Conseras OÜ avaldus Ljudmilla Orlova vastu korteri kasutusotstarbe muutmiseks nõusoleku andmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 11. märtsi 2020 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Conseras OÜ määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindaja
Määruskaebuse esitaja (avaldaja): Conseras OÜ (registrikood 14388864), lepinguline esindaja Sergei Ivanov Vastustaja (puudutatud isik): Ljudmilla Orlova (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Andrei Abakumov
RESOLUTSIOON
1.Jätta Viru Maakohtu 11. märtsi 2020 määrus muutmata ja määruskaebus rahuldamata.
2.Jätta menetluskulud ringkonnakohtus Conseras OÜ kanda.
3.Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast käesoleva otsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest.
Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
1.Conseras OÜ (avaldaja) esitas 10. juunil 2019 Viru Maakohtule avalduse, milles palus asendada Ljudmilla Orlova (puudutatud isik) nõusolek XXXXXXX asuva korteriomandi kasutusotstarbe muutmiseks eluruumist mitteeluruumiks ja nimetatud ruumi eraldi sissepääsu rajamiseks XXXXXXX tänava poolt. Alternatiivselt palus avaldaja tuvastada korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 38 lg 2 alusel, et korteriomandi kasutusotstarbe muutmiseks mitteeluruumiks ja nimetatud ruumi eraldi sissepääsu rajamiseks XXXXXXX tänava poolt ei ole puudutatud isiku nõusolek vajalik. Avalduse kohaselt on avaldaja korteri omanik. Korter asub kolmekorruselise elumaja esimesel korrusel. Avaldaja kavatseb korterit edaspidi kasutada mitteeluruumina, väikese klassiruumina eesti keele õpetamiseks. Teiste korteriomanike huvides plaanib hageja korraldada ruumi eraldi sissepääsu. Kõik korteriomanikud nõustusid korteri kasutusotstarbe muutmisega, v.a puudutatud isik. Avaldaja on seisukohal, et korteri kasutusotstarbe muutmise ja eraldi sissepääsu ehitamisega ei kahjustata ühtegi korteriomaniku õigustatud huvi. Seda enam ei rikuta puudutatud isiku, kelle korter asub kolmandal korrusel, õigustatud huvi.
2.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu. Avaldaja ei esitanud koos küsitluslehega ruumi renoveerimise plaani. See oli üks põhjustest, miks puudutatud isik keeldus nõusoleku andmisest. Elamu on nn „stalinistliku ajastu“ arhitektuuri kompleksi kuuluv hoone. Seega on oluliseks küsimuseks, kuidas muutub elamu väliskuju, mis soovitud ümberehitamise tulemusena kaotab oma individuaalse arhitektuurilise välisilme ja näeb esteetilisest seisukohast veider välja. Samuti langeb korteriomandi turuväärtus, sest tegemist ei ole enam autentse, vaid ümberehitatud, majaga. Lisaks on plaanitud võtta Sillamäe linnas stalinistliku ajastu arhitektuur muinsuskaitse alla. Sillamäe linn on asunud seisukohale, et korteri renoveerimise plaan ei vasta kehtestatud nõuetele.
3.Sillamäe linn selgitas, et alal kehtib Sillamäe linna üldplaneering. 1950. aastate hoonestusalale, kus asub ka elamu, tulenevad linna üldplaneeringust piirangud, sh tuleb säilitada hoone üldilme, keelatud on fassaadi muutmine ja maksimaalselt tuleb säilitada algselt eluruumideks rajatud pindade kasutamine samal eesmärgil. Seetõttu tuleb hoone fassaadiga seotud ehitustööd projekteerida nii, et oleks tagatud üldplaneeringu nõuete järgimine fassaadide säilitamise osas. Lõpliku hinnangu saab Sillamäe Linnavalitsus anda kohase menetluse tulemusel, kui esitatud on kõik vajalikud dokumendid ja seisukohad. Esitatud esialgse lahenduse põhjal saab asuda seisukohale, et muudetakse hoone üldilmet ja sümmeetriat, samuti fassaadi ning asendatakse arhitektuurseid elemente. Sillamäe linna üldplaneeringus on elamu maakasutuse juhtotstarve elamumaa ja seatud on eesmärk maksimaalselt elamispinda sellisena säilitada.
