Asjaõigus › Omandiasjad

TsiviilasiJõustunudTartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium · 30.06.2025

Lahendi andmed

Riigi Teataja

Kohus: Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
Kohtuasja number: 2-21-9434/52
Asja liik: Tsiviilasi
Kategooria: Asjaõigus › Omandiasjad
Menetlusliik: Hagimenetlus
Kuulutamise aeg: 30.06.2025
Staatus: Jõustunud
Sõnade arv: 7265

Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Seotud ettevõtted

nimistu.ee

Osaühing Prudenor10591522(Vastustaja)Mulgi Vallavalitsus77000453(Puudutatud isik)

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tartu Ringkonnakohus

Kohtunik

Anneli Alekand, Üllar Roostoja, Margit Jäätma

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 30. juuni 2025

Tsiviilasja number

2-21-9434

Tsiviilasi

Osaühingu Prudenor avaldus Heini Hulkko kohustamiseks hoiduda avaldaja takistamisest teha vajalikke ehitustöid, alternatiivselt juurdepääsu määramiseks avalikule teele

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 26. juuni 2024. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Heini Hulkko määruskaebus

Menetlusosalised ja nende esindaja

Määruskaebuse esitaja (puudutatud isik I) Heini Hulkko (isikukood XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Aldo Vassar Vastustaja (avaldaja) Osaühing Prudenor (registrikood 10591522), lepinguline esindaja vandeadvokaat Piret Kergandberg Puudutatud isik II X vald (Vallavalitsuse kaudu) (registrikood 77000453)

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1.Võtta asja materjalide juurde Osaühingu Prudenor määruskaebuse vastusele lisatud video ja fotod.

2.Tühistada Tartu Maakohtu 26. juuni 2024. a määrus tsiviilasjas nr 2-21-9434 osaliselt, s.o milles maakohus lubas Osaühingul Prudenor teha igakordselt XXXXXXX sauna kinnistut ning XXXXXX teed ühendava tee korrashoiu- ja ehitustöid, ja menetluskulude jaotuse osas, ning teha tühistatud osas asjas uus lahend, millega:

2.1.

Sarnased lahendid

Asjaõigus

ta soovis hakata oma kinnistul asuvat hoonet ümber ehitama, mistõttu see tee vajas rekonstrueerimist. Selleks puudutatud isik avaldajale nõusolekut ei andnud. Puudutatud isikul on kohustus anda nõusolek servituudilepingu korrigeerimiseks. 2017. a sõlmitud servituudilepingu lisaks olev plaan ei väljenda korrektselt poolte tahet servituudilepingu sõlmimisel. Poolte tegelikku tahet väljendavad lepingu punktid 3.1.1, 3.1.2, 3.1.4, 3.1.6 ning 3.3. Poolte ühine tegelik tahe oli anda avaldajale (jt valitsevate kinnisasjade omanikele) õigus kasutada ajaloolist juurdepääsuteed, mitte aga rajada uus tee. Seega tuleb muuta reaalservituudi teostamise kohta. Asjaõigusseadus ei käsitle otsesõnu olukordi, kus reaalservituudi teostamise asukoha korrigeerimine on vajalik lepingu sõlmimisel tekkinud eksimuse tõttu. Regulatsioon võimaldab aga arvesse võtta uusi asjaolusid ja servituuti erinevatel põhjustel ajakohastada. Avaldaja palus AÕS § 180 lg 1 ja § 181 lg 1 alusel asendada puudutatud isiku nõusolek reaalservituuti muuta kohtuotsusega. Kuigi servituudileping ei käsitle tee remontimise küsimust, on puudutatud isikul kohustus taluda juurdepääsutee remontimist avaldaja poolt. Avaldaja viitab lepingu punktidele 3.1.5 ja 3.1.6 ning AÕS § 179 lg-tele 1, 4. Alternatiivselt on avaldajal õigus juurdepääsuks üle XXXXXX kinnistu. Avaldajal puudub oma kinnistule ilma servituudilepingut muutmata juurdepääs. Avaldaja hinnangul on täidetud kõik eeldused, et kohaldada AÕS § 156 lg-t 1 ning määrata XXXXXXX sauna kinnistule juurdepääsutee üle XXXXXX kinnistu. Servituudilepinguga ette nähtud asukohta ei ole mõistlik teed rajada põhjusel, et see oleks kulukas ning keerukas ehitustehniliselt, samuti väheneks uue teelõigu võrra puudutatud isiku võimalus oma kinnisasja eesmärgipäraselt kasutada. Olemasolev juurdepääsutee on servituudi kohasest teest lühem. Pärast avaldaja poolt kohtule avalduse esitamist kaotas puudutatud isik rasketehnikaga alternatiiv A asukohas olnud tee looduses (vt avaldaja 7. oktoobri 2021. a menetlusdokument ning 4. aprilli 2022. a paikkonna vaatluse fotod 2–3). Puudutatud isik lõi menetluse ajal tee koridori alternatiiv B asukohas, kuid sealne tee pole ilma täiendavate töödeta kasutamiskõlblik. Esiteks on tee järsul kallakul ning teeperved vajavad toestamist, teepõhi tugevdamist ja kruusa- vm kõvakattega katmist. Avaldaja on nõus tee asukohaga, milline on kokkulepitud servituudilepingus (lepingu lisa 1). Teed tuleb kurvis mõne meetri võrra muuta, et tee oleks eesmärgipäraselt kasutatav. Servituudileping tee ehitustöid ette ei näe ja tee hooldamine saab toimuda vaid poolte koostöös (servituudilepingu p 4.1.4). Puudutatud isik ei luba avaldajal puudutatud isiku maal ühtki tööd teha (vt 11. juuni 2021. a avalduse lisa 18: „Puudutatud isiku seisukoht on, et kõik tema kinnistul olevad teed kuuluvad haldamisele ja korrastamisele tema enda poolt.“). Teiseks on alternatiiv B oleval teel teravnurga moodustav kurv, mis oleks vaja laugemaks muuta (mh et vältida tulevasi vaidlusi teeäärse maa kahjustamise teemal), kuid sel juhul väljuks see kurv mõne meetri osas servituudilepingu kohasest teekoridorist. Kohtumenetluse kestel on saanud selgeks, et puudutatud isik avaldajaga koostööd ei tee. Järelikult kokkuvõttes ei taga sõlmitud servituudileping avaldajale juurdepääsu tema kinnistule. Seega soovib avaldaja, et kohus määraks kindlaks tee täpse asukoha ja kohustaks puudutatud isikut lubama avaldajal teha ise tee kasutuskõlblikuks muutmiseks ehitustöid (kurvi laugemaks muutmine, tee kaldenurga vähendamine, teepervede kindlustamine, teekatte paigaldamine) või vähemalt hoiduma avaldajal sellise tegevuse takistamisest. Alternatiivselt tuleb kohustada puudutatud isikut taluma avaldaja tehtavaid ehitustöid kohtulahendiga. Avaldaja soov ei ole menetluse kestel muutunud, välja arvatud see, et algselt taotles avaldaja teed selle endises asukohas (alternatiiv A), kuid pärast selle puudutatud isiku poolt looduses kaotamist on avaldaja nõus ka alternatiiviga B koos kurvi laugemaks muutmisega. Avaldaja on nõus ka sellega, et puudutatud isik võib need tööd ise teha, kuid kui ta seda näiteks 1 kuu 5

