Viivi Tomson, Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi
Otsuse tegemise aeg ja koht
6. jaanuar 2020, Tartu
Tsiviilasja number
2-18-5193
Tsiviilasi
Mait Jõgela hagi Maris Metsanurme vastu ja Maris Metsanurme vastuhagi Mait Jõgela vastu kaasomandi lõpetamiseks 3500 eurot
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 10. juuni 2019 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Maris Metsanurme apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
10. detsember 2019 Apellant (kostja/vastuhagi esitaja): Maris Metsanurm, ik XXXXXXXXXXX; esindaja vandeadvokaat Margus Lentsius
Menetlusosalised ja nende esindajad
Vastustaja (hageja):: Mait Jõgela, ik XXXXXXXXXXX; esindaja vandeadvokaat Senny Pello
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tartu Maakohtu 10. juuni 2019 otsus muutmata.
2.Jätta Maris Metsanurme apellatsioonkaebus rahuldamata.
3.Jätta maakohtus kantud menetluskulud poolte endi kanda. Ringkonnakohtus kantud menetluskulud jätta Maris Metsanurme kanda.
4.Mõista Maris Metsanurmelt Mait Jõgela kasuks välja 720 eurot menetluskulude katteks. Menetluskuludelt tuleb tasuda viivis VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras alates alates kohtuotsuse jõustumisest kuni 720 euro tasumiseni. Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.
Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD
1.Mait Jõgela (hageja) esitas Maris Metsanurme (kostja) vastu hagi, milles palus lõpetada XXXXXXXXXXX külas asuva XXX kinnisasja (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXXXXXX) kaasomand. Esimese eelistusena tuleks kaasomand lõpetada kaasomanike vahelisel enampakkumisel. Teise eelistusena ja juhul, kui kostja ei soovi kaasomandit omandada, viisil, mille kohaselt jätta hageja kinnisasja ainuomanikuks ja kohustada hagejat tasuma kostjale kaasomandi kaotamise eest hüvitis 24 000 eurot. Menetluse kestel kinnitas hageja, et on nõus tasuma kostjale 32000 eurot. Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale 2/3 kaasomandist ja kostjale 1/3 kaasomandist. Pooled on pidanud läbirääkimisi kaasomandi lõpetamiseks, kuid ei ole kokkulepet saavutanud. Mõlemad pooled soovivad kinnistut omandada ning hageja ettepanekule korraldada kaasomanike vaheline enampakkumine ei ole kostja selget vastust andnud. Kinnistu vajab peremeest ja hoolt, samuti kaasnevad kinnistuga kulutused, mistõttu on vajalik kaasomandi küsimus lahendada.
2.Kostja vaidles hagile vastu ja esitas vastuhagi, milles palus lõpetada XXX kinnisasja kaasomand selliselt, et kinnisasi jääb kostja ainuomandisse koos kohustusega tasuda hagejale tema kaasomandiosa eest 48 000 eurot. Lisaks palus kostja kohustada hagejat andma kinnistusraamatu kannete muutmiseks vajalikud nõusolekud. Kostja väidete kohaselt sai hageja kinnisasja kaasomanikuks, kui kostja kinkis
24.novembril 2011 talle 2/3 suuruse mõttelise osa. Kinkelepingu sõlmimise ajal elasid hageja ja kostja perekonnana. Kostja lootis, et kinke tagajärjel hageja käitumine ja poolte suhe paraneb, kuid seda ei juhtunud. Hageja on käitunud kostja suhtes taunimisväärselt. Kostja huvi kinnisasja omandamise vastu on hageja omast kaalukam ajaloolise ja emotsionaalse seotuse tõttu kinnistuga. Nii kostja kui kostjaga elavad poolte ühised lapsed on seal kasvanud. Kinnistu on nende kodu. XXX kinnisasjal ja selle läheduses on elanud ja elavad nende lähedased. Kui kostja oli 2015. aastal sunnitud hageja käitumise tõttu XXX kinnisasjalt lahkuma, asus ta lastega elama ema juurde kõrval asuvale kinnisasjale. Arvestades, et poolte suhted on konfliktsed, hageja on tarvitanud kostja suhtes nii vaimset kui füüsilist vägivalda, ei soovi kostja elada hageja naabruses, mis kaasneks kinnisasja hageja ainuomandisse jätmisega. Lisaks juhtus XX õnnetus, mille tagajärjel kostja kaotas parema käe sõrmed, mis maeti XX metsa äärde maha. Heakorra- ja parendustöid tegid pooled kinnistul ühiselt.
