Eesistuja Gea Lepik, liikmed Liis Arrak ja Kairi Piirisild
Määruse tegemise aeg ja koht 20. juuni 2025, Tallinn Kohtuasja number
2-22-3658
Kohtuasi
B.X avaldus avalikule teele juurdepääsu määramiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 2. veebruari 2023. a määrus
Kaebuse esitaja ja liik
Kosenex OÜ ja Z.G määruskaebused
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja B.X (isikukood XXX), lepinguline esindaja Karlis Kolk Puudutatud isik Kosenex OÜ (registrikood 16325494), lepinguline esindaja vandeadvokaat Rene Varul Puudutatud isikud J.J (isikukood XXX) ja Q.U (isikukood XXX) Puudutatud isikud Z.G (isikukood XXX), R.S (isikukood XXX) ja H.P (isikukood XXX) Puudutatud isiku Z.G lepinguline vandeadvokaadi abi Kristjan Madisson
esindaja
Puudutatud isik L.Q (isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Mariann Tusti Puudutatud isik Saue Vald (Saue Vallavalitsuse kaudu, registrikood 77000430), esindaja Renee Kokmann Puudutatud isikud P.Q (isikukood XXX) ja N.E (isikukood XXX) Puudutatud isik Eesti Vabariik (Transpordiameti kaudu, registrikood 70001490), esindaja Tiina Raja Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta asja materjalide juurde Kosenex OÜ määruskaebuse, 13. aprilli 2023. a, 22. juuli 2024. a ja 6. juuni 2025. a seisukohtade lisad; Z.G määruskaebuse, 13. aprilli 2023. a, 22. juuli 2024. a ja 6. juuni 2025. a seisukohtade lisad; B.X 18. juuli 2024.
2-22-3658
a, 22. augusti 2024. a ja 18. juuni 2025. a seisukohtade lisad; Q.U 24. juuli 2024. a seisukoha lisad ning L.Q 22. augusti 2024. a seisukoha lisad. Tühistada Harju Maakohtu 2. veebruari 2023. a määrus tsiviilasjas nr 2-22-3658. Teha tühistatud osas uus määrus, millega rahuldada avaldus osaliselt ning määrata avalikult kasutatavalt teelt juurdepääs Paistaku kinnisasjale (registriosa nr 6328402, katastritunnus 51801:001:0420) alljärgnevalt:
3.1.Paistaku kinnisasja omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on tähtajatu ööpäevaringne jalgsi ja igat liiki transpordivahenditega juurdepääs avalikult kasutatavale 11179 Z.G teele üle Vana-Paistaku kinnisasja (registriosa nr 13012102, katastritunnus 51801:001:0415) ja Liivaku (registriosa nr 11198202, katastritunnus 51801:001:0323) kinnisasja.
3.2.Punktis 3.1 nimetatud juurdepääsu pikkus on u 325 m (u 147 m ulatuses Vana-Paistaku kinnisasjal ning u 178 m ulatuses Liivaku kinnisasjal), laius 3 m ning selle ligikaudne asukoht on määruse lisaks nr 1 oleval plaanil tähistatud punase joonega.
3.3.Määrata, et Vana-Paistaku kinnisasja ja Liivaku kinnisasja koormava juurdepääsutee hooldamise kohustus lasub Paistaku kinnisasja igakordsel omanikul.
3.4.Määrata, et juurdepääsu võimaldamise eest peab Paistaku kinnisasja igakordne omanik maksma Liivaku kinnisasja igakordsele omanikule tasu 5,34 eurot aastas, millele lisandub 1,49% Liivaku kinnisasja aastasest maamaksust. Tasu tuleb maksta järgmise aasta eest ette hiljemalt 31. detsembriks. Tasu aasta eest, mil siinne määrus jõustub, tuleb arvestada proportsionaalselt alates määruse jõustumisest kuni aasta lõpuni ning tasuda 14 päeva jooksul alates määruse jõustumisest.
3.5.Määrata, et juurdepääsu võimaldamise eest peab Paistaku kinnisasja igakordne omanik maksma Vana-Paistaku kinnisasja igakordsele omanikule tasu 3,09 eurot aastas, millele lisandub 0,92% Vana-Paistaku kinnisasja aastasest maamaksust. Tasu tuleb maksta järgmise aasta eest ette hiljemalt 31. detsembriks. Tasu aasta eest, mil siinne määrus jõustub, tuleb arvestada proportsionaalselt alates määruse jõustumisest kuni aasta lõpuni ning tasuda 14 päeva jooksul alates määruse jõustumisest. Kohustada Liivaku kinnisasja omaniku Kosenex OÜ seaduslikku esindajat C.V (isikukood XXX) andma nõusolek kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks registriossa nr 11198202 siinse määruse punktides 3.1–3.4 määratud tingimustega. Kohustada Vana-Paistaku kinnisasja omanikke Z.G-d (isikukood XXX), R.S-i (isikukood XXX) ja H.P-d (isikukood XXX) andma nõusolek kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks registriossa nr 13012102 siinse määruse punktides 3.1–3.3 ja 3.5 määratud tingimustega. Lugeda käesoleva kohtumääruse lahutamatuks osaks kohtumäärusele lisatud kaart juurdepääsutee asukoha kohta (lisa nr 1). Rahuldada Kosenex OÜ ja Z.G määruskaebused osaliselt. Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.
2
2-22-3658 Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.B.X (avaldaja) esitas 11. märtsil 2022 (täpsustatud 18. aprillil 2022) Harju Maakohtule avalduse, milles palus määrata avalikult kasutatavale teele juurdepääsu Paistaku kinnisasjale (registriosa nr 6328402, katastritunnus 51801:001:0420, edaspidi ka Paistaku kinnisasi) üle Kruusiaugu kinnisasja (registriosa nr 5155402, katastritunnus 51801:001:0554, edaspidi ka Kruusiaugu kinnisasi), Liivaku kinnisasja (registriosa nr 11198202, katastritunnus 51801:001:0323, edaspidi ka Liivaku kinnisasi), Vana-Paistaku kinnisasja (registriosa nr 13012102, katastritunnus 51801:001:0415, edaspidi ka Vana-Paistaku kinnisasi) ja Liivola kinnisasja (registriosa nr 5155002, katastritunnus 51801:001:0063, edaspidi ka Liivola kinnisasi). Avaldaja palus määrata, et Paistaku kinnisasja igakordsel omanikul on õigus läbida kinnisasju ööpäev läbi nii jalgsi kui ka autoga. Samuti palus avaldaja määrata juurdepääsutasuks mitte rohkem kui 100 eurot aastas ning kohustada viidatud kinnisasjade omanikke andma nõusolek kinnistusraamatusse juurdepääsu kohta märke kandmiseks.
1.1.Avalduse kohaselt kuulub avaldajale Paistaku kinnisasi, millele ei ole juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt. Avaldaja taotletud juurdepääs on väljakujunenud tavaks, mida kinnitab osaliselt ka Saue valla detailplaneering. Ka Saue valla üldplaneeringu ja ajalooliste kaartide kohaselt on avaldaja taotletud juurdepääsutee ette nähtud liikumiseks ja läbipääsemiseks. Seega on tee kasutamine mõeldud kõigile ning selle kasutamine ei ole ebaseaduslik ega omavoliline. Tavana välja kujunenud teega kinnisasja omandaja peab kinnisasja soetamisel arvestama, et kinnisasjal on vahetu seadusjärgne kitsendus.
1.2.Avaldaja hinnangul peab tee laius olema vähemalt 3,5 m, et liiklema mahuks ka lumelükkamise sõiduk (saha laius on tavapäraselt 2,5 m). Kaalupiirangu seadmist ei pea avaldaja vajalikuks. Kui kohus peab vajalikuks piirangu seada, siis tuleb arvestada, et teed peaks saama läbida ka kinnisasja teenindavad sõidukid (prügiauto, lumelükkamise sõiduk, küttepuid vedav auto, reovee purgimiseks sobilik sõiduk jne), mille kaalukategooria on kuni 7500 kg. Juurdepääsuteed ei ole mõistlik määrata tähtajaliselt, sest avaldaja ja ka järgmised Paistaku kinnisasja omanikud vajavad juurdepääsu kinnisasjale ka 10 või 15 aasta pärast.
1.3.Avaldaja hinnangul ei ole põhjendatud juurdepääsutasu suuremas summas kui 100 eurot aastas (kokku kõikidele kinnisasja omanikele). Tasu suuruse määramisel tuleb arvestada, et tava kohaselt on avaldaja taotletud juurdepääsutee olnud kasutuses juba aastaid ning kinnisasjade omanikud peavad sellega arvestama. Juurdepääsutasu sisse on arvestatud ka avaldaja saadav kasutuseelis (maade rent kõnealuses piirkonnas on keskmiselt 0,20 eurot/m 2 ning tee pikkus on ca 538 eurot) ning maamaks (maamaksu suurus aastas on 60 eurot). Kuna juurdepääsutee on tavaline metsarada, mida ei pea hooldama, siis ei teki ka teehoolduskulusid, mida tuleks eraldi arvestada. Seejuures teeb Saue vald juurdepääsuteel lumetõrjet. Kui aga kohus leiab, et siinsel juhul tuleb jagada ka teehoolduskulud, siis avaldaja hinnangul peaksid need kulud kandma kõik tee kasutajad võrdselt. Sellisel juhul oleksid teehoolduskulud umbes 40 eurot aastas ning see summa mahuks 100 euro sisse. Kui tee hooldamise kulud jäävad avaldaja kanda, tuleb selle võrra vähendada juurdepääsutasu. Avaldaja on nõus ka tasu iga3
2-22-3658 aastase suurenemisega, kui see on proportsionaalne ja mõistlik ning vastab juurdepääsu seadmise tavatingimustele.
1.4.Juurdepääsutee rajamine Saue valla pakutud viisil, s.o üle Liivaku ja Vana-Paistaku kinnisasjade, ei ole mõistlik. Tegemist on põllumaadega, mida haritakse ja küntakse. Seejuures ei ole juurdepääsutee seadmisel esmatähtis tee pikkus ega see, mitme isiku omandiõigust riivatakse. Juurdepääsutee määramine pakutud viisil tooks avaldajale kaasa ebamõistlikult suuri kulutusi (põllumaa on kaetud haritud mullaga ning maad peab hakkama pindama). Ka kinnisasjade omanikele tähendaks see ebamõistlikult suurt kahju (haritava maa osaline kaotamine), mille peaks eeldatavasti hüvitama avaldaja. Avaldaja poolt pakutud juurdepääsutee on aga piisavalt hea pinnasega ning seetõttu ei ole selle kasutamiseks vaja ulatuslikku pindamist.
1.5.Mõistlik lahendus ei oleks ka juurdepääsutee, mis läbiks Kruusaaugu kinnisasja (registriosa nr 7285302, katastritunnus 51801:001:0553, edaspidi ka Kruusaaugu kinnisasi). Kinnisasjal asub autoremonditöökoda, elamu ja muud hooned, mis on aiaga piiratud. Avalikult teelt on võimalik jõuda küll Kruusaaugu kinnisasjani, kuid kuna Saue valla üldplaneeringu kohaselt lõpeb „muu tee“ Kruusaaugu kinnisasjal, on kinnisasja omanik selle aiaga piiranud ning sealt kaudu ei ole võimalik Paistaku kinnisasjale pääseda. Puudutatud isikute seisukohad
2.Kosenex OÜ-le (puudutatud isik I, edaspidi ka Liivaku kinnisasja omanik) kuulub Liivaku kinnisasi. Kohtule esitatud arvamuses tegi Liivaku kinnisasja omanik järgmised ettepanekud: 1) ühekordne servituudi seadmise tasu iga kinnisasja omaniku kohta on 300 eurot; 2) tee hooldamise kohustus jääb avaldajale; 3) servituudi tasu suureneb regulaarselt (nt 5% igal aastal seoses maamaksu tõusu ja inflatsiooniga); 4) servituut seatakse tähtajaliselt (nt 10 aastat või 15 aastat); 5) servituudiga koormatud kinnisasjaga tehingute tegemisel kaasata avadajat vaid juhul, kui see puudutab servituudi ala.
