Planeerimine ja ehitus › Planeeringud

3-19-1017

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 15.06.2020, välja arvatud halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 212 lg 1 teises lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

projekteerimistingimused Maardu linn, Pirnipuu pst 166 (katastritunnus 44601:007:0232; elamumaa 100%) kinnistule piirdeaia ehitusprojekti koostamiseks vastavalt korralduse lisale. Korralduse lisa p-s 5 nähti ette nõue kooskõlastada projekt Pirnipuu pst 166 kinnistu kõikide kaasomanikega.

3-19-1017 otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Kuna piirdeaed asub maatükil, mis on korteriomanike kaasomandis, siis saab maatüki käsutamise õigus (sh maatüki suhtes kasutuskorra kindlaksmääramise õigus) olla üksnes korteriomanikel. Et välistada ühe või mitme korteriomaniku õigus kaasomandi osa kasutamisel, peavad korteriomanikud sõlmima kokkuleppe. Pirnipuu pst 166 kaasomanikud on kaasomanike kokkuleppe sõlminud 31.05.2017. Kokkulepe ei ole kinnistusraamatusse kantud. Kuna korteriomandi nr 1 omanik on vahetunud, siis kokkulepe ei kehti eriõigusjärglase suhtes. Seega on kokkuleppe sõlminud osad korteriomanikud ja seda ei saa käsitada korteriomanike kokkuleppena. Kaasomanikul, sh vaide esitajal on õigus nõuda muu hulgas ka kinnisasja mõttelise osa kasutuskorra kindlaksmääramist (KrtS § 9 lg 2 koosmõjus KrtS § 13 lg-tega 1 ja 2). Üks korteriomanik võib eriomandi kokkuleppe muutmise nõude esitada teiste omanike vastu, kui tema jaoks on senise olukorra säilimine vastuolus hea usu põhimõttega. Nõuded võib esitada ka korteriühistu, kui korteriomanike enamus on nii otsustanud (KrtS § 9 lg 6). Seega on korraldus täidetav.

Maardu linn palus 15.07.2019 ja 16.08.2019 vastustes jätta kaebuse rahuldamata.

Korraldus nr 109 on täidetav. Vaideotsuse motiveerivas osas on selgitatud, millised on kaebaja seadusega tagatud võimalused oma õiguste realiseerimiseks. KrtS § 13 lg 2 sätestab, et korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks, muutmiseks ja lõpetamiseks vajalike tahteavalduste nõudmisele ning muudatuste kinnistusraamatusse kandmisele kohaldatakse sama seaduse §-s 9 sätestatut. See tähendab, et igal korteriomanikul on õigus üldkohtus hagita menetluses nõuda teiselt korteriomanikult tahtavalduse andmist. Nõuded võib esitada ka

3(10)

3-19-1017 korteriühistu, kui korteriomanike enamus on nii otsustanud (KrtS § 9 lg 6). Kaebaja on valinud oma väidetavalt rikutud õiguste ja huvide kaitseks ebaõige õiguskaitsevahendi. Selgitused, miks kaasomandis olevale kinnistule piirdeaia projekteerimine on oluline küsimus, on esitatud korralduses nr 319. Arvestades Pirnipuu pst 166 asuva kinnistu kaasomandiga ning kaasomandi valdamise ja kasutamise õigusliku regulatsiooniga, on tegemist olulise küsimusega, mille läbivaatamisel ei ole kohaliku omavalitsuse üksusel kaalutlusõigust, kuna sellega võib rikkuda teiste kaasomanike seadusega kaitstud huve. Taotlus on esitatud piirdeaia projekteerimiseks maatükile, mis ei kuulu eriomandi koosseisu ja on korteriomandi kaasomandi osa esemeks (KrtS § 4 lg 4). Kuigi korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise tegevuste loetelu ei ole KrtS § 35 lg-s 2 esitatud ammendavana, ei saa kinnistu perimeetrile vundamendiga piirdeaia püstitamist lugeda kaasomandi eseme tavapäraseks korrashoiuks ja remondiks KrtS § 35 lg 2 p 1 mõttes ainuüksi sel põhjusel, et täna puudub piirdeaed, mida korras hoida ja remontida. Seega ei saa tegemist olla ka KrtS §-s 39 sätestatud kaasomandi eseme ajakohastamisega. KrtS § 38 lg 1 sätestab, et ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Pirnipuu pst 166 kinnistu piirile piirdeaia projekteerimine ja hilisem ehitamine väljub igal juhul kaebajale kuuluva omandi tavakasutuse raamidest. AÕS § 72 lg 1 järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel ja kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse ja ei midagi enamat. Seega on oluliste asjade otsustamisel üldine suundumus kaasomanike kokkulepete sõlmimisele, kui kaasomanikud ei ole kokku leppinud seaduse piires teisiti. Seadusega ei ole kooskõlas piirdeaia projekti kaasomanikega kooskõlastamise nõude asendamine korteriomanike enamuse kooskõlastusega, kuna kaasomandi esemega seotud küsimused, sõltuvalt nende sisust, otsustatakse kas korteriomanike üldkoosolekul või sõlmitakse kaasomanike vahel kokkulepped. Seadus välistab nende otsustamise mingis muus korras.

