A.O. hagi S.M.i vastu tehingu tühisuse tuvastamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
84 500 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 10. jaanuari 2020 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
A.O. apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (hageja): A.O. (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Maia Ploom Vastustaja (kostja): S.M. (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Karita Nilp
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 10. jaanuari 2020 otsus osaliselt osas, millega jäeti läbi vaatamata A.O. hagi S.M. vastu A.O. ja S.M.i vahel 30. märtsil 2017 sõlmitud notariaalse kaasomandi jagamise asjaõigusliku kokkuleppe tühisuse tuvastamiseks heade kommete vastasuse tõttu (maakohtu otsuse resolutsiooni p 1).
2.Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta A.O. hagi S.M. vastu A.O. ja S.M.i vahel 30. märtsil 2017 sõlmitud notariaalse kaasomandi lõpetamise asjaõigusliku kokkuleppe tühisuse tuvastamiseks heade kommete vastasuse tõttu rahuldamata.
Muus osas jätta Tartu Maakohtu 10. jaanuari 2020 otsus muutmata, kuid muuta kohtuotsuse põhjendusi.
4.Lugeda kohtuotsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt: „4.1. Jätta rahuldamata A.O. hagi S.M. vastu A.O. ja S.M.i vahel 30. märtsil 2017 sõlmitud notariaalse kaasomandi lõpetamise asjaõigusliku kokkuleppe tühisuse tuvastamiseks heade kommete vastasuse tõttu.
4.2.Jätta rahuldamata A.O. hagi S.M. vastu A.O. ja S.M.i vahel 30. märtsil 2017 sõlmitud notariaalse kaasomandi lõpetamise võlaõigusliku kokkuleppe tühisuse tuvastamiseks heade kommete vastasuse tõttu.
4.3.Jätta S.M.i menetluskulud A.O. kanda.
4.4.Välja mõista A.O.lt riigilõiv summas 600 eurot riigi tuludesse, mille kohta on koostatud eraldi koondfail andmetega tasumise ja korra kohta.“
5.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
6.Jätta menetluskulud ringkonnakohtus A.O. kanda.
7.Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast käesoleva otsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.A.O. (hageja) esitas 18. septembril 2018 Tartu Maakohtule hagi S.M.i (kostja) vastu kaasomandi jagamise kokkuleppe tühisuse tuvastamiseks. Pärast haginõude täpsustamist 30. aprillil 2019 oli hageja lõplik nõue tuvastada, et poolte vahel 30. märtsil 2017 sõlmitud notariaalse kaasomandi jagamise kokkuleppe p 3 on heade kommetega vastuolus ja seega tühine; asendada kostja kinnisomandi tagasikandmise tahteavaldus kohtuotsusega, mille kohaselt kustutada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr XXXXXX teisest jaost kinnistu, katastritunnusega XXXXXXXXXXXXX, omanikuna kostja ning kanda kinnistusregistri teise jakku kinnistu 1⁄2 kaasomanikena sisse hageja ja kostja.
Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 30. märtsil 2017 notariaalse kinnistu kaasomandi lõpetamise kokkuleppe ja ühisvara jagamise kokkuleppe. Pooled leppisid kokku, et lõpetavad XXXXXXX asuva kinnistu kaasomandi selliselt, et hageja annab enda kaasomandi osa üle kostjale ning kostja on kohustatud omandi üleandmise eest maksma hüvitist 10 000 eurot. Tehing on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 lg-te 1 ja 2 alusel tühine. Kokkuleppe sõlmimise ajal oli hindamisakti kohaselt kaasomandi turuväärtus 169 000 eurot. Kaasomandil oli kohustusi 93 810 eurot 67 senti. Eelnev tähendab, et 10 000 euro suurune hüvitis oli ebamõistlikult väike ja kokkulepe oli sõlmitud hageja jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel. Tulenevalt hageja erakorralisest vajadusest nimetatud tehing sõlmida ei saanud hageja aga tehingu kahjulikkusest aru. Hageja oli depressioonis, samuti soovis kiiresti lõpetada suhet kostjaga. Kinnistu väärtus on hindaja poolt määratud eeldusel, et elamul on kasutusluba. Hageja möönis, et kasutusloata elamu puhul on kinnistu väärtus mõnevõrra väiksem ning lisaks võttis kostja üle kinnistuga seonduvad hüpoteegid, kuid ka pärast selle arvesse võtmist on kostjale jäänud väärtus umbes viis korda suurem hagejale tasutud hüvitisest.