Kohtla-Järve linn, xxx tn 7 korteriühistu hagi M Ki vastu korteriomandi võõrandamise nõudes Hagihind 3 500 eurot
Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised
15. aprill 2025. a ja 05. august 2025. a Hageja:
Kohtla-Järve linn, xxx tn 7 korteriühistu (registrikood xxx, aadress: xxx tn 7, Kohtla-Järve, seaduslik esindaja: juhatuse liige J B)
Hageja esindaja:
Vandeadvokaat Roman Golovenko, JeweLex Advokaadibüroo, e-post: xxx )
Kostja:
M K (isikukood xxx, elukoht: xxx)
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Kohustada M Kit võõrandama korteriomand asukohaga xxx (kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx). Määrata kindlaks otsuse täitmise viis ning anda M Kile korteriomandi vabatahtlikuks võõrandamiseks aega 1 (üks) kuu alates kohtuotsuse jõustumisest. Otsuse vabatahtliku täitmata jätmise korral määrata korteriomandi asukohaga xxx (kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx) võõrandamise viisiks sundenampakkumine täitemenetluse seadustikus (TMS) sätestatud korras.
Välja mõista M Kilt Kohtla-Järve linn, xxx tn 7 korteriühistu kasuks menetluskulude katteks põhjendatud ja vajalikud menetluskulud kokku 2 047 (kaks tuhat nelikümmend seitse) eurot.
2.Mõista kostjalt väljamõistetud menetluskuludelt menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates kohtuotsuse menetlusosalistele kättetoimetamisest. Kui kaebuse esitaja ei taotle apellatsioonkaebuse lahendamist kohtuistungil, on ringkonnakohtul õigus lahendada apellatsioonkaebus kirjalikus menetluses.
HAGIAVALDUS
1.Kohtla-Järve linn, xxx tn 7 korteriühistu (hageja) esitas 19.09.2024. a Viru Maakohtule hagi M Ki (kostja) vastu korteriomandi võõrandamise nõudes.
2.Hagiavalduse kohaselt Kohtla-Järve linn, xxx tn 7 korteriühistu on asutatud elamu, asukohaga xxx, asuvate korteriomanike poolt. Korteriühistu põhikirja p. 1.4 kohaselt on korteriühistu tegevuse eesmärgiks nimetatud elamute (väljaarvatud korterite kui korteriomandi reaalosade) ja nende juurde kuuluva (teenindamiseks vajaliku) maa ühine majandamine ning seoses sellega ühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Kinnistusraamatusse kantud andmetest tulenevalt kuulub M Kile korteriomand (registriosa number xxx) asukohaga xxx. M K on Kohtla-Järve linn, xxx tn 7 korteriühistu liige. Kostjal on asotsiaalne eluviis. Kostja rikub mitme aasta jooksul avalikku korda ja teiste liikmete rahu. Kostja korraldab pidevalt oma korteris pidusid, kus tarbitakse alkoholi. Kostja juures käivad ebakained isikud (külastajad). Kostja korteris on tihti lärmi, joominguid, kostab vali muusika, ka öösiti, mille tagajärjel naabrid ei saa magada. Pidev lärm ja liikumine trepikojas, s.h ka öösiti. Korteriühistu juhatus saab tihti majaelanikelt kaebusi kostja tegevuste peale. Paljudel kordadel kutsusid naabrid politseid, kuid see ei mõjutanud kostjat. Naabrite ja juhatuse liikmete märkustele reageerib kostja agressiivselt. Korteriühistu liikmed ja korteriühistu juhatus pöördusid politsei poole kaebustega kostja tegevustele, kuid see ei andnud tulemust. Kostja jätkab majaelanike häirimist. Kuna kostja rikub pidevalt oma kohustusi teiste korteriomanike vastu, ei näe teised korteriomanikud võimalust elada kostjaga ühes majas. 23.04.2024. a toimus Kohtla-Järve linn, xxx tn 7 korteriühistu üldkoosolek, kus osalesid 7 hageja liiget (s.h osales ka kostja). Hageja üldkoosolekul otsustati esitada kostjale korteriomandi võõrandamisnõue, s.o üldkoosoleku otsus nr 3 (otsus on vastu võetud ühehäälselt). Üldkoosolek otsustas anda kostjale tähtaeg kuni 01.08.2024. a korteriomandi võõrandamisnõude vabatahtlikuks täitmiseks ning juhul, kui kostja ei täida üldkoosoleku 2