2.1.Liivaku kinnisasja omaniku hinnangul on tavapärane, et servituudi seadmisega seotud kulud kannab avaldaja. Menetluses osalemine ja dokumentidega tutvumine on ajakulu. Põhjendatud ei ole ka tee hooldamise kulude jagamine kinnisasjade omanike vahel, vaid see kulu tuleb jätta avaldaja kanda. Liivaku kinnisasja omanik taotletud juurdepääsuteed ei kasuta.
2.2.Avaldaja pakutud juurdepääsutasu 100 eurot on ebaõiglane. On tavapärane, et servituudi kasutamise eest makstavat tasu korrigeeritakse perioodiliselt ning vähemalt proportsionaalselt maamaksu tõusu ja inflatsiooniga. Ka ei ole Liivaku kinnisasja omanik nõus tähtajatu servituudi seadmisega, sest kinnisasja omaniku vahetumisel võivad tekkida uued probleemid, millega ei ole praegu võimalik arvestada.
3.J.J-ile ja Q.U-le (puudutatud isikud II, edaspidi koos ka Kruusiaugu kinnisasja omanikud) kuulub Kruusiaugu kinnisasi ning nad olid avaldusega nõus. Q.U-le (edaspidi ka Kruusaaugu kinnisasja omanik) kuulub ka Kruusaaugu kinnisasi ning ta oli avaldusega nõus.
4.Z.G-le , R.S-ile ja H.P-le (puudutatud isikud III, edaspidi koos ka Vana-Paistaku kinnisasja omanikud) kuulub Vana-Paistaku kinnisasi ning nad ei toetanud avalduses taotletud viisil juurdepääsutee määramist.
4
2-22-3658
4.1.Avaldaja on ekslikult leidnud, et taotletud juurdepääsutee on väljakujunenud tava Paistaku kinnisasjale pääsemiseks. Juurdepääs Paistaku kinnisasjale avalikult teelt oli tagatud ajaloolise tee kaudu, mis läbis Vana-Paistaku, Kruusaaugu ja Kruusiaugu kinnisasju. Seda ajaloolist juurdepääsuteed kasutati seni, kuni Kruusaaugu kinnisasja omanik Q.U selle omavoliliselt sulges. Muid alternatiivseid võimalusi juurdepääsutee määramiseks saaks arutada vaid juhul, kui oleks põhjendatud lõpetada ajaloolise tee kasutamine. Praegusel juhul selliseid põhjuseid ei ole.
4.2.Saue vald on ekslikult leidnud, et Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla teelt võis olla otse ligipääs Paistaku kinnisasjale üle Kruusaaugu, Kruusiaugu ja Vana-Paistaku kinnisasjade. Valla esitatud 1998. a ortofotolt nähtub hoopis ajalooline juurdepääsutee Ääsmäe-HaapsaluRohuküla teelt Paistaku kinnisasjale, mis läbib Vana-Paistaku (väiksemas osas, kui avaldaja taotletud juurdepääsutee), Kruusaaugu ja Kruusiaugu kinnisasju.
4.3.Väär on avaldaja väide, et taotletavat juurdepääsuteed kasutavad kõik osapooled. Kõnealust teed kasutavad vaid Paistaku kinnisasja omanik ja tema üürnik. Lisaks on suurem osa teest määratletav metsarajana, mis on tekkinud kas loomade käiguteedele või kuivematele aladele. Vana-Paistaku kinnisasja omanikud ei nõustu avaldaja ja tema üürniku omavolilise metsaraja sõiduteena kasutamisega.
4.4.Vana-Paistaku kinnisasja renditakse põllumaana. Taotletava juurdepääsutee määramisel kinnisasi poolitatakse, millega tekib ilmselge kahju kinnisasja omanikele. Uue tee rajamisega lõigataks maatükist ära kolmnurgakujuline osa suurusega 5045 m 2. Seda osa ei saa harida ega elamumaana kasutada, mistõttu kinnisasja kui terviku väärtus väheneb. Avaldaja taotletud juurdepääsutee määramine põhjustaks ka ebamõistlikult suure keskkonnaalase „jalajälje“. Avaldaja ja tema üürnik on kõnealust teed soovinud täita erineva ehitusprahiga, et tee oleks läbitav. Selline keskkonnareostus ei ole põhjendatud ega tohiks jätkuda.
4.5.Juhul kui kohus peab siiski põhjendatuks määrata juurdepääsutee avalduses taotletud viisil, tuleb määrata põhjendatud juurdepääsutasuks Vana-Paistaku kinnisasja kasutamise eest 1017,16 eurot aastas. Maa-ameti kinnisvara hinnastatistika andmetel on sellel aastal Z.G külas olnud seitse maa ostu-müügi tehingut kogupinnaga seitse hektarit ja kogu väärtuses 178 000 eurot, mis teeb ühe hektari hinnaks keskmiselt 25 429 eurot. Z.G küla on asukohana väga perspektiivikas (lähedal suurele maanteele ja raudteele ning umbes 40-minutilise autosõidu kaugusel Tallinnast). Seega on kinnisasi perspektiivne elamiseks ja elamuarenduseks, mistõttu on kinnisasjast n-ö ära lõigatud poolehektarilise maa-ala väärtus 12 714,50 eurot. Diskontomäär on 8% aastas ning selle võrra tuleb iga-aastast tasu suurendada.
4.6.Ka tuleb avaldaja kanda jätta avalduses taotletud juurdepääsutee ehitamise ja hooldamise kulud, sest teised seda teed ei vaja ega kasuta. Avaldaja peab esmalt rajama seaduse nõuetele vastava tee. Hetkel on tegemist põllurajaga, mis on avaldaja ja/või tema üürniku poolt omavoliliselt sisse sõidetud ning mida on pehmemates kohtades täidetud eterniidi ja telliskivitükkidega. Kuna eterniidi ja muu taolise ehitusprahi loodusesse toomine on vaadeldav keskkonna reostamisena, tuleks see reostus likvideerida.
5.L.Q-le (puudutatud isik IV, edaspidi ka Liivola kinnisasja omanik) kuulub Liivola kinnisasi. Liivola kinnisasja omanik peab avaldust põhjendamatuks ja palub jätta see rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda.
5
2-22-3658
5.1.Juurdepääs avaldaja kinnisasjale on ajalooliselt toimunud üle Kruusaaugu kinnisasja. Mõni aasta tagasi märkas Liivola kinnisasja omanik, et tema kinnisasjalt on sõidetud korduvalt üle, tekitatud inetud rattaroopad, kuhu on mingil hetkel puistatud ka eterniiti. Selgus, et ilma loata sõidab kinnisasjalt üle avaldaja üürnik, sest varasem juurdepääsutee on Kruusaaugu kinnisasja omaniku poolt suletud.
5.2.Kruusaaugu kinnisasja omanik omandas kinnisasja teadmisega, et sealt läheb läbi tee. Põhjendamatu on rikkuda Liivola kinnisasja omaniku omandiõigust ja tekitada täiesti uus tee Paistaku kinnisasjale pääsemiseks. Kuna Liivola kinnisasja üks pool on vana kruusakaevanduse ala, siis on kinnisasja kasutamine niigi piiratud. Servituudi seadmine muudaks aga kinnisasjale ehitamise või selle vaba kasutamise sisuliselt võimatuks.
5.3.Saue vald lükkas 2020/2021 talvel Liivola kinnisasjal lund selle omaniku teadmata ja rikkus sellega kinnisasja pinnast. Edaspidi keelas Liivola kinnisasja omanik lume lükkamise, viidates pinnase kahjustamisele. Asjaolu, et Liivola kinnisasja läbiv „tee“ ei sobi liiklemiseks, kinnitab ka see, et looduslikule pinnasele on puistatud eterniiti. Tee rajamiseks avaldaja soovitud asukohta ei piisa vaid pindamisest.
5.4.Väide, et Kruusaaugu kinnisasjale on tekkinud elamumaa, mida ajaloolise tee kasutamise ajal ei olnud, ei ole õige. Kruusaaugu kinnisasjal paiknes ka varem hoone, mis säilis kogu nõukogude aja. Alates maa Liivola kinnisasja omanikule tagastamisest 1994. aastal kuni tee sulgemiseni Kruusaaugu kinnisasjal, ei olnud Liivola kinnisasjal mingit liikumisrada, vaid ainult heinamaa. Seejuures nähtub Transpordiameti seisukohast, et Liivola kinnisasja mahasõit ei ole sobilik elamumaa teenindamiseks.
5.5.Arvestades väga muutuvaid ja ettenägematuid aegu, võiks servituudi seada tähtajaliselt. Juurdepääsu parameetrite juures tuleks arvestada, et see on mõeldud ligipääsuks ainult elanikele, st sõiduauto kuni minibussi laius. Kuna päästeautode jms sarnase läbipääsu lubamine tuleneb seadusest, ei ole seda vaja servituudiga reguleerida.
5.6.Liivola kinnisasja omanik esitas võrdlusandmed kinnisasja väärtuse määramiseks. Kinnisasja omaniku hinnangul võiks Liivola kinnisasja väärtus olla umbes 40 000 – 50 000 eurot. Koos juurdepääsutee alla jääva maaga hõlmab kitsendatud ja häiritud kasutamisega maa-ala kokku 2859 m2, mis moodustab 10,3% kinnisasjast ja 68% rohumaast. Seejuures tuleb arvestada, et Liivola kinnisasjale on seatud veel kokku 8292,55 m 2 ulatuses kitsendusi (avalikult kasutatavate teede (9 ja 11179) kaitsevöönd ning sideehitise kaitsevöönd). Kuna võrreldavaid andmeid juurdepääsutasu määramiseks ei ole, on väheusutav, et tasu suuruse osas suudaks arvamuse anda ekspert. Seega võiks kohus kaaluda tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 233 kohaldamist. Juurdepääsutee ehitamise ja selle hooldamise kulud peaksid jääma avaldaja kanda. Seejuures tuleb avaldajal vältida seniseid sobimatuid ja keskkonnaohtlikke tee korrashoiu viise.
6.Saue valla (Saue Vallavalitsuse kaudu, puudutatud isik V, edaspidi ka vald) seisukoha kohaselt ei piirne Paistaku maaüksus ühestki küljest avalikult kasutatava teega ning kinnistule on ligipääsu vaja.
6.1.Saue valla üldplaneeringu kaardile on märgitud punktiirjoonega liikumisrada Z.G teelt kuni Aia kinnisasjani (registriosa nr 12952602, katastritunnus 51801:001:0394). Liikumisrada ei ulatu Paistaku kinnisasjani. Liikumisrada lõpeb üldplaneeringu kaardi kohaselt kohas, kus Paistaku kinnisasjani viib edasi üldplaneeringu kaardi kohaselt „muu teena“ tähistatud tee. Seega ei ole täpne väita, et üldplaneeringu kohaselt oleks kõnealuse punktiirjoonega 6
2-22-3658 tähistatud ala määratud läbipääsuteeks.
