M. M. ja J. M. avaldus kaasomandi erikasutusõiguse kindlaksmääramiseks ja nõusoleku andmiseks kohustamiseks
Tsiviilasja hind
7000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja I: M. M. (isikukood xxx, elukoht xxx, e-post xxx); Avaldaja II: J. M. (isikukood xxx, elukoht xxx, e-post xxx); Avaldajate lepinguline esindaja: Riho Sillar (Õigusbüroo RIHO SILLAR OÜ, e-post [email protected]); Puudutatud isik I: A. Z. (isikukood xxx, xxx, e-post xxx); Puudutatud isik II: O. Z. (isikukood xxx, xxx, e-post xxx); Puudutatud isik III: J. Z. (isikukood xxx, elukoht xxx, e-post xxx); Puudutatud isikute I-III lepinguline esindaja: A. F. (e-post xxx); Puudutatud isik IV: Maardu linn, Pirnipuu pst 166 korteriühistu (registrikood 80485715, asukoht Pirnipuu pst 166, 74117 Maardu); Puudutatud isik V: Luminor Bank AS (registrikood 11315936, asukoht Liivalaia tn 45, 10145 Tallinn, e-post [email protected]); Puudutatud isiku V esindaja: M. M.(xxx); Puudutatud isik VI: AS Citadele banka (Eesti filiaali kaudu, registrikood 11971924, asukoht Narva mnt 63/1, 10152 Tallinn, e-post [email protected]); Puudutatud isik VII: AS SEB Pank (registrikood 10004252, asukoht Tornimäe tn 2, 15010 Tallinn, e-post [email protected]);
Puudutatud isiku VII esindaja: M. V. (e-post xxx). Asja läbivaatamine
12.11.2019 avalikul kohtuistungil
Istungil osalenud menetlusosalised
Avaldaja I M. M., avaldajate lepinguline esindaja Riho Sillar, puudutatud isikute I-III lepinguline esindaja A. F., puudutatud isiku V esindaja M.M.
1.Rahuldada M. M. ja J. M. avaldus kaasomandi erikasutusõiguse kindlaksmääramiseks ja nõusoleku andmiseks kohustamiseks osaliselt.
2.Määrata kindlaks kinnisomandi Pirnipuu pst 166, Maardu (registriosa nr 10818902) kaasomandi osa eseme kasutamise ja erikasutusõiguse kord järgmiselt: 2.1 Pirnipuu pst 166, Maardu, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) igakordse omaniku erikasutusõiguses on määruse lisaks oleval plaanil sinise värviga märgitud alad; 2.2 Pirnipuu pst 166, Maardu, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) igakordse omaniku erikasutusõiguses on määruse lisaks oleval plaanil kollase värviga märgitud alad; 2.3 Pirnipuu pst 166, Maardu, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) igakordse omaniku erikasutusõiguses on määruse lisaks oleval plaanil punase värviga märgitud alad; 2.4 Määruse lisaks oleval plaanil sinise värviga märgitud alade korrashoiu ja muid kaasnevaid kulusid kannab Pirnipuu pst 166, Maardu, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) igakordne omanik; 2.5 Määruse lisaks oleval plaanil kollase värviga märgitud alade korrashoiu ja muid kaasnevaid kulusid kannab Pirnipuu pst 166, Maardu, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) igakordne omanik; 2.6 Määruse lisaks oleval plaanil punase värviga märgitud alade korrashoiu ja muid kaasnevaid kulusid kannab Pirnipuu pst 166, Maardu, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) igakordne omanik; 2.7 Määruse lisaks oleval plaanil sinise värviga märgitud alasid võib Pirnipuu pst 166, Maardu, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) igakordne omanik kasutada ja vallata oma äranägemisel, kuid kooskõlas maa sihtotstarbega (elamumaa 100%) ning Pirnipuu pst 166, Maardu, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) ja Pirnipuu pst 166, Maardu, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) igakordsed omanikud kohustuvad andma selleks omapoolse nõusoleku; 2.8 Määruse lisaks oleval plaanil kollase värviga märgitud alasid võib Pirnipuu pst 166, Maardu, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) igakordne omanik kasutada ja vallata oma äranägemisel, kuid kooskõlas maa sihtotstarbega (elamumaa 100%) ning Pirnipuu pst 166, Maardu, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) ja Pirnipuu pst 166, Maardu, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) igakordsed omanikud kohustuvad andma selleks omapoolse nõusoleku; 2.9 Määruse lisaks oleval plaanil punase värviga märgitud alasid võib Pirnipuu pst 166, Maardu, korteriomandi nr 3 (registriosa nr xxx) igakordne omanik kasutada ja
vallata oma äranägemisel, kuid kooskõlas maa sihtotstarbega (elamumaa 100%) ning Pirnipuu pst 166, Maardu, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) ja Pirnipuu pst 166, Maardu, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) igakordsed omanikud kohustuvad andma selleks omapoolse nõusoleku. 2.10 Määruse lisaks oleval plaanil olevad alad, mis ei ole tähistatud sinise, kollase või punase värviga, jäävad kõigi Pirnipuu pst 166, Maardu korteriomanike ühiskasutusse ning kõik korteriomanikud kannavad ühiselt nende alade hooldamisega seotud kulusid.
