T V (V) hagi Tallinn, Uus tn 22 korteriühistu vastu kaasomandi eseme säilitamiseks tehtud vajalike toimingute kulutuste hüvitamise nõudes
Tsiviilasja hind
8293,66 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: T V (isikukood xxxx; elukoht xxxx; e-post: xxxx; tel. xxxx); Hageja lepinguline esindaja: Heldur Raig (e-post: [email protected]; tel. 56237977); Kostja: Tallinn, Uus tn 22 korteriühistu (registrikood 80115697; aadress Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Uus tn 22, 10111); Kostja seaduslik esindaja: juhatuse liige U P (e-post: xxxx; tel. xxxx); Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Karin Ploom (Advokaadibüroo LINDEBERG; Ülikooli 2A, Tartu; epost: [email protected])
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi osaliselt.
2.Mõista kostjalt Tallinn, Uus tn 22 korteriühistu (registrikood 80115697) hageja T V (isikukood xxxx) kasuks välja põhivõlgnevus summas 6701,30 eurot ja perioodil 04.03.2020 kuni 29.10.2020 sissenõutavaks muutunud viivis 351,54 eurot.
3.Mõista kostjalt Tallinn, Uus tn 22 korteriühistu (registrikood 80115697) hageja T V (isikukood xxxx) kasuks välja viivis põhinõudelt (6701,30 eurot) VÕS 113 lg 1 ls 2 sätestatud määras alates 30.10.2020 kuni põhinõude kohase täitmiseni. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine:
4.Jätta hageja T V menetluskulud 91,5% ulatuses kostja Tallinn, Uus tn 22 korteriühistu kanda ning kostja Tallinn, Uus tn 22 korteriühistu menetluskulud jätta 8,5% ulatuses hageja T V kanda.
2-20-6369
5.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist. Edasikaebamise kord Käesoleva kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED
1.Hagiavaldusest nähtub, KÜ Uus tn. 22 Tallinnas kaasomanike vahel sõlmitud asjaõiguslepingu alusel kuulub hagejale alates 26.04.2011 Uus tn. 22 keldris asuv korteriomandi nr. xxxx reaalosa moodustav mitteeluruum xxxx pindalaga 27,3m2.
2.Viimased ca 60 aastat, kuni 2016. aasta märtsini, asus nimetatud ruumis Elektrilevi jaotuskilp nr xxxx (trafo ja lülitid) ning sellele ruumile oli ligipääs vaid Elektrilevi töötajatel. Peale ruumi vabastamist Elektrilevi poolt selgus, et põrand on tugevalt ja ebaühtlaselt ära vajunud mistõttu osa seinu ripub õhus. Raudbetoonist vahelae raudtalad olid suures ulatuses korrodeerunud. Kostja tellimusel tegi xxxx OÜ kahjustuste ulatuse määramiseks auditi, kus tuvastati, et ruumi xxxx (kinnistusraamatu järgi ruum xxxx) kandvate konstruktsioonide seisukord on väga halb, vahelae metallist kandetalad on sedavõrd korrodeerunud, et vajavad täiendavat ekspertiisi. Raudbetoonpõrandad tuleb lammutada, paigaldada drenaaž ning ehitada uued põrandad (xxxx audit, lk. 5, p 1 ja 2).
3.KÜ juhataja saatis 18.04.2016 e-kirjaga V.L auditi kõigile kaasomanikele. KÜ 09.05.2016 üldkoosolekul otsustasid kaasomanikud tellida uuringu kogu maja vajumise osas, et teha kindlaks, millised tööd oleksid vajalikud.
4.Kostja tellimusel tegi sellekohase teise auditi riiklikult tunnustatud ekspert tehnikadoktor T R. Audit tuvastas hageja keldriruumi osas, et: • sardbetoonist vahelagede kandetalad on ulatuslikult korrodeerunud, talade kandevõime on säilinud vaid 40%...50% ulatuses (audit, lk. 10, p. 2.6.8); • senini ei ole toimunud vahelae varingut, kuna I korrusel on tegelik kasutuskoormus ilmselt väiksem, kui on talade arvutuslik koormus (lk.10, p. 2.6.9); • kandetalasid tuleks tugevdada nende külge ribaterase keevitamisega (lk. 11, p 2.6.10); • betoonpõrand tuleks lammutada (välja piigata) ning rajada uus armeeritud betoonpõrand (audit lk. 8, p.2.4.2).
5.T. R auditi saatis KÜ juhataja kõigile kaasomanikele e-kirjaga 02.11.2016. Samuti saatis ta kaasomanikele 07.02.2017 xxxx OÜ ning xxxx hinnapakkumised vajalikele töödele ning teatas, et on küsinud hinnapakkumisi veel kolmelt firmalt, kes pole vastanud.
6.KÜ üldkoosolek 05.04.2017 ei langetanud otsust keldriruumi lae ning põranda renoveerimise osas ega lülitanud sellekohaseid kulutusi 2017.a. majanduskavasse, pidades
2-20-6369 neid töid küll vajalikuks, kuid enne peeti mõistlikuks teha tugevdamist vajavate laetalade avamine krohvi alt. Edasise tegevuse osas otsustati uut koosolekut kokku mitte kutsuda. (KÜ Uus 22 05.04.17 üldkoosoleku protokoll).
