Indrek Soots, Krista Kirspuu, Iris Kangur-Gontšarov
Kohtuasi
X.V hagi C.H vastu kinnisasja isikliku kasutusõiguse lõpetamiseks C.H vastuhagi X.V vastu kinnisasja isikliku kasutusõiguse sisu kindlaksmääramiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 31. mai 2024 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
X.V
Kaebuse hind ringkonnakohtus
3500 eurot
apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende Hageja X.V (isikukoood XXX), lepinguline esindaja esindajad ringkonnakohtus Merike Roosileht Kostja C.H (isikukood XXX), lepinguline esindaja Liivi Tuus Menetluse liik
Asja läbivaatamine 2. juuni 2025 kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Pärnu Maakohtu 31. mai 2024 otsus osas, milles maakohus rahuldas C.H vastuhagi X.V vastu isikliku kasutusõiguse sisu kindlaksmääramiseks osaliselt. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta C.H vastuhagi X.V vastu isikliku kasutusõiguse sisu kindlaksmääramiseks täielikult rahuldamata.
2.Muus osas jätta Pärnu Maakohtu 31. mai 2024 otsus muutmata.
3.Kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni terviklik sõnastus on järgmine: 3.1 Jätta rahuldamata X.V hagi C.H vastu C.H kasuks seatud isikliku kasutusõiguse lõpetamise nõudes. 3.2 Võtta vastu X.V loobumine nõudest määrata kindlaks XXX kinnistu kasutamise kord ja lõpetada selle nõude osas menetlus.
3.3 Jätta C.H vastuhagi X.V vastu isikliku kasutusõiguse sisu kindlaksmääramiseks rahuldamata. 3.4 Jätta läbi vaatamata järgmised C.H vastuhagi nõuded: 3.4.1 Tunnustada C.H isiklikku tasuta ja tähtajatu kasutusõiguse teostamise õigust XXX kinnistul (registriosa numbriga XXXXXX). 3.4.2 Kohustada XXX kinnistu omanik X.V-d lubama C.H-d kasutada tasuta ja tähtajatu isikliku kasutusõiguse alusel XXX kinnistul asuvat maatükki ja sellel asuvaid hooneid. 3.4.3 Keelata X.V-l hävitada ja rikkuda C.H-le kuuluvaid asju, tagada hoonetest väljavisatud asjade säilimine. 3.4.4 Kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXXXXX III jakku teisele järjekohale märkusena kinnistu asukohaga XXX maatüki kasutuskord vastavalt kohtuotsuse lisaks olevale kinnistu plaanile ja kanda kinnistusregistrisse XXX asuva elamu kasutuskord vastavalt kohtuotsusele ja otsuse lisaks olevatele plaanidele. 3.4.5 Asendada X.V tahteavaldus, kinnistusraamatuseaduse § 341 tähenduses, kohtuasjas tehtava kohtulahendiga, nõusoleku andmiseks kanda kinnistusregistri, registriosa nr XXXXXX III jakku teisele järjekohale märkus kinnistul asuva maatüki, sellel asuvate kõrvalhoonete ja kinnistul asuva elamu kasutuskorra tingimuste kohta vastavalt kohtuotsusele. Käesolevas kohtuasjas tehtav kohtuotsus asendab X.V tahteavaldust eelmärgitud nõusoleku andmiseks. 3.5 Kohtuotsuse jõustumisel tühistada Pärnu Maakohtu 24. jaanuari 2019 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu. 3.6 Jätta menetluskulud maakohtus poolte endi kanda.
4.Jätta menetluskulud ringkonnakohtus poolte endi kanda.
5.Tühistada Pärnu Maakohtu 28. veebruari 2019 määrusega kohaldatud vastuhagi tagamise abinõu.
6.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
2
1.X.V (hageja) esitas 23. jaanuaril 2019 Pärnu Maakohtule hagi C.H (kostja) vastu nõuetega lõpetada C.H isiklik kasutusõigus X.V kinnisasjale Kuressaares XXX (registriosa nr XXXXXX) või alternatiivselt kinnitada kinnistu kasutamise kord. Hageja loobus alternatiivsest nõudest 5. märtsi 2024 kohtuistungil.
2.Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt kuulub hagejale alates 27. jaanuarist 2017 Kuressaares XXX asuv kinnistu. Hageja omandas kinnisasja pärimisega. Kinnistusraamatusse on kantud isiklik kasutusõigus kostja kasuks.
3.Hageja jäi 2018. aastal pensionile ja soovis hakata oma kinnisasja kasutama ja remontima. Kostja aga piirab hagejal kinnistut vallata ja kasutada, kuigi lepingu kohaselt on pooled kinnistu kaasvaldajad. Kostja on tassinud maja, kõrvalhooned ja hoovi kola täis, ning keeldub neid utiliseerimast. Ta on kinnistule omavoliliselt püstitanud varialuseid, mis on taaskord rämpsu täis veetud. Kostja on avanud kinnistul jalgrattaparandustöökoja, kuigi leping näeb ette, et tal on õigus kinnistut kasutada elamiseks. Kostja on tõkestanud operatiivautode juurdepääsu, mille kohta Päästeamet tegi ettekirjutuse, kuid kostja keeldub seda täitmast. Kostja keeldub remontimast küttekoldeid ja kutsumast korstnapühkijat. Kostja takistab hageja ligipääsu kinnistule vahetades ukselukkusid.