otsust vabatahtlikult, siis esitada hagi korteriomandi võõrandamisnõudega kohtu kaudu. Kostjat oli teavitatud üldkoosoleku otsusest, kuna kostja osales 23.04.2024. a üldkoosolekul isiklikult. Pärast üldkoosolekut oli kostjale korteriühistu juhatuse poolt esitatud kirjalik korteriomandi võõrandamisnõue. Võõrandamisnõue oli kostjale edastatud 21.05.2024. a isiklikult juhatuse liikmete V Mi ja J Bi poolt. 01.08.2020. a seisuga ning ka hagi esitamise ajaks ei ole kostja 23.04.2024. a üldkoosoleku otsust täitnud, s.o korteriomand ei ole võõrandatud. Pärast 23.04.2024. a üldkoosolekut ei ole kostja oma käitumist muutnud. Käesoleva ajani kostja korteri kasutamine ületab omandi tavakasutusest tekkivaid mõjusid. Kostja jätkab teiste majaelanike häirimist (s.o lärm, kõva muusika, kisa, s.h öötundidel). Korteriühistu juhatus saab pidevalt elamu korteriomanikelt kaebusi kostja ja tema korteris viibivate isikute kohta. Kostja keeldus korteriomandi võõrandamisnõude täitmisest. Seoses eeltooduga esitab hageja 23.04.2024. a üldkoosoleku otsuse täitmiseks vastava nõude kostja vastu kohtusse. Hageja palub kohustada kostjat võõrandama korteriomandi asukohaga xxx (kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx). Määrata kindlaks otsuse täitmise viis ning anda M Kile korteriomandi vabatahtlikuks võõrandamiseks aega 1 (üks) kuu alates kohtuotsuse jõustumisest. Otsuse vabatahtliku täitmata jätmise korral määrata korteriomandi võõrandamise viisiks sundenampakkumine täitemenetluse korras.
3.Korteriomandi võõrandamisele sundimine on äärmuslik abinõu. Käesolevas vaidluses on need erakorralised asjaolud, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 32 alusel võimaldavad kostja suhtes äärmusliku abinõu ehk korteriomandi võõrandamisele sundimise nõude rahuldamist. Kostja eirab süstemaatiliselt ja pahatahtlikult korteriomaniku kohustusi, millega tekitab majaelanikele ebamugavusi ja kahju. Kostja jätab teadlikult ja pikaajaliselt täitmata korteriga seonduvate maksete tasumise kohustuse. xxx tn 7 teised elanikud on mitmete aastate jooksul olnud sunnitud tasuma kostjaga seotud võlgnevusi ja kannatama kostja tegevust. Hageja on seisukohal, et on täidetud KrtS § 32 lg-s 2 esitatud eeldused kostjale korteriomandi võõrandamisnõude esitamiseks.
KOSTJA VASTUS
4.09.10.2024. a esitatud kirjalikus vastuses hagile kostja hagi ei tunnistanud.
5.Kostja märgib, et püüdis tulla kohtusse seoses hagejapoolse kostja ja tema abikaasa tagakiusamisega. Kostja hagiavaldust ei võetud menetlusse, sest hagejal puudus sissetulek, et tasuda riigilõiv. Menetluskulud peab kandma jõukam pool. Kostja hinnangul on praegusel hetkel tegu pahatahtliku võimupositsiooni ärakasutamisega, sooviga muuta kostja korter naaberkorteri osaks. Lootes, et kuna kostja ei saa töötada, siis pole kostjal ka võimalust kohtusse minna. Endised elanikud korterist xxx kinnitavad oma sõnu avaldusega. Nende hinnangul pole öisel ajal olnud kuulda mingit häirivat müra.
