Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja
Kohtunik
Liisi Vernik
Otsuse tegemise aeg ja koht
10.07.2020.a Tallinn
Tsiviilasja number
2-19-1527
Tsiviilasi
Arvila OÜ hagi G Z vastu kahju hüvitamise nõudes ja G Z vastuhagi Arvila OÜ vastu tuvastus- ja rahalises nõudes 5 045,36 eurot/ 26 646,15 eurot
Tsiviilasja hind/vastuhagi hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja/vastuhagis kostja: Arvila OÜ (endise ärinimega Stix KV OÜ; registrikood 14092508) Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Oksana Sobko (e-post [email protected]) Kostja/vastuhagis hageja: G Z (isikukood xxxx) Kostjale riigi õigusabi korras määratud esindaja: vandeadvokaat Natalia Lausmaa (Advokaadibüroo Natalia Lausmaa; e-post [email protected]) Kohtu eelistung 08.11.2019, edasi kirjalikus menetluses
Menetluse liik
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2). Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 30.01.2019 esitatud ja 17.02.2019 täpsustatud hagiavalduse kohaselt sõlmiti 22.03.2018 kinnistu asukohaga xxxx võlaõiguslik müügileping nr xxxx xxxx OÜ (kehtiv ärinimi Arvila OÜ, hageja) ja G Z (kostja) vahel. Lepingu alusel pidi hageja kokkulepitud eelduste täitumisel andma eelnimetatud kinnistu omandi üle kostjale. Võlaõiguslikus lepingus lepiti kokku, et asjaõigusleping kinnistu omandi üleandmiseks sõlmitakse hiljemalt 01.08.2018 eeldusel, et kostja on täitnud tasumata ostuhinna tasumise eeldused. Kuna kostja ei täitnud nõuetekohaselt võlaõigusliku müügilepingut nii lepinguga kokkulepitud tähtaja jooksul kui ka temale antud täiendava tähtaja jooksul, siis taganes hageja 07.08.2018 kostjale edastatud lepingust taganemise avalduse alusel võlaõigusliku müügilepingust alates 22.08.2018. Kostja pidi 7 päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest lepingu eseme otsese valduse ja kõik lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad võtmed hagejale üle andma. Kostja seda teinud ei ole. Seega alates 30.08.2018 kostja ning kostja nõusolekul ka kolmandad isikud, kasutasid hagejale kuuluvat kinnistut ilma õigusliku aluseta. Kostja ja kostja nõusolekul kinnistut kasutavate isikute vastuseisu tõttu sai hageja kinnistu otsese valduse alles 19.10.2018. Kuna kinnistu otsene valdus ei olnud üle antud vabatahtlikult, siis hageja oli sunnitud kaasama abi ja kandma järgnevaid kulusid: 690,00 eurot - õigusabikulud (nõupidamine, konsultatsioonid, dokumentide koostamine; 5 t x 115 eur + km); 2651,10 eurot - turvafirma (ööpäevaringne valve, kinnistu tahtliku kahjustamise vältimiseks); 1002,56 eurot - Stix KV OÜ esindamisega seotud kulud (kohtumised ja läbirääkimised kinnistu valdajaga, telefonikõned, suhtlemine politseiga, väljakolimise korraldamine); 216,00 eurot - signalisatsiooni paigaldamine; 113,10 eurot lukuvahetus koos uue lukuga; 372,60 eurot - kolimisfirma arved. Seega kostja õigusvastase tegevuse tagajärjel on hagejale tekitatud otsene varaline kahju summas vähemalt 5 045,36 eurot. Kostja poolt kohustuse rikkumise (vabatahtlikult valduse üleandmisest keeldumine) ja hagejale tekkinud kahju vahel on selge põhjuslik seos, kuivõrd hageja poolt määratud tähtajal kinnistu otsese valduse üleandmise korral ei oleks hageja viidatud kulusid tekkinud. Eeltoodust tulenevalt palus hageja kostjalt välja mõista kahju summas 5 045,36 eurot. Kostja vastus ja vastuhagi Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta see rahuldamata.
