Otsuse avalikult teatavaks 22. jaanuar 2020, Tallinn tegemise aeg ja koht Haldusasja number
3-19-1017
Haldusasi
J.Z. kaebus tühistada Maardu Linnavalitsuse 19.02.2019 korraldusega nr 109 kinnitatud Xxxxxxxxx piirdeaia projekteerimistingimuste p 5 sätestatud kõikide kaasomanike kooskõlastuse nõue ja Maardu Linnavalitsuse 30.04.2019 korraldus nr 319 ja kohustada Maardu Linnavalitsust anda tühistatud projekteerimistingimuste osas uus korraldus, asendades kõikide kaasomanike kooskõlastuse tingimuse Xxxxxxxxx korteriomanike üldkoosoleku või korteriomanike enamuse kooskõlastusega
Menetlusosalised
Kaebuse esitaja: J.Z., esindaja Anton Filajev Vastustaja: Maardu linn, esindaja Neeme Sild Kolmas isik I: M.M., esindaja Riho Sillar Kolmas isik II: J.M., esindaja Riho Sillar Kolmas isik III: A.Z., esindaja Anton Filajev Kolmas isik IV: O.Z., esindaja Anton Filajev
Asja läbivaatamise viis
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta kaebus tervikuna rahuldamata.
2.Mõista kaebajalt J.Z.lt M.M.i ja J.M.i kasuks välja menetluskulud kokku summas 1734 eurot. Muus osas jätta poolte menetluskulud nende enda kanda.
3.Kaebajal tuleb menetluskulud tasuda 30 päeva jooksul arvates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest kolmandate isikute I ja II poolt näidatud arveldusarvele.
M.M.il ja J.M.il tuleb esitada kaebajale 5 päeva jooksul arvates käesoleva otsuse saamisest andmed, millisele arveldusarvele tuleb menetluskulud kanda.
5.Sekretäril edastada kohtuotsus menetlusosalistele. Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 21. veebruar 2020. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse
päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Maardu Linnavalitsus kinnitas 19.02.2019 korraldusega nr 109 projekteerimistingimused Xxxxxxxxx kinnistule piirdeaia ehitusprojekti koostamiseks, sh seadis projekteerimistingimuste p-s 5 Xxxxxxxxx korteriomanikele nõude projekti kooskõlastamiseks kõikide kaasomanikega. J.Z. esitas vastustajale vaide, milles palus muuta Maardu Linnavalitsuse 19.02.2019 korraldusega nr 109 kinnitatud projekteerimistingimuste p 5, asendades „kõikide kaasomanike“ kooskõlastuse nõude korteriomanike enamuse kooskõlastusega. Maardu Linnavalitsus jättis 30.04.2019 korraldusega nr 319 vaide rahuldamata.
2.29.05.2019 saabus Tallinna Halduskohtule J.Z. kaebus tühistada Maardu Linnavalitsuse 19.02.2019 korraldusega nr 109 kinnitatud Xxxxxxxxx piirdeaia projekteerimistingimuste p 5 sätestatud kõikide kaasomanike kooskõlastuse nõue ja Maardu Linnavalitsuse 30.04.2019 korraldus nr 319 ja kohustada Maardu Linnavalitsust anda tühistatud projekteerimistingimuste osas uus korraldus, asendades kõikide kaasomanike kooskõlastuse tingimuse Xxxxxxxxx korteriomanike üldkoosoleku või korteriomanike enamuse kooskõlastusega.
3.03.06.2019 määrusega võttis kohus kaebuse menetlusse. 30.12.2019 määrusega määras kohus asja lahendamise viisiks kirjaliku menetluse ja lõplikud menetlustähtajad.
KAEBUSE ESITAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED
4.Kaebuse esitaja palub kaebuse rahuldada ja põhjendab kaebust alljärgnevaga.
4.1.Kaebaja märgib, et ta on Xxxxxxxxx kinnistul asuva 3-boksilise ridaelamu boksi nr 1 (registriosa nr xxxxxxx) korteriomanik. 2 korteriomanikku (ehk enamus) soovivad püstitada ümber ühise maatüki tavalise, elukeskkonnaga sobiva piirdeaia, kuid vähemusse jäänud boksi nr 2 omanik M.M. keeldub koostööst piirdeaia ehitamiseks.
4.2.Kaebaja leiab, et kaevatavad aktid on seadusevastased ja raskendavad tarbetult piirdeaia püstitamist liigse ja õigusvastase projekteerimisnõude esitamisega, mida kaebaja ei suuda praegu täita korteriomaniku M.M.i ebamõistliku vastupanu tõttu. Vastustaja ei ole selgitanud, miks ühe tavalise ridaelamuboksi krunti ümbritseva piirdeaia projekteerimine on kohe niivõrd oluline küsimus, et seda ei tohi käsitleda ridaelamu tavapärase valitsemisena KrtS § 35 mõttes või tavapärase kasutamisena AÕS § 72 lg 1 mõttes, millise küsimuse otsustamiseks piisaks kaasosanike häälteenamusest.
4.3.AÕS § 72 lg 1 ja KrtS § 35 näevad otsesõnu ette, et ühist asja võib kasutada ja valitseda (i) kaasomanike (korteriomanike) kokkuleppel ja/või (ii) häälteenamusega (otsusega). Oluline on eristada, mida võivad kaasomanikud teha üksnes kokkuleppel ja mida nad võivad otsustada enamuse otsusega (AÕS komm II trk, lk 310-311).
4.4.KrtS § 35 näeb ette, et korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. Xxxxxxxxx korteriühistu põhikiri ei näe ette rangemaid nõudeid. Seega kõik Xxxxxxxxx tavapärase valitsemise ja kasutamise küsimused otsustavad korteriomanikud KrtS § 35 lg 1 kohaselt häälteenamusega. Tavapärase valitsemise küsimuste hulka kuulub ka piirdeaia projekteerimine ja püstitamine, mis on väga tavapärane ehitus- ja hooldustöö, sellised tööd otsustatakse KrtS § 35 kohaselt häälteenamusega.
4.5.Piirdeaia püstitamine ei küüni „suurema ümberkorralduseni“ KrtS § 38 mõttes, kuna piirdeaia püstitamine ei ole suur, keeruline või riskantne töö, mis oleks väga kulukas või koormav, piirdeaed ei muuda kaasomandi eset, elamu konstruktsioone, see ei takista kaasomanikel elamu ja ühise maa kasutamist krundi piires. Piirdeaed on vajalik, see kaitseb kaasomandit ja tagab omanikele võimaluse oma vara täiel määral nautida. Seega ei olnud linnavalitsusel alust nõuda, et piirdeaia projekt oleks kooskõlastatud kõigi korteriomanikega.
