XX OÜ hagi osaühingu Vennad omanikuhüpoteegi kustutamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
76 693,98 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 19. oktoobri 2020 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
osaühingu Vennad Ehitus apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (kostja): osaühing Vennad Ehitus (rk: 10272585), esindaja vandeadvokaat Rainer Kuulme Vastustaja (hageja): XX OÜ (rk: XXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Rene Hallemaa
Ehitus
RESOLUTSIOON
1.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu 19. oktoobri 2020 otsus muutmata.
2.Jätta menetluskulud ringkonnakohtus osaühingu Vennad Ehitus kanda.
3.Välja mõista osaühingult Vennad Ehitus menetluskulud XX OÜ kasuks summas 280 eurot.
vastu
Väljamõistetud menetluskuludelt tuleb tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni.
4.Jätta rahuldamata osaühingu Vennad Ehitus taotlus menetluse peatamiseks. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.XX OÜ (hageja) esitas 10.06.2020 kohtule hagi osaühingu Vennad Ehitus (kostja) vastu omanikuhüpoteegi kustutamiseks ja kostja vastavate tahteavalduste asendamiseks. Hagiavalduse kohaselt kuulub kostjale 1380/10000 suurune mõtteline osa Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 130803 kantud kinnistust asukohaga Männimetsa tee 3a, Tartu ja Hipodroomi tn 4, Tartu. Registriosa IV jakku 3. järjekohale on kantud hüpoteek summas 1 200 000,00 krooni kostjale kuuluvale mõttelisele osale kostja kasuks ning
4.järjekohale kohtulik hüpoteek summas 47 009,71 eurot kostjale kuuluvale mõttelisele osale hageja kasuks. Omanikuhüpoteek tekkis 28.12.2011, kui kostja omandas hüpoteegiga koormatud kinnistuosa eelmiselt omanikult. Samal või tagumisel järjekohal oleva hüpoteegi pidaja võib asjaõigusseaduse (AÕS) § 332 lg 1 alusel nõuda omanikuhüpoteegi kustutamist.
2.Kostja hagi ei tunnistanud. Riigikohtu juhise ((3-2-1-18-14, p 41) ja AÕS § 363 lg 2 kohaselt saab hageja esitada AÕS § 332 lg-s 1 sätestatud nõude vaid juhul, kui kohtulik hüpoteek tagab hageja nõuet, mis on rahuldatud jõustunud kohtulahendiga. Hea usu põhimõttega oleks vastuolus olukord, kus hageja kasuks seatud kohtuliku hüpoteegi alusel kustutaks kohus kostja kasuks seatud omanikuhüpoteegi ning hiljem selgub, et hagejal nõuete puudumise või hagi tagamise tühistamise tõttu tuleb kinnistusraamatust kustutada hoopis kohtulik hüpoteek. Seetõttu ei saa teha sisulist lahendit enne, kui on leidnud tuvastamist, kas hagejal on kostja vastu nõudeid ja kas hagi tagamine tsiviilasjas nr XXXXXXXXXX jääb kehtima või mitte.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus rahuldas 19. oktoobri 2020 otsusega hagi ning lõpetas (kustutas) Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 130803 kantud kinnistu asukohaga Männimetsa tee 3a, Tartu ja Hipodroomi tn 4, Tartu registriosa IV jakku 3. järjekohale osaühingule Vennad Ehitus kuuluvale mõttelisele osale osaühingu Vennad Ehitus kasuks kantud hüpoteegi summas 1 200 000,00 krooni ning kohustas kostjat andma vastava tahteavalduse. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda, määras hagejale hüvitatavate menetluskulude rahaliseks suuruseks 2650 eurot (käibemaksuta) ning mõistis kostjalt hageja kasuks menetluskulude katteks välja 2650 eurot (sh riigilõiv 1250 eurot ja õigusabikulu 1400 eurot). Väljamõistetud menetluskuludelt tuleb tasuda viivist võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates kohtuotsuse jõustumisest kuni tasumiseni.
Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt põhineb hageja nõue seadusel ja kuulub rahuldamisele. Hageja kasuks on seatud kehtiv kohtulik hüpoteek kostjale kuuluvale kinnisasjale 4. järjekohale ning samale kinnisasjale on seatud kostja kasuks omanikuhüpoteek 3. järjekohale. Ei seadusest (AÕS §-d 332 ja 363) ega selle tõlgendusest (RKTKo 3-2-1-85-16, p 24) ei tulene, et omanikuhüpoteegi kustutamist saab kohtuliku hüpoteegi pidaja nõuda alles pärast kohtuliku hüpoteegiga tagatud nõude osas tehtud kohtuotsuse jõustumist. Kui hageja nõue jääb rahuldamata ja hagi tagamine tühistatakse, siis tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 388 lg 6 kohaselt omandab hüpoteegi kinnisasja omanik. Seetõttu jääb ka hagi tagamise tühistamise korral kinnistusraamatusse kostja omandis olevale kinnisasjale omanikuhüpoteek 3. järjekohale. Hüpoteegisumma on küll väiksem, kuid kinnisasja omanikul hüpoteegipidajana ei ole mingit takistust omanikuhüpoteegi summa suurendamiseks.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Osaühing Vennad Ehitus esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu
19.oktoobri 2020 otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) ei saa hageja esitada kohtuliku hüpoteegi alusel AÕS § 332 lg-s 1 sätestatud nõuet enne, kui kohtulahendiga on tuvastatud hagejal nõuete olemasolu. Maakohus on jätnud käsitlemata kostja väited ja viited riigikohtu lahenditele. Maakohtu viited Riigikohtu lahenditele nr 3-2-1-143-10 ja 3-2-1-85-16 ning AÕS kommentaaridele ei ole asjakohased. Sealjuures ka lahendis nr 3-2-1-143-10 (p 21) on riigikohus rõhutanud kohtuliku hüpoteegi aktsessoorset olemust, märkides, et kohtuliku hüpoteegiga on tagatud ka pankrotimenetluses tunnustatud nõue, millest järeldub, et igal juhul peab kohtulikust hüpoteegist tulenevate õiguste realiseerimiseks olemas olema kohtulahend, millega on tuvastatud kohtuliku hüpoteegi pidajal nõuete olemasolu. AÕS § 363 lg 1 järgi kantakse kohtulik hüpoteek kinnistusraamatusse hagi tagamiseks. Seaduse mõttega ei ole kooskõlas, et kohtuliku hüpoteegi omanik saaks asuda hüpoteegist tulenevaid õigusi realiseerima enne, kui jõustunud kohtulahendiga on tuvastatud hagejal nõuete olemasolu kostja vastu. Sellise õiguse andmine kohtuliku hüpoteegi omanikule väljuks hagi tagamise raamest. Juhul kui hageja hagi tsiviilasjas nr XXXXXXXXXX jääb rahuldamata, tuleb kohtulik hüpoteek AÕS § 349 lg 1 ja TsMS § 388 lg 6 alusel kinnistusraamatust kustutada. Hagi tagamise olemuse ja hea usu põhimõttega oleks vastuolus olukord, kus kohus kustutab kohtuliku hüpoteegi pidaja nõudel omanikuhüpoteegi ning hiljem selgub, et hagejal nõuete puudumise ja hagi tagamise tühistamise tõttu tuleb kinnistusraamatust kustutada hoopis kohtulik hüpoteek. Kohus on õigesti osutanud, et juhul kui hageja hagi kostja vastu jääb rahuldamata, siis oleks kostja omandatud hüpoteek väiksem kui omanikuhüpoteek, mistõttu tähendaks varasema olukorra ennistamine kostjale täiendavat rahalist väljaminekut; 2) palub apellant peatada menetlus käesolevas tsiviilasjas kuni tsiviilasjas nr XXXXXXXXXX menetluse jõustunud lahendiga lõppemiseni. Juhul kui asjas tehakse jõustunud lahend enne kui tsiviilasjas nr XXXXXXXXXX, siis võib see tuua kaasa olukorra, kus omanikuhüpoteek kustutatakse ilma, et oleks selge, kas hagejal on nõudeid kostja vastu. Juhul kui tsiviilasjas nr XXXXXXXXXX selgub, et hagejal nõudeid kostja vastu ei ole, siis tuleb kohtulik hüpoteek kustutada. Seega sõltub otsus käesolevas asjas täielikult tsiviilasjas nr XXXXXXXXXX tehtavast otsusest.
