V. P. hagi E. R.-P. ja M. P. vastu eelmärke kustutamiseks tahteavalduste andmiseks kohustamise ning kinnisasja valduse saamise nõudes
Tsiviilasja hind
7000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: V. P. (isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Tauri Tigasson Kostjad: E. R.-P. (isikukood XXX) ja M. P. (isikukood XXX), kostjate ühine lepinguline esindaja Martin Traat
Asja läbivaatamine
21.04.2025 kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Kohustada E. R.-P.t ja M. P.t andma tahteavaldused kinnistusregistri registriosa nr xxxx kolmandasse jakku kantud eelmärke kustutamiseks.
3.Kohustada E. R.-P.t ja M. P.t andma V. P. valdusesse kinnisasi asukohaga Xxxx (registriosa nr xxxx).
4.Jätta menetluskulud solidaarselt E. R.-P. ja M. P. kanda.
5.Rahuldada hageja taotlus menetluskulude kindlaksmääramiseks osaliselt. Määrata hageja põhjendatud ja vajalike menetluskuludena kindlaks 5156,20 eurot ning mõista see summa solidaarselt E. R.-P.lt ja M. P.lt V. P. kasuks välja. Välja mõistetud menetluskuludelt tuleb alates lahendi jõustumisest kuni menetluskulude hüvitamiseni tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.
2-24-1558 Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. MENETLUSE KÄIK, HAGEJA NÕUDED JA POOLTE SEISUKOHAD
1.V. P. (hageja) esitas 29.01.2024 Harju Maakohtule hagi E. R.-P. ja M. P. (kostjad) vastu eelmärke kustutamiseks tahteavalduste andmiseks kohustamise ning kinnisasja valduse saamise nõudes. Lõplike nõuetena palub hageja: (1) Kohustada kostjaid andma tahteavaldused kinnistusregistri registriosa nr xxxx kolmandasse jakku kantud eelmärke kustutamiseks. (2) Kohustada kostjaid andma hageja valdusesse kinnisasi asukohaga Xxxx (registriosa nr xxxx).
1.1.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 01.09.2020 notariaalse võlaõigusliku müügilepingu (edaspidi: leping), millega hageja müüs ja kostjad ostsid Xxxx asuva kinnistu (registriossa nr xxxx, edaspidi: kinnistu) ning leppisid kokku kinnistu omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke seadmises. Lepingu p 3 kohaselt oli kinnistu müügihinnaks 89 000 eurot ning see tuli koos intressidega tasuda kuues osas perioodil 30.09.2021– 30.09.2026. Kinnistu otsene valdus, juurdepääsu võimaldavad võtmed ning päraldiseks olevad dokumendid anti hageja poolt kostjatele üle enne lepingu sõlmimist. Lepingu p 5.1 järgi kohustusid pooled sõlmima asjaõiguslepingu kinnistu omandi üleandmiseks kostjatele hiljemalt 31.12.2026 tingimusel, et kostjad on täitnud lepingu p-s 3 kokkulepitud viisil ostuhinna tasumise kohustuse.
1.2.Pooled leppisid lepingu p-s 6.1.3 kokku, et hagejal on õigus lepingust kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni seitsmepäevase etteteatamistähtajaga (s.o täiendav tähtaeg kohustuste täitmiseks) taganeda, kui kostjad ei ole tasunud ostuhinda lepingu p-s 3 kokkulepitud viisil. Lepingu p-s 6.4 lepiti kokku, et lepingust taganemisel p 6.1 alusel on hageja õigustatud jätma endale tasutud ostuhinna osa. Hagejal ei ole õigust esitada kostjate vastu rohkem mistahes muid rahalisi nõudeid seoses lepinguga (sh kahju ja kulutuste hüvitamise nõue). Lepingu p-s 6.7 lepiti mh kokku, et kostjad kohustuvad lepingust taganemise jõustumisest 15 päeva jooksul esitama avalduse lepingu alusel tehtud eelmärke kustutamiseks.