6.2.Kruusaaugu ja Paistaku kinnisasjade vahele on üldplaneeringu kohaselt märgitud „muu tee“. Maa-ameti hallatavas ajaloolises kaardirakenduses on 1998. aasta ortofoto pealt nähtav, et sellel ajal võis Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla teelt olla otse ligipääs Paistaku kinnisasjale üle Kruusaaugu, Kruusiaugu ja Vana-Paistaku kinnisasjade. 2020. aasta ortofoto pealt on näha, et Paistaku kinnisasjale enam kõnealuse tee kaudu sõidukiga tõenäoliselt liigutud ei ole. Maaameti fotolaos oleva 16. aprillil 2022 tehtud foto põhjal on võimalik tuvastada, et selle aasta aprillis on avaldaja esitatud plaanil märgitud punase joonega asukohas sõidetud tõenäoliselt mootorsõidukiga.
6.3.Vald peab võimalikuks, et on ka alternatiivne lahendus juurdepääsuteeks, mis eeldaks lühemat marsruuti kui avaldaja taotletud üle poole kilomeetri pikkune tee. Näiteks põllumaa serva äärest otse avalikult kasutatavale transpordimaaüksusele (Vana-Paistaku ja Liivaku kinnisasjadelt). Tee pikkus oleks sellisel juhul ligikaudu 320 m.
7.P.Q ja N.E (puudutatud isikud VI, edaspidi ka Aia kinnisasja omanikud) on Aia kinnisasja omanikud, kes menetluses seisukohti ei esitanud.
8.Transpordiamet (puudutatud isik VII, edaspidi ka Transpordiamet) esitas seisukoha avaldusele.
8.1.Riigiteel nr 9 (s.o Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla maantee) on kaks ristumiskohta – juurdepääs Kruusaaugu kinnisasjale (km 29,988) ja juurdepääs Kruusiaugu kinnisasjale (km 29,154). Juurdepääs riigiteelt nr 9 on olemasolevate ristumiskohtade kaudu võimalik, kuid mitte eelistatud. Riigitee nr 9 liiklussagedus on suur ja liitumised põhiteega peaksid valdavalt toimuma ristmike kaudu. Põhimaantee funktsioon on eelkõige läbiva liikluse (transiitliikluse) teenindamine suuremate linnade vahel ja juurdepääsud kõrvalolevatele kinnisasjadele tuleb tagada kogujateede või kohalike teede kaudu. Ohutuse seisukohalt peaks enamik liitumisi toimuma ristmike piirkonnast, kuna ristmiku piirkonnad on sõidukijuhtidele paremini tajutavad (kui potentsiaalsed ohukohad) ja liiklejad on tähelepanelikumad, osates teiste sõitjate võimalikke vigu paremini ennetada. Mahasõidud külgnevatele kinnisasjadele sarnast efekti kaasa ei too.
8.2.Vastavalt normidele on II ja III klassi maanteel lubatud kaks mahasõitu ühe kilomeetri kohta. Riigitee nr 9 lõigus km 28,5–29,5 on juba neli ristumiskohta, millest üks on ristmik riigiteega nr 11179 (s.o Z.G tee). Seega esineb juba praegu vastuolu normidega ning täiendava liikluse suunamisel riigiteele peab kaaluma ohutuse aspekte ja vajadusel nägema ette normikohased riigitee laiendused või muud meetmed. Seega ei ole juurdepääsu kavandamine Paistaku kinnisasjale riigiteel nr 9 paiknevate mahasõitude kaudu sobilik.
8.3.Riigiteel nr 11179 on kolm ristumiskohta: 1) juurdepääs Liivola kinnisasjale (km 0,075); 2) juurdepääs põllu- ja metsamajanduse sihtotstarbe teenindamiseks (km 0,197, Liivola kinnisasjaga puutumus); 3) juurdepääs Liivaku kinnisasjale (km 0,413). Kui arvestada, et riigitee on V klassi maantee, on riigiteele lubatud kavandada viis mahasõitu ühe kilomeetri kohta. Arvestades, et riigiteel nr 11179 lõigus km 0,0-1,0 on neli ristumiskohta, vastab mahasõitude arv normidele. Seega on juurdepääsu võimaldamine riigitee nr 11179 kaudu võimalik (sh olemasolevate ristumiskohtade kaudu). Küll aga tuleb arvestada, et riigitee nr 11179 km 0,197 olev mahasõit ei ole sobilik elamumaa sihtotstarbe teenindamiseks, mistõttu tuleb ette näha olemasoleva pinnaskattega mahasõidu rekonstrueerimine. Ristumiskoha
7
2-22-3658 rekonstrueerimiseks tuleb Transpordiametilt taotleda ehitusseadustiku (EhS) § 99 lg 3 kohased nõuded. Maakohtu määrus ja põhjendused
9.Harju Maakohus rahuldas 2. veebruari 2023. a määrusega avalduse osaliselt ja määras, et Paistaku kinnisasja igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on tasuta tähtajatu ööpäevaringne jalgsi ja igat liiki transpordivahenditega juurdepääs avalikult kasutatavale Z.G teele üle Vana-Paistaku ja Liivaku kinnnisasjade. Kohus määras, et juurdepääsutee pikkus on 341 m (147 m ulatuses Vana-Paistaku kinnisasjal ja 194 m Liivaku kinnisasjal), laius 3 m ning selle ligikaudne asukoht on tähistatud punase joonega määruse lisaks oleval plaanil. Kohus määras, et juurdepääsutee hooldamise kohustus on Paistaku kinniasja igakordsel omanikul. Maakohus kohustas Vana-Puistaku kinnisasja omanikke ja Liivaku kinnisasja omaniku seaduslikku esindajat andma nõusoleku kinnistusraamatusse juurdepääsu kohta märkuse kandmiseks ja asendas tahteavaldused kohtumäärusega. Maakohus jättis menetluskulud avaldaja kanda, jättes menetluskulude suuruse rahaliselt kindlaks määramata.
9.1.Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt puudub Paistaku kinnisasjalt juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Avaldaja taotleb juurdepääsu avalikult kasutatavale Z.G teele üle Vana-Paistaku, Kruusiaugu, Liivaku ja Liivola kinnisasjade (alternatiiv 1). Täiendavalt oleks võimalik kaaluda juurdepääsutee määramist Z.G teele üle Vana-Paistaku ja Liivaku kinnisasjade (alternatiiv 2), Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla teele üle Vana-Paistaku, Aia ja Kruusaaugu kinnisasjade (alternatiiv 3), üle Vana-Paistaku, Kruusiaugu ja Kruusaaugu kinnisasjade (alternatiiv 4) ning üle Vana-Paistaku ja Kruusiaugu kinnisasjade (alternatiiv 5).
9.2.Maakohus asus seisukohale, et juurdepääsutee tuleb määrata alternatiivi 2 kohaselt. Juurdepääsutee asukoht tuleb määrata selliselt, et see hakkab kulgema Paistaku kinnisasjalt mööda olemasolevat põllumassiivi äärt kuni Z.G teele viiva pealesõiduni. Juurdepääsutee määramine eelnimetatud viisil riivab küll kahe kinnisasja omanike huve, kuid nimetatud asukohas on juurdepääs kõiki võimalusi kõrvutades optimaalseim valik. Viidatud varianti ei ole kunagi Paistaku kinnisasjale pääsemiseks kasutatud, st tegemist ei ole tavaga. Samas ei ole see juurdepääsu määramise vältimatuks eelduseks. Kohus tuvastas vaatlusel, et juurdepääsualal on pinnas piisavalt kõva, millele viitavad ka sõidukite jäljed. Põld ei ole üles küntud, pigem oli selle pinnas kõva kamaraga läbi kasvanud, ei nähtunud ka liigniiskust, mistõttu saab eeldada, et see on ka autoga liiklemiseks sobilik. Viidatud kohas on juba välja ehitatud mahasõit/pealesõit Z.G teele, mis Transpordiameti kinnitusel vastab nõuetele, sh ohutusnõuetele. Juurdepääsuala kasutamiseks ei pea eemaldama haljastust ega rajatisi ning avaldaja ei pea tegema olulisi kulutusi uue tee rajamiseks. Kuivõrd juurdepääsuala kulgeb põllu äärel, ei tähenda juurdepääsu määramine koormatud kinnisasjade omanikele olulist riivet. See variant on ka kaalutavatest kõige lühem. Kuivõrd Paistaku kinnisasja puhul on tegemist elamumaaga, ei saa eeldada, et juurdepääsu kasutamise intensiivsus oleks ebamõistlik.
9.3.Juurdepääsutee määramine alternatiivi 1 kohaselt ei ole põhjendatud, sest selliselt oleks juurdepääsuala ebamõistlikult pikk ja sellest johtuvalt põhjustaks koormatud kinnisasjade omanikele ebamõistlikult suure riive. Lisaks oleks vaja koormata nelja erinevat kinnisasja, mis adekvaatsete alternatiivide olemasolu valguses on põhjendamatu. Kõnealune variant ei ole mõistlik ning seda vaatamata sellele, et lähiminevikus on just nimetatud teed kasutatud Paistaku kinnisasjale juurdepääsemiseks.
8
2-22-3658
9.4.Maakohus ei pidanud mõistlikuks ka alternatiive 3–5.
9.4.1.Ajalooliselt on juurdepääs toimunud üle Vana-Paistaku, Kruusiaugu ja Kruusaaugu kinnisasjade. Samas tuvastas kohus vaatlusel, et lähiminevikus ei ole nimetatud varianti juurdepääsuks kasutatud, kuivõrd rada oli kinni kasvanud. Samuti ääristas seda puuhekk/allee, mida tuleks asuda juurdepääsu seadmise korral eemaldama. Ka on Kruusiaugu ja Kruusaaugu kinnisasjad elamumaad ning elamumaa koormamine juurdepääsuservituudiga tähendab ulatuslikku riivet. Liiati oli Kruusaaugu ja Aia kinnisasjade piiril kulgev variant ruumikitsikuses, mistõttu ei oleks sealt kaudu võimalik tagada Paistaku kinnisasja teenindamist prügiveokite jms tavapärasest suuremate sõidukitega. Juurdepääs kulgeks kinnisasjal asuvast autoremonditöökojast/garaažist ebamõistlikult lähedalt, mis ei pruugi olla turvaline ega sellest tekkivat riivet arvestades õigustatud. Samuti on viidatud variant pikem kui alternatiiv 2 ning selle puhul koormataks kolme kinnistut. Transpordiamet on lisanud, et Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla teelt maha- ja pealesõit ei vasta nõuetele ning ei pruugi seetõttu olla parim ja ohutuim variant.
9.4.2.Mõistlik ei ole määrata juurdepääsu Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla teele ka üle VanaPaistaku, Aia ja Kruusaaugu kinnisasjade. Kruusaaugu kinniasja puhul kehtivad eelviidatud põhjendused. Aia kinnisasi aga paistis vaatlusel kogutud tõendite põhjal olevat aiand/puukool, mistõttu riivaks sealtkaudu juurdepääsu määramine oluliselt omaniku äritegevust. Eemaldada tuleks märkimisväärses mahus aeda ning puuhekki, mis mõistlike alternatiivide olemasolul on põhjendamatu. Seda varianti ei ole ajalooliselt Paistaku kinnisasjale juurdepääsuks kasutatud. Transpordiamet on lisanud, et Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla teelt maha- ja pealesõit ei vasta nõuetele ning ei pruugi seetõttu olla parim ja ohutuim variant.