MM ja JM palusid jätta kaebuse rahuldamata.

Praeguseks ajaks on jõustunud Harju Maakohtu 02.12.2019 määruse nr 2-19-8044 resolutsiooni p-d 1–5, millega kohus rahuldas kolmandate isikute avalduse kaasomandi erikasutusõiguse kindlaksmääramiseks ja nõusoleku andmiseks kohustamiseks osaliselt ning määras kindlaks kinnisomandi Pirnipuu pst 166 kaasomandi osa eseme kasutamise ja erikasutusõiguse korra. Tsiviilasja lahendamisel tehtud maakohtu lahendil on tõenduslik jõud ka halduskohtumenetluses. Kaebusele lisatud ehitusprojekti järgse piirdeaia püstitamine ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks on vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemine ja vajab seetõttu korteriomanike kokkulepet. Projekteerimistingimused on vaidlustatud osas õiguspärased. Tavapärane valitsemine KrtS § 35 lg 1 mõistes tähendab tavapärast majandamist ehk korteriomandite kaasomandi esemele tavapäraste majandamiskulude tegemist/kandmist. Majandamiskulude näol saab olla tegemist üksnes kaasomandi eseme säilitamiseks ja kasutuskõlblikus seisukorras hoidmiseks vajalike kulutustega tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 1 tähenduses. Kuna piirdeaia püstitamise kulu ei ole sisuliselt majandamiskulu, 4(10)

3-19-1017 ei kuulu piirdeaia püstitamise küsimus KrtS § 35 lg 1 järgi tavapärase valitsemise küsimuste hulka. Et piirdeaia püstitamine on ehituslik ümberkorraldus, vajab see KrtS § 38 lg 1 alusel korteriomanike kokkulepet. KrtS ega AÕS ei sisalda korrashoiu mõistet. Korrashoid tähendab asja senise seisundi või olukorra säilitamist (nt remondi teostamist), asja kasutuskõlblikuna või töökorras hoidmist, asja parandamist. Piirdeaia püstitamine on sisuliselt uue ehitise rajamine, mis ei puutu korrashoidu. Muudatuse tegemise üle otsustamiseks korteriomanike häälteenamusega peab tehtav muudatus olema ka kaasomandi eseme korrashoiuks vajalik (vt KrtS § 38 lg 1 sõnastust). Vastavalt TsÜS § 63 p-le 1 on kulutus vajalik, kui sellega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Kuna ilma piirdeaia püstitamiseta ehk muudatuse teostamata ja muudatusele kulutuse kandmata ei satu korteriomandite kaasomandi osa ohtu, ei ole tegemist vajaliku kulutusega. Korteriomandite kaasomandi osa on kasutuskõlblikus seisukorras ka ilma piirdeaeda püstitamata. KrtS § 35 lg-s 2 on loetletud tegevused ja toimingud seotud TsÜS § 63 p 1 kohaste vajalike kulutuste tegemisega. Seega saab KrtS § 35 lg 1 alusel otsustada korteriomanike häälteenamuse alusel vaid selliseid küsimusi, mis esiteks ei välju vajalike kulutuste (TsÜS § 63 p 1) raamest ning teiseks hoiavad kaasomandi eset kasutuskõlblikus seisundis. Piirdeaia püstitamine kahjustab ülemääraselt kolmandate isikute õigustatud huve. Piirdeaia püstitamine ei ole seotud eriomandi eseme korrashoiuga, seega puudub alus KrtS § 38 lg 2 kohaldamiseks. Lisaks ei ole piirdeaia püstitamine ajutine tegevus ning piirdeaia pidev talumine on vastuolus KrtS § 31 lg 1 p-de 2 ja 1 eesmärgiga (nt naaberkorteris teostatavast remondist lähtuva müra ajutine talumine). Samuti puudutavad muudatused kaasomandi eseme välisilmes kõiki korteriomanikke. Piirdeaia püstitamine vajab kolmandate isikute nõusolekut. Kuna piirdeaeda soovitakse püstitada kaasomandi eseme osaks oleva territooriumi sees, piiratakse oluliselt ka liikumist kaasomandi eseme osaks oleval territooriumil. Samuti võib piirdeaia püstitamine kaasomandi osa esemeks oleva territooriumi sees olla takistuseks vajalike rajatiste (nt abihoonete, kuuride jms) paigaldamisele tulevikus ning häirida seetõttu kaasomandi eseme osaks oleva territooriumi kasutamist ja tavapärast elu. Ka mootorsõidukite parkimisala jääb piirdeaiast väljapoole. Korteriomanike kaasomand ja vara on paremini kaitstud, kui kogu korteriomandite kaasomandi osa esemeks olev territoorium oleks ümbritsetud piirdeaiaga. Ka tuleks vaidlusaluse piirdeaia püstitamisel lammutada olemasolevaid konstruktsioone.