7.Kahe aasta jooksul peale Elektrilevi väljakolimist keldriruumist ei teinud kostja üldkoosolek otsust ega võtnud majanduskavasse avariilise lae ning põranda renoveerimist. Hoone ohutuse tagamiseks (KrtS § 31 lg 1 p1) ning ruumi kasutuselevõtuks tellis hageja 11.01.2018 keldriruumi laetalade tugevdamise ning uue betoonpõranda ehitamise xxxx OÜ-lt. Keldris tehtavate tööde omanikujärelevalveks sõlmis kostja kokkuleppe P.P. xxxx OÜ-ga. xxxx OÜ tegi 2018. a. esimeses pooles laetaladele teraslati allakeevitamise ning ehitas uue betoonpõranda. Tehtud tööde maksumuseks kujunes täpses vastavuses eelkalkulatsioonile lae tugevdamise eest koos käibemaksuga 7872,48€ ning põranda eest 6101,03€. Keldriruumi siseviimistluse ning elektritööd 3657,24€ eest tegi hageja oma kulul ning nende hüvitamist ta kostjalt ei nõua. Küll aga sisaldab Evoconi „Teostatud tööde akt nr 3“ ning „arve-126-2018“ siseviimistluse ning elektritööde kohta ka maja välisseina injekteerimist sadevete läbijooksu tõkestamiseks summas 600€, mille hüvitamist hageja kostjalt soovib. Kõik kolm arvet on hageja xxxx tasunud.
8.2019. a. talvel ja kevadel toimus mitu sula- ja sadevete läbijooksu kohas, kus Elektrilevi oli jätnud tegemata hüdroisolatsiooni kaablite läbikäigu avauses välisseinas. V. L oli oma auditis märkinud, et ruumi sattunud liigvesi võis tulla läbi ebatiheda elektrikaablite läbiviigu läbi Uue tänava poolse vundamendi (audit, lk. 3) ning „korralikult tuleb sulgeda kaablite läbiviik läbi Uue tänava vundamendi (lk. 5). Kostja taotlusel kaevas Elektrilevi väljastpoolt defektse koha osaliselt lahti, kuid rakendatud võtted osutusid lekete ärahoidmiseks ebapiisavaks. Kevadel ning sügisel valgub läbi välisseina elektrikaablite kunagise läbiviigu kohast põrandale sadevett, mistõttu on selle ruumi kasutuskõlblikuks muutmine siiani lõpuni viimata.
9.Hageja esitas KÜ 03.03.2020 üldkoosolekule taotluse keldriruumi renoveerimiseks tehtud kulutuste hüvitamiseks ning nende võtmist KÜ 2020.a. majanduskavva ja eelarvesse mille KÜ juhataja enne koosolekut kaasomanikele edastas. Kaasomanikud ei vaidlustanud tehtud tööde tegemise vajadust ega maksumust, kuid keeldusid hageja kulutusi hüvitamast (Uus 22 protokoll 03.03.2020). Eeltoodust lähtudes palub hageja kohtul tema poolt kaasomandi korrashoiuks tehtud kulutused kostjalt välja mõista.
10.Peale hagiavalduse ettevalmistamist edastas hageja esindaja selle kostjale ettepanekuga kaaluda veelkord nõude kohtuvälist rahuldamist. Kostja teatas 28.04.2020.a. vastuseks, et kaasomanike enamuse otsusega on nõustutud lae remondikulude hüvitamisega. Hagi esitamise ajaks ei ole kostja lae remondi kulutusi hagejale veel hüvitanud.
11.Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 4 lg 1 kohaselt on hagejale kuuluva Uus tn. 22 keldris asuva korteriomandi nr. xxxx reaalosa - mitteeluruum xxxx - eriomandi ese. Kuigi ruum on eriomandi esemeks, ei ole eriomandi esemeks hoone reaalosa piires asuv hoone ise ega selle osad, samuti hoone püsimiseks või ohutuse tagamiseks vajalikud seadmed (KrtS § 4 lg 3). Nimetatud põhjusel ei ole keldriruumi xxxx vahelagi ning aluspõrand hageja eriomandi esemeks. KrtS § 4 lg 4 määratleb, et hoone osad, mis ei ole ühegi eriomandi ese, on korteriomandi kaasomandi osa esemeks. Seega on hoone kandvad konstruktsioonid, katused, vahelaed, aknad, keskküte, trepikojad jne. kõigi korteriomanike kaasomandi esemeks. Ehituslikus mõttes on nii vahelagi kui aluspõrand ehitise põhikonstruktsiooni elemendid. Hoone põhikonstruktsioonid jaotatakse kande- ja
2-20-6369 piirdetarinditeks (-konstruktsioonideks). Kandetarindid (kandekonstruktsioonid) kannavad lisaks omakaalule koormust. Piirdetarindid (piirdekonstruktsioonid) eraldavad ruumi teisest ruumist, välisõhust või pinnasest. (Eesti standard EVS 885:2005 „Ehituskulude liigitamine“, p.2.13). Vahelagi on kandetarind (kandekonstruktsioon), olles standardi 3. pearühma – kandetarindite - element 33. Keldripõrand on piirdetarind (piirdekonstruktsioon), eraldades keldrikorruse ruume pinnasest ning olles standardi EVS 885:2005 2. pearühma – alused ja vundamendid – elemendiks 23 - aluspõrandad. (EVS 885:2005, lk. 7). Seega on nii vahelagi kui aluspõrand korteriomanike kaasomandi esemeks. KrtS § 37 lg 1 sätestab, et „Korteriomanikul on õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist“. KrtS § 34 lg 3 järgi tuleb korteriomandist tulenev nõue esitada korteriühistu vastu.
