Kersti Kerstna-Vaks, Viivi Tomson, Andra Pärsimägi
Määruse tegemise aeg ja koht
22. mai 2020, Tartu
Tsiviilasja number
2-18-15179
Tsiviilasi
Heinar Antsovi avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 26. märtsi 2020 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Heinar Antsovi määruskaebus
Menetlusosalised ja nende
Määruskaebuse esitaja: Heinar Antsov (avaldaja), ik XXXXXXXXXXX; esindaja vandeadvokaat Jako Laanemägi
esindajad
Puudutatud isikud: I Kastre vald, rk 77000370; esindajad Natalja Sisas ja Heiki Tooming II Puudutatud isik: Tiina Teder, ik XXXXXXXXXXX III Puudutatud isik: Raivo Audova, ik XXXXXXXXXXX Puudutatud isik IV: Eesti Vabariik (Maa-ameti kaudu), esindajad Kaia Saar ja Toomas Kutti
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 26. märtsi 2020 määrus tee hoolduse kohustuse osas (maakohtu määruse p 6), muus osas jätta maakohtu määrus muutmata.
3.2.Määrata Heinar Antsovile kuuluvale Tartu maakonnas Kastre vallas Kriimani külas asuvale XXXXXXXXXXX kinnistule (registriosa XXXXXXX) juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt (Sillaotsa-Kriimani kõrvalmaanteelt nr XXXXXX) üle Kastre vallale kuuluva Tartu maakond, Kastre vald, Kriimani küla, Kriimani tee kinnistu (registriosa 16662250) ja Kastre vallale kuuluva Tartu maakond, Kastre vald, Kriimani küla, Kriimani mõisa kinnistu (registriosa 4309804) järgmiselt: Määrata XXXXXXXXXXX kinnistu (registriosa XXXXXXX) igakordse omaniku kasuks tähtajatu ööpäevaringne juurdepääs avalikult kasutatavale teele SillaotsaKriimani kõrvalmaanteele nr XXXXXX – jalgsi ja igat liiki mootorsõidukitega viisil, mis vastab XXXXXXXXXXX kinnistu (registriosa XXXXXXX) kasutamisele, mööda Tartu maakond, Kastre vald, Kriimani küla, Kriimani mõisa (registriosa 4309804) kinnistule ehitatavat teed (pikkusega ca 31-35 m) ja mööda Tartu maakond, Kastre vald, Kriimani küla, Kriimani tee kinnistut (registriosa nr 16662250) ca 155 m ulatuses kuni avalikult kasutava teeni – Sillaotsa-Kriimani kõrvalmaanteele nr XXXXXX.
3.3.Kohustada vastavalt Kastre Vallavalitsuse poolt antud nõusolekule Kastre Vallavalitsust ehitama Kriimani mõisa kinnistule (registriosa 4309804) tee, mis algab Kastre vallale kuuluva Kriimani tee kinnistu (registriosa nr 16662250), Heiti maaüksuse (katastriüksuse tunnus 18502:005:0145) ja Kriimani mõisa kinnistu piiri (registriosa 4309804) kokkupuute kohast suundudes mööda Kriimani mõisa kinnistu piiri ca 31-35 m pikkuse lõiguna XXXXXXXXXXX kinnistu piirini.
3.4.Kohustada Kastre Vallavalitsust andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 4309804 ja registriosa nr 16662250 kolmandasse jakku märkuse kandmiseks, mille sisu on järgnev: Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXXX kantud kinnistu igakordsel omanikul ja tema poolt nõusoleku saanud isikutel on tähtajatu õigus igal ajal jalgsi ja sõiduvahenditega kasutada kinnistul asuvat teed, mis on tähistatud kohtumääruse lisaks 1 oleval plaanil lilla värviga.
3.5.Kohustada XXXXXXXXXXX kinnistu (registriosa XXXXXXX) igakordset omanikku tasuma käesoleva määruse resolutsiooni p 2 alusel seatud talumiskohustuse eest Kriimani mõisa kinnistu (registriosa 4309804) igakordsele omanikule 10 eurot kalendriaastas.
3.6.Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
Edasikaebamise kord
Määruse peale võib esitada Riigikohtule määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.