5.XX OÜ vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja menetluskulude apellandi kanda jätmist.
Vastuväidete kohaselt: 1) on kostja meelevaldselt viidanud riigikohtu otsuse nr 3-2-1-143-10 p-s 21 märgitud kohtuliku hüpoteegi aktsessoorsusele. Riigikohus rõhutas, et aktsessoorsust AÕS § 363 lg 2 mõttes tuleb mõista laiemalt ning oluline on anda kõikidele hüpoteegipidajatele võrdne kaitse. Maakohus on korrektselt viidanud riigikohtu otsuse nr 3-2-1-85-16 p-le 24, mille kohaselt AÕS § 363 lg-st 2 ei tulene, et kohtulahend, mille täitmise tagamiseks kohtulikud hüpoteegid seati, peab olema jõustunud. Maakohus jõudis oma analüüsiga riigikohtu praktikas kajastatud põhimõtteni, mille järgi annab kohtulik hüpoteek hüpoteegipidajale põhimõtteliselt samasugused õigused nagu tavaline hüpoteek. Asjaolu, et kohtuliku hüpoteegiga tagatavad nõuded ei ole sissenõutavaks muutunud, ei oma hüpoteegist tulenevate õiguste realiseerimisel tähtsust. Ka tehingu alusel kinnistusraamatusse seatud hüpoteek võib jääda nõude rahuldamise või nõude mittetekkimise tõttu realiseerimata. Omanikuhüpoteegi kustutamise sätte eesmärgiks on tasakaalustada kinnisasja omaniku huvi kasutada omanikuhüpoteeki tagatisena krediidi saamiseks samal või tagumisel järjekohal olevate hüpoteegipidajate huviga eespool oleva õiguse majandusliku realiseerimise tõttu järjekohas edasi liikuda. Hageja huvi on välistada olukord, kus kohtuliku hüpoteegi realiseerimise vajaduse korral ei pruugi eespool asuvate hüpoteekide tõttu kinnisvara väärtusest jätkuda kohtuliku hüpoteegi realiseerimiseks. Nii kohtuliku hüpoteegi kui ka tehingu alusel seatud hüpoteegi puhul on tegemist tagatisega, mille realiseerimine sõltub tulevikus aset leidvatest asjaoludest. Kuna mõlemad hüpoteegid on enne nende realiseerimist kustutatavad, siis on põhjendamatu kostja seisukoht, et üksnes kohtuliku hüpoteegi pidajal ei ole võimalik realiseerida AÕS § 332 lg-s 1 sätestatud omanikuhüpoteegi kustutamise nõuet; 2) palub vastustaja jätta menetluse peatamise taotluse läbi vaatamata, kuna taotluse osas on jõustunud Tartu Maakohtu 09.09.2020 määrus. Alternatiivselt taotleb hageja taotluse rahuldamata jätmist. Kohtuliku hüpoteegi seadmist reguleeriva jõustunud kohtumääruse tõttu ei tuvastata tsiviilasjas nr XXXXXXXXXX õigussuhet, mis oleks käesoleva tsiviilasja lahendamise eeldus. Riigikohtu otsuse nr 3-2-1-18-14 p 41 kohaselt eksisteerib materiaalõigusest tulenevalt omanikuhüpoteegi kustutamise nõudeõigus ka kohtuliku hüpoteegi pidajal.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Maakohtu
19.oktoobri 2020 otsus muutmata. Kuna maakohtu vaidlustatud otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis nõustudes maakohtu põhjendustega, ei pea ringkonnakohus TsMS § 654 lg 6 alusel vajalikuks neid kõiki oma otsuses korrata.