12.Hagi esitamise ajaks seisuga 29.04.2020.a. on viivitamine kestnud 718 päeva, arvestatuna hageja poolt vahelae ja põranda eest xxxx viimase väljamakse tegemisele järgnevast päevast 12.05.2018. a. 29.04.2020 seisuga on viivitamine kestnud 718 päeva. 6701,03 x 718/365 x 0,08 =1054,54€ Viivis selle päeva seisuga moodustab 1054,54€.
13.Hageja palub välja mõista Tallinn, Uus tn. 22 korteriühistult T V kasuks kaasomandi esemele tehtud vajalike kulutuste hüvitis summas 6701,30 eurot ja hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise summas 1054,54 eurot ning viivise põhinõudelt 6701,30 eurot alates hagi esitamisele järgnevast päevast kuni kohtuotsuse tegemiseni kindla summana ja alates kohtuotsuse tegemisest kuni põhinõude täieliku täitmiseni VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras.
14.Seoses kostja vastuväidetega märgib hageja järgmist. Hageja ei ole teinud kõnealuse keldriruumi lae, põranda ning välisseina renoveerimise otsust ainuisikuliselt. Kaasomanikud on algusest peale käsitlenud keldriruumi xxxx lae ning põranda konstruktsioonide seisukorda ehitise üldise probleemina, mille tõendamiseks viitab hageja järgnevale: • mõlema auditi tellijaks ning tasujaks oli kostja, mis tõendab, et kostja on pidanud neis vaadeldud probleeme, sealhulgas keldriruumi 14-2 lae ja põranda seisukorda, kaasomanike ühisteks probleemideks. • üldkoosolekutel on auditite järeldusi päevakorraliselt arutatud ning nendes loetletud tööde tegemise vajadust pole kordagi kahtluse alla seatud. 05.04.2017.a. üldkoosoleku protokollist nähtub, et “Keldrilagede, vaheseina ja põrandate renoveerimine” oli päevakorra kolmandaks punktiks. • auditites vajalikeks peetud tööde kohta küsis kostja hinnapakkumisi viielt ehitusfirmalt (05.04.2017.a. üldkoosoleku protokoll). Neli ei vastanud, viienda pakkumine oli kallim kui hageja poolt leitud ehitajal. • hageja saadud hinnapakkumise saatis kostja (ühistu esimees) enne 05.04.2017.a. üldkoosolekut kaasomanikele tutvumiseks ning arvamuse kujundamiseks. Üldkoosolekul arutati nii kostja kui hageja poolt saadud pakkumiste sisu, tööde tegemise vajadust pole ühelgi üldkoosolekul kordagi kahtluse alla seatud. • hageja teavitas kostjat eelseisvast keldri renoveerimistööde algusest ning kostja tellis nii lae kui põranda renoveerimise ajaks P.P. Ehitusjärelevalve OÜ-lt omanikujärelevalve ning tasus selle eest. • kulutusi keldriruumi lae ning põranda renoveerimiseks ei võtnud kostja oma majanduskava(de)sse mitte seetõttu, et neid oleks peetud ebavajalikeks, vaid seetõttu, et kaasomanikud asusid 05.04.2017.a. üldkoosoleku protokollis väljendatud
2-20-6369 seisukohale - “põranda renoveerimine toimugu selle kaasomaniku kulul, kelle korteriomandi piires see põrand asub ning kelle ainukasutuses vastav ruum on”.
15.Kuni hagiavalduse esitamiseni kehtis tsiteeritud kostja seisukoht võrdselt nii keldri vahelae kui põranda kohta. Üldkoosolekutel pole eitatud ega seatud kahtluse alla nende tööde tegemise vajadust, otsuseni pole jõutud üksnes selles, kas eelseisvad kulutused peaks kandma kostja või hageja. Alles 28.04.2020, kui hageja lepinguline esindaja oli saatnud kostjale hagiavalduse täisteksti nii vahelae, seina läbijooksu kui põranda kulutuste osas, küsis kostja veelkord kaasomanike avamust ning kaasomanikud otsustasid hüvitada hageja tehtud kulutused vahelae osa kuid mitte seina ja põranda remontimiseks. Kummagi konstruktsioonielemendi remondiks ei olnud kostja teinud otsust ega seadnud ajalisi prioriteete, mille puudumist kostja vastuväites hagejale ette heidab.
16.Nii vahelae kui põranda renoveerimise tööd on mõlemad ehituseksperdid sõnastanud vajalikena, ühesuguses modaalsuses ja võrdses sõnastuses:
V. L:
o Vahelaele tuleb vajadusel paigaldada uued talad; o Põrandad tuleb lammutada ja ehitada uued. o Kandva seina alused tühimikud tuleb injekteerida betooniga; o Põrandasse tuleb paigaldada drenaažitorud; o Korralikult tuleb sulgeda kaablite läbiviik Uue tänava vundamendist. Peale ülalnimetatud tööde tegemist on ehitis kasutuskõlblik. (V. L akt, lk. 5).
