Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Viru Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul kohtumääruse kättetoimetamisest arvates. AVALDUSE ALUSEKS OLEVAD FAKTILISED ASJAOLUD JA AVALDAJA NÕUE
1.Avaldaja J. K.ale kuulub Jõhvis Hariduse 4 korterelamus korteriomand (eriomand) nr x. Hariduse 4 korterelamu haldamiseks on korteriomanikud moodustanud korteriühistu Jõhvi Hariduse 4, mille üheks eesmärgiks on kaasomandi eseme korrashoiu tagamine. 2014. aastal teostas avaldaja oma korteris renoveerimistöid. Avaldaja palvel teostas korteriühistu avaldaja korteriga külgneva kanalisatsioonipüstaku osa vahetuse. Samal päeval ning sama ettevõtte poolt teostati korteri sees kanalisatsiooni osa paigaldus. J. K. paigaldas korterisse sanitaartehnika (sh dušikabiini ja WC poti). 2017.a otsustas avaldaja oma korteri võõrandada. Korter oli müügis hinnaga 20 000 eurot. Korteri üldine seisukord oli hea, vajalikud remonditööd lõpuni viidud ning korterisse paigaldatud uus sanitaartehnika. Juunis 2017. aastal teavitas kinnisvaramaakler, et korterile on potentsiaalne ostja leitud.
2.19.07.2017.a. teostas korteriühistu täiendavad kanalisatsioonipüstaku renoveerimise tööd (2.-5. korrus). FIE G. A. ei teostanud torude puhastust pärast renoveerimistöid, kuid vaatamata sellele võttis ühistu teostatud tööd vastu. Pärast 16.07.2017, kuid enne 26.06.2017 toimus Hariduse 4 korterelamu kanalisatsioonipüstaku ummistus, mis tekitas olulisi kahjustusi J. K.a korteris. Kuigi arve ummistuse likvideerimise kohta esitas FIE G. A., on ummistuse põhjuste kohta akti väljastanud OÜ X. Akti kohaselt likvideeris OÜ X ummistuse, mille põhjuseks oli aja jooksul kanalisatsioonitorustiku seintele kogunenud mustus, paberkäterätikud, mis ei olnud lagunenud ja olmekeemia jäägid.
3.Saanud teada korteris toimunud reoveeuputusest, palus avaldaja oma tuttaval A. B. kohapeal asjadega tutvuda. A. B. selgituste kohaselt oli ummistuse põhjuseks betoonkivid torustikus, umbes 1-1,5 cm paksused ja klombis WC paberid. Arvestades kahjustuse ulatust, pidi avaldaja tellima esmalt korteri puhastuse ja seejärel mükoloogia ekspertiisi uuringu ning desinfitseerimise. Alles pärast seda saab omanik asuda korterit taastama. Korteri puhastamine, desinfitseerimise ja taastamise kulu on kokku 18 407, 26 eurot. 27.06.2017.a. pöördus J. K. kahjunõudega korteriühistu poole, kuid ühistu keeldus kahju hüvitamast. Ühistu asus ekslikule seisukohale, et avaldaja korteris santehnilisi töid teostanud on rikkunud head ehitustava. Avaldaja pöördus korduvalt kahju hüvitamise nõude ning võimalike kompromissettepanekutega korteriühistu poole, kuid nendele ei vastatu. Kahju nõudele vaidles ühistu vastu. 30.05.2019.a. andis X OÜ avaldajale hinnapakkumise, mille kohaselt maksaks korteri endise olukorra taastamine 18 829, 20 eurot.
4.Korteriühistu põhikirja p 5.11 kohaselt on ühistul õigus sõlmida elamu remontimiseks, teenindamiseks ja korrashoiuks lepinguid füüsiliste ning juriidiliste isikutega. Alates 01.07.2015.a. kehtiva ehitusseadustiku kohaselt on ehitise korrashoiuks sellised toimingud, mille eesmärk on säilitada või taastada seisund, mille korral ehitis säilitab oma toimivuse ja kasutatavuse ning vastab ehitise kavandatud otstarbe täitmiseks esitatud tingimustele (EHS § 6). EHS § 10 kohustab ehituses ja korrashoius järgima asjatundlikkuse põhimõtet, mille kohaselt peab isik täitma hoolsuskohustust, et tagada oma tegevuses ohutus, nõuete arvestamine ja nõuetekohase tulemuse saavutamine.
Korteriühistu võttis vastu FIE G. A.u poolt teostatud tööd, mille koosseisus on teostatud: demontaaž, PVC d-r 110 ja 110*50, jt tööd. Loetletud tööde hulgas ei ole torustiku puhastust. On üldteada, et torude vahetamise käigus võib ehituse jäätmeid ning ajapikku toruseintele ladestunud jäätmeid kukkuda kanalisatsioonitorusse (püstakusse) ja selle ladustumisel tekkida ummistus. Avaldaja leiab, et võtnud tööd vastu, ei ole ühistu ega FIE G. A. tegutsenud kooskõlas ehitusseadusega ning tehnosüsteemide korrashoiu juures ei ole järgitud vajalikku hoolsuskohustust.