MAAKOHTU SEISUKOHT
4.Viru Maakohus jättis 11. märtsi 2020 määrusega avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.
Maakohus viitas KrtS § 38 lg-tele 1 ja 2 ning § 31 lg 1 p-dele 1 ja 2, samuti asjaõigusseaduse (AÕS) § 74 lg-le 1. Maakohus leidis, et avaldaja ei ole menetluse kestel suutnud üheselt selgitada, millised saavad plaanitud muudatused täpselt olema. Kohtuistungil viitas avaldaja eskiisile. Sellele vaatamata on tuvastatud, et hoone fassaadi tehakse muudatused ja hoone väline kuju muutub, mida tuleb pidada oluliseks muudatuseks. Eskiisilt nähtub, et avaldaja soovib rajada trepi. Eskiisil on kirjas, et vajalik on ehitada puidust (metallist) trepi astmed ja käsipuud. Isegi kui oleks mõeldav, et tegemist on nn teisaldatava trepiga, mida avaldaja on väitnud kohtuistungil, siis ka sellel oleks hoone välisele kujule mõju, kuna mingil moel peaks isegi ajutine trepp fassaadile kinnituma. Lisaks sellele muudab fassaadi ka sissepääs trepist tuppa ning akna muutmine ukseks. Avaldaja ei ole selgitanud, kuidas on võimalik fassaadi säilitada ilma olemasolevat arhitektuuri hävitamata. Hoone välise kuju muutmine ületab tavakasutuses tekkiva mõju – tegemist on 1950. aastate hoonestusalaga, millele seab Sillamäe linna üldplaneering piiranguid, mh ei ole lubatud muuta hoonete fassaade. Seega avaldab muudatuste tegemine olulist mõju ning selleks on vajalik puudutatud isiku nõusolek. Arvestades seda, et avaldaja eesmärgiks on pidada korteris keeletunde, on tegemist olulise muudatusega. Eluruumi kasutus ja keeletundide pidamiseks vajaliku pinna kasutamine on oma olemuselt täiesti erineva intensiivsusega, seega on tegemist muudatusega, milleks on vajalik teiste korteriomanike nõusolek. Maakohus on terve menetluse kestel palunud avaldajal täpsustada, millisel viisil ümberehitus plaanitakse ja kas Sillamäe linn peab üldse võimalikuks avaldaja soovitud muudatuste tegemist. Sillamäe linn on selgitanud, et kaasomanike nõusolekud esitatakse koos projektiga. Seega enne, kui projekt on valminud, ei ole kaasomanike nõusolekuid vaja. Avaldaja menetluses projekti esitanud ei ole. Avaldaja on esitanud eskiisi. Eskiisi osas on Sillamäe linn pidanud tõenäoliseks, et muudetakse hoone üldilmet, sümmeetriat ja fassaadi, mida aga Sillamäe linna üldplaneeringu kohaselt ei ole lubatud teha. Puudutatud isik on veenvalt selgitanud, miks korteriomandi kasutusotstarbe muutmine teda kahjustab. Keeletundide pidamine toob kaasa suurema müra kui eluruumi kasutamine. Maakohus märkis, et vastavalt Sillamäe linna üldplaneeringule tuleb maksimaalselt säilitada algselt eluruumideks rajatud pindade kasutamine samal eesmärgil. Arvestades seda, et avaldaja esitatud visioon ei ole kooskõlas Sillamäe üldplaneeringuga ning avaldaja täiendavad selgitused on olnud umbmäärased, asus maakohus seisukohale, et avaldaja planeeritud muudatused kahjustavad ülemääraselt korteriomanike õigustatud huve. Eelneva tõttu jäi avaldus rahuldamata.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