4.Hagejale on kostja tegevuse tagajärjel tekitatud oluline kahju. Hagejal ei ole võimalik oma omandit kasutada. Kostja on teinud hoonetes lammutustöid. Ta jättis väljavahetamata allakukkunud katusekivid, mis on põhjustanud katuseroovituse kahjustused. Kostja tegevusega on põhjustatud materiaalne kahju ja elamu seisukord halveneb. Maja ruumid on koristamata. Hoone on tuleohtlik. C.H küll kasutab elektrienergiat, kuid pole teenuse eest tasunud. C.H pole teinud kinnistu heakorra tagamiseks vajalikke kulutusi.
5.Elamu kasutuskõlblikuks muutmiseks on vaja teostada kapitaalremont, mis maksab enam kui 300 000 eurot. Sellele lisandub kahjustatud mööbli kulud. Varaliseks kahjuks võib pidada ka seda, et hageja ei saa oma omandit kasutada ja peab seetõttu üürima pinda üüriturult, kus üür ulatub 500 euroni.
6.Kasutusvalduse lõpetamise nõude analüüsimisel tuleb võrrelda koormatud kinnisasja omanikule tekkivat kahju kasutusvaldaja kasuga. Kasutusvaldaja kasu suuruse kindlaksmääramisel tuleb arvesse võtta kasutusvalduse tähtajani saabuvaid kasutuseeliseid. Hageja kahju on kostja tegevusetuse/tegevuse tagajärjel enam kui 350 000 eurot. Kostja kasutusvaldusest saadav kasu, s.o nt sarnase eluruumi üüri kogusumma, arvestades kostja orienteeruvat eluiga oleks järgmine: Kuressaare linnas eluruumi üürimise hinnad korterite puhul on maksimaalselt 9,61 eurot ruutmeetri kohta. Kalleim hind on Kuressaares üüritavate majade puhul 912,95 eurot. Seega aastas oleks üürisumma 10955,40 eurot. C.H vanust arvestades (67) ning lähtudes Eesti Statistikaameti 2022. aasta statistikast, et meeste keskmine eluiga on 73,7 eluaastat, siis 7 aastaga on eeldatav kasutuseelis 76 687,80 eurot. Eeltoodust tulenevalt on tingimus isikliku kasutusõiguse lõpetamiseks AÕS § 212 lg 2 p 2 järgi täidetud.
3
Vastus hagile
7.Kostja leidis, et tema vastu esitatud hagi rahuldamiseks, välja arvatud kinnistu kasutuskorra määramise nõue, puudub alus. Kostja elab XXX elamus alates 1966.a. Alusetud on hageja väited selle kohta, et kostja on kinnistul asuvates hoonetes midagi lõhkunud või hagejal kinnistu või sellel asuvate hoonete kasutamist takistanud. Kostja on olnud ainus inimene, kes senini kinnistut ja sellel asuvaid hooneid on hooldanud. Hageja asus alates 2018.a novembrist kostjat kinnistu valdamisel takistama. Samuti on hageja kinnistul ja selle koosseisu kuuluvas elamus omavolitsenud ja loopinud kostjale kuuluvaid asju hoovi, kus ilmastikuolude tulemusena asjad on kas muutunud kasutuskõlbmatuks või saanud kahjustada. Hageja on asunud elamus remonti tegema ja kostjalt nõudma remondikulusid, üüri jms. Hageja on jätnud tähelepanuta, et kostjal on tasuta elamisõigus. Vastuhagi nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
Kostja esitas 26. veebruaril 2019 vastuhagi, milles taotleb: - tunnustada kostja isiklikku tasuta ja tähtajatu kasutusõiguse teostamise õigust XXX kinnistul ja määrata kindlaks kinnistusraamatusse kantud isikliku kasutusõiguse sisu; - kohustada hagejat lubama kostjal kasutada tasuta ja tähtajatu isikliku kasutusõiguse alusel XXX kinnistul asuvat maatükki ja sellel asuvaid hooneid; - keelata hagejal hävitada ja rikkuda kostjale kuuluvaid asju, tagada hoonetest väljavisatud asjade säilimine; - määrata kindlaks vaidlusaluse kinnistu ja sellel asuvate hoonete kasutuskord ja kanda see märkusena kinnistusraamatusse ning asendada hageja tahtavaldus kinnistusraamatu kande tegemiseks kohtuotsusega. Kostja täpsustas vastuhagi nõuet 27. veebruaril 2024. Kostja palus määrata kindlaks isikliku kasutusõiguse sisu ja täpsustas, millised ruumid ja kõrvalhooned jätta kostja ainukasutusse- ja valdusesse ning millised ruumid poolte ühiskasutusse- ja valdudusse. Ühtlasi palus kostja määrata, et tal on õigus kasutada kinnistul asuvat maatükki ja kasvatada seal oma tarbeks kartulit ja juurvilju ning korjata puudelt ja põõsastelt oma tarbeks puuvilju ja marju. Samuti palus kostja kanda kasutuskord märkusena kinnistusraamatusse ja asendada hageja tahteavaldus märkuse kinnistusraamatusse kandmiseks kohtuotsusega.