jooksul kohtulahendi jõustumisest pole teinud, siis võib need tööd teha avaldaja. Avaldaja on nõus tasuma nende tööde eest siis, kui tema need tööd teeb (tellib). Servituudileping ei näe ette, et avaldaja peaks tee kasutamise eest maksma. Võttes arvesse, et tee väljuks servituudialalt (avaldajal on õigus tee ehitada), on avaldaja nõus maksma tee kasutamise eest puudutatud isikule tasu 30 eurot aastas või muu kohtu määratud summa. Tee peab olema kasutatav mistahes liiki sõidukitega, mh rasketehnikaga, nagu on servituudilepingus p-s 4.1.2 eraldi välja toodud. Seega avaldaja taotleb esimese alternatiivina puudutatud isiku kohustamist hoiduma avaldaja takistamisest teha vajalikke tee ehitustöid (AÕS § 178 lg 1 ja § 179 lg 1, samuti AÕS § 44 lg 1). Teise alternatiivina on avaldaja taotlenud juurdepääsu AÕS § 156 lg 1 alusel. Avaldaja märgib, et samad nõuded (küll tee asukoha alternatiiv A osas) olid esitatud juba ka 11. juuni 2021. a avalduses. Avaldaja ei taotle servituudilepingu muutmiseks nõusoleku andmiseks kohustamist, et servituudilepingu lisaks 1 olev plaan asendada, sest alternatiiv A teed enam ei ole. Avaldus ei ole perspektiivitu, õiguslikult võimatu või selline, millele ei peaks õiguskaitset andma. Avaldaja pöördus kohtusse, sest reaalservituudi leping, mis puudutatud isikuga on sõlmitud, avaldaja kinnistule vajalikku juurdepääsu ei anna. Selle olukorra põhjustas viga, mida saab kõrvaldada reaalservituudi korrigeerimisega vastavalt poolte tegelikule tahtele või AÕS reaalservituudi sätetele. Kui avaldaja soovitud viisil servituudilepingut tõlgendada ja/või lepingut muuta ei saa, siis järelikult tekib olukord, kus hagejal ei ole servituudilepingust tulenevat õigust oma kinnistu juurde saada. Sellisel juhul on hagejal õigus nõuda juurdepääsu vastavalt AÕS § 156 lg-le 1, mille täpsema sisu otsustab kohus, kellel on selles osas ulatuslik kaalutlusruum. Materiaalõiguse tõlgendamise ja kohaldamisega ei ole kuidagi võimalik jõuda järelduseni, et avaldaja oma kinnistule vajalikku juurdepääsu ei saagi. Selline tulemus oleks vastuolus omandi põhiõiguse ning AÕS sätete ja mõttega. Millisel õiguslikul alusel hageja juurdepääsu saab, tuleb välja selgitada kohtumenetluses. Menetluskulud tuleb jätta puudutatud isiku kanda, sest tema tegevuse tõttu (tee ehitustööde keelamine ja hiljem alternatiiv A asukohas tee kaotamise) jäi avaldaja oma kasutamiskõlblikust juurdepääsust ilma. Menetluse kestel alternatiiv A tee kaotamine suurendas ka menetluskulusid ning võttis avaldajalt võimaluse paluda kohtul reaalse alternatiivina kaaluda juurdepääsuteed alternatiiv A asukohas (mis oli ajalooliselt olemas, lühem, looduslikelt tingimustelt sobivam, puudutatud isiku elamust kaugemal). Samuti palub avaldaja kohtul arvestada TsMS põhimõtet, mille kohaselt saab kohus jätta menetluskulud poole kanda, kes ei nõustunud kompromissiga tingimustel, mille sarnase lahendi kohus hiljem teeb (TsMS § 163 lg 2).

