Tallinna linna (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu) hagiavaldus K.R ja K.E vastu kinnisasja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks oma valdusse ning K.R vastuhagi üürisuhte kehtivuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 16. juuni 2020 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
3500 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
K.R 15. juuli 2020 apellatsioonkaebus (täiendatud 23. augustil 2020)
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (vastustaja): Tallinn linn (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu) (registrikood 75014221, aadress Nunne tn 18, Tallinn, 15058), lepinguline esindaja Angela Reinland (epost: [email protected]) Kostja I (apellant): K.R (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxx, Tallinn, e-post:xxx) Kostja II: K.E (registrikood xxxxxxxxxxx)
Asja lahendamise viis
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 16.06.2020 otsus tühistada osaliselt, osas, milles maakohus lahendas Tallinna linna (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu) hagi K.R vastu kinnisasja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks oma valdusse ning K.R vastuhagis üürisuhte kehtivuse tuvastamiseks ning nende hagide lahendamisega seotud menetluskulude jaotuse ja rahalise kindlaksmääramise osas ja saata
1(10)
tsiviilasi tühistatud osas uueks arutamiseks Harju Maakohtule. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata.
3.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagiavalduse asjaolud
1.Tallinna linn (Kesklinna Valitsuse kaudu) (hageja) esitas 18.07.2018 hagiavalduse K.R (kostja I) ja K.E (kostja II) vastu kinnisasja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks oma valdusse. Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale korter aadressil Xxx, Tallinn (edaspidi korter). Tallinna Linnavalitsuse 14.02.1992 korraldusega tunnistati korter kostja I tööandja AS Hansapank (õigusjärglane AS Swedbank, edaspidi pank) eluruumiks. Tallinna Kesklinna vanema 04.05.1995 korraldusega kinnitati korter panga eluruumiks, mille alusel on 10.05.1995 välja antud eluruumi asustamise tõend selle kohta, et eluruum anti kostja I kasutusse. Hageja ei sõlminud pangaga eluruumi kasutamise lepingut, vaid kinnitas haldusaktiga eluruumi panga töötaja eluruumiks. Saab eeldada, et hageja ja kostja I korteri tasuta kasutamise lepinguline suhe tekkis 10.05.1995. Tegemist on tähtajatu asutamisõigusega ja seega tähtajatu kestvussuhtega. Kuivõrd alates sellest ajast on kostjale I esitatud kommunaalteenuste arveid ning hageja on aktsepteerinud kostja I poolt eluruumi kasutamist, siis saab käsitleda antud lepingulist suhet tasuta kasutamise lepinguna. Kirjalikku lepingut pooled ei sõlminud. Pooled ei sõlminud korteri üürilepingut. Hageja ei ole kunagi nõudnud kostjalt I üüri tasumist, mis kinnitab üürisuhte puudumist. Hageja tuvastas, et kostja I oli andnud korteri kostja II kasutusse ilma hageja nõusolekuta. Seetõttu ütles hageja 13.04.2018 avaldusega lepingu erakorraliselt üles alates 30.04.2018. Hageja palus vabastada korter 02.05.2018. Lepingu ülesütlemisavaldus toimetati kätte kostjale II, kelle kaudu on see jõudnud ka kostjani I. 02.05.2018 kohtus hageja esindaja majas M.E, kes on kostja I laste, sh kostja II isa. M.E kinnitas allkirjaga, et erakorraline ülesütlemisavaldus on kätte saadud. Asjaolu, et kostja I sai 13.04.2018 ülesütlemisavalduse kätte kinnitab ka see, et ta esitas 08.05.2018 hagejale avalduse korteri ostmiseks. Hageja vastas kostja I avaldusele 12.06.2018 ja vastus saadeti kostja I e-postile. Hageja 12.06.2018 vastusest sai kostja I teada, et hageja oli lepingu üles öelnud ja et kostjal I puudub seaduslik alus korterit vallata. Alternatiivselt on kostjad saanud kätte lepingu ülesütlemisavalduse koos hagimaterjalidega 17.09.2018. Kostjad ei ole vaidlustanud lepingu ülesütlemist ega vabastanud korterit.
2(10)
Hageja leiab, et kostjad on kaasvaldajad, sest mõlemad elavad korteris. Kostjatel puudub õiguslik alus korterit vallata, mistõttu palub hageja välja nõuda korter kostjate ebaseaduslikust valdusest oma valdusse.