4.6.Asjakohutatud on ka linnavalitsuse viited ehitusseaduse järgsele kohustusele kaasata projekteerimisse teised omanikud, k.a M.M.. M.M.i kaasamine on menetluses vajalik tema ärakuulamiseks, kuid M.M.i kaasamine ja ärakuulamine ei tähenda iseenesest, et temal oleks ka vetoõigus projekti suhtes või et ilma M. M. nõusolekuta ei tohiks projektiga jätkata. Tohib ikka, sest korteriomanikud teevad hea ja nõuetekohase projekti, mida linnavalitsus saab kontrollida sisuliselt projekti kinnitamise otsustamisel.
4.7.Kaebaja toob veel välja, et kolmandate isikute I ja II kitsendav tõlgendus korteriomandi tavapärase valitsemise sisust on ebamõistlik ning muudaks elamute sujuva ja jätkusuutliku valitsemise võimatuks, kui korteriomanikud ei ole ühel meelel ja vähemuse eriarvamus kutsub ühistus esile patiseisu. Vähemusse jäänu eriarvamus ei tohiks korteriomandite tavapärast valitsemist takistada. Korteriühistu, nagu paljude teiste kollektiivide tegevuse üks aluspõhimõtteid seisneb selles, et vähemusse jäänud liige peab aktsepteerima enamuse õiguspäraseid otsuseid. Sellest põhimõttest pidanuks juhinduma ka Maardu Linnavalitsus projekteerimistingimuste määramisel ja kõigi kaasomanike kooskõlastuse nõude kaebaja vaide alusel ära tühistama.
4.8.Asjakohatu on kolmandate isikute I ja II toodud kriitika planeeritava piirdeaia suhtes. Käesoleva haldusasja raames ei arutata konkreetset piirdeaeda ja halduskohus ei ole ilmselt ka pädev lahendama korteriomanike vahelist vaidlust piirdeaia (võimaliku) konfiguratsiooni üle. Haldusasja esemeks on ühe planeerimistingimuse – kõikide kaasomanike kooskõlastuse nõude - õiguspärasus ja kehtivus, mitte piirdeaja konfiguratsioon.
4.9.Kui kolmandad isikud I ja II leiavad, et korteriomanikud (korteriomanike otsus, tegevus, ehitatav piirdeaed) rikuvad kuidagi nende õigusi, võivad nad pöörduda hagiga maakohtusse oma õiguste kaitseks.
4.10.Kaebaja palub hüvitada menetluskulud kokku summas 1467,10 eurot (sh riigilõiv 15 eurot) vastavalt menetluskulude nimekirjale (tl 158-163). Kaebaja leiab, et kolmandate isikute M.M.i ja J.M.i taotlus menetluskulude hüvitamiseks on alusetu. Kaebaja leiab, et M.M. ei ole seisukoha koostamise ajaks esitanud 1734 euro suuruse esindajakulu maksmist kinnitavaid dokumente. Puudub vastav maksekorraldus või pangakontoväljavõte. Esindaja kulu ei ole reaalselt kantud ega kuulu hüvitamisele (vt nt RKHKo 3-3-1-15-15 p 15).
Maksedokumendi puudumine ei ole pelgalt formaalne takistus kulude hüvitamiseks. Kaebajal on alust arvata, et deklareeritud kulu pole kunagi kantud, vaid see on ülesblufitud. M. esindajaks on jurist Riho Sillar. Nad mõlemad on Õigusbüroo Riho Sillar osanikud ja juhatuse liikmed. Nimetatud asjaolu koostoimes maksedokumendi puudumisega annab alust arvata, et Õigusbüroo Riho Sillar kaasosanikud R. Sillar ja M.M. on kõrge õigusabitasu kunstlikult genereerinud põhjendamatu rikastumise eesmärgil, mitte tegelike kulude hüvitamiseks. M.M.i menetluskulude summa on ebamõistlikult suur ja kulude väljamõistmine oleks kaebaja suhtes ebaõiglane (RKHKo 3-3-1-3-11) ja tema kaebeõigust piirav (3-3-1-67-14) Kolmanda isiku arvamus ei olnud vajalik asja õigeks lahendamiseks. J.Z. tõstatas oma hästi lakoonilises kaebuses ainsa ja puhtõigusliku küsimuse: kas ridaelamuboksi piirdeaja projekteerimine ja püstitamine kuulub vastava maatüki tavapärase valitsemise hulka. Selle küsimuse lahendamine ei eelda laiemat arutelu ja selle õigeks lahendamiseks ei ole nõutav kolmanda isiku arvamus, sest kohus niikuinii ei ole kolmanda isiku õigusarvamusega seotud. Seega ei oma kolmanda isiku kaasamine ja tema sõnavõtud suurt tähtsust asja lahendamisel ja J.Z. pole halduskohtusse pöördumisel arvestanud, et asja kaotuse korral võib kolmas isik oma mittesiduva õigusarvamuse eest hüvitist nõuda. Deklareeritud õigusabi maht on ebaadekvaatselt suur. Nii vastas M.M.i esindaja R. Sillar 1 lehe pikkusele kaebusele 12 lehe pikkuse vastusega, mis on ebamõistlikult pikk dokument ja ebaadekvaatne reageering. Lühikesele kaebusele on R. Sillar kulutanud ajavahemikus 01.07 11.07.2019 kokku väidetavalt 9 tundi 45 minutit, milline ajakulu ei ole usutav ega põhjendatud. M.M. ise tegutseb samas õigusbüroos juristi ja juhatuse liikmega alates 10.09.2013 ehk rohkem kui 6 aastat. Seega on M.M. ise suuteline halduskohtule seisukohad esitada ja tema ei vajanud enda büroo tasulist õigusabi. R. Sillari toimingud enne 11.07.2019 ei tule arvesse. M.M. andis oma esindajale R. Sillarile volikirja alles 11.07.2019, millisel päeval tekkiski ilmselt M.M.i ja S. Sillari vaheline kliendija esindussuhe. M.M. pole heaks kiitnud R. Sillari tegevust enne 11.07.2019. Kui poolte vahel ei olnud esindussuhet enne 11.07.2019, ei olnud M.M.il esindajat ega HKMS § 103 lg 1 p 1 kohast esindaja kulu. Enne 11.07.2019 tehtud toimingud ei ole arveldatavad lepingulise esindaja kuluna. Riigikohuski viitaski sellele, et kirjalike dokumentide koostamisel osutatud õigusabiteenuse eest saab kulu välja mõista üksnes juhul, kui teenust on osutanud esindaja, kellele on antud volikiri kaebaja esindamiseks (RKHKo 18.11.2014, nr 3-3-1-58-14, p 26). Eeltoodu alusel palub J.Z. jätta kolmandate isikute menetluskulud nende endi kanda.
VASTUSTAJA SEISUKOHT
5.Vastustaja Maardu linn leiab, et kaebus on põhjendamatu ja palub jätta kaebuse rahuldamata.