kus ja millistel tingimustel servituuti teostada. Puudutatud isiku tegevus ei ole kuidagi vastuolus servituudilepinguga, samuti puudub põhjus ja ka õigus nõuda servituudi teostamise asukoha muutmist. Asjakohane ei ole AÕS § 180, kuivõrd säte räägib reaalservituudi teostamise viisist, mitte aga asukoha muutmisest. AÕS § 181 lg 1 annab nõudeõiguse muuta reaalservituudi teostamise kohta ainult teeniva kinnisasja omanikule (st puudutatud isikule), mitte valitseva kinnisasja omanikule. Reaalservituudi muutmine ei sõltu valitseva kinnisasja omaniku tahtest. Kui avaldaja leiab, et ta on mingisuguse tehingu tegemisel olnud eksimuses, kohaldub tsiviilseadustiku üldosa seadus. Samas ei ole avaldaja esitanud ühtegi põhjendust, millest nähtuks, et ta oli servituudilepingu sõlmimisel olnud mingisuguses eksimuses. Ka ei ole esitatud sellise tehingu tühistamise avaldust. Isegi kui 2017. a avaldajapoolne eksimus esines, on tühistamisavalduse esitamise tähtaeg möödunud. Seega seaduse järgi ei ole avaldajal võimalik muuta kokkulepitud servituudi tingimusi. Kui kohus peaks isegi leidma, et esineb mingisugune eeldus ehk erandlik asjaolu uuesti juurdepääsutee kindlaksmääramiseks, ei tähenda see seda, et esineks alus juurdepääsu tingimuste muutmiseks. Juurdepääsu tingimused peavad jääma täpselt selliseks, nagu avaldaja ise nendes 29. mail 2017 kokku leppis. Arusaamatu on see, millisele õiguslikule alusele tugineb hagiavalduse resolutsiooni punktis 1 toodud nõue. Sooritusnõude rahuldamiseks puudub igasugune materiaalõiguslik alus ning tuvastushagi rahuldamise eeldused ei ole täidetud. Tuvastushagi esitamisel peab olema konkreetne eesmärk. Õigusliku huvi olemasolu ei saa tuvastushagi puhul eeldada, hageja peab põhjendavad asjaolud välja tooma. Lepingu punktid 4.1.4–4.1.6 ei anna alust tõlgenduseks, et puudutatud isik peab oma kinnisasjal taluma kõiki hooldustöid. Servituudilepingu kohaselt puudub puudutatud isikul kohustus nõustuda juurdepääsutee remontimisega. Puudutatud isikul on õigus AÕS § 89 alusel nõuda omandiõiguse rikkumise kõrvaldamist. Tööde mittelubamine ei saa midagi kahjustada, sh teeservituudi otstarbekohast kasutamist. Hagiavalduses on esitatud sooritusnõue reaalservituudi takistuse kõrvaldamiseks/ reaalservituudi teostaja valduse kaitse nõudes hagiavalduse lisa 1 plaanil märgitud tee osas, mis ei ole aga 2017. a sõlmitud servituudilepingu osaks. Reaalservituudi sisu teostamist reguleerivad AÕS §-d 178–1841 ning servituudi teostamise takistamisel on õigustatud isikul AÕS §-s 89 sätestatud õigused. Puudutatud isiku nõue ei ole materiaalõiguslikult võimalik. Sooritusnõue on menetluslikult puudulik ning selle alusel tehtav kohtulahend ei oleks täidetav. Reaalservituut on seatud puudutatud isiku kinnisasjale ning ala on selgelt määratletav. Seetõttu ei ole õige avaldaja väide nagu tal puuduks igasugune juurdepääs oma kinnistule. Puuduvad ka erandlikud asjaolud AÕS § 156 lg 1 kohaldamiseks. Avaldaja on äriühing ning avaldaja kinnistul asub vana saunamaja ehk abihoone, mitte eluhoone. Servituudilepingus kokkulepitud juurdepääs on autoga läbitav. Puudutatud isik ei ole kunagi takistanud servituudi ala kasutamast. Puudutatud isik on servituudi ala aastate jooksul ise parendanud (rajanud truubid, kuivenduskraavid, teinud võsalõikust). Kehtiv servituudiala on hetkel ainuke läbiv tee, alternatiivid ei ole hetkel läbitavad. Puudutatud isik ei nõustu ühegi alternatiivi juures sellega, et tee rajamise ja korrashoiu eest vastutaks avaldaja. Tegemist on puudutatud isiku kinnisomandiga ning teeseadusest tulenevalt on tee rajamise ja korrashoiu kohustus koormatud kinnisasja omaniku kui tee omaniku kohustus, mistõttu kõik tööd teeb puudutatud isik ning avaldaja kohustus on selle eest tasuda (vt eeltoodu kohta näiteks RKTKm 3-2-1-4411, RKTKo 3-2-1-90-11, p 12). Juurdepääsutee täpsemad tingimused on ammendavalt 7

