S.A.CITO OÜ hagi Mxxxxx Kxxxxxxx vastu kaasomandi lõpetamise nõudes
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: S.A.CITO OÜ (registrikood: 10797175; aadress: Ojaäärse, Kõrtsialuse küla, Viru-Nigula vald, 43406 Lääne-Viru maakond)
2-19-1680
Hageja seaduslik esindaja: juhatuse liige IxxxxAxxxxxx (e-post:
Menetlustoiming
Kostja: Mxxxxx Kxxxxxx (isikukood: xxxxxxxxxxx; aadress: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx epost: ); Menetluse uuendamine, hagiavalduse läbi vaatamata jätmine
RESOLUTSIOON
1.Uuendada Tartu Maakohtu 12.08.2020. a määrusega peatatud tsiviilasja nr 2-19-1680 menetlus S.A.CITO OÜ hagis Mxxxxx Kxxxxxxx vastu kaasomandi lõpetamise nõudes.
2.Tsiviilasja menetlus loetakse uuendatuks käesoleva määruse pooltele kättetoimetamisega.
3.Jätkata menetlust sealt, kus see enne menetluse peatamist pooleli jäi.
4.Jätta läbi vaatamata S.A.CITO hagi Mxxxxx Kxxxxxxxxvastu kaasomandi lõpetamise nõudes.
Edasikaebamise kord Hagiavalduse läbi vaatamata jätmise määruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Tartu Maakohtu Jõgeva kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul arvates päevast, millal määrus isikule teatavaks tehti.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.S.A.CITO OÜ esitas 31.01.2019. a Harju Maakohtule hagiavalduse (tl 1-3) Mxxxxx Kxxxxxxx vastu kaasomandi lõpetamise nõudes. Hageja taotleb, et kohtu lõpetaks poolte kaasomandi xxxxxx maakonnas, xxxxxxxxxxvallas, xxxxxxxxxxxx külas, xxxxxxx asuva hoonestatud kinnistule nr 1829535, selle müümisega avalikul enampakkumisel, kus kinnistu müügist saadav raha jagatakse võrdselt poolte vahel. Hageja pakub kinnistu avalikul pakkumisel müümise korral kinnistu alghinnaks 34 000 eurot.
2.Harju Maakohtu 25.02.2019. a määrusega (tl 52) saadeti hagiavaldus kohtualluvuse korras menetlemiseks Tartu Maakohtu Jõgeva kohtumajale.
3.Tartu Maakohus võttis hagi 05.03.2019. a määrusega (tl 53-54) menetlusse ja kohustas kostjat hagile kirjalikult vastama.
4.Kostja esitas 25.03.2019. a tsiviilasjas vastuse hagiavaldusele (tl 58). Kostja ei võta hagi õigeks ja vaidleb sellele vastu. Kostja ei vaidle vastu kaasomandi lõpetamisele vaid kaasomandi eseme võõrandamisega seotud nõudele. Kostja leiab, et hageja on soovinud kaasomandit lõpetada ebamõistlikult lühikese tähtaja jooksul. Kostja hinnangul ei ole ta oma käitumisega andnud põhjust kaasomandi lõpetamise hagi esitamiseks, mistõttu tuleb kõik kohtukulud jätta hageja kanda. Kostja leiab, et tsiviilasjalahendamine on võimalikkompromissiga kui ka muul viisil kokkuleppel. Vaidlus on kaasomandi võõrandamisega seotud tingimuste osas.
5.08.04.2019. a kirjaga (tl 60) küsis kohus hageja arvamust kostja vastuse kohta. Kohus esitas pooltele TsMS § 351, § 373 ning AÕS § 77 korras selgitused.
6.Hageja esitas 10.04.2019. a omapoolse seisukoha (tl 63), milles märgib, et kumbki pooltest ei ole huvitatud teise poole osa soetamisest ning kinnisasja ainuomanikuks saamisest. Lisaks osundab hageja, et kostja ei ole pakkunud lahendust, millisel viisil (ise müüma, palkama kinnisvarabüroo, kes kui suures summa kantud kulutustest tasub) peaks kaasomandi lõpetama.