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Kinnistusraamatu kande muutmiseks ja kostja tahteavalduste asendamiseks puudub õiguslik alus, kuna asjaõigusleping ei ole tühine. Lepingu osad, mis puudutavad kinnistu kaasomandi lõpetamise kokkulepet omandi üleandmisega ja kokkulepet hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise kohta on käsitletav tervikuna. Ilma kaasomandi lõpetamiseta ei oleks sõlminud lepingu osapooled, sh AS Swedbank, kokkulepet hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmiseks. Hüpoteeke puudutavaid kandeid ei ole võimalik muuta ilma hüpoteegipidaja nõusolekuta. 10 000 euro suurune hüvitis ei ole liiga väike. Kostja võttis üle hageja laenukohustused koos intressikuludega, tasus laenu ümbervormistamise tasud, kindlustuslepingute ja notaritasud. Hageja on alahinnanud kasutusloa saamiseks tehtavaid kulutusi. Kostja ülalpidamisele jäi pärast hageja lahkumist ühine laps. Notari tõestatud tehingus on hageja andnud kinnistuse, et tal ei esine asjaolusid, mis piiraksid või välistaksid tema õigust sõlmida lepingut. Depressioon ei ole asjaolu, mis võiks anda alust laenulepingu tühistamiseks. Depressiooni diagnoosi kirjeldusest ei nähtu, et depressiooni seisundis ei saa isik aru tehingu sisust.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus jättis 10. jaanuari 2020 otsusega läbi vaatamata hageja nõude asjaõigusliku kokkuleppe tühisuse tuvastamiseks ning rahuldamata hageja nõude võlaõigusliku kokkuleppe tühisuse tuvastamiseks. Kostja menetluskulud jäid hageja kanda. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks eraldi määrusega pärast asjas lõpplahendi jõustumist. Maakohus mõistis hagejalt välja riigilõivu 600 eurot riigituludesse. Maakohtu põhjenduste kohaselt avaldas hageja 22. märtsi 2019 kohtuistungil, et loobub asjaõigusliku tehingu tagasipööramisest ja teda rahuldaks hüvitis. Pärast luhtunud kompromissläbirääkimisi kohtule esitatud esimeses menetlusdokumendis jäi hageja oma varasemate nõuete juurde ning soovis ka asjaõigusliku tehingu tagasipööramist. Sellega on hageja oma nõudest osalise loobumise tagasi võtnud. Hageja esitatud väited kaasomandiosa eest saadud hüvitise suuruse kohta võivad viidata üksnes kohustustehingu tühisusele ega puuduta asjaõigusliku käsutustehingu kehtivust. Hageja ei ole väitnud ega põhistanud, et kaasomandi osa võõrandamise käsutustehingu eesmärk või käsutustehing ise oli heade kommete vastane. Maakohus jättis tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423 lg 2 p 1 alusel läbi vaatamata hageja nõude asjaõigusliku kokkuleppe tühisuse tuvastamiseks.
TsÜS § 86 alusel on tehing tühine juhul, kui esinevad kõik järgmised eeldused: a) hageja tegi tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust; b) kostja teadis sellest või saab kostja teadmist eeldada TsÜS § 86 lg 3 alusel, c) hageja on tehingu teinud äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. TsÜS § 86 lg 2 kohaldamine eeldab, et tehingu sõlminud isiku elus esinevad äärmiselt erakordsed ja suure mõjuga asjaolud, mille tõttu ei ole isik võimeline oma tahet vabalt kujundama ning sõlmib tehingu tingimustel, mida ta muidu ei teeks. Hageja ei ole selliste äärmiselt erakordsete asjaolude esinemist kohtule tõendanud. Hagejal depressiooni esinemine märtsis 2017 on tõendatud E.G.U erapraksise kinnituskirjaga. Samas ei ole hageja tõendanud, et depressioon takistas tal tehingu kahjulikkusest aru saada või, et depressiooni põdemata oleks ta sõlminud teistsuguse sisuga tehingu. Ei ole tõendatud, et ambulatoorselt ravitav depressioon iseenesest mõjutaks isiku arusaamist ja võimet oma tegusid juhtida sellisel määral, et tooks kaasa tehingu tühisuse. Sellise väite hindamine eeldab meditsiinilisi eriteadmisi, tegu ei ole üldiselt teadaoleva faktiga ega asjaoluga, mida kohus saaks hinnata üksnes oma elukogemusest ja siseveendumusest lähtudes. Kohtul puuduvad vajalikud meditsiinilised eriteadmised väite tõepärasuse hindamiseks. Üksnes hageja soov kostjaga kõik suhted võimalikult kiiresti katkestada