Iris Kangur-Gontšarov, Mati Maksing ja Indrek Soots
Määruse tegemise aeg ja koht 10.09.2025, Tallinn Kohtuasja number
2-24-17113
Kohtuasi
AnnaBella kinnisvara OÜ avaldus Tallinn, A. Weizenbergi tn 10 hoone säilitamiseks vajalike tööde tuvastamiseks, Tallinn, A. Weizenbergi tn 10 korteriühistu kohustamiseks nende tööde tegemiseks ning võlgnevuse väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 31.12.2024 määrus (hagi menetlusse võtmisest keeldumine)
Kaebuse esitaja ja liik
AnnaBella kinnisvara OÜ määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja AnnaBella kinnisvara 14798757), seaduslik esindaja SS
OÜ
(registrikood
Puudutatud isik Tallinn, A. Weizenbergi tn 10 korteriühistu (registrikood 80171141), lepinguline esindaja Ants Kuningas Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 31.12.2024 määrus muutmata.
2.Jätta AnnaBella kinnisvara OÜ määruskaebus rahuldamata.
3.Määruskaebuse menetlemisest tingitud kulud jätta AnnaBella kinnisvara OÜ kanda.
4.Määrata kindlaks Tallinn, A. Weizenbergi tn 10 korteriühistu menetluskulude rahaline suurus ja mõista AnnaBella kinnisvara OÜ-lt välja Tallinn, A. Weizenbergi tn 10 korteriühistu kasuks menetluskulude hüvitis 248 eurot.
5.Hüvitatavatelt menetluskuludelt tuleb AnnaBella kinnisvara OÜ-l tasuda viivist võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates kohtumääruse jõustumisest kuni täitmiseni.
2-24-17113 Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.AnnaBella kinnisvara OÜ (avaldaja) esitas 12.11.2024 Harju Maakohtule avalduse Tallinn, A. Weizenbergi tn 10 korteriühistu (puudutatud isik) vastu Tallinn, A. Weizenbergi tn 10 hoone säilitamiseks vajalike tööde tuvastamiseks ja nende tööde tegemise kohustamiseks ning võlgnevuse väljamõistmiseks.
1.1.Avalduse kohaselt olid OÜ-l Pride Invest ja SSl puudutatud isiku vastu kinnisvara korrashoiuga seotud nõuded, mis on loovutatud avaldajale. 2016. aastast kuni 2022. aasta augustini oli Tallinn, A. Weizenbergi tn 10 korteri nr 2 omanik OÜ Pride Invest ja alates 2022. aasta augustist on korteri omanikuks SS.
1.2.Tallinn, A. Weizenbergi tn 10 kinnisasjal on peamaja ja hoovimaja, mille esimesel korrusel asuvad mitteeluruumid ning teisel korrusel asub ainult korter nr 2. Kaasomanike vahel on pidevad vaidlused vara hooldamisega seotud õiguste ja kohustuste osas. Remondifondi raha ei jaotata õiglaselt, see läheb ainult peamaja remondiks. SS pöördus korduvalt korteriühistu juhatuse poole nõudega hoovimaja remontimiseks, kuid kaasomanikud eirasid tema nõudeid. Seetõttu oli SS sunnitud iseseisvalt alustama hoovimaja remonti omal kulul.
2.Avaldaja palus: 1) tunnistada vajalikuks hoovimaja säilimiseks järgmised vajalikud tööd: ehitusetehnilise ekspertiisi tegemine (töö nr. RTE 68/18 osaühing PULEIUM), hoone tervikliku vundamendi ehitamine, esimese korruse idaseina terviklikkuse taastamine, teise korruse idaseina vertikaalse tugitala vahetus, katusekatte vahetus ja kahe korstna rekonstrueerimine, hoone välisseinte isolatsioonikihi taastamine, hoovimaja rekonstrueerimise projekti valmistamine, hoovimaja kanalisatsioonitoru remont; 2) kohustada puudutatud isikut eelnimetatud remonditööd tegema hiljemalt 12 kuu jooksul alates otsuse jõustumise kuupäevast; 3) mõista puudutatud isikult avaldaja kasuks välja võlgnevus 5014 eurot; 4) kohustada puudutatud isikut tasuma Kesk Projekt OÜ-le 4000 eurot hoovimaja rekonstrueerimise projekti koostamise eest tööde teostaja esimesel nõudmisel; 5) mõista puudutatud isikult avaldaja kasuks välja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses märgitud suuruses alates avalduse esitamisest kuni kohustuse täieliku täitmiseni. Maakohtu määrus ja põhjendused
3.Harju Maakohus keeldus 31.12.2024 määrusega (vaidlustatud määrus) avalduse menetlusse võtmisest ja jättis menetluskulud avaldaja kanda.
