Conseras OÜ avaldus L O sihtotstarbe muutmiseks asendamiseks kohtulahendiga
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja: Conseras OÜ (RK 14388864; asukoht Daumani 12-90, Narva)
vastu korteri tahteavalduse
Avaldaja lepinguline esindaja: Sergei Ivanov (epost: XXX) Puudutatud isik: L O (IK XXX; elukoht XXX) Puudutatud isiku esindaja: Andrei Abakumov Asja läbivaatamise aeg ja viis
22.10.2019 ja 19.02.2020 kohtuistungitel
Menetluse liik
Hagita menetlus
Menetlustoiming
Avalduse lahendamine
RESOLUTSIOON
1.Jätta avaldus rahuldamata.
2.Jätta menetluskulud avaldaja kanda. Käesolevas määruses kohus menetluskulude suurust kindlaks ei määra. Kohus määrab menetluskulude suuruse kindlaks määrusega käesoleva kohtumääruse jõustumisest mõistliku aja jooksul.
Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Viru Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates. Määruskaebust ei saa esitada peale viie kuu möödumist määruse tegemisest arvates. Määruskaebuse esitaja peab tasuma riigilõivu. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab
vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot (TsMS § 178 lg 1 ja 2). Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
AVALDUS
Conseras OÜ esitas 10.06.2019 hagiavalduse, milles palus kohtul teha otsus, millega asendada L O nõusolek XXX, katastritunnus 73501:009:0004, registrinumber 2405808, korteriomandi kasutusotstarbe muutmiseks eluruumist mitteeluruumiks. Alternatiivnõudena palus Conseras OÜ kohtul teha otsus, millega tuvastada korteriomandija korteriühistuseaduse (KrtS) §
lg
alusel, et XXX, katastritunnus 73501:009:0004, registrinumber 2405808, korteriomandi kasutusotstarbe muutmiseks eluruumist mitteeluruumiks ei ole korteriomaniku nõusolek vajalik, sest tema õigusi ei puuduta üle määra.
Conseras OÜ on XXX eluruumi omanik. Korter asub kolmekorruselise elumaja esimesel korrusel. Conseras OÜ kavatseb korterit edaspidi kasutada mitteeluruumina, väikese klassiruumina eesti keele õpetamiseks (mitte üle kümnele inimesele). Maja elanike huvides plaanib hageja korraldada ruumi eraldi sissepääs Kalda tänava poolt. Selleks, et muuta XXX eluruumi kasutusotstarvet ja rajada ruumi eraldi sissepääs Kalda tänava poolt, pöördus Conseras OÜ XXX elavate korteriomanike poole. Conseras OÜ palus väljendada oma seisukoht kasutusotstarbe muutmise osas ja vastuväite puudumisel anda küsitluslehele allkiri. Küsitluslehele oli lisatud ruumi renoveerimise plaan, millest järeldus, et ei ole plaanis maja jäikust tagavaid kandvaid seinu ja konstruktsioone demonteerida ja ümber planeerida. Samuti ei ole renoveerimise plaaniga ette nähtud maja tehniliste konstruktsioonide või soojus-, kütte- elektrijuhtmestiku ja kanalisatsioonisüsteemide ümberehitamist. Kõik maja tehnilised süsteemid jäävad muutmata.
Kõik korteriomanikud nõustusid XXX eluruumi kasutusotstarbe muutmisega, välja arvatud L O.
Conseras OÜ on seisukohal, et muudatuste tegemine ei too kaasa mingit mõju Mere pst 1, Sillamäe korteriomanikele, mis võiks oluliselt erineda XXX korteriomandi tavapärasest kasutamisest. Hageja on veendunud, et XXX eluruumi kasutusotstarbe muutmisega ja eraldi sissepääsu ehitamisega ei kahjustata ühtegi Mere 1, Sillamäe elaniku õigustatud huve, veelgi enam ei rikuta kostja õigustatud huvi, kelle korteriomand asub kolmandal korrusel.
Kohus võttis avalduse menetlusse ja selgitas, et tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 613 lg 1 p 1 alusel kohus lahendab hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu
2(11)
avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõude, mis KrtS § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Kohus peab kohus võimalikuks määratleda asja lahendamise õige liigina selle läbi vaatamine hagita menetluses ja lugeda esitatud hagiavaldust avalduseks hagita menetluses. Kohus käsitleb avalduses märgitud Conseras OÜ hageja asemel avaldajana ning L O kostja asemel puudutatud isikuna. Kohus palus avaldajal ka oma avaldust täpsustada.
