Medicum Perearstikeskus AS-i hagi Terve Pere Apteek OÜ vastu nõusoleku andmiseks kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 01.04.2019 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
3500 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Medicum Perearstikeskus AS-i apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetlus apellant): Medicum Perearstikeskus AS (registrikood 10644425, asukoht Punane tn 61, Tallinn 13619), lepinguline esindaja vandeadvokaat Erki Vabamets (e-post XXX) Kostja (apellatsioonimenetlus vastustaja): Terve Pere Apteek OÜ (registrikood 10535771, asukoht Vae tn 16, 76401 Laagri alevik, Saue vald, Harju maakond), lepingulised esindajad vandeadvokaat Toomas Vaher ja advokaat Kaisa Margus (epost XXX, XXX)
Istungi toimumise aeg
05.11.2019
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 01.04.2019 otsus ning teha tühistatud osas uus otsus, millega hagi rahuldada ja menetluskulud jätta kostja kanda.
3.Kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni sõnastus on järgmine:
3.1.Hagi rahuldada.
3.2.Kohustada Terve Pere Apteek OÜ-t andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa number 11801950 III jakku üürilepingu kohta kantud märkuse: „Märkus üürilepingu (üürilepingu pool:Terve Pere Apteek OÜ
1(9)
Tsiviilasi nr: 2-18-14969 (registrikood 10535771)) kohta tähtajaga 1.05.2029“ kustutamiseks. Asendada Terve Pere Apteek OÜ tahteavaldus käesolevas asjas tehtava kohtulahendiga.
3.5.Jätta poolte menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus kostja kanda. Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue
1.Hagejale kuulub Tallinnas Vilisuu tn 6 asuv kinnistu. Vilisuu kinnistu tekkis Punane tn 61 kinnistu jagamise teel, mille tulemusena tekkis 2018. aasta mais kaks iseseisvat kinnistut – Punane tn 61 kinnistu ja Vilisuu tn 6 kinnistu. Punase tn kinnistul asub tervishoiukeskus Lasnamäe Medicum. Vilisuu kinnistu on hoonestamata. Kostja kasutab üürnikuna Punase tn kinnistul asuvas tervishoiukeskuses 156,2 m2 suurust ruumi ja peab selles „Apotheka“ kaubamärki kandvat apteeki. Üürileping ruumi kasutamiseks sõlmiti 16.09.1999. Leping kehtib tänaseni. Üürilepingu kohta on kinnisturaamatusse kantud märkus. Punase tn kinnistu jagamisel kanti seda koormav üürimärge automaatselt ka Vilisuu kinnistule. 17.08.2018 palus hageja kostjalt nõusolekut üürimärke kustutamiseks, kuna märge on kaotanud õigusliku tähenduse – Vilisuu kinnistul ei asu hoonet/ruume, mida kostja üürilepingu alusel kasutab ja kostjal puudub õigus Vilisuu kinnistu kasutamiseks. Kosja keeldus nõusolekut andmast.
2.Kanne rikub hageja õigusi, kuna hagejal on õigus nõuda, et temale kuuluva kinnistu kohta ei oleks kinnistusraamatusse kantud ebaõigeid andmeid. Üürimärke kohta raamatusse kantud märkus loob õigusnäivuse, nagu kostjal oleks õigus kasutada kinnistut üürilepingu alusel. Tegelikult kostjal selline õigus puudub. Kostja kasutab üürilepingu alusel ruume Punane tn 61 asuvas hoones ja selle kinnistu kinnistusraamatusse kantud üürimärge jääb endisel kujul kehtima. Kanne piirab hageja võimalust enda omandit käsutada. Näiteks takistab üürimärge hagejal kinnistule seada hoonestusõigust, kuna AÕS § 250 kohaselt võib hoonestusõiguse kinnistusraamatus seada ainult esimesele järjekohale. Hoonestusõigusega ei või samal järjekohal olla muid asjaõigusi või märkeid. Vaidlusalune üürimärge on aga kantud esimesele järjekohale ja see välistab hoonestusõiguse seadmise.
3.Täiendavalt on hagejal nõue TsÜS § 138 lg 1 ja 2 alusel, kuna kostjal puudub nõusoleku andmisest keeldumiseks kaitsmisväärne isiklik huvi. Riigikohtu seisukohtadest tuleneb, et kinnistusraamatusse tehtud kande kustutamiseks vajaliku nõusoleku mitteandmisel on tegemist TsÜS §-s 138 sätestatud hea usu põhimõtte rikkumisega eelkõige juhtumitel, kus isikul, kes nõusolekut ei anna, puudub kaitsmisväärt isiklik huvi, ja kus kande kustutamine puudutatud isiku õigusi tegelikult ei kahjusta.