3.Kohustada M. M. (ik xxx), J. M. (ik xxx), A. Z.i (ik xxx), O. Z.t (ik xxx) ja J. Z.t (ik xxx) andma tahteavaldused käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2 kindlaks määratud kinnisomandi Pirnipuu pst 166, Maardu (registriosa nr 10818902) valdamise ja kasutamise korra kohta erikasutusõiguse kokkuleppe sõlmimiseks ja kande tegemiseks kinnistusraamatusse Pirnipuu pst 166 korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) eriomandi sisuna, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) eriomandi sisuna, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) eriomandi sisuna. Asendada tahteavaldused käesoleva kohtumäärusega.
4.Kohustada Luminor Bank AS-i (rg-kood 11315936), AS-i Citadele banka Eesti filiaali (rg-kood 11971924), AS-i SEB Pank (rg-kood 10004252) andma tahteavaldused käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2 kindlaks määratud kinnisomandi Pirnipuu pst 166, Maardu (registriosa nr 10818902) valdamise ja kasutamise korra kohta kande tegemiseks kinnistusraamatusse Pirnipuu pst 166 korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) eriomandi sisuna, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) eriomandi sisuna, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) eriomandi sisuna. Asendada tahteavaldused käesoleva kohtumäärusega.
5.Kanda käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2 kindlaks määratud kinnisomandi Pirnipuu pst 166, Maardu (registriosa nr 10818902) valdamise ja kasutamise kord kinnistusraamatusse Pirnipuu pst 166 korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) eriomandi sisuna, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) eriomandi sisuna ja korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) eriomandi sisuna. Menetluskulud
6.Menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda. Edasikaebamise kord Käesoleva kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates määruse tegemisest. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama määruskaebuse. Asjaolud ja avaldajate nõue
1.Kinnisomand Pirnipuu pst 166, Maardu linn, Harjumaa on jagatud kolmeks korteriomandiks. Avaldajad on korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) asukohaga Pirnipuu pst 166, Maardu ühisomanikud. Avaldajate korteriomand on koormatud hüpoteegiga Luminor Bank AS-i kasuks. Puudutatud isikud I-II on korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) asukohaga Pirnipuu pst 166, Maardu ühisomanikud. Puudutatud isikute I-II korteriomand on koormatud hüpoteegiga AS-i SEB Pank kasuks. Puudutatud isik III on korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) asukohaga Pirnipuu pst 166, Maardu omanik. Puudutatud isiku III korteriomand on koormatud hüpoteegiga AS Citadele banka kasuks. Avaldajad, puudutatud isikud I-II ja puudutatud isik III omavad igaüks 993/2979 mõttelist osa kinnisomandist Pirnipuu pst 166,
Maardu linn, Harjumaa. Seega on avaldajatel, puudutatud isikutel I-II ja puudutatud isikul III võrdsed mõttelised osad, mis moodustavad ühe terviku 2979/2979 (s.o 993 x 3). Avaldajad, puudutatud isikute I-II ja puudutatud isiku III vahel puudub kehtiv kokkulepe korteriomandite kaasomandi osa eseme valdamiseks ja kasutamiseks. Puudutatud isikute I-II, avaldajate ja korteriomandi nr x varasema omaniku vahel oli võlaõiguslik kokkulepe, mille kohaselt võis iga korteriomanik püstitada piirdeaia korteriomandite kaasomandi osa esemeks oleva territooriumi lõuna poolele. Puudutatud isikud I-II on ilma avaldajate nõusolekuta püstitanud korteriomandite kaasomandi osa esemeks olevale territooriumile abihoone ja piirdeaia jalgväravaga. Puudutatud isik III on kavatsenud ilma avaldajate nõusolekuta püstitada korteriomandite kaasomandis olevale territooriumile piirdeaia. Samuti seisavad üle kümne kuu korteriomandite kaasomandi osa esemeks oleval territooriumil ilma liikumiseta puudutatud isiku III valduses (või omandiõiguses) olevad Maanteeameti liiklusregistrist kustutatud, ilma kehtiva tehnoülevaatuseta ja liikluskindlustuslepinguteta mootorsõidukid, mis on suures ulatuses roostes ja tühjade rehvidega. Avaldajad esitasid puudutatud isikutele I-II ja puudutatud isikule III taotluse lapsebatuudi paigaldamiseks korteriomandite