3.1.Maakohus keeldus avaldust remonditööde tuvastamise nõuetes ja nende alusel remonditööde kohustamise nõuetes menetlusse võtmast tsiviilkohtumenetluse seadustiku 2
2-24-17113 (TsMS) § 371 lg 2 p 2 alusel. Avaldaja tuvastusnõuete esitamiseks puudub avaldajal eriline huvi, mida ei saaks järgida sooritusnõude esitamisega. Sealjuures on ühise omandi majandamise ja hooldamise kohustuse täitmist õigus nõuda isikutel, kes on korteriühistu liikmed. Selline nõue kuulub olemuslikult omandiõiguse juurde ega ole omandiõigusest lahutatav. Avaldaja ei ole A. Weizenbergi tn 10 korteriomanik ega korteriühistu liige ega saa seetõttu korteriühistult omandi majandamise ja hooldamise kohustuse täitmist nõuda. Rekonstrueerimise projekti koostamise kulu nõue ei ole korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 37 alusel õiguslikult võimalik. Nimetatud normi alusel on võimalik teostada üksnes hädapäraseid töid, mida pole võimalik tavapärase otsustusprotsessi läbiviimiseni edasi lükata. Muude juba kantud kulude hüvitamist saaks korteriomanik nõuda pärast nende heakskiitmist.
3.2.Avaldaja rahalise nõude (mõista puudutatud isikult avaldaja kasuks välja 5014 eurot ja viivis) menetlusse võtmisest keeldus maakohus TsMS § 371 lg 1 p 4 alusel. Tsiviilasja nr 220-133965 menetluses oli puudutatud isiku avaldus OÜ Pride Invest (avaldajale nõude loovutanud isik) vastu majandamiskulude tasumise nõudes. Menetluse käigus esitas OÜ Pride Invest käesolevas asjas esitatud nõuetega hõlmatud tasaarvestusavalduse, mille kohus 15.02.2024 määrusega sisuliselt lahendas. Tallinna Ringkonnakohus jättis maakohtu 15.02.2024 määruse selles osas muutmata ning lahendid jõustusid 05.08.2024 Riigikohtu määrusega. Viidatud kohtulahend on siduv ka avaldaja kui loovutuse saaja suhtes. TsMS § 457 lg 2 näeb ette, et kui kostja on esitanud menetluses haginõude vastu tasaarvestuse vastuväite, seob otsus menetlusosalisi ka ulatuses, milles vastunõude olemasolu ja tasaarvestust ei tunnustata. Tsiviilasjas nr 2-20-133965 tehtud lahendi näol on olemas jõustunud Eesti kohtu lahend, millega on vaidlus 5014 euro nõude aluseks oleva elujuhtumi osas lahendatud.
3.3.Kuna maakohus keeldus avalduse menetlusse võtmisest, siis ei pidanud maakohus menetlusökonoomilistel kaalutlustel põhjendatuks tähtaja määramist avalduses esinevate puuduste kõrvaldamiseks. Määruskaebus ja menetluse edasine käik
4.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määruse tühistada ja kohustada Harju Maakohut avaldaja avaldust läbi vaatama.
5.Määruskaebuse kohaselt on maakohus ebaõigesti leidnud, et avaldajal ei ole tuvastusnõude esitamiseks huvi. Avaldajal on õigus ilma selgitusteta teostada talle loovutatud korteriomaniku õiguseid. Kuna avaldaja ja korteriomaniku vahelise kokkuleppe kohaselt on avaldajal kohustus hoovimaja säilitada, siis on avaldajal ka õigustatud huvi nõude täitmiseks. Avaldaja ei nõustu maakohtuga, et KrtS § 37 alusel saab nõuda vaid avariitööde teostamist. Samas on maakohus jätnud arvesse võtmata, et hoovimaja tunnistati juba 2017. aastal avariiliseks ning avaldaja nõuabki konkreetselt hoovimaja avariiseisundi kõrvaldamiseks vajalike tööde teostamist. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et tsiviilasjas nr 2-20-133965 on vaidlus avaldaja 5014 euro nõude osas lahendatud. Avaldaja ei olnud tsiviilasja nr 2-20133965 menetlusosaliseks, ning teda ei saa samastada OÜ-ga Pride Invest. Tsiviilasjas nr 220-133965 ei vaadatud sisuliselt läbi seal esitatud tasaarvestusettepanekuid.
