Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee x korteriühistu hagi K P, I P vastu kostjate kohustamiseks korteriomandi võõrandamiseks
Tsiviilasja hind
3500 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee x korteriühistu (registrikood 80215772) Hageja lepinguline esindaja: Andry Krass (Kvatro Õigusbüroo OÜ; e-post [email protected]) Kostja I: K P (isikukood x; aadress x; telefon x; e-post x); Kostja II: I P (isikukood xxx; aadress xxx); Kostja I ja II lepinguline esindaja: Ülli Kastepõld (Ü K Õigusbüroo OÜ; e-post: [email protected])
Asja läbivaatamine
13.01.2021 kohtuistung
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi.
2.Kohustada K Pd ja I Pd võõrandama x, Tallinn asuv korteriomand (registriosa nr x). Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
Jätta menetluskulud võrdselt kostjate K P ja I P kanda.
4.Rahuldada hageja Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee x korteriühistu taotlus menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks osaliselt.
5.Mõista hageja Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee x korteriühistu kasuks kostjalt I K P välja menetluskulude hüvitis summas 800 eurot ning kostjalt II I P summas 800 eurot. Edasikaebamise kord Käesoleva kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30
2-20-6921 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED
1.Hagiavaldusest nähtub, kostjad on Tallinna linn, Vabaõhumuuseumi tee x-x korteriomandi ühisomanikud. Korteris elab kostjate täisealine poeg, kes peab korteris sageli rahvarohkeid ja lärmakaid öiseid pidusid, mis häirib öörahu ja naaberkorterite kasutamist. Samuti ei pea tema külalised kinni korterelamu sisekorra reeglitest, mis seisneb näiteks keset ööd välisukse kõrval asuva fonoluku telefoni kaudu valimatult korteritesse helistamises, maja hoovis ja trepikojas lärmamises ning trepikoja põrandatele alkoholi valamises. Sealjuures on kaaselanike rahu häirimine jätkunud ka peale 07.01.2020, kui Kostjatele esitati korteri võõrandamise nõue.
2.Alates 2014 aastast on kostjad kaaskorteriomanikele nii omavahelistes vestlustes, kui ka korteriühistu üldkoosolekutel korduvalt lubanud, et lõpetavad korteris toimuvad öised pidutsemised, trepikoja lagastamise ning kaaskorteriomanike häirimise. Paraku ei ole sellest olukord muutunud, mistõttu ei jäänud korteriühistu juhatusel muud võimalust, kui kutsuda kokku korteriomanike üldkoosolek, mille päevakorraks oli Kostjatele korteri võõrandamisnõude esitamine.
3.Vabaõhumuuseumi tee x Tallinn korteriomanike üldkoosolek, millel arutati Kostjatele kuuluva korteriomandi võõrandamist, toimus 07.01.2020 kell 19. Üldkoosolek viidi läbi 03.12.2019 koosoleku, millel ei olnud kvoorumi puudumise tõttu otsustusvõimet, korduskoosolekuna. Korteriomanikud otsustasid koosolekul esitada kostjatele Vabaõhumuuseumi tee x-x Tallinn asuva korteriomandi võõrandamisnõude. Teate korteriomandi võõrandamisnõude vastuvõtmise kohta edastas hageja kostja I e-posti aadressile x.
4.Formaalselt on asunud Kostjad korteriomanike üldkoosoleku otsust täitma, kuid seoses ebarealistlikule hinnaootusele (335 880 eurot ehk 2700 €/m2) ei ole mitte mingit võimalust, et kostjad võõrandavad oma korteriomandi ka tegelikkuses.
5.Hageja palub kohustada kostjaid võõrandama Vabaõhumuuseumi tee x-x, Tallinn asuv korteriomand.
6.Peod ja kaaskorteriomanike häirimine on jätkunud ka peale korteriomandi võõrandamisotsust ning kostja II ja korteri valdaja X vabanduskirja teistele korteriomanikele. Kostjate väitel on korteriomandis rikkumised lõppenud alates oktoober 2019, peale seda, kui kostja II ja tema korteri valdajaks olev poeg X 3.detsembril 2019 toimunud üldkoosolekul lubasid, et edaspidi mingeid rahurikkumisi ei toimu. Eeltoodud väide ei vasta paraku tõele, kuna korteriühistule teadaolevalt on kostjate korteris toimunud vähemalt kolm suuremat rahurikkumist. Neist esimene toimus 27.jaanuaril 2020,
2-20-6921 väljendudes valjult muusika mängimises, mis kostis kaks korrust madalamal asuvatesse korteritesse. Teine kaaskorteriomanike rahu rikkunud sündmus oli 4.märtsil 2020, kui kostjatele kuuluvas korteris toimus öine jooming, millega kaasnes korterist kostuv karjumine ja trampimine. Viimane suurem pidutsemine toimus 11.08.2020, mille käigus kostis kostjate korterist samuti karjumist ning trampimist. Võttes arvesse, et kostjate poeg X on korraldanud kostjate korteris öiseid pidusid alates 2016 aastast, ei ole kostjate väide sellest, et neid ei ole pidudega kaasnevast kaaskorteriomanike rahu häirimisest teavitatud, tõsiselt võetav. Küll aga näitab asjaolu, et kostjad ei ole teadlikud nende korteris toimuvast, et neid ei huvita, mis nendele kuuluvas korteris toimub ning nad ei ole suutelised korteris toimuvat iseseisvalt (ilma kaaskorteriomanike abi ja viimaste elutegevust häirimata) kontrollima.