1.3.Kostjad helistasid hagejale 2021. a augustikuus ja teatasid, et kinnistul asuva elamu remondiks kulub raha ning kostjate sissetulekud on koroonapandeemia tõttu oluliselt vähenenud. Kostjad tegid ettepaneku, et tasuvad 2021. a septembris esimesest osamaksest 19 270 euro asemel 14 500 eurot ning puuduoleva osa, s.o 4770 eurot, tasuvad kostjad koos teise osamaksega hiljemalt 30. septembril 2022. Hageja nõustus kostjate ettepanekuga. Kostjad tasusid 14 500 eurot. Järgmise, 2022. a osamakse eel tegid kostjad uue ettepaneku – kostjate tütar saab 2023. a maikuus 18-aastaseks, taotleb pangast kodulaenu, võtab kostjatelt müügilepingu üle ning tasub osamaksete summa otse hagejale. Pooled leppisid kokku, et hiljemalt 2023. a maikuus tuleb puuduolevad summad hagejale tasuda. 20.06.2023 kohtumisel nõustus hageja kokkuleppe huvides lahendusega, et kostjad kohustuvad hiljemalt 2023. a juunikuu jooksul esitama hagejale kirjavahetused ja kinnitused, mis tõendavad panga nõudmisi 2 (8)
2-24-1558 ehitusekspertiisi ja teisi dokumentide esitamiseks ning selleks vaja minevat ca 6 kuu pikkust ooteperioodi. Hageja rõhutas, et kui 2023. a juunikuu jooksul kostjad ei likvideeri hageja ees võlgnevusi ega esita vajalikke dokumente, siis taganeb hageja lepingust. Kostjad lubasid kõik dokumendid hagejale saata juba kohtumisele järgneval päeval, kuid kahjuks ei saadetud neid ka 2023. a juunikuu jooksul. Seetõttu otsustas hageja lepingust taganeda.
1.4.Notar koostas ja tõestas 11.07.2023 taganemisavalduse (edaspidi: taganemisavaldus), milles märgiti, et selle koostamise hetkeni ei ole kostjad täitnud lepingus kokkulepitud ostuhinna tasumise kohustust ning kostjad on tasunud osamaksed osaliselt, mistõttu loeb hageja seda lepingu oluliseks rikkumiseks. Taganemisavalduses teatas hageja, et taganeb lepingust p 6.1 alusel. Taganemisavalduse kinnitatud ärakiri saadeti kostjatele. Kostjad esitasid 18.07.2023 notarile e-kirja, milles teatasid, et esitavad taganemisavaldusele vastuväite. Pooled pidasid seejärel esindajate vahendusel läbirääkimisi, kuid kokkuleppeni ei jõudnud. Eelmärkega tagatud nõue on lepingust taganemise tulemusena lõppenud ja hagejal on õigust nõuda eelmärke kustutamist. Lepingust taganemise tõttu tuleb kostjatel kinnistu valdus hagejale tagastada, kuivõrd pooled ei ole sõlminud teistisuguseid kokkuleppeid.
2.Kostjad vaidlevad hagile vastu. Hageja esitas taganemisavalduse hilinenult, s.o pärast mõistliku aja möödumist. Taganemisavaldus on esitatud hiljem kui kuus kuud alates lepingu rikkumisest teadasaamisest. Lisaks ei andnud hageja kostjatele täiendavat tähtaega kohustuste täitmiseks, nagu lepingu p 6.1 ette nägi. Kinnistul müügi hetkel asunud pooleliolev ehitis on nüüdseks sisuliselt valmis üksikelamu, millesse kostjad on investeerinud vähemalt 176 000 eurot. Müügilepingust taganemisel tekib kostjatel hageja vastu alusetust rikastumisest tulenev nõue. Lepingust taganemine on teostatud eesmärgiga põhjustada kostjatele kahju: kostjate kahju võrreldes hageja kasuga on enam kui seitsmekordne – sellest tulenevalt on taganemine vastuolus hea usu põhimõttega.