5.1.Vastustaja märgib, et EhS § 31 lg 3 sätestab, et pädev asutus kaasab menetlusse taotluses märgitud kinnisasja omaniku, kui taotlust ei ole esitanud omanik, ja vajaduse korral kinnisasjaga piirneva kinnisasja omaniku. Vastustaja on seisukohal, et korraldus nr 109 on täidetav. Vaide läbivaatamise korralduse nr 319 motiveerivas osas on selgitatud, millised on kaebaja seadusega tagatud võimalused oma õiguste realiseerimiseks. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (edaspidi KrtS) § 13 lg 2 sätestab, et korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks, muutmiseks ja lõpetamiseks vajalike tahteavalduste nõudmisele ning muudatuste kinnistusraamatusse kandmisele kohaldatakse käesoleva seaduse §-s 9 sätestatut. See tähendab, et igal korteriomanikul on õigus üldkohtus hagita menetluses nõuda teiselt korteriomanikult tahtavalduse andmist. Nõuded võib esitada ka korteriühistu, kui korteriomanike enamus on nii otsustanud (KrtS § 9 lg 6).
Vastustaja leiab, et kaebus haldusaktide tühistamiseks on esitatud alusetult ja kaebaja on valinud oma väidetavalt rikutud õiguste ja huvide kaitseks ebaõige õiguskaitsevahendi.
5.2.Vastustaja selgitab, et kaebaja tahe ei ole olnud suunatud piirdeaia tervikuna projekteerimisele ja püstitamisele Maardus Xxxxxxxxx asuva kinnistu piirile vastavalt esitatud taotlusele, vaid üksnes enda kasutuses oleva ridaelamuboksi krunti ümbritseval perimeetril. EhS § 35 punkt 5 järgi võib pädev asutus tunnistada projekteerimistingimused kehtetuks, kui projekteerimistingimuste taotlemisel on esitatud teadvalt valeandmeid, mis mõjutasid projekteerimistingimuste andmise otsustamist. Vastustajale teadaolevalt ei ole kaebaja vastustajalt eraldi palunud selgituse andmist, miks ridaelamuboksi krunti ümbritseva piirdeaia projekteerimine on niivõrd oluline küsimus, et seda ei tohi käsitleda ridaelamu tavapärase valitsemisena KrtS § 35 mõttes või tavapärase kasutamisena AÕS § 72 lg 1 mõttes, millise küsimuse otsustamiseks piisaks kaasomanike häälteenamusest ja see ei nähtu ka kaebaja 21.03.2019 vaidest. Vastustaja märgib, et selgitused, miks kaasomandis oleva kinnistule piirdeaia projekteerimine on oluline küsimus, on esitatud korralduses nr 319 kaebaja vaide läbivaatamisel. Erinevalt kaebajast on vastustaja seisukohal, et arvestades Maardus Xxxxxxxxx asuva kinnistu kaasomandiga ning kaasomandi valdamise ja kasutamise õigusliku regulatsiooniga, on tegemist olulise küsimusega, mille läbivaatamisel kohaliku omavalitsuse üksus ei evi kaalutlusõiguse teostamise võimalust, kuna sellega võib rikkuda teiste kaasomanike seadusega kaitstud huve. KrtS § 4 lg 4 sätestab, et maatükk ning hoone osad ja seadmed, mis ei ole ühegi eriomandi ese ega ole kolmanda isiku omandis, on korteriomandi kaasomandi osa esemeks. Taotlus on esitatud piirdeaia projekteerimiseks maatükile, mis ei kuulu eriomandi koosseisu ja on korteriomandi kaasomandi osa esemeks.
5.3.Vastustaja on seisukohal, et tegemist ei ole KrtS § 35 lg 1 mõttes korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimusega, mille üle korteriomanikud võivad otsustada häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. Kuigi korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise tegevuste loetelu ei ole KrtS § 35 lg 2 esitatud ammendavana, ei saa kinnistu perimeetrile vundamendiga piirdeaia püstitamist lugeda kaasomandi eseme tavapäraseks korrashoiuks ja remondiks KrtS § 35 lg 2 p 1 mõttes ainuüksi sel põhjusel, et täna puudub piirdeaed, mida korras hoida ja remontida. Seega ei saa tegemist olla ka KrtS § 39 sätestatud kaasomandi eseme ajakohastamisega. KrtS § 38 lg 1 sätestab, et ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Piirdeaia püstitamise kulud ei ole majandus- ega halduskulud. Kaebusest ei selgu, kas piirdeaia püstitamise kuludega on arvestatud igaks aastaks kinnitatavas Maardu linn Xxxxxxxxx korteriühistu majanduskavas. KrtS § 41 lg 2 p 2 sätestab, et korteriühistu juhatus koostab korteriühistu majandusaastaks majanduskava, mis koosneb ülevaatest kaasomandi eseme seisukorrast ning kavandatavatest toimingutest ja korteriühistu kavandatavatest tuludest ja kuludest, samuti korteriomanike kohustuste jaotusest majandamiskulude kandmisel. KrtS § 31 lg 1 punkt 1 sätestab, et korteriomanik on kohustatud hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Maardus Xxxxxxxxx asuva kinnistu piirile piirdeaia projekteerimine ja hilisem ehitamine väljub igal juhul kaebajale kuuluva omandi tavakasutuse raamidest.
5.4.Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse järgi ei ole kaasomanikel lubatud erinevalt asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 72 lõikest 1 teha otsuseid kaasomanike häälteenamusega, kus häälte arv otsuse tegemisel sõltub omandi osa suurusest. Siinkohal tuleb märkida, et AÕS
§ 72 lg 1 järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel ja et kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse ja ei midagi enamat. Seega on oluliste asjade otsustamisel üldine suundumus kaasomanike kokkulepete sõlmimisele, kui kaasomanikud ei ole kokku leppinud seaduse piires teisiti. Seadusega ei ole kooskõlas piirdeaia projekti kaasomanikega kooskõlastamise nõude asendamine korteriomanike enamuse kooskõlastusega, kuna kaasomandi esemega seotud küsimused sõltuvalt nende sisust otsustatakse kas korteriomanike üldkoosolekul või sõlmitakse kaasomanike vahel kokkulepped ja seadus välistab nende otsustamise mingis muus korras. Kaebaja ei saa halduskohtult nõuda Maardu Linnavalitsuse kohustamist haldusakti tühistatud osas uue korralduse andmiseks, millega tuleb asendada projekteerimistingimustes kõikide kaasomanike kooskõlastuse tingimus Xxxxxxxxx korteriomanike üldkoosoleku või korteriomanike enamuse kooskõlastusega. Kaebajal ei ole õigust nõuda konkreetse sisuga haldusakti andmist, kuna halduskohtul puuduvad volitused ettekirjutuste tegemiseks haldusorgani otsuste sisu osas. Vastustaja on projekteerimistingimuste menetluses õigeaegselt soovitud haldusakti andnud ja seega puudub alus HKMS § 5 lg 1 punktis 2 halduskohtule antud volituste rakendamiseks, millega kohustada vastustajat kohustada haldusakti andma või toimingut tegema.
5.5.Vastustaja ning kolmas isik I ja kolmas isik II on kaebusele antud õiguslikes hinnangutes ja seaduse kohaldamise osas sarnastel seisukohtadel ja vastustaja nõustub kolmanda isiku I ja kolmanda isiku II ühises vastuses kaebusele esitatud vastuväidete ja seisukohtadega ja taotlusega kaebuse rahuldamata jätmiseks.