kaasomandi osa esemeks olevale territooriumile avaldajate soovitud kohta. Taotlusele said avaldajad negatiivse vastuse. Puudutatud isik III on seisukohal, et batuudi paigaldamine korteriomandite kaasomandi osa esemeks oleva territooriumi lääne poolele kahjustab territooriumi vaadet (s.o eksterjööri), samas on territooriumi lääne poolele oma asjad paigaldanud puudutatud isikud I-II. Samuti ei andnud puudutatud isikud I-II ja puudutatud isik III avaldajatele nõusolekut korteriomandite kaasomandi osa esemeks olevale territooriumile laste mänguväljaku ja abihoone püstitamiseks avaldajatele sobivasse kohta. Samal ajal valdavad ja kasutavad puudutatud isikud I-II nende poolt korteriomandite kaasomandi osa esemeks olevale territooriumile neile sobivasse kohta ilma asjakohaste nõusolekuteta püstitatud abihoonet, laste mänguväljakut ja lastebatuuti. Avaldajad soovivad saavutada kokkulepe korteriomandite kaasomandi osa esemeks oleva territooriumi valdamise ja kasutamise osas, vastavalt asendada puudutatud isikute I-II ja puudutatud isiku III, vajadusel ka piiratud asjaõiguste omajate materiaalõiguslikud ja menetluslikud tahteavaldused ning kanda saavutatud kokkulepe kinnistusraamatusse korteriomandite eriomandi sisuna. Avaldajad esitavad kohtule avalduse KrtS § 14 lg 1, § 13 lg-te 1 ja 2, § 9 lg-te 2 ja 5 ning TsMS § 613 lg 1 p 1 alusel. Avaldajad on seisukohal, et puudub mõistlik vaidlus selle üle, et avaldajatel on õigus kasutada korteriomandite kaasomandi osa esemeks olevat territooriumit, korteriomandite kaasomandi esemeks oleva territooriumi kasutamise õigus ei ole avaldajatelt kehtivalt ära võetud, kuid avaldajate õigust vallata ja kasutada korteriomandite kaasomandi osa esemeks olevat territooriumit põhjendamatult piiratakse ja välistatakse. Avaldajad paluvad määrata kinnisomandi Pirnipuu pst 166, Maardu (registriosa nr 10818902) kaasomandi osa eseme kasutamise ja valdamise kord järgmiselt: jätta avalduse lisas 20 oleval plaanil rohelise värviga märgitud ala igakordsete korteriomanike kaasvaldusse ja -kasutusse; jätta avalduse lisas 20 oleval plaanil sinise värviga märgitud alad Pirnipuu pst 166, Maardu igakordsete korteriomanike erikasutusõigusesse järgmiselt: Pirnipuu pst 166, Maardu, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) igakordse omaniku erikasutusõiguses on avalduse lisas 20 oleval plaanil sinise värviga märgitud alad nr x ja punase värviga märgitud alad C ja F; Pirnipuu pst 166, Maardu, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) igakordse omaniku erikasutusõiguses on avalduse lisas 20 oleval plaanil sinise värviga märgitud alad nr x ja punase värviga märgitud alad B ja D; Pirnipuu pst 166, Maardu, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) igakordse omaniku erikasutusõiguses on avalduse lisas 20 oleval plaanil sinise värviga märgitud alad nr x ja punase värviga märgitud alad A ja E; avalduse lisas 20 oleval plaanil sinise värviga märgitud alade nr x ja punase värviga märgitud alade C ja F korrahoiu ja –muid kaasnevaid kulusid kannab Pirnipuu pst 166, Maardu, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) igakordne omanik; avalduse lisas 20 oleval plaanil sinise värviga märgitud alade nr x ja punase värviga märgitud alade B ja D korrahoiu- ja muid kaasnevaid kulusid kannab Pirnipuu pst 166,
Maardu, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) igakordne omanik; avalduse lisas 20 oleval plaanil sinise värviga märgitud alade nr x ja punase värviga märgitud alade A ja E korrashoiuja muid kaasnevaid kulusid kannab Pirnipuu pst 166, Maardu, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) igakordne omanik; avalduse lisas 20 oleval plaanil sinise värviga märgitud alade nr 1 ja punase värviga märgitud alade C ja F võib Pirnipuu pst 166, Maardu, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) igakordne omanik kasutada ja vallata oma äranägemisel, kuid kooskõlas maa sihtotstarbega (elamumaa 100%) ning Pirnipuu pst 166, Maardu, korteriomandi nr x(registriosa nr xxx) ja Pirnipuu pst 166, Maardu, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) igakordsed omanikud kohustuvad andma selleks omapoolse nõusoleku; avalduse lisas 20 oleval plaanil sinise värviga märgitud alade