9.4.3.Ka ei ole põhjendatud juurdepääs Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla teele üle Vana-Paistaku ja Kruusiaugu kinnisasjade (alternatiiv 5). Vaatlusel nähtus, et Kruusiaugu kinnisasja kirdeosas on traktoriga pinnast kohendatud ning teoreetiliselt oleks see sõidukitega läbitav. Siiski on pinnas kohati suhteliselt ebatasane ning esineb järsem tõus/langus, mis võib liiklemise libedal ajal keeruliseks muuta. Seda varianti ei ole ajalooliselt Paistaku kinnisasjale juurdepääsuks kasutatud. Kruusiaugu kinnisasi on elamumaa, mille koormamine juurdepääsuservituudiga tähendab ulatuslikku riivet. Transpordiamet on lisanud, et ÄäsmäeHaapsalu-Rohuküla teelt maha- ja pealesõit ei vasta nõuetele ning ei pruugi seetõttu olla parim ja ohutuim variant.
9.5.Maakohus määras kindlaks juurdepääsu tingimused. Kohus asus seisukohale, et Paistaku kinnisasjale tuleb juurdepääsuõigus määrata viisil, et juurdepääs pikkusega ca 341 m (millest 147 m on Vana-Paistaku kinnisasjal ning 194 m on Liivaku kinnisasjal) ja laiusega 3 m kulgeb Z.G teele üle Vana-Paistaku ja Liivaku kinnisasjade (kus olemasolev tee puudub) määruse lisaks oleva plaani kohaselt. Võttes arvesse, et avaldaja soovib juurdepääsuteed kasutada ka sõidukitega, tuleb juurdepääsutee laiuseks määrata 3 m, mis on piisav ka talihooldust tegevate sõidukite jaoks. Kohus ei pidanud vajalikuks kehtestada sõidukite kaalupiirangut, kuna menetlusosalised ei ole sellisele vajadusele sõnaselgelt viidanud ega sellist vajadust tõendanud. Kuivõrd puuduvad mõjuvad põhjused avaldajale juurdepääsu ajaliseks piiramiseks, peab juurdepääs olema tagatud igal ajal. Juurdepääsutee hooldamise kohustuse jättis maakohus avaldaja kanda.
9.6.Lõpetuseks võttis maakohus seisukoha juurdepääsutasu osas. Kuivõrd kohus koormab Vana-Paistaku ja Liivaku kinnisasju, tuleb hinnata, kas viidatud kinnisasjade omanikud on kohaselt tõendanud tasunõude aluseks olevaid asjaolusid. Vaatamata kohtu selgitustele ei ole Vana-Puistaku kinnisasja omanikud tasunõude aluseks olevaid asjaolusid kohaselt esile 9
2-22-3658 toonud ega tõendanud. Riigikohtu selgitustest tulenevalt on tasu suuruse puhul oluline kinnisasja väärtus ning sama kinnisasja väärtus koos kõnealuse koormatisega. Vana-Paistaku kinnisasja omanikud on püüdnud tõendada üksnes kinnisasja väärtust, kuid koormatud kinnisasja väärtus on täielikult tõendamata. Põhjendatud ei ole lähtuda eeldusest, et servituudiala alla jääv ala kinnisasjast on sisuliselt kaotatud omand – tegelikkuses omandit ei kaotata, sellest tulenevaid õigusi üksnes mõnevõrra piiratakse. Samuti ei ole Vana-Paistaku kinnisasja väärtuse puhul võimalik lähtuda piirkonnas tehtud kõigi kinnisvaratehingute keskmisest hinnast, kuivõrd ei ole teada, milliseid kinnisasju (mh kas tegemist on maatulundusmaaga jne) see hõlmab. Vana-Paistaku kinnisasja omanikud ei ole esitanud tõendeid ka teiste tasukomponentide (maamaksu suurus, kasutuseelise suurus jne) kohta. Vana-Paistaku kinnisasja omanikud tõid esile, et piirkonnas on võrdlustehingud olemas, kuid info esitati sedavõrd üldistatud kujul, et kohus ei saa seda tasunõude puhul arvesse võtta. Samuti ei ole esile toodud või tõendatud ega ka põhistatud, et kõnealuses küsimuses asjatundja arvamuse hankimine eeldab ebamõistlikult suuri kulutusi. Seega puudub alus TsMS § 233 kohaldamiseks. Liivaku kinnisasja omanik ei ole kinnisasja koormamisega seotud tasunõude osas toonud esile ühtegi asjaolu ega tõendit. Seega on vastav tasunõue täielikult tõendamata. Eeltoodud põhjendustel asus maakohus seisukohale, et Vana-Paistaku ja Liivaku kinnisasjad tuleb koormata tasuta.
9.7.Maakohus pidas põhjendatuks jätta menetluskulud TsMS § 172 lg 1 alusel avaldaja kanda, sest menetlus toimus avaldaja huvides. Määruskaebused ja menetlusosaliste seisukohad
10.Liivaku kinnisasja omanik esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja teha uus määrus, millega rahuldada avaldaja avaldus ja määrata juurdepääsutee alternatiivi 1 järgi. Menetluskulud palub Liivaku kinnisasja omanik jätta avaldaja kanda.
10.1.Määruskaebuse väidete kohaselt oleks maakohus pidanud Paistaku kinnisasjale juurdepääsu määrama vastavalt alternatiivile 1. Praegusel juhul on maakohus määranud juurdepääsu uuest kohast, kus tee puudub. Selliselt on loodud Paistaku kinnisasjale täiendav juurdepääs. Maakohus ei tuvastanud selliseid erandlikke asjaolusid, mis õigustaksid täiendava juurdepääsu määramist. Maakohus tõi vaid esile, et alternatiivi 1 puhul oleks juurdepääsutee ebamõistlikult pikk ja koormaks nelja erinevat kinnisasja. Alternatiivide 1 ja 2 puhul on juurdepääsutee pikkuse vahe vaid ca 200 m, mistõttu ei saa 540 m pikkust juurdepääsuteed pidada ebamõistlikult pikaks. Nelja kinnisasja koormamises ei ole samuti midagi erakordset ja määruskaebuse esitaja on ühe omanikuna sellise variandiga nõus. Praegu läbib neid nelja kinnisasja niikuinii tee ja Liivaku kinnisasja omanik ei näe põhjust, miks avaldaja ei võiks seda teed kasutada ka edaspidi.
10.2.Maakohus määras juurdepääsu üle põllu, mida haritakse. Maakohus ei saanud vaid vaatluse põhjal eeldada, et kõnealune põld on autoga liiklemiseks sobilik ja et avaldaja ei pea tegema tee rajamiseks olulisi kulutusi. Teadaolevalt vajab ka kõige lihtsam pinnastee aluskihi ehitust, et tee kannaks sõidukeid igal aastaajal. Ka ei arvestanud maakohus aastaaegade vaheldumisega (lume sulamine, sügisesed vihmad) ega sellega, et ka raskemad masinad peavad avaldaja juurde jõudma (prügivedu, küttepuude autod jne). Seejuures ei ole maakohus määranud, et Liivaku kinnisasja omaniks peaks taluma tee ehitust.
10.3.Maakohus kaalus vääralt osapoolte huvisid. Praegusel juhul tuleb uut juurdepääsu alles rajama hakata, mistõttu peab avaldaja tegema selleks olulisi kulutusi. Seejuures on Liivaku kinnisasi välja renditud ja rentnik harib kogu põldu. Juurdepääsutee määramine üle põllu jätab 10
2-22-3658 haritavast maast välja ca 0,1 ha maad, mille osas Liivaku kinnisasja omanik ei saa enam rendilepingut täita. Samuti väheneb Põllumajanduse Registrite ja Informatsiooni Ameti (PRIA) toetuskõlbulik maa-ala.
10.4.Maakohus koormas vääralt Liivaku kinnisasja selle eest tasu määramata. Kuna Liivaku kinnisasja omanik ei väljendanud, et ta ei soovi tasu, pidanuks maakohus hagita menetluses ise vajalikud asjaolud välja selgitama ja vajalikud tõendid koguma. Maakohtu määratud juurdepääsu puhul kaoks Liivaku kinnisasjal haritavast maast ca 0,1 ha. Arvestades Riigikohtu praktikat, väheneb kinnisasja väärtus ca 600–700 eurot, millele lisandub seadusjärgne intress (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416). Nimetatud summa ulatuses tuleks igal juhul määrata juurdepääsutee aastatasu.
11.Vana-Paistaku kinnisasja omanik Z.G esitas määruskaebuse, milles vaidlustab maakohtu määruse resolutsiooni p-d 2, 3, 5 ja 7.
11.1.Määruskaebuse väidete kohaselt on Paistaku kinnisasjale juurdepääs tagatud Kruusiaugu ja Kruusaaugu kinnisasjade kaudu. Kõnealuste kinnisasjade omanikud ei ole kohtumenetluses esile toonud, miks avaldaja ei võiks ka edaspidi seda juurdepääsuteed oma kinnisasjale pääsemiseks kasutada. Seega ei ole uue juurdepääsu määramine põhjendatud. Seejuures määras maakohus uue juurdepääsu üle kahe põllumaa, kus ei ole kunagi teed olnud, kus liiguvad põllutöömasinad ning kuhu tee rahamine on oluliselt kulukam ja teistele koormavam.
11.2.Maakohus viitas vaidlustatud määruses, et Kruusaaugu kinnisasja läbiv juurdepääsutee on kinni kasvanud, mistõttu ei ole seda varianti juurdepääsuks kasutatud. Kõnealune juurdepääsutee osa on kinni kasvanud, sest kinnisasja omanik sulges selle ebaseadusikult ning avaldaja ei reageerinud sellele koheselt. Ka nähtub vaatluse protokollist, et kõnealusel juurdepääsuteel on sõidukitega liiklemiseks piisavalt ruumi ning autoteeninduse ja Kruusaaugu kinnisasja aiaga piiratud ala vahelt ei peaks midagi (hekki) eemaldama, sest seal on isegi rattajäljed näha. Ka ei nõustu määruskaebuse esitaja maakohtu seisukohaga, et juurdepääsu võimaldamine üle Kruusaaugu kinnisasja tähendaks ulatuslikku riivet. Kruusaaugu kinnisasjal on autoteenindus, mistõttu ei põhjustaks selle kaudu juurdepääsu määramine suuremat liikluskoormust, kui seal juba praegu on. Maakohus viitas vääralt, et Transpordiameti hinnangul ei vasta Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla teelt maha- ja pealesõit nõuetele. Sellist väidet kohtuistungil ei esitatud ning see ei nähtu ka istungiprotokollist.
11.3.Põhjendatud ei ole juurdepääsutee kasutamine selle eest tasu maksmata. Vana-Paistaku kinnisasja omanik Z.G on nõus tasuta juurdepääsu määramisega vaid juhul, kui see määratakse vastavalt alternatiivile 2. Kõikidel muudel juhtudel tuleks lähtuda maahinna väärtusest ja valemist, mille määruskaebuse esitaja maakohtumenetluses välja tõi. Praegusel juhul väheneb Vana-Paistaku kinnisasja väärtus ning tõuseb Paistaku kinnisasja väärtus.
11.4.Vaidlustatud määruse resolutsiooni p 4 on vastuolus määruse põhjendustega. On igati loogiline, et juurdepääsutee hooldamise kohustuks jääb avaldajale.
12.Avaldaja leidis vastuses määruskaebustele, et maakohtu määrus tuleks tühistada ja ringkonnakohus peaks juurdepääsutee määrama nii, nagu avaldaja seda taotles. Alternatiivselt tuleks asi saata tagasi maakohtule uueks lahedamiseks. Avaldaja nõustub kaebajatega selles, et maakohtu määrus on üllatav. Maakohtu määratud juurdepääsuteed sisuliselt ei arutatud. Ka on see ebamõistlik, sest vastav pinnas ei ole mingil juhul sõiduauto ega raskeveokitega (prügiauto jne) aastaringselt läbitav. Paikvaatlus viidi läbi 11
2-22-3658 südatalvel, mil maapind oli jäätunud ja kõva, kuid kevade hakul, suvel ja sügisel on maa-ala mullane ning seetõttu pehme ja mudane. Määratud ala sõiduväärseks muutmine nõuab arvestatavat investeeringut, mis ei ole mingil juhul mõistlik. Avaldaja ei nõustu kaebajate väidetega, nagu oleks Paistaku kinnisasjale juurdepääs juba olemas või tuleks juurdepääs määrata Kruusiaugu ja Kruusaaugu kinnisasjade kaudu.