Kaasomanikevaheline enampakkumine koormaks pooli nii ajaliselt kui emotsionaalselt ning tekitaks uusi vaidlusi enampakkumise läbiviimisega seotud küsimustes.
MAAKOHTU OTSUS
3.Tartu Maakohus rahuldas 10. juuni 2019 otsusega hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata ning otsustas lõpetada XX kinnistu kaasomand kinnisasja kaasomanikevahelisel enampakkumisel ja jagada saadud raha kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele, s.o 1/3 kostjale ja 2/3 hagejale. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on kaasomandi jagamise nõude materiaalõiguslikud eeldused täidetud. Hageja vande all antud seletuste kohaselt soovib ta saada kinnistu ainuomanikuks, sest müüs Räpinas ridaelamu ja tuli elama räämas XX kinnistule, mille kordategemiseks koos kostjaga kulutas aastate vältel palju vaeva, raha ja aega; lahkhelide tõttu kostja vennaga vormistati 2/3 kinnistust tema nimele; 2015. aastal lahkus kostja kinnistult; hageja on jätkanud kinnistu hooldamist ja kohustiste täitmist, ehitanud lastele atraktsioone ja kinnistu on tema kodu, kus ta välismaalt töölt saabudes viibib. Kostja vande all antud seletuse ja esitatud dokumentaalsete tõendite kohaselt soovib kostja saada kinnisasja ainuomanikuks, kuna on elanud lapsepõlves kinnistu naabruses ja omanud tihedaid sidemeid selle elanikega, ostnud kinnistu 2003. aastal; osalenud aastaid selle kordategemisel; kinkinud 2/3 kinnistust pererahu huvides hagejale; lahkunud kinnistult 2015. aastal koos lastega konfliktide tõttu hagejaga elama naabrusse ema juurde ning soovib XX kinnistule tagasi kolida. Kohus oli seisukohal, et kaasomand on põhjendatud lõpetada hageja nimetatud esimese eelistuse kohaselt, s.o kinnisasja müümisega kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Poolte huvi kinnisasja omandamise vastu on võrdse kaaluga, nii ühel kui teisel poolel puudub selline ülekaalukas huvi, mis annaks alust lõpetada kaasomand viisil, mille järgi kohus määraks, et hageja või kostja saab kohtulahendi alusel kinnisasja ainuomanikuks. Nii hagejale kui kostjale tagab kõige soodsama tulemuse lahendus, kus kinnistu pannakse kaasomanikevahelisele enampakkumisele, kuna sellisel juhul saab omandi kaotav kaasomanik võimalikult suure hüvitise. Samuti võttis kohus arvesse asjaolu, et poolte vahel on erimeelsus küsimuses, milline on kinnistu väärtus. Kuigi 2017. aastal on Arco Vara hinnanud kinnisasja turuväärtuseks 72 000 eurot, ei ole hageja väitel, mis kohtu hinnangul ilmselt on põhjendatud, kinnistu turuväärtuse määramisel arvesse võetud kasvava metsa (2,6 ha) väärtust ning hindamisest on möödunud ligi kaks aastat, mistõttu on hageja pakkunud kostjale kinnistu tema 1/3 osa hinnaks 32 000 eurot. Olukorras, kus kinnistu pannakse kaasomanikevahelisele enampakkumisele, selgub kinnistu õiglane väärtus kaasomanike silmis enampakkumise käigus.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb maakohtu otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega rahuldada vastuhagi ja jätta menetluskulud hageja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei taga XXX kinnisasja kaasomandi lõpetamine kaasomanikevahelisel enampakkumisel õiglast tulemust, kuna poolte majanduslik võimekus on oluliselt erinev. Kostja on 60% ulatuses töövõimetu. On ebaõiglane, kui määravaks saab