9.Vastuhagi kohaselt elab kostja XXX elamus alaliselt alates aastast 1966, kui tema vanemad sinna kolisid. Kostja isal tekkis Tallinnas teine pere ja kostja elas kinnistul emaga. Kostja on kasutanud kogu aja kogu kinnistut, seal asuvat elamut, kõrvalhooneid ning kinnistu koosseisu kuuluvat maatükki. Kostja ema suri 19. oktoobril 2016.
10.Kinnistu omanik on alates 1. veebruarist 2017 hageja. 27. jaanuaril 2017 sõlmitud lepinguga seati kostja kasuks tähtajatu ja tasuta isiklik kasutusõigus. 2018.a oktoobris nõudis hageja kostjalt üüri maksmist. Kostja keeldus, kuna tal on õigus kinnistut tasuta kasutada. Hageja on takistanud kostjal ruumide kasutamist osade ruumide lukustamise 4
kaudu. Hageja on visanud elamust ja selle juurde kuuluvast garaažist välja kostjale kuuluvaid asju. Vastus vastuhagile
11.Hageja vaidles vastuhagile vastu. Hagejal ei ole võimalik kostjaga kinnistul koos elada.
Maakohtu otsus ja põhjendused
12.Pärnu Maakohus jättis 31.05.2024 otsusega rahuldamata hageja hagi kostja vastu isikliku kasutusõiguse lõpetamise nõudes ning võttis vastu hageja loobumise nõudest määrata kindlaks kinnistu kasutamise kord ja lõpetas selles osas menetluse. Kohus rahuldas kostja vastuhagi isikliku kasutusõiguse sisu kindlaksmääramiseks osaliselt ja määras isikliku kasutusõiguse sisu kindlaks selliselt, et kostja ainukasutusse ja -valdusesse jäävad elamu järgmised ruumid (elamu plaan ruumide nummerdusega on otsuse lisaks): katusekorrusel asuv ruum nr 15 (magamistuba) ja selle juurde kuuluv rõdu; keldrikorrusel asuv ruum nr 6 (toiduainete hoidmise ruum); keldrikorrusel asuv ruum nr 8 (tööriistade hoiuruum). Hageja ja kostja ühiskasutusse jäävad järgmised ruumid: keldrikorrusel asuv ruum nr 3 (kuur-garaaž); keldrikorruse ruum nr 4 (ruum keldris, mida läbivad veetorud); keldrikorruse ruum nr 5 (koridor); põhikorruse ruum nr 9 (elutuba); põhikorruse ruum nr 12 (WC); põhikorrusel ruum 13 (esik); katusekorrusel ruum nr 18 (esik); köök (ruum nr 11). Kinnistul asuvatest kõrvalhoonetest jääb kostja ainukasutusse aiamaja ja kasvuhoone jääb poolte ühiskasutusse. Maakohus märkis, et kostjal on õigus kasutada kinnistul asuvat maatükki ja kasvatada seal oma tarbeks kartulit ja juurvilju, korjata kinnistul kasvavatelt puudelt ja põõsastelt oma tarbeks puuvilju ja marju.
13.Maakohus jättis läbi vaatamata järgmised kostja vastuhagi nõuded: tunnustada kostja isiklikku tasuta ja tähtajatu kasutusõiguse teostamise õigust vaidlusalusel kinnistul; kohustada vaidlusaluse kinnistu omanikku hagejat lubama kostjal kasutada tasuta ja tähtajatu isikliku kasutusõiguse alusel vaidlusalusel kinnistul asuvat maatükki ja sellel asuvaid hooneid; keelata hagejal hävitada ja rikkuda kostjale kuuluvaid asju, tagada hoonetest väljavisatud asjade säilimine; kanda kinnistusraamatusse märkusena kinnistu kasutuskord vastavalt kohtuotsuse lisaks olevale kinnistu plaanile ja asendada hageja tahteavaldus kinnistusraamatusse kasutuskorra kohta märkuse kandmiseks kohtuotsusega.
14.Maakohus tühistas kohtuotsuse jõustumisel maakohtu 24.01.2019 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu ja jättis menetluskulud poolte endi kanda.
15.Maakohtu otsuse kohaselt on hageja Kuressaares XXX asuva kinnisasja (registriosa nr XXXXXX) omanik ning kinnisasi on koormatud 27.01.2017 sõlmitud lepingu alusel isikliku kasutusõigusega kostja kasuks. Lepingu punktides 7.1–7.5 toodud tingimuste järgi annab kasutusõigus kostjale tähtajatu ja tasuta elamise õiguse kinnistu koosseisus olevas elamus ning kinnistu valdamis- ja kasutusõiguse. Kostjal on õigus kasutusõiguse eset 5
vallata ja kasutada elamiseks, säilitades selle senise otstarbe ning kasutades seda korrapäraselt ja heaperemehelikult ning majutada elamusse oma pereliikmeid ja isikuid, keda on vaja tema eest hoolitsemiseks. Punktis 7.5 on mõlemad lepinguosalised avaldanud, et kinnistu on nende kaasvalduses.