ei ole käsitletav erakorralise vajadusena tehingu tegemiseks. Erakorralise vajadusena oleksid käsitletavad äärmiselt ebatavalised asjaolud, milliste ilmnemist ei ole praegusel juhul kohtule tõendatud ega põhistatud. Üksnes lahkumineku eel ja/või selle tagajärjel halvenenud isiklikud suhted ei ole selliseks asjaoluks. Hageja väidetud perevägivald ei ole käesoleva vaidluse lahendamisel asjakohane, kuna vägivalla kasutamine või sellega ähvardamine annaksid aluse tehingu tühistamiseks TsÜS § 96 alusel, mitte ei too kaasa tehingu tühisust selle heade kommete vastasuse tõttu TsÜS § 86 alusel. Samuti on täitmata teine eeldus – tehing tehti äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või on vastastikuste kohustuste väärtus heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Maakohus nõustus kostjaga, et tehingu tühisuse ning soorituse ja vastusoorituse väärtuste võrdlemisel tuleb hinnata lepingu sisu tervikuna, mitte üksnes kaasomandiosa üleandmist puudutavat p-i 3. Tehingu olemusest tuleneb, et pooled soovisid pärast kooselu lõppemist ammendavalt ning uue elulise olukorraga sobivalt reguleerida oma varalised suhted ning lõpetada ühis- või kaasomand kõigi varaesemete suhtes. Pooled on kohtule kinnitanud, et üleandmise hetkel puudus kaasomandis oleval kinnistul asuval majal kasutusluba. Kohus on korduvalt juhtinud hageja tähelepanu vajadusele tõendada kaasomandiosa väärtust juhul, kui elamul puudub kasutusluba. Ehkki kaasomandiosa väärtuse tõendamiseks on kohtule esitatud mitmeid tõendeid, ei tõenda neist ükski üheselt ja selgelt hagejalt kostjale üle läinud kaasomandiosa tegelikku väärtust tehingu tegemise hetkel. Hageja poolt kohtule esitatud täiendatud eksperthinnangust ei nähtu, milline on kaasomandi turuväärtus kinnistul asuva elamu kasutusloa puudumisel. Hindamisaktis on loetletud toimingud, mida oleks eksperthinnangu tellijale (s.o hagejale) teadaolevalt vaja kasutusloa saamiseks teha. Samuti on lisatud eksperthinnangu tellija poolt kogutud hinnapakkumised, mille alusel on hindaja arvestanud kasutusloa saamiseks vajalike tööde ligikaudse maksumuse märtsis 2017. Ka kostja on esitanud omapoolse käsitluse võimalike tööde maksumuse osas. Selliselt ei ole võimalik kaasomandi väärtust kasutusloa puudumisel tõendada. Kaasomandi turuväärtust ei saa tuletada üksnes väidetavate vajalike tööde loetelu ja hinnapakkumiste esitamisest. Ilma kasutusloata kinnistu turuväärtuse määramine eeldab eksperthinnangut, millisest nähtuks selgelt ja konkreetselt, milline on kasutusloata elamuga kinnistu turuväärtus. Hageja ei ole tõendanud võõrandatud kaasomandiosa tegelikku väärtust kasutusloa puudumisel. Seetõttu ei
saanud maakohus hinnata, kas tehinguhind ja turuhind erinesid teineteisest niivõrd oluliselt, et tooks kaasa võlaõigusliku kokkuleppe tühisuse selle heade kommete vastasuse tõttu.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Hageja palub apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsus ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada, või alternatiivselt saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Apellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt on maakohus ebaõigesti jätnud hageja nõude läbi vaatamata. Hageja viitab Riigikohtu 8. oktoobri 2014 otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-88-14, mille kohaselt saab käsutustehingu vastuolu heade kommetega jaatada üksnes juhul, kui käsutustehingu eesmärk või käsutustehing ise on heade kommete vastane, nt kui asja käsutamise eesmärk on teise isiku kahjustamine. Kostja eesmärgiks oli just hageja kahjustamine. Hagejal on tuvastushuvi asjaõigusliku tehingu kehtetuse tuvastamiseks. Kaasomandi taastamine kinnistusraamatus annab hagejale võimaluse leppida kostjaga kokku kaasomandi kasutamises või lõpetamises, õiglase hüvitise saamises jms. Kui kohus tuvastab võlaõigusliku tehingu tühisuse, ei saa olla käsutulepingust tulenev asjaõigusleping kehtiv, kui võlaõigusliku tehingu eesmärk oli hageja kahjustamine. Hageja viitab Tallinna Ringkonnakohtu otsusele