3.Kohus määras 25.03.2025 kirjaga pooltele kohtuistungi ettevalmistamiseks tähtajad ja kuulas pooled ära 21.04.2025 kohtuistungil. Poolte ühisel taotlusel peatas kohus istungil asja menetluse kompromissläbirääkimiste pidamiseks, kuid läbirääkimiste edutuse tõttu uuendas 18.06.2025 määrusega asja menetluse ja teatas lahendi teatavaks tegemise aja.
KOHTU PÕHJENDUSED
4.Kohus tutvus poolte väidete ja asjas esitatud tõenditega ning leiab, et hagi tuleb rahuldada. Menetluskulud jäävad solidaarselt kostjate kanda ja kohus määrab need rahaliselt kindlaks.
5.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited.
6.Pooled tõid esile järgmised asjaolud, mille vastaspool võttis omaks või mille vaidlustamise tahe ei nähtu vastaspoole avaldusest, ja millised kohus loeb TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 alusel tuvastatuks:
01.09.2020 sõlmisid pooled notari juures kinnistu võlaõigusliku müügilepingu ja leppisid kokku kinnistu omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke seadmises kostjate kasuks (dtl 12-22). 3 (8)
2-24-1558
Eelmärge kanti kinnistusraamatusse 07.09.2020 ja koormab endiselt kinnistut (dtl 2324).
Hageja on kinnisasja omanik (dtl 23-24).
Kinnistu otsene valdus kostjatel (dtl 17).
Kostjad ei tasunud hagejale müügihinda tähtaegselt nii, nagu leping ette nägi. Müügihinnast 89 000 eurost on kostjad hagejale tasunud 14 500 eurot (dtl 25, 26, 182).
Hageja taganes lepingust 11.07.2023 avaldusega, mille kostjad said kätte hiljemalt 18.07.2023 (dtl 29-30, 31-34).
7.Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas hageja taganes lepingust kehtivalt (kas täidetud on taganemise formaalsed ja materiaalsed eeldused) ning kas kostjatel on sellest tulenevalt kohustus anda üle kinnistu valdus ja nõusolek eelmärke kinnistusraamatust kustutamiseks.
8.Hageja nõude (2) õiguslikuks aluseks on võlaõigusseaduse (VÕS) § 189 lg 1, mille kohaselt võib kumbki lepingupool lepingust taganemise korral mh nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist. Nõude (1) õiguslikuks aluseks on asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 8 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5. AÕS § 63 lg 8 sätestab, et isikul, kelle omandit või piiratud asjaõigust eelmärge või vastuväide puudutab, on õigus nõuda isikult, kelle kasuks märge on tehtud, märke kustutamist, kui märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud, eelkõige juhul, kui nõue, mille tagamiseks märge tehti, on lõppenud. Seega on hagejal õigus nõuda kostjatelt eelmärke kustutamist, kui kostjate õigus nõuda asjaõiguslepingu sõlmimist on lõppenud (s.o kui hageja on kehtivalt müügilepingust taganenud).
8.1.Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 järgi on kande kustutamiseks nõutav isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), s.o antud juhul kostjad. Tema nõusolekut asendab KRS § 341 lg 8 järgi jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. Sama põhimõte tuleneb TsÜS § 68 lg-st 5 ja täitemenetluse seadustiku § 184 lg 1 esimesest lausest. Kostjate kui eelmärke järgi õigustatud isikute nõusolek on seega vajalik märke kustutamiseks ja nõusoleku saab asendada kohtulahendiga, kui kostjatel on kohustus selline nõusolek anda.
9.VÕS § 116 lg 1 sätestab, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Hageja tugineb lepingust taganemise avalduses poolte kokkuleppele (lepingu p 6.1.3), mille kohaselt oli hagejal õigus lepingust kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni seitsmepäevase etteteatamistähtajaga (s.o täiendav tähtaeg kohustuste täitmiseks) taganeda, kui kostjad ei ole tasunud ostuhinda lepingu p-s 3 kokkulepitud viisil. Kostjad seevastu leiavad, et kuna lepingust taganemise ajaks 11.07.2023 oli esimese makse tegemisest kostjate poolt möödunud aasta ja 10 kuud ning teise osamakse tasumise tähtajast ca 9,5 kuud, ei taganenud hageja lepingust mõistliku aja jooksul. Kohus sellega ei nõustu.