16.Isikliku kasutusõiguse lõpetamise nõude alus saab olla AÕS § 228 teise lause kaudu kohalduv AÕS § 212 lg 2, mille punktide 1–3 järgi võib kinnisasja omanik nõuda kasutusvalduse lõpetamist, kui kasutusvaldus on kaotanud kasutusvaldaja jaoks igasuguse tähtsuse (p 1), tema kahju on oluliselt suurem kasutusvaldaja kasust (p 2), või kasutusvaldaja ei anna kinnisasja omanikule AÕS § 224 ettenähtud juhul tagatist (p 3). Isikliku kasutusõiguse lõpetamise alusena tugineb hageja AÕS § 212 lg 2 punktile 2, mille alusel võib kinnisasja omanik nõuda kasutusvalduse lõpetamist, kui tema kahju on oluliselt suurem kasutusvaldaja kasust.
17.Kohus märkis, et asjaolu, et omanik enam ei soovi, et kasutusõiguse omaja seal elaks ning tahab kasutada seda ise, pole AÕS § 212 lg 2 p 2 kohaldamise alus. Et kostja keelab või takistab hagejal kinnistut ja elamut kasutada, pole hageja tõendanud. Kostja on toonud välja, et hageja on see, kes ruume lukustas ja tema asju välja tõstis. Kohtule arusaadavalt on pooltel erinev nägemus ühiselu reeglitest ja olmelisest puhtusest ning selle pinnalt hagis ja vastuhagis kirjeldatud tülid 2018.a ja 2019.a alguses ka eskaleerusid. Siiski on hageja otsus kinnistul elamisest loobuda, kuna kostja isikuomadused talle ei meeldi, subjektiivne valik, mitte objektiivne takistus. Pooled on kokku leppinud, et kinnistu on nende kaasvalduses ning juhul kui kostja takistaks kinnistu kasutamist, on hagejal võimalik lepingu rikkumisele tuginedes kasutada võlaõigusseaduse (VÕS) § 101 sätestatud õiguskaitsevahendeid, mh nõuda lepingu täitmist ja kinnistu kasutamise lubamist. Samuti saab nõuda kostjalt lepingu rikkumise lõpetamist, kui ta on avanud kinnistul jalgrattaparandustöökoja ja see ei vasta kinnistu kasutamisele lepingus kokkulepitud viisil.
18.Hageja keskne etteheide kostjale on selles, et kostja ei hoia korda ja kuhjab ebavajalikku kraami. Poolte erinevad arusaamised puhtusest ja korrast või olmeline segadus ei sisusta alust isikliku kasutusõiguse lõpetamiseks ega ole kasu ja kahju võrdlemise küsimus. Kasutusvaldajal on küll AÕS § 219 lg 1 järgi kohustus kasutusvalduses asja oma kulul korras hoida ja asja tavaliseks korrashoiuks vajalikke kulutusi teha. Kuid asjaõigusseadus ei sätesta omaniku õigust nõuda kasutusvalduse lõpetamist kasutusvalduse seadmise lepingu olulise rikkumise korral, kui sellega ei kaasne AÕS § 212 lg 2 p-des 1–3 sätestatud asjaolud. Pelgalt koristamata jätmine sellist kahju kaasa ei too.
19.Hageja väitel on kostja tõkestanud kinnistul operatiivautodele juurdepääsu võimaluse ja blokeerinud majas tuletõrje seisukohalt vajalikud väljapääsud ning keeldunud täitmast Päästeameti ettekirjutust. Tõendeid nende väidete kohta sisuliselt esitatud ei ole. Hageja väidetud Päästeameti ettekirjutus (dtl 9) on vastus hageja e-kirjale, milles on selgitanud, et kodukülastus XXX aadressile toimus 30. novembril 2018 ja kodunõustamise käigus soovitati tal lasta pädeval isikul kontrollida ja puhastada küttekolded, kontrollida 6
elektrijuhtmestik ja -paigaldised ning vabastada liikumisteed üleliigsest prügist/sodist. Kohtule arusaadavalt viidi läbi kodunõustamine, mille hulgas tõesti on viidatud ka sellele, et liikumisteed tuleb üleliigsest vabastada. Sellest vastusest ei saa kinnitust, et tehti ettekirjutus või oleks kõik väljapääsud blokeeritud või operatiivautode liikumine takistatud. Ka ei saa sellest kirjast kinnitust hageja väitele, et maja on kostja kogutud kola tõttu tuleohtlik ega seda, et maja oleks hooldamata küttekollete tõttu tuleohtlik.
