Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Meeli Kaur ja Peeter Pällin
Otsuse tegemise aeg ja koht
13.02.2020, Tallinn
Tsiviilasja number
2-16-10231
Tsiviilasi
IK ja VK hagi kaasomanike kasutusõiguse rikkumise lõpetamiseks, rikkumise tagajärgede kõrvaldamiseks ja kahju hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 02.05.2019 otsus
Kaebuse esitajad ja kaebuse AP, AJ, BT, MT, GD, IM, IG, GB, IK, AU, DS, IK, MS, AS, AD, ND, ON, VK, JK, NG, LD, IB, TB, SM, VM, VG, LJ, liik NG, VD, EP, AK, TB, JR, VD, ES, MG, VT, VV, JV, MN, VK, OZ, AT, NK, OM, IK, AB, AO, IT, IT, JB, OB, IV, MV, SG, PN, GS, VC, SM, NP, SF, AM ja PD apellatsioonkaebus Tsiviilasja hind apellatsiooni- 3500 eurot menetluses Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja I (vastustaja I): IK (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Hageja II (vastustaja II): VK (isikukood XXXXXXXXXX, elukoht XXX) Hagejate lepinguline esindaja Juri Kononov Kostja I (apellant I): AP (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kostja II (apellant II): AJ (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kostja III (apellant III): BT (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kostja IV (apellant IV): MT (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)
Kostja V (apellant V): GD (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kostja VI (apellant VI): IM (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kostja VII (apellant
VII):
XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)
IG
(isikukood
Kostja VIII (apellant
VIII):
XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)
GB
(isikukood
Kostja IX (apellant IX): IK (isikukood XXXXXXXXXXX, XXX) Kostja X (apellant X): AU (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kostja XI (apellant XI): DS (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kostja XII (apellant
Kolmas isik I: EE (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kolmas isik II (apellant XXX): XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)
EP
(isikukood
Kolmas isik III: AJ (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kolmas isik IV (apellant XXXI): XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)
AK
(isikukood
Kolmas isik V (apellant XXXII): XXXXXXXXXXX, elukoht XXXX)
TB
(isikukood
Kolmas isik VI (apellant XXXIII): JR (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kolmas isik VII (apellant XXXIV): VD (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kolmas isik VIII (apellant XXXV): ES (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht Liikuri XXX) Kolmas isik IX (apellant XXXVI): MG (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kolmas isik X (apellant XXXVII): VT (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kolmas isik XI (apellant XXXVIII): VV (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kolmas isik XII (apellant XXXIX): JV (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kolmas isik XIII (apellant XL): XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)
MN
(isikukood
Kolmas isik XIV (apellant XLI): XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)
VK
(isikukood
Kolmas isik XV (apellant XLII): XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)
OZ
(isikukood
Kolmas isik XVI (apellant XLIII): AT (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)
Kolmas isik XVII (apellant XLIV): NK (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kolmas isik XVIII (apellant XLV): OM (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kolmas isik XIX (apellant XLVI): XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)
IK (isikukood
Kolmas isik XX (apellant XLVII): AB (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kolmas isik XXI (apellant XLVIII): AO (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kolmas isik XXII (apellant XLIX): IT (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kolmas isik XXIII (apellant XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)
L):
IT
(isikukood
Kolmas isik XXIV (apellant LI): XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)
JB
(isikukood
Kolmas isik XXV (apellant LII): XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)
OB
(isikukood
Kolmas isik XXVI (apellant LIII): XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)
IV (isikukood
Kolmas isik XXVII (apellant LIV): MV (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kolmas isik XXVIII (apellant LV): SG (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kolmas isik XXIX (apellant LVI): PN (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kolmas isik XXX (apellant LVII): GS (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kolmas isik XXXI (apellant LVIII): VC (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kolmas isik XXXII (apellant LIX): SM (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kolmas isik XXXIII (apellant LX): NP (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kolmas isik XXXIV (apellant LXI): SF (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kolmas isik XXXV (apellant LXII): AM (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kolmas isik XXXVI (apellant LXIII): PD (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kostjate (v.a kostja XXVIII) ja kolmandate isikute (v.a kolmandad isikud I ja III) lepinguline esindaja Irina Reva
Istungi toimumise aeg
21.01.2020
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 02.05.2019 otsus ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada.
3.Maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud jätta solidaarselt IK ja VK kanda.
