RAMSES KINNISVARA OÜ hagi K. U. vastu kaasomandi lõpetamiseks
Tsiviilasja hind
3 500 eurot
Menetlusosalised esindajad
Asja läbivaatamine
ja
nende Hageja: RAMSES KINNISVARA OÜ (registrikood 14975001; asukoht Halltihase tee 6, Viti küla, Harku vald, 76910 Harjumaa) Hageja lepinguline esindaja advokaat Aldo Vassar (epost [email protected]) Kostja: K. U. (isikukood xxxx; elukoht xxxx; e-post xxxx) Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Lõpetada RAMSES KINNISVARA OÜ ja K. U.’i kaasomand kinnisasjale A. H. xxxx (registriosa nr xxxx) alljärgneval viisil:
2.1.Müüa kinnisasi xxxx (registriosa nr xxxx) avalikul enampakkumisel. Kinnisasja müümisel saadud tulu jagada võrdselt RAMSES KINNISVARA OÜ ja K. U.’i vahel.
Jätta poolte menetluskulud poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks, peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku
2-20-12606 tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED
1.RAMSES KINNISVARA OÜ esitas 31.08.2020 Harju Maakohtule hagiavalduse K. U.i vastu kaasomandi lõpetamiseks. Hagiavalduse kohaselt omandas RAMSES KINNISVARA OÜ 17.06.2020 sõlmitud müügilepingu ja asjaõiguslepingu alusel 1⁄2 mõttelise osa korteriomandi kaasomandist xxxx (Registriosa nr xxxx). Käesoleval ajal on kinnisasja xxxx (Registriosa nr xxxx) omanikeks K. U. (isikukood xxxx) 1⁄2 kaasomandist ja Ramses kinnisvara OÜ (registrikood 14975001) 1⁄2 kaasomandist. RAMSES KINNISVARA OÜ ei soovi enam korteriomandi kuulumist kaasomandisse ning soovib kaasomandi lõpetamist, mistõttu hageja esitas ka kohtuväliselt K. U.’ile ettepaneku kaasomandi lõpetamiseks. K. U. ei ole hageja kohtuvälisele ettepanekule vastanud, mistõttu esitab hageja kostja vastu hagi kaasomandi lõpetamise nõudes. Hageja palub lõpetada RAMSES KINNISVARA OÜ ja K. U.’i kaasomand kinnisasjale xxxx (Registriosa nr xxxx) alljärgnevalt: müüa kinnisasi xxxx (Registriosa nr xxxx) avalikul enampakkumisel. Kinnisasja müümisel saadud tulu jagada võrdselt RAMSES KINNISVARA OÜ ja K. U.’i vahel. Jätta poolte menetluskulud poolte endi kanda.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
2.Kostja hagi ei tunnista. Kostja avaldas, et ei ole nõus selle kinnisvarafirmaga kompromissi leidma. Kostja on algusest peale andnud õele teada, et ostab tema poole korteri pärandusest ära ega tee ühtegi tehingut kinnisvara firmadega. Kostja soovis pangast laenu võtta ja pank oli nõus, korteril puudus hindamisakt, pank oli nõus ise tegema. Vahepeal tuli koroona, siis asjad viibisid mõnda aega. Tegeledes pangaga, sai kostja teada, et vahepeal oli ta õde müünud oma osa selle samale kinnisvarafirmale. Kostja tehingud pangaga jäid pooleli, sest tagatiseks ei saa panna korterit, kus pool kuulub kinnisvarafirmale. Kuna korteril puudub hindamisakt võeti summa turu keskmise järgi ja sellega kostja kohe kindlasti nõus ei ole. Selle keskmise hinna järgi antigi õele poole korteri raha, mis pole ka õige. Pärast vanemate surma on kostja üksi aastaid maksnud kõik kommunaalkulud, ka nüüd, kui pool korterist kuulub mingile kinnisvarafirmale.
3.08.12.2020 e-kirjaga teatas kostja kohtule, et tal on kavas xxxx korter välja osta hagejalt. Kostja teeb koostööd pangaga ja nende poolt tuleb ka hindaja. Korteri ost-müük ei toimu turu keskmise hinna järgi nagu tegi hetkel hageja.