3-19-1017 Piirdeaia püstitamine väljub tavapärase valitsemise küsimusest ning selles osas tuleb kohaldada AÕS § 72 lg 1 esimest lauset ning KrtS § 38 lg-t 1, mitte KrtS §-i 35. Nimelt ei ole tegemist ühegi KrtS § 35 lg-s 2 sätestatud tegevusega või neile sarnase tegevusega. KrtS § 35 lg 2 loetelu käsitleb tavapärast majandamist ehk korteriomandite kaasomandi esemele tavapäraste majandamiskulude tegemist/kandmist. Majandamiskulud on kulud elamu hoolduseks ja majandamiseks. Elamu hooldus on tööd, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras. Majandamiseks kantavateks kuludeks on kaasomandi osa kommunaalkulud ning muud elamu kasutuskõlblikus seisukorras hoidmisega kaasnevad kulud, nt haldus-, raamatupidamisteenus jms. Seega saab majandamiskulude näol olla tegemist üksnes kaasomandi eseme säilitamiseks ja kasutuskõlblikus seisukorras hoidmiseks vajalike kulutustega TsÜS § 63 p 1 tähenduses. Uue piirdeaia rajamise näol on tegemist tavapärasest kaasomandi korrushoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorraldusega juba üksnes seetõttu, et see toob seaduse järgi kaasa täiendava ja sageli ka olulise rahalise kohustuse kõigile kaasomanikele, mis ei ole TsÜS § 63 lg 1 p 1 kohaselt tavaliselt vajalikuks kulutuseks (esemele tehtud kulutused on vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest). Uue piirdeaia püsitatamist ei saa käsitada kui korrashoiuks vajalikku tegevust olukorras, kus varem ei ole kaasomandit sellises ulatuses piirdeaed ümbritsenud. Kaasomandi korrashoiuks ei ole piirdeaia rajamine tingimata vajalik. Selle rajamisest ei sõltu olemasoleva kaasomandi säilimine, ohutus või korrashoid. Ilmselgelt muudetakse uue piirdeaia püstitamisega ühise asja valdamist ja kasutamist olulises osas, mis nõuab selliste tagajärgede tõttu kõigi kaasomanike nõusolekut. Eeltoodust tulenevalt on vastustaja põhjendatult sätestanud projekteerimistingimustes nõude kooskõlastada projekt kõigi kaasomanikega. Vastustaja ei ole vastavat nõuet küll projekteerimistingimustes põhjendanud, sest positiivse otsuse korral seda tavaliselt vaja teha ei ole, kuid vaidemenetluses on vastav põhjendamispuudus kõrvaldatud. Vaidemenetluses on vastustaja kaebajale põhjalikult selgitanud, miks oli sellise nõude sätestamine vajalik ja millisele õiguslikule alusele vastustaja tingimuse seadmisel tugines. Samuti on vastustaja kaebajale vaidemenetluses selgitanud, kuidas on kaebajal võimalik korraldust täita olukorras, kus üks kaasomanikest kooskõlastust anda ei soovi. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