26.06.2019 täpsustas avaldaja avaldust ja palus kohtul teha otsus, millega asendada puudutatud isik nõusolek XXX, katastritunnus 73501:009:0004, registrinumber 2405808, korteriomandi kasutusotstarbe muutmiseks eluruumist mitteeluruumiks ja nimetatud ruumi eraldi sissepääsu rajamiseks Kalda tänava poolt. Alternatiivnõudena palub avaldaja kohtul teha otsus, millega tuvastada KrtS §
lg
alusel, et XXX, katastritunnus 73501:009:0004, registrinumber 2405808, korteriomandi kasutusotstarbe muutmiseks eluruumist mitteeluruumiks ja nimetatud ruumi eraldi sissepääsu rajamiseks Kalda tänava poolt ei ole korteriomaniku nõusolek vajalik, sest tema õigusi ei puuduta üle määra.
PUUDUTATUD ISIKU VASTUS
Puudutatud isik esitas oma seisukoha ja palus jätta avaldus rahuldamata. Puudutatud isiku väidete kohaselt ei esitatud talle koos küsitluslehega ruumi renoveerimise plaani ja see oli ka üks põhjustest, miks puudutatud isik keeldus küsitluslehte allkirjastamast. Ljudmila Orloval puudus arusaam, millisel viisil ja mida avaldaja plaanib „renoveerida“. Puudutatud isik on seisukohal, et kolm nõusolekut on allkirjastanud kolmandad isikud, mistõttu ei saa nimetatud allkirju arvesse võtta. Puudutatud isik leiab, et XXX korteriomandit tuleks kasutada ka edaspidi eluruumina.
Puudutatud isik rõhutab, et Mere 1, Sillamäe näol on tegemist „stalinistliku ajastu“ arhitektuuri kompleksi kuuluva hoonega. Sellest tulenevalt on oluliseks küsimuseks, kuidas muutub maja väliskuju, mis soovitud ümberehitamise tulemusena kaotab oma individuaalset arhitektuurset välisilmet ja näeb esteetilisest seisukohast veider välja. Samuti langeb korteriomandi turuväärtus, kuna tegemist ei ole enam autentse majaga, vaid ümberehitatud majaga. Lisaks viitab puudutatud isik asjaolule, et Sillamäe linna stalinistliku ajastu arhitektuuri on plaanitud muinsuskaitse alla võtta. Puudutatud isik on palunud ka Sillamäe linnal anda hinnang kas dokument „Ida-Viru maakond, Sillamäe linn, XXX. Rekonstrueerimise projekt. Renoveerimise plaan“ on projekt, mis sobib „stalinistliku ajastu“ arhitektuuri kompleksi osaks oleva maja jaoks. Sillamäe linn vastas L. O 21.06.2019, et „Teie poolt esitatud korteri nr XXX renoveerimise plaan ei vasta Ehitusseadustiku § 13 ja Majandus- ja taristuministri 17. juuli 2015. a määruses nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ sätestatud nõuetele“.
AVALDAJA SEISUKOHT
3(11)
Avaldaja on seisukohal, et puudutatud isikule esitatud dokumentide pinnalt on selge, millisel viisil ümberehitust plaanitakse. Maja fassaadi osas on dokumendis märgitud, et: „Hoones eraldatud trepikoja tegemine Kalda tänavalt ei riku maja väliskuju, sest trepikoja tehakse balkoni asumiskohas ja kõik dekoratiivsed elemendid tehakse nii, et nad ei erine teistest samadest elementidest. Maja välisilme ei rikku.“ Avaldaja leiab, et isiku nõusoleku andmise loobumise aluseks ei saa olla asjaolu, et projekt ei ole kooskõlastatud Sillamäe Linnavalitsusega. Avaldaja plaanib protsessi kooskõlastada Ehitusjärelevalve ameti ja teiste Sillamäe Linnavalitsuse ametitega. Sillamäe linn saab teostada protsessi osas järelevalvet. Avaldaja selgitab, et linnale dokumentide esitamine toimub pärast kõigi korteriomanike nõusolekute saamist. Avaldaja pöörab tähelepanu ka asjaolule, et puudutatud isik võib anda nõusoleku ja panna see sõltuvusse projekti olemasolust.