MENETLUSE EDASINE KÄIK
6.Hageja taotlusel teostas kohus 20.09.2024. a päringu Politsei- ja Piirivalveametile, millele viimane vastas 23.09.2024. a. 3
7.Hageja esitas 07.03.2025. a, 12.03.2025. a ja 28.03.2025. a kohtule alljärgnevad tõendid: korteriomanike xxx, xxx ja xxx omanike avaldused, juhatuse liikme J Bi xxx D Bi kokkuvõtte xxx uuringu tulemustest, andmed kostjale määratud leppetrahvide ja leppetrahvi hoiatuse kohta, andmed kostja võlgnevuse suuruse kohta, fotod ja videosalvestused, taotlused kuulata vande all üle hageja seaduslik esindaja juhatuse liige J B ja tunnistaja L R.
8.Kohus arutas asja kohtuistungil 15.04.2025. a. Istungil kuulas kohus üle juhatuse liikme J Bi vande all. Samuti istungil 05.08.2025. a, millel kuulas üle tunnistaja L R.
9.Kostja esitas 02.08.2025. a kohtule avalduse, milles teatas, et 23.04.2024. a üldkoosolekul ei osalenud korteriomanik V M. Esitatud ei olnud ka volikirja.
10.Hageja esitas 04.08.2025. a kohtule uued tõendid: xxx korteriomaniku avalduse ja fotod ning videosalvestised seoses 09.02.2025. a elamu xxx tn 7 esimeses trepikojas toimunud juhtumiga.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
11.Kohus leiab, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada.
12.Asja materjalidest nähtub, et 05.04.2023. a toimus korteriühistu xxx tn 7 üldkoosolek, kus 41 ühistu liikmest osales 6 (üldkoosoleku protokoll ja osalejate nimekiri). Üldkoosolekul otsuseid, s.h päevakorra punktis 3 olnud otsust korteriomandi nr xxx võõrandamise kohta, vastu ei võetud kvoorumi puudumise kohta. 23.04.2024. a toimus korduv üldkoosolek, kus 41 korteriühistu liikmest osales 7 (s.h kostja, üldkoosoleku protokoll ja osalejate nimekiri). Päevakorra punkti p 3 (korteriomandi nr xxx võõrandamine) osas võeti vastu alljärgnev otsus: esitada korteri nr xxx omanikule M Kile korteriomandi võõrandamise nõue, võõrandada korteriomand kuni 01.08.2024. a. Protokollis on korteriomandi võõrandamise nõuet põhjendatud järgmiselt: „Korteri xxx omaniku korteriomandi reaalosa kasutamine ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud, millega M K takistab teiste korteriomaomanike normaalset elamist. Nimelt, M K ei hoia korteriomandi reaalosa korras, rikub sanitaarnorme, häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite teostamist jt. KÜ korduvalt esitas korteri nr xxx omanikule pretensioone selle suhtes. Kuid käesoleva ajani M K ei täitnud oma kohustusi“. Otsuse poolt hääletas 6 ühistu liiget ja vastu 1. Osalejate nimekirja kohaselt osalesid üldkoosolekul: L R (korter xxx), M K (korter xxx), J B (korter xxx), V M (korter xxx), O Z (korter xxx), R Ü (korter xxx) ja V N (korter xxx). 21.05.2024. a on kostjale esitatud korteriomandi võõrandamise nõue kirjalikult juhatuse liikmete poolt.
