Määruse tegemise aeg ja koht 04.07.2025, Tallinn Kohtuasja number
2-25-1106
Kohtuasi
B.H avaldus üleskutsemenetluse läbiviimiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 17.02.2025 võtmisest keeldumise määrus
Kaebuse esitaja ja liik
B.H määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja B.H (isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Kelli Ristal
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
avalduse
menetlusse
RESOLUTSIOON
1.Võtta vastu määruskaebusega esitatud tõendid.
2.Jätta Harju Maakohtu 17.02.2025 määruse resolutsioon muutmata, arvestades käesoleva määruse täiendavaid põhjendusi.
3.Jätta määruskaebus rahuldamata.
4.Jätta määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud B.H kanda. Rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.
1.B.H (avaldaja) esitas 22.01.2025 Pärnu Maakohtule avalduse asjaõigusseaduse (AÕS) § 124 alusel üleskutsemenetluse läbiviimiseks. Avaldaja esitas AÕS § 124 alusel avalduse kolmandate isikute õiguste välistamiseks Rapla maakonnas Märjamaa vallas Sipa külas asuvate Põllu (50301:001:0549) ja Põlluriba (50301:001:0538) katastriüksuste suhtes ja avaldaja soovib igamisega saadud omandiõiguse tuvastamist.
1.1.Avalduse asjaolude kohaselt omandas avaldaja 17.08.1992 elamu nr 42 (Põllu elamu, 8krt) ja elamu kõrvalhooned (pesuköök, laut, küün, kuur) TOOTMISTEENINDUSKOOPERATIIVILT „Loodna“ lihtkirjaliku ostu-müügilepingu alusel. Avaldajat on tunnistatud hoonete omanikuna (15.11.2001 kasutusluba).
1.2.Avaldaja esitas 30.12.1997 Loodna Vallavalitsusele (praegu Märjamaa Vallavalitsus) avalduse Põllu elamu juurde maa ostueesõigusega erastamiseks suurusega ca 3 ha. Märjamaa Vallavalitsuse 29.10.2003 korraldusega nr 949 määrati Põllu elamu teenindusmaaks 20 000 m2. 20.04.2004 lasi Märjamaa Vallavalitsus koostada Põllu katastriüksuse plaani, mille kohaselt oli katastriüksuse suuruseks 2,93 ha. Pärast seda ei teinud Märjamaa Vallavalitsus toiminguid maa ostueesõigusega erastamise menetluse lõpule viimiseks kuni 2017, mil avaldaja pöördus ise vallavalitsuse poole, et uurida, miks menetlus venib.
1.3.Märjamaa Vallavalitsus esitas 09.11.2022 e-kirjaga avaldajale teate maa ostueesõigusega erastamise menetluse lõpetamise kavatsuse kohta. Nimetatud teate kaudu sai avaldajale teatavaks, et tema teadmata on märtsis 2020 moodustatud kaks uut katastriüksust: Põllu ja Põlluriba (katastritunnused vastavalt 50301:001:0549 ja 50301:001:0538; õige katastriüksuse nr 50301:001:0548 – ringkonnakohtu märkus), mis maakatastri väljavõttest tulenevalt on pindaladega vastavalt 7701 m2 ja 2,13 ha. Avaldaja esitas 10.01.2023 seisukoha Märjamaa Vallavalitsuse 09.11.2022 eelnõule.
1.4.Tallinna Halduskohtu 05.01.2024 otsusega haldusasjas nr 3-22-2679 tuvastati, et Märjamaa Vallavalitsus on õigusvastaselt viivitanud avaldaja 30.12.1997 ostueesõigusega maa erastamise avalduse menetlemisel perioodidel 10.11.2001–28.08.2003, 20.04.2004– 01.10.2017, 02.11.2017–10.10.2022 ja 02.02.2023–25.09.2023. Kohus mõistis Märjamaa Vallavalitsuselt avaldaja kasuks välja mittevaralise kahju ja menetluskulud. Avaldaja vaidlustas otsuse osas, millega jäeti tuvastamata õigusvastane viivitus 21 aastat ületavas osas ja jäeti välja mõistmata mittevaraline kahju suuremas ulatuses kui 2000 eurot. Samuti vaidlustas avaldaja väljamõistetud menetluskulude suuruse.
