A., B., C. hagiavaldus D. vastu ühisomandi osaliseks lõpetamiseks ning kostja tahteavalduste asendamise nõudes
Menetlustoiming
Asja lahendamine, kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja 1: A. XXX, e-post: XXX
(endine N.), isikukood XXX, elukoht
Hageja 2: B. (endine S. ), isikukood XXX, elukoht: XXX, e-post: XXX Hageja 3: C., isikukood XXX, elukoht: XXX , e-post: XXX Hageja esindaja: Piret Tõnnus-Saks Bergsi Consult OÜ, reg.kood 12036718
XXX, XXX
Kostja: D., sünniaeg XXX, elukoht: XXX Kostja seaduslik esindaja: E. , sünniaeg XXX, elukoht: XXX, e-post: XXX
RESOLUTSIOON
1.Hagiavaldus rahuldada osaliselt.
2.Lõpetada A. (A., endine perekonnanimi N., isikukood XXX), B. (A., endine perekonnanimi S. , isikukood XXX), C. (A., isikukood XXX), ja F. , (A., isikukood
2-24-12994 XXX, surnud XXX) pärija D., (A., sünniaeg XXX), ühisomand Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud kinnisasjale, asukohaga XXX.
3.Ühisomandi lõpetamise viisiks määrata kinnisasja (registriosa nr XXX), asukohaga XXX, müük. Müügihind ei tohi olla väiksem sarnaste kinnistute müügihinnast. Müügist saadud raha, millest on maha arvestatud tehingu kulud, jagada ühisomandike vahel võrdsetes osades, s.o 1⁄4 A.-le , 1⁄4 B.-le , 1⁄4 C.-le ja 1⁄4 D.-le .
4.Jätta rahuldamata hagejate nõue määrata alaealisele pärijale D. (sünniaeg XXX) erivolitusega esindaja pärandvaraks oleva Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX (asukohaga XXX) kantud kinnistu ühisomandi lõpetamiseks müümise teel koos omandi üleandmise ja kinnistusraamatukannete tegemisega ning alaealisele pärijale D. tema omandiosale vastava summa väljamaksmiseks (vajadusel hoiustamine).
5.Anda alaealise D. nimel tema seaduslikule esindajale E. le, (L. , sünniaeg XXX) Perekonnaseaduse § 187 ja § 188 alusel kohtu nõusolek kinnisasja (registriosa nr XXX) ühisomandi lõpetamiseks, kinnisasja müümiseks , kinnisasja müügist saadud raha jagamiseks võrdsetes osades ühisomandike vahel, D.-le kuuluva raha paigutamiseks eraldi alaealisele D.-le avatavale hoiukontole ning kõigi käesoleva kohtumääruse punktis 4 nimetatud tehingutega seotud toimingute tegemiseks. Hoiukontole paigutatud raha võib kasutada üksnes alaealise huvides.
6.Kohustada alaealise D. nimel tema seaduslikku esindajat E. t andma tahteavaldus kinnisasja (registriosa nr XXX) ühisomandi lõpetamiseks ja kinnisasja müügiks, kinnisasja müügist saadud raha jagamiseks võrdsetes osades ühisomandike vahel, D.-le kuuluva raha paigutamiseks eraldi alaealisele D.-le avatavale hoiukontole ning kõigi käesoleva kohtumääruse punktis 5 nimetatud tehingutega seotud toimingute tegemiseks (s.h vajalike lepingute sõlmimiseks ja kandeavalduste tegemiseks) ning asendada see tahteavaldus kohtuotsusega.
7.Jätta menetluskulud poolte endi kanda.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil.
ASJAOLUD
1.Hagejad esitasid 28.08.2024 hagiavalduse kostja vastu kinnistu ühisomandi osaliseks lõpetamiseks ja kostja tahteavalduste asendamise nõudes. Hagejad paluvad: 1.1 Rahuldada hagiavaldus ja lõpetada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXX (asukohaga XXX) suhtes ühisomand osaliselt ühisomanikuna kinnistusraamatusse kantud F. (A.) (isikukood XXX, surnud XXX) pärija D. (sünniaeg XXX) ühisomandiosa osas.