Kostjate vastuväited
2.Kostja I vaidleb hagile vastu. Vastuses esitatud põhjenduste kohaselt asus kostja I juulis 1991. a tööle panka, kus ta töötas kuni 2002. a. Pank omandas 1992. a Tallinna linnavalitsuse väikeettevõtte „Ruum“ poolt korraldatud eluruumide oksjonil vaidlusaluse korteri. Pank andis 1993. a korteri kostja I kasutusse tööandja eluruumina. Kostjaga I sõlmiti kirjalik üürileping. 04.05.1995 tunnistati korter panga eluruumiks. Pank müüs 1995. a korteri kostjale I. Pank väljastas 1995. a sügisel kostjale I tõendi esitamiseks Tallinna linnavalitsusele, milles pank kinnitas, et on nõus korteri erastamisega kostja I poolt. Kostja I esitas nimetatud tõendi 1995. a sügisel koos muude dokumentidega Tallinna Linnavalitsusele. Tallinna Linnavalitsus sõlmis 1995. a kostjaga I erastamislepingu. Erastamiseks kandis kostja I erastamislepingus osundatud arveldusarvele üle vajaliku arvu erastamisväärtpabereid (EVP-sid). Puuduoleva arvu EVP-sid kandis üle kostja I õe elukaaslane M.M. Enne pangast töölt lahkumist 2002. a käis kostja I Tallinna Linnavalitsuses uurimas korteri erastamise kohta. Linnavalitsuse palvel esitas kostja I uuesti panga tõendi, et pank on nõus korteri erastamisega kostja I poolt. Kostja I väidab, et pooled ei sõlminud korteri tasuta kasutamise lepingut. Kostjal I oli alates 1994. a sõlmitud kirjalik üürileping pangaga. Hageja ei saa nõuda kostja I korterist väljatõstmist. Seda saab teha ainult pank. Kostjal I on kuni 30.06.2002 kehtinud elamuseaduse (ES) § 60 lg 4 p 1 ja võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seadus (VÕSRS) § 15 lg 4 järgi õigus korterit edasi kasutada, kuna töösuhte lõppemise ajaks oli ta töötanud pangas ligi 11 aastat. Kostja I korterist väljatõstmise korral tuleb talle vastu anda teine elamispind. Kostjal I tekkis 2002. a üürisuhe seaduse alusel, mis annab kostjale I õiguse korterit vallata. Kostja I leiab, et täitmata on üürilepingu ülesütlemise eeldused. Hageja ei ole tõendanud, et lepingu ülesütlemisavaldus on kostjale I kätte toimetatud. Hageja ei saanud ülesütlemisavaldust kostjale II kätte toimetada, sest ta elab ja töötab alates jaanuarist 2018. a Austraalias. Kostja II ei ela korteris. Ülesütlemisavaldust ei saa lugeda kostjale I kättetoimetatuks selle üleandmisega M.Eile. M.E ei ole kostja elukaaslane ega esindaja. Ülesütlemisavaldus ei jõudnud mais 2018 kostjani I. Kostja I sai ülesütlemisavalduse kätte koos hagiavaldusega 17.09.2018. Põhjendamatu on hageja väide, et lepingu ülesütlemisavalduse kättesaamise kuupäevaks tuleb lugeda hagiavalduse kostjale I kättetoimetamise kuupäeva. Lepingu lõppemine kuulub hagi esemesse ja lepingut ei saa kohtumenetluses tagasiulatuvalt üles öelda. Seega ei ole hageja lepingut kehtivalt üles öelnud, sest tõendamata on lepingu ülesütlemisavalduse kostjale I kättetoimetamine enne hagi esitamist. Kostja I on vaidlustanud lepingu ülesütlemisseaduses sätestatud tähtaja jooksul. Kostja I märgib, et hageja üürilepingu erakorraline ülesütlemine on tühine, sest hageja ei ole andnud kostjale I vastu teist eluruumi. Lepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja on tekitanud kostjale I ootuse, et ta saab korteri omanikuks. Seetõttu on kostja I korterit korduvalt renoveerinud.
3(10)
3.Kostja II vaidleb hagile vastu. Vastuses esitatud põhjenduste kohaselt ei valda ega kasuta kostja II korterit. Kostja II elab ja töötab alates jaanuarist 2018 Austraalias. Tõele ei vasta, et hageja esindaja oleks 02.05.2018 kohtunud kostjaga II ja andnud üle mingisuguse avalduse.
4.Kostja I esitas 07.10.2018 vastuhagi hageja vastu. Kostja I palub tuvastada, et poolte vahel on kehtiv üürisuhe. Vastuhagis tugineb kostja I samadele väidetele, nagu vastuses hagiavaldusele.