4.Hageja palub kohustada kostjat andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa number 11801950 III jakku üürilepingu kohta kantud märkuse: „Märkus
2(9)
Tsiviilasi nr: 2-18-14969 üürilepingu (üürilepingu pool: Terve Pere Apteek OÜ (registrikood 10535771)) kohta tähtajaga 1.05.2029“ kustutamiseks. Asendada kostja tahteavaldus käesolevas asjas tehtava kohtulahendiga. Hageja palub jätta menetluskulud kostja kanda. Kostja vastuväited
5.Kostja vaidleb esitatud nõudele vastu. 16. septembril 1999 sõlmisid AS Lasnamäe Tervisekeskus (hilisema ärinimega AS Medicum) üürileandjana ja OÜ Medistar Apo üürnikuna „Mitteeluruumi allrendilepingu“. Üürileandja andis Üürilepingu alusel üürniku kasutusse I korruse ruumid aadressil Punane tn 61, Tallinn. Punane tn kinnistul asub üürileandjale kuuluv Lasnamäe Medicum tervisekeskus. Üürnik pidi ruume kasutama apteegi pidamiseks. Üürileping sõlmiti tähtajaga 1. mai 2029. AS Medicum omandas 2003. aastal Punane tn kinnistu. OÜ Medistar Apo ühines 2006. aastal Terve Pere Apteek OÜ-ga. Algselt allüürilepinguna sõlmitud leping muutus seega üürilepinguks AS-i Medicum ja kostja vahel. Üürilepingu kohta kanti kinnistusraamatusse ka märge tähtajaga 1. mai 2029.
6.26. septembril 2003 sõlmisid OÜ Solaron Trade ja OÜ Medistar Landgate OÜ osade ostuoptsiooni lepingu. Pooled leppisid ostuoptsioonilepingus kokku, et juhul, kui OÜ Medistar omandab Landgate OÜ osa, peab OÜ Medistar tagama, et Punane tn kinnistul ei avata lisaks kostja poolt peetavale apteegile teist apteeki. OÜ Medistar omandas Landgate OÜ osa, mistõttu tekkis OÜ-l Medistar vastav kohustus nii otsese lepingupartneri kui ka üürniku (kostja) ehk apteeki pidava kolmanda isiku ees, kelle huvisid vastava sättega kaitsti. OÜ Solaron Trade ühines 2007. aastal OÜ-ga Hortense. OÜ Hortense hilisem ärinimi on MM Grupp OÜ. OÜ Medistar ühines 2008. aastal AS-iga Medicum. Ostuoptsioonilepingust tulenevad õigused ja kohustused läksid õigusjärgluse tulemusena seega üle AS-ile Medicum ja MM Grupp OÜ-le. Kostja kuulub läbi oma emaettevõtja MM Grupp OÜ kontserni.
7.Kuna AS Medicum rikkus ostuoptsioonilepingus sätestatud kohustust, esitas MM Grupp OÜ 2010. aastal kohtusse hagi. MM Grupp OÜ palus kohtul tuvastada AS-i Medicum kohustus tagada, et Punane tn kinnistul ei avata lisaks kostjale teist apteeki. 20. juuni 2011 otsusega rahuldas Harju Maakohus MM Grupp OÜ hagi. Otsuse resolutsiooni p-s 2 sätestas maakohus järgmist: „Kohustada Aktsiaseltsi Medicum tagama, et Tallinnas aadressil Punane 61 ei avata teist apteeki, sealhulgas kohustada Aktsiaseltsi Medicum hoiduma tehingutest ja toimingutest, mis võimaldavad kolmandatel isikutel Tallinnas aadressil Punane 61 apteeki avada“. Kohtuotsus on jõustunud.