nr 2 ja punase värviga märgitud alade B ja D võib Pirnipuu pst 166, Maardu, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) igakordne omanik kasutada ja vallata oma äranägemisel, kuid kooskõlas maa sihtotstarbega (elamumaa 100%) ning Pirnipuu pst 166, Maardu, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) ja Pirnipuu pst 166, Maardu, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) igakordsed omanikud kohustuvad andma selleks omapoolse nõusoleku; avalduse lisas 20 oleval plaanil sinise värviga märgitud alade nr 3 ja punase värviga märgitud alade A ja E võib Pirnipuu pst 166, Maardu, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) igakordne omanik kasutada ja vallata oma äranägemisel, kuid kooskõlas maa sihtotstarbega (elamumaa 100%) ning Pirnipuu pst 166, Maardu, korteriomandi nr 1 (registriosa nr xxx) ja Pirnipuu pst 166, Maardu, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) igakordsed omanikud kohustuvad andma selleks omapoolse nõusoleku. Asendada kohtumäärusega menetlusosaliste tahteavaldused kinnisomandi Pirnipuu pst 166, Maardu (registriosa nr 10818902) valdamise ja kasutamise korra kohta kande tegemiseks kinnistusraamatusse Pirnipuu pst 166 korteriomandi nr 1 (registriosa nr xxx) eriomandi sisuna, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) eriomandi sisuna, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) eriomandi sisuna. Asendada kohtumäärusega Luminor Bank AS-i (rg-kood 11315936), AS-i Citadele banka Eesti filiaali (rg-kood 11971924), AS-i SEB Pank (rg-kood 10004252) materiaalõiguslikud ja menetluslikud tahteavaldused kinnisomandi Pirnipuu pst 166, Maardu (registriosa nr 10818902) valdamise ja kasutamise korra kohta kande tegemiseks kinnistusraamatusse Pirnipuu pst 166 korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) eriomandi sisuna, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) eriomandi sisuna, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) eriomandi sisuna. Kanda kinnisomandi Pirnipuu pst 166, Maardu (registriosa nr 10818902) valdamise ja kasutamise kord kinnistusraamatusse Pirnipuu pst 166 korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) eriomandi sisuna, korteriomandi nr x (registriosa nr. xxx) eriomandi sisuna ja korteriomandi nr x (registriosa nr. xxx) eriomandi sisuna. Jätta menetluskulud solidaarselt puudutatud isikute I-III kanda. Puudutatud isikute I-III seisukoht
7.Puudutatud isikud I-III leiavad, et avaldus tuleb jätta rahuldamata. Puudutatud isikud I-III ei võta omaks avaldajate etteheidet, nagu oleks avaldajaid takistatud ühise maatüki kasutamisel. Puudutatud isikud I-III ei nõustu avaldajate pakutud kasutuskorraga, kuna avaldajate ettepanek näeb ette väikese maatüki jagamise kohatul viisil paljudeks erineva kuju ja režiimiga tsoonideks.
8.Puudutatud isikud I-III leiavad, et kasutuskord võiks olla selge ja lihtne – terrass ja parklad on erikasutuses, kõik muu on ühiskasutuses. Terrassiesisel võõrad ei viibi. Selline kasutuskord on lihtne, tasakaalustatud, jätkusuutlik ning arvestab muuhulgas Eesti ridaelamubokside majandamises omaksvõetud põhimõtteid, kus nurgabokside omanikel on mõnevõrra parem juurdepääs maatüki äärealale, see-eest on nurgaboksidel kõrgem hind, suurem küttekulu, vähem privaatsust ja kõrgem müratase ridaelamu siseste boksidega võrreldes. Seega on erinevate bokside eelised õiglases tasakaalus. Puudutatud isiku V seisukoht
9.Puudutatud isiku V huvi antud asjas on üksnes see, et kasutuskorra kindlaksmääramise tagajärjel ei väheneks kinnistust avaldajatele kuuluva osa väärtus. Eelneva eeldus on kõige
enam see, et kasutuskorra kindlaksmääramisel jääb avaldajate kasutusse täpselt sellise pindala suurusega osa, mis on võrdne kinnistu xxx osaga. Puudutatud isiku VII seisukoht
10.AS SEB Pank on seisukohal, et kasutuskorra kindlaksmääramise tulemusena ei tohiks väheneda A. Z.ile ja O. Z.le ühisomandina kuuluva Maardu linnas Pirnipuu pst 126 asuva kinnistu mõttelise osa suurus (xxx mõttelist osa kinnistust). Kohtumääruse põhjendused
11.Kohus, olles tutvunud esitatud avalduse ja puudutatud isikute vastustega ning kuulanud menetlusosalised kohtuistungil ära, on seisukohal, et esitatud avaldus tuleb rahuldada osaliselt.