20.Hageja heidab kostjale ette, et kostja on lasknud majal laguneda - ta ei pannud katusekive tagasi, maja on koitanud. Hageja on toonud välja, et kui kostja oleks lasknud katust parandada, poleks vaja seda vahetada ning et vaja on teha maja kapitaalremont, mis läheb maksma 300 000 eurot. Tõendeid väite kinnituseks pole hageja esitanud. AÕS § 219 lg-st 1 ja 220 lg-st 1 tulenevalt peab kasutusvaldaja omal kulul tegema tavaliseks korrashoiuks vajalikke parandusi ning uuendusi. Kohus märkis, et menetluses on välja toodud, et maja on ehitatud 1960ndatel, seega maja vanust arvestades võib olla kapitaalremondi vajadus tõenäoline. Kas ja kui palju sellest seondub kostjale ette heidetavate tegemata jätmistega, pole selge. Katusekonstruktsiooni kahjustumine määrani, et katus (sh konstruktsioon) vajab täielikku vahetamist, on aeglane protsess. Hageja saab tugineda tegevusele/tegevusetusele mis on toimunud pärast 27. jaanuari 2017 lepingut. Hageja väide, et kostja on kasutusvaldaja korrashoiukohustust rikkudes tekitanud talle varalist kahju 300 000 eurot, jääb paljasõnaliseks väiteks. Lisaks oleks korrashoiukohustuse täitmata jätmisel kohaseks õiguskaitsevahendiks eelkõige kohustuste täitmise või täitmata jätmisega omanikule tekitatud kahju hüvitamise nõue AÕS § 219 lg 1 või lepingu alusel.
21.Hageja on väitnud, et kostja on lõhkunud maja ja kõrvalhoone seinad, erinevad uksed, ukselukud ja aknad, välistrepid, väravad. Väite kinnituseks esitatud fotodelt vaatab kohtule vastu küll olmeline segadus, milles keskmine mõistlik inimene elada ei sooviks, kuid lõhkumist neilt ei tuvasta (dtl 343-361).
22.Kui püüda vaadata hageja maja kapitaalremondi kuludega seotud väidet nii, et maja remont on liiga kallis selleks, et remonditud maja kasutaks tasuta selleks õigustatud isik, siis ka selliselt ei saa sisustada omaniku kahju ja kasutusvaldaja kasu AÕS § 212 lg 2 p 2 mõttes.
23.Õige on hageja seisukoht, et elamu ja maa kasutamisega seotud kulud ja maksud (kommunaalkulud, elekter vms) tuleb kanda kasutusvaldajal. Kohustuse rikkumisel korral saab omanik tehtud kulutused kasutusvaldajalt sisse nõuda. AÕS § 223 lg 2 näeb ette, et kui maksud, koormatised või kulutused on sisse nõutud omanikult, on kasutusvaldaja kohustatud talle need samas ulatuses hüvitama. Omanikul ei teki siin AÕS § 212 lg 2 p 2 mõttes kahju ega kasutusvaldajal kasu.
24.Kuna kohus AÕS § 212 lg 2 p 2 kohaldamise aluseid ei tuvastanud, pole hagejal õigust kostjalt kasutusvalduse lõpetamist nõuda ja hagi jääb rahuldamata.
7
25.Hageja loobus 5. märtsi 2024 istungil oma alternatiivsest nõudest määrata kindlaks kinnisasja kasutuskord (isikliku kasutusõiguse sisu). Kostjal nõudest loobumisele vastuväiteid polnud. Kohus võttis loobumise vastu ja lõpetab TsMS 421 lg 1 alusel selles nõudes menetluse.
26.Kohus leidis, et kostja nõude isikliku kasutusõiguse sisu kindlaksmääramiseks saab rahuldada, kuid mitte sellises ulatuses nagu vastuhagis nõutud. Isikliku kasutusõiguse seadmise lepingus lepiti kokku kinnistu ja elamu ühises kasutamises. Kuna pooled vaidlevad, kes ja kuidas kinnistut ja elamut kasutada saab, on kokkuleppe sisu jäänud piisavalt täpsustamata. Sellise nõude aluseks saab olla AÕS § 225 lg 2, mis näeb ette, et isikliku kasutusõiguse ulatus määratakse kahtluse korral vastavalt õigustatud isiku vajadustele. AÕS § 225 kõrval tuleb juhinduda ka AÕS §-st 227, mis reguleerib isikulikku kasutusõigust elamule.
27.AÕS § 225 lg 2 ja § 227 lg 1 ning lepingu sisust järelduvalt tuleb kohtul kostja isikliku kasutusõiguse ulatuse määramisel lähtuda sellest, et kasutusõiguse eesmärk on võimaldada õigustatud isikule elamiseks vajalikud tingimused ehk lähtuda tuleb igapäevaelu vajadustest. Mõistlikult vajab inimene igapäevaeluks privaatset eluruumi, ruumi söögi tegemiseks, tualett- ja pesuruumi ning ka kohta enda asjade hoiustamiseks. Seega tuleb kohtul määrata isikliku kasutusõiguse sisu selliselt, et määratletud on ruumid ja kõrvalhooned, mis jäävad isikliku kasutusõiguse alusel kinnistut ja elamut kasutama õigustatud isiku ainukasutusse ning need, mis jäävad omaniku ja õigustatud isiku ühiskasutusse.