5.Hageja vaidleb vastu kostja I vastuhagile. Esimese astme kohtu lahend
6.Maakohus rahuldas hagi kostja I vastu, kostja II vastu jättis rahuldamata, vastuhagi jättis rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt leidis kohus, et hiljemalt 12.07.1996 leppisid pooled kaudsete tahteavalduste abil kokku, et hageja annab kostjale I korteri kasutada tasuta ja tähtajatult ning kostja I kohustub aga tasuma korteriga seotud kommunaalmakseid. Kohus leidis, et hageja ja kostja I sõlmisid hiljemalt 12.07.1996 tähtajatu korteri tasuta varakasutuse lepingu. Kostja I ei ole tõendanud, et pooled sõlmisid korteri üürilepingu TsK § 299 tähenduses või kuni 30.06.2002 kehtinud ES § 2 tähenduses. Kohus leidis, et asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 91 järgi tuleb hageja ja kostja I vahel sõlmitud tasuta varakasutuse leping lugeda alates 01.07.2003 tasuta kasutamise lepinguks VÕS § 389 jj mõttes (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-46-09, p 13). Järelikult pidi hageja lepingu ülesütlemisel järgima tasuta kasutamise lepingu lõpetamise regulatsiooni.
7.Hageja tugines lepingu erakorralise ülesütlemise 13.04.2018 avalduses VÕS § 394 p-le 2, sest kostja I andis alates jaanuarist 2018 ilma hageja nõusolekuta korteri oma täisealise poja kostja II kasutusse. Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud, et kostja I andis korteri kostja II kasutusse alates jaanuarist 2018. Seega ei ole hageja tõendanud, et kostja rikkus VÕS § 392 lg 2 järgset kohustust mitte anda eseme kasutamist üle kolmandale isikule ilma hageja nõusolekuta. Järelikult on täitmata tasuta kasutamise lepingu ülesütlemise eeldus VÕS § 394 p 2 alusel.
8.Kohus on tuvastanud, et hageja ja kostja I sõlmisid tähtajatu lepingu, sidumata lepingu kehtivust tähtpäeva või tähtaja saabumisega ega eseme kasutamise eesmärgi saavutamisega. Seega oli hagejal õigus öelda leping üles VÕS § 393 lg 3 alusel igal ajal pärast lepingu sõlmimist. Tähtajatu tasuta kasutamise lepingu võib üles öelda ka ilma põhjuseta (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-70-12, p 10). Hageja lepingu 13.04.2018 ülesütlemisavaldus ei ole tingimuslik, sisaldab hageja selget tahet leping üles öelda ja kuupäeva, millal kostja I peab korteri vabastama. Lepingu ülesütlemise aluse muutumine ei mõjuta 13.04.2018 avalduses sisalduvat hageja tahet öelda leping üles. Kohus leidis, et hageja ei ole tõendanud 13.04.2018 ülesütlemisavalduse kostjale I saatmist ja isiklikult kättetoimetamist TsÜS § 69 lg 1 ja lg 2 esimese lause tähenduses. Kohtu hinnangul ei ole hageja tõendanud ka seda, et 13.04.2018 tahteavaldus on kostjale II kui eemalviibijale kätte toimetatud TsÜS § 69 lg 2 teise lause või lg 3 järgi. Kohus leidis, et hageja 13.04.2018 ülesütlemisavaldus on toimetatud kostjale I kätte kohtumenetluses. Kuna hageja määratud tähtaeg korteri vabastamiseks oli 17.09.2018 seisuga möödunud, tuleb lugeda tähtaeg pikenenuks. Kohtu hinnangul saab mõistlikuks tähtajaks korteri vabastamiseks pidada sama tähtaega, nagu see oli määratud hageja 13.04.2018 avalduses, st 17 päeva. Kostja I pidi korteri vabastama hiljemalt 04.10.2018. Kostja I ei ole
4(10)
korterit tähtaegselt vabastanud. Seetõttu tuleb hagiavaldus kostja I vastu VÕS § 393 lg 3 alusel rahuldada ja kohustada kostjat I korteri valduse hageja otsesesse valdusse üle andma. 9.Järgnevalt lahendas kohus hageja nõuet kostja II vastu. Hageja ja kostja II ei ole sõlminud korteri kasutamise kokkulepet, nt tasuta kasutamise lepingut, mille lõppemise tagajärjel oleks kostjal II kohustus korteri valdus hagejale üle anda. Kohus leidis, et hageja nõue kostja II vastu ei kuulu rahuldamisele VÕS § 393 lg 4 alusel, sest tõendamata on, et kostja I on andnud korteri kasutamise üle kostjale II ja et kostja II valdab korterit. Kohus on tuvastanud, et kostja II elab Austraalias alates jaanuarist 2018. Seega puudub kostjal II valdus korteri üle. Kuivõrd hageja palub määrata otsuse täitmise kord, mis tuleneb otseselt TMS §-st 180, jätab kohus hageja taotluse rahuldamata. Kohtuotsuse vabatahtlikult täitmata jätmise korral võib hageja pöörduda kohtutäituri poole korteri väljanõudmiseks TMS §-s 180 sätestatud korra järgi.