8.2016. a I pooles esitas AS Medicum Perearstikeskus taotluse Euroopa Regionaalarengu Fondist uue esmatasandi tervisekeskuse hoone ehitamiseks toetuse saamiseks. 2016. aasta lõpus jagas Medicum Varahaldus OÜ Punane tn kinnistu kaheks katastriüksuseks: a) katastriüksus suurusega 5596 m2; aadressiga Punane tn 61 ja b) katastriüksus suurusega 621 m2, aadressiga Vilisuu tn 6. 2017. a kevadel tellis hageja eskiisprojekti Medicum Perearstikeskuse ehitamiseks. Medicum Perearstikeskuse asukohaks pidi saama Vilisuu tn 6, Tallinn. Sisuliselt oli tegemist olemasoleva hoone juurdeehitusega, kuid formaalsetel põhjustel sooviti seda vormistada eraldi hoonena eraldatud kinnistul. 2018. aastal eraldas Medicum Varahaldus OÜ Punane tn kinnistust ühe osa. Eraldamise tulemusel tekkis kaks kinnistut: a) Punane tn 61 kinnistu suurusega 5596 m2 ja b) Vilisuu tn 6 kinnistu suurusega 621 m2. 7. septembril 2018 väljastas Tallinna linn ehitusloa aadressil Vilisuu tn 6 Medicum Perearstikeskuse rajamiseks. Ehitusregistrisse lisatud ehitatava hoone asukoha plaanist nähtub, et uus hoone ehitatakse Punane tn 61 kinnistul oleva hoone (kus kostja üürib ruume) ühe seina külge. Nii esimene kui keldrikorrus
3(9)
Tsiviilasi nr: 2-18-14969 ühendatakse olemasoleva hoonega ka funktsionaalselt läbipääsude ja uude hooneosasse planeeritava sissepääsuga ühendatavasse hoonekompleksi. Uus hooneosa paikneb vahetult kostja üüripinna kõrval.
9.Hageja taotleb Vilisuu tn 6 kinnistult üürimärke kustutamist AÕS § 65 lg 1 alusel. Üürimärge Vilisuu tn 6 kinnistul on seaduses ettenähtud tagajärg. AÕS § 54 lg 4 järgi jääb kinnisasja jagamise korral kinnistusraamatusse kantud õigus, mille esemeks on kinnisasi tervikuna, koormama kõiki jagamise tulemusel tekkinud kinnisasju. KRS § 56 lg 1 järgi jäävad kinnistu jagamisel märked püsima endises registriosas ja kantakse üle ka uutesse registriosadesse. Praegusel juhul oli üürimärke ese kogu Punane tn kinnistu ning üürimärge koormas Punane tn kinnistut sellisel kuju nagu see eksisteeris märke sissekandmise ajal. See, et Punane tn kinnistu hilisemal jagamisel kandus üürimärge üle ka Vilisuu tn 6 kinnistule, on seega seaduses ettenähtud õiguspärane ja ootuspärane tagajärg.
10.Hageja on alustanud tegevust, et Vilisuu tn 6 kinnistule ehitada tervisekeskuse uue hoone. Sisuliselt on tegemist olemasoleva Lasnamäe Medicum tervisekeskuse laiendusega, mida hageja ja AS Medicum ainult soovivad näidata eraldiseisva hoonena, et tagada sellele vajalik rahastus. Eelduslikult puudub vaidlus, et kui üürileandja laiendab hoonet, milles üürnik ruume üürib ning milles asuvate ruumide kasutusõigust üürimärge tagab, ei annaks see üürileandjale alust nõuda kinnistusraamatus üürimärke eseme piiramist (nt kinnistu sellele osale, kus asub laienduse eelne hoone). See, et praegusel juhul on üürileandja (endaga seotud äriühingute kaudu) otsustanud laiendada olemasolevat hoonet selliselt, et on laienduse vormistanud olemasolevast kinnistust eraldatud uuele kinnistule, eelnevat ei muuda.
11.Vilisuu tn 6 kinnistule hoonestusõiguse seadmiseks ei ole vaja üürimärget kustutada. Hoonestusõiguse seadmiseks piisaks, kui üürimärke järjekoht ära muuta ning üürimärge saaks järjekoha hoonestusõiguse järel. Üürimärge ei piira seega kuidagi hageja võimalusi Vilisuu tn 6 kinnistut kasutada ega selle arvelt tulu teenida. Üürimärge Vilisuu tn 6 kinnistul ei takista hagejal pindade välja üürimist. Ainus piirang, mille üürimärge Vilisuu tn 6 kinnistule kaasa toob, on kohustus tagada, et Vilisuu tn 6 kinnistul ei avata apteeki - see on aga kohustus, millest hageja oli kinnistu omandamisel teadlik ja mida hageja peab täitma. Tsiviilasjas nr 2-10-32634 tehtud kohtuotsus jõustus 2011. aastal. Teise apteegi avamise keeld hõlmab seega Punane tn kinnistu sellisel kujul nagu see oli 2011. aastal. See, et AS Medicum pärast 2011. aastat Punane tn kinnistu endaga seotud ühingutele (sh hagejale) üle andis ning kinnistu jagas, ei muuda keelu esemelist kehtivust.