ASJAOLUD
1.09.10.2018 esitas Heinar Antsov (avaldaja) Tartu Maakohtule avalduse avalikult kasutatavale teele juurdepääsu saamiseks. Taotletav juurdepääsutee algab Kriimani mõisa kinnistu edelapoolse külje keskosast, kus see ristub avalikult kasutatava teega. Ristmik asub Kriimani mõisa kinnistu lõunanurgast u 75 meetri kaugusel loodes. Seejärel kulgeb juurdepääsutee kirde suunas, olles paralleelne Kriimani mõisa peahoone kagupoolse küljega. Alates mõisahoonest jätkub tee sirgena u 40 meetri pikkuselt ning kulgeb sujuva vasakkurvina kuni kirde-edela teljel asetsevate väravapostideni. Tee läheb väravapostide vahelt läbi, misjärel kulgeb sirgena u 30 meetri pikkuselt. Seejärel kulgeb tee lauge paremkurvina lõppedes avaldajale kuuluva kinnisasja piiril. Avaldaja taotles juurdepääsuteed 4,5 m laiusega, et vastassuunaliselt liikuvatel sõiduautodel oleks võimalik sellel teineteisest mööduda. Juurdepääsu taotletakse tähtajatuna, ööpäevaringselt, igapäevaselt ja aastaringselt kasutamiseks jalgsi, kergliiklusvahenditega ning mootorsõidukitega. Avaldaja taotles, et kohus kohustaks Kastre valda (puudutatud isik I) andma nõusoleku juurdepääsu kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks. Märkus juurdepääsu ja selle tingimuste kohta tuleb kanda kinnistusregistri registriosa nr 4309804 III jakku esimesele vabale järjekohale. Avaldajale kuulub XXXXXXXXXXX kinnistu aadressiga Tartu maakond, Kastre vald, Kriimani küla (registriosa number XXXXXXX). Kastre vallale kuulub XXXXXXXXXXX kinnistu kõrval asuv Kriimani mõisa kinnistu aadressiga Tartu maakond, Kastre vald, Kriimani küla (registriosa number 4309804). Esitatud avalduse kohaselt ei piirne kinnistu registriosa numbriga XXXXXXX mitte üheski kohas avalikult kasutatava teega, seega puudub kinnistul vajalik juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Kastre valla omandis olev kinnistu eraldab kinnistut registriosa numbriga XXXXXXX avalikust teest. Avaldajale kuuluvale kinnistule on 1937. aastal rajatud Kriimani mõisa XXXXXXXXXXX. XXXXXXXXXXX oli rajatud mõisahoone kõrvalhoonena. Senine juurdepääs XXXXXXXXXXXni üle Kriimani mõisa kinnistu on enim kooskõlas nii puudutatud isiku I kui ka avaldaja huvidega, samuti avalike huvidega. Käesoleval ajal kasutuses olev juurdepääsutee on kantud ka Maa-ameti kaardiserveri kaartidele. Tee rajamine muudesse kohtadesse seonduks märkimisväärsete rahaliste kulutustega. Avaldaja on nõus hüvitama teealuse maa maamaksu. Makstav tasu võiks olla 8,50 eurot aastas. Kuna avaldaja on nõus ise teed korras hoidma vastavalt enda vajadustele, ei tee avaldaja ettepanekut tee korrashoiuga seonduvalt puudutatud isikule raha tasumiseks. Avaldaja ei pea alternatiivseid juurdepääse võimalikuks. Mõlema valla pakutud teevariandi rajamine seonduks avaldaja jaoks ebaproportsionaalselt suurte kulutustega, sellised kulutused pole aga vajalikud, arvestades, et on võimalik kasutada juba olemasolevat teed. Antud juhul on kinnistu avaliku võimu kandja omandis. Avaliku võimu kandjale kuuluva kinnistu puhul ei riivata kellegi põhiseaduslikke õiguseid, kuivõrd avaliku võimu kandjatel põhiõiguseid ei ole. Põhiõigused on eraisikutele kuuluv privileeg.
2.Kastre vald vaidles avaldusele vastu. Vallale teadaolevalt kuulus 1937. aastal Kriimani mõisahoone ja XXXXXXXXXXX ühele ja samale isikule, mistõttu kasutati teed kahe hoone vaheliseks liiklemiseks. Teed ei kasutanud igapäevaselt naaberkinnistute omanikud, mistõttu ei tekkinud häiringut ka Kriimani mõisa elanikele.
Juurdepääsutee on rajatis, mis on inimtekkeline, st seda on projekteeritud ja ehitatud, seega Kriimani mõisa (katastritunnus 18502:005:0157) hoone ukse eest kulgev rada ei ole tee EhS § 3 lg 2, lg 5, § 92 lg 1 mõistes. Vald ei ole siiani teinud avaldajale takistusi oma kinnistule pääsemiseks, kuna vallavalitsusele teadaolevalt oli XXXXXXXXXXX kinnistul asuv hoone avariilises seisukorras ja seda ei kasutatud igapäevaselt. Kuna avaldaja taotles ehitusluba, mille väljastamise üheks eelduseks on seaduslik juurdepääs avalikult teelt, mis XXXXXXXXXXX kinnistul puudub, ei ole Kastre vallal võimalik ehitusluba väljastada. Ehitusloa taotluse esitamisega ei saa avaldajal tekkida õigustatud ootust juurdepääsuõiguse määramiseks. Avalduses kirjeldatud rada kulgeb Mõisahoone kinnistul paikneva 3-korteriga elamu ja Kriimani mõisa eest. Mainitud kinnistul tegutseb aktiivselt Kriimani külaselts, korraldades kinnistu territooriumil erinevaid koosviibimisi ja üritusi. Kõne all oleva teeraja ühel pool asub hoone peasissepääs ja teisel pool kaev. Avaldaja soovitud asukohast ei ole võimalik juurdepääsuõigust määrata, kuna seeläbi oleks häiritud ja ohtu seatud nii korterielamu elanikud kui ka Kriimani mõisahoone kasutajaid. Esimese variandina on võimalik juurdepääs Heiti kinnistu kaudu. Heiti kinnistul võimalikulu juurdepääsu alal puuduvad looduskaitsealused puud ja sellesse kohta ei ole projekteeritud maaküttekaablit ning puudub reovee imbsüsteem, mida on väitnud avaldaja esindaja 06.11.2018 edastatud kirja p-s 11. Asendiplaanil on märgitud võimalik juurdepääsu kulgemise asukoht punase joonega. Reformimata maa kohta on võimalik piirilahendus koostada nii, et moodustatav juurdepääsuõigusega maa-ala jääb kinnistust välja. Teise variandi puhul (märgitud asendiplaanil lilla joonega) on juurdepääsuõigusega maa-ala asukoht vajalik kooskõlastada vaid Kastre Vallavalitsusega, sest juurdepääs oleks tagatud läbi reformimata riigimaa ja Mõisahoone kinnistu.
