YY ja XX kinnistamisavaldus omanikukande muutmiseks ja hüpoteegi kustutamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 08.05.2019 kandemäärus nr 475852019 kinnistamisasjas nr 104115201850
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik YY ja XX määruskaebus Menetlusosalised esindajad
Menetluse liik
ja
nende Avaldajad: YY (isikukood XXXXXXXXXXX) XX (isikukood XXXXXXXXXXX) Kirjalik menetlus
Resolutsioon:
1.Jätta Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 08. mai 2019 kandemäärus nr 475852019 kinnistamisasjas nr 104115201850 muutmata osas, milles jäeti rahuldamata YY ja XX kinnistamisavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosas nr OOOOOOO omanikukande muutmiseks.
2.Muus osas tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 08. mai 2019 kandemäärus nr 475852019 kinnistamisasjas nr 104115201850 ning saata asi tühistatud osas Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.
3.Määruskaebus rahuldada osaliselt.
4.Määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud jätta avaldajate kanda.
Jätta rahuldamata YY 22.07.2019 taotlus istungi korraldamiseks.
6.Jätta rahuldamata YY 11.08.2019 taotlus võtta tsiviilasja nr 2-19-8131 menetlusse kinnistamisasjad nr 85194201750 ja nr 115506201750.
7.Keelduda YY poolt määruskaebemenetluses esitatud tõendite – YY ja XX 09.04.2019 ja 20.04.2019 avaldused koos lisadega Tartu Maakohtule; Rapla Maavalitsuse 25.07.2016 vastus; Maa-ametile 20.01.2017, 12.02.2017, 21.03.2017 ja 30.03.2017 saadetud avaldused koos lisadega; Maa-ameti 07.03.2017 ja 21.04.2017 vastused - vastuvõtmisest.
8.Jätta rahuldamata YY 24.09.2019 taotlus DD poolt 23.07.2015 Märjamaa Vallavalitsusele esitatud dokumentide väljanõudmiseks. Edasikaebamise kord Määruse peale võib osas, milles ringkonnakohus jättis kinnistusosakonna kandemääruse muutmata, samuti menetluskulude jaotuses osas, esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul arvates määruse kättetoimetamisest. Muus osas ei saa määruskaebust esitada (TsMS § 178 lg 1, § 599, § 696 lg-d 1 ja 3). Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu määratud menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja menetluse käik
1.YY ja XX (avaldajad) esitasid 03.12.2018 Tartu Maakohtu kinnitusosakonnale kinnistamisavalduse Rapla maakonnas Märjamaa vallas X külas asuva X kinnistu kohta (registriosa nr OOOOOOO), millega taotlevad järgnevate kannete tegemist:
1.1.vastavalt 17.09.2018 Haapsalu notar Eha Naudi tõestatud pakkumusele ja 22.10.2018 Schwarzenbecki notari koostatud WW (sünd. XX.XX.XXXX) nõustumusele kanda kinnistusregistri registriosa nr OOOOOOO teise jakku kaasomanikuna ühisomanikud YY ja XX – 1⁄2 kaasomandist ning kustutada senine kanne kaasomanik ZZ kohta (sünd.
XX.XX.XXXX);
1.2.kustutada registriosa neljandast jaost OÜ Välisõigusabi Advokaadibüroo kasuks sisse kantud hüpoteek summas 4450,79 eurot. OÜ Välisõigusabi Advokaadibüroo vastav taotlus hüpoteegi kustutamiseks esitati kinnistusosakonnale 11.12.2017. WW nõusolek sisaldub kinnistamisavaldusele lisatud 22.10.2018 nõustumuses. Lisaks esitas YY 03.12.2018 täiendavalt avalduse, milles palus kustutada registriosast nr OOOOOOO hüpoteegikanne ning teha kanne registriosa nr OOOOOOO kolmandasse jakku DD-le kuuluvale osale piiratud asjaõiguse kohta. Samuti on asja kinnistamisavaldus kustutamiseks.