10.Järgnevalt lahendas kohus kostja I vastuhagi. Kostja I palub tuvastada, et hageja ja kostja I vahel on kehtiv üürisuhe. Kostja I väidab, et hageja kinnitas korteri panga eluruumiks. Pank andis korteri kostjale I kasutada tööandja eluruumina. Pank ja kostja I sõlmisid korteri üürilepingu. Kuna kostja I töötas pangas ligi 11 aastat, ei saa teda korterist ES § 60 lg 4 p 1 ja VÕSRS § 15 lg 4 alusel välja tõsta teist eluruumi vastu andmata. Kohus leiab, et kostja I väited ei anna alust vastuhagi rahuldamiseks. Esiteks märgib kohus, et kostja I ei ole tõendanud, et tema ja pank sõlmisid korteri üürilepingu. Teiseks on tõendamata ka see, et hageja ja kostja I sõlmisid üürilepingu. Seetõttu ei ole asjakohased kostja I väited üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise kohta ja selle kohta, et ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Kolmandaks on kohus seisukohal, et kostja I viidatud ES § 60 lg 4 ja VÕSRS § 15 lg 4 praegusel juhul ei kohaldu. Kohtu hinnangul kohaldub ES § 60 lg 4 olukorras, kus tööandja annab ES § 58 lg-te 1 ja 2 alusel töötajale kasutada tööandjale kuuluvat eluruumi. Käesoleval juhul ei ole tegemist sellise olukorraga, sest kostja I ei ole kunagi olnud hagejaga töö- või teenistussuhtes ja hageja tööandjana ei ole kunagi sõlminud kostjaga I korteri üürilepingut. Kuivõrd hageja ja kostja I ei ole kunagi olnud töö- või teenistussuhtes, ei saanud poolte vahel tekkida üürisuhet ka seaduse alusel pärast kostja I töölt lahkumist eeldusel, et kostja I on töötanud tööandja juures vähemalt 10 aastat. Seoses kostja I väitega, et ta sõlmis hagejaga korteri erastamislepingu, märgib kohus järgmist. Kohus leiab, et kostja I ei ole tõendanud erastamislepingu sõlmimist. Kostja I poolt esitatud EVP kontode väljavõte (I kd, lk 36, lk 91), M.M selgitus (I kd, lk 184) ja EVP kontode väljavõte (I kd, lk 187) ei tõenda erastamislepingu sõlmimist. Kostja I poolt esitatud väidetest nähtub, et võimalik korteri erastamine ei ole lõpule viidud ja kostjal I ei ole tekkinud omandiõigust korterile. Hageja on kantud korteri omanikuna kinnistusraamatusse ja hageja omandiõigust eeldatakse AÕS § 56 lg 1 alusel. Kohus selgitab, et vaidlus eluruumide erastamise üle kuulub halduskohtu pädevusse (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-34-96). Kostja I väited korteri võimaliku erastamise kohta ei anna alust vastuhagi rahuldada.
11.Kohus märgib, et kostja I ei ole põhistanud õiguslikku huvi vastuhagi esitamiseks. Isikul ei pruugi olla õiguslikku huvi tuvastusnõude esitamiseks, kui taotletud tuvastused tuleb kindlaks teha sooritusnõude lahendamisel (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-20-16, p 24). Praegusel juhul tuli hagiavalduse lahendamisel tuvastada, kas kostjal I on õiguslik alus korterit vallata, mis annaks alust jätta hagi rahuldamata. Kostja I väiteid, et tal on üürilepingust tulenev õigus keelduda hagejale korteri väljaandmisest, tuli hinnata hageja sooritusnõude lahendamisel. Kohus on kostja I väiteid eelnevalt juba hinnanud ja leidnud, et need ei ole tõendatud ja on põhjendamatud ning ei anna alust jätta hagi rahuldamata. Kostja I ei ole põhistanud eraldi õiguslikku huvi vastuhagi esitamiseks.