T. R:
o keldrilae terasest kandetalade alumine vöö tuleks igal juhul tugevdada; o põranda betoonkanalid tuleks igal juhul likvideerida, betoonpõrand tuleks lammutada (välja piigata) ja rajada uus armeeritud betoonpõrand; o keldripõranda ja selle aluse keemiline reostus tuleb igal juhul likvideerida, eemaldada reostunud aluskihid, ohtlikud jäätmed utiliseerida; • (T.R akt, lk. 8). Eksperdid on nimetatud tööde tegemist pidanud sõnaselgelt vajalikuks, nad ei ole neid “üksnes nentinud” nagu kostja oma vastuses väidab. Samamoodi on neid pidanud vajalikeks kaasomanikud.
17.Põranda kahjustused olid 2016. aastaks sellised, et selle kaasomandi eseme säilitamiseks oli mõlema eksperdi arvamuse kohaselt otstarbekas vana põrand lammutada ning rajada uus põrand. Seejuures tuvastati, et: • põrandakonstruktsiooni jäigastavad elemendid on Elektrilevi poolt kaevikute rajamisega läbi lõigatud; • Elektrilevi kaevandatud süvendid/kanalid on rajatud kohati vundamentide taldmikust sügavamale; • ühe kandva seina alt oli põrand ära vajunud, mistõttu kandev sein rippus seetõttu õhus (Laidvee akt, lk. 6); • välisseinal asuvad liigvee jäljed annavad tunnistust selle sattumisest hoone konstruktsioonidesse; • ruumis on toimunud õlireostus.
2-20-6369
18.Hagejal oli keldripõranda renoveerimiseks mitte ainult õigus vaid ka kohustus. Riigikohus on 14.11.2018 lahendis 2-12-24747 märkinud (p. 21), et korteriomaniku kohustuseks on hoida talle kuuluva korteriomandi reaalosa (KrtS § 1 lg 1 järgi eriomand) korras ning teiste korteriomanike huvisid mitte kahjustada, sealhulgas peatada korteriomandist lähtuvad kahjulikud mõjud. Korteriomanik võib teisele korteriomanikule tekkinud kahju eest vastutada ka siis, kui kahju lähtus kaasomandiosast (vt nt Riigikohtu 11. detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 43; 21. oktoobri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1107-15, p 14). Seega oleks hagejal võinud tekkida vastutus kaasomanike ees, kui tema keldriruumis asuva korda tegemata kaasomandiosa – purunenud põranda, õhus rippuva kandva seina või lekkiva välisseina – tõttu oleks teiste korteriomandite reaalosa saanud kahjustada kandva seina varisemise, levinud õlireostuse, hoonesse tunginud liigvee vms tagajärjel. Riigikohus on korduvalt kinnitanud, et AÕS § 72 lg 4 annab kaasomanikule õiguse teha vajalikke kulutusi teiste kaasomanike eelneva nõusolekuta ning kulutusi teinud kaasomanik saab nõuda teistelt kaasomanikelt sama AÕS § 72 lg 4 alusel kulutuste hüvitamist sõltumata sellest, kas teised kaasomanikud kiidavad kulutuste tegemise heaks või mitte (02.11.2016.a. lahend nr 3-2-1-105-16 p 15, lahend nr 3-2-1-31-15 p 10, lahend nr 3-2-1-61-14, p 16 jt.).
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
19.Kostja märgib, et hagi on alusetu ja tuleb jätta rahuldamata. Hagejal puudus pädevus ainuisikuliselt otsustada kaasomandil teostavate tööde osas. Nõude eeldused ei ole täidetud. Kulutuste hüvitamise nõude primaarseks eelduseks on seega asjaolu, et kaasomaniku poolt tehtud kulutused on vajalikud kaasomandi eseme säilitamiseks. Pooled ei vaidle asjaolu üle, et keldri vahelae toestamiseks tellitud tööd on asjakohased ning kaasomanikud on 29.04.2020 vastu võetud otsuse alusel nõus hüvitama kõnealused kulutused. Arusaamatuks jääb aga, miks on hageja tellinud ainuisikuliselt otsustades betoonpõrandaga (ning välisseinaga) seonduvad tööd (arvestamata asjaolu, et kaasomandi eseme üle valitsevad kaasomanikud enamiku otsuse alusel), kuivõrd need tööd ei olnud vajalikud kaasomandi eseme säilitamiseks.
20.Tegemist on küll hagejale sobilike töödega, kuivõrd kõnealused ruumid jäävad hagejale kuuluva eriomandi koosseisu ning uus põrand oli seega hageja huvides ruumide parema valdamise mõttes, kuid need tööd ei olnud vajalikud asja säilitamiseks. Hageja ei saa dikteerida kaasomanikele, milliseid töid ja millises järjekorras tuleb kaasomandi osas teostada. Analoogseid probleeme (st kaasomandi eseme sisukord vajaks parendamist) oli ka nende kaasomandi eseme hulka kuuluvate seinte ja põrandatega, mis jäävad teiste kaasomanike eriomandite hulka ning hageja ei saa seada enda huve teiste kaasomanike huvidest kõrgemale, väites et just tema eriomandi koosseisus olevates ruumides tulnuks teostada ühistu rahaliste vahendite arvelt remont. KrtS § 35 lg 1 kohaselt otsustavad korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle korteriomanikud häälteenamuse alusel ning hagejal ei olnud pädevust ainuisikuliselt otsustada tema eriomandi koosseisu kuuluvate kaasomandi osaks olevate põrandate remontööde üle.