5.Avaldaja palub määruskaebuses tühistada maakohtu määrus ja teha uus määrus, millega avaldus rahuldada või saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Menetluskulud palub avaldaja jätta puudutatud isiku kanda. Määruskaebuses esitatud väidete kohaselt on hüpoteetilised maakohtu järeldused selle kohta, et keeletundide läbiviimine põhjustab kaks korrust üleval elavale puudutatud isikule suuremat müra sellest, kui ruumi kasutatakse eluruumina, samuti võimalik korteriomandi turuväärtuse vähemine. See on vastuolus TsMS §-ga 436. Maakohus on ebaõigesti tuvastanud, et avaldaja on plaaninud muuta akna ukseks, rajada trepi ja teha muudatusi fassaadis. Avaldaja ei kavatsenud paigaldada akna asemele ust, sest selles kohas asub juba rõduuks. Maakohus ei ole arvestanud ega hinnanud avaldaja väidet, et eraldi sissepääsu
korraldamise käigus fassaad ei muutu. Samuti ei arvestanud maakohus Sillamäe linna kirju, mille kohaselt saab linnavalitsus anda lõpliku hinnangu kohase menetluse tulemusel, kui esitatud on kõik vajalikud dokumendid ja seisukohad. Maakohus ei tuvastanud seda, kas fassaadi muudetakse või mitte. Lisaks ei kohaldanud kohus asjakohaseid õigusnorme. Maakohus ületas oma volitusi ja esitatud nõuete mahtu. Sisuliselt on maakohus üritanud võtta endale kohaliku omavalitsuse volitused, omamata määruse tegemisel isegi projekteerimistingimusi. Sillamäe linna üldplaneeringus ei sisaldu absoluutne keeld remonditööde tegemiseks 1950. aastatel ehitatud elamutes. Maakohus on jätnud tähelepanuta asjatundja S. Krupina arvamuse, mille kohaselt võimaldab tänapäeva ehitustehnoloogia ja saadaolevad ehitusmaterjalid täielikult taastada kõik vajalikud (rõdu) fassaadielemendid (Sillamäe linna) määrust rikkumata. Ehitustööde teostamine kasutades kaasaegseid seadmeid ja tehnoloogiaid ei kajastu kuidagi kogu hoone fassaadi välimusel. Maakohus on andnud tõenditele ebaõige hinnangu. Asja materjalides on viide internetilehele, kus saab elamut vaadata ja hinnata selle seisukorda. On ilmne, et fassaad on amortiseerunud ning vajab restaureerimist või vähemalt remonti. EhS § 26 lg-st 1 järeldub, et on võimatu koostada projekti ilma projekteerimistingimusteta. Vaid projekteerimistingimustest ja hiljem ka projektist endast selgub, kuidas trepp kinnitatakse ja kas trepp üleüldse kinnitatakse fassaadi külge. Fassaadi oluliseks muutuseks võib pidada seda, kui fassaadile midagi lisatakse või sellest eemaldatakse. Kui fassaadi külge panna teisaldatav redel, ei ole tegemist kaasomandi tavapärasest kasutamisest tuleneva olulise mõjuga. Maakohus on andnud ebaõige hinnangu, kas avaldaja kavandatav tegevus ületab tavapärasest omandi kasutamisest tulenevat mõju.
6.Puudutatud isik vaidleb määruskaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
7.Ringkonnakohus leiab, et Viru Maakohtu 11. märtsi 2020 määrus tuleb jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata. Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust selle rahuldamiseks. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ning kooskõlas TsMS § 654 lg-ga 6 ja §-ga 659 ei pea vajalikuks neid kõiki korrata.