7.Istungil märkis hageja, et KrtS § 31 lg 1 p. 1. tegemist eluruumiga, kehtib öörahu, teised korteriomanikud peavad saama välja puhata. Ei ütle, et pidu on keelatud öisel ajal pidada, korterit tuleb kasutada selliselt, et sellega ei häirita naaberkorterit. Kõik 10 korteriomaniku, kes selle otsuse poolt hääletasid, on seda heli kuulnud. Probleem kõigil konkreetse trepikoja korteriomanikel. Politsei- ja piirivalveameti tõend oluline. Ka tunnistajate ütlustest tuli välja, et kostjad ei kontrolli oma korterit. Korteri valdaja magab, pidu käib. Kostjate teadmata kasutab korterit veel rida inimesi suusõnalise lepingu alusel. Öörahu korrakaitseseadusega sätestatud, eraõiguslikult on oluline aga naabrite häirimine. Oluline on, et ööpäevaringselt tuleb tagada seisund, et naabreid ei häiritaks. Öö on eriti oluline naabrite jaoks. Korteri võõrandamine ainuõige viis, millega saavutada õigusrahu.
KOSTJATE VASTUVÄITED HAGILE
8.Kostja I märgib, et hagi on alusetu ja tuleb jätta rahuldamata. Hagiavalduse nõude aluseks võetud asjaolud on hageja poolt tõendamata.
9.Septembris 2019 külastas korterit piirkonna politseinik. Politseinik rääkis, et kui korteris peetakse pidevalt pidusid, siis on korteriühistul võimalus nõuda korteriomanikelt korteri sundvõõrandamist. Kostja ei olnud enne seda teadlik, et korteris tema äraoleku ajal aegajalt teisi korteriomanikke häirivad peod toimuvad. Korteriühistu ei olnud kostjat teavitanud sellest, et korteris toimuv teisi korteriomanikke häirib – mõistlik oleks eeldada, et kui korteriühistu kavandab korteriomaniku suhtes sedavõrd tõsise nõude esitamist nagu sundvõõrandamiseks kohustamine, informeerib korteriühistu sellise nõude aluseks olevatest asjaoludest ka korteriomanikku.
10.Kostjale I teadaolevalt on kostjale II korteriühistu juhatuse liige helistanud eelmisel aastal kahel korral ning toimunud on ka üks anonüümne kõne, kus helistaja ütles, et korteris peetakse pidu. Telefonikõnedele on koheselt reageeritud.
11.Kordusüldkoosoleku kutsel on märgitud: Lisaks majaelanike tunnistustele tõendavad I ja K P õigusvastast tegevust Põhja Politseiprefektuuri poolt läbiviidud menetlustoimingud. Selgusetu on, milliseid menetlustoiminguid hageja on siin silmas pidanud, ainuüksi politsei välja kutsumine ei tähenda seda, et rahurikkumine tegelikult ka toimunud on ning kahjuks ei ole kostjale ega kellelegi tema pereliikmetest antud ühtegi politsei väljakutsel koostatud protokolli või muud dokumenti millest kostja saaks teada täpsemat informatsiooni nende väljakutsete kohta. Kostjat ei ole kutsutud kordagi politseisse välja mõne väljakutse osas selgitusi andma. Seega on kostjale täiesti teadmata võõrandamisnõude aluseks olevad asjaolud faktiliselt.
2-20-6921
12.Pärast septembris 2019 toimunud vestlust piirkonna politseinikuga ei ole kordagi kostjale kuuluvas korteris toimitud viisil, mis võiks häirida teisi korteriomanikke. Alates oktoobrist 2019 ei ole kostjatele kuuluvas korteris viibivad inimesed häirinud mingil viisil teisi korteriühistu liikmeid.
13.Hagiavalduse saanult tegi kostja päringu politseisse ja sai teatavaks, et aastatel 2019 ja 2020 on kostjatele kuuluvasse korterisse kutsutud korteriühistu või teiste korteriomanike poolt politsei kahel korral – 28. jaanuaril 2019 ja 21. septembril 2019. Mis nendel kuupäevadel täpselt toimus ja kas väljakutsed olid õigustatud või mitte, ei ole kostjale käesoleva ajani teada.
14.3. detsembril 2019 toimunud üldkoosolekul, mis kvoorumi puudumise tõttu ei olnud otsustusvõimeline, osales kostja koos pojaga, kelle üksi korteris viibimise ajal probleemsed olukorrad on aset leidnud. Nii kostja kui ka poeg X vabandasid kõigi koosolekule tulnud korteriomanike ees ning lubades, et edaspidi mingeid rahurikkumisi enam ei toimu, palusid mitte kohustada kostjat enda korteriomandit sundvõõrandada. Pärast selle koosoleku toimumist detsembris 2019 otsustas X, et vabandust on vaja paluda ka nende korteriomanike ees, kes üldkoosolekule tulla ei saanud, ning tegi seda pikas vabanduskirjas, mille asetas kõikidele korteriomanikele postkastidesse.