5.Kuivõrd avaldaja korteris toimunud uputust ei avastatud esimesel päeval, siis jõudis reovesi tekitada olulisi kahjustusi, korteris tekkis hallitus. Korter vajas täielikku puhastust, ekspertiisiaktiga leidis tuvastamist, et ruumide õhus oli kõrge hallitusseente kontsentratsioon ning ruumid kasutuskõlbmatud. Avaldaja korter ei ole taastatud endisesse olukorda ning avaldaja ei ole saanud korterit võõrandada. Avaldaja leiab, et korteriühistu on rikkunud kohustust (sh rikkunud ehitusseadusest tulenevat head tava, kohustuse ja asjatundlikkuse järgimise põhimõtet) ning avaldajale tekitatud kahju on kokku 24 847, 94 eurot. Avaldajale tekitatud kahju seisneb alljärgnevas: - korteri puhastamine ja kahjustatud pindade lammutamine ning desinfitseerimine, tööde maksumus kokku 2668, 10 eurot; - korteri endise seisukorra taastamine X OÜ hinnapakkumise kohaselt 18 829, 20 eurot; - korteriühistule tasunud kommunaalmakseid 2 510, 68 eurot; Enne reoveeuputust oli avaldaja korter müügis, uputuse tõttu muutusid ruumid kasutuskõlbmatuks, korterit enam müüa ei saanud. Samas tuli avaldajal tasuda korteriühistule kommunaalmakseid. - õigusabikulu kohtueelses menetluses 840 eurot ( esindaja 5 töötunni eest) Suhtluses korterühistuga on avaldaja olnud sunnitud kasutama õigusabi. Kokku on avaldajale tekitatud kahju 24 847, 94 eurot (21 497, 26 + 2 510, 68 + 840).
6.Avaldaja leiab, et puudutatud isik (korterühistu) vastutab tekitatud kahju eest, kuivõrd on rikkunud ehitusseadusest tulenevat kohustust. Puudutatud isik vastutab TsÜS § 132 lg 2 alusel FIE G. A.u tegevuse eest. Olukorras, kus korteriühistu tellis ehitise korrashoiutööd, pidi veenduma ka selles, et ehitamise käigus oleks tagatud olukord, kus inimeste varale ei teki ohtu. Kuna puudutatud isik võttis vastu tööd isikult, kes ei omanud majandustegevuse registris (MTR) vastavat registreeringut ning jättis ehitusprahist kanalisatsioonitorud puhastamata, on korteriühistu oma kohustust rikkunud. Korteriühistu ei järginud ka seda, et teenuse osutaja FIE G. A., kes ei ole MTR-is registreeritud ja kes ei oleks üldse tohtinud ehitustegevusega tegeleda, oleks teostanud torude puhastuse. Korteriühistu tellis tööd asjatundmatu isiku käest. Kanalisatsioonitorude vahetus teostati 7 päeva enne ummistuse likvideerimist, mistõttu väidetav ummistuse põhjus (aja jooksul kogunenud mustus jms) viitavad ilmselgelt sellele, et torude puhatust ei tehtud.
7.Avaldaja korteris teostati renoveerimistööd 2014. aastal korteriühistu teadmisel ja heakskiidul, korteriühistu ise tellis püstaku vahetuse avaldaja korteriga külgnevas ulatuses. Avaldaja rõhutab, et tema korteriomand oli pärast 2014. aasta teostatud santehnilisi töid samas seisukorras 3 aastat ning kordagi ei tekkinud ummistust ega kahjustust. Kuivõrd ummistus tekkis vähem kui 7 päeva pärast G. A.u poolt teostatud püstaku vahetust, on teostatud tööde ja ummistuse tekkimise vahel põhjuslik seos. Kuna korteriühistu tellis tööd isikult, kellele vastav pädevus puudub, rikkus ühistu hoolsuskohustust.
PUUDUTATUD ISKU (KORTERIÜHISTU) VASTUVÄITED
8.Korteriühistu avaldaja nõuet ei tunnista ja palub jätta avaldus rahuldamata. Korteriühistu Hariduse 4 märgib, et J. K. teostas oma korteris Hariduse 4-x renoveerimistöid 2014. aastal. Korteriühistu teostas samal ajal avaldaja palvel korteriga külgneva kanalisatsioonipüstaku osa vahetuse. Tööd teostas X OÜ. Korteriühistul puudus informatsioon, milliseid ehitustöid teostas avaldaja enda korteris. Avaldaja ei pöördunud korteriühistu poole taotlusega korteri tehnosüsteemide ümberehitamiseks. 2017. aastal teostas korteriühistu terve elamu kanalisatsioonipüstakute vahetuse. Töödega tegelesid sanitaartehnikud G. A. ja K. G.. Neil on ka ühine ehitusettevõte OÜ X ning teenuseid osutab ka FIE G. A.. Elamu esimese trepikoja kanalisatsioonipüstak (2.-5. korruseni) oli 19.06.2017.a. seisuga vahetatud. Ehitustööd anti korteriühistule üle.
