2.14.köögis kaks kardinapuud kummagi akna ees siinidega; 1 (11)
2.15.vannitoa vastas üks kardinapuu (kuldne metallist toru);
2.16.magamistoas kahe akna ees kuldsed metallist kardinapuud. Välja mõista K. V.ult (V., isikukood xxxx) A. R.u (R., isikukood xxxx) kasuks 4652,68 (neli tuhat kuussada viiskümmend kaks koma kuuskümmend kaheksa) eurot. Jätta rahuldamata A. R.u (R., isikukood xxxx) hagiavaldus K. V.u (V., isikukood xxxx) vastu viivise 2620,71 (kaks tuhat kuussada kakskümmend koma seitsekümmend üks) eurot tasumise nõudes. Välja mõista K. V.ult (V., isikukood xxxx) A. R.u (R., isikukood xxxx) kasuks viivis põhinõude 4070,49 (neli tuhat seitsekümmend koma nelikümmend üheksa) eurot tasumata osalt võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 26.05.2020.a (kahekümne kuuendast maist kahe tuhande kahekümnendal aastal) kuni põhinõude täitmiseni, kuid mitte rohkem kui 3884,48 (kolm tuhat kaheksasada kaheksakümmend neli koma nelikümmend kaheksa) eurot. Välja mõista K. V.ult (V., isikukood xxxx) A. R.u (R., isikukood xxxx) kasuks viivis põhinõude 383,91 (kolmsada kaheksakümmend kolm koma üheksakümmend üks) eurot tasumata osalt võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 26.05.2020.a (kahekümne kuuendast maist kahe tuhande kahekümnendal aastal) kuni põhinõude täitmiseni, kuid mitte rohkem kui 371,64 (kolmsada seitsekümmend üks koma kuuskümmend neli) eurot.
Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
7.Jätta menetluskulud 58,50% (viiekümne kaheksa koma viiekümne protsendi) ulatuses K. V.u (V., isikukood xxxx) kanda ja 41,50% (neljakümne ühe koma viiekümne protsendi ulatuses) A. R.u (R., isikukood xxxx).
8.Välja mõista K. V.ult (V., isikukood xxxx) A. R.u (R., isikukood xxxx) kasuks menetluskulud riigilõiv 438,75 (nelisada kolmkümmend kaheksa koma seitsekümmend viis) eurot ja lepingulise esindaja kulu 410,48 (nelisada kümme koma nelikümmend kaheksa) eurot.
9.Jätta rahuldamata A. R.u (R., isikukood xxxx) menetluskulude kindlaksmääramise avaldus K. V.ult (V., isikukood xxxx) riigilõivu 311,25 (kolmsada üksteist koma kakskümmend viis) eurot ja lepingulise esindaja kulude 431,52 (nelisada kolmkümmend üks koma viiskümmend kaks) eurot väljamõistmiseks.
10.Jätta kindlaks määramata K. V.u (V., isikukood xxxx) menetluskulude rahaline suurus. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 187 lg 6 peab menetlusabi taotluse esitamise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
2 (11)
I.
Kohtuotsuse kirjeldav osa
1.A. R. (hageja) esitas Tallinna Üürikomisjonile 16.05.2019 avalduse K. V.u (kostja) vastu üüri, viivise, kõrvalkulude ja kahjuhüvitise tasumise nõuetes ning eluruumi tagastamise nõudes (I kd, tl-d 54, III kd, tl 2). Tallinna Üürikomisjon rahuldas 27.08.2019 otsusega üürivaidlusasjas nr 11-1/39/19 avalduse osaliselt ning kohustas kostjat tagastama hagejale eluruumi koos selles asunud hageja mööbliga, tunnustas hageja pandiõigust eluruumis asuvale kostja mööblile ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja üüri ja kõrvalkulude võlgnevuse ning viivise sissenõutavaks muutunud üürilt ja kõrvalkuludelt (III kd, tl 4). Kostja vaidlustas 17.09.2019 üürikomisjoni otsuse eluruumi tagastamise, pandiõiguse tunnustamise ja viivise tasumise nõuete osas (I kd, tl-d 2, 18). Kohus võttis 04.11.2019 kostja taotluse menetlusse ja määras hageja üürikomisjonile esitatud avalduse hagiavaldusena läbi vaatamise hagimenetluses. Hageja esitas 18.11.2019 hagiavalduse (III kd, tl-d 50-53). Kostja vastas hagile 27.12.2019 (III kd, tl 64-66). Hageja esitas 26.02.2020 kohtule kostja vastu hagiavalduse, mille alusel registreeriti tsiviilasi nr 2-20-3135 (2-20-3135, tl-d 1-4). Kohus jättis hagi 28.02.2020 käiguta (2-20-3135, tl 20). Hageja esitas 06.03.2020 menetlusdokumendi hagiavalduse puuduste kõrvaldamiseks (2-20-3135, tl-d 23-28). Kohus võttis 10.03.2020 hagi menetlusse (2-20-3135, tl 33). Kohus liitis 11.03.2020 tsiviilasjas nr 2-20-3135 esitatud hagi tsiviilasjas nr 2-19-14305 esitatud hagiga (2-20-3135, tl 35). Kohus võttis 22.05.2020 määrusega menetlusse hageja 18.11.2019 menetlusdokumendis esitatud täiendava üüri tasumise nõudes, lõpetas menetluse pandiõiguse tunnustamise nõudes ning jättis hagiavalduse läbi vaatamata tsiviilasjas nr 2-20-3135 esitatud 25.02.2020 seisuga sissenõutavaks muutunud üürivõla 3090 eurot tasumise nõudes (III kd, tl 98). Hageja esitas 29.05.2020 hagiavalduse tervikteksti (III kd, tl-d 107-111). Kohus määras 01.06.2020, et kohus menetleb hageja nõuet 29.05.2020 menetlusdokumendis märgitud sõnastuses (III kd, tl 112). Kostja esitas 05.06.2020 menetlusdokumendi (III kd, tl-d 118-120). Eelistung toimus 10.06.2020 (III kd, tl-d 141-147). Hageja esitas 26.06.2020 menetlusdokumendi (III kd, tl-d 135-139).