materjalides OÜ Välisõigusabi Advokaadibüroo 11.12.2017 registriossa nr OOOOOOO tema kasuks seatud hüpoteegi
2.17.09.2018 Haapsalu notari tõestatud pakkumuse kohaselt ZZ (sünd XX.XX.XXXX) suri 31.07.2000 ja tema ainukeseks pärijaks on WW (sünd. XX.XX.XXXX). Pakkumuse esemeks oli WW-le (müüja) kuuluv 1⁄2 mõttelist osa registriossa nr OOOOOOO kantud kinnistust, mille kohta teeb YY ostupakkumise summas 9815 eurot. Samuti sisaldub dokumendis YY kinnistamisavaldus avaldajate ühisomanikena kinnistusraamatusse kandmiseks ja ZZ kinnistusraamatust kustutamiseks. Lisaks on dokumenti märgitud kinnistamisavaldus, mille kohaselt müüja annab YY-le tagasivõtmatu nõusoleku kustutada
2 (6)
registriosa nr OOOOOOO neljandast jaost OÜ Välisõigusabi Advokaadibüroo kasuks seatud hüpoteek.
3.22.10.2018 Schwarzenbecki notari koostatud nõustumuses võttis müüja WW pakkumuse kõigis punktides vastu ning märkis, et kordab kõiki pakkumuses müügilepingu sõlmimiseks antud ühepoolseid kinnitusi, nõusolekuid ja volitusi.
4.20.12.2018 kandemäärusega kohustas kinnistusosakond avaldajatel ja WW-l ühiselt esitada Eesti notari poolt tõestatud asjaõiguslepingu kinnistusregistri registriossa nr OOOOOOO kantud kinnistu 1⁄2 mõttelise kaasomandiosa omandi üleandmise kohta ja müüja notariaalselt kinnitatud nõusoleku omanikukande muutmiseks nimetatud registriosas. YY kohustati tasuma riigilõiv 1,75 eurot hüpoteegikande kustutamise eest. Puuduste kõrvaldamiseks anti aega kuni 28.02.2019.
5.11.04.2019 andis kohtunikuabi kinnistamisavalduse lahendamiseks Pärnu Maakohtu kohtunikule.
6.29.04.2019 andis kohtunik määruse tegemise kohtunikuabile tagasi. Maakohtu määrus
7.Tartu Maakohtu kinnistusosakond jättis 08.05.2019 kandemäärusega kinnistamisavalduse rahuldamata.
8.Kinnistusosakonna määruse kohaselt esitati kinnistusosakonnale 11.12.2017 kinnistamisavaldus ja 03.12.2018 kinnistamisavaldus (notar Eha Naudi ametitoimingute raamat, reg nr 3195/2018). Notari poolt 03.12.2018 tõestatud kinnistamisavalduses taotlevad avaldajad enda sisse kandmist registriossa nr OOOOOOO ühisomanikena (1/2 kaasomandi osas) ja kustutada senine kanne kaasomanik ZZ kohta.
9.Maakohus leidis, et ostjate poolt pakkumuse esitamise ja müüja poolt sellele nõustumuse andmisega on sõlmitud registriossa nr OOOOOOO kantud kinnistu 1⁄2 mõttelise kaasomandiosa ostumüügi võlaõiguslik leping, kuid kinnisasja mõttelise osa omandi üleandmise kohta sõlmitud asjaõiguslikku kokkulepet, mis peab olema Eesti notari poolt tõestatud, ei ole. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 järgi tehing, millega kohustatakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. Ka AÕS § 120 lõigete 1 ja 3 järgi kinnisomandi üleandmiseks vajalik asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 82 teise lause kohaselt on tehingu notariaalse tõestamise õigus Eesti notaril.
10.Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 35 lg 1 p 2 järgi tuleb kinnistamisavaldusele lisada nõutavad nõusolekud. Maakohus leidis, et 17.09.2018 pakkumuses ei ole tehtud müüjale ettepanekut anda nõusolek omanikukande muutmiseks kande tegemiseks. Seega puudub esitatud dokumentide hulgas müüja vormikohane nõusolek omanikukande muutmiseks nimetatud registriosas. Määruskaebus
11.18.05.2019 esitasid avaldajad kinnistuosakonna 08.05.2019 määruse peale määruskaebuse, milles paluvad kinnistamisavaldus rahuldada.