9.26.06.2017. a hommikul sai korteriühistu juhatuse liige R. S. korteritelt nr x ja x kaebused selle kohta, et sissekäigus levib hais ja korterite nr x ja x vahel paiknev sein on märg. Kuna korteris nr 1 kedagi ei elanud, ei olnud sinna kohe võimalik sisse saada. 26.06.2017 hommikul helistas juhatuse liige avaldajale, viimase palvel võeti ühendust tema tuttava A. Z.ga. 26.06.2017 õhtul tuli A. Z. kohale ja teatas R. S., et avaldaja korteris on kanalisatsioonileke. R. S. tuli avaldaja korterisse koos sanitaartehnikutega. Korterisse sisenedes tuvastati, et põrand oli kaetud fekaalide ja reoveega. Lekke allikaks oli köök, kus olid kanalisatsioonitorud põranda tasemel (mitu cm põrandast) ja ei olnud suletud korkidega. Vannitoas oli paigaldatud WC pott ja dušikabiin ning seal leket ei olnud. Uputatud oli pool korterit (so köök, esik, vannituba ja ca pool elutoast). Reovesi ei jõudnud elutoa seinani (so sein, mis on elutoa ja magamistoa vahel) ega magamistuppa. Sanitaartehnikud tuvastasid, et vertikaalses kanalisatsioonipüstakus oli ummistus, mistõttu tõusis heitvee tase kuni lõpuks leidis see väljapääsu krt nr x köögivalamu lõigatud ja katmata torust. Kanalisatsioonipüstakust eemaldati torustiku seintele kogunenud mustus. Ummistuse põhjustasid torustikus olevad pabekäterätikud kuna need ei lagune vees. Sel päeval viibisid avaldaja korteris A. Z., KÜ juhatuse liige R. S. ja sanitaartehnikud (G. A. ja
K. G.).
10.Pärast uputuse kuupäeva ei olnud korteris kedagi üks-kaks nädalat. Kogu sel perioodil olid aknad suletud, mistõttu ei tehtud sel ajavahemikul uputuse tagajärgede likvideerimist, korteri kuivatamist ega õhutamist. Ühe-kahe nädala möödudes ilmus kohale avaldaja. Korteriühistu vastutuskindlustus on tagatud ühistu ja AB „Lietuvos draudimas“ Eesti filiaali (PZU) vahel sõlmitud kindlustus lepinguga. Kindlustusleping kehtis ka 2017. aastal. Korteriühistu pöördus kindlustusandja poole teatisega korteris nr x toimunud kahjujuhtumist. Kindlustusandja vastas puudutatud isikule, et PZU hinnangul ei ole tegemist hüvitatava kindlustusjuhtumiga KÜ vastutuskindlustuse raames, kuna KÜ ei vastuta kahju tekkimise eest.
11.Avaldaja nõude rahuldamiseks peab korteriühistu vastutama tekkinud kahju eest. Avaldaja märgib, et kahju tekkis korteriomanike ühiskasutuses olevast kanalisatsioonipüstakus toru ummistusest ning leiab, et ühistu rikkus korteriomanike ühise omandi hooldamise kohustust. Elamu kanalisatsioonipüstakute vahetuse tellis korteriühistu töövõtjatelt, kellega on varem mitmeid kordi koostööd tehtud ning kelle asjatundlikkuses ei saanud korteriühistul kahtlust olla Korteriühistu ei tellinud sanitaartehnikutelt püstaku puhatustöid. Puudub mõistlik põhjus, miks oleks ühistu pidanud need tööd tellima. Avaldaja ise väidab, et eelmine kanalisatsioonipüstaku puhastamine toimus 2014. aasta juunis. Enne ummistust so 26.06.2017 ja pärast seda ei ole süsteemis ummistust olnud ja vajadust torustikku puhastada. Korteriühistu on hoidnud hoone kanalisatsioonisüsteemi toimivana: torustik ei ole amortiseerunud, purunenud ega tehniliselt kuidagi valesti ehitatud või ümberehitatud
Korteriühistu on seisukohal, et käesoleval juhul ei ole millegagi tõendatud, et ühistu on rikkunud elamu majandamise ja hooldamise kohustust. Seetõttu puudub korteriühistul kohustus avaldajale tekitatud kahju hüvitada.
12.Korteriühistu on seisukohal, et avaldaja kahju suurus ei ole põhjendatud ega tõendatud. Korteriühistu leiab, et X OÜ koostatud kalkulatsioon on ebausaldusväärne ning sellega ei ole võimalik tõendada ega tuvastada tegeliku kahju suurust. Hinnapakkumises on märgitud üksnes tööde nimetused ja summad kuid puuduvad tööde mahud, kasutatavate ehitusmaterjalide kogum jne. Korteriühistu hinnangul on ehitustööde maksumus mitu korda väiksem. Avaldaja nõutud 20 000 on ebamõistik, kuna ületab korteri väärtust oluliselt. Sarnaste korterite turuväärtus on ca 10 000 eurot.
13.Kui kohus leiab, et avaldajale on kahju tekitatud ja korteriühistu vähemalt osaliselt selle eest vastutav, siis palub puudutatud isik kohtul arvestada kahjustatud isiku (avaldaja) enda osa kahju tekkimises. Kahjujuhtum toimus avaldaja korteris. Avaldaja teostas kanalisatsioonisüsteemi rekonstrueerimistööd, mis olid vastuolus projektiga ning puudus korteriühistu luba süsteemi ümberehitamiseks. Korteri kanalisatsioonitorud olid eemaldatud põranda tasemel ja ei olnud kinnitatud korkidega. Avaldajal kui korteriomanikul ei ole mitte ainult passiivne kohustus hoiduda kaasomandi eseme kahjustamisest, vaid see kohustus hõlmab ka hoolsuskohustust kontrollida perioodiliselt tehnosüsteemide korraolekut, et vältida mh lekkeid. Kuna korteri kanalisatsioonisüsteem oli avaldaja poolt rekonstrueeritud, siis lasus avaldajal kohustus teavitada ühistut süsteemist tulenevatest ohtudest ning piisava intervalliga kontrollida kanalisatsioonisüsteemi korrasolekut. Korteriühistul oli võimalik avaldaja korterisse pääseda alles 26.06.2017.a õhtul. Kui võimalus oleks olnud uputuse päeva hommikul, on võimalik, et suurt kahju poleks tekkinudki. Tuleb arvestada ka seda, et avaldaja alustas uputuse tagajärgede likvideerimist teatud ajavahemiku pärast (ca nädal), mis mõjutas oluliselt ka kahju suurust. Korteri seinad ja põrand olid teatud perioodi vältel märjad, mille tulemusel tekkis hallitus ja halb lõhn imbus ruumidesse. Korteriühistu leiab, et kahjuhüvitist tuleks vähendada 80%, ehk jätta avaldaja kanda 80% ja ühistu kanda 20%.
KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED
14.Kohus, tutvunud asja materjalidega, kuulanud ära menetlusosalised ja hinnanud asjas kogutud tõendeid kogumis, on seisukohal, et avaldus on põhjendatud osaliselt ja kuulub rahuldamisele osaliselt.
15.J. K. on Jõhvis, Hariduse 4 korterelamus korteri nr 1 omanik (I kd tl 15-16). Avaldaja esitas avalduse korteriühistu vastu kahju hüvitamise nõudes. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 613 lg 1 p 1 kuuluvad alates 01.01.2018.a. korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel esitatud asjad, mis tulenevad korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutavad korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustus (välja arvatud nõue, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks) menetlemisele hagita menetluses. Riigikohus on märkinud, et 01.01.2018 jõustunud TsMS § 613 lg 1 uue redaktsiooni sõnastuse järgi tuleb hagita menetluses lahendada ka kahju hüvitamise nõuded, mis tekivad selle tõttu, et üks korteriomanik tekitab kahju teisele korteriomandi eriomandile (reaalosale) (vt Riigikohtu 14.11.2018.a. otsus tsiviilasjas nr 2-12-24747 p 14-16).
Järelikult kuuluvad hagita menetluses menetlemisele ka kahju hüvitamise nõuded, mis tulenevad korteriomaniku ja korteriühistu vahelisest suhtest.
16.Avalduses kirjeldatud rikkumised on toimunud ning kahju tekkinud enne 2018. aastat. Vaidlusalusel ajal reguleeris korteriühistu ja korteriomaniku vahelisi suhteid (kuni 31.12.2017.a. kehtinud) korteriühistuseadus (KÜS). Käesoleva asja lahendamisel tuleb seega lähtuda KÜS-ist (vt ka Riigikohtu 27.11.2019.a. määrus tsiviilasjas nr 2-17-6423 p 10). KÜS § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu eesmärk korteriomandite eseme osaks olevate ehitise ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Järelikult on ühistu üheks seadusest tulenevaks kohustuseks korteriomanike ühise omandi majandamine (hooldamine) sh korterelamu tehnosüsteemide korrashoidmine. Elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid, nagu ühiskasutuses olevad torustikud (sh kanalisatsiooni- ja keskküttetorustikud) kuuluvad korteriomanike kaasomandisse (vt Riigikohtu 27.03.2015.a lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-155-14, p 12). Kanalisatsioonitorustik on vähemalt üldjuhul ehitise oluline osa tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 55 lg 1 mõttes, mis on ehitisega püsivalt ühendatud ja mida ei saa eraldada ehitist või torustikku oluliselt kahjustamata.
17.Korteriühistu Hariduse 4 põhikirja p 1.3 (I kd tl 146-154) järgi on korteriühistu tegevuse eesmärk Jõhvi, Hariduse 4 asuva elamu ja selle juurde kuuluva maa ühine majapidamine ning sellega seoses ühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Seega elamu ühiseks kasutamiseks vajalike ühiskommunikatsioonide (sh kanalisatsioonipüstakute) korrashoiu tagamise kohustus lasub maja haldamiseks moodustatud korteriühistul.
18.Vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 3 p 6 võivad võlaõiguslikud kohustused isikutele tuleneda ka muuhulgas seadusest tulenevast alusest. Korteriühistu vastutuse aluseks saab olla ühistu tegevusetus, sh kaasomandi eseme korrasoleku kontrollimise või parandamise korraldamata jätmine, samuti selleks vajalike otsuste tegemata jätmine (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 51). Käesolevas tsiviilasjas ei ole vaidlust selles, et 26.06.2017.a. avastati Hariduse 4 kanalisatsioonipüstakus ummistus, mille tõttu sai reoveekahjustusi J. K.a korter (eriomand) nr x. Vaidlust ei ole ka selles, et ummistus tekkis kanalisatsioonipüstakus, mitte J. K.a eriomandi piiridesse jäävas kanalisatsioonitorustikus nagu esialgselt püüdis puudutatud isik oma vastuses muljet jätta.