13.Maakohus jättis määruskaebused rahuldamata ja edastas need TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Menetluse edasine käik
14.Kuna maakohus küsis määruskaebuste kohta seisukohta vaid avaldajalt, määras Tallinna Ringkonnakohus 30. märtsi 2023. a kirjaga ka teistele menetlusosalistele tähtaja soovi korral seisukoha esitamiseks.
15.Liivaku kinnisasja omanik avaldas 13. aprilli 2023. a seisukohas, et peab Vana-Paistaku kinnisasja omaniku Z.G määruskaebust põhjendatuks. Maakohtu määrus on põhjendamatu, sh tasuta kasutamise määramise osas.
16.Vana-Paistaku kinnisasja omanik Z.G esitas 13. aprillil 2023 seisukoha, milles vaidleb Liivaku kinnisasja omaniku määuskaebusele vastu. Õige ei ole määruskaebuse väide, nagu oleks avalduses taotletud juurdepääsutee olnud kogu aeg olemas. Ajalooliselt on Paistaku kinnisasjale pääsenud üle Kruusiaugu ja Kruusaaugu kinnisasjade, mida kinnitas ka maakohus määruse p-s 62.
17.Liivola kinnisasja omanik avaldas 17. aprilli 2023. a seisukohas, et nõustub Vana-Paistaku kinnisasja omaniku Z.G määruskaebuse põhjendustega. Nõustuda ei saa aga Liivaku kinnisasja omaniku määruskaebusega, kuna selle kohaselt tulnuks avaldus rahuldada avaldaja soovitud viisil.
18.Tallinna Ringkonnakohus määras 1. juuli 2024. a kirjaga asjaomastele kinnisasjaomanikele ja avaldajale tähtaja kirjas toodud küsimustele vastamiseks. Menetlusosalised esitasid seisukohad ning said võimaluse ka üksteise seisukohtadele vastata.
19.Ringkonnakohus otsustas 21. märtsi 2025. a määrusega korraldada paikvaatluse Paistaku, Kruusiaugu, Liivaku, Vana-Paistaku, Liivola, Aia, Kruusiaugu ja 1179 Z.G tee kinnisasjadel. Vaatlus toimus 11. aprillil 2025.
20.Ringkonnakohus määras 2. mai 2025. a kirjaga menetlusosalistele tähtahtaja seisukohtade esitamiseks. Seisukohad esitasid avaldaja, Aia ja Liivaku kinnisasjade omanikud, VanaPaistaku kinnisasja omanik Z.G ning Kruusiaugu ja Kruusaaugu kinnisasjade omanik Q.U.
21.Ringkonnakohus avaldas 23. mai 2025. a kirjas, et kaalub Paistaku kinnisasjale juurdepääsutee määramisel ühe arvestatava variandina maakohtu määratud teed, aga sellisel kujul, nagu Saue vald selle 11. mai 2022. a seisukohas algselt välja pakkus. Seonduvalt sellega määras ringkonnakohus Liivaku ja Vana-Paistaku kinnisasjade omanikele tähtaja tõendite esitamiseks seonduvalt juurdepääsutasu suurusega.
22.Vana-Paistaku kinnisasja omanik Z.G esitas 6. juunil 2025 seisukoha koos tõenditega.
23.Liivaku kinnisasja omanik esitas 6. juunil 2025 seisukoha koos tõenditega.
12
2-22-3658
24.Ringkonnakohus määras 16. juuni 2025. a kirjadega Vana-Paistaku kinnisasja omanikele tähtaja maamaksu osas täpsustuse esitamiseks. Samuti andis kohus avaldajale võimaluse esitada soovi korral seisukoht uute tõendite osas ning määras menetlusosalistele tähtajad menetluskulude nimekirjade ja vastuväidete esitamiseks.
25.Vana-Paistaku kinnisasja omanik Z.G esitas 18. juunil 2025 täpsustuse kinnisasja eest tasutava maamaksu kohta ning avaldaja esitas seisukoha uute tõendite kohta.
26.Avaldaja, Liivaku ja Liivola kinnisasjade omanikud esitasid 18. juunil 2025 menetluskulude nimekirjad.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
27.Kolleegium leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada. Ringkonnakohus teeb asjas uue määruse, millega rahuldab avalduse osaliselt ja määrab avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu Paistaku kinnisasjale ning kohustab koormatud kinnisasjade omanikke andma nõusoleku juurdepääsu kohta märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse. Määruskaebused rahuldatakse osaliselt.
28.Ringkonnakohus otsustab esmalt määruskaebemenetluses esitatud uute tõendite vastu võtmise.
28.1.TsMS § 662 lg 3 järgi võib määruskaebuse põhjendamiseks esitada uusi asjaolusid ja tõendeid. Uusi asjaolusid ja tõendeid võivad esitada ka teised menetlusosalised. Liivaku kinnisasja omanik esitas kohtule uued tõendid määruskaebusega, 13. aprilli 2023. a, 22. juuli 2024. a ja 6. juuni 2025. a seisukohtadega. Vana-Paistaku kinnisasja omanik Z.G esitas uued tõendid määruskaebusega, 13. aprilli 2023. a, 22. juuli 2024. a ja 6. juuni 2025. a seisukohtadega. Avaldaja esitas uued tõendid 18. juuli 2024. a, 22. augusti 2024. a ja 18. juuni 2025. a seisukohtadega. Kruusaaugu ja Kruusiaugu kinnisasjade omanik Q.U esitas uued tõendid 24. juuli 2024. a seisukohaga. Liivola kinnisasja omanik esitas uued tõendid 22. augusti 2024. a seisukohaga. Ringkonnakohus võimaldas menetlusosalistel esitada arvamust uute tõendite vastuvõtmise kohta.
28.2.TsMS § 238 lg 1 esimese lause kohaselt võtab kohus vastu ainult sellise tõendi ja korraldab selliste tõendite kogumise ning arvestab asja lahendamisel ainult sellist tõendit, millel on asjas tähtsust. Õiguskirjanduses on selgitatud, et kohus ei pea vastu võtma tõendeid, mida pool esitab õiguslikult ebaoluliste, vaidluse all mitteolevate või omaks võetud faktiväidete tõendamiseks (TsMS I komm (2017), § 238, p 3.3.1). Kolleegiumi hinnangul pole siinsel juhul alust menetlusosaliste esitatud uute tõendite vastuvõtmisest keelduda. Kõigil esitatud tõenditel on asjas tähtsust TsMS § 238 lg 1 mõttes. Sellele, kas tõendid tõendavad menetlusosaliste konkreetseid väiteid, saab kohus anda hinnangu tõendite hindamise käigus.
28.3.Eelnevat arvestades võtab ringkonnakohus määruskaebemenetluses esitatud tõendid asja materjalide juurde.
kõik
menetlusosaliste
29.Määruskaebemenetluses vaidlevad menetlusosalised jätkuvalt selle üle, kuidas tuleks määrata avalikult kasutatavalt teelt juurdepääs avaldaja Paistaku kinnisasjale. Selguse huvides märgib ringkonnakohus, et siinses asjas olid maakohtus kaalumisel järgmised alternatiivid: -
alternatiiv 1 (I kd, tl 4; dtl 5); alternatiiv 2 (I kd, tl 36; dtl 52); 13
2-22-3658 -
alternatiiv 4, variandid a ja b (I kd, tl-d 113 ja 114; dtl-d 166 ja 167); alternatiiv 3 (I kd, tl 116; dtl 169); alternatiiv 5 (I kd, tl 117; dtl 170).
11.aprilli 2025. a vaatluse ajal tuvastas ringkonnakohus koos vaatlusel osalejatega täiendava alternatiivi: alternatiiv 6 (dlt 519).
30.Iseenesest nõustub ringkonnakohus maakohtuga selles, et kõikidest maakohtus arutluse all olnud alternatiividest on asjassepuutuvate kinnisasjade omanike ja ohutuse küsimuses avalikku huvi arvestades parim lahendus Paistaku kinnisasjalt juurdepääs Z.G teele üle VanaPaistaku ja Liivaku kinnisasjade (mööda olemasolevat põllumassiivi äärt). Samas ei ole aga mõistlik maakohtu määratud asukohaga mahasõit Z.G teele, sest enne avalikult kasutatavale teele jõudmist tuleks teha kaks järsku, 90-kraadist pööret. Selliste pöörete tegemine võib olla raskendatud eelkõige suuremate (nt kinnisasja teenindavate) sõidukitega. Samuti lõikab selliselt kulgev tee ära ebamõistlikult suure tüki Liivaku kinnisasjal asuvast põllumaast. Maakohus küll viitas vaidlustatud määruses, et määratud kohas on juba välja ehitatud mahasõit/pealesõit, kuid ringkonnakohus tuvastas 11. aprilli 2025. a vaatlusel, et tavalise sõiduautoga sõitmiseks sobivat pealesõitu Z.G teele selles asukohas ei ole (dtl 503, foto 5). Lisaks eksis maakohus, kui määras juurdepääsu talumise eest koormatud kinnisasjade omanikele tasu määramata.
31.Eeltoodut arvestades tuleb maakohtu määrus tühistada osas, millega maakohus määras juurdepääsu ja jättis koormatud kinnisasjade omanikele tasu määramata. Arvestades, et ringkonnakohus muudab maakohtu määratud juurdepääsutee asukohta, tuleb maakohtu määrus tühistada ka juurdepääsutee kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks nõusoleku andmise kohustamise osas. Ringkonnakohus saab tühistatud osas teha uue määruse, millega määrab uue juurdepääsutee ja selle eest makstava tasu suuruse ning sätestab kohustused anda nõusolek kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks.
32.Asjas esitatud ja kogutud tõendeid kogumis hinnates on ringkonnakohus seisukohal, et juurdepääsutee tuleb määrata vastavalt alternatiivile 2 sellisel kujul, nagu Saue vald selle 11. mai 2022. a seisukohas välja pakkus (dtl 52), s.o Z.G tee kaudu üle Vana-Paistaku ja Liivaku kinnisasjade. Juurdepääsutee asukoht tuleb määrata selliselt, et see kulgeb Paistaku kinnisasjalt mööda põllumassiivi äärt sirgjooneliselt kuni Z.G teeni. Ringkonnakohus põhjendab oma seisukohta alljärgnevalt.
32.1.Juurdepääsu määramine Z.G teele üle Liivaku ja Vana-Paistaku kinnisasjade koormab vaid kahte kinnisasja. Kõigi teiste arutluse all olnud alternatiivide puhul tuleks koormata kolme või nelja kinnisasja. Kuna tegemist on põllumaaga, puudub seal ka asustus ja hooned (erinevalt alternatiivist 3, kus Aia kinnisasjal on aiand, ning alternatiivist 4, kus Kruusaaugu kinnisasjal on elamu ja autoremonditöökoda). Samuti ei ole Vana-Paistaku ja Liivaku kinnisasjadele tee rajamiseks vaja eemaldada haljastust ega aeda (erinevalt alternatiivist 4 (eelkõige b, aga ka a), mille puhul tuleks kärpida kuusehekki, ning alternatiivist 3, mille puhul tuleks osaliselt eemaldada kinnisasjade piiril asuv võrkaed ja võtta osaliselt maha seal olevaid puid/hekki, ka alternatiivi 5 puhul eemaldada aed).
