Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Margo Klaar ja Vallo Kariler
Määruse tegemise aeg ja koht
4. märts 2020, Tallinn
Tsiviilasja number
2-20-327
Tsiviilasi
Danske Bank A/S Eesti filiaali (likvideerimisel) kandeavaldus
Vaidlustatud määrus
Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 9. detsembri 2019. a kandemäärus nr 1393662019
Kaebuse esitaja ja liik
Danske Bank A/S Eesti filiaali (likvideerimisel) määruskaebus
Menetlusosalised ja nende Avaldaja Danske Bank A/S Eesti filiaal (likvideerimisel, registrikood 11488826), lepinguline esindaja Katrin Kaus esindajad ringkonnakohtus Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 9. detsembri 2019. a kandemääruse nr 1393662019 resolutsioon muutmata, täiendades määruse õiguslikku põhjendust. Jätta määruskaebus rahuldamata. Jätta menetluskulud Danske Bank A/S Eesti filiaali (likvideerimisel) kanda. Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.
Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda kautsjon. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.
ASJAOLUD
1.Notar Merle Saar-Johanson edastas 25. novembril 2019 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale Danske Bank A/S Eesti filiaali (likvideerimisel, avaldaja) ja AS-i LHV Pank kinnistamisavalduse, millega paluti 25. novembril 2019 sõlmitud lepingu alusel kustutada avaldaja kohta tehtud kinnisasjade (registriosad nr 21285701 ja 21286301) omanikukanded ja kanda kinnistusraamatusse kinnisasjade omanikuna AS LHV Pank (lepingu p-d 5.1 ja 5.2). Lisaks palusid avaldaja ja AS LHV Pank kinnistamisavalduses viia registriosa nr 21286301 kolmanda jao jooksev kanne nr 35 vastavusse vastava registriosa teise jao kandega (lepingu p 5.3).
2.Kohtunikuabi rahuldas kandemäärusega kinnistamisavalduse osaliselt, kuid jättis
9.detsembri 2019. a kandemäärusega kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 46 lg 1 alusel avalduse
rahuldamata registriosa nr 21286301 kolmanda jao jooksva kande nr 35 vastava registriosa teise jao kandega vastavusse viimise osas. Kandemääruses leidis kohtunikuabi, et 25. novembri 2019. a lepingus sisalduvate kinnistamisavalduste alusel on kinnistamine osaliselt välistatud. Kinnistusraamatusse tuleb teha lepingu p-des 5.1 ja 5.2 taotletud kanded, kuid lepingu p-s 5.3 taotletud kanne tuleb jätta tegemata. Kohtunikuabi märkis, et lepingu p-s 5.3 paluvad avaldaja ja AS LHV Pank registriosa nr 21286301 kolmanda jao jooksev kanne nr 35 viia vastavusse vastava registriosa teise jao kandega. Registriosa nr 21286301 teise jakku on kinnisasja 1/52 suuruse mõttelise osa kaasomanikuna sisse kantud AS Sampo Pank (kanne nr 70.34) ja kolmandasse jakku on kantud eelmärge (kanne nr 35) AS-i Sampo Pank kaasomandiosale omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks XX kasuks. Lepingu p 5.3 kohaselt tuleks pärast registriosa nr 21286301 teise jakku 1/52 suuruse mõttelise osa kaasomanikuna kandmist muuta registriosa kolmanda jao kannet selliselt, et XX kasuks AS-i Sampo Pank kaasaomandi osale omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks sisse kantud eelmärge oleks seatud puudutatud isiku kaasomandile. Kohtunikuabi tuvastas, et AS-i LHV Pank eelmärkega kohustatud isikuks märkimiseks seaduslikku alust ei ole. Lepingu p-s 5.3 sisalduv kandeavaldus on esitatud eeldusel, et eelmärke järgi on kohustatud isikuks kinnisasja igakordne omanik. Seadusest ega kohtupraktikas sellist eeldust ei tulene. Kohtupraktikas on selgitanud, et eelmärge on tagatud nõudega lahutamatult seotud, st see tekib koos tagatava nõudega ega kehti selleta. Eelmärge on registriosa nr 21286301 kolmandasse jakku sisse kantud 2. veebruari 2007. a lepingu alusel, mille järgi on võlausaldajaks XX ja võlgnikuks AS Sampo Pank (kelle õigusjärglane on avaldaja). Eelmärkest tulenevad kohustused võiksid kaasomandi osa omandajale üle minna, kui ta võtab üle eelmärkega tagatud kohustuse või lepingu (võlaõigusseadus (VÕS) §-d 175, 177 ja 179). Nimetatud juhtudel on vaja võlausaldaja (XX) nõusolekut. XX ei ole 25. novembril 2019 sõlmitud lepingu pooleks. Eelnevat arvestades ei ole eelmärkega seotud kohustused AS-ile LHV Pank üle ei läinud.