Maakohtu hinnangul puudub alus kahelda selles, et avaldaja pöördus kohtusse seetõttu, et servituudilepingu lisaks olevas asukohas teed ei olnud ning leping ei näinud tee ehitamist ka ette. Servituut on aga seatud enne kohtusse pöördumist ning juurdepääs avalikult kasutatavale teele on tagatud maastikuvõimekusega mootorsõidukitele. Seega ei ole avaldus lahendatav AÕS § 156 lg 1 alusel, kuna sätte esimene eeldus ei ole täidetud. Parema juurdepääsu rajamise vajadus avalduses toodud asjaoludel ei kaalu üles ja ei too kaasa teeniva kinnisasja omaniku õiguste riivet. Puudub piisav alus ehitada servituudiala välisele alale teed laugema kurvina, kuivõrd avaldaja ei ole õigustatud isikuks esitamaks nõuet servituudi ala muutmiseks AÕS § 181 tähenduses. Avaldaja esimene nõue on põhjendatud üksnes osas, mis puudutab servituudiala. Kuigi puudutatud isik on osundanud kokkuleppeliselt kasutatava tee (alternatiiv A) olemasolule, on ta pärast avalduse esitamist rasketehnikat kasutades muutnud teenival kinnisasjal olukorda ning alternatiiv A on võrreldes alternatiiviga B sellest erinevas osas täiesti läbimatu. Maakohus veendus paikvaatluse käigus, et alternatiiv B on läbitav nii jalgsi kui ka maastikuvõimekusega mootorsõidukitega. Avaldaja kohtusse pöördumise vajaduse tingis puudutatud isiku soovimatus tegeliku juurdepääsutee rajamises kokku leppida. Servituudilepingu kohaselt on nii valitseva kinnistu kui ka teeniva kinnistu omanikud kohustatud hoiduma teenival kinnistul mistahes tegevusest, mis võiks kahjustada servituudiala ja sellel asuvat teed. Lepingus (p 4.1.2) on kokku lepitud, et teed peab saama kasutada igat liiki mootorsõidukitega, sh rasketehnikaga. Alternatiiv B puhul on võimalik selline tee rajada. Olukorras, kus puudutatud isik toimetas rasketehnikaga teel alternatiiv B, ei tähenda, et servituudialale on tee rajatud. Tulenevalt AÕS § 178 lg-test 1, 2 ja § 179 lg-st 1 on avaldajal õigus rajada servituudialale tee, mida kasutada juurdepääsuks. Õige ei ole puudutatud isiku seisukoht, et servituudileping ei kohusta teeniva kinnisasja omanikku taluma valitseva kinnistu omaniku tehtavaid hooldus- ja remonditöid teenival kinnistul ning et puudutatud isik ei ole lepingut rikkunud. Käesolevalt on alus eeldada puudutatud isiku poolt takistamise kordumist tulevikus, kuigi valitseva kinnisasja omanikul on servituudi olemusest tulenevalt õigus tee ehitamise läbi tagada juurdepääs. Puudutatud isikul on teeniva kinnistu omanikuna kohustus taluda avaldaja tehtavaid töid. Võttes arvesse menetlusosaliste senist suhtlust, ei ole alust eeldada, et juurdepääsutee ehituse võiks erimeelsusi välistavalt korraldada puudutatud isik ise. Seega on põhjendatud puudutatud isiku kohustamine juurdepääsutee rajamise ja selle kasutamise takistamisest hoidumiseks AÕS § 89 ja § 184 alusel. Avaldaja võib keskkonnakitsenõudeid järgides rajada erinevatele mootorsõidukitele tegelikult läbitava juurdepääsu, s.o tee servituudialale. Puudutatud isikul tuleb hoiduda tee kasutamise takistamisest, sh tuleb tal lubada XXXXXXX sauna kinnistu omaniku esindajatel teha XXXXXXX sauna kinnistut ning XXXXXX teed ühendava tee korrashoiu- ja ehitustöid, mis hõlmavad servituudiala teepervede kindlustamist, teekatte paigaldamist. Kohtul puudub vajadus hinnata alternatiivset nõuet ning kinnistusraamatusse kandmise nõuet, samuti määrata juurdepääsutee asukoht. Maakohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