28.Kohus määras isikliku kasutusõiguse sisu järgmiselt: kostja ainukasutusse ja -valdusesse jäävad elamu järgmised ruumid, kuhu kostjal on õigus paigutada talle kuuluvaid asju: katusekorrusel asuv ruum nr 15 (magamistuba) ja selle juurde kuuluv rõdu; keldrikorrusel asuv ruum nr 6 (toiduainete hoidmise ruum); keldrikorrusel asuv ruum nr 8 (tööriistade hoiuruum). Poolte ühiskasutusse määras kohus järgmised ruumid: keldrikorrusel asuv ruum nr 3 (kuur-garaaž); keldrikorruse ruum nr 4 (ruum keldris, mida läbivad veetorud); keldrikorruse ruum nr 5 (koridor); põhikorruse ruum nr 9 (elutuba); põhikorruse ruum nr 12 (WC); põhikorrusel ruum 13 (esik); katusekorrusel ruum nr 18 (esik); köök (ruum nr 11); kuur-garaaž. Kinnistul asuvatest kõrvalhoonetest määras kohus kostja ainukasutusse aiamaja. Kasvuhoone jättis kohus ühiskasutusse. Kohus rahuldas kostja nõude määrata isikliku kasutusõiguse sisusse ka õigus kasutada kinnistul asuvat maatükki ja kasvatada seal oma tarbeks kartulit ja juurvilju, korjata kinnistul kasvavatelt puudelt ja põõsastelt puuvilju ja marju.
29.Kohus jättis läbi vaatamata kostja nõude kasutusõiguse teostamise õiguse tunnustamiseks, kuna eraldi tuvastusnõude esitamine ei ole vajalik. Läbi jäi vaatamata ka kostja nõue keelata hagejal rikkuda ja hävitada kostja asju ning tagada hoonest välja visatud asjade säilimine, kuna selline nõue on liiga umbmäärane, et rahuldamise korral oleks võimalik seda täita. Samal põhjusel jäi TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata ka nõue maatüki ja hoonete kasutamise lubamiseks. Lisaks pole see kooskõlas vastuhagis esitatud nõudega 8
isikliku kasutusõiguse ulatuse kindlaksmääramiseks. Samuti jäid TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata nõuded kasutuskorra kinnistusraamatusse kandmiseks ja sellesisulise tahteavalduse andmiseks kohustamiseks, kuna neid nõudeid pole õiguslikult võimalik rahuldada.
30.Kohus kohaldas 24. jaanuari 2019 määrusega hagi tagamise abinõu, millega keelas kostjal lõhkuda ja rikkuda vaidlusalusel kinnistul asuvaid hooneid ja rajatisi ning demonteerida hoonete küljes olevaid ehitusdetaile ja vahetada uste lukkusid ning kohustas kostjat järgima hageja poolt 11. oktoobril 2018 koostatud kinnisasja kasutuskorda (hagiavalduse lisa 3). Hagiavaldus jääb rahuldamata ja hagi tagamise abinõu tuleb TsMS § 386 lg 4 aluselt otsuse jõustumisel tühistada. Vastuhagi tagamiseks on kohus 28. veebruari 2019 määrusega hagi tagamiseks reguleerinud XXX kasutamist tsiviilasja menetlemise ajaks. TsMS § 386 lg-st 4 tulenevalt tuleb kohtul hagi osalisel rahuldamisel tühistada abinõud, milles need ei ole vajalikud kohtuotsuse täitmise tagamiseks. Praeguses asjas ei ole vastuhagi tagamise abinõu seatud jõustunud kohtuotsuse täitmise tagamiseks, vaid reguleeritud on XXX kasutamist tsiviilasja menetluse ajaks. Kohtuotsuse jõustumisel vastuhagi tagamise abinõuna tsiviilasja menetlemise ajaks seatud kasutuskorra toime lõppeb, seega ei ole vaja abinõu eraldi ka tühistada.
31.Menetluskulud pidas maakohus põhjendatuks jätta kummagi poole endi kanda.
Apellatsioonkaebus
32.Maakohtu otsusele esitas apellatsioonkaebuse hageja, kes palub maakohtu otsuse tühistada osas, milles hagi jäeti rahuldamata ning osaliselt rahuldati vastuhagi, samuti menetluskulude jaotuse osas. Hageja palus teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta vastuhagi isikliku kasutusõiguse sisu kindlaksmääramiseks täielikult rahuldamata ning menetluskulud jätta kostja kanda. Kui ringkonnakohus ei pea võimalikuks teha uut otsust, siis saata asi maakohtule uueks lahendamiseks.
33.Alates 2018.a takistab kostja hagejal tema omandit vallata. Kostja ei kasuta kinnistut heaperemehelikult ja halvendab kinnistu seisukorda. Kostja keeldub remontimast vara säilimist tagavaid küttekoldeid. Samuti on kostja keeldunud kutsumast korstnapühkijat. Kostja on hõivanud kinnistul asuvad hooned ja hoovi ning tassinud need kola täis. Lepinguga on kinnistu jäetud poolte kaaskasutusse, kuid hagejal puudub võimalus kinnistut vallata, samuti paigutada kinnistule enda eluks vajalikke vahendeid. Kostja ei ole teostanud isiklikku kasutusõigust heaperemehelikult, vaid halvendab seal asuvate hoonete seisukorda. Maakohus kitsendas oma otsusega veelgi hageja õigus, kuna osa kinnistut on antud kostja ainukasutusse.