MÄÄRUSKAEBUS
3.Avaldaja esitas 27. detsembril 2019 määruskaebuse, milles palus vaidlustatud määruse osaliselt tühistada ja teha taotletud kanne registriosa nr 21286301 kolmandasse jakku ja viia see kooskõlla teise jao muutunud omaniku andmetega, st asendades eelmärkes kohustatud isik AS Sampo Pank AS-iga LHV Pank. Avaldaja ei nõustu kohtunikuabi seisukohaga, et lepingu p-s 5.3 esitatud kinnistamisavaldus tuleb jätta rahuldamata, kuna eelmärkega seotud kohustused ei ole AS-ile LHV Pank üle läinud. Kinnistamiskande eelduseks ei ole kandega õigustatud isiku nõusoleku esitamine. Kohtunikuabi ei arvestanud sellega, et lisaks tema loetletud juhtudele saab leping üle minna ka ettevõtte ülemineku kaudu ja sel juhul ei ole vaja lepingu teise poole nõusolekut. Avaldaja ja AS-i LHV Pank vahel sõlmiti 5. juunil 2019 ettevõtte võõrandamise leping (ülemineku kuupäevaks oli 23. november 2019). AS-ile LHV Pank läksid üle ka eelmärkega seotud kohustused, hoolimata sellest, et XX ei olnud 25. novembril 2019 sõlmitud lepingu pooleks (VÕS § 180 lg 2).
MENETLUSE EDASINE KÄIK
4.Kohtunikuabi jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle 7. jaanuaril 2020 tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 633 lg 6 alusel lahendamiseks Harju Maakohtule.
5.Harju Maakohus jättis 9. jaanuari 2020. a määrusega määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
2 (4)
6.Kolleegium leiab, et vaidlustatud määruse resolutsioon tuleb TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel koosmõjus §-ga 659 jätta muutmata, täiendades määruse õiguslikku põhjendust. Määruskaebus jääb rahuldamata.