Maakohus tegi 9. veebruaril 2023 määruse, millega otsustas tsiviilasja lahendada hagita menetluses. Maakohus tõi välja, et avalduses esitatud nõuded on menetluses läbivalt suunatud juurdepääsu saamisele avalikult kasutatavale teele ning sellega seotud küsimuste lahendamisele. Maakohus rikkus menetlusõigust. Maakohus ei teinud TsMS § 425 ja § 431 kohaselt määrust hageja esitatud haginõuete osas, millised olid menetlusse võetud ning mille üle pooled menetluses ka vaidlesid. Kohus ei saa teha lakoonilist määrust selle kohta, et asi jätkub hagita menetluses. TsMS § 425 ja § 431 kohase määruse tegemine on vajalik menetluse selguse huvides, et menetlusosalistel oleks selge ülevaade sellest, milliseid nõudeid kohus menetleb. Maakohus on nõude rahuldamisega rikkunud oluliselt menetlusõigust ning kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust. Tegemist on negatoornõudega ning sellist nõuet saab menetleda üksnes hagimenetluses. Maakohus lahendas asja aga hagita menetluses ning on rikkunud sellega oluliselt menetlusõigust. Rikkumine on kaasa toonud ebaõige lahendi tegemise. Avaldaja esitas 14. mail 2024 maakohtule lõpliku nõude, milleks oli kohustamisnõue. Kohus rahuldas nõude. Avaldaja 14. mai 2024 menetlusdokumendis ei ole ühtegi viidet negatoornõudele ega ka AÕS §-le 89, kuigi hagejat/avaldajat on menetluse algusest alates esindanud advokaadist esindaja. Avaldaja taotles servituudi muutmist ning menetluse kestel muutis korduvalt oma nõuet. Lõppseisukohtades sedastas avaldaja kokkuvõtvalt, et kohtul tuleks kindlaks määrata tee täpne asukoht ning kohustada puudutatud isikut lubama avaldajal teha ise tee kasutuskõlblikuks muutmiseks ehitustöid. Maakohus jättis 15. märtsi 2024. a määrusega puudutatud isiku vastuväite rahuldamata. Maakohus lahendas avaldaja nõude hagita menetluses, kuigi maakohtu jaoks oli nõude sisuks juurdepääsu saamine. Lahendis viitas maakohus esmakordselt AÕS §-le 89 ning sisuliselt rahuldas negatoorhagi. Sellist nõuet tuleb aga lahendada hagimenetluses. Kohus ei ole menetluses kordagi viidanud asjaolule, et menetletakse negatoornõuet ning pooltele ei ole selgitatud selle nõude tõendamise eeldusi. Seega on kohus jätnud eelmenetluse ülesanded täitmata ja sellega rikkunud menetlusõigust. Puudutatud isik sai alles lõpplahendist teada, et tegemist ei ole juurdepääsu määramise küsimusega, vaid negatoorhagiga. Negatoornõude eeldused ei ole täidetud ja tõendatud. Arusaamatu on see, milles seisneb omandiõiguse rikkumine. Poolte vahel on kehtiv servituudileping ja selle punktides 4.1.2 ja 4.1.3 on sätestatud servituudi sisu. Servituudiala ei tohi kahjustada ja pooled peavad tegema koostööd. Maakohtu lahendist ei ole aru saada, milliseid servituudi tingimusi on puudutatud isik rikkunud. Reaalservituudi sisu on määratud poolte kokkuleppega, millest teine pool ei saa väljuda ning nõuda enamat. Puudutatud isik ei ole servituudis kokkulepitud teed kuidagi kahjustanud ega takistanud selle kasutamist. Avaldaja pöördus kohtusse servituudi muutmise nõudes. Hagiavaldusest saab järeldada, et avaldajale ei sobinud servituudiala asukoht, milles ta ise oli kokku leppinud. Avaldaja ei ole väitnud, et puudutatud isik on takistanud kehtiva servituudiala kasutamast. Avaldaja väiteks oli, et tal on õigus nõuda servituudilepingus kokkulepitust erinevat teed remontida ja korrastada. Selline nõue on aga alusetu, kuna AÕS §-d 180 ja 181 annavad aluse teeniva kinnisasja omanikule servituudi muutmiseks ning valitseva kinnisasja omanikule seadus sellist võimalust ette ei näe. Vaidlust ei saa olla selles, et juurdepääsutee on olemas. Menetluse vältel korraldas maakohus kaks väljasõiduistungit ning on teed näinud. Avaldaja ei ole kordagi väitnud, et teed ei ole ning ta ei ole ka kohtusse pöördunud tee rajamise nõudes. Tee on olnud kogu aeg olemas selles kohas, nagu see lepiti kokku servituudilepingus.