19.Kohus on seisukohal, et ühiskommunikatsioonide korrashoiukohustus ei hõlma mitte üksnes ühistu õigust sõlmida elamu remontimiseks, teenindamiseks ja korrashoiuks lepinguid oma liikmete ja teiste juriidiliste ja füüsiliste isikutega (põhikirja p 5.11, I kd tl 150), vaid hõlmab ka kohustust kontrollida, et elamu korrashoiuks vajalikud tööd teostatakse, teostatakse selleks pädevate isikute poolt vajaliku dokumentatsiooni alusel ning vastuvõetud tööd on nõuetekohased (hoolsuskohustus). Kohus nõustub avaldajaga, et magistraaltorustiku ning ühisveevärgi- ja kanalisatsioonitorustiku lammutamiseks on ehitusseadustiku (EHS) Lisa 1 kohaselt nõutav ehitusluba, mida käesoleval juhul korteriühistu ei taotlenud. Eeltoodut kinnitavad puudutatud isiku seadusliku esindaja R. S. kohtuistungil vande all antud ütlused: „ Milleks? See oli korteriühistu üldkoosoleku otsus....“ (I kd tl 57 pöördel) Tõendatud on ka asjaolu, et isikul, kellelt tööd vastu võeti, FIE G. A.ul ei ole majandustegevuse registris (MTR) vajalikku registreeringut ja asjaomast pädevust kanalisatsioonitöödega
tegelemiseks (I kd tl 80). Vastav registreering ja pädevus on küll olemas OÜ-l X (I kd tl 156157), mille juhatuse liikmed on G. A. ja K. G. (I kd tl 155). Teostatud tööde eest esitas arve FIE G. A. (I kd tl 26-27). Avaldaja seaduslik esindaja kinnitas vande all, et korteriühistul oli töövõtuleping kanalisatsioonipüstaku renoveerimiseks sõlmitud FIE-ga G. A. (I kd tl 57 pöördel) ja tööd teostas tema (samas) Kohus nõustub avaldaja seisukohaga selles, et korteriühistu vastutab FIE G. A.u tegevuse eest TsÜS § 132 lg 2 alusel. Viidatud sätte kohaselt vastutab isik teise isiku käitumise või temast tulenevate asjaolude eest kui ta kasutab seda isikut oma kohustuste täitmise ja selle isiku käitumine või temast tulenevad asjaolud on seotud selle kohustuse täitmisega. Kuivõrd korteriühistu kasutas oma seadusest tuleneva kohustuse täitmisel teist isikut (FIE G. A.), vastutab korteriühistu ka temast tulenevate asjaolude eest (vt Riigikohtu 27.11.2019.a. määrus tsiviilasjas nr 2-17-6423)
20.Ummistuse tekkimist püstakus võib seostada vahetult enne seda teostatud püstaku vahetuse töödega. Toru puhatust pärast teostatud töid ei tehtud. Eeltoodut kinnitab FIE G. A. teostatud tööde akt ja arve (I kd tl 26-27). Kuigi tunnistaja G. A. väitis, et puhastus tehti (I kd tl 64 ja 64 pöördel) väitis korteriühistu, et puhatustööd ei tellitud ning puudus mõistlik põhjus, miks korteriühistu pidi antud teenuse tellima (I kd tl 139). Kohus korteriühistuga ei nõustu. Kohtu hinnangul tuleks ühiskommunikatsioonide (sh kanalisatsioonipüstakute) korrashoiu tagamise kohustuse täitmiseks perioodiliselt teostada kanalisatsioonipüstaku puhatust (mitte üksnes siis kui on aset leidnud kahjujuhtum), vältimaks võimalikke ladestumisi pikema aja vältel. Korteriühistu seadusliku esindaja väitel profülaktilisi puhastusi ei teostatud, puhatust tehti siis, kui oli kusagil ummistus (I kd tl 56 pöördel). OÜ X akti järgi eemaldati ummistuse likvideerimisel püstakust aja jooksul kanalisatsioonitorustiku seintele kogunenud mustus, paberkäterätikud, mis ei olnud lagunenud ning mille tõttu ladestusid torustikku ka olmekeemia jääkidest tekkivad rasvalademed ja muud jäägid (I kd tl 34). Eeltooduga on kohtu hinnangul tõendatud, et püstakus ei olnud enne vaidlusalust ummistust tehtud puhatust aastaid (viimane kord tõenäoliselt 2014. aastal vt R. S. ütlused I kd tl 56 pöördel). Kohus nõustub, et hoolika remonditööde teostamise käigus tulnuks pärast ühiskanalisatsiooni torude vahetust kontrollida ka kanalisatsioonitoru põlve ning puhastada settest. Puhastustööd teostati nt 2014.a. avaldaja korteriga külgneva püstaku vahetamise järel (I kd tl 18) ning pärast seda kuni 2017. aasta suveni probleeme ei esinenud.
21.Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et korteriühistu on rikkunud seadusest tulenevat korteriomanike ühise omandi majandamise ja kaasomandi korrashoidmise (sh korterelamu tehnosüsteemide korrashoidmine) kohustust. Korteriühistu korraldas küll kanalisatsioonipüstakute vahetuse elamus, sõlmis selleks töövõtulepingu, kuid ei kontrollinud piisavalt tööde teostaja pädevust, tööde teostamise kvaliteeti, võttis tööd vastu piisavalt hoolikalt veendumata teostatud tööde ohutuses. Arvestades, et avaldaja kasutas FIE G. A.ut oma seadusest tulenevat kohustuste täitmisel, vastutab korteriühistu ka seetõttu viimase kui oma tegevuse eest. Korteriühistu poolne kaasomandi eseme korrashoiu kohustuse rikkumine on tõendatud, seega on võimalik ühistu vastutus KÜS lg 2 ja VÕS § 115 lg 1 järgi. Vastavalt VÕS § 115 lg 1, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele.
Kahju hüvitamise eeldused on VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 järgi: ühistu poolne kohustuse rikkumine; vastutus korteriomaniku ees; kahju tekkimine korteriomanikul; põhjuslik seos väidetava rikkumise ja kahju vahel.