3.Tiina Teder (puudutatud isik II) märkis, et Heiti maaüksuse erastamiseks õigustatud subjekt Heldur Peterson, XXXXXX kinnistu (reg osa nr XXXXXXX) omanik Madis Soodla ja XXXXXXX kinnistu (reg osa nr XXXXXXXX) omanik Tiina Teder on sõlminud servituudi seadmise eellepingu 25.04.2008. Eellepingu kohaselt seatakse reaalservituudiga sõiduteeservituut teenivale kinnisasjale (Heiti maaüksusele).
4.Raivo Audova (puudutatud isik III) avaldas 22. mail 2019 toimunud kohtuistungil, et talle kuulub kinnistu registriosa nr-ga XXXXXXXX, mis piirneb Sillaotsa-Kriimani kõrvalmaanteega nr XXXXXX, Kriimani mõisa ning XXXXXXXXXXX kinnistuga. Mööda Pargiotsa kinnistut ei ole võimalik tagada juurdepääsu avalikult teelt XXXXXXXXXXX kinnistuni. Kui XXXXXXXXXXX kinnistu omanik jätkab käesolevat teed mööda (läbi Kriimani mõisa kinnistu) oma kinnistule käimist, siis enne XXXXXXXXXXX kinnistule jõudmist läbib tee mingis osas Pargiotsa kinnistut. Otseselt see puudutatud isiku III huvi ei kahjusta, kuna liikumise sagedus on praegusel hetkel vähene. Kui avaldaja peaks hakkama XXXXXXXXXXX kinnistut muul otstarbel kasutama, siis tuleks tee kasutamise nüansid läbi rääkida.
MAAKOHTU MÄÄRUS
5.Tartu Maakohus rahuldas 20. detsembri 2019 määrusega avalduse osaliselt. Maakohus määras avaldajale kuuluvale Tartu maakonnas Kastre vallas Kriimani külas asuvale XXXXXXXXXXX kinnistule (registriosa XXXXXXX) juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt (Sillaotsa-Kriimani kõrvalmaanteelt nr XXXXXX) üle Kastre vallale kuuluva Tartu
maakond, Kastre vald, Kriimani küla, Kriimani tee kinnistu (registriosa 16662250) ja Kastre vallale kuuluva Tartu maakond, Kastre vald, Kriimani küla, Kriimani mõisa kinnistu (registriosa 4309804) järgmiselt: „Määrata XXXXXXXXXXX kinnistu (registriosa XXXXXXX) igakordse omaniku kasuks tähtajatu ööpäevaringne juurdepääs avalikult kasutatavale teele Sillaotsa-Kriimani kõrvalmaanteele nr XXXXXX – jalgsi ja igat liiki mootorsõidukitega viisil, mis vastab XXXXXXXXXXX kinnistu (registriosa XXXXXXX) kasutamisele, mööda Tartu maakond, Kastre vald, Kriimani küla, Kriimani mõisa (registriosa 4309804) kinnistule ehitatavat teed (pikkusega ca 31-35 m) ja mööda Tartu maakond, Kastre vald, Kriimani küla, Kriimani tee kinnistut (registriosa nr 16662250) ca 155 m ulatuses kuni avalikult kasutava teeni – SillaotsaKriimani kõrvalmaanteele nr XXXXXX.
3.Kohustada vastavalt Kastre Vallavalitsuse antud nõusolekule Kastre Vallavalitsust ehitama Kriimani mõisa kinnistule (registriosa 4309804) tee, mis algab Kastre vallale kuuluva Kriimani tee kinnistu (registriosa nr 16662250), Heiti maaüksuse (katastriüksuse tunnus 18502:005:0145) ja Kriimani mõisa kinnistu piiri (registriosa 4309804) kokkupuute kohast suundudes mööda Kriimani mõisa kinnistu piiri ca 31-35 m pikkuse lõiguna XXXXXXXXXXX kinnistu piirini.
4.Kohustada Kastre Vallavalitsust andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 4309804 ja registriosa nr 16662250 kolmandasse jakku märkuse kandmiseks, mille sisu on järgnev: Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXXX kantud kinnistu igakordsel omanikul ja tema nõusoleku saanud isikutel on tähtajatu õigus igal ajal jalgsi ja sõiduvahenditega kasutada kinnistul asuvat teed, mis on tähistatud kohtumääruse lisaks 1 oleval plaanil lilla värviga.