10.Avaldaja palub jätta määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata. Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud. Maakohus ei ole menetlusõiguse norme rikkunud. Puudutatud isik sai aru, et avaldaja pöördus kohtusse reaalse juurdepääsutee saamiseks. Servituudilepingus kokkulepitud tee asukohas oli rohtunud jalgrada. Puudutatud isik hävitas menetluse ajal seni kasutatud ajaloolise juurdepääsutee. Maakohus menetles asja põhjalikult, selgitades asjas olulisi küsimusi ning võimaldas menetlusosalistel esitada nii sisulisi kui ka õiguslikke seisukohti. Menetluses tuli lahendada küsimus, kas avaldajale tuleb anda juurdepääs AÕS § 156 alusel alternatiiv A kaudu või AÕS §-de 89 ja 184 alusel alternatiiv B kaudu. Menetluse ajal ei olnud teada, millisel õiguslikul alusel kohus avalduse lahendab. Suurem menetluslik viga võib olla hagita asja lahendamine hagimenetluses kui vastupidi ning seda eelkõige isikute õiguste tagamisest lähtuvalt. Avaldaja hinnangul lahendas kohus asja õigesti hagita menetluse sätete kohaselt, andes menetlusosalistele sellest ka selgelt teada. Puudutatud isik pidi arvestama, et õigust kohaldab kohus ning seda sõltumata menetlusosaliste väidetest. Puudutatud isik keskendus vaidluses üksnes menetlusõiguslikele küsimustele ning ei väljendanud konkreetset seisukohta, millistel tingimustel peaks avaldaja juurdepääs oma kinnistule toimuma. Avaldaja ei nõustu ka puudutatud isiku väitega selle kohta, et maakohus oleks pidanud tegema määruse avaldaja nõuete läbivaatamata jätmise kohta. Eelkõige puudutab see hagiavalduses esitatud nõuet nr 1, mis aga muutus menetluse käigus mõttetuks, kuna puudutatud isik likvideeris alternatiiv A asukohas olnud tee. Avaldaja ei soovinud niivõrd muudatusi registris, kui saada oma kinnistule reaalset juurdepääsuteed. Seega avaldaja täpsustas oma nõuet õiguslikus mõttes ning seda tulenevalt puudutatud isiku käitumisest, esitades alternatiivse nõude alternatiiv B asukohas. Avaldaja ei ole nõudeid muutnud. Põhjendatud on servituudilepingust tuleneva nõude rahuldamine. Servituudilepingu lisas on küll märgitud tee asukoht, kuid selles kohas looduses asuv tee ei ole servituudilepingus sätestatud viisil ega otstarbel kasutatav. Sellega, et puudutatud isik ei luba teha vajalikke teetöid, takistab ta avaldajal tee kasutamist. Puudutatud isik on selliselt rikkunud servituudilepingu punkti 4.1.2 ning koostöö kohta käivat punkti 4.1.6. Avaldajal on õigus nõuda lepingu täitmist – nõuda, et puudutatud isik taluks avaldaja tehtavaid vajalikke tegevusi servituudist tuleneva õiguse kasutamiseks (tee ehituseks ja korrashoiuks). 11

16.Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei rikkunud menetlusnorme, kui tegi asjas sisulise lahendi. TsMS § 423 lg 2 p 2 kohaselt võib kohus jätta hagi läbi vaatamata, kui hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. TsMS § 423 lg 2 p-s 2 sätestatu on ka hagi menetlusse võtmata jätmise aluseks TsMS § 371 lg 2 p 2 kohaselt. Kontrollides hagi menetlusse võtmisest keeldumise õigsust, on Riigikohus korduvalt juhtinud kohtute tähelepanu sellele, et TsMS § 371 lg 2 p 2 järgi võib jätta hagi menetlusse võtmata, kui sellise hagi esitamine on õiguslikult võimatu, ning selle sätte kohaldamisel ei saa kohtud hinnata tõendeid. Sarnaselt TsMS § 371 lg 2 p-s 2 sätestatule annab TsMS § 423 lg 2 p 2 kohtule õiguse jätta läbi vaatamata hagi, mille esitamine on õiguslikult võimatu. Kohus ei saa ka TsMS § 423 lg 2 p 2 kohaldamisel hinnata tõendeid (vt ka RKTKm 18.11.2013, 3-2-1120-13, p 12). Sarnaselt TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel hagi menetlusse võtmata jätmisele on ka TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel hagi läbi vaatamata jätmisel kohtul kõrgendatud põhjendamis- ja kaalumiskohustus (vt nt RKTKo 31.01.2008, 3-2-1-134-07, p 13; RKTKm 11.12.2013, 3-2-1139-13, p 14). Eeltoodust tuleneb, et kohus ei saa hagi TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata jätta, kui hagi perspektiivikuse üle ei ole võimalik otsustada tõendeid hindamata (vt RKTKm 22.01.2025, 2-23-12244, p 14; RKTKm 12.01.2022, 2-19-1719/87, p 20). Hagi(avalduse) kohaselt oli teenivale kinnisasjale seatud servituut, kuid tegelikkuses kasutati avaldaja kinnisasjale jõudmiseks servituudialalt väljuvat, ajalooliselt kujunenud juurdepääsuteed. Servituudialal olevat teed ei kasutatud, sest seda ei olnud. Servituudialale märgitud tee oleks tulnud hagiavalduse p 2.1.5, 2.4.7 kohaselt välja ehitada. Maakohus leidis õigesti, et avaldaja kohtusse pöördumise vajaduse tingis osaliselt puudutatud isiku soovimatus tee rajamises ehk tegeliku juurdepääsu rajamises kokku leppida. Arvestades tsiviilasja asjaolusid oleks hagi(avalduse) läbi vaatamata jätmine pelgalt puudutatud isiku vastuväiteid arvestades olnud põhjendamatu. Ainuüksi asjaolu, et servituudilepingu muutmist saab nõuda vaid teeniva kinnisasja omanik, ei ole aluseks jätta hagi(avaldus) läbi vaatamata. Olukorras, kus asjaoludest nähtuvalt esineb vaidlus teeservituudi üle, ei saa automaatselt välistada AÕS § 156 alusel nõude esitamist. Nõuded saab kohus lahendada sisulise lahendiga kõiki asjaolusid ja tõendeid hinnates.