10.Avaldaja leiab, et viited Postimehe artiklile ja muinsuskaitsele ei ole asjakohased. Avaldaja plaanib teha trepikoja oma korterisse viisil, mis ei riku maja väliskuju ja avaldaja kooskõlastab plaani Sillamäe Linnavalitsuse vastavate spetsialistidega.
11.Avaldaja esitab ka uued tahteavaldused korteriomanike poolt, kelle tahteavalduse ehtsuse puudutatud isik kahtluse alla seadis.
08.10.2019 KOHTUISTUNG
12.Pooled jäid 08.10.2019 kohtuistungil oma seisukohtade juurde. Avaldaja rõhutas, et puudutatud isiku väited korteriomandi väärtuse langemise osas on emotsionaalsed ja ei ole tõendatud. Hoone muinsuskaitse alla võtmine ei ole samuti midagi kindlat, tegemist on elanike initsiatiiviga, mis ei ole realiseerunud. Korteriomanike nõusolek on eelduseks Sillamäe Linnavalitsuse poole pöördumiseks. Sillamäe linn ei ole andnud omapoolseid indikatsioone, kas projekti läbiviimine võimalik on.
13.Puudutatud isik rõhutas, et tegemist on väikse majaga. Kui täna muudetakse eluruum mitteeluruumiks, siis võib tulevikus selle kasutusotstarve muutuda ja see võib muutuda näiteks baariks. See tekitab puudutatud isiku jaoks ebamugavust. Välisilme muutmine ei ole kuidagi konkretiseeritud – tegemist on ainult avaldaja sõnadega, mida võib avaldaja hiljem muuta. Majas elavad elanikud on passiivsed ja andsid oma allkirja teadmata, millega nad nõus on.
14.Avaldaja kinnitas, et toimiku leheküljel 49 on eskiisprojekt, ms on muudatuste tegemise aluseks.
15.Pooled kinnitasid, et hoone kasutusotstarve on 90% eluruum ja 10% äriruum. Majas asub raamatupood, kuid selle poe sissepääs on algusest peale olnud eraldi projekteeritud. PUUDUTATUD ISIKU TÄIENDAV SEISUKOHT JA LÕPLIK SEISUKOHT
16.Puudutatud isik juhib kohtu tähelepanu asjaolule, et avaldaja on alles peale 08.10.2019 istungit pöördunud linnavalitsuse poole, et saada teada toimingute järjekord, et muuta ruumide otstarvet. Sillamäe linn ei ole avaldajalt käesoleva ajani saanud dokumente korteri ümberehitamiseks või sihtotstarbe muutmiseks.
17.Avaldaja ja puudutatud isiku poolt esitatud piltidest on näha, et selleks, et rajada trepp tuleb oluliselt muuta hoone fassaadi väliskuju – osaliselt või täielikult rikkuda rõdu tarandite 4(11)
dekoratiivset vooderdust, mis täielikult kordab esimese korruse teiste akende vooderdust. Lisaks esitas puudutatud isik tõendi, et veel üks korteriomanik on oma nõusoleku tagasi võtnud.
AVALDAJA TÄIENDAV SEISUKOHT
18.Avaldaja rõhutab veelkord, et enne linnale ehitusteatise esitamist on vajalik korteriomanike nõusolekud. Puudutatud isikul puuduvad objektiivsed põhjused nõusoleku mitteandmiseks.
19.Puudutatud isiku poolt esitatud tõendile A B nõusoleku tagasivõtmise kohta esitas avaldaja vastuväite – A B ei ole soovinud oma nõusolekut tagasi võtta ja puudutatud isik on tema nõusolekuta, kasutades tema ID kaarti, nõusoleku tagasivõtmise avalduse allkirjastanud.
SILLAMÄE LINNA SEISUKOHT
20.04.12.2019 uuenda kohus tsiviilasja arutamise ning palus Sillamäe linnal esitada seisukoht järgnevate küsimuste osas: 1) Kas ehitusprojekti esitamise korral on avaldaja poolt taotletava muudatuse tegemine (vt toimikusse lisatud eskiisprojekt) üldse võimalik, arvestades hoone terviklikkust ning asumist linnapildis ning ka asjaolu, et tegemist on Sillamäe ühe põhitänavaga, mille arhitektuurilist terviklikkust on peetud üheks Sillamäe vaatamisväärsuseks 2) Arvestades asjaolu, et XXX asuva korteri kasutusotstarbe muutmisega muutub kortermaja üldine kasutusotstarve (äripindade osakaal suureneb kümnelt protsendilt kaheteistkümne protsendini), siis kas selline muudatus on arvestades Sillamäe linna planeeringuid üldse võimalik või eeldab see ka uue planeeringumenetluse alustamist? 3) Kas trepi lisamine hoonele toob kaasa hoone mahu muutmise ja sellega seoses täiendava planeeringu ning arvestades asjaolu, et trepp ei asu avaldaja reaalosa koosseisus, siis kas see toob kaasa linna poolt täiendavate nõusolekute nõudmise?