22.Vaidlust ei ole selles, et J. K.a korter sai olulisi reoveekahjustusi. Uputuse eelselt oli avaldaja korter heas seisukorras ning müügis (fotod I kd tl 20-25) Fekaalireostuse tagajärjel olid ruumid kasutuskõlbmatud (I kd tl 28-32, II kd 16-20). Põhjusliku seose tuvastamisel juhindub kohus conditio sine qua non põhimõttest, mille järgi ajaliselt eelnev sündmus loetakse hilisema sündmuse põhjuseks, kui ilma esimese sündmuseta poleks ajaliselt hilisemat sündmust toimunud (vt Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13 p 23). Püstakus 2017.a. juunikuus ummistust tekkimata, ei oleks avaldaja korter reovee kahjustust saanud. Renoveerimistööd avaldaja korteris tehti 2014. aastal. Menetluses ei ole esitatud ühtegi tõendit (sh tunnistajate ütlused) selle kohta, et ajavahemikus 2014.a renoveerimistööde tegemisest avaldaja korteris kuni 2017.a püstaku vahetuse ja ummistuse tekkimiseni oleks esinenud mingisuguseid probleeme avaldaja kanalisatsioonitorustikus.
23.Avaldaja ja nõuab korteriühistult kahju hüvitamist. Kahju suuruse tõendamiskoormis lasub avaldajal. VÕS § 127 lg 1 on kohaselt kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 127 lg 4 kohaselt isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Käesoleval juhul on põhjuslik seos püstaku ummistuse ja avaldaja korteri reoveekahjustuse vahel ilmne. Tulenevalt VÕS § 128 lg 3 hõlmab otsene varaline kahju eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Omandi kahjustamise korral saab kannatanu esitada varalise kahju nõudeid VÕS § 132 sätestatud ulatuses Kui asja on kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis VÕS § 132 1. lause järgi eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise. Riigikohus on märkinud, et VÕS § 132 mõte on kaitsta kahjustatud isiku vara koosseisu säilimist. Asja kahjustamise korral lähtutakse kahjuhüvitise kindlaksmääramisel eelkõige vara senise koosseisu taastamiseks vajalike kulutuste suurusest. Asja kahjustamise korral ei ole kahjuhüvitise kindlaksmääramisel oluline, kas soovitakse kinnisasja endist koosseisu tegelikult taastada või mitte. VÕS § 132 lg 3 kohaselt on isikul õigus nõuda kahjuhüvitisena eelkõige asja parandamise mõistlikke kulusid ja selle kõrval asja võimaliku väärtuse vähenemise hüvitamist. Üldjuhul tuleb hüvitada kahju, mis seisneb endise olukorra taastamiseks vajalikes kuludes. Võimaliku väärtuse vähenemise hüvitamise all mõeldakse siinkohal olukorda, kus kahjustatud asja väärtus jääb pärast kordategemist väiksemaks võrreldes väärusega, mis oli asjal enne selle kahjustamist (vt Riigikohtu 25.02.2009.a lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-121-08)
24.Avalduse kohaselt seisneb avaldajale tekitatud kahju alljärgnevas: - Korteri puhastamise ja kahjustatud pindade lammutamise ning desinfitseerimise kulu 2668, 10 eurot;
Avaldaja on lisanud arved ja arvestuse ummistuse tagajärjel tekkinud kahju suuruse kohta (I kd tl 36-44, 53, 66-74). - korteri endise seisukorra taastamise eeldatav kulu vastavalt X OÜ hinnapakkumisele 18 829, 20 eurot (sh töötasu, transport jm kulud) (I kd tl 64-65) - avaldaja poolt korteriühistule tasutud kommunaalmaksed ajavahemiku eest 2 510, 68 eurot (I kd tl 22) Enne reoveeuputust oli avaldaja korter müügis, uputuse tõttu muutusid ruumid kasutuskõlbmatuks, mistõttu korterit enam müüa ei saanud. Samas tuli avaldajal tasuda korteriühistule kommunaalmakseid. - õigusabikulu suhtlemiseks korteriühistuga 840 eurot (arvestusega 5 tundi I kd tl 76-79). Kokku on avaldajale tekitatud kahju 24 847, 94 eurot (21 497, 26 + 2 510, 68 + 840). 24.1 Korteriühistu on seisukohal, et avaldaja ei ole põhjendanud ega tõendanud kahju suurust. Puudutatud isik leiab, et avaldaja esitatud X OÜ hinnakalkulatsioon on ebausaldusväärne, kuivõrd sellel on märgitud vaid tööde nimetused ja summad, puuduvad tööde mahud, kasutatavate ehitusmaterjalide kogus jms. Dokumendi alusel ei ole võimalik tuvastada, kas selle märgitud suurus on korteri endise seisukorra taastamise kulu. Ühistu on seisukohal, et ehitistööde maksumus on mitu korda väiksem (I kd tl 140) Kohus möönab, et hinnapakkumisel puuduvad eeldatavad tööde mahud, materjalide kogused, millistest arvestustest on lähtutud tööde hindande märkimisel, milline on nt töötunni hind. Samas on