4.12.02.2021 ekirjas avaldas kostja, et hageja teadis väga hästi, kui ostis 1⁄2 korterist, et kostja ei müü oma 1⁄2 korteriosa. Seda ütles kostja oma õele, kes on hageja naaber ja hea tuttav. Kostja ei müü oma osa maha, sest see on kostja kodu. Kui kostja õde ei teavitanud sellest hagejat on see nende vaheline probleem. Miks hageja ostis selle korteri osa, kui teadis, et tulevad probleemid. Kinnisvara ostuga ongi alati riskid. Pangalt laenu kostja ei
2-20-12606 saa, sest 1⁄2 korterit on teise omaniku käes. Mõistliku lahendust kostja hetkel ei näe. Kostja leiab teised viisid 1⁄2 korteri ostuks aga veel läheb aega. Vahepeal muutuvad hinnad ja sellega seoses ka hindamine. Hindamise teeb kostja endale sobival ajal. Kostja kinnitas veelkord, et ei müü oma osa, see on tema kodu.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
5.Kohus, tutvunud toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagiavaldus tuleb rahuldada. TsMS § 5 lg 1 kohaselt hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 järgi kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
6.Asjas ei ole vaidlust selles, et korteriomand asukohaga xxxx, mille reaalosaks on eluruum nr xxxx (registriosa nr xxxx) kaasomanikeks on K. U. (1⁄2 kaasomandist) ja RAMSES KINNISVARA OÜ 1⁄2 kaasomandist (tl 11). Kohus loeb selle asjaolu TsMS § 231 lg 2 ja 4 alusel tuvastatuks. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt kui teiselt kaasomanikult kaasomandi lõpetamist.
7.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. AÕS § 77 lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.
8.Kohus leiab, et kaasomandi lõpetamist välistavad asjaolud puuduvad ja kaasomandi jagamise materiaalõiguslikud eeldused on täidetud. Kui kohtule esitatakse kaasomandi lõpetamise hagi, peab kohus lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis. Kohus selgitab, et kaasomanikul on õigus nõuda kaasomandi lõpetamist tingimustel ja viisil, mis on sätestatud AÕS §-des 76 ja 77. Kohus ei või jätta vaidlust lahendamata põhjusel, et kostja vaidleb hagile vastu. Kohus ei pea ka üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja vaid siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud. Et käesoleva kaasomandi puhul oleksid kaasomanikud omavahelise kokkuleppega kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse välistanud, asjas väidetud ei ole.
9.Kaasomandi lõpetamise viis on kohtu diskretsiooniotsus, seejuures tuleb kaasomand lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus saab valida üksnes sellise jagamise viisi, mida pool on hagis või vastuhagis nõudnud (vt ka nt RKTKo nr 3-21-45-06, p 19). Hageja on toonud esile, et soovib kaasomandit jagada müües kinnisasja avalikul enampakkumisel. Kostja ei ole esile toonud millisel viisil tema sooviks kaasomandit jagada. Kohus on kostjale korduvalt (tlk 23, 29, 33 pöördel) selgitanud, et juhul, kui kostja soovib kaasomandi lõpetamist temale meelepärasel viisil, siis tuleb esitada vastava nõudega vastuhagi. Kohus on seisukohal, et selliselt oli kostjale tagatud võimalus esitada nõue kaasomandi lõpetamiseks viisil, mille kohaselt kostja oleks saanud vaidlusaluse korteriomandi ainuomanikuks ning säilitanud võimaluse korterisse elama
2-20-12606 jääda, kuid kostja ei ole vastava nõudega vastuhagi esitanud. Seega saab kohus käesoleval juhul kaasomandi lõpetada lähtudes hageja poolt taotletust.
10.Kohus märgib täiendavalt, et kuigi kostja ei ole muud kaasomandi lõpetamise viisi taotlenud, on ta avaldanud, et ta ei ole pangast oma osa väljaostmiseks laenu saanud. Seega, kui kostja oleks isegi taotlenud korteriomandi jätmist kostja ainuomandisse koos kohustusega maksta hagejale välja tema kaasomandi osa väärtus, ei saaks kohus seda varianti rahuldada, kuivõrd kostja on ise avaldanud, et tal et tal ei ole piisavalt materiaalseid vahendeid teisele kaasomanikule omandi kaotuse eest õiglase hüvitise tasumiseks. Lähtuvalt eeltoodust on kohus seisukohal, et kaasomand on võimalik lõpetada üksnes viisil, mille kohaselt kaasomandisse kuuluv kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel.