21.Hageja ei ole hagiavalduses põhistanud, et betoonpõranda lammutamine ja uue põranda rajamine oli eseme säilitamise seisukohast vajalik. Hageja on viidanud üksnes asjatundja T. R 12.10.2016.a auditile, milles on nenditud, et betoonpõrand tuleks lammutada ning rajada uus armeeritud betoonpõrand. Samas ei ole asjatundja arvamuses kuskil viidatud, et tegemist on vajalike töödega, vaid üksnes nenditud, et kui kaasomanikud soovivad betoonpõranda osas ette võtta ehitustöid ei ole mõistlik (võimalik) parendada olemasolevat
2-20-6369 põrandat, vaid sellisel juhul tuleks juba põrand terves ulatuses asendada. Tegemist ei ole ajakriitilise tööga ega sellise asjaoluga, mille teostamata jätmine oleks ohustanud kaasomandit. Pooltel ei ole vaidlust selle üle, et kaasomandi osaks oleval betoonpõrandal esinesid puudused (mis mh tekitasid ebamugavust keldri ainuvalduse teostamiseks hageja poolt), kuid tegemist ei olnud puudustega, mis olid vajalikud kaasomandi säilitamiseks. Hageja soovis töid teostada kohe lihtsalt põhjusel, et hageja tahtis ainuvalduses olevat keldrit kasutada viisil, mis oleks talle kõige mugavam.
22.Ebaõiged on hageja väited, et eksperdid on tuvastanud asjatundjate arvamuses, et betoonpõranda ehitustööd olid vältimatult vajalikud eseme säilitamiseks ning kaasomanikud olid otsustanud selle töö ära teha (küsimus oli üksnes, kes töö eest tasub). Asjaolu, et kaasomanikud ei olnud nõus betoonpõranda tööde eest tasuma, näitabki, et kaasomanike enamus ei nõustunud ühistu poolt selle töö teostamisega (mh ei pidanud hoone säilimis eseisukohalt vajalikuks). Ka teiste kaasomanike ainuvaldusesse jäänud keldriboksidega on olnud varasemalt sama küsimus ja kaasomanike seisukoht on siinkohal olnud muutumatu - kui keegi kaasomanikest soovib tööde teostamist kiiremini (st ei jõua oodata, millal ehitustööde prioriteet kaasomandis jõuab keldri betoonpõrandateni), on kaasomanikul võimalik teha see oma kuludega. Vähemuses olev kaasomanik ei saa nõuda enamuselt, et kaasomandi osaks olevatest töödest teostatakse just need, mis talle enim sobivad. Teiseks, asjatundja ei ole oma arvamuses välja toonud, et betoonpõranda osas teostatavad töö on vajalikud. Asjatundja on välja toonud üksnes viisi, kuidas remonttöid peaks teostama (st ei ole mõtet olemasolevat põrandat säilitada ja mõistlik on ehitustehniliselt uue põranda ehitamine) ja sedagi seetõttu, et asjatundjale on antud lähteülesanne keldrikorruse ruumi 5 rekonstrueerimiseks (vt T. R arvamus lk nr 8). Kõnealuses arvamuses on mh välja toodud, et betoonpõrandate deformatsioon (st ca 30-40 cm vajumist) on juba 1983. a projektis märgitud. Tegemist ei ole seega ehitusliku puudusega, mis on vajalik likvideerida hoone säilimise huvides. Sellises seisundis on hoone püsinud juba ca 40 aastat. Kokkuvõtvalt on kostja jätkuvalt seisukohal, et hageja nõude eeldused ei ole täidetud ja puudub alus, mil hageja saab kaasomanikele dikteerida, millised ehitustööd tuleb ühiste varaliste vahendite arvelt teostada. Kostja märgib täiendavalt, et antud juhul ei ole hageja esitanud tõendeid, millest nähtub, et betoonpõranda osas tööde teostamine oli vajalik hoone säilimiseks (st tööde teostamata jätmine seaks kaasomandi säilimise kahtluse alla). Vastavalt Riigikohtu seisukohale (vt nt tsiviilasjas nr 2-17-10348) on kostjal kohustus esitada vastutõendid alles seejärel, kui hageja esitab tõendid asjaolu tõendamiseks. Seetõttu ei ole kostjal vajalik asuda kohtule esitama omapoolset asjatundja arvamust, mis lükkaks ümber hageja väite, et betoonpõrandate osas teostatud tööd olid vajalikud hoone säilimiseks.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
23.Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ning toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagiavaldus tuleb rahuldada osaliselt. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid
2-20-6369 tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. TsMS § 438 lg 1 kohaselt hindab kohus otsuse tegemisel tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele.