9.1.VÕS § 118 alusel kaotab taganemiseks õigustatud lepingupool õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui (i) ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama; või (ii) kui VÕS § 114 kohaselt määratud täiendav täitmise tähtaeg on möödunud. Lepingu rikkumise tõttu lepingust taganemise avalduse võib esitada VÕS § 118 järgi mõistliku aja jooksul kuni täitmise nõude aegumiseni. VÕS § 118 kohaldamiseks peab esmalt olema tuvastatud taganemisaluse olemasolu (RKTKo 24.11.2021, 2-18-13432, p 17). 4 (8)
2-24-1558
9.2.Selle hindamisel, kas taganemisavaldus on tehtud mõistliku aja jooksul pärast seda, kui lepingupool sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi teada saama, tuleb arvestada võlasuhte olemust ja tehingu eesmärki, vastava tegevus- või kutseala tavasid ja praktikat, samuti muid asjaolusid (VÕS § 7 lg 2). Mõistliku aja arvestamisel tuleb arvestada ka poolte läbirääkimiste pidamisele kulunud ajaga, mis tuleb üldjuhul jätta mõistliku aja hulka arvestamata, st selle võrra pikeneb taganemise aeg. Analoogia korras saab mõistliku aja arvestamisel arvesse võtta ka aegumisele ettenähtud peatumise aluseid, sh jätta pooltevaheliste läbirääkimiste aeg mõistliku aja hulka lugemata (RKTKo 24.11.2021, 2-1813432, p 18.5).
9.3.Tunnistaja V. P. ütluste alusel tuvastab kohus, et poolte läbirääkimised lõppesid 2023. a juunis, mil 20.06.2023 kohtumise järgselt osapoolte suhtlus lakkas. V. P. ütluste kohaselt andis hageja teise osamakse tähtaja eel kostjate ettepanekul esimese osamakse jäägi ja teise osamakse tasumiseks täiendava tähtaja 2023. a maikuuni. Kuna mais 2023 raha ei laekunud, kohtuti 20.06.2023 hageja kodus. Kohtumisel anti kostjatele lepingust taganemise vältimiseks täiendav tähtaeg (dtl 184-186). Kostjad ei ole väiteid, nagu oleks neil hagejaga olnud erineva sisuga kokkulepe, millegagi tõendanud. Hageja väiteid kinnitab mh e-kirja-vahetus, millest nähtuvalt on E. R. mais 2023 V. P. küsimusele, millal maja võlg saab makstud, vastanud, et ootab viimast otsust pangast, mis peaks kohe tulema (dtl 28).
9.4.Hageja taganes lepingust 11.07.2023. Kohtupraktikas on leitud, et lepingust taganemise mõistlik aeg ei saa vähemalt üldjuhul olla lühem kui tehingu eksimuse või pettuse tõttu tühistamise tähtaeg TsÜS § 99 lg 1 p 2 kohaselt, st kuus kuud (RKTKo 27.05.2015, 3-2-1-4315, p 13). Kuna poolte kokkuleppel pikendati esimese ja hiljem ka teise osamakse tasumise tähtaega vähemalt maini 2023, ei olnud hagejal alust lepingust taganeda (dtl 28). Isegi kui pidada oluliseks lepingurikkumiseks 2021. a septembris kostjate poolt esimese osamaksena 19 270 euro asemel 14 500 euro tasumist, ei saanud taganemise tähtaeg hakata kulgema varem kui septembris 2021. Rikkumisest teadasaamise ajaks ei saa lugeda aega, mil lepingupool sai kätte teate, kui rikkumine leidis aset hiljem (RKTKo 20.11.2008, 3-2-1-10708, p 13). Alates septembrist 2021 kuni 2023. a juunini toimusid poolte vahel läbirääkimised, mistõttu tuleb nimetatud ajavahemik jätta mõistliku aja hulka lugemata. Taganemisavalduse esitas hageja kostjatele vähem kui kuu pärast läbirääkimiste lõppu, s.o VÕS § 118 lg 1 p 1 mõttes mõistliku aja jooksul.