34.Hageja on tõendanud AÕS § 212 lg 2 p 2 sätestatud tingimuse, mille kohaselt on omaniku kahju oluliselt suurem kostja kasust, ning see omakorda annab õiguse nõuda isikliku
9
kasutusõiguse lõpetamist. Maakohus on jätnud tõendid kogumis hindamata, mis on toonud kaasa ebaõige kohtulahendi. Vastus apellatsioonkaebusele
35.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
36.Hageja vaidlustas maakohtu otsuse osas, milles hageja hagi isikliku kasutusõiguse lõpetamise nõudes jäi rahuldamata ja osaliselt rahuldati kostja vastuhagi isikliku kasutusõiguse sisu kindlaksmääramiseks, samuti menetluskulude jaotuse osas. Muus osas ei ole hageja maakohtu otsust vaidlustanud. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsust üksnes vaidlustatud osas (TsMS § 651 lg 1).
37.Kolleegiumi hinnangul tuleb maakohtu otsus tühistada osas, milles maakohus rahuldas kostja vastuhagi isikliku kasutusõiguse sisu kindlaksmääramiseks osaliselt. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega jätab vastuhagi isikliku kasutusõiguse sisu kindlaksmääramiseks täilikult rahuldamata. Muus osas jääb maakohtu otsus muutmata. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt (TsMS § 657 lg 1 p 2).
38.Ringkonnakohtu hinnangul jättis maakohus põhjendatult hagi isikliku kasutusõiguse lõpetamiseks rahuldamata. AÕS § 228 teine lause sätestab, et kui isiklik kasutusõigus on seotud valdamisega, kohaldatakse kasutusvalduse vastavaid sätteid. AÕS § 212 lg 2 p-d 13 sätestavad, et kinnisasja omanik võib nõuda kasutusvalduse lõpetamist, kui kasutusvaldus on kaotanud kasutusvaldaja jaoks igasuguse tähtsuse; tema kahju on oluliselt suurem kasutusvaldaja kasust; kasutusvaldaja ei anna kinnisasja omanikule tagatist (§ 224). Riigikohus on selgitanud, et asjaõigusseadus ei näe ette omaniku õigust nõuda kasutusvalduse lõpetamist kasutusvalduse seadmise lepingu olulise rikkumise korral, kui sellega ei kaasne AÕS § 212 lg 2 p-des 1-3 sätestatud asjaolud (Riigikohtu 10.06.2018 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-08, p 11).
39.Hageja tugineb isikliku kasutusõiguse lõpetamise nõudes AÕS § 212 lg 2 p-le 2, millest tulenevalt võib kinnisasja omanik nõuda isikliku kasutusõiguse lõpetamist, kui tema kahju on oluliselt suurem kostja kasust. Õiguskirjanduses on selgitatud, et selle aluse rakendamise korral tuleb kõrvutada kinnisasja omaniku kahju ja kasutusvaldaja kasu. Lõpetamise nõude tekkimiseks ei piisa, et kahju on kasust suurem. Tegemist peab olema olulise vahega ning kinnisasja omaniku kahju peab kaaluma üles kasutusvaldaja huvi, mis tal on suunatud kasutusvalduse püsimisele (Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, 2014, lk 40). Asjaolu, et hageja kahju on oluliselt suurem kostja kasust, tõendamiskoormis on hagejal. Sealjuures on maakohus põhjendatult märkinud, et omaniku
10
kahju peab põhinema asjaoludel, mis tekkisid pärast isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu sõlmimist.
40.Hageja väidab, et tal on tekkinud kahju kostja tegevuse tõttu kokku 350 000 eurot, samas kui kostja kasutuseelis kinnistu kasutamisel võib olla ca 915,95 eurot kuus. Kolleegium märgib, et hageja ei ole tõendanud oma väidet, et tal on tekkinud kostja poolt elamu seisukorra halvendamise tõttu kahju 300 000 euro ulatuses. Maakohus leidis põhjendatult, et asjas esitatud fotodega ei saa lugeda tõendatuks, et pärast isikliku kasutusõiguse seadmist on kostja hooneid lõhkunud. Samuti on tõendamata, et elamu kapitaalremondi vajadus on tekkinud pärast isikliku kasutusõiguse lepingu sõlmimist ja põhjustatud kostjast. Juhul, kui kostja on jätnud tegemata asja tavaliseks korrashoiuks (sh tuleohutusega seotud) vajalikke kulutusi (AÕS § 219 lg 1), on hageja jätnud tõendamata sellega seotud kahju suuruse. Hageja ei ole esitanud tõendeid, et remonttööde kulude suurus on ca 300 000 eurot. Samuti ei ole hageja esitanud tõendeid remonttööde kulude suuruse kohta mõnes muus summas. Hageja leiab, et tema kahjuks tuleb lugeda ka üürikulu, kuna ta ei saa kinnistut kasutada, sest kostja vahetab pidevalt lukke ja on tassinud kinnistu kola täis. Kolleegiumi hinnangul ei ole tõendatud, et hagejal on kinnistu kasutamine püsivalt võimatu kostja poolt lukkude vahetamise tõttu. Ringkonnakohtu istungil selgitas hageja, et ta andis võtme kostjale tagasi, sest ta ei saa seal seni elada kuni kostja kasutusõigus pole lõppenud. Mis puudutab hageja väiteid kinnistule kola paigutamise kohta, siis esitatud fotodelt nähtub küll, et kostja on paigutanud nii elamusse kui hoovi hulgaliselt asju, kuid fotode pinnalt ei saa lugeda tõendatuks, et hagejal on asjade tõttu kinnistu valdamine täiesti võimatu. Hageja on ka ise menetluses möönnud, et ta ei soovi koos kostjaga kinnistul elada.