asjaolu, et hagejal on võimalik maksta turuväärtusest suurem hüvitis. Maakohus on rikkunud põhimõtet, mille järgi peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Nõustuda ei saa maakohtu järeldusega, et kostjal ei ole sellist ülekaalukat huvi, mis õigustaks kinnisasja tema omandisse jätmist. Kostja on kinnisasjaga emotsionaalselt ja ajalooliselt seotud, tema ema elab naaberkinnisasjal ning kostja veetis suure osa lapsepõlvest XX. Maakohus ei ole analüüsinud hageja kui kaasomaniku hea usu põhimõtte vastast käitumist. Maakohus jättis vastamata vastuhagi argumendile, mille kohaselt on poolte suhted olnud pikka aega konfliktsed, hageja on tarvitanud kostja suhtes nii vaimset kui füüsilist vägivalda ning kostja ei soovi elada hageja naabruses, mis kaasneks XXX kinnisasja hageja ainuomandisse jätmisega. Maakohus on alusetult tuginenud argumendile, et hageja on kinnisasjal tööd teinud. Seda on teinud mõlemad pooled. Hageja kinnitas vande all, et tema jaoks on XX vaid üks kohtadest, kus Eestis viibides peatuda. Hagejal ei ole muud huvi kui saada oma mõttelise osa eest hüvitis. Hageja tellitud hindamisakti kohaselt on hageja mõttelise osa turuväärtus 48 000 eurot, mille kostja on valmis tasuma. Maakohus ei ole võtnud selget seisukohta Arco Vara eksperthinnangu usaldusväärsuse osas. Nii hageja kui kostja on lähtunud hinnangujärgsest turuväärtusest. Asjaolu, et hinnang on kaks aastat vana, ei muuda selle usaldusväärsust, kuna hageja kinnitas vande all, et pärast hinnangu tegemist ei ole kinnisasjal ehitustöid tehtud. Põhjendamatult suur tähtsus on omistatud ka hindaja märkusele, et hinnangus kasvava metsaga otseselt ei arvestata. Esiteks on metsamaa osakaal marginaalne (2 ha 20 ha-st). Teiseks on hindamisel kasutatud võrdlustehingutena metsaga kinnisasju. Metsa kohta metsamajanduskava koostatud ei ole. Ainuüksi see, et hagejal on võimalik kinnisasja eest rohkem maksta, ei muuda akti ebausaldusväärseks. Kuna kinnisasja väärtus on välja selgitatud, siis kaasomandi lõpetamise viisina enampakkumise eelistamiseks alust ei ole. Maakohus on rikkunud ka otsuse põhjendamise kohustust, kuna võimatu on aru saada, missugused asjaolud on kohus tuvastatuks lugenud.
5.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulude apellandi kanda jätmist. Vastuväidete kohaselt on maakohtu määratud kaasomandi jagamise viis õiglane ja arvestab mõlema kaasomaniku huve. Asjaolu, mille kohaselt on kaasomanike majanduslik võimekus oluliselt erinev ja kostja ei ole võimeline hagejale kaasomandi lõpetamist hüvitama, on esitatud esimest korda ringkonnakohtus ning hageja palub jätta selle tähelepanuta. Nimetatud seisukoht on ka vastuolus kostja väidetega maakohtus. Ebaõiglane ei ole mitte see, kui hageja tasub kostjale turuväärtusest suurema hüvitise, vaid see, kui hageja jääb ilma oma kodust selliselt, et hageja ei saa turuväärtusele vastavat hüvitist. Kostja etteheited maakohtule huvide kaalumise osas on alusetud. Maakohus ei ole diskretsioonipiiridest väljunud. Kostja väide, et hageja on vande all kinnitanud, et XX on vaid üks kohtadest, kus Eestis viibides peatuda, ei vasta tõele. Samuti on vale väide, et XX on kostjale ajalooline kodu või lapsepõlvekodu. Asjaolu, et hageja on valmis kaasomandiosa eest tasuma suuremat hüvitist kui turuväärtus või kostja, kinnitab, et hagejal on tugev isiklik seos
kaasomandiga. Ka hageja vande all antud selgitustest nähtub, et hagejal on kaasomandiga sügav isiklik ja emotsionaalne seotus, sest hageja on kaasomandi loonud enda soovide ja vajaduste ning unistuste järgi käsitööna koduks endale ja lastele, kasutades selleks enda eelmise kodu müügist saadud rahalisi vahendeid. Olukorras, kus kohus otsustas kaasomandi lõpetamise kaasomanikevahelisel enampakkumisel, puudus kohtul vajadus Arco Vara eksperthinnangut põhjalikult analüüsida. TM Energy OÜ on pakkunud raieõiguse eest kinnistul 15 000 eurot. Seega kinnistu turuväärtus on ca 15 000 euro võrra suurem eksperthinnangus märgitust. Metsaseaduse § 11 lg 42 järgi ei pea metsamajanduskava koostama, sest metsamajandamiskava on kohustuslik metsaomanikele, kelle mets on suurem kui 5 ha.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et Tartu Maakohtu 10. 06. 2019 otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja kostja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtus kantud menetluskulud tuleb jätta kostja kanda.