2-24-12994 1.2 D. ühisomandiosa omandavad p-s 1.1 nimetatud kinnistu ühisomanikud A. N. (isikukood XXX), B. S. (isikukood XXX) ja C. (isikukood XXX), ühisomand kinnistule registriosa nr XXX jääb kestma üldõigusjärgluse korras. 1.3 Kinnistu ühisomanikud A. N., B. S. ja C. maksavad välja D.-le tema ühisomandiosa rahas. 1.4 Kohustada D.-d andma tahteavalduse omanikukande tegemiseks, mille kohaselt kustutatakse Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXX (asukohaga XXX) II jaost ühisomanik F. ja uue omanikukande tegemiseks, millega kantakse kinnistu registriosa nr XXX II jakku ühisomanikena A. N., B. S. , C. ja D. ning asendada see tahteavaldus kohtulahendiga. 1.5 Kohustada D.-d andma tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks, millega D. annab p-s 1 nimetatud kinnistust üldõigusjärgluse korras temale kuuluva omandi üle A. N.ele, B. S. ale ja C.-le, igale võrdses osas ning asendada see tahteavaldus kohtulahendiga. 1.6 Kohustada D.-d andma nõusolek omanikukande tegemiseks, mille kohaselt kustutatakse Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXX (asukohaga XXX) II jaost ühisomanik D. (sünniaeg XXX) ja kinnistu registriosa nr XXX ühisomanikena kantakse kinnistusraamatusse A. N., B. S. ja C. ning asendada see nõusolek kohtulahendiga. 1.7 Alternatiivsena rakendada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX (asukohaga XXX) kantud kinnistust D.-le kuuluva ühisomandiosa osas hoiumeedet. 1.7.1 Nimetada pärandvaraks oleva Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX (asukohaga XXX) kantud kinnistu ühisomandis oleva, pärijale D. kuuluva omandi hooldajaks A. N.. 1.7.2 Määrata Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX (asukohaga XXX) kantud kinnistust pärijale D. kuuluva vara hooldaja õigused ja kohustused.
2.Hagiavalduse kohaselt, Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXX (asukohaga XXX), II jakku on ühisomanikena sisse kantud A. N. (isikukood XXX, B. S. (isikukood XXX), C. (isikukood XXX) ja F. (isikukood XXX). Ühisomanik F. (isikukood XXX), suri XXX. Hageja 1 teavitas kostja seaduslikku esindajat F. surmast ja pärimismenetluse algatamisest. 11.02.2022 algatas Pärnu notar Kaia Krüger hageja 1 avalduse alusel XXX surnud F. pärimismenetluse. 14.05.2024 Pärnu notar Kaia Krüger koostas ja tõestas pärimistunnistuse (notari ametitegevuse raamatu registri nr 1019), mille kohaselt on F. vara ainupärijaks seaduse järgi tema tütar D., sünniaeg XXX, elukoht XXX. Kinnistusraamatusse ei ole F. pärijat ühisomanikuna sisse kantud, F. pärija, D. (tema esindaja) ei ole omaniku kande tegemiseks avaldust esitanud. Kostja on alaealine pärija, tema elukoht K.is. Kostja ei viibi Kinnistul ega kasuta seda, samuti puuduvad kostjal vahendid Kinnistu omaniku kohustuste täitmiseks. Hagejad soovib lõpetada Kinnistu ühisomandi.
3.Kohus on üritanud kostjale hagimaterjale kätte toimetada, kuid see ei ole õnnestunud. Kostja seaduslik esindaja on küll kinnitanud hagejale 1, 19.02.2025, et tema elukoht ei ole muutunud, samuti kinnitas e-posti aadresse, millele kohus on dokumendid saatnud, kuid pole ühtegi kohtu dokumenti vastu võtnud.
4.Kuna tegemist on haginõudega, mis puudutab alaealise lapse huve, ei ole kohtul võimalik teha asjas tagaseljaotsust. Seega kohus määras oma 14.07.2025 määrusega kindlaks eelmenetluse lõpetamise tähtaja ja kohtuotsuse aja.
2-24-12994
5.Hagejad esitasid enne eelmenetluse lõppu 05.08.2025 haginõude täpsustuse. Kostjal oli võimalik 14.07.2025 määruse kohaselt enda poolne seisukoht esitada hiljemalt 19.08.2025. Kostja hagi täpsustusele seisukohta ei esitanud.