5.6.Vastustaja toetab kolmanda isiku I ja kolmanda isiku II seisukohta käesolevas haldusasjas menetluskulude kaebaja J.Z. kanda jätmise osas.
KOLMANDATE ISIKUTE SEISUKOHAD
6.Kolmandad isikud M.M. ja J.M. (kolmandad isikud I ja II) paluvad jätta kaebuse rahuldamata põhjendades oma seisukohti märkides alljärgnevaga.
6.1.Kolmandad isikud I ja II ja kolmandad isikud III ja IV vastavalt paarides ja kaebaja omavad igaüks 993/2979 mõttelist osa kinnisomandist Xxxxxxxxx Maardu linn, Harjumaa. Seega on kolmandatel isikul I ja II, kolmandatel isikutel III ja IV ja kaebajal võrdsed mõttelised osad, mis moodustavad ühe terviku 2979/2979 (s.o 993 x 3). Kolmandad isikud I ja II püstitasid piirdeaia krundile vastavalt ja kooskõlas kaasomanike 31.05.2017 kokkuleppega (tl 55). Kolmandad isikud III-IV on ilma kolmanda isiku I ja II nõusolekuta püstitanud korteriomandite kaasomandi osa esemeks olevale territooriumile abihoone ja piirdeaia jalgväravaga (tl 57-60). Kaebaja on kavatsenud ilma kolmanda isiku I-II nõusolekuta püstitada korteriomandite kaasomandis olevale territooriumile piirdeaia (tl 60-64).
6.2.Ühtlasi teavitavad kolmandad isikud I ja II kohut, et esitasid 11.07.2019 Harju Maakohtule avalduse (tl 65-118), millega sooviti saavutada KrtS § 14 lg 1, § 13 lg-te 1 ja 2, § 9 lg-te 2 ja 5 ning TsMS § 613 lg 1 p 1 alusel kokkuleppe korteriomandite kaasomandi osa esemeks oleva territooriumi valdamise ja kasutamise osas, vastavalt asendada kaebaja, kolmandate isikute III ja IV, vajadusel ka piiratud asjaõiguste omajate materiaalõiguslikud ja menetluslikud tahteavaldused ning kanda kokkulepe kinnistusraamatusse korteriomandite eriomandi sisuna. 27.06.2019 määrusega tsiviilasjas nr 2-19-8044 võttis Harju Maakohus kolmandate isikute I ja II avalduse menetlusse (tl 119-121).
6.3.Kolmandad isikud I ja II on seisukohal, et kaebusele lisatud ehitusprojekti järgse piirdeaia püstitamine ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemine ja vajab seetõttu korteriomanike kokkulepet. Sellest johtuvalt on projekteerimistingimuste määrus vaidlustatud osas õiguspärane ning kaebus tuleb jätta täies ulatuses rahuldamata.
6.3.1.Tavapärane valitsemine KrtS § 35 lg 1 mõistes tähendab tavapärast majandamist ehk korteriomandite kaasomandi esemele tavapäraste majandamiskulude tegemist/kandmist. Majandamiskulude näol olla tegemist üksnes kaasomandi eseme säilitamiseks ja kasutuskõlblikus seisukorras hoidmiseks vajalike kulutustega TsÜS § 63 p 1 tähenduses. Kuna piirdeaia püstitamine ei ole sisuliselt majandamiskulu (ei ole kaasomandi eseme säilitamiseks ja kasutuskõlblikus seisukorras hoidmiseks tehtav ega kommunaal- või halduskulu), ei kuulu piirdeaia püstitamise küsimus KrtS § 35 lg 1 järgi tavapärase valitsemise küsimuste hulka.
6.3.2.Kahtlemata on uue piirdeaia püstitamine ehitamine EhS § 4 tähenduses ja seega ühtlasi ehituslik ümberkorraldus KrtS § 38 lg 1 tähenduses. Kuna piirdeaia püstitamine on ehituslik ümberkorraldus ning ehituslik ümberkorraldus vajab KrtS § 38 lg 1 alusel korteriomanike kokkulepet, ei saa piirdeaia püstitamine olla tavapärase valitsemise küsimuseks KrtS § 35 mõistes ning seega vajab see korteriomanike kokkulepet.
6.3.3.Korteriomandi- ja korteriühistuseadus ega asjaõigusseadus ei sisalda korrashoiu mõistet. Korrashoid tähendab asja senise seisundi või olukorra säilitamist (nt remondi teostamist), asja kasutuskõlblikuna või töökorras hoidmist, asja parandamist. Piirdeaia püstitamine on sisuliselt uue ehitise rajamine, mis ei puutu korrashoidu. Muudatuse tegemise üle otsustamiseks korteriomanike häälteenamusega peab tehtav muudatus olema ka kaasomandi eseme korrashoiuks vajalik (vt KrtS § 38 lg 1 sõnastust). Vastavalt TsÜS § 63 p-le 1 on kulutus vajalik, kui sellega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Kuna ilma piirdeaia püstitamiseta ehk muudatuse teostamata ja muudatusele kulutuse kandmata ei satu korteriomandite kaasomandi osa ohtu, ei ole tegemist vajaliku kulutusega ning seega, isegi siis, kui asuda seisukohale, et piirdeaia püstitamine on korrashoiuks tehtav muudatus, ei ole selline muudatus käesoleval juhul korrashoiuks vajalik. Korteriomandite kaasomandi osa on kasutuskõlblikus seisukorras ka ilma piirdeaeda püstitamata.
6.3.4.KrtS § 38 lg 1 sõnastusest tulenevalt nõuab igasugune ehituslik ümberkorraldus kõigi korteriomanike kokkulepet. Hoone välise kuju muutmine on suurem ümberkorraldus KrtS § 38 lg 1 tähenduses, sest muudatused hoone välisilmes puudutavad kõiki korteriomanikke. Juhul, kui hoone välise kuju muutmist peetakse suuremaks ümberkorralduseks, siis on ka korteriomandite kaasomandi osa esemeks oleva territooriumi välise kuju muutmine suureks ümberkorralduseks KrtS § 38 tähenduses. Kolmandad isikud I ja II on seisukohal, et ei saa olla mõistlikku vaidlust selle üle, et piirdeaia püstitamine muudab korteriomandite kaasomandi osaks oleva territooriumi välist kuju. Sellest johtuvalt on piirdeaia püstitamine ka suuremaks ümberkorralduseks KrtS § 38 lg 1 mõistes.