12.1999. aastal sõlmitud üürilepingu tekstis puudub viide üürileandja kohustusele mitte avada Punane tn kinnistul teist apteeki. Hageja ja kostja emaettevõtjad sõlmisid vastava kokkuleppe neli aastat hiljem. Kuna tegemist oli tingimusliku kohustusega, mis oli seotud Landgate OÜ osade omandamisega, vormistasid pooled selle kokkuleppe ühe osana Landgate OÜ ostuoptsioonilepingust. Kohustuse eesmärk oli tagada, et kostja saab pidada Punane tn kinnistul apteeki kuni üürilepingu lõpuni selliselt, et seal ei avata ühtegi teist apteeki. Eelnevat on kinnitanud ka ringkonnakohus tsiviilasjas nr 2-12-20195 tehtud otsuses. Üürimärge garanteerib selle, et Vilisuu tn 6 kinnistu igakordne omanik on teadlik kostja üürisuhtest ning sellest, et üürisuhtega seonduvad kokkulepped koormavad teatud ulatuses ka Vilisuu tn 6 kinnistut. Kui üürimärge kustutatakse ning hageja näiteks müüb Vilisuu tn 6 kinnistu heausksele kolmandale isikule, puudub omanikul info kostja üürisuhte ning sellest tulenevate piirangute kohta.
13.Kostja kohustamine hea usu põhimõtte alusel üürimärke kustutamiseks nõusoleku andmiseks nõuab väga erandlikke asjaolusid. Olukorras, kus üürimärge tekkis Vilisuu
4(9)
Tsiviilasi nr: 2-18-14969 tn 6 kinnistule automaatselt seaduse alusel ning eesmärgiga kaitsta kostjat, ei saa hageja väita, et kostja kuritarvitab oma õigusi, kui ei loobu seaduses sätestatud kaitsest. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohtu otsus
14.Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
15.Otsuse põhjenduste kohaselt puudub vaidlus, et üürilepingut puudutav märkus on Vilisuu 6, Tallinn kinnistule kantud seadusest tuleneval alusel. Lähtuvalt eeltoodust on kohus seisukohal, et Vilisuu 6, Tallinn kinnistule seatud märkus üürilepingu kohta ei ole ebaõige kanne, kuna tegemist on AÕS § 54 lg-st 4 tuleneva seadusliku tagajärjega, mis kaasneb kinnistu jagamisega.
16.AÕS § 66 lg 1 sõnastusest nähtuvalt on seda võimalik kohaldada olukorras, kus lõppenud on asjaõigus ning seetõttu on kanne kaotanud õigusliku tähenduse. Kohus märgib, et antud juhul ei ole Vilisuu 6, Tallinn kinnistu III jakku kantud märget asjaõiguse osas, vaid tegemist on märkusega üürilepingu kohta, mille näol on tegemist võlaõigusliku institutsiooniga ning mis ei kuulu AÕS § 5 lõikes 1 loetletud asjaõiguste hulka. Seega ei ole hageja nõuet võimalik AÕS § 66 lg 1 alusel rahuldada juba nimetatud eelduse täitmata jätmise tõttu. Täiendavalt märgib kohus, et isegi, kui lähtuda asjaolust, et vastavat sätet saab rakendada analoogia korras ka antud olukorras, kus märkus on tehtud üürilepingu kohta, ei esineks ikkagi alust hageja nõude rahuldamiseks AÕS § 66 lg-st 1 lähtuvalt. Nimelt puudutab kinnistusraamatusse kantud märkus üürilepingut tähtajaga 01.05.2029. Asjas puudub vaidlus, et kõneaulune üürileping on kehtiv, seega ei ole tegemist olukorraga, kus kinnistusraamatusse kantud märkus puudutaks lõppenud õigust, seega puudub ka AÕS § 66 lg-st 1 tulenevalt alus hageja nõude rahuldamiseks.