4.Menetluskulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus TsMS § 174 lg-s 4 sätestatud korras. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.IK (hageja I) ja VK (hageja II) esitasid 04.07.2016 Harju Maakohtule hagi kaasomanike kasutusõiguse rikkumise lõpetamiseks ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamiseks. Hagiavalduse ja selle 04.10.2016 täpsustuse kohaselt paluvad hagejad kohustada kostjaid AP, AJ, BT, MT, GD, IM, IG, GL, IK, AU, DS, IK, MS, AS, LD, AD, ND, ON, VK, JK, NG, IB, TB, SM, VM, VG, LJ, EP, NG, VF lõpetama hagejate õiguste rikkumised, mis on tekitatud kostjate poolt lodžade korteritega kokku ehitamisega ning taastada endine olukord, mis vastab elamu Liikuri 40, Talinnas ruumide plaanile. Hagejad paluvad kohustada kostjaid AS, ON, VK, JK, NG, VM, LJ ja EP lõpetama hagejate õiguste rikkumine, mis on kostjate poolt tekitatud ühiskoridoride eraldamisega ühiskoridori ossa ehitatud vaheseintega ja paigaldatud ustega ning taastada endine olukord, mis vastab elamu Liikuri 40, Tallinnas ruumide plaanile. 24.04.2017 esitasid hagejad ka kahjunõude, mida täpsustasid 21.09.2018.
2.Hagiavalduse kohaselt asutati 22.05.1997 elamus Liikuri 40, Tallinnas korteriühistu Liikuri 40. 20.04.2001 esitasid erastatud korterite omanikud avalduse Tallinna Linnakohtu Kinnistamisametile korteriomandite kinnistamiseks ja registriosade avamiseks. Lodžade pind ei kuulu eluruumide pinna hulka ning on korteriomanike kaasomandis. Hagejad said 2013. aastal teada, et osa korteriomanikest ehitasid oma eluruumid lodžadega kokku, kuigi omanikud ei ole kunagi sõlminud selles osas kokkulepet. Nimetatud ehitustööde läbiviimiseks ei ole välja antud ka ehituslube või kirjalikke nõusolekuid. Kostjad rikuvad kaasomanike õigusi sellega, et muutsid kaasomanike kokkuleppeta oluliselt lodžade (kaasomandi) otstarvet ning kasutavad
korteriga kokku ehitatud lodžat seadusevastaselt. Samuti ohustab elamu kandeseinte lõhkumine lodžade kokku ehitamisel kaasomanike (sh hagejate) elu ja tervist. Lodža ühendamine eluruumiga tekitab eluruumi köetava pinna suurendamise, mis vajab küttesüsteemi suuremat läbilaskevõimet ning samuti on vajalik projekt.
3.Kostjad AS, ON, VK, JK, NG, VM, LJ ja EP eraldasid ühiskoridori osa pinnaga 8,4 m2 omavoliliselt ehitatud seintega, korterite välisuksed viidi üle ja paigaldati ehitatud seintesse. Nimetatud tööde teostamiseks puudub korteriomanike kokkuleppe. Ühiskoridori osa omavolilise hõivamisega takistavad kostjad teiste kaasomanike poolt kinnisasja kaasomandi kasutamist, kuna ühiskoridor on muutunud eluruumide osaks. Lisaks on ülejäänud ühiskoridori osa (kaasomand) pime. Puuduvad ka vastavad ehitusprojektid ja ehitusload. Ühiskoridori osa kinniehitamine eirab lisaks tuleohutuse nõudeid. Kostjate ja kolmandate isikute vastuväited hagile
4.Kostjad ja kolmandad isikud palusid jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud solidaarselt hagejate kanda.
5.Kostjad ja kolmandad isikud ei nõustu, et kostjad ehitasid oma eluruumid lodžadega kokku. Aastatel 2008-2012 arutati lodžade liitmist korterite reaalosadega, kuid liitmise otsust vastu ei võetud. 2013. aastal toimus maja renoveerimine ning fassaadi soojustamine. Rekonstrueerimisprojekti järgi on kõik majas olevat lodžad kinni ehitatud. Tööd lõpetati 2014. a. sügisel ja 07.12.2014 väljastati kasutuluba. Kõik omanikud (sh hagejad) said kaasomandis olevad ja nende korteriga ühendatud lodžad enda ainukasutusse. Mõned omanikud, sh korterite 2, 6, 9, 15, 17, 19, 23, 30, 33, 35, 38, 44, 45, 47, 48, 54 ja 58 omanikud, on muutnud sissepääsu nende kasutuses olevale lodžale. Maja projekti järgi on sissepääs lodžadele ettenähtud elutoa kaudu. Lodžale sissepääsu muutmine kooskõlastati ka Lasnamäe Linnaosa Valitsusega. Kuna eelnimetatud muudatusega ei ole muudetud ega nõrgendatud hoone kandvaid seinu, ei ole selleks projekti ega teiste omanike nõusolekut vaja. Kostjad nõustusid, et nad hakkavad maksma küttekulude eest rohkem lodža pinna ulatuses. Kostjad ei ole muutnud lodža otstarvet. Antud juhul on tegemist kaasomandi kasutamisega, mitte lodžade korteritega kokku ehitamisega.