5(10)
12.Eeltoodust tulenevalt jätab kohus kostja I vastuhagi rahuldamata. Kostja I apellatsioonkaebus 13.Kostja I esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse tühistada osas, milles maakohus hagi rahuldas ning vastuhagi jättis rahuldamata ning teha selles osas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata, rahuldades vastuhagi, menetluskulud jätta vastustaja kanda.
14.Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt korraldas aastatel 1990-1997 Tallinna linnavalitsuse väikeettevõte (munitsipaalettevõte) „Ruum“ eluruumide asutamisõiguse oksjoneid. „Tallinna Kesklinna Valitsuse poolt aastatel 1993-2007 mitteeluruumide, tööandjate eluruumide ja asustamata eluruumide erastamise ja sellele järgnenud nimetatud eluruumide võõrandamise tehingute uurimise komisjoni“ 14. jaanuari 2008.a. aruande punkt 10 kohaselt toimus nimetatud perioodil Tallinnas enam kui 3000 eluruumi asustamisõiguse müük, mille müügist laekunud summad laekusid Tallinna Eluasemefondi. Tegemist oli eluruumi üürilepingu sõlmimise õiguse võõrandamisega tasu eest eluruumi omaniku teadmisel. 15.Tegemist ei olnud eluruumi tasuta kasutamise lepinguga, kuna AS Hansapank tasus Tallinna linnale eluruumi asustamise eest ligi 1 miljon rubla. Seega müüs Tallinna linn nimetatud korteri eluruumide oksjonil, saades Xxx korteri eest tol ajal kehtinud turuhinna. Apellant tasus nimetatud summa omakorda Hansapangale. 16.„Tallinna Kesklinna Valitsuse poolt aastatel 1993-2007 mitteeluruumide, tööandjate eluruumide ja asustamata eluruumide erastamise ja sellele järgnenud nimetatud eluruumide võõrandamise tehingute uurimise komisjoni“ 14. jaanuari 2008.a. aruande Lisa 1 tabelist „Tööandja eluruumid koond 06 12 07“ jrk nr 18 nähtub üheselt, et eluruum Xxx Tallinn on LOV korraldusega 482 (04.05.1995) tunnistatud tööandja AS-i Hansapank eluruumiks. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 15 lg 4 sätestab, et isikut, kes kasutas enne 1. juulit 2002 ES §-s 58 nimetatud eluruumi ja kes vastas enne 1. juulit 2002 ES § 60 lg-s 4 nimetatud tingimustele, ei või sellest eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata. ES § 60 lg 4 p 1 sätestab, et üürilepingu lõppemisel ei saa tööandja eluruumist välja tõsta teist eluruumi vastu andmata isikuid, kes on töötanud neile eluruumi andnud tööandja juures vähemalt kümme aastat. Hageja töötas ajavahemikul 1991.a.-2002.a. AS-is Hansapank, seega ligi 11 aastat. 17.Ülesütlemise puhul ei ole täidetud VÕS § 325 lg 2 p 3 tingimus. Ülesütlemise õigusliku aluse üheks tingimuseks on teise eluruumi vastu andmine. Hageja ei ole Kostjale I teist eluruumi vastu andnud ning seetõttu on ülesütlemine tühine.
28.mail 2010 tsiviilasjas nr 3-2-1-34-10 tehtud otsuse p-s 10 väljendatud seisukoha kohaselt VÕSRS § 15 lg 4 rakendumiseks ei pidanud 1. juuli 2002 seisuga olema pooltel kehtivat tööandja eluruumi üürilepingut. Üürileandja ülesütlemisõiguse piiramiseks luges Riigikohus piisavaks, kui isik kasutas enne viidatud kuupäeva tööandja eluruumi. Riigikohtu 28. mail 2010 tsiviilasjas nr 3-2-1-34-10 tehtud otsuse p-s 10 väljendatud seisukoha alusel ei pidanud pooltel olema ka vahetult enne 1. juulit 2002 või sel kuupäeval ja/või pärast seda kuupäeva kehtivat töösuhet, vaid piisas, kui üürnik vastas selle kuupäeva seisuga ühele ES § 60 lg-s 4 sätestatud tingimustest.