17.Kohus on seisukohal, et tulenevalt käesolevas tsiviilasjas kohtu ette toodud asjaoludest ja tõenditest on kostjal äratuntav ja õigustatud huvi Vilisuu 6 kinnisasjale kantud üürimärke säilimise vastu ning kostja keeldumine märkuse kustutamiseks nõusoleku andmisest ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Nimelt tuleb arvesse võtta, et isegi, kui käesoleval hetkel ei ole Vilisuu 6 kinnistu hoonestatud, on sinna nähtuvalt eskiisprojektist (tlk 60-75) planeeritud uus hoone, mis külgneb vahetult Punane 61, Tallinn kinnistul asuva hoonega. Eskiisi seletuskirjast (tlk 61) nähtuvalt on Vilisuu 6 kinnistule planeeritava uue hoone ning Punane 61 kinnistul juba asuva hoone keldri- ja esimene korrus omavahel ühendatud. Samuti hakkab uude kompleksi sissepääs toimuma läbi Vilisuu 6 kinnistul asuva hoone peasissepääsu. Kohus on seisukohal, et olukorras, kus kostja on sõlminud üürilepingu kasutamaks Punane 61 kinnistul asuvaid ruume ning Punane 61 kinnistu jagatakse kaheks kinnistuks, mille tulemusel tekkinud uuele kinnistule ehitatakse hoone, mille kaudu hakkab juurdepääs toimima ka üürilepingu alusel kostja kasutuses olevatele ruumidele, on kostjal õigustatud huvi, et Vilisuu 6 kinnistu igakordne omanik oleks teadlik üürilepingu olemasolust ning asjaolust, et kostja soovib, et ligipääs tema kasutuses olevatele ruumidele oleks tagatud. Seega on üürimärkel ka Vilisuu 6 kinnistu osas kostja õiguseid tagav tähendus, kuigi faktiliselt asuvad kostja kasutuses olevad ruumid Punane 61 kinnistul.
18.Hageja on esitanud väite, et märkus rikub hageja õiguseid, kuna hagejal ei ole olukorras, kus kinnistusraamatusse on esimesele järjekohale kantud märkus üürilepingu kohta, võimalik seada kinnistusraamatusse hoonestusõigust, kuna hoonestusõigust saab kooskõlas AÕS §-ga 250 seada kinnistusraamatusse ainult esimesele järjekohale ning hoonestusõigusega ei või samal järjekohal olla muid asjaõigusi või märkeid. Kohus märgib, et olukorras, kus Punane 61 kinnistule oli vastav märkus seatud ning Punane 61 kinnistu omanik otsustas kinnistu kaheks jagada,
5(9)
Tsiviilasi nr: 2-18-14969 pidi ta teadlik olema seadusest tulenevast tagajärjest, mille kohaselt kantakse märkus üle ka Vilisuu 6 kinnistule. Seega oli tegemist Punane 61 kinnistu omaniku teadliku otsustusega, et uue Vilisuu 6 kinnistu loomisel on see koormatud märkega üürilepingu kohta. Samuti pidi hageja Vilisuu 6 kinnistu omandamisel olema teadlik vastava märke olemasolust ning omandas selle teadmises, et esimesele järjekohale on kinnistusraamatusse märge juba tehtud. Seega omandas hageja kinnistu omal riisikol teadmises, et kinnistule ei pruugi olla võimalik hoonestusõiguse seadmine. Täiendavalt märgib kohus, et hageja on 12.03.2019 istungil kinnitanud, et hageja huvi ei ole tegelikkuses hoonestusõiguse seadmine (tlk 141), mistõttu vastavasisulise argumendi esitamise põhjus jääb kohtu jaoks arusaamatuks. Samuti võtab kohus arvesse, et kostja on avaldanud, et kostja on nõus andma nõusoleku üürimärke järjekorra muutmiseks juhul, kui hageja soovib kinnistule hoonestusõiguse seadmist, seega ei ole kostja kohtu hinnangul tegutsenud vastavas küsimuses vastuolus hea usu põhimõttega.
19.Kostja on toonud välja ka asjaolu, et üürimärke olemasolu kinnistusraamatus tagab kostja õigustatud ootust, et Punane 61 kinnistul ei avataks kuni kostjaga sõlmitud üürilepingu lõppemiseni 2029. aastal teist apteeki. Antud asjas puudub vaidlus, et tsiviilasjas nr 2-12-20195 on Tallinna Ringkonnakohus jõustunud otsuses asunud seisukohale, et AS Medicum kohustus hoiduda Punane tn 61 hoones teise apteegi avamisest on piiratud MM Grupp OÜ kontserni kuuluva äriühinguga apteegiruumide üürimiseks sõlmitud üürilepingu tähtajaga. Kohus on seisukohal, et lähtuvalt eelviidatust on varasema kohtumenetluse raames tuvastamist leidnud, et kostja üürilepingu kehtivuse ajal on Punane 61 kinnistul ning seeläbi ka Vilisuu 6 kinnistul teise apteegi avamine keelatud. Kohus on seisukohal, et olukorras, kus jõustunud kohtulahendiga on tuvastatud, et seni, kuni kostja üürileping kehtib, on Punane 61/ Vilisuu 6 kinnistul teise apteegi avamine keelatud, on kostjal kooskõlas VÕS § 324 lõikega 2 õigustatud huvi, et märkus üürilepingu olemasolu kohta on ka kinnistusraamatusse kantud, kuna seeläbi saab kostja Vilisuu 6 kinnistu igakordse omaniku tähelepanu vastavatele kohustustele juhtida.