41.Hageja leiab, et kostja on rikkunud isikliku kasutusõiguse lepingu p 7.3 sellega, et ta peab kinnistul jalgrattaparandustöökoda, kuid see ei vasta kinnistu lepingujärgsele kasutusotstarbele, milleks on kinnistul elamine. Samuti sellega, et kostja ei hoia korda ning on kuhjanud hooned ja hoovi kola täis, kuid ta peab lepingu p 7.3 järgi kasutama lepingueset heaperemehelikult. Ringkonnakohus on seisukohal, et sõltumata sellest, kas kostja on eeltooduga lepingut rikkunud, ei ole hageja tõendanud, et sellega kaasneks AÕS § 212 lg 2 p 2 sätestatud olukord.
42.Ülaltoodust tulenevalt ei ole hageja tõendanud AÕS § 212 lg 2 p 2 sätestatud isikliku kasutusõiguse lõpetamise alust, st et tema kahju on oluliselt suurem kostja kasust. Eeltoodust tulenevalt jättis maakohus põhjendatult hageja hagi isikliku kasutusõiguse lõpetamiseks rahuldamata.
43.Maakohus on osaliselt rahuldanud kostja vastuhagi isikliku kasutusõiguse sisu kindlaksmääramiseks ja AÕS § 225 lg 2 alusel määranud, millised ruumid ja kõrvalhooned jäävad kostja ainukasutusse ning millised poolte ühiskasutusse, ning määranud, et kostjal on õigus kasutada maatükki ja kasvatada seal oma tarbeks kartulit ja juurvilju ning korjata puudelt ja põõsastelt puuvilju ja marju.
11
44.Maakohus leidis, et kuna isikliku kasutusõiguse seadmise lepingus lepiti kokku, et kinnistu on ühises kasutuses, kuid pooled vaidlevad, kuidas kinnistut kasutada, siis on põhjendatud kindlaks määrata isikliku kasutusõiguse sisu. Ringkonnakohus märgib, et isikliku kasutusõiguse asjaõiguslik sisu on määratletud asjaõiguslepingus ja kajastatud kinnistusraamatu kandes. Selle kohaselt on vaidlusalusele kinnistule kostja kasuks seatud isiklik kasutusõigus. Poolte kaasvaldusele ei ole viidatud. Eeltoodust tulenevalt ei tule omaniku kaasvaldus isikliku kasutusõiguse kui asjaõiguse sisust. Isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu p 7.5 kohaselt avaldavad pooled, et vaidlusalune kinnistu on nende kaasvalduses. Pooled ei vaidle, et nimetatud punktis on nad kokku leppinud selles, et hageja ja kostja on kinnistu kaasvaldajad. Seega on pooltel kaasvalduse osas võlaõiguslik kokkulepe. AÕS § 225 lg 2 sätestab, et isikliku kasutusõiguse ulatus määratakse kahtluse korral vastavalt õigustatud isiku vajadustele. Kolleegiumi hinnangul ei võimalda AÕS § 225 lg 2 piirata omaniku valdamise õigust ega määrata, et kinnistu on mingis osas kostja ainuvalduses olukorras, kus pooltel on võlaõiguslik kokkulepe, et kinnistu on nende kaasvalduses. Ülaltoodust tulenevalt tuleb maakohtu otsus tühistada osas, milles vastuhagi osaliselt rahuldati ja jätta vastuhagi nõue isikliku kasutusõiguse sisu määramiseks täielikult rahuldamata.
45.Maakohus reguleeris 28.02.2019 määrusega vastuhagi tagamiseks menetluse ajaks vaidlusaluse kinnistu kasutuskorda. TsMS § 386 lg 4 sätestab, et kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata. Kuna kostja vastuhagi isikliku kasutusõiguse sisu kindlaksmääramiseks jääb rahuldamata, siis tuleb maakohtu 28.02.2019 määrusega kohaldatud vastuhagi tagamise abinõu tühistada. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
46.Kuigi ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse osaliselt ja jätab vastuhagi nõude isikliku kasutusõiguse sisu kindlaksmääramiseks täielikult rahuldamata, ei anna see alust muuta menetluskulude jaotust maakohtus. Kuna apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt, siis on põhjendatud ka ringkonnakohtu menetluses kantud menetluskulud jätta poolte endi kanda (TsMS § 163 lg 1). Seega puudub vajadus menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks.
(allkirjastatud digitaalselt)
12
13
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.