3 (6)
12.Määruskaebuse kohaselt on avaldajad teinud müüjale pakkumuse kinnistusraamatu kande tegemiseks vajaliku nõusoleku andmiseks ja müüja on sellega nõustunud Saksamaal ja Saksa notari poolt tõestatud vormis lepinguga. Avaldajad paluvad kohaldada välisriigi õigust, mis on kohtuniku pädevuses. Samuti paluvad avaldajad asendada müüja tahteavaldus omand üleandmiseks kohtumäärusega. Kohtunikuabi on jätnud kohtule üle andmata Ivo Mahhovi poolt 11.12.2017 esitatud kinnistamisavalduse lahendamise. Menetluse edasine käik
13.28.05.2019 kandemäärusega kohtunikule.
andis
kohtunikuabi
määruskaebuse
lahendamiseks
14.Pärnu Maakohus jättis 31.05.2019 määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht
15.Ringkonnakohus leiab, et 08.05.2019 kandemäärus tuleb jätta muutmata osas, milles jäeti rahuldamata avaldajate kinnistamisavaldus omanikukande muutmiseks. Muus osas tuleb 08.05.2019 kandemäärus tühistada ja asi saata kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks. Määruskaebus kuulub rahuldamisele osaliselt (TsMS § 659, § 657 lg 1 p 3).
16.Esmalt lahendab ringkonnakohus YY menetluslikud taotlused. YY avaldas 22.07.2019, et soovib anda kohtule suulisi selgitusi. Ringkonnakohus jätab taotluse kohtuistungi korraldamiseks rahuldamata. TsMS § 667 lg 3 kohaselt lahendatakse määruskaebus kirjalikus menetluses, kui kohus ei pea vajalikuks kohtuistungit korraldada. Kolleegiumi hinnangul ei ole määruskaebuse lahendamiseks kohtuistungi korraldamine vajalik.
17.YY esitas ringkonnakohtule 11.08.2019 taotluse võtta tsiviilasjas nr 2-19-8131 menetluses oleva kinnistamisasjaga koos menetlusse kinnistamisasjad nr 85194201750 ja nr 115506201750. Kolleegiumi hinnangul ei ole taotlus põhjendatud. Ringkonnakohus vaatab läbi kinnistusosakonna määrust, mille peale on esitatud määruskaebus ning mis on TsMS § 663 lg 5 kohaselt edastatud lahendamiseks ringkonnakohtule. Nimetatud kinnistamisasjadega seoses ei ole Tallinna Ringkonnakohtu menetluses määruskaebuseid.
18.YY on esitanud ringkonnakohtule järgmised tõendid: 22.07.2019 esitas YY taotluse võtta tsiviilasja juurde YY ja XX 09.04.2019 ja 20.04.2019 avaldused koos lisadega Tartu Maakohtule tsiviilasjas nr 2-19-5463. 24.09.2019 on YY esitanud taotluse võtta tsiviilasja juurde Rapla Maavalitsuse 25.07.2016 vastuse; Maa-ametile 20.01.2017, 12.02.2017, 21.03.2017 ja 30.03.2017 saadetud avaldused koos lisadega; Maa-ameti 07.03.2017 ja 21.04.2017 vastused. Kolleegium märgib, et TsMS § 238 lg 1 kohaselt võtab kohus vastu ainult sellise tõendi, millel on asjas tähtsust. Kolleegiumi hinnangul ei ole nimetatud tõendid asja õige lahendamise seisukohalt asjakohased, kuna esitatud tõendid ei puuduta käesolevas määruskaebusemenetluses vaidluse all olevaid asjaolusid. Kuna tõendid on esitatud elektrooniliselt, siis ei ole vaja neid tagastada.
19.24.09.2019 esitas YY ringkonnakohtule taotluse DD poolt 23.07.2015 Märjamaa Vallavalitsusele esitatud dokumentide väljanõudmiseks. Tulenevalt TsMS § 238 lg-st 1 korraldab kohus üksnes selliste tõendite kogumise, millel on asjas tähtsus. Kuna nimetatud taotlus ei puuduta käesolevas määruskaebemenetluses vaidluse all olevaid asjaolusid, siis jätab ringkonnakohus taotluse rahuldamata.