9.5.Kuna tuvastatud asjaoludel on hageja teinud mõistliku aja jooksul taganemisavalduse ja kostjad selle kätte saanud, on lepingust taganemise formaalsed eeldused täidetud.
10.Ekslik on kostjate käsitlus, nagu ei oleks hageja andnud kostjatele lepingu p 6.1 kohast täiendavat tähtaega. Tuvastatud asjaoludel andis hageja 20.06.2023 kohtumisel kostjatele täiendava tähtaja esitada vajalik kirjavahetus, mis võimaldaks lepingust taganemist vältida. Kostjatel olnuks võimalik täiendava tähtaja jooksul võlgnevus likvideerida, välistades sellega lepingust taganemise võimaluse. Kostjad seda ei teinud. Hageja ei taganenud lepingust enne täiendava tähtaja möödumist. Kuna kostjad ei tasunud ostuhinda lepingus kokku lepitud viisil ning olid taganemise ajaks 37 760 eurost tasunud üksnes 14 500, ei saanud hageja lepingust pikema aja jooksul kostjate-poolse rikkumise tõttu seda, mida ta õigustatult ootas (VÕS § 116 lg 2 p 1). Seega on täidetud ka lepingust taganemise sisulised eeldused.
11.Kohus selgitas kostjatele (dtl 155), et lepingust taganemise kehtivuse eelduseks ei ole üldjuhul see, kas taganemine oleks lepingut rikkunud poole suhtes proportsionaalne. Samas ei ole välistatud, et taganemise lubamatus võib tuleneda hea usu põhimõttest, kui ebaolulisele lepingurikkumisele tuginev taganemine on poolte huve kaaludes ebaõiglane. Kuivõrd TsÜS § 139 järgi heausksust eeldatakse, pidid hageja pahauskset käitumist tõendama kostjad. Kostjad 5 (8)
2-24-1558 seda ei teinud. Kostjad ei ole kohtu ette toonud ega tõendanud asjaolusid, millest kohus saaks järeldada, et hageja käitus lepingust taganedes pahauskselt või eesmärgiga tekitada kostjatele suurt varalist kahju. Kostjate lepingurikkumist ei saa pidada ebaoluliseks (VÕS § 116 lg 5). Samuti andis hageja tuvastatud asjaoludel kostjatele korduvalt võimalusi võlgnevused täiendava tähtaja jooksul likvideerida. Kohtu ette toodud asjaoludel ei saa hageja käitumist pidada hea usu põhimõtte vastaseks või vastuoluliseks. Tõik, et kostjad investeerisid kinnistul asunud pooleliolevasse ehitisse märkimisväärse summa raha (kostjate väitel vähemalt 176 000 eurot), kuid ei leidnud samal ajal juba esimese osamakse tasumiseks puuduvat 4770 eurot, ei muuda lepingust taganemist hea usu põhimõtte vastaseks olenemata sellest, milline on kinnistu nüüdne turuväärtus. Nii kostjate vastusest hagile (p 3.16, dtl 37) kui ka kohtueelsetel läbirääkimistel on kostjad tõstatanud võimaliku alusetust rikastumisest tuleneva vastunõude, kuid menetluses nõuet ega seda kinnitavaid tõendeid ei esitanud. Kostjate abstraktne vastunõue ei välista lepingust taganemist ega hagi rahuldamist. Eksperthinnang nr 0780-23 (dtl 83-118) ja fotod (dtl 70-82) küll tõendavad, et kostjad on kinnistul asuvat ehitist parendanud, kuid ei võimalda tuvastada, mil määral. Vaatamata sellele, et kostjad ei esitanud käesolevas kohtuasjas ligi aasta jooksul konkreetset nõuet ega tõendeid, säilib kostjatel võimalus esitada hageja vastu rahaline nõue edaspidi.
