N R hagi K Re, T P ja Töölismaja OÜ vastu leppetrahvi nõudes
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Hagihind kostjate I ja II osas on 50 276,62 eurot ja kostja III osas 43 698,37 eurot Hageja: N R (isikukood xxx, elukoht xxx); Hageja lepinguline esindaja: Merike Roosileht (OÜ Hugo, e-post [email protected]); Kostja I: K R (isikukood xxx, elukoht xxx); Kostja II: T P (isikukood xxx, elukoht xxx); Kostja III: Töölismaja OÜ (registrikood 12930052, asukoht xxx, 10126 Tallinn, e-post [email protected]); Kostja III seaduslik esindaja: T P (e-post xxx); Kostjate lepinguline esindaja: vandeadvokaat Madis Vinni (Maria Mägi Advokaadibüroo, e-post [email protected]).
Asja läbivaatamine
12.01.2021 avalikul kohtuistungil
Istungil osalenud menetlusosalised
Hageja N R, hageja lepinguline esindaja Merike Roosileht, kostjad K R ja T P, kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Madis Vinni Sekretär Karin Kodasma
Juures viibis
Resolutsioon
1.Jätta rahuldamata N R hagi K Re, T P ja Töölismaja OÜ vastu leppetrahvi nõudes. Menetluskulud
2.Jätta menetluskulud hageja kanda. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt TsMS § 177 lg-le 2. Edasikaebamise kord
Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue
1.17.04.2014 sõlmiti hüpoteegi kustutamise avaldus, leping korteriomandite koosseisu kuuluvate reaalosade ja mõtteliste osade suuruste muutmiseks, asjaõigusleping ja kinnistamisavaldus. Lepingu punktis 3.1. on omanikud kokku leppinud, et korteri nr 4 ja korteri nr 4A reaalosade suurust suurendatakse korteriomandite kaasomandiosade koosseisu kuuluva pööningukorruse arvelt nii, et korteri 4 reaalosa suureneb 55,1 m2 võrra ja korteri 4A reaalosa suureneb 47,9 m2 võrra nii, et nimetatud korteriomandite omanikud ei muutu. Lepingu sõlmimise ajal olid ja on ka käesoleval ajal korter nr 4 omanikud kostjad I ja II. Korter nr 4A kuulub omandiõiguse alusel kostjale III. Lepingu sõlmimise ajal kuulus nimetatud korteriomand nr 4A omandiõiguse alusel OÜ-le xxx Lepingu p. 4.2.3. on kokku lepitud, et juhul kui omandajad võõrandavad nende omandis korteriomandid enne, kui käesoleva lepingu punktis 4.1.2. nimetatud ehitustööd on nõuetekohaselt ja tähtaegselt valminud, siis kohustub korteriomandi võõrandaja üle andma korteriomandi omandajale käesolevast lepingust tulenevad õigused ja kohustused seoses ehitustöödega.
2.Lepingu p. 3.1. kohaselt suurenevad kostjate korterite reaalosad korteriomandite kaasomandiosade koosseisu kuuluva pööningukorrus arvelt. Seega on 17.04.2014 lepingu kohaselt omandajad kostjad, kes lepingu p. 4.1.1. ja 4.1.2. järgi on kohustatud omal kulul teostama elamu kolmanda korruse väljaehitamise ja teostama elamu (xxx) fassaadi ja katuse kapitaalremondi. Lepingu p-s 4.1.1. kokkulepitud tööd (kolmanda korruse väljaehitamine) tuli omandajatel teostada hiljemalt 17.04.2016.
3.Lepingu p. 4.1.2. nimetatud tööd (fassaadi ja katuse kapitaalremont) kohustusid kostjad teostama hiljemalt 9 kuu jooksul alates lepingu allkirjastamisest. Leping on allkirjastatud 17.04.2014. Seega tuli nimetatud tööd teostada hiljemalt 17.01.2015. Lepingu p. 4.1.3. alusel teostavad omandajad fassaadi ja katuse kapitaalremondi nende poolt võetud hinnapakkumiste alusel kogumaksumusega 95 000 eurot.