1.5.Märjamaa Vallavalitsus esitas 19.11.2024 uuesti teate maa ostueesõigusega erastamismenetluse lõpetamise kavatsuse kohta ja küsis eelnõu osas seisukohta. Avaldaja esitas taotluse pikendada seisukoha esitamise tähtaega, millele Märjamaa Vallavalitsus ei vastanud.
1.6.Märjamaa Vallavalitsus soovib jätta avaldaja ilma Põllu elamu alusest ja selle teenindamiseks vajalikust maatükist, mida avaldaja on enam kui 30 aastat vallanud. Märjamaa Vallavalitsus oli 25 aastat tegevusetu ega teinud vajalikke maa ostueesõigusega erastamise eeltoiminguid ja on nüüd asunud väitma, et avaldaja ei omandanud Põllu elamut ega kõrvalhooneid kehtivalt. Põllu elamu aluse maa ostueesõigusega erastamise originaaltoimik on kadunud. Samas on mitmeid tõendeid ja viiteid selle kohta, et avaldajat on korduvalt 2
2-25-1106 tunnistatud kui Põllu elamu omanikku (Loodna Vallavalitsuse väljastatud kasutusluba, mille järel on Rapla Hooneregister kandnud 2003. a ehitisregistrisse kande, et avaldaja on Põllu elamu omanik).
1.7.Avaldaja on olnud hoonete omanik üle 30 aasta ja kasutanud sinna juurde teenindamiseks määratud maad suurusega 2,93 ha, kuid ei ole saanud siiani kinnisasja omanikuks. Maakohtu määrus
2.Maakohus keeldus 17.02.2025 määrusega avalduse menetlusse võtmisest tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 371 lg 2 p 2 alusel ja jättis menetluskulud avaldaja kanda.
2.1.Maakohus asus seisukohale, et arvestades avalduses esile toodut ei ole siinsel juhul võimalik tuvastada avaldaja omandiõigust avalduses märgitud katastriüksustele seoses igamisega AÕS § 124 alusel.
2.2.Avaldusest nähtub, et Põllu elamu ja kõrvalhoonete teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamise menetlus ei ole siduvat lõpplahendust leidnud. Seega toimub maa omandamine ja kinnistamine maa ostueesõigusega erastamist reguleerivate sätete alusel. AÕS § 124 lg 1 ei kuulu kohaldamisele. AÕS § 124 lg 1 alusel oleks võimalik omandada kinnistu, mis ei ole kantud kinnistusraamatusse ja mille suhtes ei toimu ega saa toimuda omandireformi. Maakohtu hinnangul on lubamatu olukord, kus tsiviilkohtumenetluse kaudu sekkutaks haldusmenetlusse. Kui asi pole omandireformi objektiks, siis kuuluvad kohaldamisele AÕS sätted, mitte asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 2 lg 2 (RKTKm 10.04.2002, 3-2-1-52-02, p 7). Kuna katastriüksused on omandireformi objektiks, siis ei ole võimalik avaldaja taotletud üleskutsemenetlust AÕS § 124 alusel läbi viia ning maa õiguslik staatus ja tulevane omand otsustatakse haldusmenetluses.
2.3.Maakohtu hinnangul on eraldi küsimus, kas tsiviilkohtumenetluses on võimalik tuvastada avaldaja omand vaidlusalustele ehitistele, kuid selles osas ei ole avaldaja nõuet esitanud. AÕSRS § 13 lg 2 järgi ei toimu ehitise kui vallasasja omandamine igamisega. Maareformi seaduse (MaaRS) § 22 lg 1 järgi saavad maad ostueesõigusega erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna. Avalduse kohaselt on avaldaja maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitanud. Seega tuleb avalduse suhtes otsustuse tegemisel tuvastada, kas avaldaja on ehitiste omanik või mitte. Seega allub ehitiste omandi küsimuse kontroll samuti haldusmenetlusele ja võimalikule hilisemale halduskohtumenetlusele, kui haldusmenetluse tulemusena välja antud haldusakti vaidlustatakse. Määruskaebus
3.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja saata tagasi avalduse läbivaatamiseks.