7.Apellatsioonimenetluses ei ole vaidluse all see, et kaasomandi lõpetamine on käesoleval juhul võimalik. Kaasomandi lõpetamise nõude lahendamine poolte huvide kaalumisega on kohtu diskretsiooniotsus, millesse ringkonnakohus saab sekkuda üksnes juhul, kui maakohus on ületanud diskretsiooni piire või oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole diskretsiooni piire ületanud ega menetlusnorme rikkunud.
8.Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et enampakkumine ei taga kaasomandi lõpetamist õiglasel viisil. Kohus saab kaasomandi asjale lõpetada üksnes juhul, kui samal ajal määratakse AÕS § 77 lg 2 järgi kindlaks viis, kuidas asi või õigus jagatakse. Maakohus sai kaasomandi lõpetada üksnes poolte esitatud viisil. Hageja taotles kaasomanikevahelise enampakkumise määramist, lisaks esitasid mõlemad pooled nõude jätta asi tema ainuomandisse. Riigikohus on leidnud, et AÕS § 77 lg-t 2 eesmärgipäraselt tõlgendades ja kõikide kaasomanike huve arvestades saab kaasomandi lõpetada jagatava asja või õiguse panemisega kahe kaasomaniku vahelise vaidluse korral kaasomanikevahelisele enampakkumisele vaid sellisel juhul, kui mõlemad neist nõuavad asja või õigust tervikuna enda omandisse. Sellisel juhul tagab kaasomanikevaheline enampakkumine eelduslikult kaasomandi lõpetamise õiglaselt (vt RKTKo 03.10.2018, 2-16-15236 p 21).
9.Ringkonnakohus leiab, et maakohus kaalus poolte huve asjas esitatud tõendite alusel ja jõudis õigele järeldusele, et mõlemal poolel on põhjendatud huvi saada ainuomanikuks. Ringkonnakohus ei korda selles osas TsMS § 654 lg 6 alusel maakohtu otsuse põhjendusi. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et tema emotsionaalne seotus kinnistuga on suur, vaidlusalune kinnistu asub kostja lapsepõlvekodu naabruses, tal olid suhted eelmiste omanikega ning tema mälestused on kinnistuga seotud. Samas on ka hageja põhistanud oma huvi väitega, et ta müüs oma kodu ja pani saadud vahendid vaidlusaluse kinnisasja parendamisse, ta on kinnisasjal väga palju ise tööd teinud, asjad oma käe järgi ehitanud, elanud seal pikemat aega ja nüüd peab seda koduks, seal käivad tema lapsed ja lähedased. Mõlemad pooled väitsid maakohtus, et lapsed peavad XXX kinnisasja koduks. Hageja väitel käivad XX nii nende (kostjaga) ühised lapsed kui hageja lapsed. Ringkonnakohus ei pea eeltoodu tõttu veenvaks kostja argumenti, et kinnisasi tuleb tema omandisse anda, kuna lapsed peavad seda oma koduks
10.Ringkonnakohus möönab, et kostja isiklik emotsionaalne seotus on olulise tähendusega ja ei ole õige seda võrrelda vahendite paigutamisega kinnisasja parendamisse. Asjas on tõendatud ka hageja lubamatu käitumine kostja suhtes. Kaasomandi lõpetamine ei tohi ülemäära riivata teise kaasomaniku õiguseid, seal hulgas tuleb arvestada, et kaasomanikud on omavahelistes suhetes kohustatud järgima TsÜS §-s 138 sätestatud hea usu põhimõtet. Ringkonnakohus leiab, et käesoleval juhul ei ole kaasomandi lõpetamine kohtu määratud viisil hea usu põhimõttega vastuolus. Kui mõlemad kaasomanikud soovivad kinnisasja endale, tagab kõige õiglasema lahenduse see, kui kinnisasi jääb selle kaasomaniku ainuomandisse, kes on nõus omavahelisel enampakkumisel maksma teisele kaasomanikule suuremat hüvitist. Objektiivselt võttes on kostjale olemasolev olukord koormavam, kuna ta on küll kaasomanik, kuid ei saa oma osa kasutada ning hageja ei maksa ka enamkasutatud osa eest hüvitist.