7.Vastuseks apellatsioonkaebuses esitatud põhjendustele märgib ringkonnakohus, et ükski nendest ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Maakohus on andnud hinnangu kõikidele esitatud tõenditele, kohaldanud õigesti materiaal- ja menetlusõiguse norme ning põhjendatult rahuldanud hageja nõude.
7.1.Asja materjalidest nähtuvalt vaidlesid pooled maakohtus selle üle, kas kohtuliku hüpoteegi pidajal on AÕS §-s 332 sätestatud õigus nõuda omanikuhüpoteegi kustutamist. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on kohtuliku hüpoteegi pidajal AÕS §-s 332 sätestatud õigus. Seejuures nähtuvad maakohtu otsuse põhjendustest tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Samuti on kohus põhjendanud, miks ta ei nõustu kostja vastuväidetega. Seega vastab maakohtu otsuse põhjendav osa TsMS § 442 lg-s 8 ettenähtud nõuetele ning nimetatud asjaolu ei ole apellatsioonkaebuses ka vaidlustatud. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei ole hagejal kohtuliku hüpoteegi pidajana AÕS §-s 332 sätestatud õigust nõuda omanikuhüpoteegi kustutamist. Seega vaidlustab kostja
maakohtu otsust materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu ehk kostja seisukohad on sarnased maakohtu menetluses esitatud seisukohtadega. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hagejal kohtuliku hüpoteegi pidajana on õigus nõuda AÕS § 332 lg 1 alusel omanikuhüpoteegi kustutamist ning seega on põhjendamatu kostja seisukoht, et maakohus on kohaldanud ebaõigesti AÕS § 332 lg-t 1 ja §-i 364. Maakohtu järeldus põhineb õiguskirjanduses väljendatud seisukoha (vt P. Varul jt. Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. § 364 komm. 3.2.b). Samuti toetab maakohtu seisukohta riigikohtu praktika (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-85-16, p 24). Ükski apellatsioonkaebuses esitatud põhjendus ei lükka ümber eelnimetatud õiguskirjanduses ja Riigikohtu praktikas esitatud seisukohti. Seetõttu on põhjendamatud kõik apellatsioonkaebuses esitatud põhjendused maakohtu poolt materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise kohta.
7.2.Maakohus jättis 09.09.2020 määrusega rahuldamata kostja taotluse menetluse peatamiseks. Apellatsioonkaebuses on kostja esitanud samasisulise taotluse. Ringkonnakohus leiab, et taotlus menetluse peatamiseks tuleb jätta rahuldamata. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-85-16 p-s 24 märkinud muu hulgas, et AÕS § 363 lg-st 2 ei tulene, et kohtulahend, mille täitmise tagamiseks kohtulik hüpoteek seati, peab olema jõustunud. Kohtuliku hüpoteegiga tagatud nõue võib seega olla nõue, mille olemasolu tehakse lõplikult kindlaks tulevase kohtulahendiga. Seega ei eelda käesoleva hagi rahuldamine jõustunud kohtuotsust tsiviilasjas nr
XXXXXXXXXX.
8.Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt on ta kulutanud õigusabile seoses vastuse koostamisega apellatsioonkaebusele 5,1 tunni ulatuses 714 eurot. TsMS § 175 lg 1 kohaselt hüvitatakse menetluskulud põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Ringkonnakohus leiab, et kuna vastuses apellatsioonkaebusele on korratud maakohtu menetluses esitatud väiteid ning vaidlus põhineb peaasjalikult ühe materiaalõiguse normi kohaldamise üle, siis on hageja esindaja põhjendatud ja vajalikud kulud seoses apellatsioonkaebusele vastamisega kokku 280 eurot (2x140). Nimetatud summa tuleb kostjalt välja mõista.
/allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Parrest
/allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.