21.Sillamäe linn esitas 10.01.2020 oma seisukoha, selgitades, et alal kehtib Sillamäe linna üldplaneering. Sillamäe linna üldplaneering on kehtestatud Sillamäe Linnavolikogu 26. septembri 2002. a määrusega nr 43/102-m). Üldplaneeringu järgi on territoriaalmajandusliku arengu põhisuunaks mh linna vana osa omanäolise arhitektuuri säilitamine (vt seletuskirja lk 5 ja skeem 2). Üldplaneeringu seletuskirja punkti 3.2. järgi on 40.-50. aastate hoonestuse hoonete esiküljed teostatud „uusklassitsismi“ stiilis, hoonestusel on suur arhitektuuriline tähtsus ja kõikide hoonete suhtes tuleb rakendada muinsuskaitse sätteid. Üldplaneeringu seletuskirja punktis 7.1.2. on määratletud linnaehituslikud kooslused ja arhitektuurväärtuslikud objektid, sh kesklinn (40-50-ndate aastate hoonestus). Samas peatükis on määratud esitatavad nõudmised ülaltoodud objektide kasutamise kohta. Üldplaneeringu järgi on linnaehituslikult ja arhitektuuriajalooliselt väärtuslik 1950-ndatel ühtselt kavandatud ja väljaehitatud ala linna keskosas, kus tema terviklikuna säilitamise huvides üldplaneeringuga kehtestatakse järgmised piirangud: 1) säilitamisele kuulub tänavatevõrk koos haljaspõhimõttega, planeeringustruktuur (hooned paiknevad vahemaadega, kvartalisisestel aladel on haljastus laste mänguväljakute ja majandusväljakutega ning lasteaedadega, planeering on regulaarne) ja alale omane arhitektuurne üldilme; 2) olemasolevale hoonetele ei tohi juurde- ja pealeehitusi, on keelatud fassaadide muutmine (akna- ja ukseavad, akende originaalne ruudujaotus ja materjal,
5(11)
fassaadide dekoor ja algne värvilahendus); 3) alale kavandatav uushoonestus (lahendatakse ala või selle osa detailplaneeringuga) peab ehitusmahtudelt, kõrguselt sobima olemasolevasse keskkonda; 4) on seatud eesmärgiks maksimaalselt säilitada algselt eluruumideks rajatud pindade kasutamine samal eesmärgil.
22.1950. aastate hoonestusalale, kus asub ka Mere pst 1 hoone, tulenevad linna üldplaneeringust piirangud, sh tuleb säilitada hoone üldilme, keelatud on fassaadi muutmine ja maksimaalselt tuleb säilitada algselt eluruumideks rajatud pindade kasutamine samal eesmärgil. Seetõttu tuleb Mere pst 1 hoone fassaadidega seotud ehitustööd projekteerida niimoodi, et oleks tagatud üldplaneeringu nõuete järgimine fassaadide säilitamise osas. Lõpliku hinnangu saab Sillamäe Linnavalitsus anda kohase menetluse tulemusel, kui esitatud on kõik vajalikud dokumendid ja seisukohad. Eskiisi (esitatud esialgse lahenduse) põhjal tuleks asuda seisukohale, et muudetakse hoone üldilmet ja sümmeetriat, samuti fassaadi ning asendatakse arhitektuurseid elemente.