tsiviilasjas nr 2-16-7279. Maakohus leidis, et TsÜS § 86 alusel on tehing tühine juhul, kui esinevad kõik eeldused. Hageja arvates ei pea äärmiselt ebasoodsad tingimused ja vastastikuste kohustuste väärtuse tasakaalust väljaolek koos eksisteerima. Hageja viitab Riigikohtu 25. septembri 2013 otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-83-13 p-dele 13 ja 14. Eelkõige tuleks välja selgitada, mida kumbki pool oleks seaduse järgi vara jagamisel saanud ja seda, mida siis tegelikult vara jagamise kokkuleppe alusel saadi. Seda ei ole maakohus hinnanud. Seejärel tuleks hinnata, kas vastastikuste soorituste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Siis tuleks kontrollida, kas isik tegi tehingu sundolukorras ning, kas tehingu teine pool teadis või pidi teadma sundolukorrast. Hageja viitab 22. veebruari 2017 ning 16. oktoobri 2019 eksperthinnangule. Kohtule on tõendatud kasutusloata kinnistu turuväärtus tehingu tegemise ajal. Hageja viitab Riigikohtu 3. detsembri 2014 otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-109-14. Poolte seltsinguvara oli kinnistu ja laenulepingutest tulenevad kohustused panga ees. Enne lepingu sõlmimist oli laenu suurus 83 056 eurot 18 senti. Selle oleks pooled pidanud pangale vara jagamisel tagasi maksma. See, et kostja soovis kinnistut mitte müüa ja laenu edasi maksta, on juba tema soov ja ei ole hagejaga seotud. Seltsinguvara väärtus oli 76 943 eurot 82 senti (160 000 – 83 056,18). Kummalegi poolele oleks pidanud jääma 38 471 eurot 91 senti. Hagejale jäi vaid 10 000 eurot, kostjale aga 28 471 eurot 91 senti. Seega on vastastikuste soorituste väärtus heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Maakohus ei ole arvestanud, et äärmiselt ebasoodus ongi asjaolu, kui kostja saab endale vara väärtusest peaaegu kolm korda rohkem kui hageja. Erialakirjanduses on toodud üldised depressiooni tunnused (nt https://ifightdepression.com/et/koigile/tunnused-ja-suemptomid), mille kohaselt kaasneb depressiooniga pessimism, lootusetuse-, väärtusetuse-, süü- või abituse tunne, raskused keskendumisel, asjade meelde jätmisel ja otsuste langetamisel jms. Hageja tegi tehingu sundolukorras kostja otsese psühhoterrori tulemusena. Kostja kasutas hageja suhtes enne abielu lahutamist palju kordi füüsilist vägivalda. Kuni kokkuleppe sõlmimiseni pidi hageja maksma laenumakseid oma miinimumtöötasust ja üürima korterit. Lepingu sõlmimise ajal elas hageja suhtelise vaesuse piiri lähedal. Hageja oli sunnitud pangalaenu maksetest vabanemiseks olema nõus sellise talle äärmiselt ebasoodsa lepingutingimusega, mille tühisuse tuvastamist ta soovib.
Kostja ei ole tõendanud, et ta ei teadnud hageja sundolukorrast. Kostja teadis väga hästi, kuidas ta mõjutas hagejat tehingut tegema. Hageja oli kostja vägivalla tõttu viimase mõju all. Kostja sundis hagejat tasuma pangale laenumakseid, teades, et hageja lahkus kinnistult ja pidi üürima endale korteri. Nende asjaolude tõttu ei olnud hagejal teist võimalust kui leping allkirjastada, mis annaks talle võimaluse kiiresti katkestada igasugused suhted kostjaga ja pääseda tema terrorist. Kui hageja oleks olnud terve, ei oleks ta lepingut sellistel ebasoodsatel tingimustel sõlminud.
5.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt ning Tartu Maakohtu
10.jaanuari 2020 otsus tuleb tühistada osas, millega maakohus jättis läbi vaatamata hageja hagi kostja vastu 30. märtsil 2017 sõlmitud notariaalse kaasomandi jagamise asjaõigusliku kokkuleppe tühisuse tuvastamiseks heade kommete vastasuse tõttu. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega jätab rahuldamata hageja hagi kostja vastu 30. märtsil 2017 sõlmitud notariaalse kaasomandi lõpetamise asjaõigusliku kokkuleppe tühisuse tuvastamiseks heade kommete vastasuse tõttu. Samuti parandab ringkonnakohus vaidlustatud kohtuotsuse resolutsiooni p-des 1 ja 2 ilmse ebatäpsuse ja asendab sõna „jagamise“ sõnaga „lõpetamise“. Muus osas tuleb jätta Tartu Maakohtu 10. jaanuari 2020 otsus muutmata, kuid muuta tuleb kohtuotsuse põhjendusi.