puudutatud isik muutis soovitud tee menetluse ajal kasutuskõlbmatuks. Avaldaja täiendas oma nõudeid sellega, et kohustada puudutatud isikut taastama kasutuskõlbmatuks muudetud tee. Samuti täiendas avaldaja oma alternatiivset nõuet, paludes kohustada puudutatud isikut taastada kasutuskõlbmatuks muudetud tee. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa pidada avaldaja nõuete täiendamist nõuete muutmiseks TsMS § 367 lg 1 tähenduses. Avaldaja nõuete täiendamine läheb TsMS § 367 lg 4 p 2 kohaldamisalasse, milleks ei ole kohtu ega puudutatud isiku nõusolek vajalik. Nõude laiendamine oli vajalik tulenevalt puudutatud isiku käitumisest. Avaldaja esitas 14. mail 2024 avalduses oma lõplikud nõuded, millest maakohus asja lahendamisel lähtus. Avaldaja selgitas, et ta taotleb esimese alternatiivina puudutatud isiku kohustamist hoiduma avaldaja takistamisest teha vajalikke tee ehitustöid (AÕS § 178 lg 1 ja § 179 lg 1, samuti AÕS § 44 lg 1). Teise alternatiivina on avaldaja taotlenud juurdepääsu AÕS § 156 lg 1 alusel. Avaldaja hinnangul olid samad nõuded (küll tee asukoha alternatiiv A osas) esitatud juba ka 11. juuni 2021. a avalduses. Avaldaja tõi välja, et ta ei taotle servituudilepingu muutmiseks nõusoleku andmiseks kohustamist, et servituudilepingu lisaks 1 olev plaan asendada, sest alternatiiv A teed enam ei ole. Avaldaja soovib, et kohus määraks kindlaks tee täpse asukoha servituudiala laiendamise kaudu ja kohustaks puudutatud isikut lubama avaldajal teha ise tee kasutuskõlblikuks muutmiseks ehitustöid. Alternatiivselt palus avaldaja kohustada puudutatud isikut taluma avaldaja tehtavaid ehitustöid kohtulahendiga. Avaldaja soov ei ole menetluse kestel muutunud, välja arvatud see, et algselt taotles avaldaja teed selle endises asukohas (alternatiiv A), kuid pärast selle puudutatud isiku poolt looduses kaotamist on avaldaja nõus ka alternatiiviga B koos kurvi laugemaks muutmisega. Ringkonnakohus leiab, et kuna avaldaja ei soovinud enam esialgu esitatud nõude, st tuvastada puudutatud isiku kohustus anda nõusolek servituudijärgse tee asukoha muutmiseks ja vastava tahteavalduse kohtuotsusega asendamiseks, lahendamist, tulnuks maakohtul selle nõude osas jätta avaldus läbi vaatamata ka olukorras, kus ta on menetlusosalistele teatanud, et lahendab vaid avaldaja viimases menetlusdokumendis esitatud nõudeid (dtl 474). Ainuüksi selles osas menetlusnormi rikkumine ei too kaasa maakohtu lõpplahendi tühistamist, kuid võib lõpptulemusena mõjutada menetluskulude jaotust (vt määruse p 20). Ringkonnakohus saab maakohtu rikkumise kõrvaldada, jättes läbi vaatamata avaldaja taotluse tuvastada kohtuotsusega puudutatud isiku kohustus anda nõusolek XXXXXXX vallas, XXXXXXX külas asuva XXXXXXX sauna kinnistu (registriosa nr XXXXXXXX) esimesse jakku ning XXXXX kinnistu (registriosa nr XXXXXXXX) kolmandasse jakku 29. mail 2017 sõlmitud reaalservituudi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu alusel kantud reaalservituudi asukoha muutmiseks ja vastava tahteavalduse kohtuotsusega asendamiseks. Ülejäänud osas leiab ringkonnakohus, et avaldaja on oma põhinõuet muutnud tulenevalt asjaolude muutumisest. Ringkonnakohtu hinnangul esinevad põhinõude muutmisega nõustumiseks TsMS § 376 lg 2 tähenduses mõjuvad põhjused – senises menetluses esitatud asjaolud ja tõendid võimaldavad muudetud hagi lahendada eeldatavasti kiiremini ja säästlikumalt. Vaidluse põhisisuks on olnud avaldajale läbitava tee võimaldamine. Ringkonnakohtu hinnangul on menetluse jooksul asjaolud palju muutunud, mistõttu maakohtule menetluslike etteheidete tegemine ei ole asjaolusid arvestades põhjendatud. Võimalikud menetluslikud rikkumised ei ole maakohtu määruse tühistamise aluseks.