23.Sillamäe linna üldplaneeringus on Mere pst 1 maakasutuse juhtotstarve elamumaa ja seatud on eesmärk maksimaalselt elamispinda sellisena säilitada. Mere pst 1 registreeritud katastriüksuse nr 73501:009:0004 sihtotstarbed on elamumaa 90% ja ärimaa 10%. Seega on katastriüksusel osaliselt ärimaa sihtotstarve (õigusaktidega lubatud ja õigusaktides sätestatud korras määratud katastriüksuse kasutamise otstarve). Ehitisregistri andmetel on Mere pst 1 ehitise kasutamise otstarve muu kolme või enama korteriga elamu (1 818,9 m2) ja muu kaubandushoone (203,3 m2), vastavalt 90% ja 10%. PlanS § 142 lõike 1 punkti 1 järgi võib üldplaneeringuga määratud maakasutuse juhtotstarbe ulatuslikuks muutmiseks koostada üldplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut sisaldava detailplaneeringu. Praegust juhtu ei käsitleks Sillamäe Linnavalitsus maakasutuse juhtotstarbe ulatusliku muutmisena. Ehitise kasutamise otstarvet saab muuta kasutusteatise või kasutusloaga, misjuures tuleb arvestada planeeringust tulenevat maakasutuse juhtotstarvet ja krundi kasutamise sihtotstarvet. Arvestades olemasolevaid krundi kasutamise sihtotstarbeid, on põhimõtteliselt võimalik projekteerimistingimuste alusel ilma detailplaneeringut koostamata krundi kasutamise sihtotstarvete osakaalu vähesel määral muuta.
24.Trepi lisamine hoonele toob kaasa hoone mahu muutmise. Kui trepi lahendus vastab üldplaneeringust tulenevatele nõuetele, siis ei ole trepi ehituseks hoone mahu muutumisega seonduvalt vajalik detailplaneeringu koostamine.
SVETLANA KRUPINA ARVAMUS
25.Avaldaja esitas kohtule insener-konstruktor S K arvamuse. Ekspert kinnitab asjaolu, et arvestades Sillamäe linna üldplaneeringut on keelatud igasugused juurdeehitused, fassaadi dekoori muutmine, akna ja uste avade muutmine, värvi muudatuste tegemine. Vajalik on võtta projeketeerimistingimused ja ehitusluba. Tänapäeva tehnoloogiad ja kaasaegsed materjalid võimaldavad täielikult taastada ja säilitada (restaureerida) kõik vajalikud vaatluse all olevad rõdu fassaadielemendid vastavalt Sillamäe Linnavalitsuse määrusele nr 43/102-m. Rõdu paljud elemendid on silmnähtavalt vigastatud ja vajavad kiiremas korras restaureerimist. Sillamäe linna praktika on, et mitmed elamuhooned on samalaadselt ümberehitatud ja neil on eraldi sissekäigud.
6(11)
PUUDUTATUD ISIKU 06.02.2020 SEISUKOHT
26.Korteri nr XXX omaniku nõusoleku osas leiab puudutatud isik, et käsitsi tehtud juurdekirjutusest ei ole võimalik tuvastada, kas tegemist on ikka A B poolt kirjutatuga. Lisaks on puudutatud isikul informatsiooni selle kohta, et avaldaja lubas A B dokumendist loobumise eest pistist.
27.Kommentaariks avaldaja esitatud eksperdi arvamuse kohta leiab puudutatud isik, et vaidlus on keskendunud trepi (juurdeehitise) rajamise ja hoone dekoori (trepp ja uus sissepääs rõdu kaudu) ning akende ja uste avade muutmisele. Tegemist on Sillamäe Linnavalitsuse 26.09.2002 määruse nr 43/102-m rikkumisega. Puudutatud isik leiab, et eksperdi väide, et paljud elamud on samalaadselt ümberehitatud, on paljasõnaline. Puudutatud isik viitab Sillamäe Linnavalitsuse arvamusele ja on seisukohal, et trepi juurde ehitamine, täiendava õueukse paigaldamine tänavalt rõdule rõdubalustraadi keskele, muutes sellega originaalse balustraadi osa butafoorse vastu ning muutes hoone esialgset ilmet, korteri nr XXX üleviimine eluruumist mitteeluruumiks on otsene seaduse rikkumine ja edaspidi ei ole seda olukorda võimalik enam parandada ja hoone esialgset ilmet ei ole võimalik taastada.