2.Hageja põhjendab hagiavaldust järgmiste asjaoludega. Hageja ja kostja sõlmisid 04.11.2018 tähtajatu üürilepingu, mille alusel andis hageja kostja kasutusse eluruumi asukohaga xxxx. Pooled leppisid kokku, et kostjal on kohustus tasuda hagejale üüri 515 eurot ettemaksena iga kuu 8. päevaks ja kõrvalkulude tasumist järgneva kuu 28. päevaks. Pooled leppisid kokku, et hagejal on õigus nõuda kostjalt võlgnetavalt summalt viivise tasumist määraga 0,25% päevas. Üürilepingu sõlmimisel anti kostjale üle eluruumi otsene valdus koos selles asunud hageja asjadega: köögimööbel Idem, integreeritud uue tehnikaga (ventilatsiooni kubu, keraamiline pliit-ahi), eraldiseisev külmik, köögilaud ja kaks nahkkattega tooli, väike kummut, riidekapp, lahtikäiv diivanvoodi, pealt laetav pesumasin, klaasist dušivahesein, peegelkapp, kraanikauss kapiga, köögis uus laelühter, toas antiik laelühter, köögis kaks kardinapuud kummagi akna ees siinidega, vannitoa vastas üks kardinapuu (kuldne metallist toru) ja magamistoa mõlema akna eest kuldsed metallist kardinapuud. Kostja viis ilma hageja nõusolekuta eluruumist ära hageja vara, rikkus üürieset ja jäi võlgu 2019.a märtsi üürija kõrvalkulude eest. Seetõttu ütles hageja 30.04.2019 üürilepingu erakorraliselt üles. Kostja sai ülesütlemisavalduse kätte 03.05.2019. Pooled leppisid 11.05.2019 kokku, et üürisuhe jätkub, kui kostja hiljemalt 13.05.2019 üürivõla tasub. Kokkuleppe mittetäitmisel lugesid pooled üürilepingu 14.05.2019 lõppenuks. Kostja ei tasunud võlga ega andnud eluruumi otsest valdust hagejale üle. Kostja ei pöördunud üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks üürikomisjoni ega kohtu poole. Kui üürilepingu ülesütlemist ei saa lugeda kehtivaks, lõppes üürileping poolte 11.05.2019 kirjaliku kokkuleppe alusel hiljemalt 14.05.2019. Kostja ei ole 11.05.2019 kokkulepet vaidlustanud ega tuginenud selle tühisusele. Hageja esitas 09.06.2019 täiendava tähtajatu üürilepingu ülesütlemise avalduse, sest kostja oli võlgu kolme kuu üüri ja kahe kuu kõrvalkulud ning lisaks oli viivitanud eelnevalt vähemalt nelja kuu maksete tasumisega. Alternatiivselt võis üürileping hageja 30.04.2019 ülesütlemisavalduse alusel lõppeda korraliselt 03.08.2019. Kostja kasutab jätkuvalt üüriesemeks olevat eluruumi ega maksa üüri ning tasub kõrvalkulusid osaliselt. Kostja rikub koduloomade pidamise keeldu. Hageja nõuab kostjalt üüri tasumist, kõrvalkulude tasumist kõrvalkuludelt viivise tasumist ja üürieseme tagastamist.
3 (11)
3.Kostja vaidleb hagile vastu ja palub hagiavalduse jätta rahuldamata. Kostja põhjendas 27.12.2019 kohtule esitatud vastust hagile väitega, et hagiavaldus võib sisaldada ainult üürikomisjonile esitatud nõudeid. Kostja põhjendas 05.06.2020 esitatud menetlusdokumenti järgmiste väidetega. Kostjale helistati 05.06.2020 Tallinna Munitsipaalametist. Kostjale teatati, et Tallinna Munitsipaalametile oli laekunud kaebus, mille kohaselt 10.05.2020 oli xxxx suur must koer kedagi rünnanud ja xxxx tänava hoovist tuli mees, kes viis koera ära. Tallinna Munitsipaalametile oli teatatud, et ilmselt on tegemist xxxx majas elava koeraga. Kostjaga samas korteris on aeg-ajalt viibinud suur must koer, kuid mitte sellel ajal ja selles kohas. Kostjal on alust arvata, et tegemist on munitsipaalametile esitatud avaldus on hageja enda pahatahtlik ja hagejale enesele antud kohtuasjas soodsamate tingimuste loomine. Kostja esitas 10.06.2020 eelistungil hagile suuliselt järgmised vastuväited. Kostja ei ole nõus väitega, et ta on varastanud hageja mööbli ja rikkunud korterit suurel määral. Politsei on tuvastanud, et vara omastamist ei ole toimunud. Kostja hinnangul oli hageja andnud nõusoleku, et kostja võib katkise mööbli ära vahetada. Kostja hilines ainult ühe kuu üüri tasumisega. Kostja on nõus võla tasuma osaliselt. Hageja ütles üürilepingu üles 30.04.2019. Kostja pidi aprilli üüri tasuma ettemaksuna hiljemalt 8. aprilliks, mis ei olnud 30.04.2019 veel laekunud. Hagejal oli võimalik võlg lugeda tagatisraha arvel tasutuks. Hageja sundis kostjat alla kirjutama 11.05.2019 kokkuleppele. Kostja kirjutas alla ähvarduse tõttu. Kostja esitas hagejale kokkuleppe tühistamise avalduse 13.05.2019 või 14.05.2019. Kostjal on hageja vastu kahju hüvitamise nõue. II.