12.TsMS § 613 lg 1 p 1 kohaselt lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõude, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. TsMS § 613 lg-st 2 tulenevalt lahendab kohus hagita menetluses ka kinnisasja, mille oluliseks osaks on elamu, kaasomanike vaidlused käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud küsimustes, mis on seotud kaasomandi esemeks olevate eluruumide või ühiskasutuses olevate ruumide või maa kasutamisega või valitsemisega või kaasomanike otsustega. Võttes arvesse, et avaldaja on esitanud nõude, mis puudutab kaasomandisse kuuluva maa kasutamist, lahendab kohus käesoleva asja eelviidatud sätete alusel hagita menetluses. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.
13.Antud juhul puudub vaidlus küsimustes, et kinnisomand Pirnipuu pst 166, Maardu linn, Harjumaa on jagatud kolmeks korteriomandiks. Avaldajad on korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) asukohaga Pirnipuu pst 166, Maardu ühisomanikud. Avaldajate korteriomand on koormatud hüpoteegiga Luminor Bank AS-i kasuks. Puudutatud isikud I-II on korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) asukohaga Pirnipuu pst 166, Maardu ühisomanikud. Puudutatud isikute I-II korteriomand on koormatud hüpoteegiga AS-i SEB Pank kasuks. Puudutatud isik III on korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) asukohaga Pirnipuu pst 166, Maardu, omanik. Puudutatud isiku III korteriomand on koormatud hüpoteegiga AS Citadele banka kasuks. Avaldajad, puudutatud isikud I-II ja puudutatud isik III omavad igaüks 993/2979 mõttelist osa kinnisomandist Pirnipuu pst 166, Maardu linn, Harjumaa. Seega on avaldajatel, puudutatud isikutel I-II ja puudutatud isikul III võrdsed mõttelised osad, mis moodustavad ühe terviku 2979/2979 (s.o 993 x 3).
14.Avaldajad on esitanud nõude kohustada puudutatud isikuid I-III andma nõusolek erikasutusõiguse kokkuleppe sõlmimiseks. Avaldajate selgituste kohaselt ei ole avaldajatel olnud võimalik elamut ümbritsevat õueala kasutada puudutatud isikutega I-III võrdsetel tingimustel. Avaldajad soovivad, et hooviala jagatakse korteriomanike vahel erikasutusõiguse kokkuleppe alusel viisil, mille kohaselt iga korteriomandi juurde jääb sellega külgnev parkimis- ning terrassiala ja lisaks kindlaks määratud ala hoovist. Puudutud isikud I-III vaidlevad avaldajate nõudele vastu põhjendustel, et ei soovi, et ala, mis jääb väljaspoole terrasse või parkimiskohtasid, oleks mõne korteriomaniku erikasutuses. Puudutatud isikud IIII leiavad, et säilima peaks senine korraldus, mille järgi on hooviala kõigi korteriomanike ühiskasutuses.
15.Kohus märgib, et avaldajad soovivad, et kohus määraks kindlaks elamu õueala erikasutuskorra. Kohus on seisukohal, et igal korteriomanikul on õigus nõuda vastava kasutuskorra kindlaksmääramist tulenevalt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 9
lg-st 2. KrtS § 9 lg 1 kohaselt võib asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel muuta olemasolevate eriomandite ulatust, samuti luua uue korteriomandi. Eriomandi ulatuse muutmisele kohaldatakse asjaõigusseaduses kinnisasjade ühendamise ja jagamise kohta sätestatut käesolevas seaduses sätestatud erisustega. KrtS § 9 lg 2 kohaselt võib iga korteriomanik teiselt korteriomanikult nõuda KrtS § 9 lõikes 1 nimetatud muudatuse tegemiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui: 1) olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega 2) muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.