6.Täpsustatud hagis soovivda hagejad muuta ühisvara lõpetamise viisi. Hagejad paluvad: 6.1 Lõpetada A. (endine N.), isikukood XXX, B. (endine S. ), isikukood XXX, C., isikukood XXX, ja F., isikukood XXX (surnud XXX) pärija D., sünniaeg XXX, ühisomand Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud kinnistule asukohaga XXX järgmisel viisil: 6.1.1 müüa kinnistu (registriosa nr XXX) ning jagada kinnistu müügist saadud raha, milles on maja arvestatud tehingu kulud järgmiselt: A. (endine N.) saab 1⁄4 rahasummast, B. (endine S. ) saab 1⁄4 rahasummast, C. saab 1⁄4 rahasummast ja D. saab 1⁄4 rahasummast. 6.1.2 Määrata alaealisele pärijale D. (sünniaeg XXX) erivolitusega esindaja pärandvaraks oleva Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX (asukohaga XXX) kantud kinnistu ühisomandi lõpetamiseks müümise teel koosa omandi üleandmise ja kinnistusraamatukannete tegemisega ning alaealisele pärijale D. tema omandiosale vastava summa väljamaksmiseks (vajadusel hoiustamine). 6.1.3 Mõista kostjalt (esindajalt) välja kõik hageja kohtumenetluse kulud, millised tasaarveldada kostjal kinnistu müügist saadaoleva rahasummaga veel enne kostjale kinnistu müügist saadaoleva rahasumma välja maksmist.
7.Hagiavalduse täpsustuse kohaselt, pärast F. surma ei ole Kinnistul paiknevat elamut elamiseks kasutatud. Pärandisse kuuluv ühine vara on väga halvas seisukorras. Elamu oli halvas seisukorras juba 2021. aastal. Elamu katus vajas remonti, millele tehti kerge hooldus. Tänaseks on elamu seisukord veelgi halvenenud. Tänavusel vihmarohkel aastal tungis vesi lae peale ning tekitas suuri kahjusid – lagi kukkus sisse. Lagi tuli maha võtta. Selgus, et veekahju teke on pikaajaline ning põhjus enamasti ehituse kvaliteet, kahjustus ja lagunemine on ulatuslikud. Hetkel on katusel osaliselt uus kattematerjal . Elamul puudub toimiv küttesüsteem. Elamu lokaalne keskküte külmus juba 2017. aastal (torud purunenud). Õhksoojuspump, korstnajalg ja korstnad on kasutamiskõlbmatud. Maja veesüsteem on amortiseerunud, seda ei ole aastaid kasutatud. Oma kaev vajab puhastamist. Aknad on vanad ja vajavad väljavahetamist. Elamu on elamiskõlbmatu. Kinnistul on palju eakaid ilu- ja viljapuid, millistest 14 on tuule tõttu murdunud. Kinnistut läbiv elektriliini koridor vajab puhastamist, mida kohe-kohe tullakse tegema. Nii murdunud kui liinikoridori puhastamisel langetatavad puud tuleb kinnistu omanikel koristada, mis samuti ühisomandike ühine kulu. F. surma järel on Kinnistut hooldanud ja sellel paiknevat elamut lappinud, et see lõplikult ei häviks, Kinnistu ühisomanik hageja 1. Omanike kohustus on oma (pärand)vara hoida ja hooldada. Kinnistu on nelja inimese ühisvara, mille hoidmise ja hooldamise kohustus lasub kõigil neljal omanikul, kuid omanike paljususe, kellede hulgas on alaealine laps, tõttu on see ebaefektiivne. Kinnistul paikneva elamu lae allakukkumine tõi päevavalgele elamu, kui terviku tegeliku seisukorra. Rahaliselt ei ole hageja suuteline ehitama uut katust ja küttesüsteemi, paigaldama uut veetorustikku ja elektrisüsteemi, mis on möödapääsmatult vajalik vara pikaajaliseks säilitamiseks. Tulenevalt sellest, et kostja on alaealine, on põhjust eeldada, et temal puudub selline sissetulek, millega Kinnistul paikneva elamu kapitaalremondi (sisuliselt uue elamu ehitamine) kulusid katta. Pärast F. surma soovisid tema õed (hageja
2-24-12994 1, hageja 2 ja hageja 3) jätkata Kinnistu omanikena, millele vastavalt on hagiavaldus 24.08.2024 kohtule ka esitatud. Hagi esitamisel eeldas hageja, et kostja seaduslik esindaja osaleb menetluses ja tekib võimalus kohtu vahendusel kostja D. õigust ja huve järgides kokkuleppele jõuda. Hageja eeldus oli ekslik. Kindel on, et alaealisel lapsel oma sissetulekut ei ole ja tema seaduslik esindaja (ema) ei ole Kinnistust huvitatud, sest Kinnistu seisukord ja sellel paikneva elamu tingimused ei vasta tema elustiilile, elamu seisukord on halb. Tänaseks on selge, et Kinnistu tuleb müüa, sest selle hooldamine ja elamu renoveerimine (taastamine) ei ole hagejatele rahaliselt jõukohane, kostjal aga puudub huvi Kinnistu ainuomandisse saamiseks. Kostja on kohtumenetlusest teadlik, kuid on sellest ennast distantseerinud, on passiivne.