Kohtuotsuse põhjendav osa
4.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 136 lg 4 sätestab, et tsiviilasja hinna kohta tehtud määrust võib kohus muuta kuni asja lahendamiseni selles kohtuastmes. Kohus võib hinda muuta ka asja lahendava kohtulahendiga. Kohus võttis 04.11.2019 kostja taotluse menetlusse ja määras hageja üürikomisjonile esitatud avalduse hagiavaldusena läbi vaatamise hagimenetluses. Hagimenetluses läbivaadatavate nõuete hinnad olid järgmised. TsMS § 128 järgi on üüritud eluruumi väljanõudmise hagihinnaks ühe aasta kasutustasude summa 6180 eurot (12*515=6180). Pandiõiguse tunnustamise või kahjuhüvitise nõude hagihind on 400 eurot (TsMS § 134 lg 3). Viivisenõude 145,49 eurot hagihind võrdub nõude summaga (TsMS § 124 lg 1). Hageja esitas 18.11.2019 täiendavalt põhivõla 2590 euro, viivise 658,98 eurot ja viivise 23,98 eurot tasumise nõuded. Kohus võtab hagihinna määramisel viivisenõuet 658,98 eurot arvesse 513,49 euro ulatuses, sest viivisenõue 145,49 eurot on menetlusse võetud 04.11.2019. Hagihind 18.11.2019 esitatud sissenõutavaks muutunud nõuete osas on TsMS § 124 lg 1 ja 133 lg 1 järgi 3127,47 eurot (2590+ 23,98+513,49=3127,47). Hageja esitas 18.11.2019 TsMS § 367 järgi põhinõudelt viivise 0,25% päevas tasumise nõude, mille hind on 2363,38 eurot (0,0025*2590*365=2363,38). Tsiviilasjas nr 2-20-3135 esitatud hagis esitas hageja kostja vastu 4067,62 euro tasumise nõude, mille hind võrdub nõude suurusega. Hageja esitas lisaks TsMS § 367 järgi viivise tasumise nõuded, mille hind üürivõla osas on 2819,63 eurot (viivisemäär 0,25% päevas, arvestus 0,0025*3090*365=2819,63) ja kõrvalkulude osas 21,52 eurot (viivisemäär 8% aastas, arvestus 0,08*268,97=21,52). TsMS § 134 lg 1 järgi hagihinnad liidetakse. Eeltoodust tulenevalt on käesolevas asjas hagihinnaks 19 125,11 eurot. Kohus määrab uueks hagihinnaks 19 125,11 eurot.
5.Kohus loeb tõendamist mittevajavateks järgmised tähtsust omavad asjaolud, mille üle pooled ei vaidle (TsMS § 231 lg 2 ja 238 lg 1 p 1): Hageja ja kostja sõlmisid 04.11.2018 tähtajatu üürilepingu, mille alusel andis hageja kostja kasutusse eluruumi asukohaga xxxx. Pooled leppisid kokku, et kostja on kohustatud tasuma hagejale üüri 515 eurot kuus; Pooled leppisid kokku, et järgneva kuu üür tasutakse ettemaksuna hiljemalt jooksva kuu 8ndaks päevaks. Pooled leppisid kokku, et kostja on kohustatud tasuma hagejale kõrvalkulud kulude tekkimise kuule järgneva kuu 28ndaks päevaks. 4 (11)
Pooled leppisid kokku viivisemääras 0,25% päevas võlgnetavalt summalt. Hageja tegi kostjale 30.04.2019 avalduse üürilepingu ülesütlemiseks ning kostja sai selle kätte 03.05.2019.
6.Hageja on esitanud kostja vastu võlaõigusseaduse (VÕS) § 334 lg-s 1 nimetatud üüritud asja tagastamise nõude. Lisaks nõuab hageja üüritud asja kasutamise ja kõrvalkulude hüvitamist ning viivist. Hagejal on õigus nõuda asja tagastamist, kui üürileping on lõppenud. Asja kasutamise eest makstava tasu või kahjuhüvitise ja kõrvalkulude maksmise nõude alused sõltuvad lepingu lõppemise ajast. Üürilepingu kehtivuse ajal saab üürileandja nõuda üüri ja kõrvalkulude tasumist üürilepingu alusel. Pärast üürilepingu lõppemist saab hageja nõuda kahju hüvitamist VÕS § 335 alusel. Hageja nõuete lahendamiseks tuvastab kohus, kas ja millal on üürileping lõppenud.