32.2.Ka on juurdepääsutee määramine Z.G teele üle Liivaku ja Vana-Paistaku kinnisasjade kõikidest kaalutud alternatiividest kõige lühem variant. Maa- ja Ruumiameti kaardirakenduse järgi oleks juurdepääsutee pikkus ligikaudu 325 m, millest 178 m jääb Liivaku kinnisasjale ja 147 m Vana-Paistaku kinnisasjale (võrdluseks: alternatiiv 1 – ligikaudu 540 m; alternatiiv 3 –
14
2-22-3658 ligikaudu 455 m; alternatiiv 4a – ligikaudu 430 m; alternatiiv 4b – ligikaudu 440 m; alternatiiv 5 – ligikaudu 500 m; alternatiiv 6 – ligikaudu 480 m).
32.3.Ringkonnakohtu hinnangul on alternativi 2 kohane juurdepääs parim lahendus ka ohutuse aspektist.
32.3.1.Esiteks kulgeks juurdepääsutee Z.G teelt sirgjooneliselt selge vaatega Paistaku kinnisasjani. Ükski teine kaalutud alternatiiv ei kulge sirgjooneliselt, vaid on vähemal või rohkemal määral kurvidega. Kuna tegemist on põllumaaga, on sinna võimalik ehitada ka piisavalt lai tee ohutuks liiklemiseks.
32.3.2.Teiseks ei ole Tranpordiamet ohutuse seisukohalt pidanud sobilikuks selliseid juurdepääsu alternatiive (s.o alternatiivid 3, 4, 5 ja 6), mis viivad Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla maanteele (s.o riigitee nr 9). Amet on selgitanud, et kuna Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla maantee liiklussagedus on suur, peaks liitumised põhiteega valdavalt toimuma ristmike kaudu. Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla tee lõigus km 28,5–29,5 on juba neli ristumiskohta, mis ei ole kooskõlas õigusaktidega (dtl-d 141 ja 142). Transpordiamet esitas 29. mail 2025 täpsustatud arvamuse, milles jäi seisukohale, et juurdepääsutee võimaldamine ÄäsmäeHaapsalu-Rohuküla tee kaudu ei ole sobilik. Täiendavalt avaldas Transpordiamet, et uute kehtivate normide kohaselt on võimalik rajada 11179 Z.G teele uus mahasõit selliselt, et see jääks kõrvalasuvast mahasõidust vähemalt 10 m kaugusele, ja enam ei pea arvestama mahasõitude arvu ühe kilomeetri kohta (dtl 586). Maa- ja Ruumiameti kaardirakenduse järgi jääks maakohtu määratud (s.o olemasoleva) ja uue kavandatava mahasõidu vahele ligikaudu 28 m. Seega ei oleks uue mahasõidu rajamine vastuolus õigusaktidega sätestatud nõuetega. Arvestades, et majandus- ja taristuministri 25. juuni 2015. a määruse nr 72 „Riigiteede liigid ja riigiteede nimekiri“ lisa järgi on Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla tee põhimaantee ja Z.G tee kõrvalmaantee, mille liiklussagedus on Transpordiameti andmetel alla 500 sõiduki ööpäevas (dtl 586), on igal juhul ohutum tagada juurdepääs Paistaku kinnisasjale Z.G teelt kui ÄäsmäeHaapsalu-Rohuküla teelt.
32.4.Lisaks on oluline märkida, et kuigi määruskaebustele esitatud seisukohas ei pidanud avaldaja maakohtu määratud juurdepääsuteed üldse mõistlikuks, muutis avaldaja 18. juuli 2024. a seisukohas arvamust, leides, et määratud tee on suuremas osas mõistlik. Avaldaja märkis, et tee on läbitav, võrreldes teiste alternatiividega lühem, ei läbi elamumaad ja riivab vähemate isikute õigusi. Avaldaja pidas probleemseks vaid maakohtu määratud mahasõitu Z.G teele (dtl 381). Kuigi ajal, mil ringkonnakohus vaatluse läbi viis, oli põld värskelt küntud, maa oli pehme ja ebatasane, siis avaldaja esitatud kirjelduse ja pildi järgi on kündmata põld tasane ja sellel on näha sõiduki jäljed (vt pilt põllust 2024. aasta juulil, dtl 384). Seega on kõnealusele pinnasele eelduslikult võimalik tee rajada.
32.5.Kuigi alternatiivi 2 kohast juurdepääsu ei ole Paistaku kinnisasjale pääsemiseks varem kasutatud, siis AÕS § 156 lg-te 1 ja 2 järgi ei eelda juurdepääsu määramise nõude rahuldamine, et taotletud juurdepääsu asukohas juba paikneks tee. Juurdepääsu määramine ise võib olla alles tee rajamise aluseks (vt ka RKTKm 17.05.2010, 3-2-1-42-10, p 31). Seejuures tuleks ka kõigi teiste variantide puhul vähemalt osaliselt ehitada täiesti uus tee või muuta olemasolev teerada koormatud kinnisasju kahjustamata sõidukõlblikuks.
32.6.Liivaku kinnisasja omanik ja Vana-Paistaku kinnisasja omanik Z.G avaldasid, et kinnisasjad on põllumaana välja renditud ning juurdepääsutee alla jääva maa osas ei oleks kinnisasjade omanikel võimalik rendilepinguid täita. Lisaks väheneks PRIA toetuskõlbulik maa-ala, millega omakorda tekiks kahju rentnikule. Ringkonnakohtu hinnangul on väidetud 15
2-22-3658 kahju rentnikule hüpoteetiline, see ei ole millegagi tõendatud. Lisaks on põllumaa vähenemise maht marginaalne (kui tee laius on 3 m, siis Vana-Paistaku kinnisasja puhul 441 m 2 ehk vaid 0,0441 ha ja Liivaku kinnisasja puhul 534 m 2 ehk 0,0534 ha), mistõttu ei tohiks see rendilepingu täitmist oluliselt mõjutada. Ka saavad Vana-Paistaku kinnisasja omanikud haritavat põllumaad juurde, kui avaldaja ei kasuta enam Paistaku kinnisasjale liikumiseks avalduses taotletud juurdepääsuteed. Võrreldes maakohtu määratud juurdepääsuga jääb ringkonnakohtu määratud juurdepääsu puhul Liivaku kinnisasja põllumaast tee alla vähem maad, kuna mahasõidu/pealesõidu asukoht Z.G teelt muutub. Kokkuvõtvalt leiab ringkonnakohus, et Liivaku ja Vana-Paistaku kinnisasjade omanike majanduslikud huvid ei kaalu siinsel juhul üles teiste asjast puudutatud kinnisasjade omanike huve ega õigusta juurdepääsu määramist mõne muu alternatiivi kui alternatiivi 2 järgi. Seejuures on saamata jääva renditasu suurust võimalik arvestada juurdepääsutasu suuruse määramisel.
32.7.Eeltoodut arvestades on põhjendatud määrata Paistaku kinnisasjale juurdepääs avalikult kasutatavalt Z.G teelt sirgjooneliselt üle Vana-Paistaku ja Liivaku kinnisasjade mööda põllumassiivi äärt.
33.Liivaku kinnisasja omaniku määruskaebusest ja edasistest seisukohtadest nähtuvalt peaks Paistaku kinnisasjale juurdepääsu määrama avaldaja taotletud viisil, s.o üle Kruusiaugu, Liivaku, Vana-Paistaku ja Liivola kinnisasjade (alternatiiv 1). Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus asjakohaselt, et avaldaja taotletud viisil juurdepääsu määramine ei ole põhjendatud. Kolleegium nõustub selles osas maakohtu määruse põhjendustega ning TsMS § 654 lg 6 (koosmõjus TsMS §-ga 659) alusel neid täies ulatuses ei korda. Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
33.1.Väär on Liivaku kinnisasja omaniku arusaam, nagu oleks Paistaku kinnisasjale alternatiivi 1 näol juba juurdepääs olemas ning lisajuurdepääsu määramine ei ole põhjendatud. Maakohus tuvastas õigesti, et Paistaku kinnisasjalt puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Seda ei muuda asjaolu, et avaldaja on enne kohtusse pöördumist ja kohtumenetluse ajal kasutanud oma kinnisasjale pääsemiseks ajutise lahendusena üle Kruusiaugu, Liivaku, VanaPaistaku ja Liivola kinnisasjade kulgevat teed (s.o vastavalt alternatiivile 1). Liivaku ja VanaPaistaku kinnisasjade omanikud ei ole selle juurdepääsuvariandiga nõus olnud enne kohtumenetlust ega ka kohtumenetluse ajal.
33.2.Kuigi Kruusiaugu ja Liivaku kinnisajade omanikud on andnud nõusoleku juurdepääsutee määramiseks alternatiivi 1 järgi, põhjustaks selline tee ebamõistlikult suure riive Liivola ja Vana-Paistaku kinnisasjade omanikele.
33.2.1.Liivola kinnisasja omanik on menetluses selgitanud, et Liivola kinnisasjast pool on vana kruusakaevandus, millele ehitamine on võimatu, ning avaldaja taotletud juurdepääsu puhul läbiks tee ainsat osa kinnisasjast, mida oleks võimalik kasutada elamu ehitamiseks. Ringkonnakohus tuvastas vaatluse käigus, et tee läbib Liivola kinnisasja alalt, mis on lage (dtl-d 504 ja 505, foto 9). Kohus veendus, et seda osa kinnisasjast, mida kõnealune tee läbib, oleks potentsiaalselt võimalik elamu rajamiseks kasutada. Arvestades, et kinnisasja metsaga kaetud alal on vana kruusakaevandus, oleks sellele alale elamu rajamine tõenäoliselt oluliselt raskendatud kui mitte võimatu. Kuigi Liivola kinnisasja omanik ei ole kohtu ette toonud asjaolusid ega tõendanud, et lähiajal oleks plaanis kinnisasjale elamu planeerimine ja ehitamine, kaasneks alternatiivi 1 kohase juurdepääsu määramisega see, et Liivola kinnisasja kasutamine, sh tulevikus potentsiaalselt elamiseks, muutuks sisuliselt võimatuks. See oleks kinnisasja omanikule ülemäärane riive olukorras, kus on olemas paremaid alternatiive Paistaku kinnisasjale juurdepääsu määramiseks. 16
2-22-3658
33.2.2.Vana-Paistaku kinnisaja omanik Z.G on avaldanud, et alternatiivi 1 kohane juurdepääsutee poolitaks Vana-Paistaku kinnisasja ning teega eraldatud väiksemat osa kinnisasjast ei oleks võimalik põllumaana kasutada. Avaldusele lisatud kaardilt (dtl 5) nähtub, et alternatiivi 1 järgne juurdepääsutee n-ö lõikaks Vana-Paistaku kinnisasjalt ära kolmnurkse osa. Vaatluse käigus veendus ringkonnakohus, et kõnealusel osal hetkel põllumaad ei ole, aga maa oli lage, s.t seda saaks künda, kui teed seal vahel ei oleks (dtl 517, fotod 41 ja 42). Kuigi ka ringkonnakohtu eelistatud juurdepääs koormab Vana-Paistaku kinnisasja, on juurdepääsutee alla jääv maa-ala tunduvalt väiksem.