3.1.Maakohtu mõttekäik on õige, kuid avaldaja rõhutab, et ta esitas maa ostueesõigusega erastamise avalduse 30.12.1997 ning kuni üleskutsemenetluse avalduse esitamiseni 22.01.2025 ei olnud Märjamaa Vallavalitsus nimetatud haldusmenetlust läbi viinud. Seega oli avalduse esitamise hetkeks haldusmenetlus olnud õigusvastases viivituses juba kokku ca 27 aastat.
3.2.Lisaks oli avaldaja kaotanud võimaluse oma õigusi õigusvastase viivituse lõpetamiseks kaitsta kohtulikul teel, sest jõustunud kohtumäärusega on tuvastatud, et kuivõrd avaldaja 3
2-25-1106 esitas avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks 30.12.1997, siis tulenevalt halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 283 lg-st 2 saabus kohustamiskaebuse esitamise viimane tähtaeg 01.01.2014. Pärast nimetatud kuupäeva ei saa avaldaja enam nõuda, et kohus kohustaks vallavalitsust menetlust lõpuni viima, vaatamata sellele, et vallavalitsus on olnud avalduse menetlemisega jätkuvalt õigusvastases viivituses.
3.3.Märjamaa Vallavalitsuse pahatahtlikule käitumisele viitab ka asjaolu, et vallavalitsus ootas ära tähtaja, mil avaldajal möödub pöördumatult kohustamisnõude esitamise õigus, sest pärast seda tegi 2014. a alguses vallavalitsus ehitusregistrile teatise, millega muudeti Põllu mitmepereelamu üksikelamuks. Teatise esitamisest ja andmete muutmisest avaldajat ei teavitatud.
3.4.Kuivõrd avaldaja esitas järjekindlalt Märjamaa Vallavalitsusele taotlusi haldusmenetluse läbiviimiseks, siis otsustati Märjamaa Vallavalitsuse 26.02.2025 korraldusega nr 2-1. 1/84 lugeda maa ostueesõigusega erastamise lõppenuks (Sipa küla, Põllu) suhtes. Seega on omandireform antud asjas tänaseks lõppenud.
3.5.Juhul, kui maakohtul jäi kahtlus avalduses esitatud asjaolude õigsuse osas või midagi arusaamatuks, oleks tulnud avaldus pigem jätta esmalt käiguta ja anda tähtaeg täiendavate tõendite esitamiseks või asjaolude selgitamiseks. Hagita asjas oleks maakohus võinud ka ise uurida Märjamaa Vallavalitsuse käest, kas viimane kavatseb omandireformi puudutavad haldustoimingud teha või on selles osas omandireform juba lõppenud.
3.6.Täiesti asjassepuutumatu on avaldaja hinnangul maakohtu väide, et eraldi küsimus on, kas tsiviilkohtumenetluses on võimalik tuvastada avaldaja omand vaidlusalustele ehitistele, kuid selles osas ei ole avaldaja nõuet esitanud. Avaldaja ei ole palunud tuvastada ehitise omandiõigust seoses igamisega, sest ta omandas ehitised 17.08.1992 sõlmitud ostumüügilepinguga. Loodna Vallavalitsus väljastas 15.11.2001 mitmepereelamule kasutusloa, millel on märgitud, et omanik on avaldaja. Lisaks kinnitas ka toonane Rapla Hooneregister, et avaldaja on Põllu elamu omanik. 17.08.1992–09.11.2022 kinnitas ka Märjamaa Vallavalitsus, et loeb avaldaja Põllu elamu omanikuks. Märjamaa Vallavalitsuse seisukoht selles osas muutus alles 2024. aastal, mil asuti väitama, et kuivõrd ei suudeta leida enam vajalikke dokumente, siis ei saa lugeda avaldajat elamu omanikuks.