13.KrtS § 23 lg 1 sätestab, et kui korteriomanike üldkoosoleku on käesoleva seaduse § 20 lõike 2 järgi (*korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti) otsustusvõimetu, kutsub juhatus sama päevakorraga kokku uue üldkoosoleku, mis on otsustusvõimeline osalejate arvust olenematu. Seega ei ole tähtsust kostja avaldusel, et üldkoosolekul ei osalenud V M. Hageja esindaja selgituste kohaselt osales üldkoosolekul V Mi abikaasa volikirja alusel.
4
14.Kohus ei nõustu kostjaga, et ta ei ole oma kohustusi teiste korteriomanike või korteriühistu suhtes rikkunud ning politsei ei ole kordagi tuvastanud lärmi ja öörahu rikkumist. Asja materjalidest nähtub (PPA vastus kohtu päringule), et (1) 23.11.2023. a oli kostja suhtes alustatud väärteomenetlus korrakaitseseaduse (KorS) § 56 lg 2 alusel (öörahu rikkumine) ning isik sai rahalise karistuse; (2) 18.11.2023. a kella 00:54 paiku kostja rikkus öörahu (oli kuulda lärmi ja kõva muusika), politseipatrulli poolt fikseeritud öörahu rikkumine; (3) 30.12.2023. a kella 03:22 paiku kostja rikkus öörahu (oli kuulda lärmi), politseipatrulli poolt fikseeritud öörahu rikkumine; (4) 07.03.2024. a kella 22:40 paiku oli kostjal tüli elukaaslasega trepikojas; (5) 09.03.2024. a kella 19:17 paiku kostjal ja naabril korterist xxx oli konflikt, mille käigus kostja tõukas naabrit, menetlust ei alustatud; (6) 06.05.2024. a kella 03:46 paiku kostja rikkus öörahu (oli kuulda lärmi), politseipatrulli poolt fikseeritud öörahu rikkumine; (7) 21.09.2024. a kella 21:18 paiku kostja ja kolmandate isikute vahel oli konflikt trepikojas, alustatud kriminaalmenetlus. Kostja selgituste kohaselt on tema ja ta abikaasa endised narkomaanid, kes on käesoleval ajal xxx-s metadooni asendusravil. Hageja poolt kohtule esitatud arvukad fotod ja videod kinnitavad hageja väiteid selle kohta, et kostja korteris käivad ebakained ja ebaadekvaatsed isikud, et kostja abikaasa xxx sülitab trepikojas trepi käepidemetele, et kostja abikaasa, olles ilmselgelt kas narko- või alkojoobes, on reostanud (urineerinud) trepikoja, häirinud elanike rahu trepikojas (s.h tagunud tõukerattaga oma korteri ust). Korteriomanike rahu rikkumist kinnitavad ka teiste korteriomanike avaldused, tunnistaja L R ütlused, juhatuse liikme vande all antud ütlused.
15.KrtS § 31 lg 1 p 1 sätestab, et korteriomanik on kohustatud hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Sama paragrahvi 4 lõige sätestab, et korteriomanik on kohustatud tagama, et tema perekonnaliikmed, ajutised elanikud ja korteriomandit kasutavad isikud järgivad käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 sätestatut. Kohtla-Järve linn, xxx tn 7 korteriühist põhikirja p 3.2 kohaselt ühistu liige on m.h kohustatud: 1) täitma käesolevat põhikirja, ühistu üldkoosoleku ja juhatuse otsuseid ja ettekirjutusi; 2) kinni pidama juhatuse poolt kehtestatud elamu ja selle juurde kuuluva maatüki mõtteliste osade kasutamiskorrast ning nõudma selle korra täitmist oma perekonnaliikmetelt ning teistelt oma korteris alaliselt või ajutiselt elavatelt isikutelt; 3) pidama majas ja majaümbruses puhtust ja korda /.../ 6) tasuma regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupaevaks, elamu majandamise jooksvate kulutuste (s.h prügivedu, elamu ja selle juurde kuuluva maatüki korrashoidmine, üldelekter, maksed kütte-, vee-, kanalisatsiooni- ja elektriavariide likvideerimiseks, eraldised reservfondi, ettemaksed, võetud laenude tasumine, töötasud ja muud ühistu tegevusega seotud kulutused) katteks sihtotstarbelisi makseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. Hageja esitatud tõendite kohaselt on kostja võlgnevus 28.02.2025. a seisuga 1 078,40 eurot, s.h viivis 55,48 eurot. Hageja on kostjale 2024. aastal esitanud 6 leppetrahvi nõuet a` 50 eurot, kogusummas 300 eurot.