19.02.2020 KOHTUISTUNG
28.Pooled jäid üldjoontes oma varasemalt esitatud seisukohtade juurde. Avaldaja rõhutas, et tänapäeval on olemas materjale, et teostada töid ilma fassaadi muutmata ja imiteerida kõiki vajalikke elemente vastavalt originaalile. Kui Sillamäe Linnavalitsus annab projekteerimistingimused, mida ei ole võimalik täita, siis peab avaldaja tööde teostamisest loobuma. Puudutatud isiku keeldumine rajaneb oletusele, et maja fassaadi muudetakse, aga seda saab otsustada linnavalitsus. Treppi ei ehitata maja külge, tegemist saab olema kohaldatava trepiga. Fassaad remonditakse ära. Projekti ei ole esitatud, kuna puuduvad projekteerimistingimused. Puudutatud isik tõi eraldi välja maja arhitektuurse väärtuse ning rõhutas, et korteriomanikul on õigus elada eluruumis, mis on muinsuskaitse mälestis ja mida ei muudeta.
KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED
29.TsMS § 613 lg 1 p 1 kohaselt vaadatakse käesolev asi läbi hagita menetluses. TsMS § 477 lg 1 ja 2 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.
30.Kohus, tutvunud toimiku kirjalike materjalidega, hinnanud TsMS § 232 lg 1 tulenevalt tsiviilasjas esitatud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt nende kogumis leiab oma siseveendumuse kohaselt, et avaldaja avaldus tuleb jätta rahuldamata. Puudutatud isiku nõusoleku andmise vajalikkus
31.KrtS § 38 lg 1 kohaselt ei saa ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist otsustada tavapärase valitsemise raames, selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Sama paragrahvi teise lõike alusel ei ole eeltoodud muudatuseks vaja selle korteriomaniku nõusolekut, kelle õigusi ümberkorraldused ei puuduta üle määra, mida korteriomanik peab KrtS § 31 lõike 1 punkti 2 kohaselt taluma. KrtS § 31 lg 1 p 1 ja 2 kohaselt on korteriomanik kohustatud
7(11)
hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud ning taluma mõjusid, mis jäävad käesoleva lõike punktis 1 nimetatud piiridesse.
32.Kohus leiab, et esmajoones on vajalik analüüsida, kas avaldaja poolt soovitud muudatuste tegemiseks on vajalik puudutatud isiku nõusolek. KrtS seletuskiri on § 38 selgitusena toonud välja, et: „Ehitustööde mahust olulisem on küsimus, kas muudetakse mõne hoone osa funktsiooni või hoone välist kuju.“ Riigikohus on selgitanud, et ehitise osaks olevad kõik seinad, s.o nii välis- kui ka siseseinad on korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi reaalosas või mitte (vt Riigikohtu 27.03.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-155-14, p 13). KrtS § 31 lg 1 tulenevalt on vajalik ka hinnata, kas ümberehituse mõju ületab tavakasutusest tekkiva mõju. Seega on vajalik hinnata, kas akna asemel ukse tegemine, trepi rajamine ja ruumi kasutusotstarbe muutmine on asja oluline muutmine. Juhul, kui tegemist on olulise muutmisega, siis on kas nimetatud muutmise toime ületab tavakasutusest tekkivad mõjud. Kohtu hinnangul tuleb olulisuse kriteeriumit sisustada arvestades seda, millist mõju see muudatus konkreetses hoone osas avaldab.
33.Kohus leiab, et avaldaja plaanitud muudatused on olulised ning nende mõju ületab tavakasutusest tekkiva mõju – avaldaja on plaaninud muuta akna ukseks, rajada trepi ja teha muudatusi fassaadis. Avaldaja ei ole menetluse kestel suutnud üheselt selgitada, millised saavad plaanitud muudatused täpselt olema. 08.10.2019 kohtuistungil viitas avaldaja eskiisile (dtl 59), mis pidi kujutama avaldaja visiooni. Arvestades kohtule esitatud selgitusi, siis olenemata sellest, et avaldaja ei ole esitanud täpset kirjeldust muudatuste sisust leiab kohus, et tuvastatud on, et hoone fassaadi tehakse muudatused ja hoone väline kuju muutub, mida tuleb pidada oluliseks muudatuseks. Eskiisilt nähtub, et avaldaja soovib rajada trepi (dtl 59). Eskiisil on kirjas, et vajalik on ehitada puidust (metallist) trepi astmed ja käsipuud. Isegi kui oleks mõeldav, et tegemist on nn teisaldatava trepiga, mida avaldaja on väitnud 19.02.2020 kohtuistungil (dtl 167), siis ka sellel oleks hoone välisele kujule mõju, kuna mingil moel peaks isegi ajutine trepp fassaadile kinnituma. Lisaks sellele muudab fassaadi muljet ka sissepääs trepist tuppa ning akna muutmine ukseks. Avaldaja ei ole suutnud selgitada, kuidas on võimalik fassaadi säilitada ilma olemasolevat arhitektuuri hävitamata ning esitatud materjali pinnalt teeb kohus järelduse, et hoone väline kuju muutub. Samuti on kohus seisukohal, et hoone välise kuju muutumine ületab tavakasutuses tekkiva mõju – tegemist on 1950. aastate hoonestusalaga, mille seab Sillamäe linna üldplaneering piiranguid, m.h ei ole lubatud muuta hoonete fassaade. Seega avaldab muudatuste tegemine olulist mõju ning selleks on vajalik puudutatud isiku nõusolek.