7.Eelkõige märgib ringkonnakohus, et maakohus on ebaõigesti märkinud resolutsiooni p-s 2, et jätab rahuldamata hagi hageja ja kostja vahel 30. märtsil 2017 sõlmitud notariaalse kaasomandi jagamise võlaõigusliku kokkuleppe tühisuse tuvastamiseks. Asjas oleva 30. märtsi 2017 lepingu kohaselt (I kd tl 7-13) leppisid pooled mh kokku kaasomandi lõpetamises, mitte ei jaganud kaasomandit, ning seetõttu on maakohus ebaõigesti vaidlustatud kohtuotsuses märkinud, et tegemist on kaasomandi jagamise notariaalse lepinguga. Ringkonnakohus parandab ilmse ebatäpsuse kohtuotsuses (sama ebatäpsus ka resolutsiooni p-s 1).
8.Ringkonnakohus nõustub hageja väitega, et maakohus on ebaõigesti jätnud läbi vaatamata hageja nõude 30. märtsil 2017 sõlmitud notariaalse kaasomandi jagamise asjaõigusliku kokkuleppe tühisuse tuvastamiseks heade kommete vastasuse tõttu TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel ning selles osas tuleb apellatsioonkaebus rahuldada. TsMS § 423 lg 2 p 1 kohaselt võib kohus jätta hagi läbi vaatamata ka juhul, kui ilmneb, et hageja õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes üldse võimalik, eeldades hageja esitatud faktiliste väidete õigsust. Riigikohus on tsiviilasja nr 3-2-1-88-14 p-s 16 selgitanud, et „/.../käsutustehing on üldjuhul õiguslikult neutraalne ega saa olla vastuolus heade kommetega ja sel põhjusel tühine. Käsutustehingu vastuolu heade kommetega saab jaatada üksnes juhul, kui käsutustehingu eesmärk või käsutustehing ise on heade kommete vastane, nt kui asja käsutamise eesmärk on teise isiku kahjustamine (vt Riigikohtu 13. veebruari 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 31; 8. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-56-09, p 12).“ Antud juhul on maakohus jätnud hagi käsutustehingu tühisuse tuvastamiseks läbi vaatamata ning ei ole hinnanud seda, kas hageja esitatud asjaolude alusel oli või ei olnud käsutustehingu eesmärk või käsutustehing ise heade kommete vastane, sh kas kaasomandi lõpetamise ja kostjale osa üleandmise eesmärk oli hageja kahjustamine. Maakohus on asunud seisukohale, et hageja ei ole väitnud ega põhistanud, et kaasomandi osa võõrandamise käsutustehingu eesmärk või käsutustehing ise oli heade kommete vastane, kuigi hagiavalduse kohaselt on hageja taotlenud
asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamist selle vastuolu tõttu heade kommetega ning esitanud ka vastavad põhjendused. Ringkonnakohtu arvates on maakohus ebaõigesti jätnud TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel hageja nõude 30. märtsil 2017 sõlmitud notariaalse kaasomandi jagamise asjaõigusliku kokkuleppe tühisuse tuvastamiseks heade kommete vastasuse tõttu läbi vaatamata. Maakohus oleks pidanud nõude lahendama sisuliselt ning otsustama selle rahuldamise või mitterahuldamise üle.
9.Ringkonnakohus leiab, et hageja nõue 30. märtsil 2017 sõlmitud notariaalse kaasomandi jagamise asjaõigusliku kokkuleppe tühisuse tuvastamiseks heade kommete vastasuse tõttu tuleb jätta rahuldamata. Hageja esitatud asjaolud ei anna alust asuda seisukohale, et poolte vahel 30. märtsil 2017 sõlmitud notariaalne kaasomandi lõpetamise asjaõiguslik kokkulepe oleks tühine seetõttu, et käsutustehingu eesmärk või käsutustehing ise on heade kommete vastane. Hageja on pidanud asjaõiguslepingu eesmärki heade kommete vastaseks põhjusel, et tehingu eesmärgiks oli väidetavalt hageja kahjustamine seeläbi, et ta ei saanud kaasomandi lõpetamisel õiglast hüvitist. Ringkonnakohus leiab, et hageja hüvitise suurust puudutavad väited ei saa mõjutada käsutustehingu kehtivust, vaid saavad puudutada üksnes kohustustehingut ning sellest tulenevalt hageja poolt esile toodud asjaoludel ei ole asjaõiguslepingu eesmärk või asjaõigusleping ise heade kommete vastane.