6.Ühiskoridori osa oli antud kostjate AS, ON, VK, JK, NG, VM, LJ ja EP ainukasutusse juba enne korteriühistu moodustamist ja arvatavasti enne korterite erastamist. Korterite nr 32, 35, 38, 41, 47, 53 omanikud kasutavad ühiskoridori osa omanike enamuse nõusolekul ning tasuvad kaasomandi kasutamise eest 7,21 eurot kütteperioodil ja 8,38 eurot kütteta perioodil. Ühiskoridori osad, mida kasutavad osa korteriomanikest, ei ole ühendatud nende korteritega, vaid kasutatakse nende poolt täiendava esikuna. Ühiskoridori osa kasutamine ei ületa omandi tavakasutusest tekkivaid mõjutusi. Tegemist on kaasomandi kasutamise reguleerimisega, mitte korterite reaalosa suurendamisega kaasomandi arvel. Trepikojas, kus elavad hagejad, ei ole ühiskoridori osa korteriomanike kasutuses. Esimese astme kohtu otsus
7.Harju Maakohtu 02.05.2019 otsusega rahuldati hagi osaliselt ning 1) kohustati kostjaid AP, AJ, BT, MT, GD, IM, IG, GL, IK, AU, DS, IK, MS, AS, LD, AD, ND, ON, VK, JK, NG, IB, TB, SM, VM, VG, LJ, EP, NG ja VF lõpetama kaasomanike õiguste rikkumine ja taastama endine olukord, mis vastab elamu Liikuri 40, Tallinnas ruumide plaanile, s.o eraldada korteriomanditega kokku ehitatud lodžad korteriomandite reaalosadest; 2) kohustati kostjaid AS, ON, VK, JK, NG, VM, LJ ja EP lõpetama kaasomanike õiguste rikkumine ja taastama endine olukord, mis vastab elamu Liikuri
40, Tallinnas ruumide plaanile, s.o eemaldama ühiskoridori ehitatud vaheseinad ja uksed.
8.Maakohus menetles hagejate kahjunõuet kohtule 21.09.2018 esitatud kujul ning jättis kahjunõude rahuldamata.
9.Maakohus jättis menetluskulud poolte endi kanda.
10.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjad on ümberehitustega teinud kaasomandi osaga toiminguid, mille toime teistele kaasomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivaid mõjusid ja peavad taastama endise olukorra.
11.Vaidlusalused lodžad on kõigi korteriomanike kaasomandis. Lodžade kasutamise osas kokkulepitud kasutuskord puudub ning kõik korteriomanikud kasutavad enda korterite juurde kuuluvaid kaasomandis olevaid lodžasid kõigi korteriomanike nõusolekul ja kokkuleppe alusel. Paikvaatlusel selgus, et kostjad on lodžad välja ehitanud (teostanud ümberehitustööd) ning suurendanud enda reaalosa kaasomandis olevate lodžade arvel.
12.Kohus viitas korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 38 lg-le 1 ja märkis, et kuna kostjad ehitasid oma korterid kaasomandis olevate lodžadega kokku, on tegemist muudatustega kaasomandi esemes, milleks oleks olnud vajalik kõikide kaasomanike nõusolek AÕS § 74 mõttes. Vastav nõusolek kostjatel puudus. Samuti on küttesüsteemi ümber tõstmine ehituslik muudatus. Seega kuuluvad käesolevas asjas kohaldamisele KrtS § lg 1 p 1 ja AÕS § 72 lg-d 1 ja 5 ja § 74 lg 1. Käesoleval juhul ei piisa kohtule esitatud kokkulepetest, mille kohaselt korteriomanikud kinnitavad, et muutunud on sissepääs tema kasutuses olevale lodžale korteri köögi kaudu ning omanikud on nõus tasuma kuni klaasuste paigalduseni küttekulude eest (II kd, tl 36-44). Lodžade ehitustööd kuuluvad ümberehitustööde koosseisu ning koostada tuleb ehitusprojekt ning esitada ehitus- ja kasutusteatis (II kd, tl 182-183). Puudub projekt muudatuste tegemiseks (II kd, tl 32-34 eskiis ei ole projekt). Tähtsust ei oma, et elamule on väljastatud ehitusluba fassaadi muutmiseks ja lodžade klaasimiseks, kuna nimetatud tööd on seotud elamu välisilmega. Kohus viitas KrtS § 38 lg-le 2 ja märkis, et kostjate tegevus korteriomandite kokku ehitamisel rõdudega ületab KrtS § 31 lg 1 järgi eseme tavakasutusest tekkivad mõjud.