11.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 6 lg 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. VÕS § 6 lg-st 2 tulenevalt ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Kostja märgib, et hagejale kuuluva kaasomandiosa omandas hageja kostja õelt ja hageja pidi seega teadma, et kinnisasjaga tekivad probleemid. Kohus on seisukohal, et eelnimetatud asjaolu ei saa olla takistus kaasomandi lõpetamisele. Asjaolu, et kostja ei jõudnud oma õega kaasomandi lõpetamises kokkuleppele ja kostja õde võõrandas oma kaasomandiosa hagejale, ei muuda kaasomandi lõpetamise nõuet veel pahauskseks. Kostjal oli pärast võõrandamist võimalus kasutada seadusega temale tagatud ostueesõigust. Kui kostjal puudusid õega kokkuleppele jõudmiseks või ostueesõiguse kasutamiseks rahalised vahendid, ei tähenda et käesolev kaasomandi lõpetamise nõue oleks kostja suhtes pahauskne. Esitatud asjaolude pinnalt ei saa kohus teha kuidagi järeldust, et kostja õele kuulunud kaasomandiosa võõrandati hagejale pelgalt kostjale kahju tekitamise eesmärgil.
12.Ka asjaolu, et kaasomandisse kuuluva kinnistu näol on tegemist kostja koduga ei ole alus, mis võimaldaks jätta kaasomandi lõpetamata. Kaasomandi lõpetamise vaidluste puhul on tavapärane, et vähemalt üks kaasomanikest kasutab kaasomandisse kuuluvat kinnistut oma elukohana. Kohus mõistab, et kostjale võib olla kaasomandi lõpetamise tagajärjel emotsionaalselt raske oma pikaaegsest kodust lahkuda, kuid ainuüksi see asjaolu ei anna alust jätta kaasomand lõpetamata.
13.Kuivõrd Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et kaasomand tuleb igal juhul lõpetada, kui hagis või vastuhagis on esitatud vähemalt üks sobiv viis kaasomandi lõpetamiseks, puudub kohtul alus jätta käesolevas asjas esitatud hagi rahuldamata põhjusel, et kostja seda ei soovi. Kohtu hinnangul ei ole alust sundida hagejat säilitama kaasomandit seni, kuni kostja seda sobilikuks peab.
14.Kostja on märkinud, et ta on aastaid üksi kandnud pärast vanemate surma kõik kommunaalkulud, ka nüüd, kui pool korterist kuulub hagejale. Kohus selgitab, et asjaolu, et kostja on kandnud aastate vältel üksi kommunaalkulud ei ole aluseks kaasomandi lõpetamise hagi rahuldamata jätmiseks. Kui kostja on seisukohal, et tema õde või hageja võlgnevad talle korteriomandi kommunaalkuludega mingeid summasid, on kostjal õigus pöörduda oma rahalise nõudega nende isikute või kohtu poole võlgnevuse sissenõudmiseks.
15.Eeltoodust tulenevalt lõpetab kohus kaasomandi selliselt, et korteriomand asukohaga xxxx, mille reaalosaks on eluruum nr xxxx (registriosa nr xxxx) ja mille kaasomanikeks on K. U. (1⁄2 kaasomandist) ja RAMSES KINNISVARA OÜ (1⁄2 kaasomandist) müüakse avalikul enampakkumisel ja saadud tulem jagatakse poolte vahel.
2-20-12606
16.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud.
HAGI HIND
17.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 132 lg 1, lg 4 p 4 alusel on nii hagihind 3500 eurot.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
18.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Sama paragrahvi lg 4 kohaselt võib kohus jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik.. Käesolev kohtuotsus on tehtud kostja kahjuks. Samas on hageja palunud jätta poolte menetluskulud poolte endi kanda. Seega tuleb poolte menetluskulud jätta poolte endi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Bergson kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.