5.Kohustada XXXXXXXXXXX kinnistu (registriosa XXXXXXX) igakordset omanikku tasuma käesoleva määruse resolutsiooni p 2 alusel seatud talumiskohustuse eest Kriimani mõisa kinnistu (registriosa 4309804) igakordsele omanikule 10 eurot kalendriaastas.
6.Kohustada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXXX kantud kinnistu igakordset omanikku kandma tee (p-s 3) hooldusega seotud kohustusi.“ Maakohus tuvastas 29. mail 2019 toimunud vaatlusel, et avalikult kasutatavalt teelt (SillaotsaKriimani kõrvalmaantee nr XXXXXX6) suundub sissesõidutee Kriimani mõisa kinnistule. Mööda Kriimani mõisa kinnistut kulgeb pinnaskattega tee, mis on tekkinud kinnistu läbimisest sõiduautodega. Avalikult kasutatavalt teelt sisse pöörates möödub tee Mõisamaja 1 kinnistul paiknevast 3-korteriga elamust (tee kulgeb paralleelselt Mõisamaja 1 kinnistu piiriga), siis möödub mõisahoonest nii, et teest paremale jääb kaev ning hulgaliselt puid ja põõsaid, vasakule Kriimani mõisahoone. Juurdepääsutee möödub mõisahoone trepist ca 2,5 meetri kauguselt. Sõiduautodega sissesõidetud tee läheb läbi Kriimani mõisa pargi, läbib paarikümne meetri ulatuses Pargiotsa kinnistut ning jõuab XXXXXXXXXXX kinnistuni. Muid juurdepääsuvõimalusi ei ole. Maakohus tuvastas, et avaldajal puudub juurdepääs oma kinnisasjale avalikult teelt. Kohus analüüsis esmalt, millise võõra kinnisasja kaudu juurdepääsu võimaldamine on maakorralduslikult võimalik, kõige otstarbekam ning vähem koormavam. Naaberkinnisasjade võimalikult väikese koormamise kõrval tuleb juurdepääsu määramisel lähtuda ka juurdepääsutee efektiivsuse printsiibist (juurdepääsuõiguse eesmärgiks on tagada ära lõigatud kinnisasja omanikule kinnisasja majanduslikele vajadustele vastav kohane juurdepääs). Selle üle otsustamisel tuleb kaaluda teeniva ja valitseva kinnisasja omaniku huve.
Juurdepääsu üle otsustamisel tuleb arvesse võtta ka seda, kas õigustatud kinnisasja omanikul kaasnevad uue juurdepääsu loomisega väga suured kulutused. XXXXXXXXXXX kinnistule alternatiivne ligipääs on võimalik lisaks avaldaja taotletud juurdepääsule, ka läbi Kriimani tee kinnistu (registriosa nr 16662250 ja Kriimani mõisa kinnistu (registriosa nr 4309804, katastritunnusega 18502:006:0157). Võrreldes avaldaja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukust, kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tulenevate kitsendustega, on kohus seisukohal, et avaldaja soovitud viisil juurdepääsuõiguse määramine ei ole põhjendatud. Avaldaja argumendid selle kohta, et tegemist on ajalooliselt väljakujunenud juurdepääsuga ning, et XXXXXXXXXXX kinnistu ja Kriimani mõisa kinnistu on varasemalt olnud üks kinnistu, ei ole tänasel ajahetkel enam asjakohased argumendid. Maakohus ei nõustunud avaldajaga, et avalik-õigusliku juriidilise isiku omandis oleva kinnistu koormamine servituudiga on avalikes huvides, mistõttu ei vaja avalik-õigusliku juriidilise isiku huvid samaväärset kaitset nagu eraomaniku huvid. Kuna avalik-õiguslik juriidiline isik peab heaperemehelikult majandama oma omandit, kaitsma kultuuripärandit ning mõisapargi kooslust, tagama isikute igakülgse ohutuse ja omandi säilimise, siis väärivad avalik-õigusliku juriidilise isiku huvid samaväärset kaitset kui eraomaniku huvid. Olukorras, kus juurdepääsutee läbiks Kriimani mõisa kinnistut nii, et juurdepääsutee möödub vahetult Mõisamaja 1 kinnistul asuva kortermaja ukse ja mõisahoone ukse eest, seaks see ohtu nii sealsete kortermaja elanike kui ka mõisahoone kasutajate ja/või külastajate ohutuse. Samuti tuvastas kohus paikvaatluse käigus, et pargikooslust rikkumata ja Kriimani mõisa kinnistu väärtust vähendamata ei oleks võimalik muuta olemasolevat juurdepääsuvõimalust ohutumaks, st puudub võimalus uue juurdepääsutee rajamiseks mõisahoonest ja korterelamust ohutumasse kaugusesse, samuti ei ole osaliselt juurdepääsutee asukoha muutmine võimalik ilma täiendavate kulutusteta ega pargikooslust rikkumata. Juurdepääsutee määramine on põhjendatud mööda Kriimani tee kinnistut ning mööda Kriimani mõisa kinnistut, kus puuduvad hooned ja mõisapark. Kastre Vallavalitsus on kinnitanud, et ehitab välja juurdepääsutee XXXXXXXXXXX kinnistuni oma vahenditega, millega tagab juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt XXXXXXXXXXX kinnistuni. Juurdepääs XXXXXXXXXXX kinnistuni mööda Kriimani tee kinnistut on lähtuvalt kasusaajate arvust, turvalisusest ja mugavusest kõige otstarbekam ja rajatav väljapääs võimaldab ka liikluseeskirjade kohaselt avaldajal oma kinnistule ohutult sisse- ja väljasõite teostada. Avaldaja on viidanud, et XXXXXXXXXXX kinnistu sisese tee rajamist takistab rajatava maaküttesüsteemi asukoht. Kastre Vallavalitsus on nimetatud asjaolu