20.Tulenevalt eeltoodust on kohus seisukohal, et käesoleval juhul ei esine erandlikke asjaolusid, mis võimaldaksid hagejal nõuda kostja kohustamist kinnistusraamatusse kantud üürimärke kustutamiseks. Samuti ei ole kostja käitumine vastuolus hea usu põhimõttega, kuna kostjal on õigustatud huvi märkuse säilimise vastu, et tagada Vilisuu 6 kinnistu igakordse omaniku teadmine, et kostja kasutab üürilepingu alusel Punane 61 kinnistul asuvas hoone ruume, millele tuleb juurdepääs tagada ning samuti tuleb kuni 2029. aastani hoiduda teise apteegi avamisest. Kohus on seisukohal, et vastupidiselt hageja väidetule oleks hea usu põhimõttega vastuolus hoopis olukord, kus Punane 61 kinnistu mitmeks eraldi kinnistuks jagamise või muude tehniliste ümberkorralduste tulemusena saavutaks situatsioon, mille raames kostja vastavad õigused jäävad kaitseta. Apellatsioonkaebus
25.Apellatsioonkaebuses palub hageja tühistada maakohtu otsus ja teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada.
26.Vale on maakohtu järeldus, mille kohaselt vastab kanne tegelikule õiguslikule olukorrale ja hageja ei saa nõuda selle kustutamist AÕS § 65 lg 1 alusel põhjusel, et märkuse kandmine hageja kinnistu registriossa on AÕS § 54 lg-st 4 tulenev kinnistu jagamise seaduslik tagajärg. Maakohtu selline järeldus ei põhine seadusel ega vasta selle eesmärgile. Maakohtu sellise seisukoha järgi oleks kande kustutamine või parandamine alati välistatud, kui kande aluseks on AÕS § 54 lg 4. AÕS 6(9)
Tsiviilasi nr: 2-18-14969 paragrahvide 65 ja 66 eesmärk ja mõte on just kinnistusraamatu korrastamine õiguslikule olukorrale mittevastavatest kannetest. Üürilepingu kohta tehtud kanne (märkus) on kindlasti ebaõige juhul, kui üürileping ei anna kostjale õigust üürilepingu eset kasutada kinnistul, mille registriosas märkus asub. Puudub vaidlus, et üürilepingu esemeks olevad ruumid on Punane 61 paiknevas hoones, mitte Vilisuu 6 kinnistul.
27.Samuti on ebaõige maakohtu järeldus, et kuna kõnealune üürileping on kehtiv, siis ei ole tegemist olukorraga, kus märkus puudutaks lõppenud õigust (vt otsuse p. 19 viimane lause). See järeldus oleks õige vaid juhul, kui see käiks Punane 61 registriosa kohta. Vilisuu 6 kinnistu suhtes ei ole kostjal kasutusõigust kunagi tekkinud. Üürilepingu järgi on kostja kasutuses Punane 61 paiknevas hoones asuvad ruumid. Üürimärge ei saa olla oma ulatuselt laiem kui on üürileping. Üürimärge ise ei tekita kinnistu kasutusõigust. Kasutusõiguse sisu ja ulatus tuleneb (üksnes ja ainult) üürilepingust. Vilisuu 61 kinnistu on hoonestamata ja kostjal ei ole üürilepingu alusel õigust seal ruume kasutada.
28.Vale on ka maakohtu järeldus, et kostjal on äratuntav õigustatud huvi Vilisuu 6 kinnistule kantud üürimärke säilimise vastu, mis välistab TsÜS § 138 lg 1 ja 2 kohaldamise.