7.Pooled leppisid kokku järgmises üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluses: „7.3. Üürileandjal on õigus erakorraliselt leping üles öelda ning nõuda üürnikult eluruumi viivitamatut vabastamist, kui üürnik: 7.3.3 üürileandja hoiatusest hoolimata jätkuvalt ei kasuta eluruumi hoolikalt ja sihipäraselt ning ei arvesta naabrite ja majaelanike huvidega, 7.3.4 ei täida teisi lepingust tulenevaid kohustusi ega kõrvalda rikkumist üürileandja nõudmisel mõistliku tähtaja jooksul“ (I kd, tl 93, p 7.3 – eluruumi üürileping). Võlaõigusseaduse (VÕS) § 315 lg 1 sätestab, et üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: 1) üürnik või asja allkasutaja rikub üürileandja eelnevast hoiatusest hoolimata jätkuvalt käesoleva seaduse § 276 lõikes 2 või 3 sätestatud kohustusi; 2) üürnik või asja allkasutaja rikub käesoleva seaduse § 276 lõikes 2 või 3 nimetatud kohustusi olulisel määral või tahtlikult. VÕS § 276 lg 2 sätestab, et üürnik peab asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. VÕS § 309 lg 3 sätestab, et kokkulepe, mille kohaselt eluruumi üürileandjal on õigus tähtajatu üürileping üles öelda muul kui käesolevas seaduses nimetatud alusel, on tühine. Kohus on seisukohal, et üürilepingu punktis 7.3.4 sätestab üürilepingu ülesütlemise aluse, mida ei ole võlaõigusseaduses eraldi eluruumi üürilepingu ülesütlemise alusena sätestatud – teiste lepingust tulenevate kohustuste rikkumine ja kõrvaldamata jätmine üürileandja nõudmisel mõistliku tähtaja jooksul. Seetõttu on kirjeldatud kokkulepe VÕS § 309 lg 3 alusel tühine. Kohus hindab eeltoodut arvestades, kas esines üürilepingu ülesütlemise alus üürilepingu punkti 7.3.3 ja VÕS § 313 lg 1 p 1 või 2 järgi. Hageja heidab kostjale ette, et kostja on korterist omavoliliselt ja ilma hageja nõusolekuta ära viinud riidekapi, nahkkattega tooli, diivanvoodi, kummutkapi (I kd, tl 61 - tähtajatu üürilepingu ülesütlemise avaldus). Kostja ei ole vastu vaielnud asjade korterist äraviimise faktiväitele (I kd, tl 163 – kostja 02.04.2019 e-kiri koos lisatud failiga). Kostja on kinnitanud asjade korterist äraviimist 10.06.2020 kohtuistungil (III kd, tl 143). Kostja väidab, et tal oli asjade korterist äraviimiseks hageja nõusolek. Kohus leiab, et kostja ei ole kohtule esitanud tõendeid, millest nähtub hageja nõusolek asjade äraviimiseks. Kostja küsis hagejalt 19.11.2018 kell 3:52 e-kirjas, kas hagejal on korteris olnud kappe ja diivanit kusagile paigutada (I kd, tl 159 pöördel). Hageja vastas kostjale 19.11.2018 kell 16:07 ekirjas, et tal ei ole kohta, kuhu kapp ja voodi asetada. Lisaks kirjutas hageja järgmist: „Kui me sõlmime vastava lepingu, et hoiustad turvaliselt kindlas kohas ja pakendatult (kaitstult, nt mullkilega) ja nende seisund püsib muutumatuna (nt. niisku- vm kahjustust ei tule) ning ise toimetad (oma kulu ja kirjadega) sinna lattu (laoaadress, omanik jm andmed fikseeritult) ja tood need lepingu lõpetamise ajaks tagasi, siis põhimõtteliselt ei ole mul selle vastu midagi“ (I kd, tl 159). Kohtu hinnangul nähtub poolte e-kirjavahetusest üheselt, et hageja ei ole kostjale andnud nõusolekut asjade äraviimiseks, vaid seadis selleks omapoolsed tingimused. Kohus leiab, et kostja poolt ilma hageja kui üürileandja nõusolekuta üüritud eluruumist asjade eemaldamine rikub kostja kohustust kasutada üüritud asja hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti (VÕS § 276 lg 2). Kohus leiab, et kohustuse rikkumine on kostja poolt olnud tahtlik, sest kostja on olnud hageja 19.11.2018 kell 16:07 e-kirja põhjal teadlik hageja nõusoleku puudumisest. Kuivõrd kostja rikkus lepingut tahtlikult, ei pidanud hageja lepingu ülesütlemisel järgima VÕS § 315 lg 2 sätestatud tähtaega. Kohus leiab, et esinesid nii ülesütlemise materiaalsed 5 (11)
kui ka formaalsed eeldused, mistõttu pidi pooltevaheline üürileping 30.04.2019 erakorralise ülesütlemise tõttu lõppema 11.05.2019. Kohus on seisukohal, et hageja 30.04.2019 ülesütlemisavaldust ei saa käsitleda üürilepingu korralise ülesütlemisena VÕS § 311 lg 1 ja 312 lg 1 mõistes. Lepingu korraline ülesütlemine ei ole õiguskaitsevahend, vaid lepingupoolele seaduse või lepinguga ettenähtud kujundusõigus. Lepingu erakorraline ülesütlemine on VÕS § 101 lg 1 p-s 4 sätestatud õiguskaitsevahend lepingu rikkumise korral, kui seadus või leping ei sätesta teisiti. Hageja tahe on avalduses selgelt väljendatud lepingu erakorralise ülesütlemisena, st õiguskaitsevahendi kasutamisena lepingu rikkumise korral. Hageja ei ole väljendanud 30.04.2019 ülesütlemisavalduses lepingu korralisele ülesütlemisele suunatud tahet. Seetõttu ei saanud 30.04.2019 ülesütlemine tuua kaasa üürilepingu korralist lõppemist 03.08.2019.
