Viivi Tomson, Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi
Määruse tegemise aeg ja koht
25. jaanuar 2021, Tartu
Tsiviilasja number
2-20-7843
Tsiviilasi
Marge Kärneri avaldus kasutuskorra kokkuleppe muutmise nõusoleku asendamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 3. novembri 2020 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Marge Kärneri määruskaebus
Menetlusosalised ja nende
Määruskaebuse esitaja: Marge Kärner (avaldaja), XXXXXXXXXXX; esindaja advokaat Kristina Viznovitš
ik
Vastustaja: Astrit Rudissaar (puudutatud XXXXXXXXXXX; esindaja Evelin Jõgar
ik
esindajad
isik),
Puudutatud isikud: Karin Pai, ik XXXXXXXXXXX; uued omanikud Emily May Ward ja Tommaso Maganzani; Märt Leiman, ik XXXXXXXXXXX; Peeter Kessa, ik XXXXXXXXXXX; Raigo Kodasmaa, ik XXXXXXXXXXX; Riin Kodasmaa, ik XXXXXXXXXXX; Mart Moora, ik XXXXXXXXXXX; Kaisa Moora, ik XXXXXXXXXXX; Jana Kuremägi, ik XXXXXXXXXXX; Kristo Kõiv, ik XXXXXXXXXXX; Maarja-Liisa Kõiv, ik XXXXXXXXXXX; Tagne Ratassepp, ik XXXXXXXXXXX;
Harriet Tooming, ik XXXXXXXXXXX; Hanna-Liisa Int, ik XXXXXXXXXXX; Kersti Maurer, ik XXXXXXXXXXX; Hillar Liiv, ik XXXXXXXXXXX; Maris Liiv, ik XXXXXXXXXXX
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tartu Maakohtu 3. novembri 2020 määrus muutmata.
2.Jätta määruskaebus rahuldamata ja menetluskulud Marge Kärneri kanda.
Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.
ASJAOLUD
1.Marge Kärner (avaldaja) pöördus Tartu Maakohtu poole avaldusega kasutuskorra kokkuleppe muutmise nõusoleku asendamiseks. Avaldaja soovib lõpetada A. Rudissaarele antud erikasutusõiguse tema ainukasutusse antud maa-ala ja terrassi osas ning anda need kõigi korteriomanike ühiskasutusse ning asendada selleks vajalikud puudutatud isikute nõusolekud kohtulahendiga. Avaldajale kuulub korteriomand, mille reaalosaks on eluruum asukohaga X. Astrit Rudissaar, kellele kuulub korteriomand, mille reaalosaks on eluruum aadressiga X, korraldab kasutuskorra kokkuleppe alusel tema erikasutusse antud maa-alal pidusid, mis kestavad hommikutundideni ning segavad nii avaldajat kui ka teisi korteriomanikke. Samuti on ühel korral Astrit Rudissaare külaline avaldaja last füüsiliselt rünnanud. Astrit Rudissaar ja tema külalised kasutavad hulgaliselt ebasündsaid väljendeid. Erikasutusõiguse lõpetamise üle toimus korteriühistus hääletus ning erikasutusõiguse lõpetamise poolt olid seitsme korteri omanikud, vastu üks korteriomanik ning kuus korteriomanikku hääletamisel ei osalenud.
2.Astrit Rudissaar vaidles avaldusele vastu. Erikasutusõiguse lõpetamise küsimuses ei hääletanud muudatuse poolt enam kui 50% korteriomanikest. Erikasutusõiguse äravõtmine oleks äärmiselt ebaõiglane, kuna pärast erastamist olid avaldaja ja tema kaks tütart X kinnistu kaasomanikeks igaüks 1/6 osas. 2006. aastal soovis arendaja osta X kaasomanikelt osa kinnistust eesmärgiga ehitada kinnisasjale hooneid juurde. A. Rudissaar nõustus tehingu tegemisega teatud kindlatel tingimustel, sh leppides kokku kasutuskorras. Terrass on A. Rudissaare korteriga ühendatud, mistõttu oleks selle ühiskasutusse andmine A. Rudissaart äärmiselt koormav. Isiklik konflikt avaldajaga ei anna alust ära võtta pikaaegset aiamaa ning terrassi kasutusõigust ja muuta notariaalset kasutuskorra kokkulepet. Seeläbi väheneks ka puudutatud korteriomandi väärtus, kuna aiamaa ja terrassi kasutusvõimalusega korter on ilmselgelt suurema väärtusega. Avalduses toodud väited pidude, ähvardamise ja rahu häirimise osas on paljasõnalised ega vasta kirjeldatud kujul tegelikkusele.