3.7.Märjamaa Vallavalitsus asus 26.02.2025 korralduses nr 2-1.1/84 seisukohale, et käesoleval hetkel puudub ehitis MaaRS mõttes. Majas elati kuni 2011. a, kuid seoses suure tööpuudusega Märjamaal kolisid inimesed ära ja maja jäi tühjaks. Pärast seda on Põllu mitmepereelamut korduvalt rüüstatud, avaldaja on korduvalt esitanud ka avaldusi politseile. Kuigi majal on tänaseni püsti seinad ja katus ning avad korrektselt suletud, leiab Märjamaa Vallavalitsus, et tegemist ei ole enam ehitisega. Eeltoodust tulenevalt ei oma avaldaja hinnangul Põllu elamu omandiõigus igamise seisukohalt enam tähtsust, sest avaldaja on tänaseks 30 aastat katkematult vallanud kinnisasja, mis ei ole kantud kinnistusraamatusse ning kus puudub tänaseks Märjamaa Vallavalitsuse hinnangul ehitis. Vaidlust ei saa olla asjaolu üle, et avaldaja on 30 aastat katkematult heauskselt vallanud kinnisasja, mis ei ole kantud kinnistusraamatusse. Menetluse edasine käik
4.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule. 4
2-25-1106
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
5.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuse väited ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks, mistõttu määruskaebus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel koosmõjus TsMS §-ga 659 rahuldamata ning maakohtu määruse resolutsioon muutmata. Ringkonnakohus täiendab TsMS § 657 lg 1 p 21 (koosmõjus TsMS §-ga 659) alusel maakohtu määruse põhjendusi.
6.Avaldaja esitas ringkonnakohtule määruskaebusega täiendavad tõendid (Tallinna Ringkonnakohtu 14.09.2023 määruse haldusasjas nr 3-22-2679 ja Märjamaa Vallavalitsuse 26.02.2025 korralduse nr 2-1.1/84). TsMS § 662 lg 3 järgi on määruskaebuse põhjendamiseks lubatud esitada uusi asjaolusid ja tõendeid. Ringkonnakohus leiab, et tõendid on asjakohased, ja võtab need TsMS § 238 lg 1 ning § 662 lg 3 alusel vastu.
7.Omandireform Rapla maakonnas Märjamaa vallas Sipa külas asuvate Põllu ja Põlluriba katastriüksuste suhtes ei ole pöördumatult lõppenud. Kohtute infosüsteemist nähtub, et määruskaebuse esitaja on Märjamaa Vallavalitsuse 26.02.2025 korralduse nr 2-1.1/84 vaidlustanud. Asjas toimub halduskohtumenetlus nr 3-25-1836. Kaebuse rahuldamise korral teeb halduskohus vallale ettekirjutuse taotlus uuesti läbi vaadata ja maa ostueesõigusega erastamise kohta uus ostus teha. Seega ei ole määruskaebuse esitaja jaoks maareformi kaudu maa omanikuks saamine lõplikult välistatud.
8.AÕSRS § 2 lg 1 alusel kohaldatakse enne 1993. aasta 1. detsembrit tekkinud ja sel päeval kestvatele õigussuhetele asjaõigusseaduse sätteid, kui AÕSRS-st ei tulene teisiti. Maakohus on õigesti leidnud, et antud juhul sätestab AÕSRS eelnevast erisuse. AÕSRS § 2 lg 2 kohaselt toimub omandireformi käigus vara tagastamine, kompenseerimine, erastamine, vara riigi omandisse jätmine, munitsipaliseerimine ja taasriigistamine Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse alusel. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et siinses vaidluses ei kuulu kohaldamisele AÕS § 124, mis näeb ette kinnistusraamatusse kandmata kinnisasja igamise instituudi.