6.Puudutatud isik palus jätta määruskaebus rahuldamata.
7.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule. 3
2-24-17113
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
8.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel (koosmõjus §-ga 659) jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata.
9.Maakohus leidis õigesti, et avalduse menetlusse võtmisest tuleb keelduda. Kolleegium nõustub TsMS § 654 lg 6 järgi (koosmõjus §-ga 659) maakohtu määruse põhjendustega ega korda neid. Vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
10.Avaldaja on esitanud puudutatud isiku vastu tuvastusnõude, paludes tuvastada hoovimaja säilimiseks vajalikud tööd. Maakohus on õigesti leidnud, et avaldajal puudub tuvastusnõude esitamiseks eriline huvi, mida ei saaks järgida sooritusnõude esitamisega. Asjaolu, et avaldajale on A. Weizenbergi tn 10–2 korteri varasem omanik OÜ Pride Invest ja praegune omanik SS loovutanud nõudeid, ei anna alust eeldada tuvastusnõude esitamiseks õiguslikku huvi. Piirang tuvastusnõude esitamiseks tuleneb TsMS § 368 lg-st 1. TsMS § 368 lg 1 kohaselt võib hageja esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Õigusliku huvi olemasolu saab hinnata selle järgi, kas tuvastatud asjaolust võivad sõltuda nõude esitaja õigused või kohustused. Hoovimaja säilimiseks vajalike tööde teostamiseks puudub vajadus eraldiseisvalt need tööd tuvastada, ja vajalike tööde sooritamist on võimalik nõuda sooritusnõude esitamisega (mida avaldaja on samuti teinud). Seega ei ole praegusel juhul põhjendatud järeldada avaldajale loovutatud nõuete maksmapanekuks õiguslikku huvi, et esitada tuvastusnõue. Olukorras, kus tuvastusnõuete esitamiseks tuvastushuvi puudub, tuleb sellised nõuded jätta TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel menetlusse võtmata.
11.Avaldaja on esitanud puudutatud isiku vastu nõude, kohustamaks puudutatud isikut teostama hoovimaja säilimiseks vajalikud tööd 12 kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumise päevast ning tasuma Kesk Projekt OÜ-le 4000 eurot hoovimaja rekonstrueerimise projekti koostamise eest tööde teostaja esimesel nõudmisel. Olukorras, kus avaldaja ei ole korteriomanikuks ega korteriühistu liikmeks, ei ole avaldajal võimalik teostada korteriomanikule või korteriühistu liikmele ette nähtud õigusi, mis on reguleeritud korteriomandi- ja korteriühistuseadusega, sh KrtS § 37 alusel, ja on lahutamatult seotud vaid korteriomaniku ja korteriühistu liikme õigustega. Sellist seadusest tulenevat võlasuhet, s.o korteriomaniku nõudeõigust korteriühistu (ja teiste korteriomanike) vastu kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike toimingute tegemiseks, ei ole nõude olemusest tulenevalt võimlik anda üle teisele isikule. Seega ei ole avaldaja nõuete, millega avaldaja palub kohustada puudutatud isikut hoovimaja säilimiseks vajalikke töid tegema ja teostatavate tööde eest tasuma, puhul tegemist nõuetega, millega oleks võimalik taotletavat eesmärki saavutada.
12.Kolleegium ei nõustu avaldajaga, et maakohus on ebaõigesti keeldunud avaldaja rahalist nõuet 5014 euro (ekspertiisi teostamine 1120 eurot; arhitektuuriprojekti teostamine 2500 eurot; eritingimuste teostamine; 720 eurot; geodeesiaplaani teostamine 360 eurot; kanalisatsioonisüsteemi remont 404 eurot) saamiseks menetlusse võtmast. Käesolevas asjas on avaldajale vaidlusalune nõue loovutatud. Sama nõude puudutatud isiku vastu esitas OÜ Pride Invest menetlusliku tasaarvestusena oma seadusliku esindaja SS kaudu tsiviilasjas nr 220-133965.