13.Käesoleval juhul puudub ka korteriomanike nõusolek korterite nr 32, 35, 38, 41, 47 ja 53 omanike ühiskoridori kasutamiseks. Kohtule esitatud nõusolekust (I kd tl 140-141, tõlge tl 218) ei nähtu, millal allkirjad on antud, samuti ei ole teada, kes ja millal nimetatud dokumendi koostas. Samuti ei ole kostjad välja toonud, et nimetatud dokumendil on kõigi kaasomanike nõusolek. Kaasomandis oleva ühiskoridori kasutamine enamuse omanike nõusolekuta korterite nr 32, 35, 38, 41, 47 ja 53 omanike poolt ületab omandi tavakasutusest tekkivaid mõjud ja ei ole kooskõlas KrtS § 38 lg-ga
2.Kostjate poolt tehtud ümberehitused kujutavad endast korteriomanikele kaasomandina kuuluva ehitise osa olulist muutmist AÕS § 74 lg 1 mõttes. Korterite välisuksed ei ole küll üle viidud ja ei ole paigaldatud ehitatud seintesse, kuid seintesse paigaldatud uksed on lukustatud. Elamu ühiskoridoride osa omavolilise hõivamisega takistavad nimetatud kostjad teiste kaasomanike poolt kinnisasja kaasomandi kasutamist. Kohus tuvastas 28.03.2018 paikvaatlusel, et nimetatud seintega kahjustatakse hagejate õigusi üle KrtS § 31 lg 1 nimetatud määra. Lisaks ei vasta ümberehitus tuleohutusnõuetele (tl 191).
14.Eeltoodust tulenevalt kuuluvad rahuldamisele hagejate nõuded, milles nad paluvad lõpetada hagejate õiguste rikkumine ning taastada endine olukord, mis vastab elamu Liikuri 40,Tallinnas ruumide plaanile.
15.Kuna kohus rahuldas hagi osaliselt, siis tuleb menetluskulud jätta poolte endi kanda (TsMS § 163 lg 1).
Apellatsioonkaebus
16.Kostjad AP, AJ, BT, MT, GD, IM, IG, GB, IK, AU, DS, IK, MS, AS, AD, ND, ON, VK, JK, NG, LD, IB, TB, SM, VM, VG, LJ, NG, VD ja kolmandad isikud EP, AK, TB, JR, VD, ES, MG, VT, VV, JV, MN, VK, OZ, AT, NK, OM, IK, AB, AO, IT, IT, JB, OB, IV, MV, SG, PN, GS, VC, SM, NP, SF, AM ja PD paluvad 05.06.2019 apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsuse resolutsiooni p-de 2 ja 3 osas ja teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Apellandid palusid jätta menetluskulud solidaarselt hagejate kanda. Apellandid esitasid ka taotluse uute tõendite (korteriühistu kinnitus; 22.05.2019 korterite 19, 23 ja 30 pildid lodža eraldamise kohta; korteritele esitatud arve 2018. a. oktoobris ja novembris; pildid luugi ventilaatoriga) vastuvõtmiseks.
17.Tegemist ei ole lodžade korteritega kokku ehitamisega, vaid kaasomandi kasutamisega. Otsuse tegemise ajaks on lodžad kostjate poolt kaasomandisse tagastatud (välja arvatud krt 9 ja 20 omanikud) ja lodžade otstarve ei ole muutunud. Tegelik vaidlus poolte vahel seisneb selles, kas köögis akna asendamine kahepoolse klaasuksega on lubatav ja kas selleks on vaja projekt või mitte. Lodžale sissepääsu muutmisel ei ole tegemist korteri ümberehitusega ehitusseadustiku § 4 lg 3 mõttes. Lodža sissepääsu muutmisega ei ole muudetud ega nõrgendatud hoone kandvaid seinu, muudatused ei kahjusta ülemäära teiste omanike õigusi ega ületata omandi tavakasutusest tekkivaid mõjusid KrtS § 31 lg 1 ja § 38 lg-te 1 ja 2 mõttes. Väljakujunenud lodžade kasutamise kord toimub vastavalt kõigi omanike huvidele ja nende õigusi kahjustamata (AÕS § 72 lg 3, § 72 lg 5).