4.Lepingus p. 4.1.7 ja 4.1.8. on omanikud (korter 2, 2A, 3, 5A omanikud) ja omandajad kokku leppinud leppetrahvi kohaldamises juhul, kui kostjad viivitavad tööde valmimisega. Lepingu p. 4.1.8. on omandajad ja omanikud kokku leppinud, et omandajad kohustuvad 180 päeva jooksul arvates punktis 4.1.6 nimetatud akti allkirjastamisest vormistama suurenenud pindadele korterile 4 ja korterile 4A kasutusload ja muud load, mis on seaduse või kohaliku omavalitsuse õigusakti alusel nõutavad punktis 4.1.2 nimetatud töödele. Lepingu p. 4.2.6 on kokku lepitud, et
omandajad vastutavad võetud kohustuste eest proportsionaalselt omandatava osa suurusele.
5.Lepingu p. 3.1. alusel suurenes kostjatele I ja II kuuluv korter nr 4, 55,1 m2 võrra ja kostjale III kuuluv korter 4A, 47,9 m2 võrra. Lepingu p. 3.2. alusel on korteri nr 4 suurenenud pind 132,5 m2 (varem oli 77,40 m2) ja korteri 4A suurenenud pind 84 m2 (varem oli 36,10 m2). Kostjad on vormistanud korterite nr 4 ja 4A pindade suurenemised, kuid ehitusregistri andmetest nähtuvalt ei ole vormistatud suurenenud pindadele korterile 4 ja korterile 4A kasutusload/kasutusteatised.
6.Lepingus p. 1.4. nähtub, et elamule on väljastatud 11.03.2013 ehitusluba nr xxx ehitise laiendamiseks, kuid puudub ehitusluba elamu fassaadi ja katuse kapitaalremondi teostamiseks. Samas lepingu p. 2.3.3. on omandajad avaldanud ja kinnitanud, et omandajate poolt ehitustöödeks ette valmistatud projektdokumentatsioon on kooskõlastatud kõikide selleks vajalike ametkondade poolt ning töid teostatakse kehtiva ehitusloa alusel. Projekti muudatused kooskõlastatakse omanikega.
7.12.03.2018 kirjaga teatas TLPA, et ehitusprojekt hõlmas kahe teisel korrusel asuva korteri osalist ümberplaneerimist ja laiendamist pööninguruumi arvelt. Ehitusloa saanud ehitusprojekt ei näinud ette hoone põhikorruste välisseinte ja vundamendi soojustamist. Samas kirjas teatas TLPA, et valmistab ette ettekirjutuse kõigile xxx korteriomanikele ning palus T Pl kajastada lõpliku lahenduse teise ja kolmanda korruse vahelae kohta projekti muudatuses.
8.23.05.2019 kirjaga teatas TLPA, et hoone ülevaatusel selgus, et hoone fassaade ei ole ümber ehitatud vastavalt ehitusloa saanud projektile. Ehitusprojektis ei olnud välisseinte soojustamine lubatud. Vaatamata sellele on hoonet soojustatud. Samuti puudusid eriosade projektid. Hoone teistkordsel ülevaatusel ei vastanud ehitustööd ka muudatusprojektile: sokkel oli krohvimata ja fassaadile olid tekkinud ventilatsiooniavad, mida muudatusprojektis polnud kajastatud. Kasutusteatise dokumentidest puudub tuleohutusalane dokumentatsioon, mille pärast on kasutusteatise menetlus Päästeameti Põhja päästekeskuse poolt kooskõlastamata. Amet tagastas 05.07.2018 kasutusteatise märkuste täitmiseks. Seni ei ole kasutusteatist uuesti ametile esitatud.
9.Kuni käesoleva ajani on omandajatel täitmata nõuetekohaselt 17.04.2014 lepingus p. 4.1.2 ja 4.1.1.ettenähtud kohustused ning tegemist on omandajate poolt lepingu rikkumisega, millisel juhul on hagejal kui korteriomandi nr 5A omanikul õigus nõuda leppetrahvi lepingu p. 4.1.7 ja 4.1.8 alusel kosjalt 1, 2 ja 3 proportsionaalselt vastavalt nende omandatava osa suurusele, lähtudes lepingu p. 4.2.6.