16.Kohus leiab, et igal korteriomanikul on õigus kasutada korteriomandite koosseisu kuuluvat kaasomandit. Vastav õigus tuleneb KrtS § 30 lg 1 p-st 2. Seaduses sätestatud kaasomandi kasutamise põhimõtte kohaselt võivad kõik korteriomanikud kasutada kogu kaasomandi eset. Selleks, et välistada ühe või mitme korteriomaniku õigus kaasomandi osa kasutamisel, peavad korteriomanikud sõlmima kokkuleppe. Korteriomanike kokkulepe on see, mille sõlmivad kõik korteriomanikud. Antud juhul on avaldajatel kui kaasomanikel õigus nõuda õueala kasutuskorra kindlaksmääramist, nõude alus tuleneb KrtS § 9 lg-st 2 koosmõjus § 13 lg-tega 1 ja 2. Kohus märgib, et ka Riigikohus on lahendis nr 2-17-5713 p-s 13 selgitanud, et korteriomanikel on võimalik leppida kokku, kuidas ruume kasutada, muu hulgas anda kaasomandi osa korteriomandi- ja korteriühistu seaduse (KrtS) § 14 lg 1 alusel ühe korteriomaniku erikasutusse. KrtS § 9 ja § 13 lg 2 võimaldavad erinormidena nõuda korteriomanikult tahteavaldust kokkuleppe sõlmimiseks, muutmiseks ja lõpetamiseks.
17.KrtS § 14 lg 1 kohaselt võib korteriomanike kokkuleppega anda osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse (erikasutusõigus). Seega saab kehtiva õiguse kohaselt kaasomandisse kuuluva kinnisasja osa teisi välistavat erikasutusõigust reguleerida üksnes selliselt, et kõikide korteriomanike vahel sõlmitava kokkuleppega reguleeritakse korteriomandite erikasutusõigust. Erikasutusõigus(t)e tekkimise eeldus on kõikide korteriomanike kokkulepe. Juhul, kui kõik korteriomanikud ei ole vastava kokkuleppe tekkimise ja erikasutusõigus(t)e kinnistusraamatusse kandmise eelduseks olevate tahteavalduste andmisega nõus, võib erikasutusõigust sooviv kaasomanik nõuda kokkuleppe tekkimise eelduseks olevate tahteavalduste andmist.
18.Kohus märgib, et nähtuvalt esitatud asjaoludest oli avaldajate, puudutatud isikute I-II ning puudutatud isikule III kuuluva korteriomandi varasema omaniku vahel sõlmitud 31.05.2017 võlaõiguslik kokkulepe (tlk 13), millega lepiti kokku, et igal korteriomanikul on õigus püstitada kinnistu lõunaossa terrassiga piirneva ala ümber tara. Kohus on seisukohal, et nimetatud kokkuleppe näol ei ole tegemist dokumendiga, mis võimaldaks asuda seisukohale, et Pirnipuu 166, Maardu kinnistu hooviala osas on erikasutusõiguse kokkuleppe juba sõlmitud. Seega on avaldajatel õigus pöörduda kohtusse erikasutusõiguse kokkuleppe sõlmimise nõudega.
19.Antud juhul on avaldajad selgitanud, et puudutatud isikud I-II on püstitanud õuealale abihoone, batuudi ka laste mänguala ning puudutatud isik III hoiab õuealal mootorsõidukeid, mis ei ole aktiivses kasutuses. Samuti on puudutatud isikud I-II piiranud osa õuealast piirdeaiaga ning ka puudutatud isik III plaanib piirdeaia paigaldada. Puudutatud isikud I-III ei ole samas andnud avaldajatele nõusolekut kasutada kaasomandis olevat hooviala avaldajate soovidele vastavalt (batuudi või kuuri püstitamiseks).
20.Kohus märgib, et puudutatud isikud I-III on küll väitnud, et hooviala on käesoleval hetkel kõigi korteriomanike ühiskasutuses, kuid kohtu hinnangul ei ole puudutatud isikute I-III väited põhjendatud. Nimelt nähtub Maa-ameti geoportaali väljavõttest ja avaldajate esitatud fotodest (tlk 14-15), et korteriomandiga nr 3 külgnev kinnistu läänepoolne ala on piiratud aiaga ning aias asuvad puudutatud isikute I-II kasutuses olevad batuut, kuur, lastemänguala ning
pesukuivatusala. Olukorras, kus avaldajad on edastanud puudutatud isikutele I-III e-kirja (tlk 57 pöördel) ning palunud luba ka avaldajate huvides laste batuudi paigaldamiseks, on puudutatud isikud I-III sellest keeldunud e-kirjadest nähtuvalt (tlk 57 pöördel-59), kuigi puudutatud isikute I-II enda kasutuses on juba nii kuur kui batuut.