33.3.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et võrreldes teiste alternatiividega oleks juurdepääsutee alternatiivi 1 puhul ebamõistlikult pikk. Seejuures ei ole olemasolev teerada sellises seisukorras, mis võimaldaks avaldajal seda aastaringselt täiendavate kulutuste tegemiseta kasutada. Ringkonnakohus tuvastas vaatluse käigus, et tee on mullapõhjaga, ebatasane ja auklik. Osades kohtades oli näha tükikesi eterniidist, mida on tõenäoliselt kasutatud aukude parandamiseks. Ka Vana-Paistaku kinnisasjale jääv teerada oli ebatasane ning näha oli sõidukite poolt sissesõidetud kohati sügavaid rööpaid (dtl 504–506). Iseenesest ei ole tavapäratu, et juurdepääsuteed sooviv kinnisasja omanik peab tegema kulutusi tee rajamiseks ja hooldamiseks. Samas on alternatiivi 2 järgne juurdepääs üle Liivaku ja VanaPaistaku kinnisasjade oluliselt lühem kui alternatiiv 1, mistõttu on põhjendatud eelistada seda varianti.
33.4.Eeltoodud põhjendusi kogumis arvestades ei ole Paistaku kinnisasjale juurdepääsu võimaldamine alternatiivi 1 kaudu põhjendatud.
34.Vana-Paistaku kinnisasja omaniku Z.G määruskaebusest ja hilisematest seisukohtadest nähtuvalt tuleks Paistaku kinnisasjale juurdepääs määrata üle Vana-Paistaku, Kruusiaugu ja Kruusaaugu kinnisasjade (s.o alternatiiv 4a). Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus asjakohselt, et alternatiivi 4a kohaselt juurdepääsu määramine ei ole põhjendatud. Kolleegium nõustub maakohtu määruse põhjendustega ning TsMS § 654 lg 6 (koosmõjus TsMS §-ga 659) alusel neid täies ulatuses ei korda. Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
34.1.Ringkonnakohus ei nõustu Vana-Paistaku kinnisasja omaniku Z.G-ga selles, et Paistaku kinnisasjale tuleks alternatiivi 4a kohane juurdepääs määrata ainuüksi seetõttu, et ajalooliselt on Paistaku kinnisasjale seda kaudu pääsenud. Avaldaja väitel ei ole ta seda teed lähiaastatel oma kinnisasjale pääsemiseks kasutanud. Ringkonnakohus tuvastas vaatlusel, et kuni Kruusaaugu kinnisasjal asuva autoremonditöökojani on maapind rohtu kasvanud ning kõvakattega teed seal ei ole (dtl 507). Ringkonnakohtu hinnangul ei ole tõendatud, et avaldaja oleks kasutanud alternatiivi 4a kohast juurdepääsu tavana välja kujunenud ühenduse pidamiseks avalikult kasutatava teega ning et ta on praeguseks selle ühenduse kinnisasja eraldamise tõttu kaotanud. Seda arvestades ei ole täidetud ka AÕS § 156 lg 2 kohaldamise eeldused.
34.2.Ka tuleb arvestada, et alternatiiviga 4a kaasneks oluline riive Kruusaaugu kinnisasja omanikule, sest tee läbib kinnisasja ja tee vahetus läheduses on kasutuses olev elamu. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kasutuses oleva elamuga kinnisasja koormamine juurdepääsuõigusega tähendab ulatuslikku riivet, seda eriti olukorras, kus on olemas teised vähem koormavad alternatiivid. Ehkki kinnisasjale potentsiaalsele juurdepääsuteele praegu pargitud autoromud (fotod 19 ja 20, dtl 508) oleks eelduslikult võimalik suuremate raskusteta mujale paigutada (sh kõrvale tõsta), tuleks tee rajamiseks eemaldada ka haljastust (tee ääres on kuusehekk, foto 18, dtl 508). 17
2-22-3658
34.3.Nagu ringkonnakohus eespool märkis (vt määruse p 32.3), ei ole Paistaku kinnisasjale juurdepääsu võimaldamine Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla teelt sobilik lahendus ka ohutuse vaatest. Seda arvestades ei oleks Paistaku kinnisasjale juurdepääsu tagamine alternatiivi 4a järgi kooskõlas avaliku huviga, sest Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla tee mahasõidule täiendava liikluse suunamine ei oleks ohutu. Samuti oleks alternatiivi 4a kohane juurdepääsutee pikem kui ringkonnakohtu eelistatud alternatiiv 2.
34.4.Eeltoodud põhjendusi kogumis arvestades ei ole Paistaku kinnisasjale juurdepääsu võimaldamine alternatiivi 4a kaudu põhjendatud.
35.Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ka selles osas, miks ei ole põhjendatud Paistaku kinnisasjale juurdepääsu määramine alternatiivi 3 kaudu (s.o üle VanaPaistaku, Kruusiaugu, Aia ja Kruusaaugu kinnisasjade Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla maanteele), alternatiivi 4b kaudu (s.o üle Vana-Paistaku, Kruusiaugu, Kruusaaugu ja Aia kinnisasjade Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla maanteele) ja alternatiivi 5 kaudu (s.o VanaPaistaku, Kruusiaugu Kruusaaugu ja Aia kinnisasjade Ääsmäe-Haapsalu-Rohuküla maanteele).
35.1.Ükski viidatud alternatiividest ei ole sobiv lahendus liiklusohutuse aspekti arvestades (vt määruse p 32.3) Ka oleks kõikide nende alternatiivide puhul juurdepääsutee Paistaku kinnisasjale märkimisväärselt pikem (vt ka määruse p 32.2).
35.2.Alternatiivide 3 ja 4b puhul tuleks eemaldada Kruusaugu ja Aia kinnisasjadel haljastust ning alternatiivide 3 ja 5 puhul tuleks Aia ja Kruusiaugu kinnisasjadelt osaliselt eemaldada ka aed. Lisaks tuvastas ringkonnakohus vaatlusel alternatiivi 4b osas, et Kruusaaugu ja Aia kinnisasjade vaheline ala on kitsas ja seal võib esineda probleeme läbipääsuga, eriti suuremate sõidukitega (dtl-d 509 ja 510). Alternatiivi 3 puhul oli Aia kinnisasjal tee olemas, mida kasutatakse majandustegevuseks. Vaatluse ajal liikusid seal inimesed (sh aiandi töötajad, kes vedasid erinevaid istikuid). Liikluse suunamine teele, kus liiguvad inimesed jalgsi ja kergliiklusvahenditega, ei ole mõistlik olukorras, kus on olemas teisi, ohutumaid alternatiive. Samuti kaasneks alternatiivi 3 järgse juurdepääsu määrusega ülemäärane sekkumine Aia kinnisasjal tegutseva aiandi majandustegevusse.
36.Vaatlusel tuvastas ringkonnakohus koos vaatlusel osalenutega täiendava juurdepääsuvariandi (alternatiiv 6). Kuigi avaldaja oli kõnealuse alternatiiviga põhimõtteliselt nõus, ei ole see ringkonnakohtu hinnangul siiski sobiv lahendus Paistaku kinnisasjale pääsemiseks.
36.1.Nagu ka alternatiivid 3, 4 ja 5, ei ole alternatiiv 6 mõistlik lahendus ohutuse aspektist (vt määruse p 32.3). Nii ei oleks Paistaku kinnisasjale juurdepääsu tagamine alternatiivi 6 järgi kooskõlas avaliku huviga, sest see eeldaks täiendava mahasõidu kasutuselevõtmist ÄäsmäeHaapsalu-Rohuküla teele. Ehkki kõnealune mahasõit on juba olemas, ei ole see praegu kasutuses, kuna teed seal pole. Transpordiameti seisukohti arvestades ei oleks selle kasutuselevõtmine sinna tegeliku liikluse suunamise kaudu ohutu. Seejuures ilmnes vaatlusel, et vastav mahasõit suundub metsa vahele, mis halvendab selle ümbruses nähtavust ja täiendavalt suurendab mahasõidu kasutuselevõtuga kaasnevat liiklusohtu.
36.2.Samuti oleks alternatiivi 6 kohane juurdepääs Paistaku kinnisasjale ebamõistlikult pikk. Ringkonnakohus tuvastas vaatlusel, et kuigi Kruusiaugu kinnisasjal oli pinnas osaliselt täidetud ja kõva, siis teed seal ei olnud. Kuna osaliselt oli pinnas täitmata ning osaliselt
18
2-22-3658 kulgeks tee ka üle praeguse pehme pinnasega heinamaa, tuleks avaldajal alternatiivi 6 puhul ehitada märkimisväärses ulatuses täiesti uut teed.
37.Eelpool toodud põhjendusi kogumis arvestades on määratav juurdepääsutee olemasolevatest alternatiividest kõige mõistlikum lahendus. Kõrvutades avaldaja ja teiste asjaomaste kinnisasjade omanike huve, on määratava juurdepääsuga koormatud kinnisasjade omanike õigustele kaasnevad kitsendused teiste alternatiividega võrreldes väiksemad.
38.1.Ringkonnakohtu hinnangul maakohus eksis, kui leidis, et juurdepääsutee on võimalik määrata selle eest koormatud kinnisasjade omanikele tasu maksmata. Riigikohus on selgitanud, et tasu välja mõistmata jätmine on erandina lubatav üksnes juhul, kui teeniva kinnisasja omanik on väljendanud kohtule selgelt, et ta tasu ei soovi (vt nt RKTKm 16.06.2016, 3-2-1-180-15, p 42). Asja materjalidest nähtuvalt ei ole maakohtu määratud juurdepääsuga koormatud kinnisasjade omanikud tasust loobunud. Eeltoodut arvestades ei saanud maakohus Liivaku ja Vana-Paistaku kinnisasju koormata tasuta ning maakohtu määrus tuleb ka selles osas tühistada.
38.2.Riigikohus on selgitanud, et juurdepääsutasu hõlmab endas hüvitist maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulude (juhul kui juurdepääsutee korrashoiu kohustus lasub juurdepääsuteed taluma kohustatud kinnisasja omanikul) ning omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele. Kui isik, kelle kinnisasi soovitakse juurdepääsuga koormata, on menetluses tuginenud sellele, et juurdepääsutee tõttu väheneb tema kinnisasja kui terviku väärtus, ja taotleb juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamist, tuleb kohtul välja selgitada kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning see, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab. Minimaalne hüvitis, mida õigustatud kinnisasja omanik peaks maatüki kasutamise eest koormatud maatüki omanikule maksma, ei või olla väiksem kui juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suurus. Juurdepääsutasu suurus sõltub sellest, millised negatiivsed tagajärjed koormatud kinnisasja omanikule juurdepääsutee talumise kohustusega kaasnevad. Selline negatiivne tagajärg võib olla kas koormatava kinnisasja mõne osa kasutuseeliste kaotus, kogu koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine, saamata jääv tulu või juurdepääsutee korrashoiuks vajalikud kulutused (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p-d 15.3-15.5).
38.3.Liivaku kinnisasja omanik ja Vana-Paistaku kinnisasja omanik Z.G esitasid oma seisukohtades väiteid kinnisasjade maamaksu, kaotatud kasutuseelise (renditasu) ja väärtuse vähenemise kohta. Ringkonnakohus määras Liivaku ja Vana-Paistaku kinnisasjade omanikele 23. mai 2025. a kirjaga tähtaja kohtule tõendite esitamiseks kinnisasja maamaksu ja kaotatud kasutuseelise (s.o saadava renditasu) suuruse kohta. Kohus selgitas, et kinnisasja väärtuse vähenemise välja selgitamiseks on vaja esitada tõendid selle kohta, kui palju on kinnisasi väärt ilma juurdepääsuta ja koos juurdepääsuga (dtl 579).