6(10)
18.Kohus jättis arvestamata asjaolu, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Üürnikul on õigus vaidlustada ülesütlemine vastuolu tõttu hea usu põhimõttega VÕS § 326 lg 1 ja § 327 järgi või nõuda üürilepingu pikendamist VÕS § 326 lg 2 ja § 328 järgi, esmajoones põhjusel, et lepingu lõppemine oleks poolte huvisid kaaludes ilmselt ebaõiglane (Riigikohtu 29. oktoobri 2004. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-100-04, p 17 (RT III 2004, 30, 321) ja 2. detsembri 2004. a otsust põhiseaduslikkuse järelevalve asjas nr 34-1-20-04, p 37 (RT III 2004, 35, 362)). Kohus jättis arvestamata asjaolusid nende kogumis ning jättis andmata hinnangu, et lepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega VÕS § 326 lg 1 ja § 327 järgi, samuti oleks lepingu lõppemine poolte huvisid kaaludes kostja I suhtes ilmselget ebaõiglane, arvestades alljärgnevaid asjaolusid nende kogumis: Xxx Tallinn on endiselt tööandja eluruum. Kostja I kasutab tööandja eluruumi. Kostja I tööandja – AS Hansapank ega AS-i Hansapank õigusjärglane – ei ole kordagi nõudnud, et kostja I peaks talle kasutada antud tööandja eluruumi vabastama. Tasuta kasutamise lepingu erakorralise ülesütlemise avaldus, mille hageja esitas kostjale I on tühine. Kostja I sai tasuta kasutamise lepingu erakorralise ülesütlemise avalduse kätte koos muude hagimaterjalidega alles 17. septembril 2018.a. 19.Riigikohus on asunud seisukohale, et erakorralise ülesütlemise avalduse kätteandmine hagimenetluses on võimalik, kuid siis tuleb käesolevas hagimenetluses jätta hagi rahuldamata ning hageja peab pöörduma kohtusse uue hagiavaldusega. Kostjal I ei ole kordagi olnud võlgnevust hageja ees ei üüri, kommunaal- ega muude maksete osas – puudub alus erakorraliseks ülesütlemiseks. Kostja I ei ole andnud vaidlusalust eluruumi kellegi kolmanda kasutusse, nimetatud eluruumi kasutab kostja I isiklikult – puudub alus erakorraliseks ülesütlemiseks. Vastus apellatsioonkaebusele 20.Vastustaja vaidles esitatud apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata ning menetluskulud jätta teise poole kanda. Ringkonnakohtu seisukoht 21.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt. Maakohtu otsus tuleb tühistada osaliselt, osas, milles maakohus lahendas Tallinna linna (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu) hagi K.R vastu kinnisasja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks oma valdusse ning K.R vastuhagi üürisuhte kehtivuse tuvastamiseks ning nende hagide lahendamisega seotud menetluskulude jaotuse ja rahalise kindlaksmääramise osas ning asi saata tühistatud osas uueks arutamiseks maakohtule. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata. 22.Asja materjalidest nähtub, et: - Hageja on korteri aadressil Xxx, Tallinn omanik (I kd, lk 3); -13.02.1992 korralduse p 1 järgi kinnitati 04.12.1991 ja 13.01.1992 toimunud enampakkumiste protokollid ning p 3 järgi anti juriidilistele isikutele vabanevad eluruumid asustamiseks kehtiva elamuseaduse alusel vastavalt lisale nr 2. -13.02.1992 korralduse lisa 2 p 11 järgi jäeti Hansapangale jaotamiseks Xxx. -04.05.1995 korraldusega nr 482 (tlk 140) kinnitati Hansapanga, kui tööandja eluruumiks aadressil Xxx asuv elamispind. - 10.05.1995.a hageja väljastatud eluruumi asustamise tõendi (tlk 131) järgi elab eluruumis Xxx K.R. - Kostja I töötas Hansapangas alates juulist 1991 kuni maini 2002.a. - Hageja on väljastanud kostjale I kommunaalteenuste arveid, millised kostja I on tasunud.