Kostja ei ole isikuks, kes väidetava lepinguvälise kahju tekitamise eest hageja ees vastutaks. Hageja poolt haginõudes kirjeldatud asjaolude ja kohtule esitatud kirjalike dokumentide (kinnistu üleandmise akt 21.04.2018 ja kinnistu üleandmise akt 28.09.2018) kohaselt oli isikuks, kes valdas hagejale kuuluvat kinnistut Kuuseheki tee 9 väidetavalt ilma õigusliku aluseta, tekitades sellega hagejale kahju A B, mitte aga käesoleva haginõude kostja. Samuti märgib kostja, et kahju tekkimise asjaolud on vaieldavad ja kahju suurus tõendamata. Vastuhagi kohaselt sõlmiti 22.03.2018 hageja ja kostja vahel xxxx asuva kinnistu notariaalne võlaõiguslik ostu-müügileping. Lepingu p. 2.1. kohaselt oli lepingu eseme hind 100 000 eurot. Lepingu p. 2.2. kohaselt ostuhinnast 20 000 eurot oli enne lepingu sõlmimist müüjale nõuetekohaselt tasutud. Vastavalt lepingu p. 2.3. oli ostja kohustatud ülejäänud ostusumma 80 000 eurot hoiustama asjaõiguslepingut tõestava notari kontole hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise päevaks. Asjaõigusliku lepingu pidid pooled lepingu p. 3.1. tingimuste kohaselt sõlmima hiljemalt 01.08.2018. 01.08.2018 asjaõiguslepingut ei sõlmitud, kuna ostja ei olnud taganud lepingu p. 2 ettenähtud ostusumma tasumise kohustust. Hageja saatis 07.08.2018 kostjale lepingu p. 4.1.1. tugineva lepingust taganemise avalduse ühes täiendava tähtaja andmisega kohustuse täitmiseks hiljemalt 22.08.2018. Taganemisavalduse p. 4 märgib müüja, et ostja on jätnud täitmata kohustuse hoiustada notari kontole 80 000 eurot tasumata ostusummast. Kostja kasutades hageja poolt temale antud täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks, deponeeris 16.08.2018 vajaliku ostusumma notar A Ai büroos ja saatis hagejale notariaalse asjaõiguslepingu projekti, milles ostjana oli märgitud kolmas isik F S. Hageja keeldus asjaõiguslepingut nendel tingimustel sõlmimast viitega asjaolule, et võlaõigusliku lepingu tingimuste kohaselt oli kinnistu ostmiseks asjaõiguslepingu sõlmimise õigus üksnes selle lepingu poolel ning hageja ei olnud nõus ostja isiku asendamisega või ka ostja isikuandmete muutmisega lepingus kokkuleppe läbirääkimiste käigus notaribüroos. Hageja saatis kostjale 16.08.2018 kirja, teavitades teda asjaõiguslepingu sõlmimisest keeldumise põhjustest ja teavitas kostjat sellest, et 17.08-21.08 viibib hageja seaduslik esindaja xxxx eemal ning palus sellega uuetehingu aja määramisel arvestada. Kostja tegi sellest järelduse, et kuivõrd hageja 07.08.2018 lepingust taganemise avalduses teatatud, võlaõiguslepingu p. 4.1. tuginev kohustuse täiendav täitmise tähtaeg 22.08.2018 ei ole veel saabunud, siis on tal võimalik, arvestades hageja seadusliku esindaja 16.08.2018 kirjas täpsustatud aegu, kokku leppida selle tähtaja piirides uus notari aeg asjaõiguslepingu sõlmimiseks koos tasumata ostusumma deponeerimisega notari kontol. 22.08.2018 oli kostja deponeerinud notar T S kontol kogu ostusumma 100 000 eurot, notar oli ette valmistanud asjaõiguslepingu projekti ning edastanud selle hagejale. 23.08.2018 asjaõiguslepingut ei sõlmitud, kuivõrd hageja teavitas notaribüroos kostjat, et soovib jätta võlaõigusliku lepingu sõlmimisel ettemaksuna saadud 20 000 eurot leppetrahvina endale. Ostja taganes faktiliselt lepingust, tuginedes võlaõigusliku lepingu p-le