3-19-1017 jäänud MM ei ole seda otsust vaidlustanud ning peab enamuse otsusele alluma. MM oli kaasatud ja sai menetluses piisavalt ära kuulatud. Vale on halduskohtu väide, nagu võiks enamus otsustada vaid vajalike kulutuste üle. Enamus otsustab kõiki kaasomandi tavapärase valdamise, kasutamise ja tavapärase valitsemise küsimusi, olenemata nende kvalifikatsioonist TsÜS § 63 järgi. Kui toiming on tavapärane, võib selle üle otsustada korteriomanike enamus. Halduskohus kasutas tavapärase valitsemise mõiste sisustamisel kehtetu korteriühistuseaduse (KÜS) § 151 lg-t 1. Seejuures jättis kohus meelevaldselt mainimata elamu ümbruse hoolduse. Kohtu järeldus on eluvõõras. On selge, et korteriomandi tavapärane kasutamine ja valitsemine ei piirdu ainult avariide likvideerimise või vajalike kulutuste tegemisega TsÜS § 63 p 1 mõistes. Üks ja sama töö võib sageli kätkeda endas nii vajalikke, kasulikke kui toreduslikke kulutusi. Halduskohtu järeldus on vastuolus Riigikohtu praktikaga (lahendid nr 3-2-1-116-11, p 28; 3-2-1-151-10, p 10; 3-2-1-137-15, p 11). Lisaks ei ole avariide likvideerimiseks jms vajalike kulutuste tegemiseks TsÜS § 63 p 1 mõistes üldse kaasomanike hääletamist või häälteenamust vaja, sest iga kaasomanik võib AÕS § 72 lg 4 kohaselt teha ühise asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta ning nõuda teistelt kaasomanikelt ühise asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Korteriomanikud soovivad tavalist ja esteetilist piirdeaeda. Haldusasja esemeks on ühe projekteerimistingimuse – kõikide kaasomanike kooskõlastuse nõude – õiguspärasus ja kehtivus, mitte piirdeaia konfiguratsioon või maksumus. Kui piirdeaia püstitamine oleks suurem ümberkorraldus (millega kaebaja ei nõustu), siis ka sellisel juhul ei oleks vähemusse jäänud kaasomanike nõusolek vajalik, sest ümberkorraldused ei puuduta nende huve ülemäära (KrtS § 38 lg 2). Piirdeaed ei riiva MM õigusi, sest piirdeaed paigaldatakse kinnistu piirile ega mõjuta maakasutusõiguse ulatust. Asjas ei ole tuvastatud ühtegi põhjust, miks piirdeaia püstitamine on niivõrd oluline kaasomandi kasutamise või valitsemise küsimus, et see nõuab kõigi kaasomanike kokkulepet. Ekslik on vastustaja seisukoht, et vaidlus on muutunud ainetuks, kuna kaasomanike vahel kehtib alates tsiviilasjas nr 2-19-8044 tehtud lahendi jõustumisest erikasutusõigus. Maakohtu määratud kasutuskord ei reguleeri piirdeaia püstitamist ega selle küsimuse otsustamise korda. Halduskohus ei ole hinnanud kaebaja vastuväiteid MM menetluskuludele ega põhjendanud, kuidas menetluskulude tekkimine on asjas tõendatud, kui maksedokumente pole esitatud ning õigusabileping on tasu ajatamise tõttu tühine äriseadustiku (ÄS) § 159 lg 3 p 5 järgi. Halduskohus ei ole põhjendanud, miks R. Sillari 120 euro suurune tunnimäär on kohane. Tunnimäär on põhjendamatult kõrge. MM menetluskulude summa on ebamõistlikult suur ja kulude väljamõistmine oleks kaebaja suhtes ebaõiglane ja tema kaebeõigust piirav.

7(10)

3-19-1017 korteriühistu pädevusse ja mida tohivad otsustada üksnes kaasomanikud kokkuleppel ning kuidas on võimalik küsimusi vastuolude esinemisel lahendada. Menetluskulude väljamõistmine vastustajalt oleks äärmiselt ebaõiglane, kuna kohtuskäimise on põhjustanud kaebaja ja kolmandate isikute suutmatus korteriomandite valdamise ja kasutamise olulistes küsimustes kokku leppida.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

3-19-1017 eseme ajakohastamiseks selliste vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib otsustada KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega (s.o üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest). Sellest tuleneb, et isegi kui tegemist on olulise ümberkorraldusega KrtS § 38 lg 1 tähenduses, ei ole selleks vaja korteriomanike kokkulepet, vaid piisab ka KrtS § 9 lg-s 3 osutatud häälteenamusest, kui ümberkorraldus on vajalik kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sellega ei muudeta eriomandi otstarvet ega kahjustata ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Elamu rekonstrueerimistööd on käsitatavad kaasomandi eseme ajakohastamisena KrtS § 39 tähenduses (p-d 25.1 ja 25.2).

3-19-1017 6 kohaselt mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. Menetluskulude vajalikkuse ja põhjendatuse hindamisel on oluline, et kulude väljamõistmine vastaspoolelt oleks põhjendatud sisuliselt. Kohtul tuleb vajalike ja põhjendatud menetluskulude väljamõistmise otsustamiseks analüüsida kaebuse koostamiseks läbitöötamist vajavate materjalide mahukust ning kaebuse koostamise keerukust ja aeganõudvust (vt Riigikohtu 18.05.2009 määrus nr 3-3-1-28-09, p 11). Kaebaja on esitanud halduskohtule menetluskulude taotluse 08.01.2019 ja 14.01.2019. 14.01.2019 menetluskulude taotlus on esitatud küll pärast halduskohtu 30.12.2019 määrusega taotluste esitamiseks määratud tähtaega (08.01.2019), kuid menetlusdokumendi hilinenult esitamine ei põhjustanud antud juhul menetluse viibimist (HKMS § 51 lg 4). Menetluskulude nimekirja kohaselt on kaebaja esimese astme kohtus tasunud riigilõivu 15 eurot ja kandnud esindajakulusid 1452,10 eurot. Ringkonnakohus leiab, et kaebaja menetluskulud on vajalikud ja põhjendatud osaliselt. Asja materjalidest nähtuvalt on kaebaja esindaja Anton Filjajev astunud esmakordselt praeguse haldusasja menetlusse 15.08.2019, mil ta taotles juurdepääsu avalikule e-toimikule ning esitas volikirja, mis on kaebaja poolt allkirjastatud samal kuupäeval. Menetlusdokumendid, mis on esitatud kohtule enne nimetatud kuupäeva, on kaebaja allkirjastanud ja esitanud halduskohtule isiklikult. Seega ei saanud kaebajal enne 15.08.2020 tekkida ka halduskohtumenetluses hüvitatavat esindajakulu ning taotlus on 28.05.2019, 03.06.2019, 06.06.2019, 12.06.2019 ja 27.06.2019 toimingute osas alusetu. Taotlus on alusetu ka 19.08.2019 ja 20.08.2019 toimingute osas, mis on 08.01.2020 ja 14.01.2020 menetluskulude nimekirja kohaselt seotud AZ ja OZ esindamisega, mistõttu ei saa tekkinud kulu käsitada kaebajal tekkinud menetluskuluna. 19.08.2019 toimingule (seisukoha ettevalmistamine MM 11.07.2019 vastusele) kulunud aeg on üle paisutatud. Ringkonnakohtu hinnangul ei saanud kaebaja 19.08.2019 seisukoha koostamisele kuluda mitte rohkem kui 2 tundi, s.o 170 eurot. 16.12.2019 toimingu osas (Tallinna Halduskohtu 22.12.2019 määruse analüüs ja kommentaarid e-kirjas) ei ole kohtule esitatud kulu kandmise kohustust tõendavat dokumenti (arvet), mistõttu ei ole esindajakulu väljamõistetav (HKMS § 109 lg 11). Eelnevat arvesse võttes on kaebaja esimese kohtuastme põhjendatud menetluskuludeks kokku 340,84 eurot. Seoses asja menetlemisega ringkonnakohtus on kaebaja tasunud riigilõivu 15 eurot, esindajakulude kandmise osas menetluskulude nimekirja ja kuludokumente esitatud ei ole. Kahe kohtuastme menetluskuludena kokku tuleb vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista 355,85 eurot. Vastustaja ja kolmandate isikute esimese ja teise kohtuastme menetluskulud jäävad HKMS § 108 lg-te 1 ja 8 ning § 109 lg 1 alusel nende endi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

10(10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.