38.4.Vana-Paistaku kinnisasja omanik Z.G esitas 6. juunil 2025 seisukoha koos rendilepingu ja maamaksu teatega (dtl-d 588–593; 598 ja 599). Z.G täpsustas 18. juuni 2025. a seisukohas, et 6. juuni 2025. a seisukohaga esitatud maamaksu teatelt nähtuv 162,04 eurot moodustab tasutavast maamaksust pool. Liivaku kinnisasja omanik esitas 6. juunil 2025 seisukoha koos maamaksuteatega (dtl-d 603–609). Lisaks on Liivaku kinnisasja omanik määruskaebusega esitanud rendilepingu (dtl 287).
19
2-22-3658
38.5.Arvestades ringkonnakohtule 6. juunil 2025 esitatud seisukohti, tuginevad VanaPaistaku kinnisasja omanik Z.G ja Liivaku kinnisasja omanik jätkuvalt kinnisasjade väärtuse vähenemisele, kuid tõendeid kinnisasjade väärtuse vähenemise kohta kohtule esitatud ei ole. Seejuures viitavad mõlemad kinnisasjaomanikud kinnisasja väärtuse vähenemise hindamise akti ebamõistlikult suurele kulule (dlt-d 599 ja 604). Ringkonnakohtu hinnangul on väited kinnisasjade väärtuse vähenemise hindamise ebamõistliku kulukuse kohta tõendamata. Samuti ei saa kohus tasu määramisel arvestada kinnisasjaomanike oletuslikke väiteid kinnisasjade väärtuse ja selle vähenemise kohta.
38.6.Olukorras, kus kinnisasjade väärtuse vähenemise kohta ei ole tõendeid esitatud, saab kohus määrata juurdepääsutasu maamaksu ja rendilepingus ette nähtud tasu (s.o kasutuseelise) alusel. Avaldaja viide, et Vana-Paistaku kinnisasja omaniku Z.G esitatud rendilepingul puudub tema allkiri, ei oma tähtsust. Rendilepingu esitamisega kinnitas Z.G rendileandjana, et ta on lepinguga nõus ja on selle sõlminud. Kuna sellisele lepingule ei näe seadus ette vorminõuet, võis kinnisasja omanik lepingu sõlmimiseks nõusoleku anda ka suuliselt.
38.6.1.Maa- ja Ruumiameti kaardirakenduse järgi jääb määratavast juurdepääsuteest 178 m Liivaku kinnisasjale. Kui juurdepääsutee laius on 3 m, siis hõivab juurdepääsutee 534 m2 (178 × 3) ehk 0,0534 ha Liivaku kinnisasjast. Rendilepingu kohaselt tasub rentnik renti 100 eurot aastas 1 ha kohta (dtl 287). Seda arvestades jääb Liivaku kinnisasja omanikul renditasuna aastas saamata 5,34 eurot (100 × 0,0534). Maamaksu teate kohaselt on 35 899 m2 suuruse Liivaku kinnisasja 2025. a maamaks 29,10 eurot (dtl 606). Kuna juurdepääsutasu maksmise kohustus tekib alates määruse jõustumisest ning maamaksu suurus võib igal aastal muutuda, ei ole mõistlik maamaksu suurust määruse resolutsiooni kindla summana märkida. Arvestades, et Liivaku kinnisasja suurus on 35 899 m2, millest juurdepääsutee alla jääv osa on 534 m2, moodustab juurdepääsutee 1,49% kogu kinnisasjast. Seega tuleb Paistaku kinnisasja igakordsel omanikul Liivaku kinnisasja igakordsele omanikule juurdepääsu võimaldamise eest maksta üks kord aastas tasu 5,34 eurot, millele lisandub 1,49% Liivaku kinnisasja aastasest maamaksust.
38.6.2.Maa- ja Ruumiameti kaardirakenduse järgi jääb määratavast juurdepääsuteest 147 m Vana-Paistaku kinnisasjale. Kui juurdepääsutee laius on 3 m, siis hõivab juurdepääsutee 441 m2 (147×3) ehk 0,0441 ha Vana-Paistaku kinnisasjast. Rendilepingu kohaselt tasub rentnik renti 70 eurot aastas 1 ha kohta (dtl 593). Seda arvestades jääb renditasuna aastas saamata 3,09 eurot (70×0,0441). Maamaksu teate kohaselt on 481 848 m2 suuruse Vana-Paistaku kinnisasja (katastritunnus 51801:001:0415) 2025. a maamaks 162,04 eurot (dtl 589). 18. juunil 2025 esitatud täpsustuse kohaselt moodustab 162,04 eurot Vana-Paistaku kinnisasja (katastritunnus 51801:001:0415) eest makstavast maamaksust pool (dtl 612). Ka VanaPaistaku kinnisasja puhul ei ole mõistlik maamaksu suurust määruse resolutsioonis märkida. Arvestades, et Liivaku kinnisasja suurus on 481 848 m 2, millest juurdepääsutee alla jääv osa on 441 m2, moodustab juurdepääsutee 0,92% kogu kinnisasjast. Seega tuleb Paistaku kinnisasja igakordsel omanikul Vana-Paistaku kinnisasja igakordsele omanikule juurdepääsu võimaldamise eest maksta üks kord aastas tasu 3,09 eurot, millele lisandub 0,92% VanaPaistaku kinnisasja aastasest maamaksust. Selguse huvides märgib ringkonnakohus, et praegusel hetkel kuulub Vana-Paistaku kinnisasja (katastritunnus 51801:001:0415) kaasomandist 1⁄2 Z.G-le ja 1⁄2 kaasomandist ühisomanikele H.P-le ja R.S-ile.
38.7.Kuna juurdepääsutasu tuleb üldjuhul tasuda aasta lõpuks järgmise aasta eest ette (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.2), märgib ringkonnakohus määruse resolutsiooni, et juurdepääsutasu tuleb tasuda iga-aastaselt järgmise aasta eest ette hiljemalt 31. detsembriks. Lisaks tuleb määrata, et tasu selle aasta eest, mil käesolev määrus jõustub, tuleb arvestada 20
2-22-3658 proportsionaalselt alates määruse jõustumisest kuni aasta lõpuni ning see tuleb tasuda 14 päeva jooksul alates määruse jõustumisest.
38.8.Ringkonnakohus selgitab, et kui tasu määramise aluseks olevad asjaolud tulevikus muutuvad, saavad puudutatud isikud pöörduda kohtusse tasu suuruse muutmiseks (RKTKm 04.03.2020, 2-17-12857, p 17.4).
39.Eelpool toodud põhjendusi kogumis arvestades määrab ringkonnakohus, et avaldajale tuleb Paistaku kinnisasjale juurdepääsuõigus määrata viisil, et juurdepääs pikkusega ligikaudu 325 m (millest 147 m on Vana-Paistaku kinnisasjal ning 178 m on Liivaku kinnisasjal) ja laiusega 3 m kulgeb Z.G teele üle Vana-Paistaku ja Liivaku kinnisasjade (kus olemasolev tee puudub) määruse lisaks oleva plaani kohaselt (tee ligikaudne asukoht on tähistatud punase joonega). Kuna Paistaku kinnisasjal on elamu, mida kasutatakse, tuleb kinnisasja sihtotsarbeliseks kasutamiseks määrata juurdepääs kinnisasja igakordse omaniku ja omaniku nõusolekut omavate isikute kasuks nii jalgsi kui ka sõidukitega (sh kinnisasja teenindamiseks vajalikud sõidukid). Juurdepääs on tähtajatu, kuna eelduslikult ei kaota kinnisasja igakordsed omanikud teatud aja möödudes huvi oma kinnisasjale juurdepääsuks. Muude tingimuste seadmise vajalikkust ei ole kohtu ette toodud. Paistaku kinnisasja igakordsel omanikul tuleb Liivaku kinnisasja igakordsele omanikule juurdepääsu võimaldamise eest maksta üks kord aastas tasu 5,34 eurot, millele lisandub 1,49% Liivaku kinnisasja aastasest maamaksust, ning Vana-Paistaku kinnisasja igakordsele omanikule 3,09 eurot, millele lisandub 0,92% VanaPaistaku kinnisasja aastasest maamaksust.
40.Asjas esitatud seisukohtade kohaselt ei hakkaks Liivaku ega Vana-Paistaku kinnisasjade omanikud määratud juurdepääsuteed kasutama. Seega on tee määratud üksnes avaldaja huvides, mistõttu juurdepääsutee ehitamise ja hooldamise kohustus jääb avaldaja kanda.
41.Kohtulahendiga määratud juurdepääsuõiguse kehtivuseks kolmandate isikute suhtes tuleb see kanda kinnistusraamatusse märkusena. Kinnistusraamatusse märkuse kandmise eesmärk on see, et juurdepääsuga seonduvad asjaolud oleksid selged ja üheselt mõistetavad ka kolmandatele isikutele. Seega kohustab ringkonnakohus AÕS § 63 lg 1 p 4 ning kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 ja lg 2 p 5 alusel Liivaku kinnisasja omaniku Kosenex OÜ seaduslikku esindajat C.V andma nõusolek registriossa nr 11198202 märkuse kandmiseks siinse määruse resolutsiooni p-des 3.1–3.4 määratud tingimustel ning Vana-Paistaku kinnisasja omanikke Z.G-d, R.S-i ja H.P-d andma nõusolek registriosa nr 13012102 märkuse kandmiseks käesoleva määruse resolutsiooni p-des 3.1–3.3 ja 3.5 määratud tingimustel.
42.Ülaltoodud põhjendustel rahuldab ringkonnakohus määruskaebused osaliselt. Menetluskulude jaotus
43.Kuigi avaldaja ei ole vaidlustanud maakohtu menetluskulude jaotust, tuleb maakohtu määruse muutmise korral TsMS § 173 lg 3 järgi üle vaadata ka maakohtu määratud menetluskulude jaotus.
44.Maakohus jättis TsMS § 172 lg 1 alusel menetluskulud avaldaja kanda, sest maakohtu hinnangul toimus menetlus avaldaja huvides. Ringkonnakohus maakohtuga ei nõustu ja leiab, et siinsel juhul on põhjendatud jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
44.1.TsMS § 172 lg 1 sätestab, et hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et 21
2-22-3658 menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Ringkonnakohus märgib, et TsMS § 172 lg 1 teine lause annab mitme menetlusosalise osalemisel hagita menetluses kohtule ulatusliku kaalutlusõiguse menetluskulude jaotuse otsustamisel. Nii on õiguskirjanduses selgitatud, et juurdepääsu vaidlustes saab menetluskulude jaotamisel vastavalt TsMS § 172 lg 1 esimesele lausele lähtuda sellest, kelle huvides lahend tehakse (st kelle kasuks juurdepääs määratakse), aga samas saab arvesse võtta samu põhimõtteid nagu kaasomandi lõpetamise hagimenetluses (vt TsMS I komm (2017), § 172, p 3.3.6).
44.2.Kuigi avaldaja pöördus kohtusse, et saada juurdepääs enda kinnisasjale, ei ole siinsel juhul õige väita, et menetlus toimus vaid avaldaja huvides. Lisaks avaldaja taotletud juurdepääsuteele hinnati nelja erinevat alternatiivi, et leida kõigi asjast puudutatud kinnisasjaomanike huvidega kõige paremini arvestav lahendus. Seda arvestades toimus menetlus kõigi menetlusosaliste huvides ning menetluskulud tuleb TsMS § 172 lg 1 alusel jätta menetlusosaliste endi kanda.
45.Tuginedes eelviidatud seisukohale ning seoses määruskaebuste osalise rahuldamisega jäävad ka määruskaebuste menetlemisega seonduvad menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel menetlusosaliste endi kanda.
46.Kuna menetlusosaliste kulud jäävad mõlemas kohtuastmes nende endi kanda, ei ole menetluskulude suurust vaja kindlaks määrata.
47.Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1 esimene lause). (allkirjastatud digitaalselt) Lisa:
22
2-22-3658
23
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.