Eeltoodust tulenevalt palus kostja hagejalt välja mõista 20 000 eurot ettemaksu tagastamiseks ja leppetrahvi 5000 eurot. Vastus vastuhagile Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata. Hageja on püüdnud kuni 01.08.2018 kostjaga ühendust saada ning tuletada meelde, et tehingu tähtaeg on juba lähedal, kuid tulemuseta. Nii kostja kui ka kostja tütar on igati hagejaga suhtlemist vältinud. Kui kõik mõistlikud ajad olid juba möödas, teatas kostja, et 16.08.2018 kell 14.00 toimub A Ai notaribüroos tehing. Kostja aga jättis täiesti mainimata (kas tahtlikult või arusaamatuse tõttu), et esitas notarile tehingu kohta täielikult teistsugused andmed. Saades notari projekti kätte (pool päeva enne tehingut) selgus, et asjaõiguslepingu tingimused on täiesti vastuolus võlaõigusliku lepingu tingimustega ning pakutud tingimustel ei ole võimalik tehingut teostada, millest hageja teavitas koheselt kostjat ja notarit. 16.08.2018 asjaõiguslepingu projekti tingimusi ei olnud võimalik muuta tavaliste paranduste tegemisega, kuna tegemist oli hoopis teistsuguse tehinguga ning notar oleks pidanud uue projekti algusest peale tegema (saates selle eelnevalt ka pooltele tutvumiseks), mida aga piisava aja puudumise tõttu ei olnud võimalik enne 16.08.2018 teostada. Samuti ei vasta tõele kostja poolt toodu, et hageja ei ilmunud notari juurde 16.08.2018 15 min enne tehingut tuli hageja esindaja notari büroosse ning ta oli üksinda, kes kohale tuli. Kui kostja oleks ka tulnud, siis oleks olnud kohapeal võimalik tingimusi arutada. 23.08.2018 määratud tehing ei ole lõpuni viidud samuti kostjast sõltuvatest asjaoludest. 24.08.2018 pöördus hageja notari poole selgituste esitamise palvega, kuna tehingu tingimused, mis puudutavad tehingu summat (20 000 jääb leppetrahvina ning 100 000 on müügihind), edastas notarile just nimelt kostja, nii esialgse kui ka muudetud lepingu projekti koostamiseks. Seega sellistel tingimustel oli ostja nõus ja valmis objekt ostma. 24.08.2018 esitas notar vastuse hageja pöördumisele ning viimase versiooni lepingust. Notari vastusest on selgelt näha, et just nimelt kostja finantseerija xxxx OÜ ei soovinud tehingut lõpule viia ning tehing jäi toimumata hagejast mittesõltuvatest asjaoludest ning vastupidised kostja etteheited on täiesti alusetud ja asjakohatud. Kostjal ei ole ühtegi alust nõuda ei leppetrahvi 5 000 eurot tasumist ega 20 000 eurot tagastamist. Kostja on rikkunud pooltevahelist lepingut, mille tõttu oli hagejal õigus lepingust taganeda. Vormikohane taganemisavaldus on kostjale isiklikult kättetoimetatud. Täidetud on samuti taganemise materiaalsed eeldused, st taganemiseks on olemas seda õigustav põhjus, eelkõige oluline lepingurikkumine. Seega hageja on 22.03.2018 tõestatud kinnistu asukohaga Saku vald Metsanurme küla Kuuseheki tee 9 võlaõigusliku müügilepingust nr 1295 kehtivalt taganenud. Kohtu põhjendused
või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.