29.Maakohus on kostja huvi põhjendanud asjaoludega, millega huvi põhjendamine kehtiva õiguse järgi ei ole lubatud. Huvi märke säilimise vastu ei saa põhjendada selliste asjaoludega mis väljuvad üürimärke toimealast ja eesmärgist – (1) nagu sellega, et kostjal on õigustatud huvi, et Vilisuu 6 kinnistu igakordne omanik oleks teadlik [naaberkinnistul!] üürilepingu olemasolust ning asjaolust, et kostja soovib, et ligipääs tema kasutuses olevatele ruumidele oleks tagatud; (2) ega ka sellega, et tänu märkusele saab kostja juhtida Vilisuu 6 kinnistu igakordse omaniku tähelepanu asjaolule, et AS Medicum on võtnud MM Grupp OÜ ees optsioonilepinguga kohustuse tagada, et Punane 61 kinnistul ei avata teist apteeki.
30.Maakohus ei ole arvestanud asjaoluga (või pole sellest aru saanud), et kohustus hoiduda apteegi avamisest Punane 61 kinnistul on AS-l Medicum, kes ei ole käesoleva vaidluse pool. Kohustuse aluseks on leping, mille teiseks pooleks on MM Grupp OÜ, kes ei ole samuti käesoleva asja pool. Nimetatud lepingu näol on tegemist relatiivse võlasuhtega ehk see kehtib ainult selle pooleks olevate isikute vahel. Üürimärge ise ei taga apteegi avamisest hoidumise kohustuse täitmist. Kostja huvi üürimärke säilimise vastu (nn naaberkinnistul) ei saa kohus põhjendada kostja huviga, et seal ei avataks apteeki. Vastustaja seisukoht
25.Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht
26.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada ning teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada.
27.Asja materjalidest nähtub, et: - 16. septembril 1999 sõlmitud üürilepingu kohaselt on kostjal kui üürnikul õigus kasutada I korruse ruume aadressil Punane tn 61, Tallinn. Üürileping sõlmiti tähtajaga 1. mai 2029. Üürilepingu kohta kanti kinnistusraamatusse ka märge tähtajaga 1. mai 2029.
7(9)
Tsiviilasi nr: 2-18-14969 - Hagejale kuulub Tallinnas Vilisuu tn 6 asuv kinnistu. Vilisuu kinnistu tekkis Punane tn 61 kinnistu jagamise teel, mille tulemusena tekkis 2018. aasta mais kaks iseseisvat kinnistut – Punane tn 61 kinnistu suurusega 5596 m2 ja Vilisuu tn 6 kinnistu suurusega 621 m2. - Punane tn 61 kinnistu jagamisel kanti seda koormav üürimärge automaatselt ka Vilisuu tn 6 kinnistule. -17.08.2018 palus hageja kostjalt nõusolekut üürimärke kustutamiseks, kuna märge on kaotanud õigusliku tähenduse, sest Vilisuu tn 6 kinnistul ei asu hoonet/ruume, mida kostja üürilepingu alusel kasutab ja kostjal puudub õigus Vilisuu tn 6 kinnistu kasutamiseks. Kosja keeldus nõusolekut andmast.
28.Poolte vahel on vaidlus selles, kas kostja peab andma nõusoleku Vilisuu 6, Tallinn kinnistusraamatusse üürilepingu kohta kantud märke kustutamiseks. Maakohus asus seisukohale, et kuna üürilepingu kohta kantud märge on kinnistusraamatusse kantud seadusest tuleneval alusel kooskõlas AÕS § 54 lg 4, siis ei ole märge üürilepingu kohta ebaõige. Ringkonnakohus maakohtu seisukohaga ei nõustu. Õige on küll see, et kui märge üürilepingu kohta kantakse kinnistusraamatusse seetõttu, et AÕS § 54 lg 4 järgi kinnisasja jagamise korral jäävad kinnistusraamatusse kantud õigused kehtima, on tegemist seadusest tuleneva tagajärjega kinnistu jagamisel, kuid see ei tähenda, et tegelikule õiguslikule olukorrale mittevastav kanne kinnistusraamatus on õige kooskõlas AÕS § 65 lg-ga 1.