12.1.Kohtupraktika kohaselt laieneb kohtulahendi õigusjõud ka tasaarvestuse vastuväidetele. Haginõude ja tasaarvestuse vastuväite lahendamisele samaväärse õigusjõu andmise eesmärk on võrdsustada menetlusega kaasnevate riskide jaotus hageja ja kostja vahel. Kui kohtulahendi õigusjõud tasaarvestuse vastuväitele ei laieneks, saaks kostja panna oma nõude 4
2-24-17113 hilisemas menetluses uuesti maksma, mis oleks aga vastuolus sama asja korduva lahendamise keeluga (TsMS § 371 lg 1 p-d 4–7). Kohtulahendi õigusjõud laieneb tasaarvestuse vastuväitele juhul, kui kohus on selle sisuliselt lahendanud (RKTKm, 03.04.2024, 2-21-7518, p 20).
12.2.Maakohus on tsiviilasjas nr 2-20-133965 15.02.2024 määruse p-des 37–51 sisuliselt hinnanud menetlusliku tasaarvestuse raames kõiki sama rahalise nõude põhjendamiseks esitatud väiteid ja tõendeid. Maakohus leidis, et OÜ Pride Invest menetluslik tasaarvestus summas 5074 eurot (tsiviilasjas nr 2-16-19092 kohtumääruse alusel 1120 eurot ekspertiisitasu; ehitise projekti eest Kesk Projekt OÜ-le tasutud 2500 eurot; projekteerimise eritingimuste eest tasu töövõtjale 720 eurot; kanalisatsioonisüsteemi ummistuse kõrvaldamiseks ja väljaselgitamiseks 414 eurot; geodeesiaplaani koostamise tasu 360 eurot) on põhjendamata ja tõendamata. Tallinna Ringkonnakohus jättis 24.05.2024 määrusega maakohtu määruse selles osas muutmata. Tsiviilasjas nr 2-20-133965 tehtud lahendid jõustusid Riigikohtu määrusega 05.08.2024. Seega on olemas jõustunud kohtulahend tsiviilasjas nr 2-20-133965, millega maakohus lahendas sisuliselt OÜ Pride Invest menetlusliku tasaarvestuse samade nõuete osas, mis avaldaja on esitanud käesolevas menetluses.
12.3.Üldjuhul on jõustunud kohtulahend tõesti kohustuslik üksnes menetlusosalistele ning menetlusosalise üldõigusjärglastele (TsMS § 457 lg 1). TsMS § 460 lg 1 järgi kehtib jõustunud kohtuotsus ka isikute kohta, kes on saanud pärast hagi esitamist menetlusosalise õigusjärglaseks (eriõigusjärglaseks). TsMS § 460 lg 2 järgi ei kehti otsus menetlusosalise õigusjärglase suhtes, kes on omandanud vaidlusaluse eseme ega teadnud omandamise ajal kohtuotsusest või hagi esitamisest. TsMS § 460 lg 1 järgi sai maakohus eeldada, et jõustunud kohtulahend tsiviilasjas nr 2-20-133965 kehtib ka avaldaja suhtes. Käesoleval juhul ei ole avaldaja väitnud, et ta ei teadnud nõude loovutamise ajal tsiviilasjas nr 2-20-133965 tehtud lahendist (TsMS § 460 lg 2). Hagiavalduses esitatud asjaoludest ei ole ka põhjendatud järeldada, et avaldaja ei teadnud temale nõuete loovutamisel tsiviilasjas nr 2-20-133965 tehtud jõustunud lahendist. Asjaolu, et avaldaja ei olnud ise tsiviilasjas nr 2-20-133965 menetlusosaliseks, ei saa tuua kaasa olukorda, kus ühte ja sama nõuet menetletakse vaatamata juba tsiviilasjas nr 2-20-133965 jõustunud lahendile uuesti vaid seetõttu, et nõue on loovutatud.
12.4.Kuivõrd avaldaja on esitanud sama nõude, mille OÜ Pride Invest esitas tsiviilasjas nr 220-133965 menetlusliku tasaarvestusavaldusena puudutatud isiku vastu, siis kehtib tsiviilasjas nr 2-20-133965 tehtud jõustunud kohtulahend ka avaldaja suhtes, mistõttu ei saa avaldaja sama nõuet puudutatu isiku vastu maksma panna eraldi, sest kohtulahend seob selle jõustumisel TsMS § 457 lg 2 järgi nii menetlusosalisi (õigusjärglasi) kui ka kohut (RKTKm 03.04.2024, 2-21-7518, p 21).