9.AÕS § 124 lg 1 sätestab, et kui isik on 30 aastat katkematult vallanud kinnisasja, mis ei ole kantud kinnistusraamatusse või mille omanikku kinnistusraamatust ei nähtu või mille omanik oli enne valdaja poolt valduse saamist surnud ja 30 aasta jooksul ei ole tehtud kinnistusraamatusse niisugust kannet, mille tegemiseks on vajalik omaniku nõusolek, võib valdaja nõuda enda kandmist kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna. AÕS § 124 eesmärgiks on vältida tegeliku olukorra ja kinnistusraamatusse tehtud kannete püsivat erinemist (AÕS komm I (2014), § 124, p 1). Igamise instituudi eesmärgiks on seega tagada omandiõigus isikule, kellele ei ole omandiõigust muul alusel tekkinud, ent kes ise on asja vallates pikaajaliselt käitunud selle faktilise omanikuna.
10.Kogu maa, mida ei ole erastatud, tagastatud, munitsipaalomandisse antud ega riigi omandisse jäetud, on seadusest tulenevalt riigi omandis (MaaRS § 31 lg 2). Seega siinsel juhul on avaldaja esitanud üleskutsemenetluse avalduse n-ö reformimata riigimaa suhtes. Reformimata riigimaa omandiõigusliku staatuse muutus saab toimuda üksnes maareformi seaduses sätestatud korras, st omandiõiguse tekke aluseks saab olla avalik-õiguslik otsus maa tagastamise, erastamise, munitsipaalomandisse andmise või riigi omandisse jätmise kohta. Arvestades seda, et maareformi kontekstis ei loetud õiguslikul alusel püstitatud ehitisi maatüki oluliseks osaks, vaid need olid ka tsiviilkäibes eraldi asjadena, siis ei saa sellise ehitise valdust automaatselt projitseerida maatükile, mis jäi selle ehitise alla või selle 5
2-25-1106 ümbrusesse. See kehtib ka juhul, kui maa ostueesõigusega erastamise toimingute käigus oli erastatava maa suurus ja piirid (ehitise teenindamiseks vajalik maa) kindlaks määratud. Seega on reformimata riigimaa omandamise võimaldamine igamisega põhimõtteliselt vastuolus maareformi olemusega, kuna maareformi reguleerivad normid näevad ette kindlad alused ja kindla korra, kuidas (ja millistele tunnustele) vastava ehitise omanik saab ehitise aluse ja seda teenindava maa omanikuks. Avaldaja jaoks kohane õiguste kaitse viis on seega halduskohtus maa ostueesõigusega erastamisest keeldumise otsuse vaidlustamine, mida avaldaja haldusasjas nr 3-25-1836 teinud on.
11.Ringkonnakohtu hinnangul ei kuulu AÕS § 124 ülal toodud põhjendustel kohaldamisele isegi olukorras, kus kohalik omavalitsus on erastamistoimingute läbiviimisega õigusvastaselt viivitanud. Ka ei ole seadusandja AÕSRS § 2 lg 2 kohaldamist seadnud sõltuvusse sellest, kas isikul on haldusorgani vastu esitatava kohustamiskaebuse tähtaeg möödunud või mitte.
12.Kokkuvõtvalt on maakohus jätnud avalduse õigesti TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel menetlusse võtmata, sest AÕS § 124, millele tugineva avalduse on avaldaja esitanud, ei ole antud asjas kohaldatav. Avaldus ei ole esitatud seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks ning avaldaja eesmärki ei ole avaldusega võimalik saavutada. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
13.Kuna maakohus on õigesti avalduse menetlusse võtmisest keeldunud, ei muuda ringkonnakohus maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotust. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb ringkonnakohtus kantud menetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda. Puudutatud isik ei ole määruskaebuse lahendamisel menetluses osalenud, mistõttu ei ole tal sellega seoses ka menetluskulusid tekkinud ja seega kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.
(allkirjastatud digitaalselt)
6
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.