7(10)
- Hageja kostjalt üüri tasumist ei ole nõudnud. - Hageja esitas 13.04.2018 tasuta kasutamise lepingu erakorralise ülesütlemisavalduse, milles ütles lepingu üles alates 30.04.2018. Hageja palus vabastada korteri hiljemalt 02.05.2018 (I kd, lk 6). 23.Apellatsioonimenetluses vaidlevad pooled jätkuvalt selle üle, millisel õiguslikul alusel valdas kostja I vaidluse all olevat korterit. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja I valdas hagejale kuuluvat eluruumi üürilepingu alusel, tasuta kasutamise lepingu alusel või omandiõigusest tulenevalt. Selle üle, et kostjal I oli eluruumi valdamiseks õiguslik alus pooled ei vaidle. Maakohus asus seisukohale, et hageja ja kostja I vahel oli hiljemalt 12.07.1996 sõlmitud eluruumi kasutamiseks tasuta kasutamise leping. 24.Hagimenetlus on põhiolemuselt võistlev menetlus, kus lähtutakse poolte esitatust (vt Riigikohtu 20. veebruari 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-12587, p 10; Riigikohtu 20. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-57-11, p 40). TsMS § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest, ning sama paragrahvi teise lõike järgi on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. 25.Kuna hageja tugines sellele, et hageja ja kostja I vahel oli sõlmitud tasuta kasutamise leping, tuli hagejal oma sellekohaseid väiteid tõendada. Hageja esitas tõendid selle kohta, et ta on nõudnud kostjalt ainult kommunaalmaksete tasumist, üüri nõudnud ei ole. Kuna kostja I tugines sellele, et eluruumi kasutamiseks oli erinevate alternatiividena: - sõlmitud hageja ja kostja I vahel üürileping -sõlmitud kostja I ja Hansapank vahel üürileping -kostjale I kuulub eluruum omandiõiguse alusel , siis tuli kostjal I sellekohaseid väiteid tõendada.
26.Asjast nähtuvalt ei vaidlusta hageja kostja I väiteid, et hageja müüs 1990-ndate aastate alguses Hansapangale vaidlusaluse eluruumi asustamisõiguse enampakkumise teel ning samuti, ei vaidlusta hageja seda, et tema enda korraldusega tunnistas ta vaidlusaluse eluruumi Hansapanga kui tööandja eluruumiks, kuigi eluruum kuulus hagejale. Seda tõendavad ka asja materjalidele lisatud 13.02.1992 ja 04.05.1995.a korraldused ning hageja väljastatud eluruumi asustamise tõend.
27.Ringkonnakohus leiab, et maakohus on vaidluse lahendamisel põhjendamatult jätnud tähelepanuta kostja I väited selle kohta, et tema õigus vaidlusalust korterit vallata tuleb mh sellest, et hageja müüs kostja I toonasele tööandjale Hansapangale enampakkumise korras korteri asustamisõiguse ning kostja I tasus omakorda tööandjale korteri asustamisõiguse saamiseks nõutud rahasumma. Maakohus asus seisukohale, et kohtu ette toodud asjaoludest ei nähtu, et arvates enne 12.07.1995 tõendi väljastamisest kuni käesoleva ajani oleks hageja nõudnud kostjalt tasu korteri kasutamise eest. Miks ei ole võimalik tuvastada, et hagejale
8(10)
enampakkumisel tasutu ja kostja poolt Hansapangale tasutu võis olla ettemakstud tasu eluruumi kasutamise eest, maakohtu otsusest ei selgu.
28.Maakohus asus seisukohale, et kostja I ei tõendanud seda, et hageja ja Hansapanga ja seejärel Hansapanga ning kostja I vahel sõlmiti üürilepingud. Millisel põhjusel kostja I esitatud vaidlustamata väidete pinnalt ei ole võimalik tuvastada kostja I eluruumi kasutamise õigusliku alusena üürilepingut, see maakohtu otsusest ei selgu. Ainuüksi asjaolu, et näiteks kostja I ja Hansapanga vahel puudub selline kirjalikult sõlmitud leping, üürilepingu sõlmimist ei välista. 29.Ringkonnakohus osutab, et, et kohus kohaldab õigust tuvastatud asjaoludest lähtudes ise, kohus ei ole TsMS § 436 lg 7 ega § 652 lg 8 järgi seotud poolte õiguslike väidetega ega õigussuhte kvalifikatsiooniga (vt nt Riigikohtu 15. veebruari 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-21-140-16, p 21; 22. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-14, p 15).
30.Asjast nähtuvalt võib olla võimalik, et Hansapangale vaidlusaluse eluruumi asustamisõiguse enampakkumise teel müügi näol sõlmiti hageja ja Hansapanga vahel sisuliselt üürileping ning enampakkumisel makstu on üüritasu ettemaks, samuti võib olla võimalik, et kostja I ja Hansapanga vahel sõlmiti allüürileping ning kostja I poolt Hansapangale tasutu oli üüri ettemaks. Kuna asjast nähtuvalt on hageja väljastanud teatise, et eluruumi kasutab kostja I, võis Hansapangal allüürilepingu sõlmimiseks olla hageja nõusolek.