tõendatud, et hinnapakkumise esitanud äriühingu esindaja oli varem korterit näinud (tl II kd tl 38, tunnistaja J. K.a ütlused). Kuigi korteriühistu on väitnud, et ehitustööde tegelik maksumus on kordades väiksem, ei ole millegagi oma väidet tõendanud ja esitatud hinnapakkumises märgitut ümber lükanud. Tunnistaja A. B. arvates kajastab hinnapakkumine neid töid, mida on vaja teostada J. K.a korteris selle endise seisundi taastamiseks (II kd lk 37 pöördel) Eeltoodust tulenevalt ei ole kohtul, arvestades tõendatud reoveekahjustuste ulatust, alust lugeda esitatud tõendit ebausaldusväärseks. Kohus ei nõustu puudutatud isiku väitega selles, et kuivõrd sarnaste korterite turuväärtus on ca 10 000 eurot, ei saa avaldaja kahju või korteri taastamiseks eeldatavalt vajaminev kulu olla suurem kui 10 000 eurot. Kuigi korterite turuhind võib mõne aastaga oluliselt muutud, ei ole alust arvata, korteri väärtus reoveeuputuse kahjustusi saamata, oleks käesoleval ajal 10 000 eurot. Kahjuhüvitise kindlaksmääramisel tuleb lähtuda eelkõige vara senise koosseisu taastamiseks vajalike kulutuste suurusest. 24.2 Kohus on seisukohal, et avaldaja toodud korteri puhastamise ja kahjustatud pindade lammutamise ning desinfitseerimise kulu 2668, 10 eurot on tõendatud ja põhjendatud. 24.3 Kohtu arvates on aga põhjendamatu avaldaja nõue hüvitada avaldaja poolt korteriühistule tasutud kommunaalmaksed ajavahemiku eest 2 510, 68 eurot (I kd tl 22). J. K.a korter oli küll enne reoveeuputust müügis ja avaldaja väitel oli olemas ka eeldatav ostja. See väide millegagi tõendatud ei ole. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et korteri ostu-müügi tehing jäi toimumata uputuse tõttu. 24.4 Kohus ei nõustu ka avaldaja kohtueelsete õigusabikulude nõude suurusega. Riigikohus on märkinud, et kohtumenetluse-eelsed õigusabikulud mida isik on teinud selleks, et oma õiguste rikkumist kõrvaldada on otsene varaline kahju VÕS § 128 lg 3 mõttes. Viidatud sätte kohaselt hõlmab kahju eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlakstegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Kohtumenetluse-eelsed
menetluskulud on eeltoodu alusel hüvitatavad (vt ka Riigikohtu 21.09.2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-15, p 33; 05.11. 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-79-08, p 18). Avaldaja esindaja märgib, et alles pärast seada kui avaldaja pöördus 2019. aastal oma lepingulise esindaja vahendusel korteriühistu poole, vastas ühistu J. K.a pöördumisele (I kd tl 10). Avaldaja esindaja väide ei vasta tegelikkusele. Korteriühistu seaduslik esindaja R. S. on vastanud J. K.a pöördumisele (kahjunõude avaldusele I kd tl 45) 29.06.2017.a. (I kd tl 46). Kohus nõustub aga sellega, et kuivõrd avaldaja üritas korteriühistuga saavutada mõistliku kompromissi ja see ei õnnestunud, vajas avaldaja oma rikutud õiguste kaitseks õigusabi. Avalduse kohaselt on J. K. kasutanud kohtueelses menetluses õigusabi kokku 5 töötunni ulatuses tunnihinnaga 140 eurot, millele lisandub käiemaks. Advokaadiüroo Alterna on esitanud arveid tasumiseks kokku (I kd tl 76-79 ) 789, 6 eurot (sh käibemaks). Kohtu hinnangul on õigusabikulu kohtueelses menetluse korteriühistule kahjunõude esitamiseks (arvestades eeldatavalt vajaminevat ajakulu ja töömahtu) ülepaisutatud, kohus peab mõistlikuks õigusabikulu 3 töötunni eest ehk 3x 140 ehk 420 eurot, millele lisandub käibemaks, koos käibemaksuga 504 eurot. 24.5 Eeltoodud põhjendustel loeb kohus põhjendatud avaldaja kahju suuruseks 504+ 2668, 10 + 18 829, 20, kokku 22001, 30 eurot
25.Puudutatud isik on seisukohal, et tekkinud kahju on osaliselt põhjusliku seoses kahjustatud isikust ehk avaldaja on ka ise vastutav tekkinud kahjustuste eest, mistõttu tuleb korteriühistu arvates väljamõistetavat kahjuhüvitist vähendada. Vastavalt VÕS § 139 lg 1 kui kahju tekkis osaliselt kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab, vähendatakse kahjuhüvitist ulatuses, milles need asjaolud või oht soodustasid kahju tekkimist. Sama paragrahvi 2. lõike järgi kohaldatakse lõikes 1 sätestatut muuhulgas ka juhul, kui kahjustatud isik jättis kahju tekkimise ohu tõrjumata või jättis tegemata toimingu, mis oleks tekkinud kahju vähendanud, kui kahjustatud isikult võis seda mõistlikult oodata.