24.Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste asja lahendamiseks oluliste asjaolude osas: • hagejale kuulub alates 26.04.2011 Uus tn. 22 keldris asuva korteriomandi nr xxxx reaalosa moodustav mitteeluruum xxxx (tlk 5, kinnistusraamatu väljavõte) pindalaga 27,3m2; • kuni 2016. aasta märtsini, asus nimetatud ruumis Elektrilevi jaotuskilp nr 11 (trafo ja lülitid) ning sellele ruumile oli ligipääs vaid Elektrilevi töötajatel; • kostja tellimusel tegi xxxx OÜ auditi (tlk 6-11), kus tuvastati, et ruumi kandvate konstruktsioonide seisukord on väga halb, vahelae metallist kandetalad on sedavõrd korrodeerunud, et vajavad täiendavat ekspertiisi, raudbetoonpõrandad tuleb lammutada, paigaldada drenaaž ning ehitada uued põrandad; • kostja saatis 18.04.2016 e-kirjaga auditi kõigile kaasomanikele; • KÜ 09.05.2016 üldkoosolekul otsustasid kaasomanikud tellida uuringu kogu maja vajumise osas, et teha kindlaks, millised tööd oleksid vajalikud; • kostja tellimusel tegi sellekohase teise auditi riiklikult tunnustatud ekspert tehnikadoktor T R (tlk 12-26); • T. R auditi saatis kostja kõigile kaasomanikele e-kirjaga 02.11.2016; • kostja saatis kaasomanikele 07.02.2017 xxxx OÜ ning xxxx hinnapakkumised vajalikele töödele ning teatas, et on küsinud hinnapakkumisi veel kolmelt firmalt, kes pole vastanud; • KÜ üldkoosolek 05.04.2017 ei langetanud otsust keldriruumi lae ning põranda renoveerimise osas ega lülitanud sellekohaseid kulutusi 2017.a. majanduskavasse (tlk 27-29, protokoll); • hageja tellis 11.01.2018 keldriruumi laetalade tugevdamise ning uue betoonpõranda ehitamise xxxx OÜ-lt ja omanikujärelevalveks sõlmis kostja kokkuleppe xxxx OÜga; • xxxx OÜ tegi 2018. a. esimeses pooles laetaladele teraslati allakeevitamise maksumusega 7872,48€ (tlk 30, arve ja teostatud tööde akt), ehitas uue betoonpõranda maksumusega 6101,03€ (tlk 31, arve ja teostatud tööde akt) ning teostas maja välisseina injekteerimise sadevete läbijooksu tõkestamiseks maksumusega 600€ (tlk 32-33, arve ja teostatud tööde akt); • hageja on xxxx tehtud tööde eest tasunud (tlk 34 – konto väljavõte); • hageja esitas KÜ 03.03.2020 üldkoosolekule taotluse (tlk 36) keldriruumi renoveerimiseks tehtud kulutuste hüvitamiseks ning nende võtmist KÜ 2020 majanduskavva ja eelarvesse mille KÜ juhataja enne koosolekut kaasomanikele edastas; • kaasomanikud keeldusid KÜ 03.03.2020 üldkoosolekul hageja kulutusi hüvitamast (tlk 40-41, protokoll); • kostja teatas 28.04.2020, et kaasomanike enamuse otsusega on nõustutud lae remondikulude hüvitamisega (tlk 38 - protokoll); • käesolevaks ajaks ei ole kostja kulutusi hagejale hüvitanud.
2-20-6369
25.Hageja palub kostjalt välja kaasomandi esemele tehtud vajalike kulutuste hüvitis summas 6701,30 eurot ja hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise summas 1054,54 eurot ning viivise põhinõudelt 6701,30 eurot alates hagi esitamisele järgnevast päevast kuni kohtuotsuse tegemiseni kindla summana ja alates kohtuotsuse tegemisest kuni põhinõude täieliku täitmiseni VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras.
26.Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja märgib, et (i) betoonpõrandaga ning välisseinaga seonduvad tööd ei olnud vajalikud kaasomandi eseme säilitamiseks, ehitustöödele eelnev olukord oli kestnud aastakümneid ning puudub alus arvata, et esines oht vara säilimisele; (ii) hagejal ei olnud pädevust ainuisikuliselt otsustada kaasomandi osaks olevate põrandate remontööde üle (otsuse saanuks teha kaasomanikud ühiselt), sarnaseid probleeme on ka teistel kaasomanikel.
27.Ehitustööde tegemise ajal kehtis korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS), mille § 37 lg 1 sätestab, et korteriomanikul on õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist. KrtS § 34 lg 2 sätestab, et korteriomandite kaasomandi osa eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu. KrtS § 34 lg 3 sätestab, et isik, kellel on samal alusel kõigi korteriomanike vastu korteriomandist tulenev nõue, mille kohta seadus näeb ette solidaarkohustuse, peab selle esitama korteriühistu vastu. KrtS seletuskirja kohaselt on kaasomandi säilitamiseks vajalikud toimingud sellised, mille tegemata jätmisel asja seisund halveneks oluliselt enne, kui on võimalik otsustada säilitamiseks vajalike toimingute tegemine tavapärasel viisil. Näiteks kui torm viib hoonelt katuse, siis on igal korteriomanikul õigus võtta kasutusele abinõud, mis aitavad kaasa hoone edasise kahjustamise vältimisele. Tekkinud kulude osas on korteriomanikul nõue korteriühistu, mitte vahetult teiste korteriomanike vastu. Lähtudes eeltoodust on hageja poolt korteriühistu vastu esitatud nõude rahuldamise eeldused järgmised: • hageja on korteriomanik; • hageja on teinud toiminguid kaasomandi eseme säilitamiseks; • hageja on toimingute tegemise tulemusel kandnud kulutusi (TsÜS § 63 p 1).