13.Kuna vaidlustatud määrus jääb muutmata, ei ole põhjust muuta ka maakohtu menetluskulude jaotust. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
14.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb määruskaebuse menetlemisega seotud kulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda.
15.TsMS § 174 lg 3 järgi määrab ringkonnakohus kindlaks määruskaebemenetluses kantud menetluskulude rahalise suuruse. 5
2-24-17113
15.1.Puudutatud isiku 25.08.2025 esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt on puudutatud isiku õigusabikulu määruskaebemenetluses 248 eurot (sh käibemaks). Puudutatud isiku lepingulisel esindajal kulus avaldaja määruskaebuse ja vaidlustatud määrusega tutvumisele 0,25 tundi, avaldaja 12.11.2024 esitatud avaldusega ja selle lisadega ning 18.11.2024 lisadega tutvumisele 0,75 tundi, 27.01.2025 seisukoha koostamisele ja kohtule esitamisele 0,75 tundi, menetluskulude nimekirja koostamisele ja kohtule esitamisele 0,25 tundi. Puudutatud isiku lepingulise esindaja tunnihind on 100 eurot, millele lisandub käibemaks. Puudutatud isik on kinnitanud, et ei ole käibemaksukohustuslane ja ei saa käibemaksu tagasi arvestada. Avaldaja vaidleb puudutatud isiku menetluskulude hüvitamise taotlusele vastu, leides, et puudutatud isik ei ole menetlusosaline ja puudutatud isikult ei ole seisukohta küsitud. Lisaks leiab avaldaja, et puudutatud isiku seisukohad ei ole seotud määruskaebemenetlusega, vaid on esitatud õiguslikud seisukohad hagi sisu osas.
15.2.TsMS § 175 lg 1 kohaselt mõistab kohus lepingulise esindaja kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kolleegium ei nõustu avaldaja seisukohaga, nagu ei peaks puudutatud isikule menetluskulusid hüvitama seetõttu, et teda polnud menetlusse kaasatud ega temalt seisukohta küsitud. TsMS § 663 lg 3 järgi küsib maakohus määruskaebusele vastuse menetlusosalistelt, kelle õigusi määrus puudutab. Kuivõrd avaldaja avaldus oli esitatud puudutatud isiku vastu, mille menetlusse võtmisest maakohus keeldus ja mida avaldaja vaidlustas, võis maakohus küsida puudutatud isiku seisukohta määruskaebusele. Ka avalduse menetlusse võtmisel võib kohus küsida puudutatud isiku seisukohta TsMS § 372 lg 3 (koosmõjus § 477 lg-ga 1) järgi. Maakohus küsis 20.01.2025 kirjaga puudutatud isiku seisukohta (dtl 116). Puudutatud isikul on õigus nende menetluskulude hüvitamisele, mis on vastava seisukoha esitamisest tingitud. Ringkonnakohtu hinnangul on asja keerukust ja menetlusdokumentide sisu ning mahtu arvestades puudutatud isiku lepingulise esindaja ajakulu menetluskulude nimekirjas märgitud ulatuses põhjendatud ja vajalik. Puudutatud isiku lepingulise esindaja tunnitasu 100 eurot (millele lisandub käibemaks, st kokku 124 eurot) ei ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu ning seda saab pidada põhjendatuks.
15.3.Kuna puudutatud isik ei ole käibemaksukohustuslane, kes saaks käibemaksu tagasi arvestada, tuleb avaldajalt mõista välja menetluskulu koos käibemaksuga (TsMS § 174 lg 10). Eeltoodust tulenevalt mõistab ringkonnakohus avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja menetluskulude hüvitise summas 248 eurot (2 x 124). Lisaks peab avaldaja tulenevalt puudutatud isiku taotlusest tasuma hüvitatavatelt menetluskuludelt TsMS § 177 lg 4 järgi viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates käesoleva määruse jõustumisest kuni täitmiseni.
16.TsMS § 372 lg 5 võimaldab esitada määruskaebuse käesoleva määruse peale. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1). Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot (TsMS § 178 lg-d 1 ja 2).
(allkirjastatud digitaalselt)
6
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.