25.1 Korteriühistu leiab, et kahjuhüvitise vähendamist õigustavad järgmised asjaolud: - avastanud lekke, ei olenud võimalik avaldaja korterisse pääseda enna 26.06.2017 õhtut. Kui ühistu esindajal oleks võimalik olnud avaldaja korterisse pääseda kohe õnnetuse avastamise hommikul, ei oleks eeldatavalt kahju sellises ulatuses tekkinud. - avaldaja hakkas uutuse tagajärgi likvideerima ca nädala möödudesKorteri seinad ja põrand olid pikka aega märjad, mis andis võimaluse niiskuse ja hallituse levimiseks ja imbumiseks. Korteriühistu leiab, et kahjuhüvitist tuleks vähendada vähemalt 80% võrra ning mõista korteriühistult välja kahju 20% ulatuses. Kohus eeltooduga ei nõustu. Isegi juhul kui nõustuda sellega, et kohe ei õnnestunud ühistu esimehel avaldaja korterisse pääseda, oli võimalik santehnikutel kontrollida püstaku võimalikku ummistust avaldaja korterisse pääsemata ja sulgeda koheselt vesi. Kohus ei nõustu ka väitega nagu oleks avaldaja mingil moel viivitanud kahjujuhtumi tagajärgede likvideerimisega. Eeltoodu lükkab ümber tunnistaja A. Z. ja J. K.a ütlused kohtuistungil. J. K. selgitas, et A. Z. puhastas korteri fekaalireostusest järgmisel hommikul kohe (II tl 63). A. Z. kinnitas, et puhastas korteri järgmisel päeval (II kd tl 65 pöördel). 25.2 Kohus nõustub aga puudutatud isiku seisukohaga selles, et avaldaja on osaliselt vastutav kahju ulatuse eest. Kohtumenetluses on tõendatud, et reovesi tungis avaldaja korterisse ja tekitas ulatuslikke kahjustusi avatud toru kaudu, kus aval puudus kork. Korteriühistu seaduslik esindaja R. S.
juhib avaldaja tähelepanu korkide puudumisele kanalisatsiooni torustiku otstes (I kd lk 46). Avaldaja ise pole korkide puudumise väiteid millegagi ümber lükanud. Tunnistaja A. B. ütlused: „.. korgi olemasolu ei oleks midagi päästnud..“ (II kd tl 59), „ vannitoas avatud pesumasina toru põrandal, ja sealt oli ka tulnud,...isegi kraanikausi äravoolutorus, mida ei oldud kunagi kasutatud, oli toru paberit. Fekaale ja toidujäätmeid täis..“(II kd tl 59 pöördel). ... on kinnitanud, et aval puudus kork......Tunnistaja G. A.u ütlused „...reovesi tuli üles nii köögist kui vannitoast, seal olid lahtised torud (II kd 64 pöördel) Tunnistaja A. Z. ütluste kohaselt „... oli näha, et korgid olid ära lennanud II kd tl 65 pöördel). Kuivõrd kõik teised kohtuistungil ära kuulatud tunnistajad märkisid, et korke torudel ei olnud ning ka avaldaja ise ei ole väitnud et toruotsad korteris olid kaetud, samuti arvestades kahjustuse ulatust, on kohtu hinnangul kinnitust leidnud asjaolu, et toruotsad olid avatud. Kohus nõustub, et kanalisatsioonipüstakus ummistuse tekkimisel ja veetaseme tõusul 1. korruse korteri kanalisatsioonitorustikku, ei oleks korgi olemasolu vältinud võimaliku surve tõttu uputuse teket korteris, kuid eeldatavalt oleks selle ulatust vähendanud. Arvestades, et avaldaja korteris ei elanud ega viibinud, pidi ta kohtu hinnangul korteriomanikuna tegema kõik hoidmaks ära katmata toruavadest tuleneva võimaliku ohu. Kohtu hinnagul on avaldaja jätnud tarvitusele võtmata nn preventiivsed abinõud kahju tekkimise vältimiseks või kahju vähendamiseks. Kohus nõustub sellega, et korkide peamine eesmärk on vältida mustuse sattumist torustikku ja heitgaaside sattumist korterisse ning kui tõusnud reovesi ei oleks saanud väljapääsu avatud torude kaudu, oleks leidnud muu väljapääsu nt dušikabiini ja/või WC poti kaudu, kuid eeldatavalt oleks mõjutanud reoveekahjustuste ulatust. 25.3 Kahju vähendamise või vältimise kohustuse rikkumise tagajärjeks on see, et kahju tekitaja ei peahüvitama kahju ulatuses, milles kannatanu oleks saanud seda oma tegevusega vältida või vähendada. Hinnates tõenäosust kui suures ulatuses kannatanust tulenevad asjaoud või temast lähtuv risk kahju tekkimist soodustas, leiab kohus, et avaldajast tulenevad asjaolud mõjutasid
kahju ulatust kohtu hinnagul 30% ulatuses, korteriühistust tulenevad asjaolud 70% ulatuses, mistõttu jätab 30 % tekitatud kahjust avaldaja enda kanda ja mõistab korteriühistult välja 70%. Seega mõistab kohus korteriühistult Hariduse 4 J. K.a kasuks 15 400, 91 eurot (70% 21001, 30 eurost).
26.Avaldaja esindaja palub kohtul kooskülas TsMS § 45 lg 6 edastada prokuratuurile kuriteoteade tunnistajate G. A.u ja K. G. poolt vande all teadvalt vale ütluste andmise osas. Esitatud taotluse osas märgib kohus, et TsMS § 45 lg 6 kohaselt kui menetlusosalise või muu isiku käitumises ilmnevad kohtus kuriteo tunnused, edastab kohus kuriteoteate politseile või prokuratuurile. Säte reguleerib olukorda, kus kuriteo tunnused ilmnevad kohtu, mitte mõne menetlusosalise hinnangul (vt TsMS § 45 lg 6 komm). Viimasel juhul saab menetlusosaline esitada kuriteoteate tavalises korras vastavalt KrMS § 195. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus taotluse rahuldamata. Menetluskulude jaotus
27.Vastavalt TsMS § 172 lg 1 hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane. Kohus jätab TsMS § 172 lg 1 tuginedes menetlusosaliste kulud nende endi kanda.
/ allkirjastatud digitaalselt / Piret Raik Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.