osas aga selgitanud, et avaldaja alles planeerib maaküttesüsteemi ehitamist, mistõttu saab maaküttesüsteemi asukoha valiku teha vastavalt vajadusele. Samas on Kastre vald kinnitanud, et avaldaja poolt plaanil esitatud planeeritav maaküttesüsteemi asukoht ei takista Kastre Vallavalitsuse poolt pakutud juurdepääsutee ehitamist. Samuti kinnitas Kastre Vallavalitsus, et ehitatud reoveesüsteem võimaldab ehitada Kastre Vallavalitsuse väljapakutud juurdepääsutee XXXXXXXXXXX kinnistu siseselt. Avaldaja hinnangul on rajatava tee (mööda XXXXXXXXXXX kinnistut) maksumuseks 19 134 eurot (sh käibemaks), mis on avaldajale liigselt kulukas. Kastre Vallavalitsus on esitanud kalkulatsiooni, mille kohaselt oleks XXXXXXXXXXX krundi sisese tee ehitamise maksumuseks orienteeruvalt 5994 eurot. Lisaks on Kastre Vallavalitsus juhtinud tähelepanu asjaolule, et juurdepääsutee ehitamine XXXXXXXXXXX kinnistu siseselt on odavam, kui mõisapargi kaudu, kuhu tee ehitamine oleks 7471 eurot. Kohtu hinnangul pidi avaldaja kinnistu ostmisel olema teadlik, et juurdepääsutee puudumisel tuleb see rajada ning olema valmis
võimalikuks kuluks, kui naaberkinnistu omanik ei anna luba üle oma kinnistu juurdepääsu saamiseks ega nõustu servituudi seadmisega. Juurdepääsu rajamine puudutatud isiku I pakutud variandist 2 tulenevalt maakorralduslikult on võimalik ja otstarbekas, kuivõrd Kriimani tee kinnistul on juba üsna tugevalt sisse sõidetud olemasolev tee. Lisaks kasutavad käesoleval ajal ka XX ja XX kinnisasjade omanikud Kriimani tee kinnistul paiknevat teed juurdepääsuna oma kinnisasjadele. Antud tee rajamine teeniks seega täiendavalt ka XX ja XX kinnisasjade omanike huve ning võimaldaks tulevikus lihtsamini lahendada ka neile kinnisasjadele juurdepääsu rajamise küsimuse. Lisaks on puudutatud isik I avaldanud, et on nõus finantseerima Kriimani tee kinnistul paikneva juurdepääsutee kruusakatte väljaehitamist ning kandma selle avalikult kasutatava teena teeregistrisse. Samuti on puudutatud isik I andnud nõusoleku Kriimani mõisa kinnistule teelõigu rajamiseks (31-35m) kuni XXXXXXXXXXX kinnistuni avalike vahendite arvelt. Tee rajamine XXXXXXXXXXX kinnisasjal jääks seega avaldaja kohustuseks vastavalt tema soovidele, vajadustele ja võimalustele. Kohtu hinnangul on tegemist avaldajale äärmiselt soodsa lahendusega, kuivõrd kruusakattega juurdepääsutee avaldaja kinnisasja piirini ehitatakse välja avalike vahendite arvel puudutatud isiku I korraldamisel. Lisaks juhib kohus tähelepanu, et AÕS § 156 lg 1 mõtteks on võimaldada juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt kinnisasjale, mitte ilmtingimata kinnisasjal paikneva hoone(te)ni, nagu avaldaja ekslikult leiab. Kõike eeltoodut arvesse võttes on kohus seisukohal, et avaldaja taotlus määrata juurdepääsutee avaldaja poolt taotletud viisil, tuleb rahuldamata jätta, kuid juurdepääsutee tuleb määrata üle Kriimani tee kinnistu ning Kriimani mõisa kinnistu. Seega on kohtu hinnangul nimetatud juurdepääsu kohta kinnistusraamatusse tehtav märkus XXXXXXXXXXX kinnistu igakordse omaniku kasuks kõige vähem mõlema poole huve rikkuv lahendus. Juurdepääsu ulatuse kindlaksmääramisel tuleb lähtuda ühelt poolt ära lõigatud kinnisasja vajadustest, so sellest vajadusest, mida saab pidada ära lõigatud kinnisasja kasutamiseks objektiivselt vajalikuks. Juurdepääsu õigus võib anda õiguse kasutada naaberkinnisasja jalgsi, või mõne transpordivahendiga. AÕS § 156 lg 1 kohaselt määrab kokkuleppe puudumisel ka juurdepääsu kasutamise tasu kohus. Menetlusosalised ei ole esitanud juurdepääsu tasu määramiseks või sellest vabastamiseks kohtule ühtegi tõendit, sh maamaksu suurust tõendavat tõendit. Arvestades järgnevaid asjaolusid: puudutatud isik I on nõustunud tee rajamisega oma vahendite arvel avalikult kasutatavast teest kuni XXXXXXXXXXX kinnistuni; puudutatud isik I on nõus kandma Kriimani tee kinnistul asuva tee avalikult kasutatava teena teeregistrisse; koormava kinnisasja omanik on lubanud teed hooldada; puudutatud isik I ei ole varasema juurdepääsutee kasutuse eest tasu nõudnud; eelduslikult ei ole puudutatud isikul I võimalik antud maa-ala (Kriimani mõisa kinnistul) ehituseks kasutada – on koormatud kinnisasja omanikule omandiõiguse riive eest Kriimani mõisa kinnistule rajatava juurdepääsu tõttu õiglaseks tasuks 10 eurot aastas. Antud summa tagab puudutatud isikule I mõistliku hüvitise omandiõiguse kitsenduse eest. Kohus ei määra juurdepääsu tasu Kriimani tee kinnistut läbiva juurdepääsu kasutamise eest, kuna puudutatud isik I on avaldanud, et Kriimani tee kinnistul asuv teelõik kantakse avalikult kasutatava teena teeregistrisse, millisel juhul ei ole põhjendatud juurdepääsu tasu väljamõistmine avaldajalt.