8.Pooled leppisid kokku järgmises üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluses: „7.3. Üürileandjal on õigus erakorraliselt leping üles öelda ning nõuda üürnikult eluruumi viivitamatut vabastamist, kui üürnik: 7.3.1 on viivituses lepingujärgsete maksete või nende olulise osa maksetähtpäevaks tasumisega võlaõigusseaduses sätestatud tähtaja jooksul“ (I kd, tl 93, p 7.3 – eluruumi üürileping). VÕS § 316 lg 1 sätestab, et üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: 1) üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; 2) võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; 3) võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Hageja avaldas üürilepingu ülesütlemise põhjusena, et kostja on jätnud maksmata märtsikuu üürisumma ja kõrvalkulud (I kd, tl 61 pöördel – tähtajatu üürilepingu ülesütlemise avaldus). Hageja esitatud tõenditest nähtuvalt tasus kostja 13.03.2019 märtsi üüri ja 30.03.2019 veebruari kommunaalide ja elektri eest (I kd, tl-d 66-67 – hageja pangakonto väljavõte). Hageja pangakonto väljavõttest nähtuvalt ei ole kostja ajavahemikus 01.03.2019 kuni 15.05.2019 rohkem hagejale makseid teinud (I kd, tl-d 66-69). Pooled olid kokku leppinud selles, et üür tasutakse ettemaksuna 8. kuupäevaks (I kd, tl 95, p 3.3 – eluruumi üürileping). Seega leppisid pooled kokku, et iga kuu tuleb tasuda järgmise kuu üür. Kohus on seisukohal, et hageja on tõendanud kostja poolt 2019.a märtsikuus tasumisele kuulunud 2019. aprilli üüri tasumata jätmise. Lisaks nähtub tõenditest ka 2019.a aprillis tasumisele kuulunud 2019.a mai üüri tasumata jätmine. Kohtu hinnangul nähtub pangakonto väljavõttest ka märtsi ja aprilli kõrvalkulude mittetasumine hagejale. Kohus on seisukohal, et kahe kuu üüri ja kahe kuu kõrvalkulude tasumata jätmine ei ole saa olla VÕS § 316 lg 1 p 1 järgi lepingu ülesütlemise aluseks. Hageja ei ole välja toonud, et võlgnetav üür ületas kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summast (VÕS § 316 lg 1 p 2) või et võlgnetavad kõrvalkulud ületasid kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa (VÕS § 316 lg 1 p 3). Kohus on seetõttu seisukohal, et hagejal puudus 30.04.2019 seaduses sätestatud alus üürilepingu ülesütlemiseks kostja võlgnevuse pärast. Kohus tuvastas eelnevalt, et esines VÕS § 313 lg 1 p 2 sätestatud üürilepingu ülesütlemise alus. Seetõttu pidi üürileping 30.04.2019 erakorralise ülesütlemisega lõppema 11.05.2019 sõltumata VÕS § 316 lg 1 sätestatud ülesütlemise aluste puudumisele.
9.Pooled sõlmisid 11.05.2019 kokkuleppe, milles leppisid kokku üürilepingu kehtivuse jätkumises, kui kostja maksab hagejale hiljemalt 13.05.2019 kell 23:59 4/19 ja 5/19 üürivõla ja kommunaalvõlad. Pooled leppisid kokku, et nõudmiste mittetäitmisel loetakse leping lõppenuks 14.05.2019 (I kd, tl-d 73-74). Hageja esitatud pangakonto väljavõttest ei nähtu kostja poolt raha tasumine ajavahemikus 11.05.2019 kuni 14.05.2019. Kostja ei ole raha tasumist tõendanud. Kostja on väitnud, et ta sõlmis kokkuleppe ähvarduse või sunni tõttu ning on kokkuleppest taganenud, kuid kostja ei ole oma väiteid kohtu määratud tähtaja jooksul tõendanud. Kohus leiab, et 11.05.2019 kokkuleppega leppisid hageja ja kostja kokku üürilepingu kehtivuse jätkumises vaatamata lepingu eelnevale ülesütlemisele hageja poolt. See nähtub poolte kokkuleppest, 6 (11)
lepingu lõppenuks lugemise aja kohta. Kui pooled oleksid lugenud lepingu üles öelduks, ei oleks olnud pooltel vajadust täiendavalt lepingu ülesütlemises kokku leppida. Kohus leiab, et pooled sõlmisid tingimusliku kokkuleppe lepingu lõppemises. Poolte kokkuleppe sisuks oli lepingu lõppemine 14.05.2019, kui kostja ei täida kokkulepitud tingimusi. Seadus ei keela üürileandjal ja üürnikul lõpetada võlasuhe kokkuleppel (VÕS § 186 p 4). Kohus on seisukohal, et kuivõrd kostja ei täitnud poolte vahel kokku lepitud tingimusi, lõppes leping 14.05.2019.
10.Kohus leiab, et isegi kui eeldada, et leping ei lõppenud poolte kokkuleppel 14.05.2019, oleks üürileping lõppenud hageja 09.06.2019 ülesütlemisavalduse alusel 15.06.2019 (I kd, tl 142-145). Kostja sai ülesütlemisavalduse kätte 10.06.2019 (I kd, tl 146). Kostja võlgnes ülesütlemisavalduse tegemise ajal hagejale kolme kuu üüri 1545 eurot ja kõrvalkulud 221,50 eurot, mistõttu oli täidetud VÕS § 316 lg 1 p 1 sätestatud üürilepingu ülesütlemise eeldus. Hageja väljendas ülesütlemisavalduses tahet üüripinna vabastamiseks hiljemalt 15.06.2019. Üürilepingu kehtivuse korral oleks üürileping erakorralise ülesütlemise tõttu lõppenud 15.06.2019.