7.Avaldaja on vaidlustanud kandemääruse osas, milles kohtunikuabi jättis kinnistamisavalduse rahuldamata. Määruskaebuses esitatud väited ei anna alust vaidlustatud osas määruse tühistamiseks. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 1 p 1 kohaselt kantakse eelmärge kinnistusraamatusse asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sh tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks. Eelmärge ei takista iseenesest kannete tegemist kinnistusraamatusse, kuid tagab, et asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse on tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab (AÕS § 63 lg 3). Käesoleval juhul on eelmärge kantud kinnistusraamatusse, et tagada avaldaja õiguseelneja ja XX vahelisest liisingulepingust tulenevat avaldaja kohustust anda kinnisasja omandiõigus pärast lepingujärgsete maksete teostamist üle XX-le. Ringkonnakohus ei nõustu avaldajaga, et kinnistusraamatusse kantud eelmärke järgi kohustatud isikut on võimalik muuta ilma eelmärke järgi õigustatud isiku nõusolekuta. Kolleegiumi hinnangul on selline seisukoht vastuolus eelmärke eesmärgi ja õigusliku funktsiooniga. Avaldaja selgituste kohaselt sõlmiti 25. novembril 2019 notariaalne korteriomandi ja korteriomandi mõttelise osa müügileping ning asjaõiguslepingud kooskõlas VÕS § 182 lg-ga 1 ettevõtte ülemineku kokkuleppe täitmiseks. Riigikohtu selgituste kohaselt võib eelmärkest tulenev kohustus kinnisasja omandajale üle minna, kui ta võtab selle kohustuse üle (vt Riigikohtu 8. novembri 2006. a määrus nr 3-2-1-97-06, p 25). Õige on avaldaja seisukoht, et lisaks VÕS §-dele 175, 177 ja 179 võivad ettevõttega seotud kohustused minna üle ka ettevõtte ülemineku korral ja selleks ei ole võlausaldaja nõusolekut vaja (VÕS § 182 lg 2). Avaldaja ja AS-i LHV Pank vahel 25. novembril 2019 sõlmitud lepingu p-s 2.2.1 kinnitas AS LHV Pank, et on teadlik lepingu esemeid koormavatest piiratud asjaõigustest, märkustest ja eelmärgetest ning et need jäävad lepingu esemete suhtes kehtima ka pärast tema kandmist kinnistusraamatusse lepingu esemete omanikuna. Lepingu p 3.1 järgi müüakse lepingu esemed koos neid koormava lepingu esemete suhtes sõlmitud liisingulepinguga ja p 3.4 järgi läheb liisinguleping ostjale üle arvates 23. novembrist 2019. Lisaks kinnitas AS LHV Pank lepingu p-s 3.5, et on teadlik, et liisingulepingu kohaselt on liisinguvõtjal pärast liisingulepingu järgsete maksete teostamist õigus lepingu esemed omandada, mida tagab ka kinnistusraamatusse kantud eelmärge. Sellest lähtuvalt palusid avaldaja ja AS LHV Pank kinnistamisavalduses viia eelmärget puudutav kanne vastavusse uue omanikukandega. Kolleegiumi hinnangul nähtub eeltoodust, et avaldaja ja AS LHV Pank on kokku leppinud, et korteriomand, selle mõtteline osa, liisinguleping ja liisingulepingust tulenevaid kohustusi tagav eelmärge lähevad üle AS-ile LHV Pank.
8.Kolleegium on seisukohal, et kinnistusraamatus eelmärke järgi kohustatud isiku muutmise kande tegemiseks on vaja XX kui õigustatud isiku nõusolekut. Kuigi võlaõigusseadus reguleerib ettevõttele kuuluvate õiguste ja kohustuste üleminekut, siis kinnistusraamatus kannete tegemisel tuleb lähtuda kinnistusraamatuseaduse sätetest.
25.novembri 2019. a kinnistamisavalduse kohaselt loevad avaldaja ja AS LHV Pank seoses õiguste ja kohustuste üleminekuga kinnistusraamatu kande eelmärke järgi kohustatud isiku osas ebaõigeks ja paluvad seda muuta, viies eelmärke vastavusse uue omanikukandega. Kinnistusraamatu kande tegemiseks, sh kande muutmiseks või kustutamiseks (KRS § 33 lg 1) tuleb esitada kinnistamisavaldus, millele tuleb lisada kinnistamiseks vajalikud dokumendid (KRS § 34 ja § 35). Kinnistamiseks pädev isik selgitab kinnistamisavalduse läbivaatamisel välja, kas on esitatud nõutavad dokumendid, mis vastavad nõutavale vormile ja kas kinnistamine ei ole kinnistusraamatusse kantud või märkega tagatud õigustest või seadusest tulenevalt välistatud (KRS § 46 lg 1). Kinnistusraamatu kanne tehakse formaalses 3 (4)
kandemenetluses, mis tähendab seda, et kinnistusosakonna kontrollikohustus piirdub kontrollimisega, kas kande tegemiseks vajalikud dokumendid on esitatud ja vastavad nõuetele.