KOHTU PÕHJENDUSED
8.Kohus, tutvunud esitatud hagiavalduse, selle täpsustusega ning esitatud tõenditega, on seisukohal, et hagi tuleb rahuldada osaliselt. Kohus rahuldab hageja 05.08.2025 esitatud hagi nõude ühisomandi lõpetamiseks. Kohus selgitab, et alaealisele kostjale ei ole vaja erivolitustega esindaja määramist, kuna kohus saab anda ühes ühisomandi lõpetamise nõude lahendamisega ka nõusoleku alaealise lapse nimel tehingu tegemiseks, samuti kohustada alaealise lapse seaduslikku esindajat toimingute tegemiseks alaealise lapse nimel ning asendada tahteavaldused kohtuotsusega. Seega jätab kohus hageja vastava nõude rahuldamata. Antud menetluses ei ole vajalik ka hoiumeetmete rakendamine.
9.AÕS § 70 lg 6 kohaselt kohaldatakse ühisomandile kaasomandi kohta käivaid sätteid, kui ühisomandit sätestavas seaduses ei ole sätestatud teisiti. PärS § 152 lg 3 kohaselt kohaldatakse pärandvara jagamisel kaasomandis oleva asja jagamise sätteid, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti.
10.PärS § 152 lg 1 kohaselt võib pärandvara jagamist nõuda iga kaaspärija, kui käesoleva seaduse § 155 sätetest ei tulene teisiti. Pärs § 155 lg 1 annab pärandvara jagamise nõude esitamiseks õiguse üksnes tingimusel, et teada on kõik pärijad. Kohus on tuvastanud, et käesolevas asjas on pärimismenetlus lõpetatud, teada on kõik pärijad, pärimistunnistus on välja antud. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXX (asukohaga XXX), II jakku on ühisomanikena sisse kantud A. N. (isikukood XXX, B. S. (isikukood XXX), C. (isikukood XXX) ja F. (isikukood XXX). Kuigi D. ei ole kinnistusraamatusse omanikuna sisse kantud, siis PärS § 4 lg 1 kohaselt on D. Kinnistu ühisomanik F.-le (surnud XXX) kuulunud ühisomandi osas alates XXX.
11.AÕS § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus kaasomandi lõpetamist igal ajal nõuda. AÕS § 77 lg 1 tulenevalt kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Kui pooled ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, siis otsustab selle kohus. Kohus on tuvastanud, et kinnisasi on äärmisel halvas seisus, hagejatel puudub võimalus kinnisasjal asuvat hoonet renoveerida ja kinnistut hooldada. Kostja on alaealine ning tema seaduslikul esindajal eeldatavasti ei ole samuti võimalusi kinnisasja hooldada, samuti nähtub menetlusest, et kostja seaduslik esindaja ei ole huvitatud menetluses osalemisest ning seega eeldatavasti ei soovi ka saada kinnistu ainuomanikuks. Ilmselt puuduksid kostjal ka vahendid teistele ühisomanikele nende osa hüvitamiseks. Lisaks elavad kostja ja tema esindaja väljaspool Eesti Vabariiki. Seega, kohtu hinnangul on kõige mõistlikum viis
2-24-12994 kinnisasi müüa ning jagada saadud raha ühisomandike vahel võrdsetes osades, pärast kulude mahaarvamist, nagu hagejad on taotlenud. Kinnisasi tuleb müüa turuhinnaga.