7.23.04.2019. a vastuses (tl 65) märkis kostja, et elamut kasutab tema vennapoeg elupaigana. Kostja soovis mõistlikku aega, et tema vennapoeg saaks leida endale uue elupaiga. Käesoleva aasta märtsi alguses on pooled telefoni teel kokku leppinud kaasomandi ühismüügi korraldamise alustamises. Lepiti kokku, et ühismüüki hakkab korraldama hageja, kuna väidetavalt omab viimane kinnisavaraalast müügikogemust. Hageja leidis, et maakleri palkamine on kulukas. 2019. a aprilli keskpaigaks ei olnud hageja müüki alustanud, mistõttu teavitas kostja hagejat, et on nõus ise ühismüüki korraldama ning esitas hagejale müügitegevuse alustamise tingimustele nõusoleku küsimise.
8.Tartu Maakohtu 13.05.2019. a määrusega (tl 70-71) kohustas kohus kostjat Mxxxxx Kxxxxxxxx korraldama hoonestatud kinnistu (registriosa nr 1829535) müük avalikul enampakkumisel. Kohus määras tähtaja, s.o 03.06.2019. a toimingute tegemiseks avaliku enampakkumise korraldamiseks. Lisaks kohustas kohus kostjat teavitama kohtu hiljemalt 03.06.2019. a läbiviidud toimingutest avaliku enampakkumise korraldamisel ja edasises ajalisest perspektiivist.
9.02.06.2019. a vastuses (tl 73) teavitas kostja kohut, et ta on 25.04.2019. a kinnistu ühismüüki avalikul enampakkumisel erinevates internetiportaalides. Alginnaks on määratud 34 000 eurot. Seisuga 01.06.2019. a on kinnistu vastu huvi üles näidanud neli huvilist, kellel on kinnistut ka näidatud. Müügihinna muutus on planeeritud koos kaasomanikuga 2019. a augustis. Kostja hoiab hagejat kursis müügiprotsessiga.
10.14.08.2019. a esitas kostja kohtule kaasomandi müügitegevuse aruande ning menetluslikud ettepanekud (tl 77). Nimetatud kuupäeva seisuga ei ole müügitehingut toimunud. Kinnistu vastu on huvi tundnud kümme inimest, kellel on kinnistut ka näidatud. Maja vajab suuremahulist remonti ning kinnistule on seatud kohtutäituri poolt keelumärge eelmise kaasomaniku tegevusele. Jätkatakse ühismüüki hinnaga 34 000 eurot. Konkreetse ostuhuvilise tekkimisel ollakse nõus hinda alandama.
11.27.08.2019. a kirjaga (tl 79) palus kohus pooltel teha kohtule ettepanekud tsiviilasjas menetluse jätkamise osas, sh selle kohta, kui kaua oleks otstarbekas jätkata samal kujul kinnistu ühismüüki ning seejuures millistel tingimustel. Kohus palus pooltel teha ettepanekud ka selle kohta, kas kinnistu müümise ajaks avalikul enampakkumisel oleks otstarbekas tsiviilasjas menetlus TsMS § 359 alusel peatada ning kui kauaks. Kohus palus pooltel hinnata, millised oleksid erinevused näiteks professionaalse müüja korraldataval müügil avalikul enampakkumisel võrreldes poolte enda poolt korraldatava kinnistu müügiga avalikul enampakkumisel.
12.12.09.2019. a menetlusdokumendis (tl 82) teatas hageja, et jääb oma varasema seisukoha juurde ning ei soovi teise kaasomaniku osa soetada. Müügi puhul läbi kohtutäituri võib negatiivseks küljeks kujuneda müügihind.
13.Samal päeval, s.o 12.09.2019. a esitas omapoolse seisukoha (tl 84) ka kostja. Kostja märkis et pooled jätkavad tähtaega määramata kinnistu ühismüüki kaasomanikevahelisel enampakkumisel kuni kinnistu müümiseni. Müügihinda 2019. a enam ei muudeta. Kostja on nõus potentsiaalse ostja olemasolul müügihinda alandama kuni 10%. Kostja arvates ei ole otstarbekas kinnistu müümisel kasutada professionaalse müüja teenust. Maakleril puuduvad kinnistu kohta detailsed teadmised.