7.jaanuaril 2020 toimunud korteriomanike erakorralisel kordusüldkoosolekul vabandas kostja kõigi kohaletulnud korteriomanike ees veelkord siiralt, ent koosolekut juhatanud juhatuse liige X X ja protokollinud Andry Krass jäid oma nõudmise juurde, et tuleb nõuda korteriomandi võõrandamist. Korteriühistu juhatuse liige andis küll kostjale koosolekul sõna, ent ütles seejuures selgelt, et kostja võib rääkida mida tahab, korteriomandi sundvõõrandamise nõudmine on juba sisuliselt otsustatud ning ettevalmistused korteri müügiks on tehtud.
15.Korteriomanike 07.01.2020 kordusüldkoosoleku otsuses on kostja korteriomandist tulenevateks negatiivseteks mõjudeks nimetatud öised pidutsemised, muusika valjult kuulamine, ühiskasutuses oleva fonoluku väärkasutamine, korteriga seotud varasemate üldkoosoleku otsuste mittetäitmine. Kostjale ei ole teada ühtegi talle kuulava korteriomandiga seotud otsust, mille mittetäitmist talle nüüd protokollis ette heidetakse. Tegelikkuses ei puudutatud protokolli kirjapandud etteheiteid koosolekul sisuliselt. Ühiskasutuses olevat fonolukku ei ole kostja ega keegi tema pereliikmetest kunagi väärkasutanud. Kostjale ei ole varem korteriühistu poolt tehtud kirjalikke etteheiteid öiste pidutsemiste ja muusika valjult kuulamise kohta või kutsutud teda väidetavalt tekkinud probleeme arutama juhatuse koosolekule.
16.Kostja nõustub, et tema eemaloleku ajal on korteris sel ajal üksi elav poeg kutsunud külla sõpru ja pidutsenud, ent need intsidendid ei ole olnud sagedased ja mis antud nõude kontekstis on määrava tähtsusega – need rikkumised lõppesid koheselt kui kostja sai teada, et poja tegevus korteris teisi majaelanikke häirib.
17.Kostjalt korteriomandi võõrandamist nõuda otsustasid X X ja Andry Krassi sellekohaste selgituste järel kümme korteriomanikku: korter x korteriomanik X H ; korter korteriomanik J U (registreerimislehel on J U allkiri veerus „Volitatu allkiri“, ent tema poolt kellelegi väljastatud volikirja protokollile lisatud ei ole); korter S O – esindaja X X; korter x x OÜ – seaduslik esindaja X X; korter x M R ; korter x A M K , esindaja X
2-20-6921 X; korter x S V ; korter x A S ; korter x M H ; korter x K K . Pärast koosoleku toimumist saadeti kostjale koosoleku protokoll peale mitmeid palveid alles 21. jaanuaril.
18.Hageja on tõendanud hagiavalduses, et toimus korteriomanike erakorraline üldkoosolek, kus häältega 10 poolt – 4 vastu – 2 erapooletut otsustati kohustada võõrandama kostjate korteriomand, ent tõendamata on mis alustel ning põhjustel selline nõue on esitatud.
19.Korter Vabaõhumuuseumi tee x – x on 4-toaline 124,4 m2 suurune 6,7 m2 rõdupinnaga korter ning hagejal ei ole mingit õigust nõuda, et kostja müüks korteriomandi turuväärtusest oluliselt madalama hinnaga. Otsisõnaga „Vabaõhumuuseumi tee“ 4- ja enamatoalistele korteritele annab kv.ee kinnisvaraportaal müügikuulutusi 10, keskmine ruutmeetrihind müüdavatel korteritel on 2 928 eurot. Ajal mil hageja eeldas, et kostja müüb enda korteriomandit, oli riigis kehtestatud eriolukord mil müügis olevate korteritega ei olnud ostjatel võimalik sotsiaalse suhtlemise keelu tõttu tutvuda ja kinnisvaraturg praktiliselt seisis.
20.Kostja II on nõus Kostja I poolt 30.06.2020 kohtule esitatud seisukohtadega. Kostjat on informeeritud kolmel korral telefoni teel sellest, et talle kuuluvas korteris on toimunud pidu – kahel korral helistas korteriühistu juhatuse liige, ühel korral tutvustas helistaja end lihtsalt majaelanikuna. Kirjalikult kostja poole pöördutud ei ole. Kostja on veendunud, et alates oktoobrist 2019 ei ole talle kuuluvas korteris toimunud mingeid koosviibimisi mis võiks teisi korteriomanikke häirida ja arvutis olles kasutab korteris peamiselt elav poeg kõrvaklappe. Varasemad rahurikkumised ei olnud sagedased ja nendele vähestele signaalidele mis on korteriomanikeni jõudnud, on koheselt alati reageeritud, sestap jäävad arusaamatuks kõik 07.01.2020 korteriomanike korduskoosolekul tehtud etteheited.
21.Kostja leiab ka, et päevasel ajal raadio või televiisori mängimine tavalisel tugevusel peaks olema korteris lubatud ja konkreetses kortermajas kostavad seinad korterite vahel väga hästi läbi.
22.Istungil märkisid kostjad, et politsei kutsutakse ka kõige väiksema teleka mängimise peale. Selle järgi ei saa teha järeldust et oli pidu. Kostjatel on 2 naabrit. Maja kostab hästi läbi. Seinad kostuvad läbi, naabrite magamistuba kostjate elutoaga kõrvuti. Kui uksekella lastakse ükskõik kuhu korterisse, on see kuulda, kuulda on iga naabri uksekella. Korter on viimasel korrusel otsa peal. 3 kuuga müümine pole reaalne. Intensiivset rahurikkumist ei ole, kui 5 aasta jooksul kutsutakse 4 korral politsei välja.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
23.Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ning toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagiavaldus tuleb rahuldada. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. TsMS § 438 lg 1 kohaselt hindab kohus otsuse tegemisel tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele.