8.Asja materjalide kohaselt esitas avaldaja maakohtule avalduse, milles palus asendada puudutatud isiku nõusoleku XXXX Sillamäe asuva korteriomandi kasutusotstarbe muutmiseks eluruumist mitteeluruumiks ja korteriomandile eraldi sissepääsu rajamiseks XXXXXXX tänava poolt. Alternatiivselt palus avaldaja tuvastada KrtS § 38 lg 2 alusel, et XXXX Sillamäe asuva korteriomandi kasutusotstarbe muutmiseks eluruumist mitteeluruumiks ja korteriomandile eraldi sissepääsu rajamiseks XXXXXXX tänava poolt ei ole vajalik puudutatud isiku nõusolek, sest tema õigusi ei puudutada üle määra. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu leides, et trepi ehitamine ja täiendava õueukse paigaldamine tänavalt rõdule rõdubalustraadi keskele muudab oluliselt hoone esialgset fassaadi, s.o hoone välisilme on rikutud. Ka leidis puudutatud isik, et hoone välisfassaadi muutmine ja korteri nr XX üleviimine eluruumist mitteeluruumiks (s.o ruumide kasutusotstarve muutmine) võib kaasa tuua tema korteriomandi turuväärtuse vähenemine, samuti ruumide intensiivsema kasutuse tõttu (keetetundide läbiviimine) suureneb müra.
9.Maakohus on õigesti asunud seisukohale, et XXXX Sillamäe asuva korteriomandi kasutusotstarbe muutmiseks eluruumist mitteeluruumiks ja nimetatud ruumi eraldi sissepääsu rajamiseks XXXXXXX tänava poolt on KrtS § 38 lg 1 alusel vajalik korteriomaniku nõusolek. Maakohus on vastavad põhjendused esitanud vaidlustatud otsuse p-des 31-35, ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning ei korda neid. KrtS § 38 lg 1 sätestab erandi, mille kohaselt ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Sama paragrahvi teise lõike järgi ei ole esimeses lõikes nimetatud muudatuseks vaja selle korteriomaniku nõusolekut, kelle õigusi ümberkorraldused ei puuduta üle määra, mida korteriomanik peab KrtS § 31 lg 1 p 2 kohaselt taluma. Viidatud sätte kohaselt on korteriomanik kohustatud taluma mõjusid, mis jäävad KrtS § 31 lg 1 p-s 1 nimetatud piiridesse, s.o ei ületa omandi tavakasutusest tekkivaid mõjusid. Eelnevast tuleneb, et ka KrtS-i alusel on ehituslikeks või muudeks kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikest muudatustest suuremateks ümberkorraldusteks on üldjuhul vaja korteriomanike kokkulepet ning neid ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames KrtS § 35 lg 1 tähenduses. KrtS § 38 kohaldamisel tuleb arvestada ka KrtS §-ga 39, mille järgi kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sealhulgas energiatõhususe suurendamiseks, selliste vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib otsustada KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega (s.o üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest). Sellest tuleneb, et isegi kui tegemist on olulise ümberkorraldusega KrtS § 38 lg 1 tähenduses, ei ole selleks vaja korteriomanike kokkulepet, vaid piisab ka KrtS § 9 lg-s 3 osutatud häälteenamusest, kui ümberkorraldus on vajalik kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sellega ei muudeta eriomandi otstarvet ega kahjustata ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve.
10.Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et avaldaja poolt märgitu (eriomandi eseme otstarbe muutmine ning eraldi sissekäigu rajamine korterisse) on käsitletav olulise ümberkorraldusena KrtS § 38 lg 1 tähenduses ning ükski määruskaebuses esitatud väide ei anna alust asuda maakohtust erinevale seisukohale. Avaldaja põhjenduste kohaselt on maakohus ebaõigesti leidnud, et ta kavatseb paigaldada akna asemele ukse, sest selles kohas juba asub rõduuks ning samuti ei ole maakohus arvestanud ega hinnanud avaldaja väidet, et eraldi sissepääsu korraldamise käigus fassaad ei muutu. Ringkonnakohtu arvates korterisse eraldi sissekäigu ehitamine (kas siis rõduukse või akna asemel) muudab elamu fassaadi. Samuti muudab elamu fassaadi täiendava trepi rajamine olenemata sellest, kas tegemist on kohtkindla või teisaldatava trepiga. Siinkohal märgib ringkonnakohus, et asjakohatu on avaldaja väide, et maakohus ei tuvastanud seda, kas fassaadi muudetakse või mitte. Maakohus on vaidlustatud otsuse p-s 33 märkinud, et hoone fassaadi tehakse muudatused ja hoone väline kuju muutub, mida tuleb pidada oluliseks muudatuseks.