11.Ringkonnakohus ei nõustu kostja seisukohaga, et kinnistu väärtus on Arco Vara 2017. aasta hinnanguga lõplikult kindlaks määratud. Vaidluse all ei ole hageja väide, et Arco Vara hinnang ei arvestanud kinnistul asuva metsa väärtust. Kostja seisukoht, et oma kodumetsa ei hakka keegi maha võtma, võib olla õige, kuid see ei tähenda seda, et kinnistu võõrandamisel ei tuleks metsa väärtuse hüvitamisega arvestada.
12.Kostja väide, et maakohus ei ole avaldanud selget seisukohta Arco Vara hinnangu suhtes, on ebatäpne. Maakohus nõustus hagejaga ja märkis, et ilmselt on menetluse ajal kinnistu väärtus suurenenud, kuid kuna kaasomandi lõpetamiseks valis kohus kaasomanikevahelise enampakkumise, siis leidis kohus, et sellel ei ole määravat tähendust. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et arvestades kaasomandi lõpetamise viisi, ei ole põhjendatud uue hindamise läbiviimine, mis tooks kaasa pooletele täiendavaid aja- ja rahakulutusi.
13.Kostja jäi apellatsiooniastmes selle juurde, et ta on nõus hüvitama hagejale omandi kaotuse eest 50 000 eurot. Samas märkis ta, et hüvitiseks vajaliku raha saamiseks peab tema ema võõrandama oma metsakinnistu ja andma raha kostjale. Ringkonnakohus märgib, et üheks eelduseks kaasomandi jätmiseks ühele kaasomanikule, on ainuomanikuks saaja reaalne valmisolek hüvitada teisele kaasomanikule koheselt omandi kaotuse eest selle harilik väärtus. Kui kostja soovis omandi tervikuna talle jätmist, tuli tal tõendada, milline on kinnistu reaalne väärtus (harilik väärtus) omandikaotuse ajale võimalikult lähedase aja, s.o. kohtuotsuse tegemise aja seisuga. Ringkonnakohus märgib, et ka eeldusel, et kostjal oleks ülekaalukas huvi, oleks kostja pidanud põhistama asjaolu, et tal on vahendid hüvitise maksmiseks. Kostja piirdus väitega, et ta saab vajaliku raha. Kohus saab jätta kaasomandi lõpetamata üksnes TsÜS § 138 alusel, kui poolte taotletud viisil kaasomandi lõpetamine ei oleks kohtu hinnangul kooskõlas hea usu põhimõttega. Ringkonnakohus leiab, et kuna mõlemad pooled on soovinud kinnisasja endale, hageja on kinnitanud, et tal on kinnisasja ostmiseks raha ning kostja, et ta saab raha, siis puudub käesoleval juhul alus jätta kaasomand lõpetamata.
14.Ringkonnakohus märgib, et pooled saavad kokku leppida enampakkumise korralduse. Kui pooled omavahel enampakkumise korralduses kokku ei lepi on neil õigus pöörduda kohtutäituri poole. Kohtutäitur määrab kinnisasjale alghinna ning omanikuks saab kaasomanik, kes pakub kõrgema hinna.
15.Ringkonnakohus jätab kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda.
TsMS § 175 lg 1 järgi mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Ringkonnakohus märgib, et apellatsioonkaebuses korrati samu seisukohti, mis maakohtus põhjalikult arutlusel olid. Apellatsioonkaebuses keskendutakse sellele, et maakohus ei kaalunud poolte huve õigesti ning väidetakse, et ebaselgeks jääb kohtu seisukoht kinnistu väärtuse osas. Arvestades apellatsioonkaebuse sisu ja ka mõistlikku mahtu, on vandeadvokaat kulutanud kaebuse analüüsimisele ja kliendiga nõupidamisele põhjendamatult palju aega. Põhjendatud ei ole ka kohtusse sõidule kulunud aja arvestamine tunnihinnapõhiselt. Arvestades apellatsioonkaebuse eset ja alust ning menetluse seisu rahuldab ringkonnakohus hageja taotluse osaliselt ja mõistab kostjalt välja 600 eurot (lisandub käibemaks 120 eurot) menetluskulude katteks.
/digitaalselt allkirjastatud/ Viivi Tomson
/digitaalselt allkirjastatud/ Kersti Kerstna-Vaks
/digitaalselt allkirjastatud/ Andra Pärsimägi
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.