MÄÄRUSKAEBUS JA MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
6.Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada täies ulatuses ning teha uus kohtumäärus, millega rahuldada avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks järgnevalt: „1. määrata XXXXXXXXXXX kinnistu (registriosa nr XXXXXXX) igakordse omaniku kasuks ööpäevaringne juurdepääs avalikult kasutatavale teele jalgsi ja igat liiki mootorsõidukitega avalikult kasutatavalt teelt (Sillaotsa-Kriimani kõrvalmaanteelt nr XXXXXX) üle Kastre vallale kuuluva Kriimani mõisa kinnistu (registriosa nr 4309804) ja Raivo Audovale kuuluva Pargiotsa kinnistu (registriosa nr XXXXXXXX);
2.kohustada Kastre Vallavalitsust andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 4309804 kolmandasse jakku märkuse kandmiseks, mille sisu on järgnev:
2.1.Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXXX kantud kinnistu igakordsel omanikul ja tema poolt nõusoleku saanud isikutel on tähtajatu õigus igal ajal jalgsi ja igat liiki mootorsõidukitega kasutada kinnistul asuvat teed, mis on tähistatud käesoleva määruskaebuse lisaks 1 oleval plaanil punase värviga;
3.kohustada Raivo Audovat andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXXXXXXX kolmandasse jakku märkuse kandmiseks, mille sisu on järgnev:
3.1.Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXXX kantud kinnistu igakordsel omanikul ja tema poolt nõusoleku saanud isikutel on tähtajatu õigus igal ajal jalgsi ja igat liiki mootorsõidukitega kasutada kinnistul asuvat teed, mis on tähistatud käesoleva määruskaebuse lisaks 1 oleval plaanil punase värviga;
4.märkida kohtulahendi resolutsioonis, et kohtulahend asendab kinnistusraamatu kanneteks vajalikke tahteavaldusi. Avaldaja palub alternatiivselt saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Avaldaja palub jätta menetluskulud Kastre valla kanda. Maakohus on rikkunud avaldaja õigusi ja avalduse lahendamise ulatust määrates juurdepääsu asukohast, millega avaldaja ei ole nõustunud ning pannes avaldajale kohustuse hooldada teed, millega avaldaja ei ole nõustunud. TsMS § 475 lg 1 p 131 kohaselt on avalikult kasutatavale teele juurdepääsu asjad hagita asjad. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. TsMS § 439 kohaselt ei või kohus otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude üle, mida ei ole esitatud. Maakohus on ebaõigesti kaalunud avaldaja ja puudutatud isikute huve ning menetlusse kaasamata jätnud puudutatud isikud, kelle jaoks pidas kohus avaldaja poolt soovitud juurdepääsu ohtlikuks. Maakohus on ebaõigesti märkinud, et avaldaja pidi kinnistu ostmisel olema teadlik, et juurdepääsutee puudumisel tuleb see rajada ja olema valmis võimalikeks kulutusteks. Avaldaja ei teadnud XXXXXXXXXXX kinnistu ostmisel, et kohalik omavalitsus, kellele kuulub samasse mõisakompleksi kuuluv Kriimani mõisa kinnistu, ei ole 20 aastat pärast kinnistu omandamist enam nõus juurdepääsuga selle tee kaudu, kust on liikumine XXXXXXXXXXX kinnistul asuva hooneni toimunud peaaegu sajandi vältel. Maakohus ei ole välja selgitanud, kas uut teed on maakorralduslikult võimalik rajada kohtu määratud asukohta XXXXXXXXXXX kinnistu piirides. Maakohus on ebaõigesti jätnud kohaldamata AÕS § 156 lg 2. AÕS § 156 lg 2 sätestab, et kui kinnisasja osalise võõrandamise tagajärjel võõrandatud või allesjäänud osa kaotab ühenduse avalikult kasutatava teega, peab selle osa omanik, mille kaudu ühendus seni toimus,
võimaldama teise osa omanikul ühendust pidada oma kinnisasja kaudu sama paragrahvi 1. lõikes nimetatud tingimustel. Maakohus ei ole arvesse võtnud ajaloolise väärtusega mõisakompleksi ühtse tervikuna säilitamise eesmärki. Maakohus on määruse punktis 22 ebaõigesti väitnud, et avaldaja on avaldanud nõusolekut korrastada teed. Avaldaja on avaldanud nõusolekut korrastada üksnes avalduses märgitud teed, mitte aga puudutatud isiku I poolt pakutud alternatiivset teed. Seega on kohtu lähteandmed juurdepääsutasu määramisel ebaõiged.