18.Kohus on jätnud asja lahendamisel tähelepanuta Lasnamäe Linnaosa Valitsuse linnamajanduse osakonna 04.05.2017 ja 26.08.2018 kirjad ning Ehituskonsult Grupp OÜ projektijuhi VM arvamuse.
19.Maakohtu resolutsiooni p-s 2 tehtud otsustus GD, ON, VK ja JK, SM,VM, VG, NG, VF, AJ, IM, AD ja ND, LD, IB ja TB ning AP suhtes on põhjendamatu, kuivõrd nimetatud omanikud kas ei ole korteri pinda suurendatud lodža arvelt või on korteri endine olukord taastatud ja lodža on eraldatud korteri reaalosast. AS, NG, LJ ja EP korteriomandite reaalosa ei ole laiendatud lodžade arvelt.
20.Kohus ei ole selgitatud, miks ta leiab, et kaasomandis oleva ühiskoridori kasutamine enamuse omanike nõusolekuta korterite nr 32, 35, 38, 41, 47 ja 53 omanike poolt ületab omandi tavakasutusest tekkivaid mõjusid ja ei ole kooskõlas KrtS § 38 lg-ga 2. Enamus omanikke andis nõusoleku korterite 32,35,38,41,47,53 omanikele ainukasutamise õiguseks ühisekoridori osale, mis asub nende korterite ees, tingimusel, et nad tasuvad kaasomandi osa kasutamise eest korteriühistule 7,21 eurot talve ja 8,38 eurot suve perioodil. Tähtsust ei oma, kes ja millisel kuupäeval dokumendi koostas ja millal omanikud allkirjad andsid. Menetluse kestel on korteriomanikud kinnitanud, et nad ei vaidle vastu nende poolt antud nõusolekule. Hagejad ei ole tõendanud, milles seisneb nende õiguste rikkumine ja milliseid negatiivseid mõjusid sellised rikkumised nendele kaasa toovad. Mingeid takistusi ühiskoridori kasutamiseks teistele omanikele ei ole. Trepikojas, kus elavad hagejad ei ole ühiskoridori osa kellelegi kasutusse antud. Lisaks osales hageja I 05.12.2014 üldkoosolekul, kus otsustati kinnitada tasu ühiskoridori (8 m2) isikliku kasutamise eest 7,21 eurot/korter kütteperioodil ja 8,38 eurot/korter suvel. Hageja I hääletas otsuse poolt. Eelnimetatust järeldub, et hagejad on nõustunud ühiskoridori osa ainukasutusse andmisega antud tingimustel.
21.Korteriomanikud ei eira tuleohutusnõudeid (paigaldatud on luugid suitsu ja soojuse eemaldamiseks ja spetsiaalsed luugid ventilaatoritega).
22.10.01.2020 esitasid apellandid taotluse uute tõendite (Päästeameti teade; korteriühistu 11.11.2019 pöördumine Linnaplaneerimise Ametisse ja 19.11.2019 vastus; omanike leping projekteerijaga, hageja II avaldus, ehitisteatise menetlus; korteriühistu
12.11.2019 seisukoht hageja II poolt esitatud vastuväitele; eelprojekt, seletuskiri ja joonised koridori muudatuse ja vaheseina projekteerimise kohta) vastuvõtmiseks. Tõendeid ei olnud võimalik varem esitada, sest need väljastati pärast esimese astme kohtu menetluse lõppemist. Vastustajate seisukoht
23.Hagejad palusid jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata ning apellatsioonkaebusele lisatud tõendid vastu võtmata. Ringkonnakohtu seisukoht
24.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära poolte seletused ja tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel kaevatud osas tühistada materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi rikkumise tõttu. Ringkonnakohtul on võimalik teha tühistatud osas uus otsus, millega hagi tuleb jätta rahuldamata.
25.Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 kohaselt maakohtu otsust üksnes osas, mille peale on kaevatud, see on osas, millega maakohus hagi rahuldas ja jättis menetluskulud poolte kanda. Osas, milles maakohus jättis hagejate kahju hüvitamise nõude rahuldamata, on maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause kohaselt edasikaebamata jõustunud.
26.Hagejad on korteriomanikud, kes esitasid hagi kohtusse teiste korteriomanike vastu kaasomandiosa kasutusõiguse rikkumise lõpetamiseks, rikkumise tagajärgede kõrvaldamiseks ja kahju hüvitamiseks.