12.Tulenevalt VÕS § 188 lg 2 esimesest lausest vabastab lepingust taganemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Kuna lepingust taganemiseks olid täidetud nii formaalsed kui materiaalsed eeldused, vabastab kehtiv müügilepingust taganemine hageja kohustusest anda kostjale üle lepingu eseme omand, st eelmärkega tagatud nõude täitmisest. Eelmärge on tagatud nõudega lahutamatult (aktsessoorselt) seotud, st see tekib koos tagatava nõudega ega kehti selleta (RKTKo 12.04.2017, 3-2-1-13-17, p 14, samuti seal viidatud varasem praktika). Kuna praegusel juhul tagas eelmärge müügilepingust tulenevat omandi üleandmise nõuet, mis on taganemisega lõppenud, on lõppenud ka eelmärge.
12.1.Lepingu p 6.7 kohaselt on pooled kokku leppinud, et kostjad kohustuvad lepingust taganemise jõustumisest 15 päeva jooksul esitama avalduse lepingu alusel tehtud eelmärke kinnistusraamatust kustutamiseks. Eeltoodust tulenevalt tuvastab kohus, et kostjatel on kohustus anda KRS § 341 lg-s 1 sätestatud nõusolek eelmärke kustutamiseks ning asendab TsÜS § 68 lg 5 ja KRS § 341 lg 8 alusel kostjate nõusoleku kohtuotsusega. Kohtulahendi resolutsioonis ei ole vajalik täiendavalt korrata TsÜS § 68 lg-s 5 sisalduvat tõdemust, et kohtulahend tahteavaldust asendab, sest selle järele puudub vajadus (RKTKo 16.06.2021, 217-9822, p 16; õiguskirjanduses M. Maksing. „Sooritusnõude lahendamine tsiviilasja kohtulahendi resolutsioonis“, Juridica IV/2020, lk 313; TsÜS komm (2023), § 68, p 3.5.2).
13.AÕS § 80 lg 1 näeb ette, et omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Eelpool tuvastatud asjaoludel kuulub kinnistu hagejale ning selle valdus on kostjatele üle antud. VÕS § 189 lg 1 kohaselt võib lepingust taganemise korral kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Kuna hageja on müügilepingust taganenud, on lõppenud kostjate müügilepingust tulenev õigus kinnistut vallata. Kostjatel on kohustus anda kinnistu valdus hagejale üle.
14.Kohus märgib, et pooltel on TsMS § 430 lg 1 järgi kuni otsuse jõustumiseni endiselt võimalik ja mõistlik sõlmida kompromiss. Edasikaebetähtaja jooksul, aga enne kaebuse esitamist, lahendab kompromissi kinnitamise avalduse lahendi teinud kohus, kes võib kompromissi kinnitamisel oma lahendi ise tühistada (TsMS § 431 lg 2). Sellisel juhul on veel võimalik tagastada pool maakohtu menetluses tasutud riigilõivust (TsMS § 150 lg 2 p 1 ja lg 3). 6 (8)
2-24-1558 Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
15.Kuna kohus rahuldab hagi, siis jäävad menetluskulud TsMS § 162 lg 1 ja § 165 lg 1 alusel solidaarselt kostjate kanda. Juhindudes TsMS § 174 lg-test 1 ja 2 ning § 177 lg 1 p-st 1 määrab kohus menetluskulud kindlaks hageja menetluskulude nimekirja ja kohtutoimiku materjalide põhjal.