2-20-6921
24.Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste asja lahendamiseks oluliste asjaolude osas: kostjad on Vabaõhumuuseumi tee x-x korteriomandi ühisomanikud (tlk 7, kinnistusraamatu väljavõte); hageja on Vabaõhumuuseumi tee x korterelamu majandamiseks loodud mittetulundusühing; Vabaõhumuuseumi tee x Tallinn korteriomanike 07.01.2020 üldkoosolekul otsustati esitada kostjatele Vabaõhumuuseumi tee x-x Tallinn asuva korteriomandi võõrandamisnõue (tlk 9, protokoll); kostjad on korteriomanike 07.01.2020 üldkoosoleku otsuse kätte saanud 21.01.2020; kostjad ei ole Vabaõhumuuseumi tee x-x asuvat korteriomandit võõrandanud.
25.Hageja palub kohustada kostjaid võõrandama Vabaõhumuuseumi tee x-x, Tallinn asuv korteriomand.
26.Kostjad vaidlevad hagile vastu. Kostjad märgivad, et (i) võõrandamisnõude aluseks olevad asjaolud on tõendamata; (ii) üldkoosolekul ei arutatud võõrandamisnõuet sisuliselt; (iii) neile ei ole väidetavatest rikkumistest teada antud; (iv) isegi, kui kostjate korterist on mingeid häiringuid tulnud, siis pärast nende kohta teate saamist on vastav häiring alati lõpetatud, kostja I ja tema poeg on korteriomanike ees korduvalt vabandanud; (v) alates september 2019 ei ole ühtegi rahurikkumist olnud; (vi) kortermaja seinad kostavad erakordselt hästi läbi; (vii) üritasid korterit turuhinnaga võõrandada, kuid seda ei olnud võimalik teha korteriomandi iseärasuste ja riikliku eriolukorra tõttu kolme kuu jooksul.
27.KrtS § x lg 1 sätestab, et kui korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku või korteriühistu suhtes ja kui korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema kuulumist korteriomanike hulka, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab. KrtS § x lg 2 sätestab, et võõrandamisnõude võib eelkõige esitada, kui korteriomanik: 1) on korduvalt jätnud täitmata käesoleva seaduse §-s 31 sätestatud kohustused; 2) on vähemalt kuue kuu majandamiskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu või 3) häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite teostamist. KrtS § x lg 3 sätestab, et käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud nõude esitamise üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel. KrtS § 33 lg 1 sätestab, et kui kohustust rikkunud korteriomanik ei ole korteriomandit võõrandanud hiljemalt kolme kuu möödumisel nõude esitamisest, otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku või korteriühistu hagi alusel. Otsust tehes lähtub kohus võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest. KrtS § 33 lg 3 sätestab, et käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud hagi tuleb esitada enne ühe aasta möödumist nõude esitamisest. KrtS § 33 lg 4 sätestab, et korteriomanik või korteriühistu võib nõuda kohtuotsuse täitmist täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Kuna omand on põhiseaduse kaitse all, on tegemist erandliku abinõuga sundida korteriomanikku täitma oma seadusest tulenevaid kohustusi korteriühistu ja teiste korteriomanike ees. Sellest tuleneb kohtu kohustus hinnata kõiki võõrandamisnõude aluseks olevaid asjaolusid, st nõude proportsionaalsust võrreldes korteriomanikule etteheidetava rikkumisega. Kui korteriomanik on talle võõrandamisotsuses etteheidetud rikkumised lõpetanud, kõrvaldanud või oma kohustused hilisemalt täitnud, siis puudub alus hagi rahuldamiseks. Korteriomandi võõrandamisele sundimine on äärmuslik abinõu, mille kasutamiseks tuleb tuvastada vajalike eelduste olemasolu. Selliste eelduste väljaselgitamise järel saab alles hinnata, kui raske rikkumisega on tegemist ning kas hageja taotletud mõjutusvahendi
2-20-6921 rakendamine on proportsionaalne kostja rikkumisega (vt. ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 22.11.2006 otsus tsiviilasjas nr. 3-2-1-107-06).
28.Sundvõõrandamise nõude esitamise eeldused on järgmised; kostjad on võõrandatava korteri omanikud; korteriühistu on esitanud kostjale võõrandamise nõude; kostjad on selle kätte saanud; kostjad pole nõuet vabatahtliku täitmise tähtaja jooksul täitnud; hageja on kohtusse pöördunud enne ühe aasta möödumist nõude esitamisest. Võimalikud võõrandamisnõude alused peavad olema tekkinud enne võõrandamisotsuse tegemist korteriühistu poolt, st enne 07.01.2020. Seetõttu jätab kohus tähelepanuta need poolte väited ja tõendid, mis on tekkinud pärast nimetatud kuupäeva, kuivõrd need ei saanud mõjutada üldkoosoleku poolt võõrandamisotsuse vastuvõtmist.