10.Hageja palub mõista kostjalt I ja II solidaarselt välja hageja kasuks leppetrahv 50 276,62 eurot ja kostjalt III leppetrahv 43 698,37 eurot. Kostjate vastuväited hagile
11.Kostjad vaidlevad hageja nõudele vastu. xxx kortermaja on kostjate I ja II, hageja ja veel nelja pere kodu. Kõik ehitustööd majas on tehtud suure hoole ja kvaliteedinõudeid järgides, et luua nii endale kui ka teistele peredele hea elukeskkond. Kõik ehitustööd on tehtud 17.04.2014 lepingus sätestatud tähtaegu järgides. Kuigi notaris käidi 17.04.2014, muutus tehing kehtivaks alles 21.01.2015 notaris tehingu heakskiitmise avalduste tegemise järgselt (21.01.2015 tehingus osales ka hageja). Lepingus kokku lepitud ehitustööd on korteriühistule üle antud jooksvalt vastavate aktidega (viimaste ehitustööde üleandmise kohta käivad aktid juunist 2016). 2016 septembris vaatasid ehitustööd veel üle projekteerija, ehituse peatöövõtja ja omanikujärelevalve esindaja.
12.Kasutusloa uuendamine (ehk kehtiva seaduse alusel kasutusteatise väljastamine) on viibinud ja viibib kostjatest mittesõltuvatel põhjustel. Tööde käigus selgus vajadus
täiendavateks töödeks ning tehti ka korteriühistu otsuste alusel täiendavaid töid, mis omakorda tingis muudatuste tegemise algsesse ehitusprojekti (muudatusprojekt esitati 2017 detsembris vastavale ametiasutusele). Käesoleval hetkel on viimaseks allesjäänud nõudeks seonduvalt kasutusteatise saamisega Päästeameti nõue vahetada trepikodades asuvad alumiste korruste uksed. Seda algne ehitusprojekt ette ei näinud ja vahetus sõltub korteriomanike otsusest. Nõude uksed vahetada tingisid muutunud tuleohutusnõuded. Kostjad on kulutanud ehitustöödeks ligi kaks korda rohkem kui 95 000 eurot, mille nägi ette 17.04.2014 leping.
13.17.04.2014 leping kiideti notaris heaks alles 21.01.2015. Seega hagiavalduses püstitatud kronoloogia, mis seondub n-ö ehitustöödega seonduvalt 17.04.2014 lepingus kokkulepitud tähtaegade mittejärgimisega, ei arvesta tõsiasja, et 17.04.2014 lepingust tulenevad kohustused tekkisid alles 21.01.2015 tehingu heakskiitmisega. Kõik tehinguosalised lähtusid arusaamast, et tehingu edasilükkamisega muutuvad ka vastavalt kokkulepitud tähtajad. Eelnev asjaolude kogum on käesolevas vaidluses keskse tähendusega hindamaks väidetud rikkumisi kostjate poolt seonduvalt Lepingu punktides 4.1.2 ja 4.1.8 märgitud tähtaegadega.
14.Koheselt pärast tehingu heakskiitmist 17.01.2015 esitati ehitusregistrile ehitise alustamise teatis, kuid faktiliselt saadi töödega alustada alles 2015. aasta mai lõpus – ehitustööd eeldasid eelnevalt kortermaja katuse, koos selle konstruktsioonidega ning fassaadi mahavõtmist, mida külmade ilmadega ilmselgelt teha ei saa.
15.Kogu ehitustegevust reguleeriv seadusandlus muutus 2015. aastal (uus ehitusseadustik ja uus planeerimisseadus). Kasutusloa asemel esitatakse ehituse valmimisel kasutusteatis ning seega ka lepingus sisalduv terminoloogia ei olnud enam kehtiva õigusega kooskõlas. Sellegipoolest esitati vastav taotlus kasutusteatise väljastamiseks 24.10.2016 ehk järgides lepingus p 4.1.8 sätestatud tähtaega. Arvestades mõningasi ning samas korteriomanike ühisel otsusel tehtud täiendavaid töid kui ka muudatusi, siis tekkis kasutusteatise saamisel viivitus. Kui selgus, et kasutusteatise saamisega läheb aega, informeeriti sellest kõiki majaelanikke. Lepingu p 4.1.8 sätestatud tähtaega järgides oli esitatud vastav dokumentatsioon Tallinna linna vastavale ametiasutusele.
16.Peamine takistus kasutusteatise saamise seondub sellega, et kortermaja kõik korterite trepikojas asuvad uksed (kuid mida ei näinud ette ehitusloa aluseks olev ehitusprojekt) tuleb välja vahetada teatud tulekindlusklassi omavate vastu. Tegemist on kuluga, milles ei olnud 17.04.2014 lepingu koostamisel arvestatud ning nende kulude kandmisega seonduv tuleb arutlusele järgmisel korteriühistu koosolekul. Kostjate enda korterite uksed on nõutud tulekindluse klassiga, probleem on teiste korteriomanike trepikoja ustes.