15.1.Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja menetluskuluks riigilõiv 630 eurot ja lepingulise esindaja kulu 6359,25 eurot. Esindaja tunnitasuks on 183 eurot (käibemaksuga) ning ajakuluks 34 h ja 45 min. Hageja kinnitab, et kõik kulud on kantud seoses käesoleva kohtuasja menetlusega. Vastaspool hageja menetluskulude nimekirjale vastuväiteid ei esitanud. Kohus rahuldab hageja taotluse menetluskulude kindlaksmääramiseks osaliselt.
16.Riigilõiv 630 eurot on kohtukulu (TsMS § 138 lg 2), mille hageja on käesolevas tsiviilasjas kandnud. Tegemist on vajaliku ja põhjendatud kuluga, mis tuleb hagejale hüvitada.
17.TsMS § 175 lg 1 järgi mõistab kohus menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud teiselt menetlusosaliselt välja üksnes mõistlikus, vajalikus ja ettenähtavas ulatuses. Lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine on kohtu kaalutlusotsus, mille kohus teeb eelkõige õigusabile kulunud aega ja asja keerukust hinnates.
17.1.Hageja esindaja tasumäära 183 eurot (käibemaksuga) peab kohus vaidluse keerukust ja esindaja kvalifikatsiooni arvestades põhjendatuks (s.o konkreetse vaidluse kontekstis mõistlikuks, vajalikuks ja ettenähtavaks).
17.2.Hageja menetluskulude nimekiri on üldiselt kooskõlas tsiviilasja käiguga. Seadus ei piira, kui palju menetlusosaline oma lepingulisele esindajale esindamise eest tasuda võib, küll aga ei näe TsMS ette lepingulise esindaja kulude hüvitamist eranditult täies ulatuses. Põhjendatud ja vajalikeks toiminguteks, mille kulu vastaspool peaks kandma, ei loe kohus:
Hagi koostamise ja kohtule esitamise ajakulu (rida: 3.1-3.3) 10 h ületavas osas.
29.08.2024 ajakulu (3.6-3.7) 15 min ületavas osas.
02.10.2024-04.10.2024 toimingute ajakulu (3.10-3.12) 1 h ületavas osas.
14.10.2024 seisukoha koostamise ajakulu (3.13) selle sisu ja varasemalt juba esitatut arvesse võttes 4 h ületavas osas.
28.01.2025 toiminguga seonduvat ajakulu (3.14).
Kohtu selgituste ja istungi korraldusega seonduvat ajakulu (3.15-3.17) 1 h ületavas osas.
Istungiks ettevalmistamist (3.18) 3 tundi ületavas osas.
Kohtuisitungi ajakulu (3.19) 2h ja 15 min ületavas osas.
Menetluskulude nimekirja koostamise ajakulu (3.20) 30 min ületavas osas.
Ülejäänud toimingute ajakulu on vajalik ja põhjendatud. Eeltoodust tulenevalt peab kohus hageja esindaja põhjendatud ajakuluks 24 h ja 44 min (= 10 h + 16 min + 43 min + 15 min + 1 h 31 min + 14 min + 1 h + 4 h + 1 h + 3 h + 2 h 15 min + 30 min). Kohus leiab, et selles ulatuses kulude hüvitamine on asja sisu ja menetluse käiku arvestades põhjendatud.
7 (8)
2-24-1558
18.Kohus määrab eelneva põhjal hageja vajalike ja põhjendatud menetluskulude rahaliseks suuruseks 5156,20 eurot (riigilõiv 630 eurot, lepingulise esindaja tasu 24 h ja 44 min eest tasumääraga 183 eurot (käibemaksuga)). Hageja kinnitab, et ta ei ole käibemaksukohustuslane ja taotleb kulude hüvitamist käibemaksuga.
19.Hageja taotlusel tuleb kostjatelt välja mõista ka viivis võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras välja mõistetud menetluskuludelt alates lahendi jõustumisest kuni kohustuse täitmiseni (TsMS § 177 lg 4).
20.Kohus selgitab, et menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle lahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määratakse. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määratakse. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. Menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata (TsMS § 178). / allkirjastatud digitaalselt / Antero Maksing kohtunik
8 (8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.