29.Kohtu hinnangul on sundvõõrandamisnõude esitamise formaalsed eeldused täidetud. Puudub vaidlus, et kostjad on Vabaõhumuuseumi tee x-x, Tallinn asuva korteriomandi omanikud. Korteriomanike 07.01.2020 kordusüldkoosolekul on häälteenamusega otsustatud esitada kostjatele korteriomandi võõrandamise nõue. Kostjad on kinnitanud et on nõude kätte saanud hiljemalt 21.01.2020. Kostjad ei ole KrtS § 33 lg 1 sätestatud tähtaja jooksul korteriomandit vabatahtlikult võõrandanud. Tähtsust ei oma, mis tingimustel (sh kas tegemist oli turuhinnaga) kostjad üritasid korterit võõrandada – kostjatel oli kohustus tagada, et korteriomand võõrandatakse tähtaegselt ning vastav kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. Hagejad on pöördunud kohtusse tähtaegselt – s.o enne ühe aasta möödumist võõrandamisnõude esitamisest.
30.Järgnevalt analüüsib kohus, kas on täidetud sundvõõrandamisnõude esitamise materiaalsed eeldused. Võõrandamisnõude materiaalseks eelduseks on, et korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku või korteriühistu suhtes. Kohustuste rikkumise mitteammendav loetelu on sätestatud KrtS § x lg-s 2. Hageja on viidanud võõrandamisnõude alusena sellele, et kostjatele kuuluvast korterist on alates 2014. a lähtunud negatiivne mõju (öine pidutsemine, muusika valjult kuulamine, ühiskasutuses oleva fonoluku väärkasutamine, korteriga seotud varasemate üldkoosoleku otsuste mittetäitmine), mis häirib oluliselt naaberkorterite kasutamist. Võõrandamisnõude materiaalsete aluste tõendamiskoormis lasub TsMS § 230 lg 1 kohaselt hagejal. Hageja poolt viidatud rikkumist puhul on asjakohasteks säteteks KrtS § x lg 2 p-d 1 ja 3, mille kohaselt on võõrandamisnõude aluseks olevaks rikkumiseks (i) kostjate tegevus, millega häiritakse oluliselt teiste korteriomandite teostamist ning (ii) korduv korteriomandi kasutamine selliselt, et on ületatud teistele korteriomanikele omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Menetluse tulemusel on selgunud, et kostjate korterit on peamiselt vallanud kolmandad isikud (st mitte kostjad). Etteruttavalt märgib kohus, et KrtS § 31 lg 4 kohaselt on korteriomanik kohustatud tagama, et tema perekonnaliikmed, ajutised elanikud ja korteriomandit kasutavad isikud järgivad käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 sätestatut. Seega vastutavad kostjate korteri kasutamisega seonduvate kolmandate isikute rikkumiste eest lõppastmes ikkagi kostjad. Käesolevas asjas ei oma tähtsust, millisel õiguslikul alusel kolmandad isikud korterit valdasid.
2-20-6921
31.Korteriomanike 07.01.2020 kordusüldkoosolekul vastu võetud otsus on kehtiv, selle osas vaidlus puudub. Kohtu ette pole toodud asjaolusid, millest võiks vastupidist järeldada. Seda ei ole seaduses sätestatud korras vaidlustatud. Tegemist oli kordusüldkoosolekuga, mis oli otsustusvõimeline sõltumata kohal olevate liikmete arvust (vt põhikirja p 6.5; tlk 5 pöördel), mistõttu ei oma tähtsust ka kostjate viited ühe ühistuliikme allkirja paiknemisest registreerimislehel. Samuti ei oma tähtsust kostjate viited, et asja ei arutatud koosolekul sisuliselt. Korteriomanikele oli teada, millist küsimust asutakse koosolekul arutama, kuivõrd see oli ära märgitud kutses. Koosolekul võeti otsus vastu. Eriarvamusele ükski liige ei jäänud (MTÜS § 21 lg 6), kuivõrd selle kohta protokollist andmed puuduvad.
32.Järgnevalt selgitab kohus välja, kas kostjatele etteheidetavad rikkumised on tõendatud. Esmalt märgib kohus, et kostjate korteriomandist lähtuvate teatavate tavakasutust ületavate rikkumiste esinemist on kostjad oma seisukohtades kinnitanud või vähemalt möönnud – seda on võimalik järeldada asjaoludest, et kostjad on rikkumistest teadasaamisel rikkumise lõpetanud ning et kostjad on korduvalt korteriomanike ees vabandanud. Nimetatud käitumine viitab sellele, et ka kostjad ise on pidanud neile tehtud etteheiteid selliseks, mis ületavad teistele korteriomanikele omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Politsei- ja Piirivalveameti 25.06.2020 