3.Peeter Kessa nõustus kasutuskorra kokkuleppe muutmisega, samuti ka Hillar Liiv ja Maris Liiv ja Kersti Maurer. Kokkuleppe muutmist toetasid ka Riin ja Raigo Kodasmaa. Karin Pai (krt X eelmine omanik), tema korteri praegused omanikud Emily May Ward ja Tommaso Maganzani nõustusid samuti kokkuleppe muutmisega tagamaks kõigi ühistu liikmete jaoks võrdsed tingimused.
4.Mart Moora märkis, et ta jääb erapooletuks. Jana Kuremägi rõhutas, et tema jaoks on oluline, et kõik majaelanikud saaksid end kodu ümbruses turvaliselt tunda. Kuna Marge Kärner ennast turvaliselt tunda ei saa, on ta andnud allkirja tema toetuseks. Ühtegi intsidenti J. Kuremägi ise pealt näinud ei ole, mistõttu usaldab küsimuse lahendamisel kohtu arvamust
5.Maarja-Liisa Kõiv ja Kristo Kõiv märkisid, et avaldus tuleks jätta rahuldamata. Suuremat müra on kostunud aastate jooksul üksnes 2-3 korda enamasti jaanipäeva paiku. Samuti on ka avaldaja ise kasutanud ebatsensuurseid väljendeid ja käitumisakte.
6.Ülejäänud korteriomanikud oma seisukohta ei avaldanud.
MAAKOHTU MÄÄRUS
7.Tartu Maakohus jättis 3. novembri 2020 määrusega avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Avaldajalt mõisteti Astrit Rudissaare kasuks menetluskulude katteks välja 1132,50 eurot ja viivis sellelt. Rahuldamata jäeti Astrit Rudissaare taotlus avalduse läbivaatamata jätmiseks. Puudutatud isiku A. Rudissaare ainukasutusõigus terrassi ja õueala osas tuleneb 18.12.2006 kasutuskorra kokkuleppest (I kd, tl 100 jj) ja 11.05.2015 kasutuskorra muutmise kokkuleppest (I kd, tl 26 jj, lepingu p 4.1). A. Rudissaare 11.05.2015 kasutuskorra muutmise kokkuleppest tulenev ainukasutusõigus õuealale ja terrassile on olemuslikult samastatav KrtS § 14 sätestatud erikasutusõigusega. KrtS § 65 kohaselt, korteriomanditele, mis on KrtS jõustumisel kantud kinnistusraamatusse, kohaldatakse KrtS-s korteriomandi kohta sätestatut. KrtS § 14 on erinormiks AÕS § 72 lg 5 suhtes. Kasutuskorra kokkuleppe/erikasutusõiguse kokkuleppe muutmiseks peavad esinema äärmiselt kaalukad põhjused. Erikasutusõiguse kokkuleppe muutmiseks vajalike tahteavalduste asendamise nõude saab KrtS § 13 lg 2 ja § 9 lg 2 alusel kohus rahuldada üksnes siis, kui (1) olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega; (2) muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Erikasutusõiguse muutmiseks vajalike tahteavalduste asendamise nõude saab KrtS § 13 lg 2 ja § 9 lg 2 p 2 kohaselt kohtus rahuldada siis, kui muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Maakohtu hinnangul kahjustaks praegusel juhul kasutuskorra kokkuleppe muutmine ja A. Rudissaarelt terrassi ja õueala osa erikasutusõiguse äravõtmine ning õueala osa kõigi korteriühistu liikmete ühiskasutusse andmine oluliselt A. Rudissaare õigustatud huve. Nii ulatusliku muudatuse tegemiseks ilma A. Rudissaare nõusolekuta peaks esinema sedavõrd oluline huvi teiste korteriomanike poolt, et olemasoleva olukorra säilitamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega. KrtS § 9 lg 3 kohaselt käesoleva paragrahvi lõike 2 punktis 1 nimetatud olukorra esinemist eeldatakse, kui vastavasisulise korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Protokollist nähtub, et otsuse poolt andsid oma hääle täpselt pooled korteriomanikud (7 korteriomanikku 14st), vastu oli üks ja hääletusel ei osalenud kuus korteriomanikku. Seega praegusel juhul ei saa eeldada, et olemasoleva olukorra säilitamine oleks vastuolus hea usu