14.04.10.2019. a teavitas hageja kohut asjaolust, et on nõus sõlmima kompromissi või muul viisil kokku leppima ning laskma kostjal tegeleda müügiga (tl 87). Seejuures tuleks pooltel kokku leppida müügitingimused. Müügitingimuste kokkuleppimiseks taotles hageja kohtult 1 nädala pikkust tähtaega. 15.10.2019. a teatas hageja, et kokkuleppe sõlmimise poole vahel ei õnnestunud.
15.05.11.2019. a kirjaga (tl 90) tegi kohustas kohus pooli kohtule esitama seisukoht, kas kohtul tuleks poolte korraldatud kinnistu müümise ajaks valikul enampakkumisel menetlus TsMS § 359 alusel peatada ning kui kauaks, või kohus teeb tulenevalt AÕS § 77 lg-st 2 otsuse, millega lõpetab hageja ja kostja kaasomandi kinnistule selle müümisega avalikul enampakkumisel ning jagab kinnistu võõrandamisel saadu hageja ja kostja vahel vastavalt nende omandi suurusele.
16.Kostja esitas 18.11.2019. a kohtule seisukoha (tl 95), mille kohaselt kaasomandi lõpetamine kohtuotsusega (AÕS § 77 lg 2 alusel) ei arvesta kaasomanike huve. Sellisel viisil kaasomandi lõpetamisel võivad kaasneda ebamõistlikud kulutused ning igakordne hinna alandamine võib müügihinna viia olulisemalt madalamale kui seda on kinnisasja turuhind.
17.18.11.2019. a saadetud kirjas (tl 98) märkis hageja, et kostja poolt üles pandud müügikuulutus on mitteaktiivne. Käesolevalt hageja müüb kinnisasja kinnisvaraportaalis ning levitab
müügikuulutust erinevates sotsiaalmeedia gruppides. Hageja taotleb kostjaga läbirääkimisteks täiendavat tähtaega 3 kuud.
18.22.11.2019. a määrusega (tl 100-101) kohus peatas tsiviilasja nr 2-19-1680 menetluse S.A.CITO OÜ hagis Mxxxxx Kxxxxxxx vastu kaasomandi lõpetamise nõudes kuni 23.03.2020. a. Kohus tegi pooltele ülesandeks vajadusel müügiteenuse saamiseks pöörduda vastavat teenust osutava kinnisvaramaakleri või -büroo poole, kes korraldaks kinnistu müümise avalikul enampakkumisel.
19.20.03.2020. a esitas hageja kohtule taotluse (tl 104) kohtu 22.11.2019. a määrusega antud tähtaja pikendamiseks.
20.14.04.2020. a määrusega (tl 106) kohus rahuldas hageja taoltuse kinnistu müümiseks täiendava tähtaja andmiseks. Kohus kohustas menetlusosalisi teavitama kohut hiljemalt 23.07.2020. a kinnistu müümise tulemustest koos taotlusega menetluse edasise käigu osas.
21.21.07.2020. a esitas hageja kohtule taoltuse (tl 109) lisaaja andmiseks kinnistu müügiks kuni septembrikuu lõpuni.
22.Kohus rahuldas 12.08.2020. a määrusega (tl 111-112) hageja taoltuse kinnistu müümiseks täiendava tähtaja, s.o kuni 31.10.2020. a andmiseks. Peatada tsiviilasjas menetlus kuni 31.10.2020. a.
23.27.11.2020. a menetlusdokumendis (tl 115) teavitas kostja kohut asjaolust, et kinnistu müük on teostatud 26.11.2020. a.
KOHTU SEISUKOHT
24.Kohus leiab, et käesolevalt on põhjendatud tsiviilasja menetluse uuendamine.