28.Puudub vaidlus, et hageja on korteriomanik ning talle kuulub Uus tn 22 keldris asuv korteriomandi nr xxxx reaalosa moodustav mitteeluruum xxxx pindalaga 27,3m2 (tlk 5, kinnistusraamatu väljavõte).
29.Samuti puudub vaidlus, et hageja tellimusel on kõnealuses ruumis teostatud uue betoonpõranda ehitamine ning maja välisseina injekteerimise sadevete läbijooksu tõkestamiseks.
30.Järgnevalt analüüsib kohus, kas keldriruumi betoonpõrand ning välissein on kaasomandi eseme osaks. KrtS § 4 lg 1 sätestab, et eriomandi ese on ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. KrtS § 4 lg 2 sätestab, et eriomandi eseme hulka võib eluruumi või mitteeluruumi koosseisus kuuluda ka püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa. KrtS § 4 lg 3 sätestab, et eriomandi esemeks ei ole hoone ja selle osad ega hoone püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks
2-20-6369 kasutamiseks vajalikud seadmed ka siis, kui need asuvad eriomandi esemeks oleva hoone reaalosa piires. KrtS § 4 lg 4 sätestab, et maatükk ning hoone osad ja seadmed, mis ei ole ühegi eriomandi ese ega ole kolmanda isiku omandis, on korteriomandi kaasomandi osa esemeks. Kohus leiab ülalviidatud regulatsioonile tuginedes, et keldriruumi betoonist aluspõrand ning hoone välissein on osa hoone põhikonstruktsioonidest ja seega korteriomanike kaasomandi eseme osaks ega ole hageja eriomandi eseme koosseisus. Pooled nimetatud asjaolu üle ka ei vaidle.
31.Järgnevalt analüüsib kohus, kas uue betoonpõranda ehitamine ning maja välisseina injekteerimine olid kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikud toiminguid. xxxx OÜ auditist nähtub, et: • ruumi enim kahjustada saanud konstruktsioon on mh põrand, mis on mehaaniliselt ning keemiliselt kahjustunud ning osaliselt ära vajunud; • ümber transformaatorite on põrandasse rajatud kaablikanalid ja õlijäätmete kogumiskaev, mille tulemusel on põrandakonstruktsiooni jäigastavad elemendid läbi lõigatud, kusjuures kaevandatud süvendid/kanalid on rajatud kohati vundamentide taldmikust sügavamale; • põrandakonstruktsioonidesse on sattunud vesi nii põhjavee taseme muutumisest kui ka ebatihedast elektrikaabli läbiviigust läbi Uue tänava poolse vundamendi; • raudbetoonpõrandad tuleb lammutada, paigaldada drenaaž ning ehitada uued põrandad; • tuleb korralikult sulgeda kaablite läbiviik läbi Uue tänava vundamendi. xxxx OÜ auditist nähtub, et: • põranda betoonkanalid tuleks likvideerida; • betoonist keldripõranda pind on purunenud ja see tuleks lammutada (välja piigata); • keldripõrand ja selle alus on reostunud erinevate keemiliste ainetega, reostus tuleb likvideerida (eemaldada reostunud aluskihid, ohtlikud jäätmed utiliseerida); • rajada tuleb uus armeeritud betoonpõrand. Eelviidatud asjatundja arvamustest nähtub üheselt, et vaidlusaluses ruumis asuv põrand on tugevalt kahjustunud - põrandakonstruktsiooni jäigastavad elemendid on läbi lõigatud, põrand on vajunud ning põrandapind on purunenud, kusjuures esineb keemilist reostust. Hoone aluspõranda puhul on tegemist kaasomandi esemega, mille funktsioon on eraldada hageja eriomandit ja sellest lähtuvalt kaudselt kogu hoonet pinnasest ja sellest tulenevatest mõjutustest (sh niiskusest). Kui hoone aluspõrand ei täida oma funktsiooni, on pinnasest tulenevate mõjutuste vallas otsesel ja kaudsel moel kogu hoone – niiskus võib tungida teistesse kandekonstruktsioonidesse (laed, seinad, vundament) ning ohustada kogu hoone seisukorda. Olukorras, kus põranda struktuurne terviklikkus ei ole tagatud, on kohtu hinnangul ainuvõimalik valik kaasomandi eseme säilitamiseks uue põranda ehitamine. Kostja ei ole kohtu ette toonud, milliste teistsuguste meetmetega oleks olnud võimalik kõnealuses olukorras kaasomandi eseme säilitamine saavutada. Kostja ei ole tõendanud, et põranda seisukord oleks olnud sedavõrd hea, et hageja poolt tehtud toimingud oleks olnud toreduslikud. Ekspert on märkinud, et elektrikaabli läbiviik läbi Uue tänava poolse vundamendi on ebatihe. Seega ohustab läbiviigust hoone konstruktsioonidesse tungib vesi/niiskus kaasomandi eset. Ei saa olla mõistlikku vaidlust, et kaasomandi esemesse kuuluvas hoone
2-20-6369 välisseinas paikneva läbiviigu tihendamise näol on tegemist kaasomandi eseme säilitamiseks vajaliku toiminguga. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et uue betoonpõranda ehitamine ning maja välisseina injekteerimine olid kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikud toiminguid.