27.Maakohus on tuvastatud järgmised asjaolud, mille üle pole vaidlust ja millest ringkonnakohus saab TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel otsuse tegemisel lähtuda: - hagejad, kostjad ja kolmandad isikud on kõik Tallinnas, Liikuri 40 asuva 58 korteriga elamu korteriomanikud; - elamu majandamiseks ja korteriomanike ühiste huvide esindamiseks on moodustatud korteriühistu; - enamike korterite juurde kuulub lodža, mis on korteriomanike kaasomandis ja mis on ühise rekonstrueerimisprojekti järgi väljast kinni ehitatud 2014. a. sügisel; - lodžade kasutamise osas kokkulepitud kasutuskord puudub, kuid väljakujunenud korra järgi on kõik lodžad nende korterite, mille juurde nad kuuluvad, ainukasutuses; - osa korteriomanikke on nende kasutuses olevate lodžade osas teinud ümberehitustöid; - osa korteriomanikke on eraldanud osa ühiskoridorist vaheseinaga enda ainukasutusse;
28.Hagejad leiavad, et kostjad AP, AJ, BT, MT, GD, IM, IG, GL, IK, AU, DS, IK, MS, AS, LD, AD, ND, ON, VK, JK, NG, IB, TB, SM, VM, VG, LJ, EP, NG ja VF rikuvad hagejate õigusi sellega, et muutsid kaasomanike kokkuleppeta oluliselt lodžade otstarvet ning kasutavad korteriga kokku ehitatud lodžat seadusevastaselt; kandeseinte lõhkumine ohustab hagejate elu ja tervist; lodža ühendamine eluruumiga suurendab eluruumi köetavat pinda.
29.Kostjad AS, ON, VK, JK, NG, VM, LJ ja EP rikuvad hagejate õigusi ka sellega, et on eraldanud vaheseinaga osa ühiskoridorist enda ainukasutusse.
30.Maakohus põhjendas hagi rahuldamist kokkuvõtlikult järgmiselt: - korterite kaasomandis olevate lodžadega kokku ehitamise ja ühiskoridori ümberehituse näol on tegemist muudatustega kaasomandi esemes, milleks on
vajalik kõikide kaasomanike nõusolek AÕS § 74 lg 1 mõttes. Vastav nõusolek puudus; - tegemist on ehituslike muudatustega, milleks on vajalik projekti olemasolu; puudub projekt muudatuste tegemiseks; - kostjate tegevus reaalosa kokku ehitamisel rõduga ja ühiskoridori kasutamine enamuse omanike nõusolekuta mõnede korteriomanike poolt ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud ja ei ole kooskõlas KrtS § 38 lg-ga 2; - ühiskoridoride osa omavolilise hõivamisega takistavad kostjad teiste kaasomanike poolt kinnisasja kaasomandi kasutamist.
31.Ringkonnakohus maakohtu järeldustega ei nõustu ning leiab, et hagejate nõuded rahuldamisele ei kuulu.
32.Praegu reguleerib korteriomanike omavahelisi suhteid ja nende suhteid korteriühistuga 01.01.2018 jõustunud korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS). Hagiavalduses väidetud rikkumised on aga toimunud ning kahju tekkinud enne 2018. aastat. Sel ajal reguleeris korteriomanike omavahelisi suhteid kuni 31.12.2017 kehtinud korteriomandiseadus (KOS) ja korteriühistu ning korteriomaniku vahelisi suhteid 31.12.2017 kehtinud korteriühistuseadus (KÜS). Ringkonnakohtu hinnangul tuleb asja lahendamisel lähtuda viimati viidatud õigusaktidest, mitte praegu kehtivast korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Kohaldamise kuuluvad ka asjaõiguses kaasomanike õigusi ja kohustusi reguleerivad sätted.
33.AÕS § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. KOS § 12 lg 1 järgi võivad korteriomanikud kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega ja otsustada KOS § 11 lg 1 p-s 1 silmas peetud tavakasutuse küsimusi häälteenamuse alusel. Lisaks võivad korteriomanikud asutada korteriomandite majandamiseks KÜS § 3 järgi korteriühistu. Sel juhul kohaldatakse KOS § 8 lg 1 teise ja kolmanda lause järgi korteriomanike vahelistele suhetele esmajoones korteriühistuseadust.
34.Esmalt käsitleb kolleegium lodžade ümberehitamisega seonduvat.
