, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.
51.Avaldajate nõue kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks juurdepääsu kohta tuleb eeltoodu tõttu rahuldada. Kohus kohustab iga J. Köleri tn 15a omanikku andma kinnistusraamatu kande tegemiseks nõusoleku. V
52.J. Köleri tn 15a kinnisasja omanikud esitasid 27.05.2021 taotluse menetluse peatamiseks kuni J. Köleri 15 ja J. Köleri 15b kinnistute (koos või eraldi) suhtes detailplaneeringu kehtestamiseni, viidates TsMS § 356 lg-le 1. Viidatud sätte kohaselt, kui otsus sõltub täielikult või osaliselt sellise õigussuhte olemasolust või puudumisest, mis on teise käimasoleva kohtumenetluse ese või mille olemasolu peab tuvastama haldusmenetluses või muus kohtumenetluses, võib kohus peatada menetluse kuni teise menetluse lõppemiseni.
53.Kohus jätab taotluse rahuldamata, kuna eeldused menetluse peatamiseks ei ole täidetud. Detailplaneering ei asenda poolte asja- või võlaõiguslikku kokkulepet eratee kasutamiseks, samuti ei ole detailplaneering seadusjärgne kinnisasja kitsendus. Kohus määrab juurdepääsutee kindlaks AÕS § 156 lg 1 alusel siis, kui kinnisasja omanikul puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Käimasolev või tulevikus planeeritavad planeeringumuudatused ei ole käesoleva menetluse ese ja nendest ei sõltu käesoleva asja tulemus. Samas ei piira käesolevas
asjas tehtav lahend kohaliku omavalitsuse võimalust lahendada juurdepääsuküsimus, lähtudes terve piirkonna vajadustest või muudest asjakohastest asjaoludest, käesolevas määruses sätestatust erinevalt. Kohalikul omavalitsusel on lähtudes planeeringumenetluse tulemustest võimalik, kui asjaosalised uue servituudi kokkulepet ei saavuta, nõuda vajadusel ka sundvalduse seadmist.
54.Eeltoodust tulenevalt on ekslik J. Köleri tn 15a omanike seisukoht, nagu sõltuks käesoleva asja tulemus käimasolevast ja/või tulevikus algatatavast planeeringumenetlusest. VI
55.TsMS § 198 lg 3 kohaselt kaasab hagita menetluse osalised kohus omal algatusel. Eeldatakse, et menetlusosalised on isikud, kellel on seaduse kohaselt õigus hagita menetluses tehtava määruse peale edasi kaevata. Isik ei ole menetlusosaline ainuüksi seetõttu, et ta tuleb seaduse kohaselt ära kuulata või et kohus peab seda vajalikuks. Kohus võib menetlusse seisukoha andmiseks kaasata ka muid isikuid või asutusi, kui see on kohtu arvates vajalik asja õigemaks lahendamiseks. TsMS § 6182 lg 1 esimese lause kohaselt on avalikult kasutatavale teele juurdepääsuasjades menetlusosalised avaldaja ja kinnisasjade omanikud, keda avalduse lahendamine puudutab, samuti vaidlusaluste kinnisasjade asukoha järgne valla- või linnavalitsus.
56.Kohus kaasas 06.04.2020 määrusega käesoleva asja menetlusse J. Köleri tn 17 korteriomanikud. Kohus leiab, et J. Köleri tn 17 omanikud tuleb menetlusest eemaldada, kuna käesolev asi ei mõjuta nende õigusi. Kohus lähtus ekslikult arvamusest, nagu kulgeks üle J. Köleri tn 17 kinnisasja alternatiivne juurdepääs avaldajate kinnisasjani. Puudutatud isikud selgitasid ja kohus veendus paikvaatlusel, et J. Köleri tn 17 ja avaldajate kinnisasja vahel asub telliskividest kuur (vt kd I tl 153, 159 – 160 ja kd II tl 172). J. Köleri tn 17 omanikud selgitasid, et nende kinnisasja kaudu ei ole juurdepääsu kunagi toimunud. Sellise juurdepääsu võimalust ei ole avaldajad ka taotlenud ega keegi pooltest esile toonud. Kohus tuvastas ülal, et juurdepääs kulges J. Köleri tn 17 ja J. Köleri tn 15 elamu vahelt, kuid üle J. Köleri tn 15 kinnisasja.
57.Eeltoodud põhjustel ei puuduta käesolev menetlus J. Köleri tn 17 omanikke ja nad on menetlusse kaasatud ekslikult. Kohus eemaldab nad käesolevast menetlusest, tuginedes TsMS § 198 lg 3.
58.Käesolevas määruses nimetamata tõendid jätab kohus TsMS § 238 lg 1 ja lg 5 alusel arvestamata, kuna need ei oma asja lahendamisel tähtsust. Menetluskulude jaotus
59.TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Mitme menetlusosalisega hagita menetluses on üldjuhul õiglane jätta menetluskulud selle isiku kanda, kelle kahjuks lahend tehti (vt Riigikohtu 02.06.2008 määrus nr 3-2-1-42-08, p 18).
60.Arvestades, et käesolevas menetluses osaleb mitu menetlusosalist ja avaldus rahuldatakse J. Köleri tn 15a suhtes, kuid jäetakse rahuldamata J. Köleri tn 15 suhtes, leiab kohus, et avaldajate ja J. Köleri tn 15a omanike, s.o puudutatud isikute 1, 2, 3, 4 ja 5 kulud tuleb jätta nende endi kanda. J. Köleri tn 15 omanike menetluskulud jäävad solidaarselt avaldajate kanda. J. Köleri tn 17 omanike menetluskulud jäävad nende endi kanda.
61.Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul pärast käesoleva määruse jõustumist (TsMS § 174 lg 4 ja § 177 lg 2). (allkirjastatud digitaalselt) Kairi Piirisild kohtunik Kohtumäärus on osaliselt tühistatud Tallinna RKK 16.11.2021. määrusega nr 2-19-10342.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.