vastuskirjast (tlk 37) nähtub, et vaidlusalusest korterist tulenevate rahurikkumiste kohta on registreeritud väljakutsed 28.01.2019 ja 21.09.2019. Politsei- ja Piirivalveameti 09.10.2020 vastuskirjast nr 1.2-2/314-2 (tlk 63) nähtub, et alates 01.01.2016 kuni 02.10.2020 on registreeritud 5 juhtumit: 13.10.2018 kell 05.26 väljakutse aadressile Vabaõhumuuseumi tee x-x, Tallinn, mille sisuks vali muusika ja lärm, joobes noorukid (4-5 isikut) kuulavad alates 22.00 valjult muusikat ja lärmavad, vanemaid kodus ei ole. Patrull tuvastas, et noored tulid peolt ja kuulasid korteris muusikat. Vesteldi korteris viibinud isikuga, kes lõpetas rikkumise. Korteri vastutav isik E. P väljakutse ajal magas (juhtum nr 310018058854). 01.12.2018 registreeriti aadressile Vabaõhumuuseumi tee x-x, Tallinn kaks väljakutset (kell 00.35 ja kell 01.10). Väljakutsete sisuks oli pidutsemine, alkoholi tarvitamine ja vali lärm, treppidest käiakse ülesalla ning vajutatakse teiste korterite uksekelli. Esimese väljakutse korral tuvastas patrull, et pidu on lõppemas ja isikud lahkumas, teise väljakutse puhul pidu lõpetati, kuna koju tuli E. P ema K. P (juhtumid nr 3100180686537 ja 310018064193). 28.01.2019 on registreeriti Politsei- ja Piirivalveameti menetluse infosüsteemis juhtum nr 2317190000685 selle kohta, et Vabaõhumuuseumi tee x-x, Tallinn rikutakse pidevalt öörahu reegleid. Antud aadressil kogunev noorte seltskond rikub naabrite rahu sellega, et muusikat mängitakse valjult ning tarvitatakse alkoholi, tegemist korduva probleemiga, millele ei ole lahendust leitud. Probleemiga on kursis ka korteriühistu esimees, kes on rääkinud korteriomanikuga. Seoses teate lahendamisega käis 05.02.2019 piirkonnapolitseinik J A koos abipolitseinik T A ’ga aadressil Vabaõhumuuseumi tee x-x, Tallinn. Vesteldi kodus viibinud ema K P’ga ja X P’ga. Isikutele selgitati öörahu rikkumise võimalikke tagajärgi ja E.Pd hoiatati edaspidiste rikkumiste eest. 21.09.2019 kell 06.24 väljakutse aadressile Vabaõhumuuseumi tee x-x, Tallinn, mille sisuks on rahu rikkumine, korteris pidu alates kella 4.00st ning kostus vali muusika. Kohal käinud patrull tuvastas, et probleemse korteri omanik (E. P) juba magas ning tema sõbrad rääkisid valjuhäälselt. Muusikat ei kostunud, kohal viibinud seltskond lubas vaiksemalt olla (juhtum nr 3100190560214).
2-20-6921
Kohtuistungil andis tunnistajana ütlusi ka vaidlusaluse korteri naaberkorteri elanik x x(tlk 89-91, istungiprotokoll). Ütlustest tulenes, et kostjate korterist õhtuti ja öösiti tulenev müra ning vali muusika häirib juba pikemat aega tema elutegevust. Tunnistaja kinnitas, et kostjate korterit külastanud seltskond helistas 2019. a valimatult fonolukul läbi terve trepikoja korterid. Tunnistaja märkis, et on varasemalt korduvalt käinud kostjate korteris olevat seltskonda korrale kutsumas, kuid pikemat mõju ei ole see avaldanud. Tunnistaja ütlused puudutasid valdavalt rikkumisi, mis on tekkinud pärast üldkoosoleku otsuse vastuvõtmist, mistõttu ei ole need nimetatud osas tõendina asjakohased. Kohtuistungil andis tunnistajana ütlusi ka vaidlusaluse korteri pikaaegne tegelik elanik ning kostjate poeg X P (tlk 91 pöördel - 93, istungiprotokoll). Ütlustest tulenes, et koos tunnistajaga on korteris üürnikena elanud ka kolmandaid isikuid. Vaidlusaluses korteris viibides ta naabrite tegevust ei kuule. Kinnitas, et on öörahu rikkunud ja politsei on korterit külastanud 2018. a ja 2019. a ning probleemiks oli vali muusika. Peale 05.02.2019 piirkonna konstaabliga rääkimist sündmusi korteris, mis annaksid alust etteheiteid teha, ei mäleta. Tunnistaja kinnitas, et tarvitab korteris koos sõpradega aegajalt (peamiselt nädalavahetusel) alkoholi. Samuti kinnitas, et fonolukul on helistatud ühel korral, kuna isik ei mäletanud korteri numbrit ja helistas kõik korterid läbi. Samuti kinnitas, et on peo käigus korra alkoholi trepikoja põrandale valanud, kuid koristas selle ise ära. Ka tunnistaja mainis, et korterid kostava hästi läbi, mistõttu võib igasugune tegevus naabreid häirida.