35.AÕS § 74 lg-st 1 tulenevalt on vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe kaasomandis oleva asja või selle otstarbe oluliseks muutmiseks. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole tõendatud, et kostjad oleksid muutnud lodžade kasutusotstarvet ning kasutaksid lodžasid seadusevastaselt. Kostjad ei ole lodžade arvel suurendanud oma reaalosa. Tegemist on endiselt kaasomandi kasutamisega vastavalt väljakujunenud kasutuskorrale, mille kohaselt kasutab iga korteriomanik ainuisikuliselt tema korteri juurde kuuluvat lodžat. Hagejad ei soovi sellist kasutuskorda muuta. Hagejate korterite juurde kuuluvad lodžad on samuti nende ainukasutuses. Peamine vaidlus seisneb selles, kas kostjate poolt lodžade osas tehtud ümberehitustööd rikuvad hagejate õigusi.
36.Hagejate väited, et kostjad on eemaldanud kandvaid vaheseinu ja seavad ohtu nende elu ja tervise, ei ole tõendatud. Ühtegi tõendit kandvate vaheseinte eemaldamise kohta hagejad esitanud ei ole. Lasnamäe Linnaosa Valitsuse linnamajanduse osakonna juhataja kiri vastuseks hageja 1 pöördumisele tõendab vastupidist. Vastusest nähtub, et peale kõigi lodžade akende klaasimist raamlahendusena, mis on viidud lõpule vastavalt projektile, on nüüd lodža ja köögi vaheline aken või uks siseseinas ja ei ole fassaadi osa. Kandeseinas olev aken või uks ei tööta kandva elemendina, samuti ei tööta akna või ukse alune osa kandva elemendina. Kandev ülesanne on akna või ukse kohal oleval kandval sillusel ( II kd, lk 157). Kandvate silluste eemaldamist ei ole hagejad väitnud ega tõendanud. Seda ei nähtu ka paikvaatluse protokollist ( II kd, lk 138-145).
37.Tõendatud ei ole, et ümberehitused oleksid ebaseaduslikud. Korteriomanikud pöördusid Lasnamäe Linnaosa Valitsuse linnamajanduse osakonna poole ümberehituste
seadustamiseks 2016. novembris, kes kooskõlastas pääsu lodžale köögist läbi kahepoolse klaasukse märkusega, et projekti ei ole vaja (I kd, lk-d 136 ja 138, 167 pöördel, 168, 169-183). Ka Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 19.11.2019 vastusest korteriomanike pöördumisele nähtub, et lodžale pääsu muudatus ei ole selline, mis vajaks ehitusregistrisse kandmist, kuna tehnilised näitajad ehitusregistris hoone ega eluruumide puhul ei muutu. Samuti kinnitab ehitusosakonna kasutuslubade peaspetsialist ML, et dokumentide hulgas, mis on neile esitatud, on ka Lasnamäe Linnaosa Valitsuse linnamajanduse osakonna seisukoht selle kohta, et teostatud tööd ei ole sellised, mis oleksid nõudnud ehitusluba, kuna kandekonstruktsioone ei muudetud, sealhulgas ei muutunud ka hoone välisilme ( III kd, lk 108).
38.Ka küttesüsteemi väidetav muutmine ja köetava pinna suurendamine ei riku antud juhul hagejate õigusi. 05.12.2017 võttis korteriühistu üldkoosolek vastu otsuse, et omanikele, kes on laiendanud korteri pinda lodža arvel, liidetakse küttekulude jaotusel korteri üldpinnale juurde 3,6 m2 (I kd, lk 19). Kõik korteriomanikud, kes olid lodža köögiga ühendanud, sõlmisid korteriühistuga kokkulepped 3,6 m2 täiendava köetava pinna eest tasumise kohta kuni klaasuste paigaldamiseni ( I kd, lk-d 137, 139, 167, 168 pöördel – 183 pöördel). Käesolevaks ajaks on klaasuksed paigaldatud ja radiaatorid, mis mõnedes korterites olid köögist ümber tõstetud lodžale, paigaldatud tagasi kööki, mille kohta on korteriühistu esimees andnud kirjaliku kinnituse (III kd, lk 64).
39.Järgneval käsitleb kolleegium ühiskoridorist osa eraldamist.
40.KOS § 16 lg 1 kohaselt ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikuks muudatuseks suurema ümberkorralduse tegemiseks on vaja korteriomanike kokkulepet. Nimetatud muudatuste tegemiseks ei ole vaja teiste korteriomanike nõusolekut, kui asjakohase toiminguga ei kahjustata teiste korteriomanike õigusi üle KOS § 11 lg 1 p-s 1 nimetatud määra, mille kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.
41.AÕS § 72 lg 3 järgi on kaasomanikul õigus ühist asja vallata ja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaasvaldust ja -kasutust. Sama paragrahvi lõige 5 näeb ette, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele, ning kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Sarnane põhimõte sisaldub ka KOS-is, mille § 10 lg 2 kohaselt on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt ning KOS § 12 lg 3 järgi võib korteriomanik nõuda, et kaasomandi eset kasutatakse seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt (vt Riigikohtu 24.03.2016 otsus nr 3-2-1-175-15, p 11).