32.Hageja on tõendanud, et ta on eelnimetatud tööde tulemusel kandnud kulutusi 6701,30 euro ulatuses (tlk 31-33, arved ja teostatud tööde aktid; tlk 34 – konto väljavõte). TsÜS § 63 p 1 sätestab, et esemele tehtud kulutused on vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Arvetelt ja aktidelt nähtuvad toimingud ja kulud on kooskõlas asjatundja arvamuses antud juhistega. Teostatud toimingud on kohtu hinnangul kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikud. Kostja ei ole kulude suurust ja koosseisu vaidlustanud ega tõendanud, et teostatud toimingute maksumus oleks ülemäärane. Seega tuleb hagi põhinõude 6701,30 euro osas rahuldada.
33.Kohus märgib, et asjakohatud on kostja väited, mille kohaselt oleks hageja pidanud ootama, mil oleks kaasomandi osade osas tehtavate parandustööde järjekord jõudnud ükskord hagejani või mille kohaselt hageja pidanuks tegevuse seadma sõltuvusse korteriühistu või kaasomanike nõusolekust. KrtS § 37 lg-s 1 sätestatud nõue ei eelda kaasomanike nõusolekut või korteriühistu üldkoosoleku otsust või korteriühistu nõusolekut tehtavate toimingute osas. Asjaolu, et esineb probleeme ka teiste kaasomanike kasutuses olevate pindadega, ei välista hageja nõuet. Teiste kaasomanike passiivsus oma õiguste kaitsel ei saa piirate hageja vabadust oma (ja kaudselt ka teiste kaasomanike) õiguste kaitsel.
34.Hageja on esitanud ka viivisenõude, paludes kostjalt välja mõista hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise summas 1054,54 eurot ning viivise põhinõudelt 6701,30 eurot alates hagi esitamisele järgnevast päevast kuni kohtuotsuse tegemiseni kindla summana ja alates kohtuotsuse tegemisest kuni põhinõude täieliku täitmiseni VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras. VÕS § 101 lg 1 p-st 6 tulenevalt võib võlausaldaja nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. Hageja märgib, et seisuga 29.04.2020 on viivitamine kestnud 718 päeva, arvestatuna hageja poolt vahelae ja põranda eest xxxx viimase väljamakse tegemisele järgnevast päevast, s.o alates 12.05.2018. Kohus leiab, et käesoleval juhul ei ole põhjendatud viivisearvestust alustada hageja märgitud kuupäevast. Hageja on esitanud KÜ 03.03.2020 üldkoosolekule taotluse (tlk 36) keldriruumi renoveerimiseks tehtud kulutuste hüvitamiseks ning nende võtmist KÜ 2020 majanduskavva ja eelarvesse ning kaasomanikud keeldusid KÜ 03.03.2020 üldkoosolekul hageja kulutusi hüvitamast (tlk 40-41, protokoll). Kuivõrd kaasomanikud kohustusid vastavad kulud kandma, saades kulude suuruse teada 17.02.2020 kirjast ning keeldudes kulude hüvitamisest KÜ 03.03.2020 üldkoosolekul, loeb kohus viivisearvestuse alanuks 04.03.2020. Käesoleva otsuse tegemise seisuga on sissenõutavaks muutunud viivise suurus 351.54 eurot (6701,30 eurot x 240 päeva x 8% aastas). Seega kohus rahuldab hageja viivisenõude osaliselt ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja viivise VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras tasumata põhivõlalt (hüvitis summas 6701,30 eurot) alates 04.03.2020 kuni kohtuotsuse tegemiseni summas 351.54 eurot.
2-20-6369 Hagejad on esitanud ka edasiulatuva viivisenõude. TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Kohus leiab, et nimetatud nõue on põhjendatud ning kuulub rahuldamisele. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja viivise VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras tasumata põhivõlalt (kahjuhüvitis summas 6701,30 eurot) alates kohtuotsuse tegemisele järgnevast päevast (s.o alates 30.10.2020) kuni põhivõla kohase täitmiseni.
35.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hagi tuleb rahuldada osaliselt. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja põhinõude 6701,30 eurot, viivise perioodi 04.03.2020 kuni 29.10.2020 summas 351,54 eurot ja viivise VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras tasumata põhivõlalt (6701,30 eurot) alates 30.10.2020 kuni põhivõla kohase täitmiseni.
36.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Menetluskulude jaotus
37.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Tsiviilasja hind on 8293,66 eurot. Rahuldatud nõuete hind tsiviilasja hinna kontekstis moodustab 7588,94 eurot (6701,30 + 351,54 + aastane viivis 536,10), mis moodustab tsiviilasja hinnast 91,5%. Seega leiab kohus, et hageja menetluskulud tuleb 91,5% ulatuses jätta kostja kanda ning kostja menetluskulud tuleb jätta 8,5% ulatuses hageja kanda.
38.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
39.Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Poolte vahel leidis aset intensiivne vaidlus ning pooltevahelised erimeelsused näivad olevat ületamatud, mida kinnitab ka menetluses kompromissile mittejõudmine. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast
2-20-6369 tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Andrea Lega kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.