4 (6)
20.Ringkonnakohus nõustub kinnistusosakonna põhjendustega, mille kohaselt ei ole võimalik teha kinnistusraamatus omanikukande muudatust, kuna kinnistusosakonnale ei ole esitatud asjaõiguslikku kokkulepet. Käesoleval juhul on esitatud Eesti notari poolt 17.09.2018 tõestatud YY pakkumus müügilepingu sõlmimiseks. Samuti on esitatud Saksa notari poolt koostatud WW nõustumus pakkumusega, mis on apostilliga kinnitatud. 17.09.2018 pakkumusest nähtuvalt on tegemist pakkumusega müügilepingu sõlmimiseks, mitte asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Lisaks peab asjaõigusleping olema notariaalselt tõestatud (asjaõigusseaduse § 641 ja § 120 lg 1). Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 82 kohaselt on tehingu notariaalse tõestamise õigus Eesti notaril ning seaduses sätestatud juhtudel notari asemel ka muul isikul. Selliseks isikuks on eelkõige konsulaarametnik, kes saab tõestamistoimingud teha konsulaarseaduses sätestatud tingimustel. Ringkonnakohus märgib, et asjaõiguslepingule ei saa kohaldada välisriigi õigust. 17.06.2008 Euroopa Parlamendi ja Nõukogu Määruse nr 593/2008 artikkel 11 lõike 5 järgi kohaldatakse lepingu suhtes, mille esemeks on kinnisasjaõigus või õigus kasutada kinnisasja, kinnisasja asukohariigis kehtivaid vorminõudeid. Seega kohaldub asjaõiguslepingule Eesti õigus. Kuna TsÜS § 82 sätestatud tingimustele vastavat asjaõiguslepingut kinnistusosakonnale esitatud ei ole, siis jättis maakohus õigesti kandeavalduse omanikukande muutmiseks rahuldamata. Lisaks on õige kinnistusosakonna seisukoht, et esitatud dokumentide hulgas ei ole müüja nõusolekut kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks. Esitatud on üksnes avaldajate kinnistamisavaldus kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks. Müüja on esitanud avalduse müügilepingu tingimustega nõustumiseks, kuid müüja nõusolekut kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks esitatud ei ole. Ülaltoodust tulenevalt tuleb maakohtu määrus jätta muutmata osas, milles jäeti rahuldamata kinnistamisavaldus omanikukande muutmiseks.
21.Ringkonnakohus märgib, et kinnistusosakond on 08.05.2019 kandemääruses jätnud tähelepanuta, et avaldajad ei ole 03.12.2018 esitanud üksnes notariaalselt tõestatud kinnistamisavaldust omanikukande muutmiseks, vaid ka hüpoteegi kustutamiseks. 08.05.2019 kandemääruses on viidatud avaldajate 03.12.2018 notariaalselt tõestatud kinnistamisavaldusele, kuid määruse põhjendustes ei ole avaldust hüpoteegi kustutamiseks käsitletud. Samas on 08.05.2019 kandemääruse resolutsioonis jäetud kinnistamisavaldus rahuldamata. Tulenevalt TsMS § 659 ja § 442 lg-st 5 tuleb määruse resolutsiooniga lahendada ühemõtteliselt poolte nõuded. Kolleegium on seisukohal, et kuigi kandemääruses ei ole 03.12.2018 notariaalselt tõestatud avaldust hüpoteegi kustutamiseks käsitletud, tuleb lähtuda kandemääruse resolutsioonist. Kuna kandemääruse resolutsioonist ei nähtu, et kinnistamisavaldus oleks jäetud rahuldamata üksnes omanikukannet puudutavas osas, siis tuleb asuda seisukohale, et avaldajate 03.12.2018 notariaalne kinnistamisavaldus on jäetud täielikult rahuldamata, s.o ka hüpoteegi kustutamist puudutavas osas. Arvestades aga, et määruse põhjendustes hüpoteegi kustutamise küsimust käsitletud ei ole, siis on kinnistusosakond rikkunud oluliselt menetlusnorme (TsMS § 465 lg 2 p 8, § 463 lg 2, § 442 lg 8). Põhjenduste puudumise tõttu ei ole ringkonnakohtul võimalik kinnistusosakonna määrust selles osas kontrollida ning kinnistamisavaldust vastavas osas ise lahendada. Samuti on YY esitanud 03.12.2018 täiendavalt avalduse, milles palus kustutada registriosast nr OOOOOOO hüpoteegikanne ning teha kanne registriosa nr OOOOOOO kolmandasse jakku DD-le kuuluvale osale piiratud asjaõiguse kohta. 