42.Kostjad ei ole omavoliliselt eraldanud ühiskoridori osa seintega. Enamus omanikke andis nõusoleku korterite 32,35,38,41,47,53 omanikele ühiskoridori osa, mis asub nende korterite ees, ainukasutamiseks, tingimusel, et nad tasuvad kaasomandi osa kasutamise eest korteriühistule 7,21 eurot talve ja 8,38 eurot suve perioodil. Sellekohane otsus võeti vastu korteriühistu 05.12.2017 üldkoosolekul ( I kd, lk 19). Nõusoleku andmine on vormistatud ka eraldi kirjaliku dokumendina, millele on 48 korteriomanikku andnud allkirja ( I kd, lk 140-141). Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et seda kirjalikku dokumenti ei saa nõusolekuna arvestada, kuna ei ole teada, millal see dokument koostati ja allkirjastati. Kohtumenetluses on kõik teised korteriomanikud peale hagejate kinnitanud jätkuvalt oma nõusolekut ühiskoridoride sellisel viisil kasutamiseks.
43.Ka alates 01.01.2018 kehtiv KrtS § 30 lg 2 sätestab, et korteriomanik võib nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutatakse seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja
korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest.
44.Seega saab vaidluse all olla eelkõige küsimus, kas vaheseinte ehitamine takistab hagejatel kaasomandi kaaskasutamist või rikub muul moel hagejate õigusi.
45.Trepikojas, kus elavad hagejad, ei ole ühiskoridori osa kellelegi kasutusse antud. Teisi tepikodasid hagejad ei kasuta. Tõendatud ei ole ka asjaolu, et hagejad oleksid vaheseinte ehitamise tõttu kuidagi ohustatud. Päästeamet on teostanud 06.06.2019 Liikuri tn 10 suitsueemaldussüsteemi kontrolli ja leidnud, et trepikodade suitsu ja soojuse eemaldamise lahendus vastab siseministri määrusele nr 17 „ Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele“ §-le 38 ( III kd, lk 104). Seega vastab vaheseinte ehitud tuleohutusnormidele.
46.Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 138 lg 1 sätestas, et tsiviilõiguse teostamisel ja tsiviilkohustuse täitmisel tuleb toimida heas usus. TsÜS § 138 lg 2 sätestas, et õiguse teostamine ei ole lubatud seadusevastasel viisil, samuti siis, kui õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Kolleegium leiab, et kostjad tegutsesid lodžade ümberehitamisel ja vaheseinte ehitamisel heas usus, tuginedes korteriühistu vastavatele otsustele ja Lasnamäe Linnaosa Valitsuse kooskõlastustele. Siinjuures vajab märkimist, et ka hageja 1 on viibinud 05.12.2017 üldkoosolekul ja andnud nõusoleku kaasomandi kasutamise osas vastuvõetud otsustele.
47.Riigikohtu tsiviilkolleegium on otsuses nr 3-2-1-31-03, p-des 18 ja 19 leidnud, et oluline on kindlaks teha, kas juurdeehitis ka sisuliselt rikub teiste kaasomanike huve ja kui juurdeehitis sisuliselt kellegi huve ei riku, ei saaks nõuda lammutamist ainuüksi karistusena omavolilise käitumise eest.
48.Eelpool tuvastatud asjaolude alusel leiab ringkonnakohus, et antud juhul kostjate poolt kaasomandiosal tehtud ümberehitustööd sisuliselt ei riku hagejate huve. Puudub vajadus kohustada kostjaid taastama endine olukord ja hagi tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
1.TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude jaotuse.
2.TsMS § 173 lg 3 kohaselt, kui kõrgema astme kohus muudab tehtud lahendit või teeb uue lahendi asja uueks läbivaatamiseks saatmata, muudab ta vajaduse korral vastavalt menetluskulude jaotust.
3.Seoses hagi rahuldamata jätmisega jätab ringkonnakohus TsMS § 162 lg 1 alusel maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud solidaarselt hagejate kanda.
4.Kuna vastavalt menetluskulude jaotusele tuleb kindlaks määrata kostjate ja kolmandate isikute menetluskulud, mida maakohus ei ole teinud, määrab kulud rahaliselt kindlaks maakohus pärast otsuse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2).
/allkirjastatud digitaalselt/ Gaida Kivinurm
/allkirjastatud digitaalselt/ Meeli Kaur
/allkirjastatud digitaalselt/ Peeter Pällin
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.