33.KrtS § 12 lg 2 sätestab, et korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Kõiki eelviidatud tõendeid koosmõjus hinnates on kohus seisukohal, et kostjatele ette heidetud rikkumised on tõendatud osaliselt. Tõendamata on korteriga seotud varasemate üldkoosoleku otsuste mittetäitmine, hageja ei ole nimetatud etteheidet ka täpsemalt sisustanud. Tõendatud on, et kostjate korterist lähtuv mõjutus teistele korteriomanikele on ületanud selle tavakasutusest tuleneva mõju korduvalt ja seda juba pikema perioodi vältel. Politsei- ja Piirivalveameti tõendist ja tunnistaja ütlustest tuleneb, et korduvalt on rikutud öörahu valju muusika kuulamisega, kogu öö kestva pidutsemisega ja lärmamisega ning tõendatud on ka ühiskasutuses oleva fonoluku väärkasutamine ühel korral. Vaatamata sellele, et korterit on korduvalt külastanud politsei ning ka naabrid on korteris viibijaid korrale kutsunud, ei ole kostjate korterit kasutavad isikud oma käitumist parandanud. Käitumise osas ei ole muutusi täheldada ka pärast seda, kui 05.02.2019 käisid piirkonnapolitseinik J A koos abipolitseinik T A ’ga kortist ja vestlesid K P’ga ja X P’ga, kus mh selgitati öörahu rikkumise võimalikke tagajärgi ja hoiatati edaspidiste rikkumiste eest. Olukorras, kus tegemist on kortermajaga, mis on mõeldud eluasemena kasutamiseks, tuleb korteri kasutamine korraldada selliselt, et kasutus ei riivaks ülemääraselt teiste korteriomanike huve ja õigusi. Kohus märgib, et külaliste kutsumine, peopidamine, fonoluku kasutamine olenemata nädalapäevast ja kellaajast on lubatud, kuid seda üksnes viisil, kus see ei häiri kaaselanikke. Käesoleval juhul ei saa olla kahtlust, et kostjad ei ole pikema aja jooksul teiste korteriomanike suhtes käitunud heas usus ega ole arvestanud teiste õigustatud huve. Kostjad on teadlikud, et kortermaja kostab tavapärasest paremini läbi, kuid vaatamata sellele ei ole nad oma käitumist muutnud. Olukorras, kus kortermaja kostab keskmisest paremini läbi, ei saa seda kasutada rikkumiste õigustusena, vaid seda
2-20-6921 tuleb oma tegevustes arvesse võtta ning sellest johtuv võimalik mõju kaaselanikele minimeerida. Asjakohatud on kostjate viited, et neid ei ole rikkumistest teavitatud. Kostjad, olles korteriomanikud, vastutavad mistahes asjaoludel põhinevate rikkumiste eest (KrtS § 31 lg 4) – kostjatel on vaba voli ning kohustus valida ja kontrollida, kelle kasutusse korter antakse ning kuidas seda kasutatakse. Rikkumiste alusel võõrandamisnõude esitamise eelduseks ei ole asjaolu, et rikkumistest oleks korteriomanikku eelnevalt teavitatud. Kohtu hinnangul on täidetud kõik eeldused hageja sundvõõrandamise nõude rahuldamiseks. Seega leiab kohus, et korteriomandi võõrandamise nõue on põhjendatud ja tuleb rahuldada.
34.Kohus mõistab, et korteri võõrandamise nõue riivab väga tugevalt omandipõhiõigust, aga ühe isiku eluviis ei tohi takistada teiste isikute omandiõiguse teostamist. Teised korteriomanikud on kostjate tegevuse/tegevusetuse tõttu sunnitud taluma pidevalt (öö)rahurikkumisi. Kostjatest lähtuv probleem on esinenud pikema perioodi jooksul. Kostjatele on antud peale üldkoosoleku otsuse vastuvõtmist võimalus vabatahtlikult korteriomand võõrandada, aga kostjad seda teinud ei ole (ka käesoleva menetluse ajal mitte, mil enam eriolukorda ei esine ning kinnisvaraturg on aktiivsem kui kunagi varem). Seega nähtub kostjate käitumisest, et nad ei soovi probleemi lahendada. Vaatamata sellele, et pärast üldkoosoleku otsust toime pandud rikkumised hagi lahendamisel määravat tähtsust ei oma, on tunnistajate ütluste pinnalt selge, et kostjad jätkavad ka täna analoogset käitumismustrit – tunnistaja V. Hellat on märkinud, et vahetult kohtuistungile eelnevalt on vaidlusalusest korterist samuti kostunud kogu öö kestvat muusikat. Seega on rikkumine kestev.
35.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hagi tuleb rahuldada. Kohus kohustab K Pd ja I Pd võõrandama Vabaõhumuuseumi tee x-x, Tallinn asuv korteriomand (registriosa nr x).
36.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Menetluskulude jaotus
37.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 165 lg 1 sätestab, et kui otsus on tehtud kaashagejate või -kostjate kahjuks, vastutavad kaashagejad või -kostjad menetluskulude eest võrdsetes osades, kui kohus ei määra teisiti. Kuna kohus rahuldab hagi, siis tuleb menetluskulud jätta võrdselt kostjate kanda. Menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramine
38.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust
2-20-6921 lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. Kohus on seisukohal, et menetluskulude kindlaksmääramine ei takista käesolevas asjas kohtuotsuse tegemist.
39.Hageja esindaja esitas 13.01.2021 avalduse menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramiseks. Avaldus vastab TsMS § 176 lg-te 1 ja 5 ning § 174 lg 10 nõuetele. Avaldusest nähtub, et hageja on tasunud riigilõivu 300 eurot ning hagejale on õigusabi osutatud 13h ulatuses tunnihinnaga 120-150 eurot (käibemaksuta), kokku 1657,50 eurot. Hageja menetluskulud on kokku 1957,50 eurot. Hageja kinnitab, et kõik märgitud kulud on seotud käesoleva tsiviilasja kohtumenetlusega ning et hagejal puudub võimalus esindajakuludelt tasutud käibemaksu tagasiarvestamiseks.
40.TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 kohaselt on kohtukuluks ka riigilõiv. Kohtuvälised kulud on TsMS § 144 p 1 kohaselt menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 sätestab, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt.