17.17.04.2014 lepingu puhul tuleb silmas pidada, et kostja III omandas korteri nr 4a xxx 15.10.2015 sõlmitud notariaalselt tõestatud korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepinguga. Kostja III ei ole võtnud üle xxx 17.04.2014 lepinguga võetud õigusi ja kohustusi.
18.Leppetrahvi nõude on hageja esmakordselt esitanud 17.10.2017 nõudekirjas. Nõudekirja järgi on p 4.1.7 sätestatud kohustust rikutud juba alates 17.01.2015. On ilmne, et hageja arusaama järgi rikkumisest ligi 2,5 aastat hiljem esitatud leppetrahvi nõue ei ole esitatud mõistliku aja jooksul, mistõttu on hageja vastava leppetrahvi nõudeõiguse minetanud.
19.Isegi, kui leida, et formaalselt on aset leidnud lepingu p-de 4.1.7 või 4.1.8 rikkumised, siis ei ole neile rikkumistele tuginedes käesoleva vaidlusega seotud asjaolusid silmas pidades leppetrahvi nõude esitamine kooskõlas hea usu põhimõttega (TsÜS § 138 lg 1 ja lg 2 ning VÕS § 6 lg 2). Kortermaja renoveerimise tulemusel on kõigi korterite, sh
hageja korteri, väärtus oluliselt kasvanud, samas väärtuse kasvuks ei ole hageja pidanud mistahes kulusid kandma.
20.Lepingu p 4.1.7 ega 4.1.8 ei näe ette, et neis sätestatud leppetrahvi nõudeõiguse saab maksma panna hageja ainuisikuliselt. Samuti ei ole teised korteriomanikud esitanud kostjatele etteheiteid või väljendanud, et kostjad oleks rikkunud lepingu p 4.1.7. või
4.1.8.Kostjad seisukohal, et leppetrahvi ettenägevate punktide sisu ja eesmärk viitab sellele, et xxx korteriomanikud, kellele viidatud lepingu punktide kohaselt on antud õigus nõuda leppetrahvi, on ühisvõlausaldajad VÕS § 72 lg 1 mõttes ehk õigustatud nõude esitama ühiselt või maksma panema selle ühistes huvides.
21.Isegi, kui kohus peaks leidma, et hagejal on õigus kostjatelt leppetrahvi nõuda, taotlevad kostjad leppetrahvi vähendamist nullini. Kõik leppetrahviga seotud kohustused on täidetud. Kohtuotsuse põhjendused
22.Kohus, tutvunud hagiavalduse ja kostjate vastusega, uurinud esitatud avaldusi ja tõendeid, kuulanud pooled kohtuistungil ära, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
23.Asjas puudub vaidlus, et hageja ja kostjad on aadressil xxx asuva elamu korteriomanikud. 17.04.2014 on sõlmitud xxx korteriomanike vahel hüpoteegi kustutamise avaldus, leping korteriomandite koosseisu kuuluvate reaalosade ja mõtteliste osade suuruste muutmiseks, asjaõigusleping ja kinnistamisavaldus (tlk 9-17). Lepingu punktis 3.1. on omanikud kokku leppinud, et korteri nr 4 ja korteri nr 4A reaalosade suurust suurendatakse korteriomandite kaasomandiosade koosseisu kuuluva pööningukorruse arvelt nii, et korteri 4 reaalosa suureneb 55,1 m2 võrra ja korteri 4A reaalosa suureneb 47,9 m2 võrra nii, et nimetatud korteriomandite omanikud ei muutu. Lepingu sõlmimise ajal olid ja on ka käesoleval ajal korter nr 4 omanikud kostjad I ja II. Korter nr 4A kuulub omandiõiguse alusel kostjale III. Lepingu sõlmimise ajal kuulus nimetatud korteriomand nr 4A omandiõiguse alusel xxx. Lepingu p. 3.1. kohaselt suurenevad kostjate I, II ja III korterite reaalosad korteriomandite kaasomandiosade koosseisu kuuluva pööningukorrus arvelt. Seega on 17.04.2014 lepingu kohaselt omandajad kostjad, kes lepingu p. 4.1.1. ja 4.1.2. järgi on kohustatud omal kulul teostama elamu kolmanda korruse väljaehitamise ja teostama elamu fassaadi ja katuse kapitaalremondi. Lepingu p-s 4.1.1. kokkulepitud tööd (kolmanda korruse väljaehitamine) tuli omandajatel teostada hiljemalt 17.04.2016. Lepingu p. 4.1.2. nimetatud tööd (fassaadi ja katuse kapitaalremont) kohustusid kostjad teostama hiljemalt 9 kuu jooksul alates lepingu allkirjastamisest. Leping on allkirjastatud 17.04.2014. Lepingus p. 4.1.7 ja 4.1.8. on omanikud (korterite 2, 2A, 3, 5A omanikud) ja omandajad kokku leppinud leppetrahvi kohaldamises juhul, kui kostjad viivitavad tööde valmimisega. Lepingu p.