7.Kastre vald vaidles määruskaebusele vastu. Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud. Maakohus ei ole nõude piire ületanud. Avaldaja taotles avalduses avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramist, mille on kohus AOS § 156 lg 1 alusel rahuldanud.
8.Eesti Vabariik (Maa-ameti kaudu) märkis, et maakohus on kaalunud nii avaldaja kui koormatu isiku huve ja teinud põhjendatud lahendi. Maakohus on põhjendanud piisavalt ka juurdepääsu eest määratud tasu.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
9.Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud määrus tuleb TsMS § 659 kaudu kohalduva § 657 lg 1 p 2 alusel menetlusnormide rikkumise tõttu tühistada osaliselt, s.o resolutsiooni punkti 6 osas. Ringkonnakohus saab teha tühistatud osas uue määruse, millega jätab Kastre vallale kuuluva Kriimani mõisa kinnistule (registriosa nr 4309804) rajatava avalikult kasutatava tee hoolduskulud tee omaniku kanda. Ülejäänud osas jätab ringkonnakohus maakohtu määruse muutmata. Avaldaja määruskaebus rahuldatakse osaliselt.
10.TsMS § 662 lg 3 kohaselt võib määruskaebuse põhjendamiseks esitada uusi asjaolusid ja tõendeid. Ringkonnakohus keeldub siiski TsMS § 238 lg 1 alusel määruskaebusele lisatud tõendite: XXXXXXXXXXX kinnistu juurdepääsu joonise ja Mõisamaja korteriomanike kohta esitatud kinnistusraamatu väljavõtete asja juurde võtmisest. Ringkonnakohus jätab määruskaebuse esitaja taotluse rahuldamata, kuna juurdepääsu asukoha joonis on maakohtule esitatud ja korteriomanike ringkonnakohtu menetlusse kaasamiseks puudub põhjus.
11.Ringkonnakohus käsitleb esmalt puudutatud isiku määruskaebuse väiteid, et maakohus rikkus materiaalõiguse norme ja kohaldas ebaõigesti menetlusõigust juurdepääsu asukoha määramisel.
11.1.Ebaõige on avaldaja seisukoht, et kui kohus leidis, et avaldaja poolt pakutud juurdepääs ei ole parim lahendus, siis oleks kohus pidanud avalduse rahuldamata jätma. Ebaõige on ka avaldaja väide, et kohus ei saa juurdepääsu määrata sealt, kust avaldaja ei ole taotlenud. Ringkonnakohus leiab, et käesolevas asjas olid AÕS § 156 lg 1 eeldused täidetud ning avaldaja pöördus kohtusse põhjendatult. Juurdepääsu määramise avaldust menetleb kohus TsMS §-des 6181-6186 sätestatut järgides hagita menetluses. Hagita asjades arvestab kohus avaliku huviga ja peab välja selgitama uurimisprintsiipi rakendades objektiivse tõe. Uurimispõhimõtte kohaldamise tagajärjel lasub kohtul vastutus asja sisuliselt õige lahendamise eest. Kuna juurdepääsu määramine toimub hagita menetluses, ei olnud kohtul TsMS § 477 lg 5 järgi kohustust lähtuda määruse tegemisel üksnes avaldaja soovitud lahendustest. Kohtul oli õigus kaaluda oma otsustuse tegemisel puudutatud isiku I esitatud alternatiivsete juurdepääsuteede variantide sobivust. Asja menetlemise käigus said menetlusosalised kõigi variantide osas seisukoha avaldada ja
maakohtu määrus ei saanud selles osas olla avaldajale üllatuslik. Kohus ei pidanud määrama avaldaja kinnistule juurdepääsu avaldaja soovitud viisil. Kohus põhjendas määruses, miks ta avaldaja soovi juurdepääsu tee määramisel ei arvestanud.