Kohus on seisukohal, et hageja ei ole käesoleval juhul tõendanud, et kostjal oleks olnud tegelik võim asja üle, s.o et kinnistu oleks kostjale üle antud või et kostja oleks kinnistut vallanud. Üleandmise-vastuvõtu akti kohaselt anti kinnistu üle 21.04.2018 A Ble (s.o kostja tütar), mitte kostjale (kd I lk 65, kd II lk 13). Hageja ei ole tõendanud, et A B oleks tegutsenud kinnistu üle võtmisel kostja esindajana. Kuigi allkirjastatud aktis on märgitud ka sõna „esindaja“, siis puudub kohtul veendumus, kas esindajaks on märgitud A B või M O (s.o isik, kes müüs hagejale nimetatud kinnistu, kd I lk 56-64). Kui esindajaks oleks märgitud A B, siis ei ole aktis täpsustatud, kelle esindajana ta tegutses või et ta oleks kostja nimel kinnistu üle võtnud. Kohtu hinnangul kinnitavad ka teised menetluses esitatud tõendid, et kinnistu tegelikuks valdajaks oli A B, mitte kostja. Nimelt nähtub 28.09.2018 kinnistu üleandmise-vastuvõtu aktist, et kinnistu valdajaks on märgitud A B (kd I lk 190). Nimetatud akt viitab ka sellele, et kinnistul asuvad ka A B asjad. Samuti on A B kirjaga kinnitanud, et kohustub oma asjad ära kolima ning tasuma transpordikulud summas 48,5 eurot + käibemaks (kd I lk 195-196). Seega oli A Bl tegelik võim asja üle. Ühestki kohtule esitatud dokumendist ei nähtu, et lisaks A Ble oleks ka kostja kinnistut vallanud. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et käesoleval juhul ei ole kostja isikuks, kes valdas vaidlusalust kinnistut. Seega ei saanud kostja olla ka isikuks, kes hagejale väidetava valduse vabastamise viivitamisega kahju tekitas. Kuna esitatud tõenditest nähtuvalt valdas hageja kinnistut A B, siis ole põhjendatud ka kahju hüvitamise nõude esitamine kostja vastu. Kuna hageja nõue ei ole esitatud õige isiku vastu, siis ei pea kohus vajalikuks anda oma hinnangut hageja poolt esitatud kahju tekkimise asjaoludele ja kahju suurusele. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus hagi rahuldamata.
jõustumisest ning nimetatud kohustuse täitmisega viivitamisel tasuma ostjale viivist 0,024 % tähtaegselt tagastamata summast iga viivitatud päeva eest.
Puudub vaidlus, et hageja on andnud kostjale 07.08.2018 täiendava tähtaja kohustuste täitmiseks ning teatanud, et kui 20.08.2018 on kostja lepingulised kohustused jätkuvalt täitmata, siis taganeb hageja lepingust alates 21.08.2018. Kostja on välja toonud, et 16.08.2018 kell 14.30 oli määratud asjaõiguslepingu sõlmimine notar A A notaribüroos ning esitanud tõendina asjaõiguslepingu projekti (kd I lk 66-82). Samuti on kostja välja toonud, et tasumata ostuhind oli hoiustatud notari kontole (kd I lk 83). Samas nähtub projektist, et tegemist ei olnud enam tehinguga, mis oleks seotud 22.03.2018 võlaõigusliku müügilepingu tingimustega. 22.03.2018 oli sõlmitud võlaõiguslik müügileping hageja ja kostja vahel. Lepingu projektist nähtuvalt on küll lepingu ese sama, mis oli võlaõiguslikus lepingus, kuid ostjaks ei olnud enam kostja. Kohus on seisukohal, et selleks, et tehing oleks saanud toimuda, oleks see pidanud vastama 22.03.2018 võlaõiguslikus müügilepingus kokkulepitud tingimustele. Nimetatud on ka hageja 16.08.2018 kirjas kostjale selgitanud (kd I lk 85). Seega asub kohus seisukohale, et tehing ei ole ära jäänud hagejast tulenevatel põhjustel. Kohtu hinnangul ei ole tõendamist ka leidnud, et 23.08.2018 kell 13.30 määratud ajal asjaõiguslepingu sõlmimiseks notar T Sjuures oleks tehing ära jäänud hagejast tuleneval põhjusel. Tsiviilasja materjalidest nähtub, et 24.08.2018 pöördus hageja notari poole selgituste esitamise palvega, kuna tehingu tingimused, mis puudutavad tehingu summat (20 000 jääb leppetrahvina ning 100 000 on müügihind), edastas notarile just nimelt kostja, nii esialgse kui ka muudetud lepingu projekti koostamiseks. Seega sellistel tingimustel oli kostja nõus ja valmis kinnistut ostma (kd I lk 157). 