6.3.5.KrtS § 35 lg-s 2 on loetletud tegevused ja toimingud seotud TsÜS § 63 p 1 kohaste vajalike kulutuste tegemisega. Seega saab KrtS § 35 lg 1 alusel otsustada korteriomanike häälteenamuse alusel vaid selliseid küsimusi, mis esiteks ei välju vajalike kulutuste (TsÜS § 63 p 1) raamest ning teiseks hoiavad kaasomandi eset kasutuskõlblikus seisundis. Küsimused, mis eeldavad kaasomandile muude kui vajalike kulutuste tegemist, või kui vajalik kulutus ei ole seotud kaasomandi eseme seisundi korrashoiuga või kui tegemist on ehitusliku ümberkorraldusega, kuuluvad otsustamisele
kooskõlas KrtS §-s 38 sätestatuga. Nimelt vajavad selliste küsimuste lahendamine üldjuhul korteriomanike kokkulepet. Piirdeaia püstitamine eeldab KrtS § 38 lg 1 järgi korteriomanike kokkulepet. Tegemist ei ole tavapärase hooldus- või remonttööga KrtS § 35 lg 1 mõistes
6.4.Kuna ehitustöö maht ega ehitusloakohustus ei oma tähendust tegevuse kvalifitseerimisel tavapäraseks valitsemiseks/majandamiseks (KrtS § 35) või sellest suuremaks ümberkorralduseks (KrtS § 38), ei oma kolmandate isikute I ja II arvates tähendust piirdeaia püstitamise kvalifitseerimisel nimetatud kategooriate alla ka sellised kaebaja toodud asjaolud kui ehitustöö riskantsus, keerulisus, kulukus ja koormatus.
6.5.Piirdeaia püstitamine kahjustab ka ülemääraselt kolmandate isikute I ja II õigustatud huve. Piirdeaia püstitamine ei ole seotud eriomandi eseme korrashoiuga, seega puudub alus KrtS § 38 lg 2 kohaldamiseks. Lisaks ei ole piirdeaia püstitamine ajutine tegevus ning piirdeaia pidev talumine on vastuolus KrtS § 31 lg 1 p-de 2 ja 1 eesmärgiga (nt naaberkorteris teostatavast remondist lähtuva müra ajutine talumine). Samuti puudutavad muudatused kaasomandi eseme välisilmes kõiki korteriomanikke. Kuna ümberkorraldused puudutavad kolmandaid isikuid I ja II üle määra, mis on sätestatud KrtS § 31 lg 1 p-des 2 ja 1, puudub alus KrtS § 38 lg 2 kohaldamiseks. Nimelt vajab piirdeaia püstitamine kolmandate isikute I ja II nõusolekut.
6.6.Nii vaides kui kaebuses väidab kaebaja, et piirdeaed soovitakse püstitada ümber ühise maatüki. Vastavalt kaebusele lisatud ehitusprojektile projekteeritakse piirdeaed korteriomandite kaasomandi osa esemeks oleva territooriumi sees. Nii ei kuulu (näiteks) kaasomandi esemeks oleva territooriumi põhja-lääne osa (sealhulgas roheala) projekteeritava piirdeaiaga ümbritsevasse alasse. Selle tagajärjel jääb nimetatud kaasomandi esemeks oleva territooriumi osa praktiliselt kasutuskõlbmatuks. Nimelt, kuigi õiguslikult jääb kaasomandi osa esemeks oleva territooriumi pindala samaks, muutub kaasomandi osa esemeks oleva territooriumi põhja-läänes asuv roheala kasutuskõlbmatuks või vähemalt piiratakse sellega kaasomandi kasutamisvõimalusi. Kuna piirdeaeda soovitakse püstitada kaasomandi eseme osaks oleva territooriumi sees, piiratakse oluliselt ka liikumist kaasomandi eseme osaks oleval territooriumil. Samuti võib piirdeaia püstitamine kaasomandi osa esemeks oleva territooriumi sees olla takistuseks vajalike rajatiste (nt abihoonete, kuuride jms.) paigaldamisele tulevikus ning häirida seetõttu kaasomandi eseme osaks oleva territooriumi kasutamist ja tavapärast elu. Lisaks eeltoodule nähakse vaidlusaluse projektiga ette kahe lukustatava värava paigaldamine kaasomandi esemeks oleva territooriumi sees. Lukustatavate väravate paigaldamine korteriomandi eseme osaks oleva territooriumi sees takistab kaasomandi eseme vaba ja häireteta kasutamist kolmandate isikute I ja II ja nende laste poolt ning häirib seega nende igapäevast elu. Kolmandad isikud I ja II ei näe mõistlikke põhjendusi, miks ei ole võimalik ette näha ühte lukustatavat väravat sisenemisel kaasomandi esemele ning miks peaks nad arvestama kaasomandi eseme osaks oleva territooriumi kasutamisel täiendavate piirangutega, mis kaasnevad kaasomandi esemeks oleva territooriumi sees paigaldatud lukustatavate või lukustamata väravatega. Seni, kuni kaasomanikud ei ole ühise asja kasutamises kokku leppinud, tuleb lähtuda korteriomanike huvidest ja kaasomandis olevate ühiste asjade kasutamisel kehtib režiim, mille järgi on kõigil kaasomanikel võrdne õigus ühiseid ruume kasutada ning üks kaasomanik ei või ühise ruumi või selle osa kasutamiseks takistusi seada.
Samas ei arvesta kaebuse lisas toodud ehitusprojekti järgne piirdeaia lahendus olemasolevat olukorda. Nimelt ei ühti piirdeaed ei kolmandate isikute I ja II varem mainitud 31.05.2017 kokkuleppe alusel ega kolmandate isikute III ja IV õigusvastaselt püstitatud piirdeaia kuju ja disainilahendusega. Ülaltoodule tuginedes jäävad kolmandad isikud I ja II seisukohale, et piirdeaia püstitamine piirab ja takistab korteriomandite kaasomandi osa piiranguteta ja takistusteta kasutamist ja valdamist ning kaebaja väide, mille kohaselt piirdeaed ei takista kaasomanikel elamu ja ühise maa kasutamist krundi piires, on nende arvates eksitav (vt käesoleva menetlusdokumendi punkti 2.2.4.). Seega tuleks vaidlusaluse piirdeaia püstitamisel lammutada olemasolevad konstruktsioone. Kolmandad isikud I ja II ei näe mõistlikku põhjust, miks ei olnud vaidlusaluses projektis võimalik ühtida projekteeritavat piirdeaeda olemasoleva olukorraga, s.o nende poolt õiguspäraselt püstitatud piirdeaja kuju ja disainilahendusega. Nimetatud tegevus riivab põhjendamatult kolmandate isikute I ja II omandiõigust. Kolmandad isikud I ja II juhivad tähelepanu ka asjaolule, et projekteeritav piirdeaed ei ümbritse kogu kaasomandit. Nii lisaks eespool käsitletud rohealale jääb ka mootorsõidukite parkimisala piirdeaiast väljapoole. Seega on kaebaja väide, et piirdeaed on vajalik, kuna see kaitseb kaasomandit ja tagab omanikele võimaluse oma vara täiel määral nautida, vähemalt osaliselt eksitav. Korteriomanike kaasomand ja vara on paremini kaitstud, kui kogu korteriomandite kaasomandi osa esemeks olev territoorium oleks ümbritsetud piirdeaiaga. Samas saavad korteriomanikud nautida oma vara täiel määral ilma piirdeaeda püstitamata. 6.7 Kolmandad isikud I ja II ei nõustu kaebuse lisas toodud ehitusprojekti järgse piirdeaia püstitamisega ning keeldub kandmast selle püstitamisega (sealhulgas projekteerimise ja ehitamisega jms.) seotud kulusid.