11.2.Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole juurdepääsu määramisel üle Kastre vallale kuuluva Kriimani tee kinnistu (registriosa 16662250) ja Kastre vallale kuuluva Kriimani mõisa kinnistu (registriosa 4309804) kaalutlusõiguse piire ületanud. Maakohtu järeldust kinnitab Maa-amet, kelle seisukoha järgi kulgeb maakohtu poolt määratud juurdepääsutee valdavas osas seejuures aga mööda maaüksust, mis on antud sihtotstarbelisena munitsipaalomandisse ja eraldatud just juurdepääsutee rajamise eesmärgil nii XXXXXXXXXXX kui tulevikus potentsiaalselt ka XX (ro nr XXXXXXXX , kt XXXXXXXXXXXXX) ja XX (ro nr XXXXXXX , kt XXXXXXXXXXXXX) kinnisasjadele ning on kasutatav transpordimaana erinevalt põlispuudega mõisapargist, mille eesmärk ei ole kindlasti juurdepääsude tagamine ümberkaudsetele kinnisasjadele.
11.3.Ebaõige on avaldaja väide, et maakohus ei ole arvesse võtnud ajaloolise väärtusega mõisakompleksi ühtse tervikuna säilitamise eesmärki. Määrusele lisatud asendiplaanist on näha, et avaldaja poolt soovitud juurdepääs kulgeb otse läbi mõisapargi, kuid kohtu poolt määratud tee kulgeb vaid osaliselt läbi mõisapargi ääreala. Ka Maa-amet märkis määruskaebusele vastates, et maakohtu määratud juurdepääs rikub oluliselt vähem mõisapargi tervikut, kui avaldaja soovitud lahendus, koormates seejuures ka oluliselt vähem Kastre valla kui Kriimani mõisa kinnisasja omaniku huve.
11.4.Avaldaja väited selle kohta, nagu oleks tee rajamine määratud asukohta keeruline ning kohus ei ole välja selgitanud, kas maakorralduslikult on tee rajamine võimalik, on ebaõiged. Puudutatud isiku I ja paikvaatluse protokolliga on ümberlükatud avaldaja väited, et tee rajamine ei ole üldse võimalik. Maa-ameti hinnangul on juurdepääsu rajamine sellisel kujul maakorralduslikult võimalik ja otstarbekas (II kd lk 4). Rajatava tee projekti esitamise ei ole käesolevas asjas esitatud avalduse rahuldamise eelduseks. Asjas puuduvad asjaolud, mis annaksid alust kahelda tee rajamise maakorralduslikus lubatavuses.
11.5.Asja materjalidest nähtub, et 30.07.1999 a sõlmitud notariaalse lepinguga jagas senine maaomanik T. Tara oma XXXXXXXXXXX kinnisasja neljaks kinnisasjaks ning ühe kinnisasja, mis moodustamisel jäi kandma nime XXXXXXXXXXX, omandas avaldaja. Kinnisasja jagamisel moodustatud kinnisasjadele, sh avaldaja poolt omandatule, puudus juurdepääs avalikult teelt. Ringkonnakohus leiab, et avaldaja pidi seetõttu arvestama, et tulevikus võivad vajaliku juurdepääsuga seoses kaasneda kulud.
12.Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et maakohus on ekslikult lähtunud avaldaja nõusolekust hooldada kohtu poolt määratud teed osas, mille peab rajama puudutatud isik I ja mis antakse avalikuks kasutamiseks. Asja materjalide kohaselt nõustus avaldaja hooldama seda teed, mida tema juurdepääsuks soovis ( I kd lk 166). Avaldaja ei ole andnud nõusolekut hooldada teed Kriimani tee kinnistu Heiti maaüksuse ja Kriimani mõisa kinnistu piiri kokkupuute kohast suundudes mööda Kriimani mõisa kinnistu piiri ca 31-35 m pikkuse lõiguna XXXXXXXXXXX kinnistu piirini (maakohtu määruse resolutsiooni p 3), mistõttu tuleb tühistada maakohtu määrus osas, millega kohustati Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXXX kantud kinnistu igakordset omanikku kandma tee hooldusega seotud kohustusi (maakohtu määruse resolutsiooni p 6).
13.Avaldaja väited selles, et maakohus ei põhjendanud tasu määramist, ei ole õiged. Maakohtu määruses on esile toodud asjaolud, mida maakohus tasu suuruse määramisel arvestas ning tasu suurust on põhjendatud (maakohtu määruse p-d 21-26). Ringkonnakohus möönab, et maakohus
arvestades tasu suuruse määramisel, et avaldaja nõustus tee hooldamise kulude kandmisega. Puudutatud isik ei ole vastumääruskaebust esitanud ega ka väidet, et tasu suurust tuleks muuta, kui avaldaja tee korrashoiu kohustus tühistatakse. Ringkonnakohus, arvestades, et kaebuse esitamise tagajärjel ei saa tema olukord halveneda, ei kontrolli seda, kas talumise tasu suurus ilma korrashoiu kohustuseta peaks olema rohkem kui 10 eurot. Ringkonnakohus märgib, et kuna talumistasu maksmise kohustuse eelduseks on puudutatud isiku I poolt tee rajamine, siis saavad avaldaja ja puudutatud isik I kohtuväliselt tasu suurust muuta ning vajaduse korral on määruse, sh ka üksnes tasu suuruse osas, muutmisest huvitatud isikul alati TsMS § 480 lg 1 alusel õigus kohtu poole pöörduda.
14.Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus rahuldab määruskaebuse osaliselt ning jätab ringkonnakohtus kantud menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel menetlusosaliste endi kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Kersti Kerstna-Vaks
Viivi Tomson
Andra Pärsimägi
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.