10.Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et hageja ja kostja vahel 30. märtsil 2017 sõlmitud kaasomandi lõpetamise võlaõiguslik kokkulepe ei ole tühine ning hagi on jäetud selles osas õigesti rahuldamata. TsÜS § 86 lg 1 kohaselt on heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing tühine. Sama paragrahvi lõike 2 alusel on tehing heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui: 1) tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või 2) pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Vastavalt sama paragrahvi lg-le 3 kui käesoleva paragrahvi lõike 2 punktis 2 nimetatud vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt ebamõistlikult tasakaalust väljas, siis eeldatakse, et pool teadis või pidi teadma teise poole erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muudest sellistest asjaoludest.
11.Iseenesest õige on hageja väide, et TsÜS § 86 kohaldamiseks ei pea sama paragrahvi lg 2 p-des 1 ja 2 sätestatud asjaolud esinema korraga, kuid maakohus ei olegi asunud seisukohale, et äärmiselt ebasoodsad tingimused ja vastastikuste kohustuste väärtuse heade kommete vastane tasakaalust väljaolek peaksid koos eksisteerima. TsÜS § 86 lg 2 p-s 2 märgitud vastastikuste kohustuste heade kommete vastane ebaproportsionaalsus tähendab seda, et ühtlasi on tegemist TsÜS § 86 lg 2 p-s 1 nimetatud tehinguga, mis on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel. Kuna TsÜS § 86 lg-s 3 (kui § 86 lõike 2 punktis 2 nimetatud vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt ebamõistlikult tasakaalust välja, eeldatakse, et pool teadis või pidi teadma teise poole erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtes, kogenematusest või muudest sellistest asjaoludest) sätestatud eeldus kehtib üksnes p 2 kohta, siis on mõistlik alustada TsÜS § 86 lg 2 kohaldamisel p-s 2 sätestatud eelduse kontrollimisest ning juhul, kui tegemist ei ole vastastikuste kohustuste ebaproportsionaalsusega, selgitada, kas ei ole tegemist mingi muu ühe poole jaoks äärmiselt ebasoodsa asjaoluga p 1 kohaselt.
12.Antud juhul on hageja vaidlustanud poolte vahel sõlmitud korteriomandi kaasomandi lõpetamise kokkuleppe omandi üleandmisega, kokkuleppe hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise kohta ja ühisvara jagamise kokkuleppe (I kd tl 7-13) osaliselt, s.o kaasomandi lõpetamist omandi üleandmisega (lepingu p 3). Muus osas ei ole hageja lepingut vaidlustanud. Ringkonnakohtu arvates on õige maakohtu seisukoht, et hindamaks, kas tehingust pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas, tuleb hinnata 30. märtsi 2017 lepingu sisu tervikuna, mitte üksnes kaasomandiosa üleandmist puudutavat lepingu punkti 3. Lisaks kaasomandi lõpetamisele ja omandi üleandmisele on olulise tähtsusega ka lepingu punktil 4, milles on sätestatud kokkulepe hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmiseks, sest ilma nimetatud kokkuleppeta ei oleks sõlmitud lepingu p 3. Vaidlustatud lepingus sisalduvat ühisvara jagamise kokkulepet ei ole pooled vaidlustanud ning samuti ei ole nad tuginenud sellele, et kui lahusvaraks oleva kaasomandi lõpetamise osas kokkulepet ei oleks saavutatud, siis ei oleks sõlmitud ühisvara jagamise kokkulepet. Ringkonnakohus leiab, et lähtudes TsÜS §-st 85 saab eeldada, et ühisvara jagamise kokkulepe oleks sõlmitud ka ilma kaasomandi lõpetamise kokkuleppeta ning seetõttu on asjas oluline tuvastada, kas kaasomandi lõpetamisest pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas.