12.Perekonnaseaduse 141 lg 1 kohaselt, lapse nimel tehingute tegemiseks peab vanematel olema kohtu nõusolek juhtudel, kui seda käesoleva seaduse § 187 ja § 188 lõike 1 punktide 1–3, 5 ja 7–11 kohaselt vajab ka eestkostja. Vanem ei või kohtu nõusolekuta kiita heaks tehinguid, mille tegemiseks lapse nimel ta vajab kohtu nõusolekut. Kohus on veendunud, et ühisomandi lõpetamine on alaealise kostja huvides ning samuti on alaealise lapse huvides kinnistu müük. Kohus saab anda nõusoleku alaealise nimel tehingu tegemiseks tema seaduslikule esindajale ning kohustada alaealise D. nimel tema seaduslikku esindajat E. t andma tahteavaldus kinnisasja ühisomandi lõpetamiseks ja kinnisasja müügiks ning kõigi seotud tehingute tegemiseks ning vajalike lepingute sõlmimiseks ja kandeavalduste tegemiseks ning asendada see tahteavaldus kohtuotsusega. Seega ei ole vaja määrata alaealisele lapsele erivolitustega esindajat. Kohus on kontrollinud kõiki asjaolusid, hinnanud asjas esitatud tõendeid ja ei näe ühtegi asjaolu, mille puhul alaealise lapse huvid võiksid saada kahjustada hagi rahuldamisel. Ühisomandi lõpetamine kinnisasja müümisega on igati alaealise lapse huvides. Käesoleva kinnisasja puhul ajas väheneb kinnisasja väärtus (kuna sellel asetsev hoone laguneb ning kinnistut ei hooldata) ja sellega seoses ka kostja pärandiosa väärtus. Kostja seaduslik esindaja ei ole võtnud kasutusele meetmeid, et tagada alaealise lapse pärandiosa väärtuse säilimine ning ei tegutse alaealise lapse huvides. Seega on alaealise lapse huvides võimalikult kiire asja lahendamine ning kinnistu müük. Kinnistu müügist saadud alaealisele lapsele kuuluv osa tuleb kanda lapsele avatavale hoiukontole.
13.TsÜS § 68 lg 5 kohaselt asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse tahteavaldust andma. Kuna kostja seaduslik esindaja on menetluses olnud passiivne, ei ole ette näha, et kui ka isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, ta seda teeks. Seega asendab kohus kohtulahendiga kostja seadusliku esindaja tahteavaldused.
14.Vastavalt TsMS § 162 lg 1, hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 163 lg 1 kohaselt, hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. TsMS § 162 lg 4 kohaselt, kohus võib jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Kohus jätab menetluskulud poolte endi kanda. Kohus märgib, et kostja on alaealine ning vastaspoolte menetluskulude väljamõistmine kostjalt oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane. Kohtul on antud menetluses kohustus jälgida, et alaealise huvid oleks kaitstud. Alaealine kostja ei oma ise sissetulekuid ega pole saanud iseseisvalt menetluses osaleda. Asjaolu, et kostja seaduslik esindaja ei ole kohtule vastanud ega olnud huvitatud hagejatega kokkuleppe sõlmimisest kohtueelses menetluses, ei anna alust menetluskulude jätmiseks alaealise kostja kanda. Kuna kohus jätab menetluskulud poolte endi kanda, siis kohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määra.
15.Kohus selgitab täiendavalt hagejale 1, et hagejal 1 on võimalik taotleda kohtult ekslikult tasutud riigilõivude (13.12.2024 tasutud riigilõiv 20 eurot ja 16.12.2024 tasutud riigilõiv
2-24-12994 20 eurot), kogusummas 40 eurot tagastamist. Selleks tuleb kohtule esitada põhjendatud taotlus lähtudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 150 märgitust.