-s 4.1.8. on omandajad ja omanikud kokku leppinud, et omandajad kohustuvad 180 päeva jooksul arvates punktis 4.1.6 nimetatud akti allkirjastamisest vormistama suurenenud pindadele korterile 4 ja korterile 4A kasutusload ja muud load, mis on seaduse või kohaliku omavalitsuse õigusakti alusel nõutavad punktis 4.1.2 nimetatud töödele. Lepingu p. 4.2.6 on kokku lepitud, et omandajad vastutavad võetud kohustuste eest proportsionaalselt omandatava osa suurusele.
24.Hageja leiab, et kostjad on rikkunud neile lepingust tulenevaid kohustusi ning soovib leppetrahvi väljamõistmist. Hageja palub mõista kostjalt I ja II solidaarselt välja hageja kasuks leppetrahv 50 276,62 eurot ja kostjalt III leppetrahv 43 698,37 eurot. Kostjad vaidlevad hageja nõudele vastu põhjendusel, et kostjad ei ole lepingut rikkunud, kuna
kõigi kohustuste tähtaegne täitmine ei sõltunud üksnes kostjatest, alternatiivselt paluvad kostjad vähendada leppetrahvi nullini.
25.Kohus leiab, et hageja põhinõude alus saab olla VÕS § 158 lg 1, mille kohaselt leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Riigikohus on lahendis nr 32-1-36-17 p-s 11 selgitanud, et leppetrahvi maksmise nõudeõiguse tekkimiseks peavad olema täidetud järgmised üldised eeldused: poolte vahel on kehtiv leping (sh kehtiv leppetrahvikokkulepe); võlgnik on lepingulist kohustust rikkunud (VÕS § 100); võlgnik vastutab rikkumise eest, v.a juhul, kui lepinguga on kokku lepitud võlgniku teistsugune vastutusstandard (VÕS §-d 103 ja 160); võlausaldaja on leppetrahvi nõudmisest võlgnikule mõistliku aja jooksul pärast rikkumise avastamist teatanud (VÕS § 159 lg 2). Kõigi nende asjaolude tõendamise koormis on TsMS § 230 lg 1 esimese lause alusel hagejal.
26.Kohus märgib, et antud juhul puudub vaidlus, et hageja ning kostja I ja II on 17.04.2014 sõlminud lepingu, mis sisaldab punktides 4.1.7 ja 4.1.8 leppetrahvi kokkulepet. Seega on hageja ning kostjate I ja II vahel kehtiv leping. Samas on kostja III esitanud vastuväite, et hagejal puudub nõudeõigus kostja III osas, kuna kostja III ei olnud 17.04.2014 lepingu osapool ning talle ei ole kõnealusest lepingust tulenevaid kohustusi üle antud. Kohus märgib, et 17.04.2014 lepingu punktist tuleneb, et juhul, kui omandajad võõrandavad nende omandis korteriomandid enne, kui 17.04.2014 lepingu punktis 4.1.2. nimetatud ehitustööd on nõuetekohaselt ja tähtaegselt valminud, siis kohustub korteriomandi võõrandaja üle andma korteriomandi omandajale käesolevast lepingust tulenevad õigused ja kohustused seoses ehitustöödega. Kostja III omandas korteri nr 4A xxx 15.10.2015 sõlmitud notariaalselt tõestatud korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepinguga (dtl 184-191), kuid kõnealusest lepingust ei ilmne, et xxx oleks kostjale III üle andnud 17.04.2014 lepingust tulenevad kohustused. Samuti ei ole hageja esitanud muidu tõendeid, millest ilmneks, et kostja III on üle võtnud 17.04.2014 lepingust tulenvad kohustused. Seega asub kohus seisukohale, et hageja ja kostja III vahel ei eksisteeri kehtivat lepingut, mis sisaldaks ka leppetrahvi kokkulepet, ning hageja nõue kostja III osas tuleb jätta rahuldamata, kuna VÕS § 158 lg 1 eeldused ei ole täidetud.