34.AÕS § 74 lg 1 kohaselt võib kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Riigikohus on oma praktikas analüüsinud juhtumit, kus kortermajja sooviti rajada kauplust. Riigikohus on leidnud, et: „kaupluse tegevus võib jääda omandi tavakasutuse piiridesse, kui kauplus oli korterelamusse algusest peale ette nähtud. Senise eluruumi kasutuselevõtmine kauplusena toob aga kaasa omandi kasutuse olulise muutumise ja teised korteriomanikud ei ole kohustatud taluma sellega kaasnevaid mõjutusi.“ (vt Riigikohtu 10.10.2003 otsus tsiviilasjas nr haldusasjas nr 3-3-1-62-03, p 16) Võttes arvesse, et avaldaja eesmärgiks on pidada korteris nr XXX keeletunde, siis on tegemist kindlasti olulise muudatusega. Eluruumi kasutus ja keeletundide pidamiseks vajaliku pinna kasutamine on
8(11)
oma olemuselt täiesti erineva intensiivsusega, seega on tegemist muudatusega, milleks on vajalik teiste korteriomanike nõusolek.
35.Seega leiab kohus, et XXX, katastritunnus 73501:009:0004, registrinumber 2405808, korteriomandi kasutusotstarbe muutmiseks eluruumist mitteeluruumiks ja nimetatud ruumi eraldi sissepääsu rajamiseks Kalda tänava poolt on KrtS § 38 lg 2 alusel vajalik korteriomaniku nõusolek. Puudutatud isiku nõusolek
36.KrtS seletuskirjas on selgitatud, et KrtS § 13 lg 2 kohaselt on korteriomanikult võimalik nõuda kokkuleppe sõlmimiseks vajaliku tahteavalduse andmist ja see kehtib ka § 38 reguleeritud kokkuleppe kohta. KrtS § 38 nimetatud tahteavalduse nõudmisel on seletuskirja kohaselt vajalik lähtuda § 9 lg 2 sätestatud tingimustest, st ümberkorralduse tegemata jätmine peab kohtu arvates olema vastuolus hea usu põhimõttega ja samas ei tohi see ülemääraselt kahjustada ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.
37.Järgmiseks analüüsib kohus avaldaja nõuet asendada puudutatud isiku nõusolek XXX, katastritunnus 73501:009:0004, registrinumber 2405808, korteriomandi kasutusotstarbe muutmiseks eluruumist mitteeluruumiks ja nimetatud ruumi eraldi sissepääsu rajamiseks Kalda tänava poolt.