11.VÕS § 334 lg 1 sätestab, et üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. Kohus tuvastas, et üürileping lõppes 14.05.2019. Kostja valdab üüritud asja ega ole seda hagejale tagastanud. Hageja nõuab kostjalt üüritud asja tagastamist. Kostja ei ole välja toonud ega tõendanud asjaolusid, mis annavad talle õiguse keelduda üüritud asja tagastamisest või õiguse vallata üüritud asja. Kohus rahuldab seetõttu hagiavalduse ja kohustab kostjat tagastama hagejale eluruumi asukohaga xxxx otsese valduse üürile andmise aja seisundis koos korteris asunud järgmiste asjadega: köögimööbel Idem, integreeritud uue tehnikaga (ventilatsiooni kubu, keraamiline pliit-ahi), eraldiseisev külmik, köögilaud, kaks nahkkattega tooli, väike kummut, riidekapp, lahtikäiv diivanvoodi, pealtlaetav pesumasin, klaasist dušivahesein, peegelkapp, kraanikauss kapiga, köögis uus laelühter, toas antiikne laelühter, köögis kaks kardinapuud kummagi akna ees siinidega, vannitoa vastas üks kardinapuu (kuldne metallist toru), magamistoas kahe akna ees kuldsed metallist kardinapuud.
12.VÕS § 335 sätestab, et kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist Hageja nõuab kostjalt asja kasutamise hüvitamist ajavahemiku eest alates 04.10.2019 kuni 25.05.2020. Hageja põhjendab nõuet sellega, et kostja on selles ajavahemikus eluruumi kasutanud, kokkulepitud üüri suuruseks oli 515 eurot, millele vastab üür ühe päeva kohta 17,20 eurot. Kokku nõuab hageja 4070,49 euro tasumist. Kohus tuvastas eelnevalt, et leping lõppes 14.05.2019, st enne 04.10.2019. Kostja valdab üüritud asja. Seetõttu on hagejal õigus nõuda kostjalt kahjuhüvitisena kokkulepitud üüri. Kostja ei ole vaidlustanud hageja nõude arvestust, kokkuleppe sisu üüri kohta ega asja valdamist hageja väidetud ajal. Kostja ei ole tõendanud, et ta on hagejale asja kasutamise eest maksnud. Kohus rahuldab hageja nõude ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja 4070,49 eurot. Hageja nõuab kostjalt kõrvalkulude 383,91 eurot tasumist. Kostja ei ole tasunud 2019.a augusti kõrvalkulusid 66,02 eurot, 2019.a oktoobri kõrvalkulusid 93,22 eurot, 2019.a detsembri kõrvalkulusid 109,78 eurot, 2020.a aprilli kõrvalkulusd 115,16 eurot. Kostja ei ole vaidlustanud hageja nõude arvestust ega kõrvalkulude suurust. Kostja ei ole tõendanud, et ta on hagejale asja 7 (11)
kõrvalkulud tasunud. Kohus rahuldab hageja nõude ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja kõrvalkulud 383,91 eurot.
13.Hageja nõuab kostjalt asja kasutamise eest vahemikus 2019.a juuni kuni 2020.a mai nõutavalt kahjuhüvitiselt lepingujärgse viivise 0,25% päevas tasumist. Kokku nõuab hageja kostjalt viivise 2806,72 eurot tasumist. Kostja ei ole väitnud, et ta on maksnud hagejale hüvitist asja kasutamise eest vahemikus 2019.a juuni kuni 2020.a mai. Kohus leiab, et üürilepingu lõppemise tõttu ei saa hageja nõuda kostjalt VÕS § 335 nimetatud kahjuhüvitiselt viivise tasumist lepinguga kokkulepitud määras. Hageja õigus nõuda kahjuhüvitise maksmist tuleneb seadusest ning on tekkinud pärast lepingu lõppemist. Kuivõrd leping on lõppenud ja hageja nõue on tekkinud pärast lepingu lõppemist, ei saa kohalduda lõppenud lepingus sisalduv kokkulepe viivisemäära kohta. Seetõttu kohaldub VÕS § 113 lg 1 lauses 2 sätestatud viivisemäär. Kohtu hinnangul tuleb pidada mõistlikuks, et üürnik on kohustatud pärast üürilepingu lõppemist asja kasutamise jätkamise eest maksed samal ajal, millal ta oleks pidanud tegema maksed lepingu kehtivuse korral. Kohus ei saa lugeda VÕS § 335 nimetatud kahjuhüvitise tasumise nõuet sissenõutavaks poolte sõlmitud lepingus sätestatud ajal. Kahjunõude eelduseks on asja kasutamine, mistõttu ei ole võimalik kahjuhüvitis nõuda ettemaksuna. Seetõttu ei saa kahjuhüvitise sissenõutavaks muutumise aja määramisel võtta aluseks üüri tasumise tähtaega. VÕS § 82 lg 3 sätestab, et kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, peab võlgnik kohustuse täitma selle täitmiseks mõistlikult vajaliku aja jooksul pärast lepingu sõlmimist või muul alusel võlasuhte tekkimist, arvestades eelkõige kohustuse täitmise kohta, viisi ja olemust. VÕS § 82 lg 7 ls 3 sätestab, et kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist pärast käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud kohustuse täitmiseks mõistlikult vajaliku aja möödumist. VÕS §-s 335 sätestatud kahju hüvitamise nõue tuleb täita pärast kohustuse täitmiseks mõistlikult vajaliku aja möödumist. Kohtu hinnangul võib pidada kohustuse täitmiseks mõistlikult vajalikuks ajaks tähtaega asja kasutamise kuule järgneva kuu 28nda päevani, milline tähtpäev oli ühtlasi üürilepingus kokkulepitud kõrvalkulude tasumise tähtpäevaks. VÕS § 113 lg 1 ls 2 sätestatud ulatuses arvestatud viivise summa on kokku 186,01 eurot vastavalt järgmisele arvestusele: - 2019.a juunis üüritud asja kasutamise eest makstavalt kahjuhüvitiselt 515 eurot ajavahemiku 28.07.2019 kuni 25.05.2020 arvestatud viivis on 34,16 eurot; - 2019.a juulis üüritud asja kasutamise eest makstavalt kahjuhüvitiselt 515 eurot ajavahemiku 28.08.2019 kuni 25.05.2020 arvestatud viivis on 30,66 eurot; - 2019.a augustis üüritud asja kasutamise eest makstavalt kahjuhüvitiselt 515 eurot ajavahemiku 28.09.2019 kuni 25.05.2020 arvestatud viivis on 27,16 eurot; - 2019.a septembris üüritud asja kasutamise eest makstavalt kahjuhüvitiselt 515 eurot ajavahemiku 28.10.2019 kuni 25.05.2020 arvestatud viivis on 23,77 eurot; - 2019.a oktoobris üüritud asja kasutamise eest makstavalt kahjuhüvitiselt 515 eurot ajavahemiku 28.11.2019 kuni 25.05.2020 arvestatud viivis on 20,27 eurot; - 2019.a novembris üüritud asja kasutamise eest makstavalt kahjuhüvitiselt 515 eurot ajavahemiku 28.12.2019 kuni 25.05.2020 arvestatud viivis on 16,89 eurot; - 2019.a detsembris üüritud asja kasutamise eest makstavalt kahjuhüvitiselt 515 eurot ajavahemiku 28.01.2020 kuni 25.05.2020 arvestatud viivis on 13,40 eurot; - 2020.a jaanuaris üüritud asja kasutamise eest makstavalt kahjuhüvitiselt 515 eurot ajavahemiku 28.02.2020 kuni 25.05.2020 arvestatud viivis on 9,91 eurot; - 2020.a veebruaris üüritud asja kasutamise eest makstavalt kahjuhüvitiselt 515 eurot ajavahemiku 28.03.2020 kuni 25.05.2020 arvestatud viivis on 6,64 eurot; - 2020.a märtsis üüritud asja kasutamise eest makstavalt kahjuhüvitiselt 515 eurot ajavahemiku 28.04.2020 kuni 25.05.2020 arvestatud viivis on 3,15 eurot. 8 (11)
-
25.05.2020 ei olnud sissenõutavaks muutunud hageja kahjuhüvitise tasumise nõue aja kasutamise eest aprillis ja mais. Seetõttu puudus hagejal viivisenõue üüritud asja kasutamise eest 2020.a aprillis ja mais makstavalt kahjuhüvitiselt.
Kohus rahuldab hagiavalduse viivise tasumise nõudes osaliselt ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja viivise 186,01 eurot. Kohus jätab rahuldamata hagiavalduse viivise 2620,71 eurot tasumise nõudes (2806,72-186,01=2620,71). TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Hageja nõuab põhinõudelt viivise protsendina väljamõistmist põhinõude 4070,49 eurot tasumata osalt alates 26.05.2020. Kohus tuvastas eelnevalt, et kohaldub VÕS § 113 lg 1 ls 2 sätestatud viivisemäär. Hageja ei ole põhjendanud hagiavaldust sellega, et tal on tekkinud kahju, mis ületab summaliselt põhinõuet. Kohus rahuldab seetõttu hagiavalduse osaliselt. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja viivise põhinõude 4070,49 eurot tasumata osalt VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 26.05.2020 kuni põhinõude täitmiseni, kuid mitte suuremas ulatuses kui 3884,48 eurot (põhinõue 4070,49 eurot – sissenõutavaks muutunud viivis 186,01 eurot = 3884,48 eurot).
14.Hageja nõuab kostjalt VÕS § 113 lg 1 ls 2 sätestatud määras viivist kõrvalkulude tasumisega viivitamise eest kogusummas 12,27 eurot vastavalt järgmisele arvestusele: - 2019.a juuli kõrvalkuludelt 116,42 eurot ajavahemiku 28.08.2019 kuni 14.10.2019 eest arvestatud viivis on 1,17 eurot; - 2019.a augusti kõrvalkuludelt 66,02 eurot ajavahemiku 28.09.2019 kuni 25.05.2020 eest arvestatud viivis on 3,29 eurot; - 2019.a septembri kõrvalkuludelt 73,15 eurot ajavahemiku 28.10.2019 kuni 18.12.2019 eest arvestatud viivis on 0,81 eurot; - 2019.a oktoobri kõrvalkuludelt 93,22 eurot ajavahemiku 28.10.2019 kuni 25.05.2020 eest arvestatud viivis on 3,61 eurot; - 2019.a novembri kõrvalkuludelt 94,84 eurot ajavahemiku 28.12.2019 kuni 18.01.2020 eest arvestatud viivis on 0,41 eurot; - 2019.a detsembri kõrvalkuludelt 109,78 eurot ajavahemiku 28.01.2020 kuni 25.05.2020 eest arvestatud viivis on 2,83 eurot; - 2020.a märtsi kõrvalkuludelt 101,53 eurot ajavahemiku 28.04.2020 kuni 05.05.2020 eest arvestatud viivis on 0,15 eurot. Kostja ei ole vaielnud vastu kõrvalkulude võlgnevuse aegadele ega viivisearvestusele. Kohus rahuldab hagiavalduse viivise tasumise nõudes ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja viivise 12,27 eurot. TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Hageja nõuab põhinõudelt viivise protsendina väljamõistmist kõrvalkulude 383,91 eurot tasumata osalt alates 26.05.2020. Kohus rahuldab hagiavalduse. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja viivise kõrvalkulud 383,91 eurot tasumata osalt VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 26.05.2020 kuni põhinõude täitmiseni, kuid mitte suuremas ulatuses kui 371,64 eurot (põhinõue 383,91 eurot – sissenõutavaks muutunud viivis 12,27 eurot = 371,64 eurot). 9 (11)
15.Tõendeid, mille analüüsimist otsuses ei ole eraldi kirjeldatud, jätab kohus juhindudes TsMS § 238 lg 1 ja 5 tõenditena arvestamata kui asjakohatud või vaidlusaluseid asjaolusid mitte tõendavad.