27.Seega analüüsib kohus järgnevalt hageja nõuet üksnes kostja I ja II osas. Pooled vaidlevad küsimustes, kas kostjad I ja II on lepingust tulenevaid kohustusi rikkunud ning kas hageja on leppetrahvi nõude esitanud mõistliku aja jooksul alates rikkumise avastamisest.
28.Hageja on asunud seisukohale, et kostjad on 17.04.2014 lepingut rikkunud, kuna kostjad ei ole täitnud lepingu punkti 4.1.1, mille kohaselt oli kostjatel kohustus elamu kolmas korrus välja ehitada hiljemalt 17.04.2016, ning lepingu punkti 4.1.2, mille kohaselt kostjatel oli kohustus hiljemalt 9 kuu jooksul alates lepingu allkirjastamisest teostada elamu fassaadi ja katuse remonditööd. Seega tugineb hageja lepingu punktile 4.1.7, millest tulenevalt on punktis 4.1.2 nimetatud tööde valmimisega viivitamisel teistel korteriomanikel õigus nõuda kostjatelt leppetrahvi 100 eurot iga viivitatud päeva eest. Samuti tugineb hageja lepingu punktile 4.1.8, mille kohaselt kohustuvad kostjad hiljemalt 180 päeva jooksul arvates punktis 4.1.6 nimetatud akti allkirjastamisest vormistama suurenenud korterile 4 ja korterile 4A kasutusloa ja muud load, mis on seaduse või kohaliku omavalitsuse õigusakti alusel nõutavad punktis 4.1.2 nimetatud
töödele. Eeltoodud kohustuste täitmisega viivitamisel on kostjad kohustatud tasuma teistele korteriomanikele leppetrahvi kokku 10 eurot iga viivitatud päeva eest.
29.Kohus märgib, et kostjad on esitanud tõendina 20.07.2016 akti (tlk 127-140), millest ilmneb, et T P, kes on ka xxx korteriühistu seaduslik esindaja, on vastu võtnud xxx objektil teostatud ehitustööd. Kohus leiab, et kostjatele lepingu punktides 4.1.1 ja 4.1.2 sätestatud tähtajad hakkasid kulgema alates 21.01.2015, kui toimus 17.04.2014 lepingu heakskiitmine (tlk 108-110). Kohus leiab, et vastupidine lähenemine ei oleks kooskõlas hea usu põhimõttega, kuna ei ole mõistlik eeldada, et kostjad oleksid asunud 17.04.2014 lepingus sätestatud kohustusi täitma ning vastavaid kulutusi kandma enne, kui leping on kõigi osapoolte allkirjastatud ja heaks kiidetud. Seega, võttes arvesse, et lepingu punktis 4.1.1 oli kostjatele ette nähtud 2-aastane tähtaeg, ning lepingu punktis 4.1.2 9kuuline tähtaeg, pidi elamu kolmas korrus olema välja ehitatud hiljemalt 21.01.2017 ning fassaadi ja katuse remonditööd olema tehtud hiljemalt 21.10.2015. Kohus võtab täiendavalt arvesse asjaolu, et fassaaditöödega pidi esialgse lepingu kohaselt alustama mai kuus, kuna vastavad tööd nõuavad soojemat ilmastikku. Kuna kostjatest sõltumatutel asjaoludel lükkus lepingu heaks kiitmine edasi 2015. aasta jaanuarisse, sai fassaaditöödega alustada 2015. aasta mais, mistõttu lükkus lepingu punktis 4.1.2 nimetatud tähtaeg 4 kuu võrra veel edasi, mistõttu vastavad tööd oleksid pidanud tähtaegselt valmis olema 21.02.2016. Võttes arvesse, et tööde vastuvõtmine toimus 20.07.2016, on kostjad lepingu punktis 4.1.2 nimetatud tööde valmimisega hilinenud 150 päeva.