6.8.Kolmandad isikud I ja II paluvad välja mõista menetluskulud kokku summas 1734 eurot vastavalt menetluskulude nimekirjale (tl 149-153).
6.9.Kolmandad isikud I ja II paluvad jätta menetluskulud kaebaja kanda või alternatiivselt jätta hilinenult esitatud menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid tähelepanuta ning vähendada J.Z. taotletud menetluskulude rahalist suurust põhjendatud ja vajaliku suuruseni, milleks saab olla kuni 368,34 eurot (tl 167p-169).
6.10.Ühtlasi teatavasid kolmandad isikud I ja II kohut sellest, et jõustunud on Harju Maakohtu 02.12.2019 määruse 2-19-8044 resolutsiooni p-d 1-5, millega kohus rahuldas M.M.i ja J.M.i avalduse kaasomandi erikasutusõiguse kindlaksmääramiseks ja nõusoleku andmiseks kohustamiseks osaliselt ning määras kindlaks kinnisomandi Xxxxxxxxx, Maardu (registriosa nr 10818902) kaasomandi osa eseme kasutamise ja erikasutusõiguse korra. Kohtu kindlaksmääratud korraga on määruse lisaks oleval plaanil kollase värviga märgitud alad, sh. A.Z.i ja O.Z. poolt omavoliliselt ja ebaseaduslikult püstitatud kuuri alune maa-ala, määratud Xxxxxxxxx, Maardu, korteriomandi nr 2 (registriosa nr xxxxxxx) igakordse omaniku (s.o M.M.i ja J.M.i) erikasutusõigusse. 15.01.2020 aja seisuga ei ole kolmandad isikud III ja IV kuurialuse maa-ala valdust kolmandatele isikutele I ja II veel üle andnud. Elektroonilisest jõustumismärkest nähtub, et viidatud kohtumääruse resolutsioon on sisulist lahendit sisaldavas osas jõustunud – määrus ei ole jõustunud üksnes menetluskulude otsustuste osas. Tsiviilasja lahendamisel tehtud maakohtu lahendil on tõenduslik jõud ka halduskohtumenetluses. HKMS § 61 lg 4 sätestab, et varasema jõustunud kohtulahendi põhjendustes tuvastatud asjaolusid hindab kohus kogumis teiste tõenditega (vrd TsMS § 272 lg 2). Seega on varasema kohtulahendi põhjendustes sisalduv osa oma olemuselt dokumentaalne tõend (vt HKMS-i kommenteeritud vlj lk 249 § 61 komm p 5).
7.Kolmandad isikud III ja IV, A.Z. ja O.Z., toetavad kaebust, sh kaebaja arusaama, et piirdeaiaga seotud küsimused tuleb elamus otsustada häälteenamusega.
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
8.Kohus, tutvunud poolte seisukohtade ja toimiku materjalidega ning hinnanud kõiki tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses leiab, et kaebus tuleb jätta tervikuna rahuldamata ja põhjendab oma otsust alljärgnevaga.
9.Tulenevalt halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 158 lg-st 2 teeb kohus juhul, kui seadus ei sätesta teisiti, asjaolud kindlaks kohtuotsuse tegemise aja seisuga. Sama sätte teise lause kohaselt hindab kohus haldusakti ja toimingu õiguspärasust haldusakti andmise või toimingu tegemise aja seisuga.
10.Haldusakt on õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele (haldusmenetluse seadus (HMS) § 54). HMS § 56 lg 1 kohaselt peab kirjalik haldusakt ja soodustava haldusakti andmisest keeldumine olema kirjalikult põhjendatud. Haldusakti põhjenduses tuleb märkida haldusakti andmise faktiline ja õiguslik alus (HMS § 56 lg 2).
11.Maardu Linnavalitsus kinnitas 19.02.2019 korraldusega nr 109 projekteerimistingimused (edaspidi ka projekteerimistingimused või PT) Xxxxxxxxx kinnistule piirdeaia ehitusprojekti koostamiseks (tl 4 ja selle pöördel). Projekteerimistingimused on antud ehitusseadustiku (EhS) § 27 lg 1, 2, 3 ja 4 alusel ning Maardu Linnavolikogu 28.01.2014 määruse nr 5 „Maardu linna ehitusmäärus“ § 2 lg 4 p 9 alusel. Projekteerimistingimuste p 5 on määratud mh kohustus projekt kooskõlastada Xxxxxxxxx kinnistu kõikide kaasomanikega. Käesolevas asjas vaidlevadki pooled sisuliselt üksnes projekteerimistingimuste p-s 5 sätestatud kooskõlastamise nõude esitamise õiguspärasuse üle. Kaebaja ja kolmandad isikud III ja IV leiavad, et kooskõlastamise nõue kõigi kaasomanikega ei ole kooskõlas korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) § 35 lg 1 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1, milledest tuleneb, et asja võib kasutada või valitseda kaasomanike kokkuleppel või häälteenamusega ning piirdeaia rajamine on tavapärane valitsemine, mida võib teha häälteenamusega. Vastustaja ja kolmandad isikud I-II on aga seisukohal, et vaidlusalune tingimus on õiguspärane, kuivõrd piirdeaia rajamine ei ole tavapärase korteriomandi valitsemise küsimus. Nimetatud isikud tuginevad oma seisukoha esitamisel ka KrtS § 38 lg 1.
12.Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 165 lõikes 2 lg-s 2 on sätestatud, et kui kaebus jääb rahuldamata ning kaebaja poolt kohtumenetluses esitatud väitega mittenõustumist või tema viidatud tõendi arvestamata jätmist on vaidlustatud haldusaktis või kaebuse nõude kohta tehtud vaideotsuses juba põhjendatud ja kohus järgib seda põhjendust, ei pea kohus seda põhjendust oma otsuses kordama, vaid võib viidata põhjendusega nõustumisele. Antud juhul kohus nõustub nii vastustaja argumentatsiooniga, mis on toodud vaidlustatud vaideotsuses (tl 7-8), kui ka nende vastustaja vastuväidete ja selgitustega, mis on esitatud vastuseks konkreetselt kaebuses toodud väidetele (tl 39-42). Kohus kohaldab HKMS-st tulenevat menetlusökonoomika põhimõtet ja seaduslikku alust piirduda kaebuse rahuldamata jätmisel vaid juba haldusaktis ja vaideotsuses toodud selgituste ja põhjendustega märkides lühidalt täiendavalt järgnevat.
13.Kohus selgitab esmalt, et lähtuvalt ehitusseaduse (EhS) § 27 lg 2 p 2 tuli vastustajal arvestada projekteerimistingimuste andmisel muuhulgas seda, et projekteerimistingimuste andmine ei oleks vastuolus õigusaktide, isikute õiguste või avaliku huviga.