Avaldaja soovib kasutada servituudialal olevat teed oma kinnistuni jõudmiseks, kuid avaldaja hinnangul ei vasta tee servituudilepingus kokkulepitud läbitavuse nõuetele. Puudutatud isik ei ole servituudialal teed välja ehitanud ja ei luba ka avaldajal teed parandada ega ehitada. Puudutatud isik on seisukohal, et ainult temal on õigus servituudialal parendustöid teha ning puudutatud isik ei ole oma kohustusi rikkunud. AÕS § 178 lg 1 järgi annab reaalservituut õiguse teha üksnes neid tegusid, mis servituudi sisust tulenevalt on valitseva kinnisasja huvides vajalikud. Reaalservituudi sisu määratakse poolte kokkuleppega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. AÕS § 178 lg 2 järgi tuleb reaalservituuti teostada viisil, mis on teenivale kinnisasjale kõige vähem koormav. Seega on oluline servituudi sisu (ulatuse) tõlgendamisel lähtuda servituudi kokkuleppes kokkulepitust. Arvestada tuleb ka sellega, et lõige 3 näeb ette, et valitseva kinnisasja vajaduste suurenemine ei suurenda iseenesest teenival kinnisasjal lasuvat koormatist. Servituudilepingu (dtl 35–36) p 4 kohaselt on XXXXXX kinnistule seatud valitsevate kinnistute kasuks sõiduteeservituut järgmise sisuga: (4.1.1) sõiduteeservituut seatakse tähtajatuna ja tasuta; (4.1.2) valitsevate kinnistute igakordsetel omanikel ja teistel isikutel, kellel on vajalik juurdepääs valitsevatele kinnistutele, on õigus käia jalgsi või sõita mistahes sõiduvahendiga, sealhulgas rasketehnikaga, valitsevatele kinnistutele üle teeniva kinnistu viivat sõiduteeservituudi ala; (4.1.3) sõiduteeservituudiga koormatud alaks loetakse teeniva kinnistu ala, mis on tähistatud käesoleva lepingu lahutamatuks lisaks oleval plaanil /--/; (4.1.4) valitsevate kinnistute omanikud ja teeniva kinnistu omanikud on kohustatud hoiduma teenival kinnistul mistahes tegevusest, mis võiks kahjustada servituudi ala ja sellel asuvat teed; (4.1.5) teeniva kinnistu omanikud on kohustatud hoiduma tegevusest, mis takistab valitsevate kinnistute igakordsetel omanikel sõiduteeservituudi otstarbekohast ja sõiduteeservituudi sisule vastavat kasutamist; (4.1.6) valitsevate kinnistute omanikud ja teeniva kinnistu omanik kohustuvad tegema koostööd servituudi ala hooldamise korraldamisega seoses. Servituudilepingu p 4.3 kohaselt ei soovinud pooled muudes reaalservituudi sisu puudutavates küsimustes selles lepingus kokku leppida. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus ebaõigesti leidnud, et avaldaja õigus servituudialal olev tee välja ehitada tuleneb AÕS § 178 lg-test 1 ja 2 ning § 179 lg-st 1. Ringkonnakohtu hinnangul on asja lahendamise sisukohalt oluline tuvastada, kas servituudilepingus märgitud tee on olemas (mis ulatuses) ning läbitav jalgsi või mistahes sõiduvahenditega, sh rasketehnikaga (servituudi lepingu p 4.1.2). Kui teed ei ole olemas või see pole läbitav servituudilepingus märgitud viisil, tuleb hinnata, kas servituudileping reguleerib selle ehitamise ja korrashoiu tingimusi ja viisi. Ringkonnakohus leiab, et servituudileping ei reguleeri servituudialale tee väljaehitamist ega seda, kelle kohustus on teed hooldada (sh parendustöid teha). Tsiviilasja materjalide kohaselt ei olnud servituudilepingus märgitud juurdepääsutee lõpuni välja ehitatud. Juurdepääsuna valitseva kinnistuni kasutati teist teed, mille kasutamine muutus menetluse ajal võimatuks ja selle kasutamise õiguse osas vaidlust poolte vahel enam ei ole. Servituut on seatud tähtajatuna ja see on tasuta. Servituudilepinguga määratud tee on eratee ning ringkonnakohus nõustub puudutatud isikuga, et üldiselt võib eeldada teeniva kinnisasja omaniku õigust ja kohustust hoida korras tema kinnisasja läbiv eratee, kui pooled ei ole teistmoodi kokku leppinud. Ringkonnakohus leiab, et servituudialal oleva tee seisukord on tuvastatav maakohtu paikvaatuse protokollidest. Seega lähtub ringkonnakohus määruskaebuse lahendamisel asjaolust, et tee on läbitav vaid jalgsi ja maastikuvõimekusega sõiduautodega. Kuna selline sõidutee ei vasta teeservituudi tingimustele (servituudilepingu p 4.1.2), on puudutatud isik rikkunud servituudilepingut. Rikkumine saab seisneda ka tegevusetuses. Puudutatud isiku tegevus või tegevusetus, mis ei taga servituudialal nõuetekohast 15