30.Kohus märgib, et olukorras, kus kostjad on lepingu punktis 4.1.2 sätestatud kohustuse täitmisega hilinenud 150 päeva, on neil lähtuvalt lepingu punktist 4.1.7 kohustus tasuda leppetrahvi 15 000 eurot. Kostjad on esitanud leppetrahvi vähendamise taotluse VÕS § 162 lg 1 alusel, mille kohaselt, kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Kostjad paluvad leppetrahvi summa vähendada nullini.
31.Kohus leiab, et antud juhul esineb alus rahuldada kostjate taotlus leppetrahvi vähendamiseks nullini. Nimelt on Riigikohus lahendis nr 3-2-1-132-12 p-s 12 asunud seisukohale, et leppetrahvi vähendamine on kohtu diskretsiooniotsus, mille kohus teeb poolte huve kaaludes. Seejuures tuleb VÕS § 162 lg 1 alusel arvestada eelkõige kostja kohustuse täitmise, hageja õigustatud huvi ja mõlema poole majandusliku seisundiga. Kolleegium jääb oma varasema seisukoha juurde, et kahju puudumine võib olla alus leppetrahvi vähendamisele, kui leppetrahvi väljanõudmine kokkulepitud ulatuses ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega (vt nt Riigikohtu 14. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-66-05, p-d 16, 17 ja 24).
32.Kohus võtab leppetrahvi nullini vähendamisel arvesse asjaolusid, et kostjad on lepingu punktis 4.1.2 sätestatud kohustuse täitmisega hilinenud lähtuvalt asjaolust, et kostjad tegid enda kulul lisaks lepingus sätestatud töödele täiendavaid töid xxx elamu remontimisel, mis ilmnevad 20.07.2016 aktist (tlk 127-130). Nimelt nähtub kõnealusest aktist, et kostjad on panustanud remonttöödesse kokku 214 012,46 eurot, kuigi lepingu kohaselt oli neil kohustus tööde tegemiseks 90 000 euro ulatuses. Samuti võtab kohus arvesse asjaolu, et hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et hageja oleks kannatanud kahju seoses asjaolu, et tööd valmisid lepingus ettenähtust 150 päeva
hiljem. Eeltoodud asjaolusid ja poolte huve kaaludes asub kohus seisukohale, et antud juhul on põhjendatud leppetrahvi vähendamine nullini.
33.Täiendavalt märgib kohus, et Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-142-11 p-s 16 asunud seisukohale, et kui leppetrahv on ebamõistlikult suur, saab kohus seda VÕS § 162 lg 1 alusel kohustatud poole taotlusel vähendada, mh põhjusel, et nõude esitamisega on liiga kaua viivitatud. Antud juhul on kostjad esitanud vastuväite, et hageja on leppetrahvi nõude esitanud väljaspool mõistlikku tähtaega. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et tööd oleksid pidanud tähtaegselt valmis olema 21.02.2016, seega tekkis hagejal õigus leppetrahvi nõuda alates 22.02.2016. Hageja ise on avaldanud, et esmane leppetrahvi nõue on esitatud 17.10.2017. Kohus leiab, et olukorras, kus leppetrahvi suurus on 100 eurot päevas ning hageja esitab esmase leppetrahvi nõude alles poolteist aastast pärast leppetrahvi nõudeõiguse tekkimist, on hageja oma nõudega ebamõistlikult viivitanud, ning kohtul esineb alus leppetrahvi vähendamiseks ka nimetatud alusel. Täiendavalt võtab kohus arvesse asjaolu, et hageja enda käsitluse kohaselt tekkis hagejal leppetrahvi nõudeõigus juba 17.01.2015, mis tähendab, et hageja enda arusaamise kohaselt esitas hageja leppetrahvi nõude alles 2 aastat ja 9 kuud pärast trahvinõude tekkimist. Kohus leiab, et olukorras, kus hageja ise elas samas majas ning oli ehituse seisuga vahetult kursis, on hageja leppetrahvi nõude esitamisel põhjendamatult viivitanud ega ole teiud seda mõistliku tähtaja jooksul.