29.Poolte vahel puudub vaidlus, et kostjaga sõlmitud üürlepingu järgi on kostjal õigus kasutada ruume, mis asuvad Punane tn 61, Tallinn asuvas hones. Vilisuu tn 6, Tallinn asuval kinnistul hoone puudub ning kostjal puudub õigus kasutada Vilisuu 6, Tallinn asuvat kinnistut üürilepingu alusel. Seega on põhjendatud hageja seisukoht, et käesoleval juhul loob Vilisuu tn 6, Tallinn kinnistul üürilepingu kohta tehtud üürimärge kolmandate isikute jaoks õigusnäivuse üürilepingu kohta Vilisuu tn 6, Tallinn suhtes. AÕS § 54 lg 4 eesmärgiks on kaitsta kinnisasja koormavate kolmandate isikute õigusi, et need õigused säiliksid esialgsel kujul. Ringkonnakohus leiab, et kuna kostjal on õigus kasutada üürilepingu alusel käesoleval ajal vaid Punane tn 61, Tallinn kinnistul asuvaid ruume, siis üürimärke säilimisega nimetatud kinnistu suhtes on tema esialgsed õigused säilinud.
30.Kostja väidete järgi ei riku Vilisuu tn 6, Tallinn kinnistu suhtes sisse kantud üürimärge hageja õigusi. Selle väitega nõustuda ei saa, sest kui Vilisuu tn 6, Tallinn kinnistul üürilepingu kohta tehtud üürimärge on loonud kolmandate isikute jaoks õigusnäivuse üürilepingu kohta Vilisuu tn 6, Tallinn suhtes, rikub see ka hageja, kui kinnistu omaniku õigusi. Põhjendatult on hageja tuginenud ka sellele, et üürimärge takistab hagejal kinnistule seada hoonestusõigust, kuna AÕS § 250 kohaselt võib hoonestusõiguse kinnistusraamatus seada ainult esimesele järjekohale.
31.Seega tuleb hageja nõue AÕS § 65 lg 1 alusel rahuldada. Kostja väide, et hageja nõue ebaõige kande kustustamiseks ei ole vormistuslikust küljest õige, kuna AÕS § 65 lg 1 järgi saab nõuda vaid ebaõige kande parandamist, ei ole põhjendatud. Kande parandamine AÕS § 65 lg 1 mõttes hõlmab ringkonnakohtu arvates käesolevas asjas esiletoodud asjaoludel ka selle kustutamist, sest haginõude sisuks on tagada kinnisturaamatu kannete vastavus tegelikule õiguslikule olukorrale ning seda saab käesolevas asjas tagada üürimärke kustutamine.
32.Täiendavalt peab ringkonnakohus vajalikuks märkida, et isegi juhul, kui asuda seisukohale, et kuna märkus kanti Vilisuu tn 6, Tallinn kinnistu suhtes AÕS § 54 lg 4 alusel ning seega ei saa tegemist olla ebaõige kandega, oleks kostjal kohustus anda 8(9)
Tsiviilasi nr: 2-18-14969 ikkagi nõusolek kande parandamiseks hea usu põhimõttest lähtuvalt. Nõustuda ei saa maakohtuga selles, et üürimärke kustustamist välistab see, et kostjal on õigustatud huvi, et Vilisuu tn 6, Tallinn omanik oleks teadlik kostja soovist üürilepingu järgi tema kasutuses olevatele ruumidele sissepääsu võimaldamisest ning kohustusest, et Punane tn 61, Tallinn kinnistul ei avata teist apteeki. Ringkonnakohus põhjendab oma seisukohta järgmiselt.
33.VÕS § 324 lg 2 järgi kinnistusraamatusse kantud märge tagab, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürniku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt käesoleva seaduse §-s 323 sätestatule üles öelda. Kuna üürimärke eesmärgiks ei ole naaberkinnistu omanikku teavitada kõrvaloleval kinnistu suhtes lasuvast üürilepingust ega ka teise apteegi avamise hoidumise kohustuse olemasolust, mis tulenes AS Medicum poolt MM Grupp OÜ ees võetud kohustusest, siis üürimärke kustutamine Vilisuu tn 6, Tallinn kinnistu suhtes ei saa kahjustada selliseid kostja õigusi, mida üürimärge Punane tn 61, Tallinn kinnistu suhtes tagab.
34.Eeltoodud alusel tuleb hagi rahuldada. Menetluskulude jaotus
35.Kuna hagi ja apellatsioonkaebus rahuldatakse, tuleb poolte menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus juhindudes TsMS § 162 lg-st 1 ning § 171 lg-st 1 jätta kostja kanda. Rahaliselt määrab menetluskulud kindlaks maakohus lähtudes TsMS § 177 lg 1 p 2 sätestatust.
/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Ulvi Loonurm Krista Kirspuu kohtunik kohtunik
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots kohtunik
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.