13.Soorituste objektiivsete väärtuste vahe tõendamise kohustus lasub hagejal, kusjuures soorituste väärtuste vahe tõendamiseks tuli poolel näidata võrreldavate soorituste objektiivsete väärtuste vahet, seega käibes tavapärast vastet tühistatava tehingu suhtes. Praegusel juhul kuulus hagejale 1⁄2 mõttelist osa kaasomandist ja kostjale 1⁄2 mõttelist osa kaasomandist, kinnistu oli koormatud hüpoteekidega Swedbank AS kasuks poolte ja panga vahel sõlmitud laenulepingute tagamiseks. Hageja apellatsioonkaebuses esitatud väite kohaselt oli kinnistu väärtus tehingu sõlmimise ajal ligikaudu 160 000 eurot, laenulepingutest tulenev laenujääk oli kokku 83 056 eurot 18 senti, seega oleks pidanud kostja tasuma hagejale hüvitisena kaasomandi lõpetamisel 38 471 eurot 91 senti (160 000 – 83 056,18 = 38 471 eurot 91 senti). Kuna kostja tasus ainult 10 000 eurot, siis on vastastikused kohustused heade kommete vastaselt tasakaalust välja ja kaasomandi lõpetamine on tühine. Kostja vastuväitel puudus kinnistul asuval elamul kasutusluba ja seetõttu on kinnistu väärtus väiksem kui 160 000 eurot. Lisaks võttis kostja üle hageja laenukohustused koos intressikuludega, tasus laenu ümbervormistamise tasud, kindlustuslepingute ja notaritasud, peab kandma kasutusloa saamiseks tehtavad kulutused ning tema ülalpidamisele jäi pärast hageja lahkumist nende ühine laps.
14.Ringkonnakohus on seisukohal, et hageja ei ole tõendanud, et tehingust tulenevad vastastikuste soorituste väärtused on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Siinkohal märgib ringkonnakohus, et maakohus on ekslikult leidnud, et ilma kasutusloata kinnistu turuväärtuse määramine eeldab eksperthinnangut, millisest nähtuks selgelt ja konkreetselt, milline on kasutusloata elamuga kinnistu turuväärtus ning kuna sellist eksperthinnangut ei ole esitatud, siis ei ole hageja tõendanud võõrandatud kaasomandiosa tegelikku väärtust kasutusloa puudumisel. Asjas on esitatud kinnistu turuväärtuse kohta eksperthinnang, samuti on pooled esitanud tõendeid selle kohta, milline oleks kasutusloa saamiseks tehtav vajalik kulutus ning esitatud tõendite aluseks oleks olnud võimalik kindlaks määrata vaidlusaluse kinnistu turuväärtus. Samuti on ka ebaõige maakohtu seisukoht seetõttu, et asjas on esitatud eksperthinnang, milles on arvestatud kinnistul asuval elamu kasutusloa puudumisega (II kd tl 121-170).
Ringkonnakohtu arvates on vaidlusaluse kinnistu väärtuse kindlakstegemisel võimalik aluseks võtta eksperthinnang nr ARE-193536B (II kd tl 121-170). Eksperthinnangus on lähtutud asjaolust, et kinnistul asuval elamul puudub kasutusluba (II kd tl 142). Seega loeb ringkonnakohus vaidlusaluse kinnistu väärtuseks eksperthinnangus märgitud 160 000 eurot.
15.Kokkuleppes hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmiseks on kostja üle võtnud kõik laenulepingust nr 05-059119-EL ja selle lisadest ning laenulepingust nr 07-227600-EV ja selle lisadest tulenevad panga nõuded hageja vastu. Laenulepingute alusel võttis kostja üle laenusumma kokku 83 056 eurot 18 senti ning selle üle pooltel vaidlust ei ole. Kostja väitel on tema kohustuseks ka laenulepingutest tuleneva intressi tasumine arvestuslikult summas 15 821 eurot (kuid see võib muutuda, kui muutub EURIBOR). Hageja seisukoha järgi ei saa intressi tasumise kohustusega arvestada, sest kinnistut mitte müüa ja laenu edasi maksta on kostja enda soov. Ringkonnakohus leiab, et tehingust tulenevate poolte vastastikuste kohustuste väärtuse määramisel tuleb arvestada ka laenulepingute järgseid intresse, mis jäid kostja kohustuste hulka. Seega jäi kostja kohustuseks tasuda pangale laenulepingute järgseid makseid summas kokku 98 877 eurot 18 senti.