20.12.2018 puuduste kõrvaldamise määruses on 03.12.2018 täiendavale avaldusele viidatud, kuid 08.05.2019 kandemääruses ei ole seda märgitud ega seda käsitletud. Kolleegium märgib, et avaldusest ei ole ka aru saada, millise kande tegemist kinnistusraamatu kolmandasse jakku on silmas peetud. Lisaks on kinnistamisasjas OÜ Välisõigusabi Advokaadibüroo 11.12.2017 5 (6)
kinnistamisavaldus hüpoteegi kustutamiseks. Seda on märgitud 20.12.2018 puuduste kõrvaldamise määruses. Samuti on kinnistusosakond sellele 08.05.2019 kandemääruses viidanud, kuid ei ole seda sisuliselt käsitlenud. OÜ Välisõigusabi Advokaadibürood ei ole 08.05.2019 kandemääruses avaldajana märgitud. Seega ei ole 08.05.2019 kandemäärusest aru saadav, kas neid avaldusi on menetletud või mitte, mis on menetlusnormide oluline rikkumine (TsMS § 465 lg 1 p-d 5 ja 6).
22.Ülaltoodust tulenevalt tuleb kinnistusosakonna 08.05.2019 kandemäärus jätta muutmata osas, milles jäeti rahuldamata kinnistamisavaldus omanikukande muutmiseks. Muus osas tuleb 08.05.2019 kandemäärus tühistada ja saata asi kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks. Kolleegium märgib, et asja uuel läbivaatamisel peab määrusest selgelt nähtuma, millist kinnistamisavaldust (kinnistamisavaldusi) lahendatakse.
23.Määruskaebuses on avaldajad palunud asendada müüja tahteavaldus omandi üleandmiseks määrusega. Kolleegium märgib, et tahteavalduse asendamise nõuet ei lahendata kandemenetluse raames. Kui avaldajad soovivad müüjat kohustada andma kindla sisuga tahteavaldus TsÜS § 68 lg 5 järgi, siis tuleb selleks esitada vastav nõue, mis lahendatakse eraldi hagimenetluses.
24.11.08.2019 menetlusdokumendis on YY palunud teha kohtumäärus, mille põhjal DD maa erastamise leping jõustub alates YY sellekohase kirjaliku nõusoleku andmisest ja vastav märge on kinnistusraamatusse tehtud kohtumääruse alusel, ning samal alusel muuta katastrisse ja kinnistusraamatusse tehtud kanded. 24.09.2019 esitatud avalduses palus YY võtta menetlusse X maa erastamine. Samuti palus YY tunnustamismenetlust Saksamaal tehtud tehingu ja Saksa kohtu otsuse kohta pärandvarale hooldaja määramise kohta. Kolleegium märgib, et käesolevas asjas kontrollib ringkonnakohus kinnistusosakonna määruse õigsust, mistõttu ei lahendata määruskaebuse raames YY 11.08.2019 ja 24.09.2019 täiendavaid nõudeid, mis puudutavad erastamise ja tunnustamise küsimusi. Kui avaldajal on erastamise ja tunnustamise küsimustes õiguslikke probleeme, siis soovitab kohus avaldajal pöörduda õigusnõustaja poole.
25.Kuna menetluses osalevad üksnes avaldajad, siis kannavad avaldajad ise menetluskulud (TsMS § 172 lg 2).
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots
(allkirjastatud digitaalselt) Krista Kirspuu
(allkirjastatud digitaalselt) Ande Tänav
6 (6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.