põhimõttega. Avaldajal tuleks tõendada, et olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega. Avaldaja ei ole tõendanud, et asjas esineks niivõrd kaalukad ja erakordsed asjaolud, mis annaksid aluse A. Rudissaare erikasutusõiguse lõpetamisele. Politseiasutuse väljavõtetest nähtub, et ükskord on olnud pidu (juulis 2018), mis politsei manitsuste peale lõpetati, ning juulis 2017 on toimetatud üks karjuv naine kainenema. Mitmed väljakutsed ei ole politsei hinnangul nõudnud politseipoolset sekkumist. Teiste korteriomanike selgitustest nähtub, et mitmed öörahurikkumised on olnud jaanipäeva-aegu, intsidendid toimusid varsemal ajal. Pigem oli probleemiks lärm enne aastat 2019 ning 2019. aastal sõlmitud öörahu kokkulepe on palju lahendanud. Mõne esialgu avaldust toetanud korteriomaniku jaoks oli pigem probleemiks koerapidamine, kuid pärast koerapidamise lõpetamist enam probleeme pole. Seega ei ole avaldaja tõendanud, et A. Rudissaar tekitaks enda ainukasutusse antud õuealal ja terrassil sellist lärmi, mis õigustaks A. Rudissaare ja teiste korteriomanike huve kaaludes A. Rudissaare erikasutusõiguse lõpetamist. Puudutatud isikute seisukohast nähtub, et ka avaldaja ise on kasutanud A. Rudissaare suhtes ebatsensuurseid väljendeid ja käitumisakte. See viitab poolte vahel vastastikkustele konfliktsetele suhetele. Üksnes konfliktsed isiklikud suhted avaldaja ja A. Rudissaare vahel ei saa olla aluseks A. Rudissaarelt terrassi ja õueala osa erikasutusõiguse äravõtmiseks. See, et A. Rudissaare külaline on väidetavalt löönud avaldaja last, ei ole kohtu hinnangul piisavalt seotud A. Rudissaarel erikasutusõiguse olemasoluga. Sarnane intsident oleks võinud aset leida ka ilma erikasutusõiguseta, nt A. Rudissaare korterist väljuva külalisega. Tegemist on situatsiooniga, millele antakse õiguslik hinnang kriminaalmenetluses.
MÄÄRUSKAEBUS
8.Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja avaldus rahuldada ning jätta menetluskulud A. Rudissaare kanda. Avaldaja palub korraldada ringkonnakohtus istungi. Maakohus on oluliselt rikkunud menetlusõiguse ja materiaalõiguse norme. Kohtu seisukohad on nõuetekohaselt põhistamata, kohus on olnud erapoolik eelistades algusest peale ühte menetlusosalist teisele, kohus on jätnud materiaalõiguse normi kohaldamata ning lisaks tulnuks tsiviilasjas esitatud tõendite pinnalt teha maakohtu lahendile vastupidine lahend. Astrit Rudissaar ei ole tõendanud, et ta peaks muutma oma elukorraldust või et erikasutusõiguse lõpetamine vähendaks tema korteriomandi väärtust. Avaldaja sooviks on erikasutusse antud maa-ala avada kõigile korteriomanikele. Sellel aastal on pidutsemine vähenenud, kuid selle põhjuseks võib olla kohtuvaidlus ja koroonaviirus.
9.Tagne Ratassepp vaidles määruskaebusele vastu ja leidis, et maakohtu määrus tuleks jätta muutmata. Kohus oli erapooletu ja selgitas kõiki neid punkte, mida on avaldaja ka nüüd välja toonud. Tagne Ratassepp märkis, et avaldaja on teda rünnanud. Asi tuleks lahendada kirjalikus menetluses, kuna avaldajaga ei ole võimalik tulemuslikult suhelda.
10.Jana Kuremägi ei pidanud määruskaebust põhjendatuks, samuti vaidles J. Kuremägi vastu taotlusele korraldada ringkonnakohtus istung.
11.Astrit Rudissaar vaidles määruskaebusele vastu. Maakohus on avaldust lahendanud äärmiselt põhjalikult ja avaldaja huve silmas pidades. Kohus on pidanud asjas kaks istungit (16.09.2020 ja 14.10.2020), kusjuures esimesel istungil jagas kohtunik avaldajale ja tema lepingulisele esindajale põhjalikke selgitusi ja juhiseid, mida tuleks avaldajal oma nõuete osas veel täpsustada, ning samuti seda, milliste asjaolude kohta peaks
avaldaja veel tõendeid esitama. Avaldaja 30.09.2020 taotluse alusel pikendas kohus täiendavata tõendite ja avalduse täpsustuse esitamise tähtaega. Sellele vaatamata selgus teisel istungil, et avaldaja ei ole kohtu selgitusi ega juhiseid arvesse võtnud - avaldaja ei esitanud mingeid täiendavaid tõendeid ega täiendanud ka oma nõuet.