31.Ringkonnakohus osutab, et kui kostjaga I sõlmiti eluruumi allüürileping, sõltub tema õigus eluruumi kasutada sellest, kas allüürilepingu järgi üürileandjal on õigus eluruumi kasutada või mitte. 32.Asja materjalidest nähtuvalt selgitas maakohus pooltele õiguse kohaldamist ja tõendamiskoormise jaotust (II kd, tlk 46-48). Jättes tähelepanuta asjas esitatud vaidlustamata väited on samas pooltele jäänud selgitamata, et hageja tõendada on see, et Hansapanga poolt omandatud eluruumi asustamisõigusest tulenev eluruumi kasutamisõigus ja/või tööandja eluruumi kasutamisest tulenev eluruumi kasutamisõigus on kostja I jaoks on lõppenud. Nimelt omab asja lahendamisel ringkonnakohtu hinnangul tähtsust ka see, et asjast nähtuvalt tunnistas hageja kostja I kasutuses oleva eluruumi tööandja eluruumiks. Arvestades kostja I väiteid, tuleb vaidluse lahendamiseks tuvastada, millised olid hageja sellise tegevuse tagajärjed ning kas omandiõiguse alusel eluruumi tööandja eluruumiks tunnistamise korral võis hageja võtta enesele kohustuse, et seaduses sätestatud eelduste täitmise korral peab hageja tagama Hansapanga töötajale vastavad tagatised (eelkõige eluruumi kasutamisõiguse), vastavalt kehtinud elamuseaduses sätestatule. Seega võib asja õigeks lahendamiseks olla oluline välja selgitada, millise sisuga leping hageja ja Hansapanga vahel sõlmiti ning seejärel, millise sisuga leping sõlmiti Hansapanga ja kostja vahel. Ringkonnakohus osutab, et olenevalt poolte esitatavatest väidetest, võivad pooled kaaluda ka Hansapanga kolmanda isikuna asja menetlusse kaasamiseks taotluse esitamist.
33.Arvestades asjaolusid, et vaidluse lahendamiseks tuleb hagejale ja kostjale I anda võimalus esitada täiendavaid seisukohti ning vajadusel neid kinnitavaid tõendeid, leiab ringkonnakohus, et maakohtu otsus tuleb tühistada osaliselt, osas, milles maakohus lahendas Tallinna linna (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu) hagi K.R vastu kinnisasja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks oma valdusse ning K.R vastuhagis üürisuhte kehtivuse tuvastamiseks ning nende hagide lahendamisega seotud menetluskulude jaotuse ja rahalise kindlaksmääramise osas ning asi tuleb saata tühistatud osas uueks arutamiseks maakohtule.
9(10)
34.Riigikohus on väljendanud seisukohta et TsMS §-s 2 sätestatud menetlusökonoomia põhimõttest lähtudes peab ringkonnakohus esmajoones püüdma asja ise lahendada ning üksnes erandina saatma selle maakohtule uueks lahendamiseks, kui ta ei saa asja lõpuni lahendada (vt nt Riigikohtu 7. veebruari 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-143-06, p 14) ning juhul, kui maakohus rikkus asja menetlemisel menetlusõiguse norme mis seisnes nt selgitamiskohustuse rikkumises, asjaolude välja selgitamata jätmises, tunnistajate üle kuulamata jätmises või põhjendamiskohustuse rikkumises, saab ringkonnakohus üldjuhul ise kõrvaldada (vt nt Riigikohtu 18. märtsi 2020. a otsus tsiviilasjas nr 2-18-3445/46, p 27.3 ja p 29.4; 28. oktoobri 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-122860/45, p 15; 11. aprilli 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-15-8191/82, p 11).
35.Ringkonnakohus leiab siiski, et arvestades asjaolude väljaselgitamise mahtu põhihagis, sest tulenevat tõenäolist vajadust täpsustada nii vastuhagi asjaolusid, kui ka vastuhagi nõuet, leiab ringkonnakohus, et asi tuleb saata uueks arutamiseks maakohtule eelmenetluse staadiumis. Ringkonnakohus toob esile, et eelmenetlus tuleb läbi viia maakohtus ning apellatsioonimenetluse olemuslik ülesanne on kontrollida maakohtu otsuse seaduslikkust, mitte läbi viia uut eelmenetlust (V. Kõve jt.TSMS kommenteeritud väljaanne III, lk 1158 p 3.2.4). 36.Menetluskulude jaotuse tühistatud osas otsustab maakohus asja uuel arutamisel. /allkirjastatud digitaalselt/
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.