38.Kohus leiab, et olemasoleva informatsiooni pinnalt ning arvestades kohtule esitatud materjale ei ole võimalik avaldaja avaldust puudutatud isiku nõusoleku asendamiseks rahuldada. Sillamäe linna seisukoha kohaselt: „1950. aastate hoonestusalale, kus asub ka Mere pst 1 hoone, tulenevad linna üldplaneeringust piirangud, sh tuleb säilitada hoone üldilme, keelatud on fassaadi muutmine ja maksimaalselt tuleb säilitada algselt eluruumideks rajatud pindade kasutamine samal eesmärgil. Seetõttu tuleb Mere pst 1 hoone fassaadidega seotud ehitustööd projekteerida niimoodi, et oleks tagatud üldplaneeringu nõuete järgimine fassaadide säilitamise osas. Lõpliku hinnangu saab Sillamäe Linnavalitsus anda kohase menetluse tulemusel, kui esitatud on kõik vajalikud dokumendid ja seisukohad. Eskiisi (esitatud esialgse lahenduse) põhjal tuleks asuda seisukohale, et muudetakse hoone üldilmet ja sümmeetriat, samuti fassaadi ning asendatakse arhitektuurseid elemente.“ Kohus on terve menetluse kestel palunud avaldajal täpsustada, millisel viisil täpselt ümberehitusi plaanitakse ja kas Sillamäe linn peab üldse võimalikuks avaldaja poolt soovitud muudatuste tegemist. Avaldaja on viidanud Sillamäe linna seisukohale, et enne projekteerimistingimuste saamist on vajalik juba esitada korteriomanike nõusolekud. Kohus ei anna ühelgi viisil hinnangut ehitusteatise menetlusele, kuid viitab kahele Sillamäe linna seisukohale – 10.01.2020 seisukohas on Sillamäe linn rõhutanud korteriomanike kaasamise vajadust (dtl142) ning ruumi kasutamise sihtotstarbe muutmise protsessi kirjeldamisel on linn selgitanud, et koos ehitusteatise ja projektiga on vajalik esitada kaasomanike nõusolekud (dtl 118). Kohus leiab, et mõlemal juhul on kohalik omavalitsus selgitanud, et kaasomanike nõusolekud esitatakse koos projekti esitamisega. Seega enne kui projekt valminud on, ei ole ka kaasomanike nõusolekuid vaja. Avaldaja menetluses projekti esitanud ei ole. Avaldaja on
9(11)
kohtule esitanud eskiisi (dtl 59), kuid nimetatud eskiisi osas on Sillamäe linn pidanud tõenäoliseks, et muudetakse hoone üldilmet, sümmeetriat ja fassaadi, mida aga Sillamäe linna üldplaneeringu kohaselt ei ole lubatud teha.
39.Avaldaja leiab, et puudutatud isik ei ole esitanud põhjendatud argumente, miks puudutatud isik nõusolekut ei anna. Kohus ei nõustu avaldaja arvamusega. Puudutatud isik on viidanud asjaolule, et võimalik on tema korteriomandi turuväärtuse vähenemine, samuti sellele, et puudutatud isikul on õigus elada hoones, mille välisilmet ei ole rikutud ja mida ei ole ümberehitatud vastuolus Sillamäe linna kehtestatud reeglitele. Avaldaja on selgitanud, et Sillamäe linn teeks planeerimise ja ehitamise protsessi osas järelevalvet ja see järelevalve teostamine ei ole puudutatud isiku pädevuses. Kohus leiab, et puudutatud isikul on õigus tunda huvi, millisel viisil tema omandit muudetakse ning anda informeeritud nõusolek muudatuste sisu kohta. Olenemata sellest, et puuduvad kindlad tõendid turuväärtuse alanemise osas, siis on see võimalik ja nagu ka kohus varasemalt põhjendas, siis muudavad avaldaja poolt plaanitavad muudatused hoone fassaadi.
40.Kohus on seisukohal, et puudutatud isik on veenvalt selgitanud, miks korteriomandi kasutusotstarbe muutmine puudutatud isikut kahjustab. Keeletundide pidamine toob kaasa suurema müra kui eluruumi kasutamine. Oluline on ka märkida, et vastavalt Sillamäe linna seisukohale (dtl 141) tuleb vastavalt Sillamäe linna üldplanneringule maksimaalselt säilitada algselt eluruumideks rajatud pindade kasutamine samal eesmärgil.
41.Kõik kohtumääruses käsitlemata menetlusosaliste väited ja esitatud tõendid avalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle.
42.Seega arvestades, et avaldaja poolt esitatud visioon ei ole kooskõlas Sillamäe üldplaneeringuga ning avaldaja täiendavad selgitused on olnud umbmäärased, on kohus seisukohal, et avaldaja planeeritud muudatused kahjustavad ülemääraselt korteriomanike õigustatud huve, mille tõttu jätab kohus avaldaja avalduse rahuldamata.
MENETLUSKULUD
43.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.
44.TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Arvestades, et kohus jätab avalduse rahuldamata, siis on kohtu arvates õige jätta menetluskulud avaldaja kanda.
45.Vastavalt TsMS § 174 lg 4 esimesele lausele kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Menetluskulude rahalise kindlaksmääramise lahendab kohus TsMS § 174 lg 4 ja § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 alusel eraldi määrusega pärast kohtumääruse jõustumist.
10(11)
/allkirjastatud digitaalselt/ Liina Naaber-Kivisoo kohtunik
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.