25.TsMS § 361 lg 1 näeb ette, et kohus uuendab peatatud menetluse poole taotlusel või omal algatusel määrusega pärast seda, kui menetluse peatamise aluseks olnud asjaolud on ära langenud. Käesolevas tsiviilasjas on menetluse peatamise alus ära langenud. Menetlus oli peatatud seetõttu, et pooled jõudsid vaidluseseme, s.o kinnistu kaasomandi lõpetamise viisi suhtes omavahelisele kokkuleppele ning alustasid kinnistu ühismüügi teostamist avalikul enampakkumisel. Kohus leidis, et kinnistu müügi ajaks on otstarbekas tsiviilasjas menetlus peatada, kuivõrd kinnistu müük võib võtta planeeritust kauem aega. 27.11.2020. a menetlusdokumendis teavitas kostja Mxxxxx Kxxxxxx kohut asjaolust, et kinnistu müük on teostatud 26.11.2020. a. Eeltoodut arvestades leiab kohus, et esineb TsMS § 361 lg 1 järgi alus tsiviilasja menetluse uuendamiseks. TsMS § 361 lg 3 kohaselt loetakse menetlus uuendatuks uuendamise määruse pooltele kättetoimetamisega. TsMS § 361 lg 4 kohaselt jätkub uuendatud menetlus sealt, kus see pooleli jäi.
26.Kohus leiab, et S.A.CITO OÜ hagi Mxxxxx Kxxxxxxx vastu kaasomandi lõpetamise nõudes tuleb jätta läbi vaatamata. TsMS § 423 lg 2 p 2 sätestab, et kohus võib muu hulgas jätta hagi läbi vaatamata juhul, kui ilmneb, et hagiga ei ole taotletavat eesmärki võimalik saavutada (viimane alternatiiv). Käesolevaks ajaks on selgunud, et xxxxxxxxkinnistu asukohagaxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxx küla, xxxxxxxxx vald, xxxxxx maakond, registriosa number 1829535 on müüdud. Nii nähtub notariaalsest kinnistu müügilepingust (tl 118-123), et nimetatud kinnistu kaasomanikud Mxxxxx
Kxxxxxx (1/2 kaasomandist) ja S.A.CITO OÜ (1/2 kaasomandist) müüsid 26.11.2020. a kinnistu registriosa numbriga 1829535 koos selle oluliste osadega ja päraldistega, sh ehitistega Lxxxx Lxxxxxx (ostja). Müüjad (Mxxxxx Kxxxxxx ja S.A.CITO OÜ) ning ostja avaldasid, et lepingu eseme otsene valdus, samuti Mxxxxx Kxxxxxxxxpoolt kõik lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad võtmed ning lepingu eseme päraldisteks olevad dokumendid on müüja poolt ostjale üle antud notariaalse lepingu sõlmimisega. Asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse kohaselt on kantud kinnistu registriosa nr 1829535 all registreeritud kinnistu registriosa teise jakku omanikuna Lxxxx Lxxx ning kustutatud Mxxxxx Kxxxxxx (1/2 kaasomandist) ja S.A.CITO OÜ (1/2 kaasomandist). Eeltoodust tulenevalt saab asuda veendunult seisukohale, et Mxxxxx Kxxxxxxxja S.A.CITO OÜ ei ole käesolevalt enam kinnistu registriosa nr 1829535 kaasomanikud (kinnistu on Lxxxx Lxxxx ainuomandis), mistõttu ei ole esitatud hagiga võimalik ta hagis taotletud eesmärki saavutada ning hagi tuleb jätta TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata.
27.TsMS § 168 lg 2 kohaselt kannab hageja menetluskulud, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui menetlus lõpetatakse määrusega ja TsMS § 168 lg-est 3-5 ei tulene teisiti. Menetluskulud jäävad S.A.CITO kanda. Kohtu hinnangul on oluline seegi, et kostja ei ole menetluse algusest saadik vaielnud vastu kaasomandi lõpetamise nõudele, mistõttu saab asuda seisukohale, et kostja ei ole oma käitumisega andnud põhjust kaasomandi lõpetamise hagi esitamiseks. Käesolevas tsiviilasjas on menetluskuluks üksnes hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõiv 300 eurot, mis tuleb jätta hageja kanda. Kostjal tsiviilasjas esindajat ei olnud, mistõttu saab asuda seisukohale, et kostjal menetluskulud puuduvad.
/allkirjastatud digitaalselt/ Ülle Raag Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.