11.Arusaamatu on määruskaebuses esitatud seisukoht, et maakohus ületas oma volitusi ja esitatud nõuete mahtu ning on üritanud võtta endale kohaliku omavalitsuse volitusi, omamata määruse tegemisel isegi projekteerimistingimusi. Maakohus on lahendanud avaldaja nõuded oma pädevuse piires kohtule esitatud asjaolude ja tõendite alusel. Asjatundja S. Krupina arvamusest (tl 113) nähtuvalt tänapäevased tehnoloogiad ja materjalid võimaldavad taastada ja säilitada rõdu fassaadielemendid, kuid viidatud arvamusest ei selgu, kas avaldaja poolt kavandatav täiendav sissepääs muudab või ei muuda hoone fassaadi.
12.Asjaolu, et hoone fassaad on amortiseerunud ning vajab remonti ei muuda avaldaja poolt kavandatud muudatusi KrtS § 38 lg-s 2 nimetatud muudatusteks, mille tegemiseks ei ole vaja korteriomanike kokkulepet.
13.Kokkuleppega mittenõustunud korteriomanikult saab nõuda kokkuleppe sõlmimise tahteavaldust (nõusolekut), kui vastavad eeldused on täidetud. Vajalik tahteavaldus on võimalik kohtulahendiga asendada TsÜS § 68 lg 5 ja täitemenetluse seadustiku § 184 lg 1 esimese lause alusel. Kohtulahendis saab määrata kindlaks tahteavalduse andmise tingimused. Nõusoleku andmise kohustus ja selle tingimused sõltuvad konkreetsetest asjaoludest, muu hulgas korteriomanike võrdsest kohtlemisest. Korteriomaniku ebavõrdsel kohtlemisel ja teiste korteriomanike huvide eelistamisel võib olla põhjendatud kohustada teda koormatist taluma teiste korteriomanike makstava mõistliku hüvitise vastu.
14.Käesolevas asjas on maakohus jätnud õigustatult rahuldamata avaldaja nõude puudutatud isiku vastu kokkuleppe sõlmimise tahteavalduse (nõusoleku) andmiseks. Maakohus on vastavad põhjendused esitanud vaidlustatud otsuse p-des 36-42, ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning ei korda neid. Ükski määruskaebuses esitatud põhjendus ei anna alust asuda maakohtust erinevale seisukohale. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et praegusel kujul esitatud avaldaja planeeritud muudatused kahjustavad ülemääraselt korteriomanike õigustatud huve (sh korteriomandite turuväärtuse võimalik langus, suurenev müra), avaldaja poolt soovitud muudatused ei ole kooskõlas Sillamäe üldplaneeringuga (ei ole üldse selge muudatuste tegemise võimalikkus) ning avaldaja menetluse kestel esitatud täiendavad selgitused on olnud umbmäärased. Juhul, kui avaldaja poolt planeeritud muudatused oleksid reaalselt teostatavad ning puudutatud isik keeldub nõusoleku andmisest, siis võib olla teatud juhtudel põhjendatud nõusoleku asendamise sidumine mõistliku hüvitise maksmise tingimusega. Arvestades avaldaja planeeritud muudatuste umbmäärasust ei ole praegu võimalik hinnata, kuivõrd need riivavad puudutatud isiku õigustatud huve ja kas oleks õigustatud mõistliku hüvitise väljamõistmine riive talumise eest.
15.Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast käesoleva otsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Üllar Roostoja
Kersti Kerstna-Vaks
Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.