16.KrtS § 32 lg 1 kohaselt, kui korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku või korteriühistu suhtes ja kui korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema kuulumist korteriomanike hulka, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab. KrtS § 32 lg 2 alusel võib võõrandamisnõude eelkõige esitada, kui korteriomanik on korduvalt jätnud täitmata käesoleva seaduse §-s 31 sätestatud kohustused, on vähemalt kuue kuu majandamiskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu või häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite teostamist. Mõistlikku vaidlust ei saa olla selles, et kostja ja tema perekonnaliikmed on häirinud aastaid süstemaatiliselt teiste korteriomandite teostamist. KrtS § 33 lg 1 kohaselt, kui kohustust rikkunud korteriomanik ei ole korteriomandit võõrandanud hiljemalt kolme kuu möödumisel nõude esitamisest, otsustab võõrandamise kohus vähemalt 5
ühe korteriomaniku või korteriühistu hagi alusel. Otsust tehes lähtub kohus võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest. Sama paragrahvi lg 4 kohaselt korteriomanik või korteriühistu võib nõuda kohtuotsuse täitmist täitemenetluse seadustikus (TMS) sätestatud korras.
17.Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas on täidetud KrtS § 32 lg 2 esitatud eeldused kostjale korteriomandi võõrandamisnõude esitamiseks, mistõttu kohus rahuldab hagi.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
18.Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus rahuldab hagi, seetõttu jäävad menetluskulud kostja kanda,
19.Menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja menetluskulud tasutud riigilõiv 420 eurot, õigusabikulud kokku 1 624 eurot (13,25 tundi tunnihinnaga 122-124 eurot koos käibemaksuga), dokumentaalse tõendi saamise kulu (väljavõte kinnistusraamatust) 3 eurot, tasu dokumentide tõlkimise eest (majaelanike ütlused) 90,65 eurot, tõlketeenus 15.04.2025. a ja 05.08.2025. a kohtuistungitel kokku 111 eurot (36,60+74,40).
20.Põhjendatud on hageja menetluskulud riigilõivu, õigusabikulude ja dokumentaalse tõendi saamise kulu osas, seega kokku 2 047 eurot (420+1 624+3). TsMS § 138 lg 1 sätestab, et menetluskulud on menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt kohtukulud on riigilõiv, kautsjon ja asja läbivaatamise kulud. Asja läbivaatamise kulud on m.h tõlgikulud ja dokumentaalse tõendi saamise kulud (TsMS § 143 p 1 ja 2). Kohtuväline kulu on m.h menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud (TsMS § 144 p 1). Kohus on seisukohal, et hageja õigusabikulud on põhjendatud ning kooskõlas asjas tehtud menetlustoimingutega.
21.Kohus leiab, et põhjendatud ei ole kostjalt välja mõista hageja kulutusi seoses tõendite tõlkega ja tõlgi teenustega kohtuistungil. Kohtumenetlus toimub eesti keeles, kui hageja seaduslik esindaja ei valda riigikeelt, siis ei pea vastaspool kandma tõlgi kulu. Seda enam, et hagejale andis tõlketeenust sama advokaadibüroo töötaja, kelle advokaat esindas hagejat ning kohtuistungil osales ka kohtu tõlk. / allkirjastatud digitaalselt / Viljo Junolainen Kohtunik
6
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.