EhS § 31 lg 3 sätestab, et pädev asutus kaasab projekteerimistingimuste menetlusse taotluses märgitud kinnisasja omaniku, kui taotlust ei ole esitanud omanik, ja vajaduse korral kinnisasjaga piirneva kinnisasja omaniku. Antud juhul esitas taotluse üks kaasomanikest, millest tulenevalt tuli menetlusse kaasata teised kaasomanikud. Isikute õiguste ja õigusaktidega kooskõla analüüsimisel tuli vastustajal arvestada mh korteriomandi- ja korteriühistuseaduses ja asjaõigusseaduses sätestatud regulatsiooniga kaasomandi kohta. Nimelt ei ole antud juhul vaidlust selles, et projekteerimistingimuste väljastamise ajal oli ja on ka käesoleval ajal kinnisomand Xxxxxxxxx, Maardu linn, Harjumaa jagatud kolmeks korteriomandiks. Kaebaja on korteriomandi nr 1 (registriosa nr xxxxxxxx) asukohaga Xxxxxxxxx, Maardu omanik. Kolmandad isikud I ja II on korteriomandi nr 2 (registriosa nr xxxxxxx) asukohaga Xxxxxxxxx, Maardu ühisomanikud. Kolmandad isikud III ja IV on korteriomandi nr 3 (registriosa nr xxxxxxxx) asukohaga Xxxxxxxxx, Maardu ühisomanikud (tl 11). Kaebaja ja kolmandad isikud omavad igaüks 993/2979 mõttelist osa kinnisomandist Xxxxxxxxx, Maardu linn, Harjumaa. Seega on kaebajal ja kolmandatel isikutel võrdsed mõttelised osad, mis moodustavad ühe terviku 2979/2979 (s.o 993 x 3). Vaidlust ei ole ka selles, et vaidlustatud projekteerimistingimuste väljastamise ajal puudus kaebaja ja kolmandate isikute vahel kehtiv kokkulepe korteriomandite kaasomandi osa eseme valdamiseks ja kasutamiseks. Kohus märgib siinkohal täiendavalt, et käesoleva kohtuotsuse aja tegemise seisuga on tsiviilasjas nr 2-19-8044 kohtu poolt määratud kindlaks kaasomandi erikasutusõigus, kuid see ei oma tähendust käesolevas asjas esitatud tühistamiskaebuse lahendamisel lähtuvalt HKMS § 158 lg 2. Küll aga tuleb pooltel sellest lähtuda edaspidiselt sh uute haldusaktide taotlemisel/andmisel. Vaidlust ei ole, et kõigi kolmandate isikute ja korteriomandi nr 1 varasema omaniku vahel oli võlaõiguslik kokkulepe, mille kohaselt võis iga korteriomanik püstitada piirdeaia korteriomandite kaasomandi osa esemeks oleva territooriumi lõuna poolele (tl 55-56).
14.Arvestades eeltoodud faktilisi asjaolusid tuli vastustajal juhinduda esiteks AÕS § 72 lg 1, mis sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Häälte arv otsuse tegemisel sõltub omandi osa suurusest. Samuti tuli vastustajal arvestada korteriomandi- ja korteriühistuseaduses korteriomandi valitsemise sätetega eelkõige KrtS § 35 ja § 38. KrtS § 35 lg 1 sätestab, et korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt käsitletakse tavapärase valitsemisena eelkõige järgmisi tegevusi: 1) kaasomandi eseme tavapärane korrashoid ja remont; 2) korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimine; 3) kaasomandi eseme taastamisväärtusest lähtuva kahjukindlustuslepingu sõlmimine; 4) korteriühistu vastutuse kindlustamine; 5) kohase suurusega reservkapitali ja remondifondi loomine; 6) laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmine, kui selle suurus ei ületa korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summat; 7) energiaauditi ja energiamärgise tellimine. KrtS § 38 lg 1 tulenevalt ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames,
vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud muudatuseks ei ole vaja selle korteriomaniku nõusolekut, kelle õigusi ümberkorraldused ei puuduta üle määra ja mida korteriomanik peab käesoleva seaduse § 31 lõike 1 punkti 2 kohaselt taluma. Peamiseks vaidlusküsimuseks on käesolevas asjas see, kas piirdeaia püstitamine on tavapärase valitsemise ning valdamise ja kasutamise küsimus (AÕS § 72 lg 1 teine lause ja KrtS § 35), mille üle võib otsustada lihthäälteenamusega nagu leiab kaebaja ja kolmandad isikud III ja IV või on tegemist tavapärasest valitsemisest, valdamisest ja kasutamisest väljuva küsimusega nagu leiab vastustaja ja kolmandad isikud I ja II (AÕS § 72 lg 1 esimene lause ja KrtS § 38 lg 1). Kohus leiab, et piirdeaia püstitamine väljub tavapärase valitsemise küsimusest ning selles osas tuleb kohaldada AÕS § 72 lg 1 esimest lauset ning KrtS § 38 lg 1 mitte KrtS § 35. Nimelt ei ole tegemist ühegi KrtS § 35 lg 2 sätestatud tegevusega või neile sarnase tegevusega. Kohus nõustub kolmandate isikutega I ja II selles, et vastav loetelu KrtS § 35 lg 2 käsitleb tavapärast majandamist ehk korteriomandite kaasomandi esemele tavapäraste majandamiskulude tegemist/kandmist. Majandamiskulud on kulud elamu hoolduseks ja majandamiseks. Elamu hooldus on tööd, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras. Majandamiseks kantavateks kuludeks on kaasomandi osa kommunaalkulud ning muud elamu kasutuskõlblikus seisukorras hoidmisega kaasnevad kulud, nt haldus-, raamatupidamisteenus jms. Seega saab majandamiskulude näol olla tegemist üksnes kaasomandi eseme säilitamiseks ja kasutuskõlblikus seisukorras hoidmiseks vajalike kulutustega tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 1 tähenduses. Kohus leiab, et uue piirdeaia rajamise näol on tegemist tavapärasest kaasomandi korrushoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorraldusega juba üksnes seetõttu, et see toob seaduse järgi kaasa täiendava ja sageli ka olulise rahalise kohustuse kõigile kaasomanikele, mis ei ole TsÜS § 63 lg 1 p 1 kohaselt tavaliselt vajalikuks kulutuseks (esemele tehtud kulutused on vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest). Uue piirdeaia püsitatamist ei saa käsitleda kui korrashoiuks vajalikku tegevust olukorras, kus varasemalt ei ole kaasomandit sellises ulatuses piirdeaed ümbritsenud. Kaasomandi korrashoiuks ei ole piirdeaia rajamine tingimata vajalik. Selle rajamisest ei sõltu olemasoleva kaasomandi säilimine, ohutus või korrashoid. Samuti väljub see tavapärase kasutamise raamest. Ilmselgelt muudetakse uue piirdeaia püstitamisega ühise asja valdamist ja kasutamist olulises osas, mis nõuab selliste tagajärgede tõttu kõigi kaasomanike nõusolekut. Eeltoodust tulenevalt on vastustaja kohtu arvates põhjendatult sätestanud projekteerimistingimustes vastava nõude kooskõlastada projekt kõigi kaasomanikega. Vastustaja ei ole vastavat nõuet küll projekteerimistingimustes endis põhjendanud, sest positiivse otsuse korral seda tavaliselt vaja teha ei ole ja käesoleval juhul rahuldas vastustaja kaebaja taotluse projekteerimistingimuste väljastamiseks. Vaidemenetluses on vastav põhjendamispuudus tulenevalt esitatud vaidest kõrvaldatud. Arvestades eelpool viidatud regulatsiooniga on mõistetav, et vastustaja olukorras, kus ta rahuldas PT andmise taotluse, ei pidanud vajalikuks kõiki seal sätestatud tingimusi ja nende seadmise põhjendusi eraldi lahti kirjutada. Vaidemenetluses on vastustaja kaebajale põhjalikult selgitanud, miks sellise nõude sätestamine oli vajalik ja millisele õiguslikule alusele vastustaja tingimuse seadmisel tugines. Samuti on vaidemenetluses vastustaja kaebajale selgitanud, kuidas on võimalik kaebajal korraldust täita olukorras, kus üks kaasomanikest vastavat kooskõlastust anda ei soovi. Eeltoodust tulenevalt puudub õiguslik alus vaidlustatud PT p 5 tühistamiseks ning kaebuse rahuldamiseks tühistamisnõudes.