41.Kohus selgitab, TsMS § 174 lg 8 kohaselt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks hagita menetluse sätete kohaselt, arvestades käesolevas jaos sätestatud erisusi. (vt ka Riigikohtu 15.02.2012.a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-161-11, p 7). Hagita menetluses lahendatavas asjas rakendab kohus TsMS § 477 lg 7 kohaselt uurimispõhimõtet, st kontrollib avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui sellele ei ole esitatud vastuväiteid. Seejuures ei ole kohus TsMS § 477 lg 5 järgi seotud menetlusosaliste esitatud asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele (RKTKm 03.06.2013.a, 3-2-1-6513 p 14). Kohus selgitab, et vastaspoolelt menetluskulude väljamõistmise aluseks ei ole mitte esitatud arved, vaid õigusabikulude põhjendatus ja vajalikkus.
42.Kohtuinfosüsteemist nähtub, et hageja on tasunud riigilõivu kokku 300 eurot. Tegemist on põhjendatud ja vajaliku menetluskuluga.
43.Hageja esindaja on teinud järgmised toimingud: üldkoosoleku otsusega tutvumine, kliendiga nõupidamine, hagiavalduse koostamine ja esitamine 6h; kostjate seisukohaga tutvumine ja taotluse koostamine ning esitamine 3,75h; istungi ettevalmistamine 1h; istungil osalemine 2,25h.
44.Kohus, kontrollinud hageja menetluskulude nimekirjas märgitud kõigi õigusabitoimingute põhjendatust ja vajalikkust, leiab, et kõik menetluskulude nimekirjas toodud toimingud on märgitud ulatuses põhjendatud ja vajalikud. Kulude koosseis on kooskõlas tsiviilasja materjalidega ja nendest ei nähtu, et õigusabi osutaja oleks kulutanud aega põhjendamatult.
45.Hagejale on õigusabi osutatud tunnihinnaga 120-150 eurot (käibemaksuga). Kohus leiab, et käesoleva tsiviilasjaga seotud asjaolusid arvestades on tegemist õigusteenuse osutamisel keskmisest mõnevõrra kõrgema hinnaga, mis on põhjendamatu. Käesolev vaidlus oli sisuliselt keskmise keerukusega. Tõendite maht oli tavapärane. Vaidluse ajaline kestvus oli tavapärane. Asi on läbinud ühe kohtusüsteemi astme istungimenetluses. Asjas ei olnud vaja süstemaatiliselt tõlgendada erinevate õigusaktide sätteid, kohaldada õiguse või
2-20-6921 seaduse analoogiat, Euroopa Liidu õigust vms, mis annaks alust lugeda tsiviilasja keerukaks TsMS § 175 lg 1 tähenduses õigusabikulude vajalikkuse ja põhjendatuse hindamisel. Antud vaidlus ei olnud hageja esindaja jaoks õiguslikult nii keerukas, et eespool nimetatud õigusabi tunnitasu oleks täies ulatuses mõistlik ja põhjendatud. Riigikohtu lahendi 3-2-1-115-13 punktis 25 on peetud advokaadi mõistlikuks õigusabi tunnihinna suuruseks 120 eurot (käibemaksuta, s.o 144 eurot koos käibemaksuga). Kuigi antud lahendi järgimine ei ole käesoleval juhul otseselt kohustuslik, on see siiski indikaatoriks õigusabi tunnitasu mõistliku määra osas. Kohus möönab, et isikutel on omavahel õigus kokku leppida ja tasuda õigusabi eest vabalt valitud tunnitasu määrade alusel, kuid arvestades muuhulgas menetluskulude ettenähtavuse printsiipi, ei tähenda kokkuleppevabaduse austamine ja kasutamine, et teised menetlusosalised peaksid hüvitama õigusabikulusid turu keskmist ületavate tunnitasu määrade alusel (seda enam, et teistel menetlusosalistel puudub võimalus vastaspoole õigusabi tunnitasu määrasid mõjutada). Oluline on märkida, et hagejale ei osutanud õigusteenust advokaat, kes pidevalt täiendab end advokatuuri järelevalve all, kes tegutseb advokatuuri järelevalve all, kellele on kehtestatud erinevad kutsestandardid ja konfidentsiaalsuskohustus ning kes omab vastutuskindlustust. Hagejale osutas teenust jurist, kelle puhul ei pruugi eelnimetatud õigusteenuse kvaliteeti tagavaid tegureid esineda, mistõttu on tema põhjendatud töötunni hind madalam kui advokaatidel. Arvestades eeltoodut, asja olemust ja õigusbüroode osutatava teenuse üldist turuhinda, on käesolevas asjas põhjendatud lugeda hagejale õigusabi osutanud õigusbüroo mõistlikuks tunnihinnaks 100 eurot (käibemaksuga).
46.Eeltoodust tulenevalt loeb kohus hageja esindaja toimingud põhjendatuks ja vajalikuks maakohtu menetluses 1300 euro ulatuses (100 eurot/h x 13h). Kokku loeb kohus hageja menetluskulusid põhjendatuks mahus 1600 eurot (lepingulise esindaja kulu 1300 + riigilõiv 300). Kohus rahuldab hageja avalduse osaliselt ning mõistab tulenevalt menetluskulude jaotusest kostjalt I hageja kasuks välja menetluskulud summas 800 eurot ning kostjalt II summas 800 eurot. Hageja menetluskulude kindlaksmääramise avaldus jääb rahuldamata 357,50 euro ulatuses (1957,50 – 1600).
47.TsMS § 178 lg 1 kohaselt saab hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. TsMS § 178 lg 4 sätestab, et menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata.
/allkirjastatud digitaalselt/ Andrea Lega kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.