12.Hillar Liiv ja Maris Liiv ei võtnud seisukohta.
13.Riin Kodasmaa ja Raigo Kodasmaa märkisid, et nad soovivad jääda erapooletuks.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
14.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb jätta TsMS 657 lg 1 p 1 ja TsMS § 659 alusel muutmata ja määruskaebus rahuldamata. Menetluskulud jätab ringkonnakohus avaldaja kanda.
15.Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ja ei korda neid TsMS § 654 lõike 6 alusel. Maakohus tuvastas õigesti, et täidetud ei ole KrtS § 9 lg-s 2 sätestatud eriomandi kokkuleppe muutmise eeldused. Vastusena määruskaebuses esitatud põhjendustele märgib ringkonnakohus järgmist.
16.Ebaõiged ja paljasõnalised on avaldaja väited maakohtu erapoolikusest asja lahendamisel. Ringkonnakohus selgitab, et avaldaja nõue ei olnud erikasutuskorra kindlaksmääramine, vaid juba kokkulepitud erikasutuskorra muutmine. KrtS § 9 lg 1 kohaselt võib asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel muuta olemasolevate eriomandite ulatust, samuti luua uue korteriomandi. Eriomandi ulatuse muutmisele kohaldatakse asjaõigusseaduses kinnisasjade ühendamise ja jagamise kohta sätestatut käesolevas seaduses sätestatud erisustega. Selleks, et muuta KrtS § 9 lõike 2 alusel juba kokkulepitud erikasutuskorra (või ka eriomandi) ulatust õiguse omaja nõusolekuta, peavad esinema erandlikud ja äärmiselt kaalukad asjaolud. Korteriomanik võib piiratud asjaõiguse omajalt nõuda käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud muudatuse tegemiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui piiratud asjaõiguse omaja õigustatud huve ei kahjustata muudatusega ülemääraselt (KrtS § 9 lg 5). Korteriomand koos selle juurde kuuluva eriomandi ja erikasutuskorraga moodustavad ühtse püsiva asjaõiguste kogumine, mis on korteriomandi tsiviilkäibe aluseks. KrtS § 9 lõikes 2 nõude kergekäeline rahuldamine rikuks põhiseadusevastaselt isiku õiguskindlust ja omandiõigust, kellele kuulub lepingu alusel eriomand või erikasutusõigus. Asjaolu, et puudutatud isikule kuulub erikasutusõigus terrassi ja maa-ala üle, ei ole iseenesest hea usu põhimõtte vastane. Hea usu põhimõtte vastaseks ei muuda seda ka see, kui puudutatud isik võõrustab seal külalisi ning isegi mitte see, et seal on vahel müra tekitatud. Maakohus hindas asjas kogutud tõendeid ning tuvastas, et puudutatud isiku A. Rudissaare tegevus ja käitumine ei anna alust erikasutuskorra muutmiseks või lõpetamiseks. Teised korteriomanikud (puudutatud isikud) kinnitasid, et probleeme tekitas erikasutusõiguse alusel kasutataval maa-alal koera mittekohane pidamine, mis lõppes 2019 ning lärmakad koosviibimised, kuid ka neid ei ole viimasel ajal olnud. Asja materjalides nähtub, et eelkõige on konflikt avaldaja ja A. Rudissaare vahel. Avaldaja poolt esile toodud intsidendid ei ole niivõrd seotud erikasutusõiguse kui isikute vahelise kommunikatsiooniga. Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et kuna erikasutusõiguse alusel kasutatav maa-ala asub avaldaja akende all, siis häirib teda A. Rudissaare poolt maa-ala ja terrassi kasutamisega kaasnev müra kõige enam. Samas on praegusel juhul erikasutuskorra muutmine ebaproportsionaalne õiguskaitsevahend.
17.TsMS § 171 lõike 1 alusel tuleb jätta menetluskulud ringkonnakohtus avaldaja kanda, kuna määruskaebus jäeti rahuldamata. A. Rudissaar esitas vastuses taotluse menetluskulude väljamõistmiseks avaldajalt, kuid ei esitanud menetluskulude nimekirja, mistõttu annab ringkonnakohus selleks tähtaja ning määrab vajaduse korral TsMS § 177 lõike 1 punkti 2 alusel menetluskulud kindlaks määrusega pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist. /digitaalselt allkirjastatud/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.