16.Arvestades vaidlusaluse kinnistu väärtuseks 160 000 eurot ning kostjale panga ees jäävate kohustuste summaks 98 877 eurot 18 senti, on summaks, mis tuleks poolte vahel jagada 61 122 eurot 82 senti. Kumbagi osa oleks jagamise korral 30 561 eurot 41 senti, milles kostja on hagejale hüvitanud 10 000 eurot. Lepingu heade kommete vastasuse hindamisel tuleb arvestada kogumis kõiki sellega seotud olulisi asjaolusid, sh nii lepingu sisu kui ka lepingu sõlmimise asjaolusid, poolte ettekujutusi, ajendeid ja eesmärke lepingu sõlmimisel. Antud juhul tuleb kostja kohustuste väärtuse hindamisel arvestada sellega, et ta sai kinnisasja ainuomanikuks, mis oli ja jäi koormatuks hüpoteekidega ning seetõttu on vaieldamatult kinnisasja turuväärtus väiksem, kui on märgitud eksperthinnangus. Samuti tuleb ringkonnakohtu arvates arvestada asjaoluga, et kostjaga koos jäi elamusse elama poolte alaealine laps ning ka seda, et kostja tasus laenu ümbervormistamise tasud (194 eurot – II kd tl 97) ja kindlustuslepingute tasud (403 eurot 93 senti – II kd tl 97) ning vastavad notaritasud (158 eurot 40 senti – II kd tl 97). Kõike eeltoodud arvestades ei ole tehingust pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus heade kommete vastaselt tasakaalust väljas ning sel põhjusel ei ole tehing tühine.
17.Ringkonnakohus märgib, et iseenesest võivad kaasomanikud kaasomandi lõpetamisel kokku leppida hüvitises, mis ei ole vastavuses turuhinnaga. Antud juhul kostja seisukoha kohaselt leppisid nad hagejaga kokku kaasomandi lõpetamisel hüvitise suuruses 10 000 eurot. Hageja seisukoha järgi on kaasomandi lõpetamise leping sõlmitud tema erakorralise vajaduse, sõltuvussuhte, kogenematuse vms erakorralise asjaolu tõttu (TsÜS § 86 lg 2). Ringkonnakohus möönab, et abikaasad, sh lahutavad abikaasad, on perekondlikult lähedaselt seotud isikud, mistõttu on väga tõenäoline, et üks abikaasa nõustub teise abikaasa pakutud kahjulikku lepingut sõlmima perekondliku sõltuvussuhte tõttu, mitte aga sel põhjusel, et leping vastab tema tegelikule tahtele. Samas aga tuvastas ringkonnakohus käesoleva otsuse p-s 16, et kostja ei saanud lepingust ebaproportsionaalset eelist, s.o lepingus ei ole vastastikuste kohustuste väärtus heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Hageja ei ole esitanud asjaolusid, et tehing oleks tehtud tema jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel. Seega puudub iseenesest vajadus tuvastada, kas hageja sõlmis kostjaga lepingu erakorralise asjaolu tõttu, kuid kuna apellatsioonkaebuses on vastavat asjaolu vaidlustatud, siis käsitleb ringkonnakohus seda, kas hageja sõlmis tehingu erakorralise vajaduse, sõltuvussuhte, kogenematuse vms erakorralise asjaolu tõttu.
TsÜS § 86 lg 2 kohaldamine eeldab, et tehingu sõlminud isiku elus esinevad äärmiselt erakordsed ja suure mõjuga asjaolud, mille tõttu ei ole isik võimeline oma tahet vabalt kujundama ning sõlmib tehingu tingimustel, mida ta muidu ei teeks. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et hageja ei ole praegu selliste äärmiselt erakordsete asjaolude esinemist kohtule tõendanud ning ükski apellatsioonkaebuses esitatud väide ei anna alust asuda maakohtust erinevale seisukohale. Maakohus on vastavad põhjendused esitanud vaidlustatud otsuse p-s 7, ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning ei korda neid.
18.Ringkonnakohtu arvates on paljasõnaline hageja väide, et ta tegi tehingu kostja otsese psühhoterrori tulemusena ning kostja mõjutas teda igati tehingut tegema. Asjas puuduvad vastavad tõendid. Samuti ei ole käsitletavad äärmiselt erakordsetena ja suure mõjuga asjaoludena, mille tõttu hageja ei olnud võimeline oma tahet vabalt kujundama ning sõlmis tehingu tingimustel, mida ta muidu ei teeks, hageja väited kostjapoolse vägivalla kohta enne abielu lahutamist ning kuni kokkuleppe sõlmimiseni laenumaksete tasumine. Hageja ei olnud sunnitud laenulepinguid täitma, kui tal ei olnud vastavaid rahalisi vahendeid (ja kui ta ise ei elanud kinnistul asuvas elamus), sest kostja kaaslaenajana oleks pidanud sel juhul laenu tagastama ning samuti oli seatud laenulepingute tagamiseks hüpoteegid kinnisasjale. Kuna hageja ei teinud tehingut sundolukorras, siis ei ole asjakohane hageja väide, et kostja tehingu teise poolena teadis või pidi teadma lepingupartneri sundolukorrast.
19.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast käesoleva otsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. /allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Üllar Roostoja
Kersti Kerstna-Vaks
Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.