16.TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. TsMS § 168 lg 2 sätestab, et hageja kannab menetluskulud, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui menetlus lõpetatakse määrusega ja käesoleva paragrahvi lõigetest 3–5 ei tulene teisiti. Kohus määras hagihinnaks 19 125,11 eurot. Kohus jättis hagiavalduse 22.05.2020 läbi vaatamata 25.02.2020 seisuga sissenõutavaks muutunud üürivõla 3090 eurot tasumise nõudes ning lõpetas osaliselt menetluse pandiõiguse tunnustamise nõudes. Kohus rahuldas hagiavalduse üüritud asja tagastamise nõude osas (hagihind 6180 eurot), 4652,68 euro tasumise nõudes, põhinõudelt 4070,49 eurot sissenõutavaks muutumata viivise tasumise nõudes (hagihind 325,64 eurot) ja põhinõudelt 383,91 eurot sissenõutavaks muutumata viivise tasumise nõudes (hagihind 30,71 eurot). Eeltoodust tulenevalt rahuldas kohus hagiavalduse osaliselt. Kohus jaotab menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Rahuldatud nõuete hagihind on 11 189,03 eurot. Eeltoodust tulenevalt rahuldas kohus hagiavalduse 58,50% ulatuses (11 189,03 19 125,11-st on 58,50%). Kohtu poolt rahuldamata nõuded moodustavad kohtule esitatud nõuetest 41,50%. Kohus jätab menetluskulud 41,50% ulatuses hageja kanda ning 58,50% ulatuses kostja kanda.
17.Hageja on palunud kostjalt hageja kasuks välja mõista riigilõivu 750 eurot. Riigilõiv on hagiavalduse menetlemise vältimatu eeldus, mistõttu on tegemist vajaliku ja põhjendatud menetluskuluga. Kohus määrab kindlaks hageja kohtukulu 750 eurot. Kohus mõistab menetluskulud kostjalt hageja kasuks välja 58,50% ulatuses, st väljamõistetav summa on 438,75 eurot. Kohus jätab rahuldamata hageja avalduse kostjalt riigilõivu 311,25 eurot (750-438,75=311,25) väljamõistmiseks.
18.Hageja on palunud kindlaks määrata ja kostjalt välja mõista lepingulise esindaja kulud 842 eurot. Kohus võtab menetluskulude vajalikkuse ja põhjendatuse hindamisel muuhulgas arvesse asja keerukust ja mahtu ning jälgib, et üldjuhul ei tohiks hüvitatavate menetluskulude suurus rahaliste nõuete puhul ületada tsiviilasja hinda. Kohus leiab, et hageja esindaja kohtus tehtud toimingud on olnud vajalikud ning nende tegemise ajakulu on asja keerukust ja mahtu arvestades põhjendatud. Kohtu hinnangul pidi hageja esindajal asja mahtu ja keerukust arvestades kuluma õigusteenuse osutamiseks aega vähemalt 8 tundi. Kohus leiab, et tegemist on minimaalselt vajaliku ajaga hagiavalduse koostamiseks ja esitamiseks, kostja vastusega tutvumiseks, kohtu poolt määrusega antud korralduste tegemiseks, kohtuistungiks ettevalmistumiseks ning kohtuistungil osalemiseks. Kohus leiab, et arvestades õigusteenuse osutamiseks vajalikku aega 8 tundi, on hageja lepingulise esindaja kulude 842 eurot suurus vajalik ning põhjendatud ega ületa sarnase teenuse eest makstava tasu turuhinda. Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Leino Biin osutab õigusteenust büroopidaja Advokaadibüroo Biin ja Biin osaühingu (registrikood 12643950) kaudu, mis on käibemaksukohustuslane. Seetõttu sisaldab hageja kantud lepingulise esindaja kulu käibemaksu. Hageja ei ole kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada (TsMS § 174 lg 10). TsMS § 174 lg 10 alusel tuleb käibemaks 140,33 eurot arvata lepingulise esindaja kulust maha. Kohus määrab seetõttu hageja lepingulise esindaja kulude suuruseks 701,67 eurot. 10 (11)
Kohus määrab mõistab hageja lepingulise esindaja kulud kostjalt 58,50% ulatuses välja, st väljamõistetav summa on 410,48 eurot (58,5% 701,67-st on 410,48). Kohus jätab rahuldamata hageja avalduse kostjalt lepingulise esindaja kulude 431,52 eurot (842-410,48=431,52) eurot väljamõistmiseks.
19.Kostja on teinud käesolevas asjas menetlustoiminguid isiklikult ning ei ole teinud toiminguid, millega kaasnevad kohtukulud. Seetõttu puuduvad kostjal menetluskulud. Kohus jätab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määramata. /allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Ventsli kohtunik
11 (11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.