34.Seoses hageja väitega, et 20.07.2016 akt ei ole kohane tõend, kuna see ei ole allkirjastatud, märgib kohus, et kuigi nimetatud aktist ei nähtu allkirju, puudub kohtul alus kahelda, et vastavad tööd on tegelikkuses tehtud, kuna 23.09.2016 ehitise ülevaatuse aktist (tlk 111) ilmneb, et xxx elamu ülevaatusest osavõtjad kinnitavad, et ülevaatuseks esitatud ehitis vastab ehituseeskirjadele- ja normidele ning keskkonna-, tervise-, tuleohutus- ja töökaitse nõuetele. Nimetatud akti on allkirjastanud omanikujärelevalve esindaja, ehituse peatöövõtja ja projekteerija. Samuti ilmneb, et xxx korteriühistu 11.04.2016 koosoleku protokollist (tlk 113), et kostjate poolt on teha veel üksnes majanumbri paigaldus, tagumise trepikoja varikatus ja õuevalgusti ning tagumise trepikoja värvimine. Seega pidid ülejäänud 17.04.2014 lepingus nimetatud tööd olema kõnealuseks kuupäevaks tehtud. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et tõendamist on leidnud, et 20.07.2016 aktis nimetatud tööd on tegelikkuses teostatud ning tegemist on usaldusväärse tõendiga.
35.Lepingu punktist 4.1.8 tuleneva nõudega seoses märgib kohus järgmist. Kooskõlas 17.04.2014 lepingu punktiga 4.1.8 oleksid kostjad pidanud kasutusteatise hankima 180 päeva jooksul alates 20.07.2016 aktist, seega hiljemalt 16.01.2017. TLPA 23.05.2019 teatisest (tlk 31) ilmneb, et kostjad esitasidki 24.10.2016 TLPA-le kasutusteatise, kuid hoone ülevaatusel selgus, et hoone fassaade ei ole ümber ehitatud vastavalt ehitusloa saanud projektile ning amet tagastas 24.11.2016 kasutusteatise märkustega. Samuti on selgitatud, et kasutusteatise dokumentidest puudub tuleohutuse dokumentatsioon. Kostjad möönavad, et kasutusteatist ei ole seni väljastatud, kuid see tuleneb asjaolust, et hoone kõik uksed ei vasta tuleohutusnõuetele ning vastavate uste väljavahetamine ei ole kostjatele 17.04.2014 lepingust tulenev kohustus. Kohus märgib, et 17.04.2014 lepingu punktist 4.1.2.3 ilmneb, et kostjatel on kohustus vahetada välja elamu välisuksed, kuid mitte kõigi korterite uksed, seega on põhjendamatu hageja väide, et kostjad on jätnud täitmata lepingu punktist 4.1.2.3 tuleneva kohustuse.
36.Kohus märgib, et esitatud asjaoludest ilmneb, et kostjad on hoone remonditöödel teinud toiminguid, sealhulgas elamu soojustamine, mis ei olnud algselt ette nähtud ja mis on tinginud kasutusteatise väljastamise viibimise, kuid kohus leiab, et vaatamata nimetatud asjaolule tuleb hageja leppetrahvi nõue ka lepingu punkti 4.1.8 alusel rahuldama jätta, kuna kohus leiab, et kostjatelt antud sätte alusel leppetrahvi välja mõistmine oleks vastuolus hea usu põhimõttega.
37.Kohus võtab ka antud juhul arvesse eelviidatud Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-132-12 ps 12 rõhutatud asjaolu, et VÕS § 162 lg 1 alusel tuleb arvestada eelkõige kostja kohustuse täitmise, hageja õigustatud huvi, mõlema poole majandusliku seisundi ja kahju puudumisega. Kohus märgib, et kostjate poolt lisatööde tegemine hoone remontimisel on olnud üksnes hoone täiendava parendamise huvides ning kasutusteatise väljastamise viibimine ei ole põhjustanud hagejale kahju. Seega vähendab kohus hageja nõutavat leppetrahvi nullini.
38.Eeltoodust tulenevalt jätab kohus hageja nõude tervikuna rahuldamata. Võttes arvesse, et kohus jätab hagi rahuldamata, ei asu kohus täiendavalt analüüsima kostjate muid vastuväited hagis esitatud nõudele.
39.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 124 alusel on hagihind kostjate I ja II osas 50 276,62 eurot ja kostja III osas 43 698,37 eurot. Menetluskulud
40.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Võttes arvesse, et kohus jätab hagi rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda.
41.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg-st 4 tulenevalt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas menetluskulusid kohtuotsuse tegemisel kindlaks ei määrata ning kohus lahendab menetluskulude küsimuse TsMS § 174 lg 2, 4 alusel pärast kohtuotsuse jõustumist.