21.Kohus on seisukohal, et antud hetkel kehtiva olukorra säilitamine on vastuolus hea usu põhimõttega KrtS § 9 lõigete 1 ja 2 mõttes, kuna kõigile kaasomanikele ei ole võimaldatud võrdsetel alustel ja võrdses mahus hooviala kasutamist. Kohus märgib, et olukorras, kus igale kaasomanikule kuulub 993/2979 mõttelist osa kinnisomandist, on igal kaasomanikul õigus nõuda, et tema erikasutusse jääb 1/3 kaasomandis olevast alast. Antud juhul on puudutatud isikud I-III avaldanud, et õueala peaks jääma kõigi kaasomanike ühiskasutusse, kuid kohus nimetatud seisukohaga ei nõustu, kuna kohus on eelnevalt tuvastanud, et tegelikkuses ei ole kogu õueala kõigi kaasomanike ühiskasutuses ning kõigile ei ole tagatud võimalus hooviala samas mahus ja võrdsetel tingimustel kasutada. Samuti võtab kohus arvesse, et nähtuvalt asjas esitatud seisukohtadest ja e-kirjadest ei ole kaasomanikevahelised suhted head, mistõttu ei ole hooviala kõigi ühiskasutusse jätmine optimaalne lahendus, kuna võib põhjustada täiendavaid konflikte ja erimeelsusi. Kohtu hinnangul on antud juhul tegemist õuealaga, mille kasutamist on võimalik reguleerida viisil, mille kohaselt osa õuealast on kõigi kaasomanike kasutuses ning osa õueala suhtes määrab kohus kindlaks erikasutusõiguse.
22.Avalduse kohaselt soovivad avaldajad, et kohus määraks erikasutusõiguse kindlaks lähtuvalt avaldusele lisatud plaanist. Kohus on seisukohal, et avalduses esitatud ettepanek erikasutuskorra kindlaksmääramiseks on põhjendatud osaliselt. TsMS § 477 lg 5 kohaselt ei ole kohus hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega on kohtul võimalik erikasutusõiguse kord määrata kindlaks erinevalt sellest, mida avaldajad on avalduses taotlenud. Kohus on vastavaid asjaolusid menetlusosalistele 12.11.2019 kohtuistungil selgitanud ning avaldajad on kinnitanud, et nõustuvad erikasutusõiguse kindlaksmääramisega ka muul viisil, kui see, mida on taotletud avalduses. Avaldajate jaoks on oluline, et neile määratakse erikasutusõiguse raames õueala mahus, mis vastab nende kaasomandiosa suurusele.
23.Kohus on seisukohal, et antud juhul on põhjendatud määrata Pirnipuu 166, Maardu kinnistu hooviala erikasutusõiguse kord kindlaks viisil, mille kohaselt määrusele lisatud plaanil sinisega tähistada ala erikasutusõigus on korteriomandi nr x igakordsetel omanikel, kollasega tähistatud ala erikasutusõigus on korteriomandi nr x igakordsetel omanikel ning punasega tähistatud ala erikasutusõigus on korteriomandi nr x igakordsetel omanikel. Lisaks jäävad need alad, mis ei ole tähistatud sinise, kollase või punase värviga kõigi korteriomanike ühiskasutusse. Sellisel juhul on kõigil korteriomanikel juurdepääs oma parkimiskohtadele ning samuti võimalus liikuda maja ääres, et pääseda ligi prügikonteineritele. Kohus märgib, et nähtuvalt asjas esitatud seisukohtadest ei olnud menetlusosaliste vahel vaidlust küsimuses, et iga korteriomandiga külgnevad parkimisalad ning terrassiala peavad jäävad selle korteriomandi erikasutusse. Vaidlus seisnes küsimuses, kuidas jaotada elamust lääne ja ida poole jäävad alad. Kohus on selgitanud puudutatud isikutele I-III nii 25.09.2019 e-kirjas (tlk 128) kui 12.11.2019 kohtuistungil, et kohus võib kindlaks määrata hoovialaga seotud erikasutusõiguse ning puudutatud isikutel I-III on võimalik esitada seisukoht, kuidas hooviala erikasutusõigus peaks jaotama, kuid vaatamata kohtu selgitustele ei ole puudutatud isikud IIII kordagi oma nägemust avaldanud.
24.Kohus on seisukohal, et kinnistul asuvast hoonest lääne ja ida poole jäävad alad tuleb jaotada viisil, mille kohaselt iga korteriomandi erikasutusse jääb lisaks parkimiskohtade ja terrassialale ca 136 m2 suurune ala. Kohus peab põhjendatuks jätta korteriomandi nr 1 erikasutusse määruse lisaks oleval plaanil sinisega tähistatud ala, kuna see külgneb vahetult korteriomandi nr 1
terrassialaga. Samuti on põhjendatud korteriomandi nr x erikasutusse jätta määrusele lisatud plaanil punasega tähistatud ala, kuna see külgneb vahetult korteriomandi nr x terrassialaga. Korteriomandi nr x erikasutusse peab kohus põhjendatuks jätta kinnistu loodeosas oleva ala, kuna korteriomandi nr x keskmisest paigutusest lähtuvalt on see kõige optimaalsema asukohaga. Kohus märgib täiendavalt, et peab vastavat ruumijaotust põhjendatuks, kuna sellisel juhul jääb iga korteriomandi erikasutusse terviklik ala, mitte erinevad väiksed maaalad, nagu oli taotletud avaldajate esialgses avalduses. Samuti on kohus seisukohal, et selline ruumijaotus ja erikasutusõigusega alade kindlaks määramine võimaldab korteriomanikel kasutada nende erikasutusõiguse raamesse jäävat ala vastavalt oma äranägemisele. Kohus määrab täiendavalt kindlaks, et igal korteriomanikul on kohustus hooldada tema erikasutusse jäävat ala ning tasuda selle ala hooldamisega seotud kulud. Ühiskasutusse jäävat ala hooldavad korteriomanikud ühiselt ning tasuvad ühiselt selle ala hooldamisega seotud kulude eest.