15.Kuivõrd vaidlustatud korralduse p 5 on antud õiguslikul alusel ja tühistamisele ei kuulu, siis on õiguspärane ka selle suhtes tehtud vaideotsus (Maardu Linnavalitsuse 30.04.2019 korraldus nr 319). Samal põhjusel puudub alus ka kohustamisnõude rahuldamiseks. Menetluskulude jaotamine
16.Vastavalt HKMS § 108 lg 1 lausele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul tehti otsus kaebaja kahjuks. Järelikult jäävad menetluskulud kaebaja kanda. Vastustaja ei ole kohtule menetluskulude hüvitamise nõuet esitanud. Seega jätab kohus vastustaja menetluskulud tema enda kanda.
17.HKMS § 108 lg 8 sätestab, et kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Kui vastaspool ei pea kulusid hüvitama, jäävad kolmanda isiku kulud tema enda kanda.
17.1.Kolmandad isikud III ja IV osalesid menetluses kaebaja poolel, millest tulenevalt jäävad nende menetluskulud nende enda kanda.
17.2.Kolmandad isikud I ja II, kes on vastustaja poolel, taotlevad menetluskulude hüvitamist kokku 1734 eurot vastavalt kohtule esitatud menetluskulude nimekirjale (tl 149-153). Kulude kandmise kohustus on kohtu hinnangul korrektselt tõendatud (tl 152-153). Kaebaja väide, et menetluskulud peavad olema tasutud ja selle kohta tõendid esitatud, ei ole põhjendatud. Nimelt ei nõua seda enam alates 01.01.2018 jõustunud HKMS § 109 lg 11 ja piisab menetluskulude tasumise kohustuse tekkimisest. Menetluskulude tasumise kohustuse tekkimise tõendamiseks on kolmandad isikud I ja II esitanud korrektselt vastava arve (tl 152-153).
17.3.Kohus ei nõustu kaebajaga selles, et kolmandate isikute I ja II menetluskulude suurust tuleb vähendada. Ekslik on ka kaebaja seisukoht selles, et kuivõrd volitus esindamiseks on antud alles 11.07.2019, siis enne seda tehtud toimingute eest menetluskulude väljamõistmine ei ole põhjendatud. Kaebaja viitab sealjuures Riigikohtu lahendile nr 3-3-1-58-14 p 26. Volitus tuleb esitada kohtule (vt HKMS § 31 lg 3 ja TsMS 221 lg 2). Seadus ei nõua, et volitus peaks olema vormistatud enne menetlusdokumendi koostamisele asumist esindaja poolt selleks, et vastav volitatud esindaja kulu oleks hüvitatav. Volitus võib olla vormistatud ka päeval, mil esimene menetlusdokument kohtule esitatakse (samuti on võimalik hilisem menetlustoimingu heakskiit – vt näiteks HKMS § 35 lg 3). Küll aga peab nii kohtule kui menetlusosalistele olema selge, et isik tegutseb kohtumenetluses esindajana teise isiku nimel ja tema õiguste ja huvide kaitseks. Käesoleval juhul on need nõuded täidetud ning antud põhjustel menetluskulude vähendamiseks puudub alus. Kaebaja viide Riigikohtu lahendile nr 3-3-1-58-14 p 26 ei ole siinkohal asjakohane, kuna viidatud asjas käsitles kohus nõustajaga seotud menetluskulude hüvitamist kirjalikus menetluses. Ühtlasi märkis Riigikohus, et kuna kõik dokumendid selles asjas on allkirjastanud kaebaja ja toimikust ei nähtu nõustajale antud volikirja kaebaja esindamiseks, ei saa kaebuste koostamisel tehtud kulusid välja mõista ka esindaja kuludena. Käesoleval juhul on tegemist esiteks volitatud esindaja kuluga ning teiseks on volitus kohtule esitatud ning kõik menetlusdokumendid on kohtule esitanud esindaja. Seega ei ole tegemist samasuguse olukorraga nagu oli kaebaja poolt viidatud Riigikohtu lahendis. Kaebaja seisukoht, et menetluskulusid tuleks vähendada ka seetõttu, et kolmandad isikud I ja II vastasid ebaadekvaatselt suure mahuga menetlusdokumendiga kaebaja lühikesele kaebusele, ei ole asjakohane. Arvestades kaebaja lakoonilist kaebust, tuli kolmandatel isikutel I ja II ilmselgelt pikemalt lahti kirjutada, miks nad leiavad, et õiguslikult on kaebaja seisukoht vale. Kohus ei jaga kaebaja seisukohta selles, et reageering oli käesoleval juhul ebaadekvaatne ning ebavajalik. Kaebajal tuli kaebuse esitamisel arvestada võimalike menetluskulude kandmise kohustusega.
Kaebaja leidis veel, et õigusabi teenust osutati liialt kõrge hinnaga. Kohus märgib, et tunnihind 120 eurot tund on keskmine turuhind ja kaebaja paljasõnaline viide nagu ei oleks vastava tunnihinnaga õigusnõustamise ja esindamise teenuse osutamine sellise väikese büroo poolt tõenäoline, on paljasõnaline ega too kaasa menetluskulude vähendamist. Kohus leiab, et kolmandate isikute I ja II menetluskulud summas 1734 eurot on arvestades asja mahtu ja keerukust esimeses astmes põhjendatud ning need tuleb kaebajalt kolmandate isikute I ja II kasuks välja mõista. /Allkirjastatud digitaalselt/ Daimar Liiv Kohtunik’
OSALISELT TÜHISTATUD TALLINNA RINGKONNAKOHTU 15.05.2020
KOHTUOTSUSEGA.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.