24.08.2018 esitas notar vastuse hageja pöördumisele (kd I lk 158) ning viimase versiooni lepingust (kd I lk 159-163). Nii notari selgitusest kui ka lepingu viimase versioonist (p 2.4, 2.5) on näha, et „Müüja ja Ostja avaldavad, et kuna Ostja ei täitnud nõuetekohaselt võlaõiguslikku müügilepingut, taganedes Müüja 07.08.2018.a. allkirjastatud Ostjale saadetud kirja („Lepingust taganemise avaldus“) alusel 21.08.2018.a. võlaõiguslikust müügilepingust ning esitas Ostjale leppetrahvi nõude summas kakskümmend tuhat (20 000) eurot ning teatas, et võlaõigusliku lepingu kohaselt jääb Ostja poolt Müüjale tasutud ostuhinna osa summas kakskümmend tuhat (20 000) eurot leppetrahvina Müüjale, millega Ostja käesoleva lepingu sõlmimisega nõustub. Müüja ja Ostja avaldavad ja kinnitavad, et ei oma seoses võlaõigusliku lepinguga teineteise suhtes pretensioone“. Notari vastusest on selgelt näha, et just nimelt kostja finantseerija xxxx OÜ ei soovinud tehingut lõpule viia ning tehing jäi toimumata seega hagejast mittesõltuvatest asjaoludest. Kohus leiab eeltoodud asjaolude pinnalt, et hageja on kehtivalt võlaõiguslepingust taganenud alates 21.08.2020. Kostja ei täitnud nõuetekohaselt võlaõiguslikku müügilepingut nii lepinguga kokkulepitud tähtaja jooksul kui ka temale antud täiendava tähtaja jooksul (s.o 07.08.2018 kirjas antud tähtaeg). Lepingust taganemise formaalsed eeldused on täidetud, vormikohane taganemisavaldus on kostjale isiklikult kätte toimetatud. Täidetud on ka materiaalsed eeldused, s.o taganemiseks oli olemas seda õigustav põhjus, eelkõige oluline lepingurikkumine. Kostja ei täitnud täiendava tähtaja jooksul talle pandud kohustust ostuhinna tasumiseks. See, et peale taganemist on kostja ostuhinna väidetavalt hoiustanud notar T S juures, ei muuda hageja lepingust taganemist kehtetuks.
Kuna hageja on lepingust kehtivalt taganenud, siis oli hageja õigustatud lepingu p 4.3 alusel nõuda kostjalt leppetrahvi summas 20 000 eurot ja tasaarvestada see tasutud ettemaksuga. 05.09.2018 on kostja edastanud hagejale avalduse võlaõigusliku lepingu täitmiseks või ettemakse tagastamiseks (kd I lk 96-99). Kohus märgib, et kuna hageja oli selleks ajaks lepingust kehtivalt taganenud, siis ei saanud kostja enam omakorda lepingust taganeda. Samuti ei ole kostja tõendanud, et materiaalsed eeldused taganemiseks oleks täidetud. Kostja on tuginenud lepingu p-le 4.4, mis viitab kostja lepingust taganemisele põhjusel, et hagejast tingituna ei ole asjaõiguslepingut sõlmitud. Kohus on eelnevalt leidnud, et asjaõiguslepingu sõlmimine ei jäänud ära hagejast tingituna. Seega on kostjapoolne lepingust taganemine tühine ning käesoleval juhul puudub alus ettemaksu summas 20 000 eurot tagastamiseks ning leppetrahvi summas 5000 eurot nõudmiseks. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus vastuhagi rahuldamata. Kohtu poolt käsitlemata poolte väited ja tõendid ei oma kohtu hinnangul asja lahendamisel tähtsust. Menetluskulud
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.