9.Praegusel juhul leidis kinnistusosakond põhjendatult, et kande muutmiseks vajalik dokument on esitamata. KRS § 35 lg 1 kohaselt tuleb kinnistamisavaldusele lisada mh nii vormikohane käsutustehing kui nõutavad nõusolekud. KRS § 341 lg 1 kohaselt on nii kande tegemiseks, muutmiseks kui ka kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Isikud, kes saavad eelkõige olla kande tegemisel, muutmisel või kustutamisel puudutatud isikuteks (kui seaduses ei sätestata teisiti), on loetletud sama sätte lg-s 2. Muu hulgas on puudutatud isikuks kinnisasja või asjaõigust puudutava märke muutmisel või kustutamisel märke järgi õigustatud isik, samuti isik, kes omab asjaõigust märkest tulenevale õigusele (KRS § 341 lg 2 p 6). Seega on XX puudutatud isik, kelle nõusolek tuli kinnistamisavaldusele lisada. KRS § 341 lg-s 1 on sätestatud kinnistusraamatuõiguse keskne põhimõte, millega tagatakse, et kinnistusraamatusse kantud õiguste omajate õigusi nende tahte vastaselt ei kitsendataks (vt Riigikohtu 6. veebruari 2012. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-160-11, p 8). Erandid sellest põhimõttest on sätestatud seaduses (vt näiteks KRS § 341 lg 7; § 496; § 652). Kinnistusraamatuseadusest, asjaõigusseadusest ja võlaõigusseadusest ei tulene, et ettevõtte õiguste ja kohustuste kokkuleppel ülemineku korral on võimalik eelmärget muuta ilma puudutatud isiku nõusolekuta, st KRS § 35 lg 1 p 2 järgi kinnistamiseks vajaliku dokumendita (nõusolek). Riigikohus on näiteks leidnud, et kinnistut koormava asjaõiguse või asjaõigusliku toimega eelmärke sisu ei saa muuta puudutatud isikute nõusolekuta ka siis, kui on alus kohtutäituri avalduse alusel õiguse kinnistusraamatust kustutamiseks (vt Riigikohtu
2.detsembri 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-122-10, p 16). Seega leidis kohtunikuabi õigesti, et kinnistusraamatu kannet eelmärke kohta ei ole võimalik ilma eelmärke järgi õigustatud isiku nõusolekuta muuta. Sama seisukohta kinnitab Tallinna Ringkonnakohtu
6.veebruari 2020. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-343. Kinnistusraamatuseaduses sätestatu tõttu ei teki õigusmuudatust ilma puudutatud isiku nõusolekuta isegi siis, kui endine ja uus kohustatud isik on eelmärkest tuleneva kohustuse üleandmises kokku leppinud. Arvestades asjaolu, et nii korteriomand kui sellega seotud liisinguleping on AS-ile LHV Pank üle läinud ja eelmärge on AÕS § 63 lg 1 p-st 1 tulenevalt tagatud nõudega lahutamatult (aktsessoorselt) seotud, võib puudutatud isik olla kohustatud andma nõusoleku eelmärke muutmiseks. Kui puudutatud isik nõusoleku andmisest keeldub, on nõusolek KRS § 341 lg 8 ja tsiviilseadustiku üldosa (TsÜS) § 68 lg 5 alusel võimalik asendada kohtulahendiga.
10.Menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg 2 alusel avaldaja kanda. Rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.
11.TsMS § 599 esimese lause alusel koosmõjus § 696 lg-ga 1 saab määruse peale Riigikohtule määruskaebuse esitada. (allkirjastatud digitaalselt) Meeli Kaur, Margo Klaar, Vallo Kariler
4 (4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.