25.Seoses puudutatud isikute I-III väidetega, et nemad tasusid külgmiste korteriomandite eest rohkem kui avaldajad tasusid hoone keskele jääva korteriomandi eest ning seetõttu on puudutatud isikutel I-III õigustatud ootus kasutada suuremas mahus hoone külgedele jäävat ala, märgib kohus, et korteriomandi hind ei ole alus, mis võimaldaks äärmiste korteriomandite omanikel kasutada erikasutusõiguse raames suuremat maa-ala kui on nendele kuuluva mõttelise osa suurus.
26.Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Kohus leiab eeltoodust tulenevalt, et antud juhul on põhjendatud kohustada puudutatud isikuid I-III TsÜS § 68 lg 5 alusel andma tahteavaldus Pirnipuu 166, Maardu kinnisasja osas erikasutusõiguse kokkuleppe sõlmimiseks ning vastavate kinnistusraamatukannete tegemiseks. Kohus kohustab M. M. (ik xxx), J. M. (ik xxx), A. Z.i (ik xxx), O. Z.t (ik xxx) ja J. Z.t (ik xxx) andma tahteavaldused kinnisomandi asukohaga Pirnipuu pst 166, Maardu (registriosa nr 10818902) valdamise ja kasutamise korra kohta erikasutusõiguse kokkuleppe sõlmimiseks ja kande tegemiseks kinnistusraamatusse Pirnipuu pst 166 korteriomandi nr x(registriosa nr xxx) eriomandi sisuna, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) eriomandi sisuna, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) eriomandi sisuna. Kohus asendab tahteavaldused käesoleva kohtumäärusega.
27.Täiendavalt märgib kohus, et nii avaldajate kui puudutatud isikute I-III korteriomandid on koormatud hüpoteekidega. Avaldajate korteriomand on koormatud hüpoteegiga Luminor Bank AS-i kasuks. Puudutatud isikute I-II korteriomand on koormatud hüpoteegiga AS-i SEB Pank kasuks. Puudutatud isiku III korteriomand on koormatud hüpoteegiga AS Citadele banka kasuks. Kohus märgib, et piiratud asjaõiguste omajad ei ole erikasutusõiguse kokkuleppe osalised, kuid ka nende nõusolek KRK § 341 lg 1 tähenduses on tarvilik erikasutusõiguse kokkuleppe kinnistusraamatusse kandmiseks. Seega kohustab kohus ka puudutatud isikuid VVII andma tahteavaldused avaldajate ja puudutatud isikute I-III erikasutusõiguse kokkuleppe kinnistusraamatusse kandmiseks. Kohus kohustab Luminor Bank AS-i (rg-kood 11315936), AS-i Citadele banka Eesti filiaali (rg-kood 11971924), AS-i SEB Pank (rg-kood 10004252) andma tahteavaldused kinnisomandi asukohaga Pirnipuu pst 166, Maardu (registriosa nr 10818902) valdamise ja kasutamise korra kohta kande tegemiseks kinnistusraamatusse Pirnipuu pst 166 korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) eriomandi sisuna, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) eriomandi sisuna, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) eriomandi sisuna. Kohus asendab tahteavaldused käesoleva kohtumäärusega.
28.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et käesolevas asjas kindlaksmääratud Pirnipuu 166, Maardu kinnistu valdamise ja kasutamise kord tuleb kanda kinnistusraamatusse Pirnipuu pst 166 korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) eriomandi sisuna, korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) eriomandi sisuna ja korteriomandi nr x (registriosa nr xxx) eriomandi sisuna.
29.Tsiviilasja hind on TsMS § 132 lg 1 järgi 7000 eurot. Menetluskulud
30.TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et olukorras, kus antud menetlus toimus avaldajate huvides, kuid avaldus kuulus osaliselt rahuldamisele, tuleb menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda.